合肥科技創(chuàng)新大廈營(yíng)銷案(寫字樓)

1、科技創(chuàng)新大廈營(yíng)銷推廣方案安徽瑞能房地產(chǎn)營(yíng)銷企劃有限公司目 錄第一部分 合肥商業(yè)寫字樓發(fā)展綜述 3第二部分 項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境分析 28第三部分 競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤分析 34第四部分 合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 60第五部分 項(xiàng)目SWOT分析 64第六部分 項(xiàng)目功能和形象定位 76第七部分 項(xiàng)目客戶群體定位 第八部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 85第九部分 廣告推廣及媒介組合策略 90第十部分 營(yíng)銷執(zhí)行策略 98第十一部分 推廣相關(guān)建議及工作計(jì)劃表 102Part 1第一部分 合肥商業(yè)寫字樓發(fā)展綜述寫字樓發(fā)展階段劃分合肥市寫字樓發(fā)展時(shí)間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義上的寫字樓，且發(fā)展的起點(diǎn)低。進(jìn)入90年代后

2、期，合肥市寫字樓發(fā)展由初期品質(zhì)較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級(jí)智能化的現(xiàn)代寫字樓。寫字樓隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：時(shí)間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展描述8090年代中期九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長(zhǎng)江大廈、綠都商城、建工大廈、國(guó)信大廈發(fā)展較為緩慢第一階段：分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建,以單位自用為主,多余部分對(duì)外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低，品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬

3、勃發(fā)展，這批寫字樓在未來將難以避免被淘汰的命運(yùn)。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 投資方：主要是國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)單位。 市場(chǎng)行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以是出租。 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿線。第二階段：時(shí)間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況90年代中期2001年盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心發(fā)展較快分析：該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)：政府相關(guān)部門、國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)。這也表示著寫字樓開始由計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象，例如潤(rùn)安大廈等都是以民營(yíng)企業(yè)作為投資方，此階段的寫字樓市場(chǎng)呈以下特點(diǎn)

4、： 投資方：國(guó)家相關(guān)單位為主，民營(yíng)企業(yè)為輔。 市場(chǎng)行為：出租為主，出售為輔。 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套比較完善。第三階段：時(shí)間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2002年至今天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽光大廈發(fā)展較快分析：以天徽大廈為代表拉開了合肥寫字樓正式對(duì)外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績(jī)，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場(chǎng)化。這一階段的寫字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段，但是也存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低下的產(chǎn)品，如：美地陽光大廈。此階段寫字樓存在以下特點(diǎn)： 投資方：

5、開發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。 市場(chǎng)行為：出售為主，出租為輔。 地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。合肥寫字樓呈現(xiàn)特點(diǎn) 合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響市場(chǎng)對(duì)寫字樓物業(yè)需求。 合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，影響著合肥市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。 合肥市不同沿海城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，是制約合肥市寫字樓發(fā)展的重要因素之一； 合肥市寫字樓普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車位不足等問題，是制約寫字樓品質(zhì)提升的重要因素。 合肥市寫字樓總體品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，尚未有達(dá)到真正意義上的5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，市場(chǎng)缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫

6、字樓。寫字樓總體市場(chǎng)特征目前，合肥市的寫字樓總建筑面積已近200萬平方米。而合肥高品質(zhì)的寫字樓寥寥無幾，無法滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。這就造成了供需不平衡的矛盾：一方面一大批在售寫字樓空置較高。一方面企業(yè)單位買不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。合肥寫字樓整體情況概述在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場(chǎng)，合肥目前如盛安大廈、新華大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場(chǎng)淘汰。從2004年開始新推出的寫字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“中環(huán)國(guó)際大廈”“ CBD中央廣場(chǎng)”等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角。從建筑面積來計(jì)算

7、，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積的一半以上。這一部分寫字樓的供應(yīng)拉動(dòng)了合肥寫字樓市場(chǎng)的整體檔次的上升，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境。特別是中環(huán)國(guó)際大廈和CBD廣場(chǎng)的建設(shè)，使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的格局。中環(huán)國(guó)際大廈雙甲級(jí)寫字樓的提出引導(dǎo)了合肥寫字樓市場(chǎng)對(duì)辦公環(huán)境和配套的重視。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場(chǎng)，合肥寫字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。四、合肥寫字樓分布及發(fā)展情況合肥市的寫字樓現(xiàn)主要集中在一環(huán)線以內(nèi)的廬陽區(qū)。主要是因?yàn)椋搮^(qū)域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。其中有一部分分布在長(zhǎng)江路沿街，如“CB

8、D中央廣場(chǎng)”、“仁和大廈”、“招商大廈”等。另外有一部位于市府廣場(chǎng)附近，如“天徽大廈”、“科技大廈”等。還有一部分較為分散，如位于北一環(huán)的“財(cái)富廣場(chǎng)”；沿蒙城路的“潤(rùn)安大廈”、“徽商國(guó)際大廈”；在桐城路上的“富通時(shí)代”項(xiàng)目等等。從地理位置上發(fā)現(xiàn)合肥寫字樓形成了“一個(gè)中心，多極并存”的格局。 “中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多極”主要分布著新的寫字樓。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于合肥市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)都位于合肥市IT行業(yè)集中的區(qū)域。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)有少量的寫字樓，其它區(qū)域幾乎沒有有專業(yè)化寫字

9、樓的分布。五、合肥寫字樓分布的板塊特征合肥寫字樓市場(chǎng)按區(qū)域板塊及形成類型劃分，可以分為兩大類型9大板塊：一類型：四牌樓板塊、三孝口板塊、百花井板塊和大鐘樓板塊；二類型：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新區(qū)板塊和新站區(qū)板塊。從分布區(qū)域上看：一類型的寫字樓主要分布于市中心的老城區(qū)，二類型寫字樓主要分布于近年來合肥經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域。從形成時(shí)間上看：一類型寫字樓主要是老寫字樓，二類型寫字樓主要是近年來新建寫字樓。從區(qū)域劃分來看：發(fā)現(xiàn)一類型四大板塊主要集中于廬陽區(qū)，二類型五大板塊主要分散于包河、蜀山和瑤海三個(gè)區(qū)，這主要于合肥的規(guī)劃有關(guān)。廬陽區(qū)：規(guī)劃以商業(yè)和住宅為主。 廬陽區(qū)過去作為合肥市政府所在地

10、，是合肥經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū)域，所以分布了早期大量寫字樓。因此，在未來合肥城市發(fā)展過程中，該區(qū)域?qū)⑷匀皇呛戏蕦懽謽堑木奂行摹?但是由于城市中心交通和土地資源的稀缺性等因素，將對(duì)該區(qū)域未來寫字樓的發(fā)展產(chǎn)生一定的制約。包河區(qū)：規(guī)劃以生態(tài)旅游為主。 合肥要打造“環(huán)巢湖”的城市格局，使包河區(qū)充分發(fā)揮了它的地理優(yōu)勢(shì)，所以以生態(tài)旅游為主的定位，決定了該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不可能活躍?，幒^(qū)：規(guī)劃以物流為主。 新站區(qū)的迅速崛起帶動(dòng)了瑤海區(qū)的快速發(fā)展，由于火車站、汽車站陸續(xù)的搬入，使該區(qū)域成為合肥的物流中轉(zhuǎn)中心。該區(qū)域作為物流中心的定位，目前寫字樓的體量已完全滿足該區(qū)域商務(wù)辦公的需要，預(yù)計(jì)今后不會(huì)再有大型寫字樓興建。

11、蜀山區(qū)：規(guī)劃以科技、人文、生態(tài)為主。 蜀山區(qū)的快速發(fā)展，特別是政務(wù)新區(qū)的建立使高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)連為一體，使合肥的新城區(qū)格局得以形成。隨著合肥市委、市政府的陸續(xù)遷入，合肥的行政中心轉(zhuǎn)移，使該區(qū)域內(nèi)的政務(wù)功能和商務(wù)功能得以加強(qiáng)，有可能成為繼三孝口和四牌樓之后的另外一個(gè)商務(wù)中心。 相對(duì)于老商業(yè)中心而言，區(qū)域內(nèi)部交通條件比較好：道路寬敞、路況良好、交通通達(dá)度高，并且區(qū)域內(nèi)景觀好、環(huán)境優(yōu)美，有利于現(xiàn)代化辦公。另外，辦公環(huán)境的形成對(duì)政府機(jī)關(guān)有一定的依附性。所以，該區(qū)域?qū)?huì)成為合肥寫字樓市場(chǎng)開發(fā)的熱點(diǎn)。六、合肥寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)十一五規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等多個(gè)規(guī)劃出臺(tái)，合肥房地產(chǎn)遠(yuǎn)景藍(lán)圖初繪，濱湖

12、夢(mèng)想啟動(dòng)。 1、政策面對(duì)寫字樓發(fā)展的影響2006年成為名符其實(shí)的“政策年”，因少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，成為2006年宏觀調(diào)控加強(qiáng)的主要原因。中央銀行新的房貸政策的出臺(tái)，提高房地產(chǎn)貸款門坎，“新八條”、七部委出臺(tái)的新政等。雖然新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的震動(dòng)，但是新政主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，寫字樓投資基本不受期房禁止轉(zhuǎn)讓、征收營(yíng)業(yè)稅等限制。這對(duì)寫字樓投資是個(gè)利好，所以原本準(zhǔn)備投資住宅的一部分資金，轉(zhuǎn)而流向?qū)懽謽堑耐顿Y。這是新政后寫字樓在開發(fā)量、銷售量增長(zhǎng)的重要因素之一。2、合肥寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析自2006年上半年，合肥市商業(yè)地產(chǎn)新開工面積穩(wěn)步增

13、長(zhǎng)，截止到10月份新開商業(yè)地產(chǎn)面積在99.86萬平方米左右，其中寫字樓需求在大幅度提升。走職能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等特點(diǎn)，是商務(wù)寫字樓發(fā)展的必然趨向。3、商業(yè)地產(chǎn)銷售前景與商品住宅市場(chǎng)相比，商務(wù)樓市場(chǎng)雖然比不上其熱銷火旺，但也隨著合肥市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)旺，商業(yè)地產(chǎn)的日漸成熟，甚至國(guó)內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)樓盤旺銷的市場(chǎng)景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。另外，經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢(shì)必增大市場(chǎng)商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤市場(chǎng)的開發(fā)與銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近幾年的市場(chǎng)化運(yùn)作，逐漸找到了市場(chǎng)定位的感覺

14、，即“以人為本”，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤。一批以開發(fā)高密度、厚利潤(rùn)、低水平物管為榮的開發(fā)商，正向適中密度、科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為新賣點(diǎn)。這些新盤無論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊盤，無形中給商務(wù)樓市場(chǎng)帶來一股清新的風(fēng)。但同時(shí)也顯現(xiàn)出，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來競(jìng)爭(zhēng)力將越來越大。06年期間以財(cái)富廣場(chǎng)、天徽大廈、CBD中央廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈為代表寫字樓引領(lǐng)合肥商業(yè)樓市新趨向，其開發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)將逐步走向規(guī)范與成熟，因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場(chǎng)，合肥寫字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。4、目前合肥寫字樓市

15、場(chǎng)需求分析板 塊板塊特征主要客戶三孝口板塊交通便利、配套完善銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu)四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè)百花井板塊一般寫字樓和商住樓中小型私營(yíng)企業(yè)大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠金融、科技類企業(yè)科大板塊專業(yè)化市場(chǎng)從事計(jì)算機(jī)軟、硬件開發(fā)、銷售北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司南一環(huán)板塊交通便利、配套完善、中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實(shí)業(yè)類等本地企業(yè)高新區(qū)板塊交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位新站板塊交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚日化用品代理公司、建材、

16、房地產(chǎn)企業(yè)5、理想中的寫字樓應(yīng)具備哪些條件“甲”級(jí)寫字樓應(yīng)具備的條件：物業(yè)管理完善、地理位置好、交通狀況好、大廈內(nèi)部配套設(shè)施齊全及環(huán)境舒適/安靜/綠化是理想中的寫字樓,普遍認(rèn)為“甲”級(jí)寫字樓應(yīng)該具備的最重要的條件。是否看重目標(biāo)物業(yè)屬于“甲”級(jí)寫字樓：總的來說，在選擇物業(yè)時(shí)， 68%非?？粗鼗虮容^看重所選的寫字樓是否屬于“甲”級(jí)寫字樓。 Part 2第二部分 項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境分析 透視寫字樓市場(chǎng)起步較早，發(fā)展較晚寫字樓在城市建設(shè)中更像是一張城市名片，反映了個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量的大小和發(fā)展速度快慢。同時(shí)寫字樓的發(fā)達(dá)程度，也是個(gè)城市商貿(mào)活力的最直接反映。它的繁榮對(duì)提升城市魅力形象、點(diǎn)綴都市亮點(diǎn)都起到了很大

17、的作用。 過去，合肥寫字樓無論從層高、外立面、配套、建筑品質(zhì)上，都比較落后。目前，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，從而也催生了合肥寫字樓的發(fā)展。2005年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，寫字樓數(shù)量上升，銷售總量達(dá)21萬平方米，占非住宅總量的4.5，非住宅占總銷售量的23.8，比過去有較快增長(zhǎng)。從這些數(shù)據(jù)也表明合肥寫字樓市場(chǎng)的需求量是在增長(zhǎng)的。隨著合肥“141”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥正沐浴著“中部崛起”的環(huán)境中，“長(zhǎng)三角”的大量勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)合肥正加快推進(jìn)工業(yè)城市，為合肥大力發(fā)展、大力建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。合肥商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)將會(huì)大幅度興起，這就需要催生更多作為商貿(mào)辦公場(chǎng)所的專業(yè)化寫字樓

18、的出現(xiàn)。目前合肥寫字樓無論在硬件還是軟件上比起周邊幾個(gè)三類或同類城市是落后的。但根據(jù)合肥市新城市規(guī)劃，到2010年，合肥的人口規(guī)模將達(dá)300萬、用地規(guī)模達(dá)280平方公里、經(jīng)濟(jì)規(guī)模將突破1000億元，城市的整體發(fā)展空間擴(kuò)大了，必然帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的健康繁榮發(fā)展。1000億元的經(jīng)濟(jì)總量，必然帶動(dòng)一批品質(zhì)高、配套設(shè)施優(yōu)、軟硬件都十分上檔次的高端寫字樓的誕生。而目前合肥高品質(zhì)的寫字樓寥寥無幾，無法滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。這就造成了供需不平衡的矛盾：首先大批在售中低端寫字樓空置率較高，其次面企業(yè)單位買不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。二政策推進(jìn)，發(fā)展迅速目前合肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，未來三五年，是合肥崛起的關(guān)鍵年，

19、同時(shí)安徽正面臨著中部崛起的大好機(jī)遇，合肥作為省會(huì)城市在發(fā)展空間有著很大的張力。隨著國(guó)內(nèi)一些大型企業(yè)總部或跨國(guó)公司分支機(jī)構(gòu)的人住增加，像一些世界500強(qiáng)企業(yè)的地區(qū)總部如果設(shè)在合肥，合肥肯定就必須要有高品質(zhì)的寫字樓供其使用，合肥對(duì)高品質(zhì)的寫字樓的需求必將隨之增加。這樣高端的寫字樓會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)與之配套的高端寫字樓物業(yè)提出更高的要求，從而帶動(dòng)高端寫字樓物業(yè)的發(fā)展。合肥市寫字樓目前普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車位不足等問題，這是制約寫字樓品質(zhì)提升的重要因素。現(xiàn)在合肥真正意義上達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓寥寥無幾，整個(gè)市場(chǎng)都缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看根本不能滿足未來合肥城市快

20、速發(fā)展的需求。這幾年合肥新推出的寫字樓項(xiàng)目在市場(chǎng)上熱銷中可以看出，以財(cái)富廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈、CBD中央廣場(chǎng)等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角。而這種推陳出新的過程必將拉動(dòng)合肥寫字樓整體檔次的上升，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的外在表現(xiàn)，同時(shí)合肥的整體城市形象得到了美化，促進(jìn)了城市商貿(mào)的快速發(fā)展。還有些寫字樓已經(jīng)開始向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的功能單一、陳舊的格局。因此，隨著發(fā)展的加快，合肥寫字樓市場(chǎng)必將走向個(gè)欣欣向榮的時(shí)代。三競(jìng)爭(zhēng)激烈，參差不齊合肥市的寫字樓現(xiàn)在主要集中分布在二環(huán)線以內(nèi)的廬陽區(qū)。該區(qū)域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。在經(jīng)過老城區(qū)更新改造的規(guī)

21、劃論證后，合肥市政府計(jì)劃到2010年，解決老城區(qū)的交通問題和商務(wù)布局，把老城區(qū)打造成一個(gè)以商貿(mào)、金融、信息、行政為主要功能的CBD商務(wù)中心。其中有部分分布在長(zhǎng)江路沿街，如CBD中央廣場(chǎng)、仁和大廈、招商大廈等。另外有一部分位于市府廣場(chǎng)附近，如天徽大廈、科技大廈等。還有部分較為分散，如位于北一環(huán)的財(cái)富廣場(chǎng)、沿蒙城路的潤(rùn)安大廈、徽商國(guó)際大廈，在桐城路上的富通時(shí)代項(xiàng)目等等。從地理位置上可以看到合肥寫字樓形成了“一個(gè)中心，多極存在”的格局。從中仔細(xì)研究可發(fā)現(xiàn)這樣個(gè)特點(diǎn)：“中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多極”主要分布著新的寫字樓。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明

22、顯。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)部位于合肥市商業(yè)集中的區(qū)域。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)有少量的寫字樓，其它區(qū)域幾乎沒有專業(yè)化寫字樓的分布。Part3第三部分 競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤分析重點(diǎn)個(gè)案分析香港廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際 CBD中央廣場(chǎng) 恒豐大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 新城國(guó)際 （1）個(gè)案基本情況項(xiàng)目CBD中央廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際大廈恒豐國(guó)際大廈新城國(guó)際一期二期所屬區(qū)域廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)物業(yè)位置長(zhǎng)江中路369號(hào)淮河路288號(hào)濉溪路287號(hào)勝利路與臨泉路交口鳳陽路與站西路交口東流路與潛山路交叉口東南處占地面積141541m25433m2200000 m2約4000

23、0 m21333447019 m2建筑面積136551.71m244000m250000 m278000 m260000 m269160188203 m2交付時(shí)間2005年12月2007年5月2004年2007年8月2006年10月2008年3月層數(shù)30層（地上28、地下2）28層（地上26、地下2）28層1號(hào)6層，2號(hào)26層31（地上29、地下2）28層1、2號(hào)23層，3號(hào)30層，4號(hào)3層物業(yè)類型寫字樓寫字樓、公寓寫字樓寫字樓、商務(wù)公寓辦公、居住純寫字樓分隔面積1041400601805835580355，2/3整層127166小面積80130，大面積半層整層/車位個(gè)數(shù)地下208個(gè)180個(gè)左

24、右地下67個(gè)、地面23個(gè)和戶數(shù)1：1166個(gè)400個(gè)1386個(gè)出售不售不售不售不售68萬/個(gè)不售未定出租180350元/月未定地下380元/月待定未定未定未定交付標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾內(nèi)部配套酒店公寓商務(wù)公所、高級(jí)景觀住宅會(huì)所專屬多功能會(huì)議廳。16個(gè)空中花園、樓體泛光照明。高規(guī)格會(huì)議室配套及VIP行政酒廊。待定待定（2）硬件配置類別CBD中央廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際大廈恒豐大廈新城國(guó)際一期二期建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪框剪框剪框剪外墻雙層中空玻璃幕墻雙層中空玻璃幕墻雙層中空LOW-E玻璃幕墻鋼化玻璃幕墻雙層中空玻璃幕墻雙層中空玻璃幕墻消防自動(dòng)

25、噴淋系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)安防公共空間電視監(jiān)控，獨(dú)立的背景音樂系統(tǒng)24小時(shí)預(yù)警保安公共空間電視監(jiān)控，遠(yuǎn)程報(bào)警聯(lián)動(dòng)可視對(duì)講，電梯轎廂內(nèi)配置針式攝像探頭，底層大廳攝像監(jiān)控遠(yuǎn)程報(bào)警聯(lián)動(dòng)待定大堂大堂面積214m2，挑高9.3米，豪華裝修。9米挑高商務(wù)大堂。超大商務(wù)豪華大堂。有大堂。有大堂。有大堂。電梯6部中高速電梯，品牌待定19部高速客梯、貨梯及手扶梯奧的斯，4部奧的斯，14部4部高速日立電梯，其中2部為觀景電梯高速電梯，4部待定空調(diào)整體中央空調(diào)分層中央空調(diào)無中央空調(diào)分戶中央空調(diào)分層中央空調(diào)無待定通訊有線電視、電話、寬帶有線電視、電話、寬帶有線電視、電話、寬帶

26、有線電視、電話、寬帶寬帶網(wǎng)及光纖引入待定車庫(kù)地下，非自動(dòng)化地下，自動(dòng)化地下、地上，非自動(dòng)化地下車庫(kù)地下車庫(kù)地下車庫(kù)花園廣場(chǎng)4300 空中花園無16個(gè)空中花園無無空中花園（3）物業(yè)用途規(guī)劃項(xiàng)目名稱CBD中央廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際大廈恒豐大廈新城國(guó)際一期二期用途規(guī)劃F-1、F-2為地下停車場(chǎng)；F15大型整體商場(chǎng)。F528寫字樓。F-2地下停車場(chǎng)，F(xiàn)-1為美食城。F15休閑商業(yè)。F626辦公。13F為商業(yè)，4F為辦公配套，5F以上為商務(wù)辦公。F-1地下停車場(chǎng)、F1F2大堂和商務(wù)配套，F(xiàn)3以上為辦公。F-1、F-2地下停車場(chǎng)，F(xiàn)1大堂，F(xiàn)2以上為辦公、公寓。F-1為地下停車場(chǎng)；A樓4至28是一個(gè)

27、辦公、居住為一體的公寓式寫字樓。B樓是小高住宅，C樓是三層大型商場(chǎng)。1號(hào)樓、2號(hào)樓23層，3號(hào)樓30層，地下各兩層為停車場(chǎng)，地上為寫字樓。4號(hào)樓3層為商業(yè)，負(fù)一層為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。通過對(duì)以上合肥市場(chǎng)在售寫字樓的個(gè)案調(diào)研分析，結(jié)合硬件設(shè)施方面新建在售寫字樓比已投入使用的寫字樓在硬件方面有很大改善。由原來的每層的1、2部電梯發(fā)展到36部電梯?；九鋫淞酥醒肟照{(diào)。停車位比以前也顯著增加。個(gè)別項(xiàng)目開始采用環(huán)保、節(jié)能的高科技型材料，以提升項(xiàng)目品質(zhì)，如財(cái)富廣場(chǎng)二期LOW-E玻璃。電梯：新寫字樓配置數(shù)量有所增加增加，以合資品牌為主，奧的斯、三菱較多；調(diào)查發(fā)現(xiàn)成市商務(wù)樓的電梯普遍存在數(shù)量不足，上下班擁擠現(xiàn)象。車位：

28、合肥目前寫字樓物業(yè)普遍存在車位不足的問題，并呈以下特點(diǎn)：1）車位主要以出租為主，用于出售的比較少。2）地下車位數(shù)量多于地上車位，并且租金相對(duì)較高。新寫字樓中，財(cái)富廣場(chǎng)增加了車位規(guī)劃，整個(gè)地下全部規(guī)劃為停車位，建成后車位配比達(dá)到1：1。環(huán)境設(shè)計(jì)方面部分項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)開始引進(jìn)專業(yè)環(huán)境規(guī)劃公司，在樓盤中導(dǎo)入小區(qū)景觀和建筑景觀，如空中花園、裙樓頂層花園等，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。內(nèi)部配套方面為了提升寫字樓的品質(zhì)，在售的寫字樓都比較注重對(duì)內(nèi)部配套的完善。如在寫字樓中配備會(huì)議廳、會(huì)所、商務(wù)中心、銀行、郵局、咖啡吧、品牌快餐店等，以滿足將來業(yè)主的商務(wù)需要。（4）物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目CBD中央廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際大廈

29、恒豐大廈新城國(guó)際一期二期物管公司深圳鵬基物業(yè)上海浦東物業(yè)安徽郵電物業(yè)合肥中港物業(yè)待定待定物管費(fèi)用3.8元/ m2/月待定3.8元/ m2/月3.5元/ m2/月待定待定電梯費(fèi)含在物管費(fèi)內(nèi)待定含在物管費(fèi)內(nèi)待定待定待定空調(diào)費(fèi)待定根據(jù)自用數(shù)量根據(jù)自用電數(shù)量待定根據(jù)自用電數(shù)量待定從調(diào)查結(jié)果看，目前合肥的物業(yè)管理費(fèi)在3.5元左右，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和樓書宣傳的相差很大，未兌現(xiàn)的較多。合肥目前寫字樓市場(chǎng)物業(yè)管理水平不高，物業(yè)管理提供的服務(wù)有限，不能滿足現(xiàn)代辦公的需要，有的寫字樓甚至沒有中央空調(diào)系統(tǒng)（如財(cái)富廣場(chǎng)一期）。有的寫字樓甚至沒有物業(yè)管理公司（如新鴻安），已投入使用的比較高檔的新寫字樓，

30、軟件服務(wù)和物業(yè)管理跟不上。主要原因是目前合肥整體物業(yè)管理水平低下，從業(yè)人員素質(zhì)較差，造成物業(yè)管理和物業(yè)形態(tài)不相配套。財(cái)富廣場(chǎng)純商務(wù)基地，世界500強(qiáng)的選擇（5）產(chǎn)品定位和推廣新都會(huì) 環(huán)球廣場(chǎng)城市坐標(biāo)，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路黃金節(jié)點(diǎn)CBD中央廣場(chǎng)叱咤風(fēng)云，我們的CBD中央廣場(chǎng)承載城市的光榮和夢(mèng)想科技創(chuàng)新大廈得中心者 得天下合肥首座智能化純商務(wù)新領(lǐng)地萬通大廈提升辦公品質(zhì) 引領(lǐng)商務(wù)時(shí)尚（6）價(jià)格、銷售方面類別CBD中央廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際大廈恒豐大廈新城國(guó)際一期二期銷售均價(jià)5670元/7500元/4550元/5300元/4300元/4000元/未銷售預(yù)期租金80元/60元/45元/55元/35

31、元/35元/80元/去化方式銷售銷售銷售銷售銷售待定目標(biāo)客群投資戶、本地外地中大型企業(yè)本地個(gè)人投資戶較多本地、外地中大型企業(yè)較多大型集團(tuán)企業(yè)投資群體、成長(zhǎng)型中小企業(yè)大型國(guó)際化企業(yè)及國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司開盤時(shí)間04年2月05年11月03年12月06年5月05年3月04年初未開盤銷售率40%90%100%約30%56%50%50%入住戶數(shù)13家（半層多）未交付100家余未交付未入住未交付未交付入住率約35%95%二、綜合平析對(duì)以上調(diào)查分析，我們認(rèn)為，合肥市在售寫字樓均價(jià)約在40007500元/左右。由于寫字樓所處地段、品質(zhì)、硬件配套、物業(yè)管理服務(wù)的差別，從而導(dǎo)致其售價(jià)相差很大。去化方式上，開發(fā)商均以出售為

32、主，面積分割上60幾百平方米不等。定位高端寫字樓以大客戶為主，堅(jiān)持采取整層或者半層出售模式結(jié)合小面積散戶出售，如財(cái)富廣場(chǎng)二期。去化情況來看，去化較好的分兩種：一是開發(fā)上利用關(guān)系營(yíng)銷、爭(zhēng)取大客戶。由于合肥整體經(jīng)濟(jì)格局的制約，集團(tuán)性落戶大企業(yè)、地方成熟性企業(yè)數(shù)量并不多，大客戶數(shù)量有限，開發(fā)潛力不大。二是分隔中小戶型，爭(zhēng)取投資性客群。這類自由分隔的散戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，去化情況較好，如財(cái)富廣場(chǎng)2期已售完、香港廣場(chǎng)開盤一年多現(xiàn)剩下20套。從入住企業(yè)情況來看，合肥寫字樓市場(chǎng)剛起步，并未形成入住企業(yè)類別群聚現(xiàn)象，從在售寫字樓項(xiàng)目推廣概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目標(biāo)客戶，并未出現(xiàn)市場(chǎng)

33、成熟發(fā)展階段的金融行業(yè)、科技企業(yè)集聚的辦公物業(yè)。就目前合肥熱銷商務(wù)樓盤的共同點(diǎn)，絕大多數(shù)以服務(wù)及設(shè)施為主打，走規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營(yíng)之路，注重項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析，偏重科學(xué)實(shí)效的營(yíng)銷策劃，依市場(chǎng)需求，審慎的市場(chǎng)定位，時(shí)尚實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并力求樓盤的均好性，因此以上樓盤都取得利潤(rùn)、口碑及品牌等多方面的豐收。因此，我司認(rèn)為：本案可以充分利用商圈、位置、智能、品質(zhì)、品位等特點(diǎn)，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。瑞能建議在科技創(chuàng)新大廈的大樓中設(shè)置一些人文、藝術(shù)方面的裝飾擺設(shè)，增加商業(yè)交流、商業(yè)服務(wù)氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個(gè)的物業(yè)檔次

34、，給整個(gè)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新概念。相比之下，基于本案地標(biāo)性的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)良的品牌形象科技創(chuàng)新大廈，以及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位(合肥首座國(guó)際化，全功能商務(wù)寫字樓)等多項(xiàng)均好性因素，使本案具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，且功能齊全、設(shè)施配套完備，優(yōu)質(zhì)化物業(yè)管理，因此，本案在某些競(jìng)爭(zhēng)層面上具備了在2007年寫字樓市場(chǎng)上搶占先機(jī)的理由。Part 4第四部分 合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥商業(yè)寫字樓時(shí)代快要到來，是由于合肥社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人們置業(yè)、投資觀念改變、房地產(chǎn)科技進(jìn)步、土地資源日益稀缺等因素綜合作用的結(jié)果。 土地稀缺逼迫樓盤“長(zhǎng)”高。隨著城市化進(jìn)程的加快，人口劇增與不可再生的土地資源的短

35、缺成為最尖銳的矛盾，尤其是城市中心地段地塊越來越少。目前，合肥市區(qū)地價(jià)每畝已達(dá)數(shù)百萬元，開發(fā)商大多通過建高層，使土地成本盡量分?jǐn)?，降低開發(fā)成本，控制總房?jī)r(jià)，讓消費(fèi)者接受。 技術(shù)、設(shè)計(jì)、創(chuàng)新成為現(xiàn)代辦公新觀念。合肥辦公寫字樓的升溫很大程度上來源于政府對(duì)合肥城市發(fā)展的定位與升級(jí)。 繼2005年新政調(diào)控之后，2006年將是宏觀調(diào)控政策深入和擴(kuò)展的一年。住宅市場(chǎng)雖然價(jià)格有上漲趨勢(shì)，但各樓盤普遍感覺銷售速度難以提升，老百姓對(duì)整個(gè)地產(chǎn)投資更加謹(jǐn)慎，炒房資金開始逐步流向股市和其他投資領(lǐng)域。從投資層面看一般認(rèn)為住宅銷售較低廉的，寫字樓市場(chǎng)反而熱銷。 寫字樓因其租金和收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅和小戶型公寓而吸引大量社

36、會(huì)閑置資金。預(yù)計(jì)2007年上半年就會(huì)形成大的影響，開發(fā)量將大幅度提高。 06年3月份出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定禁止在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，是寫字樓市場(chǎng)的利好消息。據(jù)合肥市有關(guān)部門保守估計(jì)至少有一千多家左右的公司目前是在合肥市大大小小的住宅小區(qū)里工作著。這么多公司選擇在小區(qū)辦公的核心問題還是為了節(jié)約成本開支。小區(qū)公司的泛濫源于制度的不健全，住宅禁商令的規(guī)范將成為中低端商用寫字樓市場(chǎng)的絕對(duì)利好。在住宅禁商后，大批的中小公司將回歸寫字樓市場(chǎng)，有相當(dāng)一部分企業(yè)將選擇中檔寫字樓作為自己的辦公地點(diǎn)，因此寫字樓將會(huì)成為近期的投資亮點(diǎn)?？偨Y(jié)：隨著合肥在中部崛起中發(fā)揮著越來越重的作用，一種大發(fā)展、大建設(shè)的合肥速度正在加速

37、著這座城市的崛起?！?41”城市戰(zhàn)略、工業(yè)立市、全民創(chuàng)業(yè)，一個(gè)個(gè)催人奮進(jìn)的字眼，洋溢著未來繁榮的合肥市必然是一派欣欣向榮局面。而作為城市發(fā)展見證表象的寫字樓，也正面臨前所未有的機(jī)遇。Part5第五部分 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(S) 地理位置得天獨(dú)厚本項(xiàng)目處于合肥中心城區(qū)西部商圈的一級(jí)核心地段，緊鄰兩條交通要道屯溪路和肥西路，毗鄰安徽國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)商圈，與西園新村和五里墩立交橋相守望，區(qū)域物流系統(tǒng)暢通成熟。是合肥市政府規(guī)劃的合肥西區(qū)該區(qū)域政治、文化、教育和商業(yè)線中心（合肥中心城區(qū)西區(qū)商業(yè)中心一級(jí)輻射范圍），具備開辦商業(yè)的地理?xiàng)l件和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，周遍高校和居民社區(qū)林立，消費(fèi)資源豐富。項(xiàng)目地處合肥市中心，

38、公共建設(shè)、配套設(shè)施成熟齊全，交通便利，住宅小區(qū)密集，高收入人群集中，商業(yè)繁華，地理位置十分優(yōu)越。 綜合資源優(yōu)勢(shì)明顯 學(xué)區(qū)：本項(xiàng)目所屬學(xué)區(qū)有安徽省醫(yī)科大學(xué)、安徽省中醫(yī)學(xué)院、十六中等省重點(diǎn)院校積聚于此。 交通：本項(xiàng)目所處屯溪路與肥西路交匯處，又與長(zhǎng)江西路、合作化路、梅山路一衣相連，形成交通平面合圍和地理立體放射的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 配套：從本項(xiàng)目出發(fā)步行5分鐘可達(dá)安徽國(guó)購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)，市中心商業(yè)區(qū)域（四牌樓、市府廣場(chǎng)、淮河路步行街）僅距此5分鐘車程。 規(guī)模：本項(xiàng)目占地4789平方米，由1棟28層高尚智能化寫字樓、一層地下停車場(chǎng)（約256個(gè)車位）和地面廣場(chǎng)（約69個(gè)車位）組成。臨肥西路有600平方米的商業(yè)廣場(chǎng)、

39、后面有400平方米的花園。延屯溪路街面長(zhǎng)60米，進(jìn)深約30米。 物業(yè)：完善的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，內(nèi)容主要包括：采用科技創(chuàng)新大廈統(tǒng)一VI形象系統(tǒng)進(jìn)行配置，創(chuàng)建統(tǒng)一的大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；24小時(shí)治安巡視；對(duì)外來人員（訪客、裝修人員等）進(jìn)行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安崗位相結(jié)合（門崗、巡邏崗、交通崗）；車輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護(hù)；保潔服務(wù);代客洗衣業(yè)務(wù)；免費(fèi)代訂機(jī)票服務(wù)；禮賓車出租服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；工程有償維修服務(wù)（適用于租房客戶）；代繳話費(fèi)服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服務(wù)；接飛機(jī)、火（汽）車服務(wù).項(xiàng)目的劣勢(shì)(w) 認(rèn)識(shí)度問題 合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展不平衡，對(duì)高層寫字樓特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的認(rèn)識(shí)

40、不夠。這也跟合肥前幾年的居民收入水平有著很大的關(guān)系，因?yàn)楦邔訉懽謽且话愣紝儆诟邫n辦公區(qū)，房?jī)r(jià)較高，物管費(fèi)也較高。但近兩年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入的不斷提高，人們也越來越能認(rèn)識(shí)與接受了！ 周期可能較長(zhǎng)。本項(xiàng)目規(guī)模較大、定位較高、周期稍偏長(zhǎng)。 購(gòu)買人群有限。由于本項(xiàng)目定位較高，所以購(gòu)買人群就主要集中在黨政機(jī)關(guān)和大中型企業(yè)、中小私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)辦事處等。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O) 熱點(diǎn)板塊的積極影響 隨著省城寫字樓市場(chǎng)逐漸整體放量上行，項(xiàng)目所處商圈為合肥又一新興商圈合肥次中心城區(qū)商圈，作為一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、超時(shí)代的規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，其商業(yè)前景必將成為繼三孝口四牌樓商圈之后又一嶄新亮點(diǎn)區(qū)位,區(qū)域內(nèi)樓盤以明顯

41、的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)合肥市場(chǎng)。 投資機(jī)會(huì)分析 合肥城市總體布局將在現(xiàn)在城市的基礎(chǔ)上向西南方向拓展，特別是南部已成為城市擴(kuò)張的主要方向之一。城市發(fā)展南進(jìn)優(yōu)勢(shì)明顯，擴(kuò)寬了本項(xiàng)目的升值空間。并且本項(xiàng)目地段是合肥的絕佳地段，所以本項(xiàng)目的實(shí)施是符合合肥市場(chǎng)需要的。發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。 品牌的打造在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樹立自己的品牌形象是極為重要的，本項(xiàng)目是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，只要成功地開發(fā)本項(xiàng)目，引領(lǐng)了合肥辦公環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無疑是打造品牌的一個(gè)極佳機(jī)會(huì)。 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目周邊同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤相對(duì)不多，所以本項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)間和位置上占有很大的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目威脅(T) 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)項(xiàng)目

42、造成的威脅 在項(xiàng)目的周邊地區(qū)正在興建和籌劃的樓盤，對(duì)本項(xiàng)目的客戶群起了一定的分流作用。 開發(fā)高潮帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力 大量樓盤不正常地集中上市，有可能今、明兩年出現(xiàn)擠爆市場(chǎng)局面； 即使大盤穩(wěn)健，但屆時(shí)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)必然極為激烈。再加上市政配套在全市范圍內(nèi)的不斷完善，區(qū)域的區(qū)隔逐漸被打開，競(jìng)爭(zhēng)的能級(jí)范圍和區(qū)域范圍擴(kuò)大， 客戶的分流情況更為嚴(yán)重。 小 結(jié)： 根據(jù)上述項(xiàng)目的SWOT分析，該地塊在地理、環(huán)境、規(guī)模及蜀山區(qū)和合肥市發(fā)展規(guī)劃方面都極具開發(fā)的潛力。其中對(duì)本案不利的因素，需要開發(fā)商與各方面群策群力，深入細(xì)致的做好工作，采取相應(yīng)對(duì)策的基礎(chǔ)上將不利化為有利，對(duì)本項(xiàng)目做最大價(jià)值的挖掘。在未來幾年中，本案一定會(huì)成

43、為合肥城市建設(shè)高檔寫字樓發(fā)展的模本。Part 6第六部分 項(xiàng)目功能和形象定位（1）項(xiàng)目功能定位 建筑類型本大廈擬采用框筒結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆板采用GRF薄壁管現(xiàn)澆混凝土樓板技術(shù)，從而最大限度的滿足今后業(yè)主的樓層使用空間，抗震在8級(jí)地震以上；辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間； 標(biāo)準(zhǔn)層高：標(biāo)準(zhǔn)樓層層高定為3.4米； 標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上； 供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；空調(diào)系統(tǒng)：安裝空調(diào)照明計(jì)量裝置，信息點(diǎn)預(yù)埋到戶。設(shè)置能源自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)，各單元采用分體式空調(diào)，其外掛機(jī)設(shè)計(jì)于飄窗下，隱入柵欄內(nèi)；電梯：國(guó)際知名品牌，另外設(shè)員工電梯 一臺(tái)； 停車位：寫

44、字樓面積與車位數(shù)比為：100 m2設(shè)0.8個(gè)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理；供水系統(tǒng)：24冷水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)； 裝飾裝修外立面：因該樓所處的位置決定了其外立面應(yīng)有一定的時(shí)代感和視覺沖擊力，以適應(yīng)其地標(biāo)性建筑的“身份”；鋁、石材，局部玻璃幕墻，以降低建造成本；大堂：地面、墻面為高級(jí)大理石拼花 ，頂部為復(fù)式吊頂；電梯廳：地面、墻面為高級(jí)大理石拼花 ，頂部為復(fù)式吊頂；走廊：地面為高級(jí)?；u，墻面為環(huán)保型乳膠漆，頂部為礦棉板吊頂；衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通常石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙， 高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或石材墻、地面，前室空

45、間能有余度滿足使用者理容要求。辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀或不規(guī)則地面；生態(tài)空間：可隔層設(shè)計(jì)共享大廳，以提供部分開敞式空中花園，一個(gè)高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀。 全智能化標(biāo)準(zhǔn)1：OA（辦公智能化）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議中心等系統(tǒng) 有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：提供10M-100M光纖高速網(wǎng)絡(luò)入戶無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：采用類似于無線電話基站的方式設(shè)置無線接入點(diǎn)，覆蓋一定范圍，使無線網(wǎng)卡的接入設(shè)備與INTERNET連接。預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽。2：CA（通訊傳輸智能化）雙向電視電話會(huì)議、公共廣播等系

46、統(tǒng)。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌3：BA（樓宇自動(dòng)化）采用先進(jìn)的樓宇管理系統(tǒng)，自動(dòng)監(jiān)控整幢大樓的機(jī)電設(shè)備，以確保大樓的安全和舒適；通過先進(jìn)的樓宇綜合布線系統(tǒng)，可將大廈內(nèi)的各子系統(tǒng)，燈光照明、空調(diào)、消防、保安監(jiān)視、辦公自動(dòng)化、通訊廣播電視等串聯(lián)起來，通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行控制，從而達(dá)到高效、有序、優(yōu)化運(yùn)行4：FA（消防智能化）防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、通道疏散指示燈、自動(dòng)噴灑裝置、正壓送風(fēng)。5：SA（安保智能化）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在大樓門廳、電梯、各主出入口、地下停車場(chǎng)及公共區(qū)域設(shè)置閉路電視監(jiān)控點(diǎn)，配置固定攝像機(jī)在大樓安

47、保監(jiān)控室里進(jìn)行監(jiān)控，閉路電視系統(tǒng)與自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)停車庫(kù)系統(tǒng)：采用基于非接觸式IC卡讀卡技術(shù)，遠(yuǎn)程感應(yīng)式IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，系統(tǒng)自動(dòng)完成檢驗(yàn)、記錄、計(jì)算、收費(fèi)等工作，道閘自動(dòng)啟閉，全過程無須人員參與一卡通門禁系統(tǒng)：采用集信息管理、計(jì)算機(jī)控制、IC卡技術(shù)于一體的非接觸式MIFARE卡智能門禁管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)：在地下停車場(chǎng)、各層樓梯間、各主出入口、公共區(qū)域及重要區(qū)域設(shè)置電子巡更裝置，每一巡更裝置與中央控制系統(tǒng)連接，可自由設(shè)定巡邏路線及時(shí)間，如出現(xiàn)錯(cuò)誤中央控制系統(tǒng)將自動(dòng)發(fā)出糾正信息，電子巡更系統(tǒng)與自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。背景音響、應(yīng)急廣播系統(tǒng)：具有播放背景音樂功能、人工尋呼選區(qū)廣播功能及自動(dòng)緊急廣播

48、功能。（2）形象定位 地產(chǎn)創(chuàng)新定位：合肥首座智能化純商務(wù)新領(lǐng)地商務(wù)應(yīng)用定位：合肥中央商務(wù)地帶生活模式高端品質(zhì)定位：得中心者，得天下城市魅力定位：藍(lán)色夢(mèng)想、金色財(cái)富與綠色生活的完美融合（4）戶型配比分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示：合肥寫字樓市場(chǎng)的戶型多以60-300平方不等； 安徽科技創(chuàng)新大廈以80平方為單位的戶型配比，可自由分割，可塑性強(qiáng)，適應(yīng)多種需求。 其中8、18、28層較吉利數(shù)字的樓層，以整層的方式銷售；6、16、26層以半層的方式銷售，大型企事業(yè)單位是其考慮的范圍之內(nèi)，將大大增加集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)回籠。Part 7第七部分 項(xiàng)目客戶群體定位（3）目標(biāo)客戶定位大、中型貿(mào)易公司 機(jī)關(guān)企事業(yè)單位 私營(yíng)企業(yè)

49、/科貿(mào)企業(yè) 駐外辦事處/投資者 服務(wù)企業(yè)/創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 租賃性中小型企業(yè)特征：更理性、更專業(yè)、更文化、更具品質(zhì)和品位，同時(shí)關(guān)注規(guī)劃遠(yuǎn)景、地價(jià)的升值潛力、高層成熟度、配套功能完善度及聯(lián)動(dòng)效應(yīng)等。第一目標(biāo)群投資者 “新政”催旺寫字樓投資 2005年，七部委出臺(tái)的新政八條，嚴(yán)厲地打擊了房地產(chǎn)炒家，銀行加息、“國(guó)八條”政策的實(shí)施、住宅禁商政策 的實(shí)行等，在打擊了投機(jī)者的同時(shí)，也讓不少投資者沒了方向?！皣?guó)六條”的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)炒家來說更是雪上加霜， 由于住宅禁商的再度實(shí)行，寫字樓的投資市場(chǎng)在近期表現(xiàn)得十分活躍，為投資者提供了一個(gè)新的選擇。眾所周知，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)低，前期投入小，只需要總樓價(jià)的三成首期，對(duì)一些

50、擁有住房公積金的個(gè)人投資客，前期的投入就顯得更加輕松，投資住宅不愧為一個(gè)“保本”的選擇。但是，住宅由于市場(chǎng)供應(yīng)量較多，不同地點(diǎn)的物業(yè)之間可替代性高，所以租金的上升空間相對(duì)較低，住宅的投資回報(bào)率也相對(duì)偏低。同時(shí)，目前合肥租賃市場(chǎng)上的出租住宅，處于供過于求的狀況，導(dǎo)致住宅投資常常要面對(duì)空置的問題，加上近日住宅禁商政策的出臺(tái)，住宅的收租期就變得更難以預(yù)測(cè)。與此同時(shí)，隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場(chǎng)商機(jī)，盡管目前市場(chǎng)寫字樓的供應(yīng)也在逐漸增大，但相比次類寫字樓的嚴(yán)重稀缺，短時(shí)期內(nèi)無法彌補(bǔ)較大的市場(chǎng)空白。 當(dāng)然，高投入帶來的當(dāng)然就是高回報(bào)，同樣以上述兩個(gè)樓盤為例：香港廣場(chǎng)寫字樓租金水平為60元/平方米/月，投資回

51、報(bào)率達(dá)10%。CBD中央廣場(chǎng)月租金為60-80元/平方米/月，投資回報(bào)率達(dá)12%。綜觀合肥各區(qū)的寫字樓租金水平，為40-70元/平方米左右，普遍的投資回報(bào)率為8%-15%。第二目標(biāo)群大中型企事業(yè)單位 這類企業(yè)對(duì)寫字樓的要求是：以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，具有綠色環(huán)保辦公理念，能提供更多舒適共享空間，以及滿足全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要，達(dá)到國(guó)際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 國(guó)際化：大型國(guó)際化企業(yè)的總部和客戶、市場(chǎng)之間，起著橋梁的作用，大量的信息和物資的流動(dòng)將成為其商業(yè)職能最主要的部分。大到對(duì)于城市資源利用的最大化，如何占據(jù)最適合行業(yè)發(fā)展的地段和位置，小到對(duì)國(guó)際商務(wù)時(shí)差問題

52、的克服。 形象化：合肥現(xiàn)有的寫字樓項(xiàng)目大多立足實(shí)際使用方面的考究，但對(duì)形象并沒有完善的系統(tǒng)化考慮，除了極個(gè)別的標(biāo)志性建筑，幾乎看起來都差不多，與周邊大中城市和一些國(guó)際化城市的知名寫字樓相比，在樓宇和建筑的整體形象方面還有很大差距。具有鮮明個(gè)性、技術(shù)先進(jìn)的高貴標(biāo)志性形象已經(jīng)成為現(xiàn)代國(guó)際化商務(wù)的基本要求之一。 服務(wù)化：現(xiàn)代國(guó)際化商務(wù)對(duì)寫字樓的要求已經(jīng)不僅僅滿足于硬件上的規(guī)范和先進(jìn)技術(shù)的運(yùn)用，對(duì)于軟件的建設(shè)提出了更高的要求，其集中體現(xiàn)是對(duì)物業(yè)管理水平的要求。國(guó)際知名物業(yè)管理公司在深圳寫字樓物業(yè)管理領(lǐng)域的進(jìn)入已經(jīng)說明了這個(gè)需求。 根據(jù)合肥市新城市規(guī)劃，到2010年，合肥的人口規(guī)模將達(dá)300萬、用地規(guī)模

53、達(dá)280平方公里、經(jīng)濟(jì)規(guī)模將突破1000億元，城市的整體發(fā)展空間擴(kuò)大，大型企事業(yè)單位和知名品牌都會(huì)相繼眷顧合肥。對(duì)此類寫字樓的需求量將大大增強(qiáng)，當(dāng)前現(xiàn)有的一些大型企事業(yè)單位的辦公環(huán)境也已經(jīng)不適合其發(fā)展的需要，能提升企業(yè)品牌和形象的辦公環(huán)境已是他們的首選。 他們的最大共同點(diǎn)應(yīng)是價(jià)格承受能力強(qiáng)。第三目標(biāo)群創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 這類企業(yè)由于剛剛起步或者經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)，資金實(shí)力不甚寬裕，但是他們的目標(biāo)遠(yuǎn)大，不僅僅只局限在方寸見寬的普通辦公區(qū)，他們非常注重企業(yè)形象和企業(yè)品牌的提升，捕捉市場(chǎng)的熱點(diǎn)新聞和社會(huì)發(fā)展動(dòng)態(tài)，辦公空間不一定太大，80-160平方就比較合適，但需要有優(yōu)越的辦公環(huán)境和高效的智能化服務(wù)。第四目標(biāo)群租

54、賃性中小型企業(yè) 這類企業(yè)由于資金實(shí)力相對(duì)缺乏、對(duì)高檔寫字樓的投資還執(zhí)有觀望的心理，對(duì)市場(chǎng)的前景預(yù)測(cè)還沒有足夠的把握；但是他們也非常注重企業(yè)形象和企業(yè)品牌的提升、優(yōu)越的辦公環(huán)境和高效的智能化服務(wù)，以租賃的方式進(jìn)行試探性入住的可能性較大?？梢援a(chǎn)生出兩種結(jié)果：其一，租賃后的企業(yè)由于發(fā)展迅速，企業(yè)實(shí)力不斷壯大，本大廈也比較適合他們的要求，會(huì)考慮租賃形式轉(zhuǎn)化為購(gòu)買行為；其二，租賃后的企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)的不善或者其他諸多方面的原因，退出租賃。據(jù)市場(chǎng)分析，前者途徑占優(yōu)。Part8第八部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位選取和項(xiàng)目類比性、競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的以財(cái)富廣場(chǎng)、黃金廣場(chǎng)、百盛興科大廈、安徽國(guó)際商務(wù)中心作為參

55、考對(duì)象市場(chǎng)比較法：選取目前在售的純辦公寫字樓項(xiàng)目財(cái)富廣場(chǎng)、新城國(guó)際以及周邊在售商務(wù)樓黃金廣場(chǎng)、百盛興科大廈作為比較個(gè)案樓盤名稱地理位置銷售價(jià)格（元/平方米）樓盤描述財(cái)富廣場(chǎng)二期濉溪路、亳州路均價(jià)5400純寫字樓，定位高檔黃金廣場(chǎng)黃山路、金寨路交界處均價(jià)4500商務(wù)樓，賽博數(shù)碼進(jìn)駐，住宅產(chǎn)權(quán)百盛興科大廈肥西路、黃山路7層開始，5500起價(jià)商務(wù)樓，住宅產(chǎn)權(quán)，挑高5.25米新城國(guó)際政務(wù)新區(qū)對(duì)外報(bào)價(jià)600007年推出，兩棟23層純寫字樓建議銷售價(jià)格5000元/平方米左右租金收益測(cè)算：樓盤名稱地理位置租賃價(jià)格（元/平方米/月）樓盤描述外運(yùn)大廈黃山路55純寫字樓，兩部電梯金夢(mèng)大廈黃山路40純寫字樓，一部電

56、梯，外觀陳舊黃金廣場(chǎng)黃山路、金寨路25住宅辦公安徽國(guó)際商務(wù)中心百腦匯上部B座純辦公40，A座商務(wù)樓30（挑高5.2米）百腦匯上部，B檔次稍高，空置率教高，小型企業(yè)為主財(cái)富廣場(chǎng)一期濉溪路40-45入住率90%以上，3家世界500強(qiáng)進(jìn)駐目前周邊純寫字樓市場(chǎng)租金在40-55元/平方米/月左右，商務(wù)樓租金較低在25-30元/平方米/月左右。本案純寫字樓市場(chǎng)定位，以市場(chǎng)初期35元/平方米/月的租金計(jì)算，按照8%的平均投資回報(bào)率計(jì)算，市場(chǎng)售價(jià)在5250元/平方米左右。綜合以上市場(chǎng)比較法和收益測(cè)算法，建議本案市場(chǎng)定價(jià)為5100元/平方米左右。根據(jù)本案上市時(shí)間和合肥寫字樓市場(chǎng)分析，未來競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈，寫字樓市

57、場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)04到06年的增長(zhǎng)速度，綜合考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，建議本案上市售價(jià)為5200元/平方米左右。二、項(xiàng)目營(yíng)銷策略鑒于項(xiàng)目體量和產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)，結(jié)合產(chǎn)品定位和目標(biāo)群體分析，弱化競(jìng)品對(duì)其威脅，我們將通過以下策略優(yōu)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，把握銷售時(shí)機(jī)，創(chuàng)造項(xiàng)目應(yīng)有價(jià)值。銷售強(qiáng)銷期項(xiàng)目入市銷售收尾期銷售持續(xù)期 項(xiàng)目運(yùn)作策略示意圖：項(xiàng)目準(zhǔn)備項(xiàng)目蓄勢(shì)銷售行銷期期 項(xiàng)目行銷前期策略示意圖：項(xiàng)目行銷前期重要的三個(gè)環(huán)節(jié)項(xiàng)目準(zhǔn)備項(xiàng)目蓄勢(shì) 項(xiàng)目入市 小娘子 確定銷售中心并做好案場(chǎng)形象包裝 確定銷售中心人員及工作分配，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。確定工程形象包裝 出臺(tái)案場(chǎng)管理及考核制度并做好客戶積累確定地面+空中媒體組合 分析客戶并進(jìn)行總

58、結(jié)分類確定前期推廣思路及方案 確定銷售物料及開盤方式 確定相關(guān)工程及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 計(jì)劃性嘗試發(fā)布產(chǎn)品信息 項(xiàng)目銷售階段策略示意圖：銷售強(qiáng)銷期銷售持續(xù)期銷售收尾期銷售行銷期 把握銷售時(shí)機(jī)，控制銷售節(jié)奏，形成持續(xù)銷售。 發(fā)布銷售廣告，直接訴求產(chǎn)品。 總結(jié)銷售方式及方法，完善銷售行為。整合媒體渠道，統(tǒng)一廣告形象。 不斷實(shí)施銷售活動(dòng)，形成新的銷售刺激點(diǎn)。準(zhǔn)確定位，認(rèn)清目標(biāo)客戶群體。 根據(jù)工程進(jìn)度展示樓盤形象，更新畫面內(nèi)容。確定開盤方式，正式發(fā)售產(chǎn)品。 測(cè)算媒體效果，優(yōu)化媒體種類，擴(kuò)大宣傳渠道。系列SP活動(dòng)， 制造銷售熱點(diǎn)。 制定收尾期的銷售計(jì)劃及促銷方案，確保銷售目標(biāo)。 實(shí)施SP活動(dòng)及其他銷售活動(dòng)根據(jù)

59、目標(biāo)群體，策劃系列業(yè)主活動(dòng)，如聯(lián)誼會(huì)、節(jié)假日活動(dòng)。 階段性銷售活動(dòng)及大型熱點(diǎn)活動(dòng)為了調(diào)動(dòng)客戶參與性，舉辦業(yè)主論壇、有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng)。產(chǎn)品上市初期，召開產(chǎn)品解析會(huì)，邀請(qǐng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)專家解析。純粹的銷售活動(dòng)，階段性實(shí)施優(yōu)惠促銷活動(dòng)，調(diào)動(dòng)購(gòu)房熱情。與相關(guān)媒體合作，開展專題報(bào)道，穿插產(chǎn)品熱銷信息。銷售收尾期促銷活動(dòng)，減輕銷售存量，完成既定目標(biāo)。Part 9第九部分 廣告推廣及媒介組合策略（一）項(xiàng)目推廣的總策略（遞進(jìn)式） 項(xiàng)目形象的告知和概念形象的滲透（形象告知期和形象積淀期）招商熱點(diǎn)的塑造和目標(biāo)客戶的積累（形象樹立階段）針對(duì)性意向說服和維持性品牌形象（收割期），在該總策略指引下，將本案的招商高潮態(tài)勢(shì)控制在強(qiáng)

60、推后期，鎖定于開盤日。（二）廣告媒體宣傳戰(zhàn)略 1、以鮮明的“得中心者 得天下”和輔助推廣語融會(huì)貫通，輔以獨(dú)具風(fēng)格的概念包裝和項(xiàng)目展示包裝，訴求項(xiàng)目特色及優(yōu)勢(shì)，積累廣告效應(yīng)，逐步形成良好品牌形象。 2、以項(xiàng)目特色和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)為根基和吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注程度為主線，系列性組合廣告媒體宣傳，分階段推出廣告媒體宣傳主題和宣傳手段。 3、靈活運(yùn)用各類廣告媒體，采用戶外視覺廣告、廣播聲效廣告和網(wǎng)絡(luò)介紹性廣告為主體，拓展報(bào)紙軟文廣告、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)（DM）郵局投遞、項(xiàng)目活動(dòng)組織、專業(yè)公共場(chǎng)合宣傳架等形式為輔助；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多位一體的廣告宣傳攻勢(shì)；并積極制造爆炸性新聞，加強(qiáng)新聞媒體效果的宣傳。（三） 廣告推廣原則 針對(duì)本項(xiàng)