土地評估——路線價法的應用(共7頁)

1、土地(td)評估路線(lxin)價法的應用 土地估價的方法中，路線價法是用的較少的一種方法，由于它使用的范圍比較小，主要(zhyo)適用于街地，和商業(yè)繁華區(qū)域，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市。路線價法能快速評估土地的地價但是需要較多的交易案例，且土地市場要規(guī)范，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行評估的場合。一、路線價法的概念路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學方法算出臨街同一街

2、道的其他宗地地價的一種方法。二、路線價法的理論依據(jù)路線價法認為市區(qū)內(nèi)各宗土地的價值與其臨街深度大小關系很大，土地價值隨臨街深度的增加而遞減，一宗地越接近道路部分價值越高，離開道路越遠價值越低。臨街統(tǒng)一接到的宗地根據(jù)其地價的相似性，可劃分為不同的地價區(qū)段。在同一路線價區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然地價基本接近，但由于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位置等仍有差異，地價也會出現(xiàn)差異，所以需指定各種修正率，對路線價進行調(diào)整。街道不同的路段，路線價也不相同，如果街道一側(cè)的繁華狀況與對側(cè)有顯著差異，同一路段也可以劃分成兩種不同的路線價。繁華街道有時候需要附設不同的路線價；住宅用地區(qū)域差異較小，所以住宅區(qū)的路線價比較長

3、，甚至幾個街道路線價都相同。因此，路線價法實質(zhì)上也是市場法的一種，但比市場法又更直觀的表達出臨不同道路對商業(yè)價值的影響，市場法中對商業(yè)房地產(chǎn)評估案例的查找多數(shù)同一個商圈為一個范圍，尋找案例，在區(qū)域因素和個別因素中修正，這也是區(qū)別去市場比較法的地方。路線價是標準宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行各種修正可視為因素修正。因此路線價法的理論基礎也是替代原理。三、路線價法的計算公式路線價法的基本公式是：宗地價格=路線價深度百分率宗地面積運用路線價法時，如遇街道兩邊的宗地有特殊情況存在（如路角地、兩面臨街地、三角形地、袋地等），除了應用上述公式外還需要(xyo)進行加價或減價修正，此時公式為：

4、宗地價格(jig)=路線(lxin)價深度百分率其他修正系數(shù)宗地面積或者宗地價格=路線價深度百分率宗地面積+其他修正額四、路線價估價法的操作步驟1. 確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價。（路線價區(qū)段是指具有同一路線價的地段。在劃分路線價區(qū)段時，可及性相當?shù)牡囟?，應分為同一路線價區(qū)段。）2. 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。（查閱土地登記資料或者進行實地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度，使用年期等具體條件。）3. 確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。（按照調(diào)查到的待估宗地的臨街深度和其他條件修正系數(shù)，對照深度修正系數(shù)表和其他條件修正系數(shù)表，分別確定待估宗地的深度

5、修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。）4. 估算宗地地價。（根據(jù)路線價和修訂系數(shù)，對路線價進行系數(shù)修訂，得到待估宗地的地價。）五、路線價的深度修正方法l 四三二一法則該法則又被稱為慎格爾法則，是由J.A.Zengele在提出并最早使用的法則。其含義是：將標準深度100ft（注：1ft=0.3048米）4等分，隨著離道路的距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40%、30%、20%、10%.如果深度超過100ft，每一等分25ft的價值占路線價的比例依次為9%、8%、7%、6%.l 蘇姆斯法則該法則(fz)認為深度為100ft深的土地(td)價值，前半街50ft部分(b fen)占全宗地總地價的

6、72.5%，后半50ft部分占27.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價值僅為15%。l 霍夫曼法則該法則是1866年由霍夫曼創(chuàng)立的，認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等分的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。l 哈柏法則該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比。六、其他宗地條件修正系數(shù)編制1寬度修正對臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店街面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進而影響到商店營業(yè)額，所以在路線價估價中，必須考

7、慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區(qū)中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反應在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。2寬深比率修正一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進深較大，地價會鎖著地塊深度的正價，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店大、鋪面寬、外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對大型的商店單獨采用寬度修正不太實際，而且也難于操作，因此，采取商店的寬度與深度的比率系數(shù)來反應地價的修正情況3容積率的修正一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數(shù)。4出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正

8、V=ar1-1/(1+r)n 式中 V地價 a年地租 r還原利率 n出讓、出租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租年期。5. 朝向(cho xin)修正對住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的坐落，房屋的坐落、朝向又對房屋的銷售價格產(chǎn)生影響。那么從房屋售價中扣除成本后所余的地價，也因朝向不同而又所差異，需進行(jnxng)地塊環(huán)境條件影響修正。6. 地價(d ji)分配率修正地價分配率是將土地單價（或平面地價）調(diào)整、分推到各樓層的比率。一般來看，隨著樓層數(shù)的增高，地價分配呈遞減趨勢。當趨于某一臨界值后，地價分配又呈現(xiàn)增加的勢頭。為了評估需要，必須制定一個統(tǒng)一的地價分配率以反映樓層一句樓層高低，樓層地價在地

9、塊總價中所占的比例。七、路線價估價法的應用。以下總結(jié)一下各種地形運用路線價法的運算過程。臨街深度/m未滿4滿4未滿8滿8未滿12滿12未滿15滿16未滿18深度指數(shù)/（%）130125120110100表1滿4未滿860滿4未滿86663滿8未滿12726966滿4未滿875747168未滿47877757370深度起/m 深度迄/m未滿4滿4未滿8滿4未滿8滿4未滿8滿4未滿8表2圖1實例計算u 平行四邊形宗地，以其高位臨街深度，按照深度指數(shù)計算單價（宗地1、10）u 平行邊與臨街線一直的梯形宗地，以其高度為臨街深度，按臨街深度指數(shù)求得其單價后，再視其上下兩邊長度比率，利用價值進行加價或減價

10、修正，其修正的數(shù)額以不超過原計算的單價兩成為限。平行邊與臨街線垂直的梯形宗地，以其兩邊中點的連線為其臨街深度，按臨街深度指數(shù)計算其單價，不再進行加價或減價修正（宗地2、5）u 正三角形（三角形的一邊(ybin)為臨街線者）的宗地，以其高度為1/2為臨街深度(shnd)，安林杰深度指數(shù)計算其單價（宗地3）u 逆三角形（三角形的一定點在臨街線上者）的宗地，以其在臨街線上的頂點與底邊(d bin)重點垂直距離的1/2，及底邊重點的深度為起訖深度，比照袋地計算其單價（宗地4）u 街廓縱深在36m以下這，應以中間線分前后兩部分，分別按其深度計算其臨街單價（宗地6）u 宗地深度較深，超過里地線者，其單價應

11、以里地單價與臨街地單價按面積比例平均計算其單價。1) 宗地1為平行四邊形臨街地，深度為14m，查表1臨街地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為110.單價=50001.1=5500（元）2) 宗地2為臨街地，深度為17.5m，查表1臨街地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為100. 單價=50001=5000（元）3) 宗地3為正三角形臨街地，高12m，取其高度一半作為臨街深度，深度為6m，查表1臨街地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為125.單價=50001.25=6250（元）4) 宗地4為逆三角形地，其在臨街線上的頂點與底邊中點的垂直距離為15m，得其袋地起訖深度為7.5m到15m，查表2袋地深度指數(shù)表得知其深度指

12、數(shù)為71.單價=50000.71=3550（元）5) 宗地5為平行邊與臨街線垂直的梯形臨街宗地，以其兩邊中點的連接線為其臨街深度，則其臨街深度為8m，查表1臨街地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為120.單價=50001.2=6000（元）6) 宗地6為兩面(lingmin)臨街地，總深度為36m，以其中間線分前后兩部分，臨街(ln ji)深度均為18m，查表1臨街地深度(shnd)指數(shù)表得知其深度指數(shù)為100.單價500011/2+300011/2=4000（元）7) 宗地7為袋地，且深度超過里地線7m，且深度超過里地線7m，可視其受兩面臨街地的影響分成兩宗地計算其路線價，查表2袋地深度指數(shù)表得知其

13、深度指數(shù)為66，臨街地價為5000和3000，單價50000.669/16+30000.667/16=2722.5（元）8) 宗地8為袋地，按路線價為3000元計算，查表2袋地深度指數(shù)表得深度指數(shù)為66.單價 30000.66=1980（元）9) 宗地9平行邊與臨街線垂直的梯形臨街宗地，且為路角地。以其兩邊中點連線為臨街深度。宗地臨街深度為11m，查表1臨街地深度指數(shù)表得深度指數(shù)為120，并按要求加成旁街線路價一成。單價50001.2+20000.1=6200（元）10) 宗地10為路角地，宗地深度為8m，查表1臨街地深度指數(shù)表得深度指數(shù)為120，單價50001.2+20000.2=6400（

14、元）在2012年的土地估價師考試中，也是出現(xiàn)了一道關于路線價法求取土地價值的計算題，由于平時各位從業(yè)人員在工作中很少會遇到運用到路線價法，這個在我們平時工作中不經(jīng)常用的估價方法成為考試的一個重點，可能會讓很多考生大跌眼鏡吧。路線價法的難點還是在于搜集資料，確定路線價，如果確定了路線價。路線價法需要較多的實際交易案例，建立健全的數(shù)據(jù)庫，對于北京來說，大型商圈就有20-30個，工程量之大可想而知。有了這樣的一個數(shù)據(jù)庫，相信路線價法才能發(fā)揮它的作用，才能體現(xiàn)出它快速提現(xiàn)土地價格的一個優(yōu)點。注解：路角地：路角地的計算要按具體路線價區(qū)段的加成規(guī)劃進行(jnxng)修正，加成的幅度因路線價、城市發(fā)展情況、臨街附近的構(gòu)筑物情況的不同而異、一般來說，加成不超過旁街路線價的三成。（圖1宗地7、8）袋地：袋地的單價依其深度的起訖，按袋地深度指數(shù)進行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三角形，其起訖深度比照臨街地方法(fngf)計算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價應以袋地單價與里地單價按面積比例平均計算其單價（圖1宗地7、8）。里地的單價(dnji)按路線價四成計算（里地地價與路線價四成相差懸殊者，里地應單獨劃分區(qū)段）。里地線：標準深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域成為臨街地或表地，里