港城藍(lán)天營(yíng)銷(xiāo)策劃3

1、連云港 港城藍(lán)天商業(yè)部分(b fen)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告共七十六頁(yè) 報(bào)告(bogo)目錄第一部分 市場(chǎng)研究第二部分 項(xiàng)目分析第三部分 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品分割強(qiáng)化建議第四部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售招商(zho shn)策略第五部分 企劃深度塑造及推廣策略2共七十六頁(yè)第一部分 市場(chǎng)研究第二(d r)部分 項(xiàng)目分析第三部分 項(xiàng)目定位產(chǎn)品分割強(qiáng)化建議第四部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售招商策略第五部分 企劃深度塑造及推廣策略3共七十六頁(yè)區(qū)域宏觀(guān)現(xiàn)狀三線(xiàn)城市重點(diǎn)區(qū)域的基本宏觀(guān)面，正處于快速發(fā)展階段(jidun)。但因其與港城其他區(qū)域距離較遠(yuǎn)、相對(duì)分離的版塊特性，使其區(qū)域基本面及發(fā)展軌跡又具備一定的獨(dú)特性。旅游資源吸引外部消費(fèi)，而因其地理原因自

2、身在生活?yuàn)蕵?lè)及部分購(gòu)物消費(fèi)方面相對(duì)又自成體系。地理位置連云港北部、唯一沿海的重點(diǎn)區(qū)域，有著巨大的發(fā)展?jié)摿突盍?。人口基?shù)連云區(qū)面積506平方千米。總?cè)丝诩s18萬(wàn)人（2006年）。交通狀況對(duì)外公路交通已實(shí)現(xiàn)高速化，區(qū)域內(nèi)部公交系統(tǒng)有待更加完善。經(jīng)濟(jì)實(shí)力2006年GDP總值27.37億元，人均GDP約1.5萬(wàn)；處于工業(yè)化中期階段。社會(huì)消費(fèi)力2006年全區(qū)人均可支配(zhpi)收入約9000元，同比增長(zhǎng)約15%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：旅游產(chǎn)業(yè)及港口產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)。4共七十六頁(yè)區(qū)域(qy)商業(yè)研判因其地理特性，連云區(qū)商業(yè)呈自成一體態(tài)勢(shì)，點(diǎn)狀分布，塊狀分離，基本承載了整個(gè)連云區(qū)的大部分日常消費(fèi)所需。目前已形成以“中華路

3、與海棠路”為核心的零售化商業(yè)中心，中心商業(yè)氛圍較為濃厚。但主題化、品牌化、特色化的商業(yè)場(chǎng)所，市場(chǎng)存在空白，有升級(jí)換代的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。大部分商業(yè)場(chǎng)所均以傳統(tǒng)街區(qū)形式存在，更具現(xiàn)代消費(fèi)精神的塊狀商業(yè)及特色街區(qū)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)可觀(guān)。市場(chǎng)早已出現(xiàn)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力大于商業(yè)供應(yīng)量的局面。家居、服裝、超市等行業(yè)均有擴(kuò)容的需求，適宜商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足(mnz)需求。主題化、品牌化商業(yè)的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力尤其呼吁出現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)來(lái)承載。5共七十六頁(yè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，促使(csh)中心商業(yè)加快向周邊版塊擴(kuò)張，尤其向項(xiàng)目所在的城西區(qū)政府版塊發(fā)展。商圈分布發(fā)展：以區(qū)域商業(yè)中心為核心點(diǎn)，正向城西等周邊區(qū)域擴(kuò)張；

4、城西版塊，沿中山西路目前為區(qū)域新建商業(yè)項(xiàng)目最為密集的區(qū)域，后市潛力可觀(guān)。 商業(yè)形式(xngsh)發(fā)展：中心城區(qū)商業(yè)類(lèi)型以傳統(tǒng)型購(gòu)物中心及商業(yè)步行街為主，更具特色的商業(yè)街以及主題化、品牌化、錯(cuò)位型、補(bǔ)充型的購(gòu)物賣(mài)場(chǎng)，呼之欲出。城市大步向西發(fā)展6共七十六頁(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)現(xiàn)狀(xinzhung)論述綜合百貨業(yè)（服裝、箱包、鞋類(lèi)等）目前集中在中心商圈，主要以“棲霞路步行街、女人街、東源室內(nèi)步行街、中韓服飾城、歐亞商城”為主，從其經(jīng)營(yíng)品牌、檔次分析，整體市場(chǎng)以“流行”作為主流在發(fā)展，品牌化消費(fèi)存在空白。關(guān)于超市業(yè)態(tài)，眾多超市集中于中心城區(qū)，項(xiàng)目所在(suzi)版塊由于人口導(dǎo)入呼吁出現(xiàn)中型超市。 家電數(shù)碼、圖書(shū)

5、音像城中版塊目前已聚集蘇寧電器、五星電器、東盛電腦城，棲霞路電腦城等家電數(shù)碼場(chǎng)所，家電行業(yè)已形成品牌化，考慮其品牌商家數(shù)量及區(qū)域整體消費(fèi)能力，市場(chǎng)相對(duì)已經(jīng)飽和，同時(shí)考慮其他如新浦等區(qū)域的同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格、性能優(yōu)勢(shì)分流客戶(hù)，連云區(qū)家電數(shù)碼需求量無(wú)明顯增大趨勢(shì)，市場(chǎng)難以承受大規(guī)模同類(lèi)業(yè)態(tài)商業(yè)商場(chǎng)出現(xiàn)。7共七十六頁(yè)休閑娛樂(lè)業(yè)目前(mqin)城區(qū)目前(mqin)已形成兩大休閑餐飲集中地。第一是中華路休閑餐飲娛樂(lè)街，以中高檔消費(fèi)為主，目前(mqin)基本無(wú)上佳擴(kuò)容鋪位；第二是項(xiàng)目西側(cè)成熟西園路餐飲休閑街，以中低檔消費(fèi)為主，目前(mqin)正處于擴(kuò)張升級(jí)階段。家居家裝行業(yè)目前連云區(qū)已形成八一裝飾城、中華路裝飾

6、城等家居、家裝市場(chǎng)，但品牌商家的數(shù)量及品牌等級(jí)，仍難以滿(mǎn)足現(xiàn)代及中高端消費(fèi)需求。主題化，品牌化的家居商業(yè)市場(chǎng)存在空白點(diǎn)，更具吸引力的、迎合城市現(xiàn)代消費(fèi)需求的家居主題中高檔賣(mài)場(chǎng)已呼之欲出。8共七十六頁(yè)品牌商家(shn ji)資源現(xiàn)狀業(yè)態(tài)主要品牌商家綜合百貨類(lèi)家得福超市、蘇果超市、勁霸男裝、美特斯邦威家電數(shù)碼類(lèi)蘇寧電器、五星電器、聯(lián)想電腦休閑餐飲類(lèi)玉米人、KFC、上島咖啡、迪歐咖啡家居家裝類(lèi)羅蘭家紡、奧希努、揚(yáng)子地板、歐貝爾家紡9共七十六頁(yè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)現(xiàn)狀整個(gè)住宅市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)（供大于求）。其不景氣的局面對(duì)投資市場(chǎng)的影響難以估量。城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)向西發(fā)展，大部分商業(yè)項(xiàng)目尚未正式

7、啟動(dòng)，商業(yè)項(xiàng)目少有推案（供小于求），購(gòu)買(mǎi)力大于商業(yè)拓展能級(jí)。項(xiàng)目作為城西版塊首發(fā)項(xiàng)目，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，如何運(yùn)用靈活的價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)推廣手法，對(duì)潛在客戶(hù)進(jìn)行(jnxng)有效挖掘，成功刺激其投資欲望成為項(xiàng)目未來(lái)能否成功的關(guān)鍵。本案萬(wàn)燁國(guó)際新城日出東方海天名苑康鵬大廈10共七十六頁(yè)區(qū)域(qy)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量預(yù)估項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)推案量（平米）本案約2萬(wàn)日出東方約2萬(wàn)康鵬大廈約0.5萬(wàn)萬(wàn)燁國(guó)際新城約0.5萬(wàn)海天名苑約0.2萬(wàn)鳳凰城約1.4萬(wàn)久合國(guó)際街區(qū)約20萬(wàn)德蘭、光伸約15萬(wàn)其他約5萬(wàn)總計(jì)46.8萬(wàn)11共七十六頁(yè)第一部分 市場(chǎng)研究第二部分 項(xiàng)目分析第三部分 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品分割強(qiáng)化建議第四部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售招

8、商策略第五部分 企劃深度塑造(szo)及推廣策略12共七十六頁(yè)項(xiàng)目(xingm)基本概況位于連云港市連云區(qū)西園路與中山西路交叉口，項(xiàng)目(xingm)總用地面積10937平方米，總建面積75617平方米，其中商業(yè)約2.1萬(wàn)平米。項(xiàng)目整體功能分為商業(yè)及住宅，底層商業(yè)建筑的功能又主要?jiǎng)澐譃槿糠郑很?chē)庫(kù)，商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施及會(huì)所，與之配套的輔助和公共用房主要布置在塔樓下面的小空間內(nèi)。建筑主體B2-3層為商業(yè)用房及物業(yè)用房，432層為住宅用房。13共七十六頁(yè)項(xiàng)目分析對(duì)于(duy)項(xiàng)目版塊及地段的分析項(xiàng)目所在城西版塊，目前在地理位置上屬以“海棠路-中華路”為基點(diǎn)的中心商圈邊緣地帶，與中心商圈相比尚有一定距離。但

9、同時(shí)由于城市發(fā)展、消費(fèi)需求激增，連云區(qū)呼吁出現(xiàn)(chxin)次級(jí)商圈及補(bǔ)充型商業(yè)集群、而城西版塊憑借天時(shí)地利及政策的優(yōu)勢(shì)，得以應(yīng)運(yùn)而生，在其高速發(fā)展的背景下，它已成為連云區(qū)前景最為巨大的黃金版塊。大量住宅新建導(dǎo)入密集人口，商業(yè)項(xiàng)目沿中山西路風(fēng)起云涌，版塊商業(yè)氛圍逐日濃厚，以城市重要主干道中山西路為主軸，版塊將形成一個(gè)對(duì)市中心商業(yè)進(jìn)行補(bǔ)充、并形成差異的，滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)配套需求并輻射全區(qū)域的，集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)的于一體的新商業(yè)集群地帶，而假以時(shí)日，中山西路也更將成為連云區(qū)域新一條商業(yè)黃金大道。項(xiàng)目地處成熟西園路與黃金中山西路，其地段優(yōu)勢(shì)更是不言而喻。14共七十六頁(yè)黃金(hun jn jn)潛力版塊，

10、連云區(qū)獨(dú)一無(wú)二，前景不可限量結(jié)論及深度(shnd)思考版塊內(nèi)可行性業(yè)態(tài)及項(xiàng)目操作思考項(xiàng)目可觀(guān)的地段潛力毋庸置疑，但問(wèn)題點(diǎn)在于：由于版塊新興時(shí)日不久，其商業(yè)氛圍尚在形成過(guò)程中，真正成為人流密集的繁華地段尚需2-3年的過(guò)程，在現(xiàn)今固定消費(fèi)人流尚不足以支撐大型商業(yè)項(xiàng)目的版塊中，項(xiàng)目想要迅速興市，其業(yè)態(tài)必須為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)吸引消費(fèi)人群自發(fā)前來(lái)，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺市。同時(shí)項(xiàng)目形象及業(yè)態(tài)必須形成特色，以特色更增項(xiàng)目吸引力，進(jìn)而增強(qiáng)投資客與經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目迅速旺市的信心。勢(shì)必繁華的未來(lái)及無(wú)限升值性城市發(fā)展的方向后無(wú)來(lái)者的黃金版塊大興土木、大量人口密集導(dǎo)入15共七十六頁(yè)項(xiàng)目分析對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃及物業(yè)(w

11、 y)結(jié)構(gòu)的分析規(guī)模：本案商業(yè)2.1萬(wàn)方，塊狀商業(yè)約1.4萬(wàn)平米，其商業(yè)聚合規(guī)模效應(yīng)已明顯超出(choch)以街鋪為主的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，儼然已成為區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的領(lǐng)頭羊，而在整個(gè)連云區(qū)商業(yè)項(xiàng)目較少、大部分商業(yè)項(xiàng)目均集中在項(xiàng)目所在版塊的背景下，項(xiàng)目更將成為整個(gè)連云區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目。 規(guī)劃：項(xiàng)目商業(yè)街規(guī)劃獨(dú)特，具備空中走廊、空中花園、屋頂綠化、下沉式廣場(chǎng)、退臺(tái)式、環(huán)繞式走廊等情景化元素，為項(xiàng)目獨(dú)特的功能特色，提供了有利支撐；16共七十六頁(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)：由于轉(zhuǎn)換層的缺失，現(xiàn)有物業(yè)結(jié)構(gòu)存在較大問(wèn)題，尤其在塊狀商業(yè)(shngy)方面，無(wú)論是在通路設(shè)置還是在單體分割上，產(chǎn)品都存在著很大的問(wèn)題，不利于人流的導(dǎo)入

12、和商業(yè)(shngy)的動(dòng)線(xiàn)設(shè)置，對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位在一定層面上也設(shè)置了限制。 17共七十六頁(yè)結(jié)論(jiln)及深度思考連云區(qū)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目，主題(zht)化情景化街區(qū)生活廣場(chǎng)造就前所未有的新型商業(yè)時(shí)尚廣場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、特色商場(chǎng)空中走廊，空中花園下沉式廣場(chǎng)、環(huán)繞式走廊版塊內(nèi)可行性業(yè)態(tài)及項(xiàng)目操作思考項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯、情景化風(fēng)情化特征鮮明，項(xiàng)目整體定位應(yīng)立足并強(qiáng)勢(shì)突出這一特色，形成獨(dú)特銷(xiāo)售主張，造就項(xiàng)目極具沖擊力的企劃形象和價(jià)值利點(diǎn)。對(duì)于項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，項(xiàng)目在考慮分割布局的可行性的基礎(chǔ)上，必須尋找到既具備可觀(guān)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，又能夠適應(yīng)項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)的業(yè)態(tài)，方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利熱賣(mài)。18共七十六頁(yè)項(xiàng)目分析對(duì)于

13、(duy)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)要求的考慮基于(jy)利益最大化的原則，項(xiàng)目商業(yè)面積要求全部可售，在此前提下，結(jié)合物業(yè)結(jié)構(gòu)分割可行性，項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（尤其是塊狀商業(yè)）也必須考慮業(yè)態(tài)的可售性以及面積分割帶來(lái)的銷(xiāo)售總價(jià)問(wèn)題。在排除引進(jìn)傳統(tǒng)大面積品牌只租不購(gòu)主力商家的前提下，亦要適宜業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的要求，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)有利招商、經(jīng)營(yíng)無(wú)憂(yōu)，且實(shí)現(xiàn)中小面積分割，有利銷(xiāo)售的業(yè)態(tài)導(dǎo)入。19共七十六頁(yè)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力3大核心價(jià)值點(diǎn)第1核心價(jià)值點(diǎn)：地段黃金潛力版塊，連云區(qū)獨(dú)一無(wú)二，前景不可限量第2核心價(jià)值點(diǎn)：規(guī)模連云區(qū)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯第3核心價(jià)值點(diǎn)：主題化情景化規(guī)劃空中走廊，空中花園，下沉式、退臺(tái)式、環(huán)繞式商業(yè)街及廣場(chǎng)

14、設(shè)計(jì)，魅力非凡后無(wú)來(lái)者的黃金版塊前所未有的商業(yè)形式綜述(zngsh)20共七十六頁(yè)項(xiàng)目(xingm)銷(xiāo)售的難點(diǎn)與關(guān)鍵點(diǎn)：1、項(xiàng)目銷(xiāo)售的難點(diǎn)：根據(jù)物業(yè)分析及市場(chǎng)研判，主體塊狀商業(yè)為項(xiàng)目的銷(xiāo)售難點(diǎn)，尤其是塊狀商業(yè)的二樓、三樓為最主要的難點(diǎn)。2、項(xiàng)目銷(xiāo)售的關(guān)鍵點(diǎn)：西園路及項(xiàng)目北側(cè)商業(yè)街憑借其良好的地段優(yōu)勢(shì)與成熟的主題商圈概念，具備直接吸引力，也是本案價(jià)格最大化的核心之所在，如何解決一復(fù)二式物業(yè)總價(jià)高而單價(jià)撥升空間有限(yuxin)的問(wèn)題？塊狀商業(yè)在目前的城市鮮有推出，對(duì)于塊狀商業(yè)的內(nèi)鋪去化，關(guān)鍵是如何塑造其整體的經(jīng)營(yíng)前景優(yōu)勢(shì)，配合合理的銷(xiāo)售政策是塊狀商業(yè)去化的關(guān)鍵。21共七十六頁(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的問(wèn)題點(diǎn)：（

15、1）中山西路塊狀商業(yè)搶占首發(fā)、及憑借地段利好，較其他項(xiàng)目具備優(yōu)勢(shì)。同時(shí)由于物業(yè)分割銷(xiāo)售，如何對(duì)單價(jià)、總價(jià)進(jìn)行控制？投資客與自營(yíng)客的比例及回報(bào)的問(wèn)題如何解決？后期經(jīng)營(yíng)管理模式如何建立？得房率低的問(wèn)題如何解決？在項(xiàng)目地段及物業(yè)結(jié)構(gòu)限制的前提下，項(xiàng)目業(yè)態(tài)如何定位及明確業(yè)態(tài)布局？（2）北街西園路1樓，如何借勢(shì)成熟西園路，提升價(jià)值形象，刺激(cj)投資市場(chǎng)？（3）項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以怎樣的一個(gè)整體形象面市，創(chuàng)造獨(dú)特銷(xiāo)售主張，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的最大化突顯及市場(chǎng)沖擊力，并從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？（4）在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于觀(guān)望狀態(tài)，而項(xiàng)目急需啟動(dòng)的情況下，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作如何迅速炒熱市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)順利大賣(mài)？22共七十六頁(yè)項(xiàng)目

16、(xingm)SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S） 劣勢(shì)（W） 項(xiàng)目靠近連云區(qū)成熟的住宅區(qū)；項(xiàng)目的3大價(jià)值利益；項(xiàng)目的住宅部分已經(jīng)啟動(dòng)，對(duì)外有一定的宣傳，對(duì)后續(xù)宣傳奠定基礎(chǔ)； 項(xiàng)目前期積累了一定量的客戶(hù)資源； 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃；項(xiàng)目距連云區(qū)商業(yè)圈較遠(yuǎn)，處于商業(yè)圈的邊緣地帶；項(xiàng)目特定的地理環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位有一定的影響；項(xiàng)目周邊類(lèi)似項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；前期項(xiàng)目的形象，對(duì)后續(xù)的商業(yè)推廣有一定的影響； 機(jī)會(huì)（O） 威脅（T）在周邊項(xiàng)目的商業(yè)部分還未時(shí)，啟動(dòng)本項(xiàng)目的商業(yè)部分，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)；在其他項(xiàng)目的商業(yè)部分還未啟動(dòng)，啟動(dòng) 本項(xiàng)目的商業(yè)部分，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性； 由此進(jìn)入(jnr)解決之道23共七十六頁(yè)第一部

17、分 市場(chǎng)研究第二部分 項(xiàng)目分析第三部分 項(xiàng)目定位產(chǎn)品分割強(qiáng)化建議第四部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售招商(zho shn)策略第五部分 企劃深度塑造及推廣策略24共七十六頁(yè)項(xiàng)目定位及推廣原則：揚(yáng)長(zhǎng)避短(yng chng b dun)，充分利用項(xiàng)目3大價(jià)值點(diǎn)，樹(shù)立獨(dú)特個(gè)性發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占地位全市場(chǎng)覆蓋/引導(dǎo)消費(fèi)回避劣勢(shì)，轉(zhuǎn)化主張第一性/唯一性/排他性減小威脅，加強(qiáng)形象差異化競(jìng)爭(zhēng)/非常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)利用機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值 把握時(shí)機(jī)/實(shí)力說(shuō)話(huà)項(xiàng)目(xingm)3大價(jià)值利點(diǎn)25共七十六頁(yè)項(xiàng)目整體(zhngt)定位港城最具特色(ts)的主題化購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的假日廣場(chǎng) 定位依據(jù)以情景化休閑娛樂(lè)突顯項(xiàng)目特色（項(xiàng)目商業(yè)街規(guī)劃獨(dú)特，具備空中

18、走廊、空中花園等情景化元素，為項(xiàng)目休閑娛樂(lè)的功能特色，提供了有利支撐）以休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為依托，滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的內(nèi)部需求，港城人自己的365天假日休閑娛樂(lè)購(gòu)物生活項(xiàng)目以特色休閑娛樂(lè)的假日商業(yè)形象面市，一方面項(xiàng)目業(yè)態(tài)（ktv、足浴、特色餐飲、健身、泳池、時(shí)尚購(gòu)物）給予了項(xiàng)目形象的支撐，另一方面項(xiàng)目以休閑形象面市，突顯項(xiàng)目獨(dú)特性。26共七十六頁(yè)項(xiàng)目(xingm)功能定位港城假日(jir)廣場(chǎng)港式情景休閑商街品牌家居主題生活館塊狀商業(yè)一層：以精品展示為主的家居生活館；二層：以窗簾、布藝、燈具為主的窗簾館、睡眠館、燈飾館； 三層：以沙發(fā)、家具為主的家具館北側(cè)商業(yè)街以休閑足浴、餐飲、健身等業(yè)態(tài)為主；西園路商鋪

19、以社區(qū)生活配套為主。北側(cè)商業(yè)街及西園路街鋪港式家居MALL核心要素：西園路升級(jí)版 港式情景商街樣本現(xiàn)代生活超市核心要素：品牌家居旗艦 時(shí)尚家居潮流27共七十六頁(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)(y ti)細(xì)分定位商業(yè)位置業(yè)態(tài)定位業(yè)種細(xì)分一層包括中山路沿街家居生活主題館（港式家居MALL）廚具、潔具館中式餐飲/咖啡館 以男性消費(fèi)為主題的 廚房用具、餐茶玻璃、小家電、燈飾類(lèi)、 地板掛地毯等二層窗簾館睡眠館燈飾館咖啡館（方案二） 以女性消費(fèi)為主題的 窗簾、窗紗及軌道、 花邊、簾穗、百折簾、 風(fēng)情簾、百葉簾等窗 飾附件。家用品類(lèi)、家 用織品、整體軟床、 醫(yī)學(xué)床、床上用品、飾品花藝、蠟燭/ 燭臺(tái)三層家具館沙發(fā)館視聽(tīng)室、棋牌室

20、常規(guī)家具、辦公家具、兒童家具，沙發(fā)類(lèi)等 視聽(tīng)室、棋牌室、保健按摩 依據(jù)及理由： 1、特色化、差異化、錯(cuò)位型的家居主題業(yè)態(tài)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)可觀(guān)。 2、業(yè)態(tài)定位較好適應(yīng)物業(yè)結(jié)構(gòu)。 3、目的性消費(fèi)良好緩解地段現(xiàn)狀抗性，有利刺激目標(biāo)投資自營(yíng)客群。28共七十六頁(yè)商業(yè)位置業(yè)態(tài)定位理由及依據(jù)中山西路東側(cè)塊狀商業(yè) 超市、特色品牌餐飲 直面中山路，同為周邊生活配套商業(yè)，提 升整體商業(yè)價(jià)值及人氣。沿西園路商業(yè)生活配套商業(yè) 靠近住宅區(qū)入口，為本案及周邊居住人群 提供日常生活消費(fèi)品。北側(cè)商業(yè)街餐飲、KTV、娛樂(lè)、休閑 依托項(xiàng)目整體定位及成熟西園路，輻射全市消費(fèi)人群西園路與商業(yè)街交叉處塊狀商業(yè)大型酒樓 依托，西園路餐飲一條街

21、，主力商家，帶 動(dòng)人氣的提升。29共七十六頁(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局及分割(fng)建議（見(jiàn)圖紙）項(xiàng)目產(chǎn)品強(qiáng)化(qinghu)建議（見(jiàn)圖紙）30共七十六頁(yè)投 資 客自 營(yíng) 客連云區(qū)房產(chǎn)投資(tu z)客，連云港市區(qū)房產(chǎn)投資(tu z)者，外地投資(tu z)客連云區(qū)及連云港商家(shn ji)考慮到項(xiàng)目較大的體量及區(qū)域尚需提升的投資能力，項(xiàng)目的投資客不能僅局限于連云區(qū)，項(xiàng)目投資客群應(yīng)輻射整個(gè)連云港市，形成以連云港全市投資客為主，外地客群為補(bǔ)充的投資客群基礎(chǔ)。項(xiàng)目所定業(yè)態(tài)，市場(chǎng)存在相當(dāng)?shù)南M(fèi)需求，但僅僅靠本地經(jīng)營(yíng)商家，尚不足以快速良好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成功，其他區(qū)域及周邊城市的品牌及適宜商家將是項(xiàng)目重點(diǎn)需要挖

22、掘的方向。項(xiàng)目客源定位31共七十六頁(yè)第一部分 市場(chǎng)研究第二部分 項(xiàng)目分析第三部分 項(xiàng)目定位產(chǎn)品分割強(qiáng)化建議第四部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售招商策略(cl)第五部分 企劃深度塑造及推廣策略32共七十六頁(yè)租售原則：立足銷(xiāo)售，全案去化，迅速回籠資金。市場(chǎng)原則：定向行銷(xiāo)，因勢(shì)制導(dǎo)，靈活變通，主力店突破，次主力店及散戶(hù)跟隨(n su)性原則。行業(yè)集聚去化，對(duì)于家具家裝、休閑娛樂(lè)、餐飲三大業(yè)態(tài)行業(yè)行銷(xiāo)，集中去化。價(jià)格原則：讓利于大戶(hù)，讓利于經(jīng)營(yíng)戶(hù)，讓利于首批購(gòu)鋪者，全案的行銷(xiāo)過(guò)程是一個(gè)價(jià)值升值的過(guò)程。根據(jù)物業(yè)形態(tài)拉大價(jià)差，總價(jià)控制，單價(jià)平穩(wěn)撥高，以迅速去化為第一目標(biāo)。銷(xiāo)售招商策略(cl)總原則33共七十六頁(yè)租售關(guān)系及銷(xiāo)

23、售模式第一種主要(zhyo)方案: 全部出售項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置業(yè)態(tài)定位物業(yè)形態(tài)租售模式商業(yè)面積可售面積塊狀商業(yè)一層家居生活館分割鋪位清水出售約1.3萬(wàn)方約1.3萬(wàn)方二層分割鋪位三層分割鋪位中山西路東側(cè)塊狀商業(yè)超市1+2F清水出售餐飲1+2F清水出售西園路與商業(yè)街交叉處塊狀商業(yè)餐飲1+2F方案一清水出售1+2F方案二清水出售1+2F方案三清水出售中山路沿街家居精品1F帶租約出售商業(yè)街及散鋪西園路商業(yè)生活配套1+2F清水出售約0.8萬(wàn)方約0.8萬(wàn)方北側(cè)商業(yè)街休閑娛樂(lè)1+2F/1F清水出售詳見(jiàn)圖紙(tzh)34共七十六頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置業(yè)態(tài)定位物業(yè)形態(tài)租售模式商業(yè)面積可售面積塊狀商業(yè)一層家居生活館分割

24、鋪位清水出售約1.3萬(wàn)方二層分割鋪位三層家居生活館分割鋪位家具等大面積物業(yè)物業(yè)租賃為主中山西路東側(cè)塊狀商業(yè)超市1+2F清水出售餐飲1+2F清水出售西園路與商業(yè)街交叉處塊狀商業(yè)餐飲1+2F方案一清水出售1+2F方案二清水出售1+2F方案三清水出售中山路沿街家居精品1F帶租約出售商業(yè)街及散鋪西園路商業(yè)生活配套1+2F清水出售約0.8萬(wàn)方約0.8萬(wàn)方北側(cè)商業(yè)街休閑娛樂(lè)1+2F/1F清水出售 備注：此方案的運(yùn)用是在本項(xiàng)目的后期銷(xiāo) 售推廣中采用(ciyng)直接銷(xiāo)售模式遇到抗性時(shí)使用。租售關(guān)系及銷(xiāo)售模式(msh)第二種預(yù)備方案35共七十六頁(yè)價(jià)格(jig)策略本項(xiàng)目整體價(jià)格(jig)走勢(shì)為：總價(jià)控制，低開(kāi)

25、高走，小幅上揚(yáng)，不斷調(diào)整價(jià)格。不同物業(yè)，根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)需求，制定不同的價(jià)格，形成價(jià)格差，有利促進(jìn)弱勢(shì)鋪位去化（詳見(jiàn)p36表格） 支持理由：區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目處于觀(guān)望狀態(tài)、項(xiàng)目低開(kāi)高走，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣，為后期營(yíng)銷(xiāo)主動(dòng)奠定基礎(chǔ)。隨著投資利點(diǎn)的不斷深入影響及招商成功的刺激，可逐步提高價(jià)格，對(duì)潛在的猶豫不決的客戶(hù)給予強(qiáng)勁刺激，促進(jìn)去化。港城假日廣場(chǎng) 建議均價(jià) 總銷(xiāo)金額5700元/約1.2億 價(jià)格定位36共七十六頁(yè)類(lèi)別業(yè)態(tài)物業(yè)形態(tài)建筑面積()現(xiàn)開(kāi)發(fā)面積()保留面積()可售面積()平均單價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）B層背街步行街地下二層211021100211075001582.50 臨西園路地下二層2108.92210

26、8.9202108.9290001898.03 A層背街步行街地下一層21002100021004000840.00 臨西園路地下一層1970.981970.9801970.984500886.94 步行街 合計(jì)8289.98289.908289.96281.70 5207.47 一層西園路臨街商業(yè)臨街商業(yè)71071007108000568.00 中山西路臨街商業(yè)臨街商業(yè)900900090011000990.00 商業(yè)塊狀商業(yè)3343.73343.703343.765002173.41 二層商業(yè)塊狀商業(yè)4743.314743.3104743.3145002134.49 三層商業(yè)塊狀商業(yè)3397

27、.473397.4703397.4735001189.11 塊狀商業(yè)合計(jì)13094.4813094.48013094.485387.77 7055.01 預(yù)計(jì)總銷(xiāo)金額按銷(xiāo)售率到達(dá)85%計(jì)算 10423.1 37共七十六頁(yè)客源(k yun)定向項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置業(yè)態(tài)定位 自營(yíng)客群投資客群塊狀商業(yè)一層家居生活館新浦區(qū)、連云港其他區(qū)域商家為主本地商家為輔本地投資客為主其他區(qū)域?yàn)檩o助二層三層中山西路東側(cè)塊狀商業(yè)超市新浦區(qū)、連云港其他區(qū)域商家為主本地商家為輔餐飲品牌商家為主，連云港區(qū)域商家為輔西園路與商業(yè)街交叉處塊狀商業(yè)餐飲本地商家為主，其他區(qū)域?yàn)檩o中山路沿街家居精品新浦區(qū)、連云港其他區(qū)域商家為主以本地投

28、資客為主其他區(qū)域?yàn)檩o助商業(yè)街及散鋪西園路商業(yè)生活配套本地商家為主，其他區(qū)域?yàn)檩o以本地投資客為主其他區(qū)域?yàn)檩o助北側(cè)商業(yè)街休閑娛樂(lè)以本地商家為主以本地投資客為主38共七十六頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置業(yè)態(tài)定位 自營(yíng)客群投資客群塊狀商業(yè)一層家居生活館40%60%二層三層中山西路東側(cè)塊狀商業(yè)超市100%餐飲100%西園路與商業(yè)街交叉處塊狀商業(yè)餐飲100%中山路沿街家居精品100%商業(yè)街及散鋪西園路商業(yè)生活配套20%80%北側(cè)商業(yè)街休閑娛樂(lè)60%40%自營(yíng)(z yn)客與投資客比例期望及預(yù)估39共七十六頁(yè)招商(zho shn)策略以點(diǎn)帶面：重點(diǎn)進(jìn)行主力店招商，以主力店招商成功刺激零散經(jīng)營(yíng)戶(hù) 的進(jìn)駐。以外帶內(nèi)：利用

29、我司客戶(hù)資源，有控制性的擴(kuò)大招商范圍，吸引外地 客戶(hù)，加快招商速度。同時(shí)以火爆的氛圍吸引本地(bnd)客。以?xún)?nèi)引外：引入城市知名商家，保證項(xiàng)目品牌形象。廣撒網(wǎng)，多淘金 質(zhì)客戶(hù)。以點(diǎn)帶面，以外帶內(nèi)，以?xún)?nèi)引外40共七十六頁(yè)本地客戶(hù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)外地客戶(hù)城區(qū)客戶(hù)港城假日廣場(chǎng)拜訪(fǎng)朋友活動(dòng)直郵電話(huà)新聞廣告.招商(zho shn)方向示意圖 利有我司多年積累的客源及與相關(guān)(xinggun)品牌商家的良好人脈關(guān)系，一方面，對(duì)項(xiàng)目適宜業(yè)態(tài)的品牌商家進(jìn)行聯(lián)系，公關(guān)。促進(jìn)主力店進(jìn)駐。同時(shí)利用多種媒體通道，網(wǎng)絡(luò)散戶(hù)。招商方向及渠道41共七十六頁(yè)推案分期(fn q)推案分期(fn q)原則第一原則：價(jià)值取向利益最大化原則銷(xiāo)

30、控部分優(yōu)質(zhì)鋪源，后期利用招商成功、工程進(jìn)度、項(xiàng)目利點(diǎn)深化等因素，再予以推出（并組合弱勢(shì)鋪源），提升優(yōu)質(zhì)鋪源價(jià)值。第二原則：自營(yíng)客優(yōu)先原則項(xiàng)目以自營(yíng)客作為炒熱項(xiàng)目的基礎(chǔ)，以投資客作為項(xiàng)目的托盤(pán)點(diǎn)。每期銷(xiāo)售根據(jù)自營(yíng)客積累的情況及其所需，推出鋪源組合，先行消化自營(yíng)客，利用自營(yíng)客刺激投資客迅速購(gòu)買(mǎi)，并促其消化弱勢(shì)鋪源，同時(shí)為實(shí)行價(jià)格上漲奠定基礎(chǔ)42共七十六頁(yè)第一波開(kāi)盤(pán)前：9月初10月初主力店先行，重點(diǎn)針對(duì)大型餐飲、休閑娛樂(lè)兩大業(yè)態(tài)定向行銷(xiāo)，爭(zhēng)取于10月初落定意向合作，為下步銷(xiāo)售方案的制定奠定方向。同時(shí)定向針對(duì)家居、家裝行業(yè)行銷(xiāo)，主要目標(biāo)為品牌商家。售樓處淺度蓄水全面開(kāi)展。第一波：10月初11月中旬10

31、月中旬完成大型餐飲、休閑娛樂(lè)兩大業(yè)態(tài)的合作意向書(shū)簽定。深入進(jìn)行家居、家裝品牌商家的的線(xiàn)下洽談工作。重點(diǎn)針對(duì)西園路1+2F生活配套商鋪及中山西路東側(cè)1層商鋪、主體塊狀商業(yè)(shngy)1層內(nèi)鋪及二層全部深度蓄水，發(fā)售VIP卡，并于10月28日開(kāi)盤(pán)。推案分期(fn q)節(jié)奏43共七十六頁(yè)第二波：11月中旬2月初公開(kāi)北側(cè)商業(yè)街、主體塊狀商業(yè)1層外部商鋪及三層及其他所有剩余散鋪，深度蓄水落定，并于12月28日開(kāi)盤(pán)。中山西路家居精品主力店帶租約出售1F商鋪，主力店租賃意向客戶(hù)達(dá)成。尾盤(pán)：2月初8月工程進(jìn)度達(dá)到主力店商家要求(yoqi)（實(shí)現(xiàn)外立面落成），與主力商家簽定合約，帶租約銷(xiāo)售中山西路家居精品主力

32、店。根據(jù)工程進(jìn)度，利用交房、開(kāi)業(yè)等節(jié)點(diǎn)促銷(xiāo)去化尾盤(pán)。44共七十六頁(yè)10月28日第一波開(kāi)盤(pán)通過(guò)SP活動(dòng)，階段性推廣主題的變化等進(jìn)一步鞏固項(xiàng)目形象及關(guān)注度?？蛻?hù)排摸，淺度蓄水，主力商家定向招商（酒樓、超市、西式快餐、家居品牌專(zhuān)賣(mài)）十月中旬之前完成主力店大部分的意向落定第一波開(kāi)盤(pán)客戶(hù)的集中簽約及按揭辦理九月十月十一月十二月次年一月次年二月外立面落成交房主力商家的簽約根據(jù)市場(chǎng)反映、區(qū)間價(jià)、媒體推廣等手段完成客戶(hù)的深度蓄水12月28日，第二波開(kāi)盤(pán)尾盤(pán)銷(xiāo)售及前期客戶(hù)簽約辦理1、前期交接客戶(hù)的排摸篩選； 2、項(xiàng)目重新亮相后的新客戶(hù)蓄水。主力店帶租約方式為主方向去化前期主力店租賃意向客戶(hù)達(dá)成。推案節(jié)奏(jiz

33、u)圖45共七十六頁(yè)1月30日前推案銷(xiāo)售(xioshu)總金額測(cè)算方案一：類(lèi)別物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)形態(tài)可售面積()平均單價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）北側(cè)商業(yè)街地下二層休閑娛樂(lè)211075001582.50 地下一層21004000840.00 西園路商業(yè)街地下二層餐飲業(yè)2108.9290001898.03 地下一層1970.984500886.94 步行街合計(jì)8289.96281.70 5207.47 中山路塊狀商業(yè)地上一層家居主題生活館4053.765002634.91 地上二層4743.3145002134.49 地上三層3397.4735001189.11 塊狀商業(yè)合計(jì)12194.484886.23 5

34、958.51 銷(xiāo)售合計(jì)20484.385450.97 11165.98 由于中山西路臨街商鋪采用帶租約(zyu)銷(xiāo)售模式，不能在第一波銷(xiāo)售中推出，因此以上銷(xiāo)售測(cè)算不包含此部分銷(xiāo)售總價(jià)，預(yù)估為750萬(wàn)元。46共七十六頁(yè)方案二：租售結(jié)合，塊狀商業(yè)三層保留出租(chz)， 同時(shí)扣除帶租約出售中山路精品家具商鋪類(lèi)別物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)形態(tài)可售面積()平均單價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）北側(cè)商業(yè)街地下二層休閑娛樂(lè)211075001582.50 地下一層21004000840.00 西園路商業(yè)街地下二層餐飲業(yè)2108.9290001898.03 地下一層1970.984500886.94 步行街 合計(jì)8289.96281.

35、70 5207.47 中山路塊狀商業(yè)地上一層家居主題生活館4053.765002634.91 地上二層4743.3145002134.49 塊狀商業(yè)合計(jì)8797.015421.61 4769.39 銷(xiāo)售合計(jì)17086.915838.89 9976.86 47共七十六頁(yè)第一部分 市場(chǎng)研究第二部分 項(xiàng)目分析第三部分 項(xiàng)目定位產(chǎn)品分割強(qiáng)化建議第四部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售招商策略第五部分 企劃深度(shnd)塑造及推廣策略48共七十六頁(yè)港城假日廣場(chǎng)打造真正的港式生活，讓繁華永不落幕案名：廣告總精神：備選案名： 港城國(guó)際廣場(chǎng) 港城不夜城 海港城 新派廣場(chǎng) 真正的港式廣場(chǎng)，真正的港式生活365天港式假日生活假日去哪

36、里？港城假日廣場(chǎng)！企劃(q hu)深度塑造49共七十六頁(yè)推廣(tugung)口號(hào)及其概念支撐體系新鮮港式 假日(jir)生活新鮮理念新鮮街區(qū)新鮮時(shí)尚新鮮mall通過(guò)重點(diǎn)傳達(dá)港城假日廣場(chǎng)在“創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)、港式生活引領(lǐng)、全新消費(fèi)及投資模式”等方面的突破和港城假日廣場(chǎng)“特色主題化購(gòu)物/休閑/娛樂(lè)假日廣場(chǎng)”定位的宣傳，清晰地確立其在連云區(qū)商業(yè)地產(chǎn)中領(lǐng)導(dǎo)者的地位，促進(jìn)其銷(xiāo)售/招商的順利推進(jìn)，塑造開(kāi)發(fā)商和港城假日廣場(chǎng)在市場(chǎng)中的有力品牌。就是不一樣！休閑生活健康生活時(shí)尚生活優(yōu)雅生活50共七十六頁(yè)推廣口號(hào)(kuho)廣告語(yǔ)體系 新鮮(xn xin)港式 假日生活主題定位語(yǔ)：2萬(wàn)平米港式家居mall投資推廣語(yǔ)：

37、錢(qián)進(jìn)港城 贏領(lǐng)時(shí)尚家居主題推廣語(yǔ):品牌家居旗艦 港式全生活51共七十六頁(yè)尊位中山西路黃金大道，潛力板塊前景不可限量連云區(qū)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目，第一規(guī)模領(lǐng)秀全城空中花園、空中連廊創(chuàng)新規(guī)劃，締造情境主題風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)下沉式、退臺(tái)式、環(huán)繞式豐富商業(yè)街景營(yíng)造多樣經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景合理業(yè)態(tài)規(guī)劃定位確保經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)低投資高回報(bào)成就財(cái)富英雄夢(mèng)想創(chuàng)新新鮮經(jīng)營(yíng)消費(fèi)(xiofi)模式飲譽(yù)全城七大優(yōu)勢(shì)升值(shngzh)保障無(wú)憂(yōu)52共七十六頁(yè)企劃表現(xiàn)(bioxin)（見(jiàn)附件）53共七十六頁(yè) 推廣任務(wù)界定 第一級(jí)任務(wù)：迅速(xn s)炒熱引爆市場(chǎng)，誘發(fā)、堅(jiān)定投資者購(gòu)買(mǎi)港城假日廣場(chǎng)的信心； 第二級(jí)任務(wù)：迅速有效的實(shí)現(xiàn)本案去化，達(dá)成2008

38、年1月底5000萬(wàn)的銷(xiāo)售目標(biāo)； 第三級(jí)任務(wù)：樹(shù)立天元企業(yè)品牌與港城假日廣場(chǎng)商業(yè)的品牌，達(dá)成既促成銷(xiāo) 售又樹(shù)立品牌效應(yīng)的雙重目標(biāo)； 策略原則 根據(jù)港城目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，及本案特點(diǎn)，實(shí)施“短、平、快”的營(yíng) 銷(xiāo)策略； 在實(shí)施常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手法的基礎(chǔ)上，采用具備一定突破性的營(yíng)銷(xiāo)策略。 各項(xiàng)策略的制定都務(wù)必能夠一炮點(diǎn)燃，并且各策略之間應(yīng)該是層層(cn cn)遞 進(jìn)的關(guān)系，組成一種對(duì)市場(chǎng)通路的流動(dòng)的、穩(wěn)定的、持續(xù)的攻擊性。推廣策略54共七十六頁(yè) 具體手法：推廣三步曲，交相組合，整合營(yíng)銷(xiāo) 在營(yíng)銷(xiāo)策略的前提下，制定手法，迅速有效的完成營(yíng)銷(xiāo)界定的任務(wù)第一步：通過(guò)“密集、迅速、有效、常規(guī)及突破性”的推廣策略（包括主動(dòng)

39、行銷(xiāo)、事件 行銷(xiāo)、廣告策略等），短期內(nèi)形成對(duì)市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)，把整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的 焦點(diǎn)集中在本案，迅速樹(shù)立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大本案知名度，詮釋投資價(jià)值， 積累充足客源，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)大賣(mài)！第二步：通過(guò)豐富多樣的價(jià)格策略及媒介工具，不斷刺激目標(biāo)客戶(hù)，保持市場(chǎng)熱度(rd) 的同時(shí)，深化投資利點(diǎn)，有效實(shí)現(xiàn)推廣計(jì)劃期望值。第三步：制定有針對(duì)性的問(wèn)題解決方案，對(duì)重點(diǎn)客戶(hù)及細(xì)化目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)攻 關(guān)，同時(shí)利用招商成功的信息進(jìn)一步刺激市場(chǎng)，達(dá)成銷(xiāo)售兌現(xiàn)。55共七十六頁(yè)主動(dòng)行銷(xiāo)策略事件營(yíng)銷(xiāo)策略媒介策略廣告策略推廣策略體系 推廣(tugung)體系四大策略示意圖56共七十六頁(yè) 第一(dy)大策略：主動(dòng)行銷(xiāo)策略主動(dòng)出擊不坐等客戶(hù)

40、上門(mén)，不坐等市場(chǎng)緩慢(hunmn)關(guān)注，利用現(xiàn)有客戶(hù)資源， 迅速起勢(shì)，促進(jìn)去化速度，利用多種媒體通路及各種資源，主動(dòng)公關(guān)，主動(dòng)造勢(shì)，加快項(xiàng)目去化進(jìn)程。 第二大策略：事件營(yíng)銷(xiāo)策略迅速造勢(shì)，激發(fā)口碑傳播通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)“借勢(shì)”和“造勢(shì)”，聚集人氣，以求提高項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立良好的品牌形象，并最終促成產(chǎn)品銷(xiāo)售目的。本案希望主要通過(guò)“活動(dòng)策劃”的方式，激發(fā)口碑傳播，從而使本案的知名度得以迅速擴(kuò)大，促進(jìn)銷(xiāo)售57共七十六頁(yè) 第三(d sn)大策略：媒介策略媒體戶(hù)外銷(xiāo)售道具其他短信網(wǎng)絡(luò)電視 廣播報(bào)紙戶(hù)外看板、候車(chē)亭廣告、路旗、精神堡壘，工地包裝圍墻單頁(yè)、海報(bào)、時(shí)尚家居 、招商手冊(cè)模型、展板、手提袋

41、等，專(zhuān)用信紙、文件、夾等VI識(shí)別系統(tǒng)贈(zèng)品形象物等備注：媒體工具將以戶(hù)外媒體及銷(xiāo)售道具為主，其他媒體予以補(bǔ)充輔助媒介(miji)選擇58共七十六頁(yè)突破性媒體：創(chuàng)建自我傳播媒體平臺(tái)(pngti) 建議港城假日廣場(chǎng)在運(yùn)用常規(guī)通路外，建立自我傳播媒體，根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣需求，定期發(fā)行。自我傳播媒體的創(chuàng)建，有利于提升項(xiàng)目文化形象；有利于更加系統(tǒng)的傳播項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，更可增加目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度，提升認(rèn)同度。真正樹(shù)立項(xiàng)目與眾不同、獨(dú)一無(wú)二、獨(dú)具文化的項(xiàng)目形象。 建議創(chuàng)建定位于 “時(shí)尚家居”，并以命名為集時(shí)尚、文化、投資理念于一體的“港城假日廣場(chǎng)時(shí)尚家居”刊物，來(lái)系統(tǒng)傳播項(xiàng)目形象及賣(mài)點(diǎn)。港城假日(jir)廣場(chǎng)時(shí)尚

42、家居new field引領(lǐng)城市時(shí)尚方向，締造財(cái)富升級(jí)捷徑媒介說(shuō)明59共七十六頁(yè) 戶(hù)外媒體 以圍墻、工地(gngd)看板、戶(hù)外看板、候車(chē)亭等多種戶(hù)外媒體組合，作為項(xiàng)目廣告覆蓋面及主力媒體的基礎(chǔ)。 網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)、易鋪網(wǎng)。利用我司與各大網(wǎng)站的關(guān)系，及部分商業(yè)網(wǎng)站提供的免費(fèi)(min fi)信息發(fā)布平臺(tái)，擴(kuò)大影響力，吸引外地客源。 電視、短信電視：宣傳片廣告；游飛字幕等 銷(xiāo)售道具建議制作自我媒體平臺(tái)，更具感染力的表現(xiàn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及氣質(zhì)；利用海報(bào)、單頁(yè)等配合事件營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)轟炸市場(chǎng)；短信：利用短信及交通臺(tái)等關(guān)注度高的廣播之類(lèi)的低價(jià)廣告作為媒體攻勢(shì)的有效補(bǔ)充。備注：具體媒體選擇及策略，待下階段深入考察市場(chǎng)后，

43、予以調(diào)整確定。其他媒介選擇闡述電視臺(tái)房產(chǎn)欄目的冠名60共七十六頁(yè)視覺(jué)感染(gnrn)：報(bào)紙平面廣告、廣告牌、樓體形象、售樓處、路旗、環(huán)境等因素對(duì)購(gòu)鋪者產(chǎn)生最直接的沖擊。聽(tīng)覺(jué)感染：電臺(tái)廣告、樓盤(pán)評(píng)說(shuō)、口碑傳播雖然不是立竿見(jiàn)影的效果，但通常起到“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”的巧妙作用。理念感染：項(xiàng)目所倡導(dǎo)的的先進(jìn)獨(dú)特投資理念、提供的獨(dú)特產(chǎn)品、所蘊(yùn)涵的港城假日廣告消費(fèi)精神將進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)。市場(chǎng)推廣媒體組合(zh) 媒體同步轟炸，并實(shí)現(xiàn)立體交叉組合 高調(diào)亮相，一夜轟動(dòng)！61共七十六頁(yè)推廣階段媒體選擇偏重點(diǎn)形象造勢(shì)期海報(bào)、時(shí)尚家居 、派單、廣告牌發(fā)布、平面形象廣告、網(wǎng)絡(luò)、SP、短信、報(bào)紙派單、戶(hù)外、SP、（占階段內(nèi)比重

44、90%）開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期戶(hù)外、SP、電視、時(shí)尚家居 SP、派單、電視（占階段內(nèi)比重90%）持續(xù)銷(xiāo)售期促銷(xiāo)活動(dòng)、口碑效應(yīng)傳播、時(shí)尚家居 促銷(xiāo)活動(dòng)、口碑（占階段內(nèi)比重70%）尾盤(pán)期派單、SP活動(dòng)促銷(xiāo)活動(dòng)、派單（占階段內(nèi)比重80%）各推廣階段(jidun)媒體配合 62共七十六頁(yè)推廣時(shí)間節(jié)奏準(zhǔn)備期9.59.10推廣節(jié)奏招商進(jìn)度形象預(yù)熱期 造勢(shì)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期9.119.2710. 2812下旬深度蓄水期9.2810.27加推期第一波開(kāi)盤(pán)第二波開(kāi)盤(pán)12月下旬之后蓄水排摸期洽談篩選期意向簽定期跟蹤期銷(xiāo)售安排9.119.27淺度蓄水期11月初外立面落成10月中10月下 9.2810. 279月初10月初10月初10

45、月中旬外立面落成交房10. 2812下旬12月下旬2月底2月底之后63共七十六頁(yè) 推廣階段性劃分(hu fn)及廣告策略1、造勢(shì)(zo sh)開(kāi)盤(pán)期（2007年9月10日10月28日）9月10-9月底9月初完成售樓處形象包裝；9月10日圍墻廣告、戶(hù)外看板、工地看板、路旗等廣告開(kāi)始全面發(fā)布。9月10日形象海報(bào)印刷完畢，針對(duì)新浦等區(qū)域及目標(biāo)業(yè)態(tài)進(jìn)行全面派單，9月中旬招商手冊(cè)完稿；時(shí)尚家居第一期完稿，進(jìn)行第二次派單。9月下旬，第一次SP活動(dòng)推廣，地點(diǎn)：新浦區(qū)，主題：港城假日廣場(chǎng)“家居生活也時(shí)尚”時(shí)尚前衛(wèi)歌舞表演秀。在市中心舉行一場(chǎng)宏大的歌舞表演活動(dòng)，迅速打開(kāi)項(xiàng)目知名度。并利用抽獎(jiǎng)問(wèn)答，單頁(yè)派發(fā)，現(xiàn)場(chǎng)

46、互動(dòng)，調(diào)查問(wèn)卷等，有效傳播項(xiàng)目?jī)r(jià)值利點(diǎn)。企劃工作推進(jìn)關(guān)鍵目的：迅速起勢(shì)，引爆市場(chǎng)，深度認(rèn)知家居mall的價(jià)值利點(diǎn) 完成休閑餐飲主力店招商，確定銷(xiāo)售模式、價(jià)格體系、鋪源組合等。64共七十六頁(yè)線(xiàn)上戶(hù)外、報(bào)紙新鮮港式 假日生活！2萬(wàn)平米港式家居mall線(xiàn)下形象海報(bào)、財(cái)富導(dǎo)刊、招商手冊(cè)(shuc)新鮮港式 假日生活！2萬(wàn)平米港式家居mall 港式家居主題生活館 港式情景休閑商街 現(xiàn)代生活超市打造真正的港式生活，讓繁華永不落幕一鋪一金庫(kù)，三代搖錢(qián)樹(shù)！ 有限的投資，無(wú)限的回報(bào)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)圍墻、工地看板、精神堡壘新鮮港式 假日生活！后無(wú)來(lái)者的黃金版塊 前所未有的商業(yè)模式事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)家居生活也時(shí)尚65共七十六頁(yè)招

47、商工作(gngzu)推進(jìn)9月5日招商隊(duì)伍組建完成，全面開(kāi)始客戶(hù)積累及排摸，淺度蓄水，主力(zhl)商家定向招商（酒樓、超市、西式快餐、家居品牌專(zhuān)賣(mài)）9月中旬招商資料、招商手冊(cè)制作完成；招商流程確定及前期準(zhǔn)備。9月中旬 招商優(yōu)惠政策正式確定。9月底完成本地市場(chǎng)深度調(diào)研，區(qū)域及市場(chǎng)客戶(hù)資料積累，目標(biāo)商家初期談判，階段性招商目標(biāo)商家的確定9月底初步明確主力商家意向度，深度篩選66共七十六頁(yè)銷(xiāo)售(xioshu)工作推進(jìn)業(yè)務(wù)員淺度培訓(xùn)9月中旬完成、深度培訓(xùn)9月下旬完成營(yíng)銷(xiāo)中心SP演練、案場(chǎng)規(guī)章管理制度以及獎(jiǎng)罰制度的確定 銷(xiāo)講答客問(wèn)等銷(xiāo)售道具9月中旬全部正式完成9月10日客戶(hù)預(yù)約登記、淺度蓄水正式開(kāi)始前期交接客戶(hù)的排摸篩選全面展開(kāi)(zhn ki)9月下旬定價(jià)原則及價(jià)格系數(shù)全面初步落定，為下步一鋪一 價(jià)表制定提供依據(jù)。67共七十六頁(yè)10月初(yuch)-10月28日10月初第二期時(shí)尚家居制作完畢，并于中旬開(kāi)始針對(duì)目標(biāo)行業(yè)派發(fā)。10月中旬圍墻廣告、戶(hù)外看板、工地看板、路旗等更新廣告，為開(kāi)盤(pán)作準(zhǔn)備10月初，第二次SP活動(dòng)推廣，地點(diǎn)：連云區(qū)，主題：