蘭考項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)

1、蘭考項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)蘭考 蘭考位于河南省東北部，是焦裕祿精神的發(fā)祥地；地處中國(guó)東部和中部的銜接地帶，東連商丘，西通開(kāi)封、鄭州，北接菏澤是通往魯西南的重要門(mén)戶(hù)。轄11個(gè)鄉(xiāng)、5個(gè)鎮(zhèn)，451個(gè)行政村，總?cè)丝?0萬(wàn)人。蘭考縣概況交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 蘭考縣域內(nèi)隴海鐵路、連霍、日南、阿深高速公路與國(guó)道310、220、106縱橫交錯(cuò)，蘭考鐵路站為三級(jí)貨運(yùn)站，鄭徐高速鐵路規(guī)劃中還將在蘭考設(shè)客運(yùn)站，因此，蘭考縣區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)十分明顯，在開(kāi)封市所轄縣中地位突出。 從蘭考往西半個(gè)小時(shí)可到達(dá)七朝古都開(kāi)封，1小時(shí)可達(dá)中原商都鄭州，往東1小時(shí)可達(dá)隴海鐵路和京九鐵路交會(huì)城市商丘，往東北1小時(shí)可達(dá)魯西南的重要門(mén)戶(hù)菏澤、4小時(shí)可達(dá)世界

2、著名不凍港口連云港。優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)給蘭考的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放提供了得天獨(dú)厚的條件?？h城發(fā)展現(xiàn)狀 作為國(guó)家級(jí)貧困縣，蘭考縣享有財(cái)政扶貧資金、以工代賑、農(nóng)田水利基本建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等多種優(yōu)惠政策，而這些政策的實(shí)施，為蘭考縣的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力的政策保障?？h城北部中原油田蘭考基地的擴(kuò)張建設(shè)，南部蘭興集聚區(qū)的發(fā)展，將會(huì)直接帶動(dòng)了蘭考縣城的南展北擴(kuò)，對(duì)于引導(dǎo)縣城建設(shè)用地增加有明顯拉動(dòng)作用。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 蘭考縣堅(jiān)定不移地實(shí)施工業(yè)興縣戰(zhàn)略，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，初步形成了“板材加工、吊裝機(jī)械、民族樂(lè)器、紡織”四大特色產(chǎn)業(yè)。是河南省最大的桐木板材加工基地，全國(guó)泡桐開(kāi)發(fā)大縣，豫東地區(qū)最大的小型吊裝

3、機(jī)械生產(chǎn)基地。2004-2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r蘭考縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，2004年至2009年生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)率在18%左右。蘭考人均可支配收入 2009年蘭考縣城鎮(zhèn)居民人均收入約1243美元，房地產(chǎn)即將進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，人們對(duì)于房地產(chǎn)需求日益增強(qiáng)。 良好的發(fā)展機(jī)遇必然促進(jìn)蘭考縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)集聚區(qū)等建設(shè)用地迅速增加。同時(shí)蘭考是國(guó)家級(jí)扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣，國(guó)家、省、市對(duì)蘭考縣經(jīng)濟(jì)一直比較關(guān)注和支持，有很多特殊優(yōu)惠政策可以利用，因此，作為河南省確定的25個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)試點(diǎn)之一的蘭考，必將有較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景。 蘭考房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊劃分 目前蘭考縣以人民路、中山路為分界線，劃分為四個(gè)

4、區(qū)域，北關(guān)、西關(guān)、南關(guān)、東關(guān)，其中西關(guān)和北關(guān)是目前房地產(chǎn)發(fā)展的主力板塊，大部分樓盤(pán)都集中于這兩個(gè)區(qū)域，東關(guān)無(wú)樓盤(pán)投放。 “行政向北、生活向西”是目前蘭考縣房地產(chǎn)發(fā)展的主力方向。中山街人民路北關(guān)南關(guān)東關(guān)西關(guān)本案樓盤(pán)分布圖在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目排號(hào)認(rèn)籌 目前蘭考縣共有樓盤(pán)10個(gè)，其中，有2個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)售完，另有1個(gè)項(xiàng)目處于前期認(rèn)籌階段（預(yù)計(jì)明年上半年開(kāi)盤(pán)），而正在銷(xiāo)售的有7個(gè)項(xiàng)目，其中大部分樓盤(pán)已處于銷(xiāo)售后期，市場(chǎng)上目前可售房源相對(duì)較少。本案黃河花園朗坤華庭中山商業(yè)街裕蘭大廈黃河佳苑天泉花園蘭博灣財(cái)富廣場(chǎng)西城中央花園西苑名家開(kāi) 發(fā) 商：蘭考東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：蘭考縣汴蘭大道與黃河路交叉口項(xiàng)目概

5、況：該項(xiàng)目總建2萬(wàn)平方米，由4棟小高層組成，臨街2層、局部3層為 底商，其中住宅建筑面積1.4萬(wàn)平方米，商業(yè)6萬(wàn)平方米。銷(xiāo)售價(jià)格：未定銷(xiāo)售情況：目前正在接受前期VIP預(yù)約登記總 套 數(shù)：106套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年上半年戶(hù)型面積（）套數(shù)三房115321231813656合計(jì)：106東方西苑名家戶(hù)型配比：分析：該項(xiàng)目地段佳，開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，戶(hù)型設(shè)計(jì)控制合理，售房部管理較規(guī)范，是目前蘭考縣新投放小高層規(guī)模相對(duì)較大項(xiàng)目。財(cái)富廣場(chǎng)開(kāi) 發(fā) 商：河南泰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：蘭考西關(guān)汴蘭大道北側(cè)項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目占地375畝、總建38萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積 18.5萬(wàn)平方米，住宅面積19.5萬(wàn)平方米銷(xiāo)

6、售價(jià)格：均價(jià)1800元/銷(xiāo)售情況：一期已基本售完，僅剩余頂層少量房源，二期于2010年11月份開(kāi)始 排號(hào)，目前已排200號(hào)左右總套數(shù)：720套（一期）優(yōu)惠政策：二期VIP認(rèn)籌5000元抵10000元戶(hù)型面積（）套數(shù)兩房80-9072三房116568130-14072復(fù)式8合計(jì)：720戶(hù)型配比：（一期） 分析：該項(xiàng)目地段位置相對(duì)較好，規(guī)模大，是目前蘭考第一大盤(pán)，未來(lái)將建成集銀行、保險(xiǎn)、賓館、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心、超市、醫(yī)療診所、中小學(xué)校于一體的綜合商業(yè)貿(mào)易中心。與本案較近，后期將成為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積（）銷(xiāo)售均價(jià)（元/）總套數(shù)已售套數(shù)開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間朗坤華庭0.6萬(wàn)260036302010

7、年7月東方西苑名家2萬(wàn)未定10602011年上半年黃河佳苑1.5萬(wàn)160040322010年8月財(cái)富廣場(chǎng)38萬(wàn)1800720（一期）7002009年8月裕蘭商務(wù)大廈1.3萬(wàn)250036362010年7月天泉花園0.5萬(wàn)240030222010年7月中山商業(yè)大街25萬(wàn)1600600（一期）5802010年1月西城中央花園13萬(wàn)8328322007年10月供需市場(chǎng)分析 目前蘭考縣市場(chǎng)總體供應(yīng)量在90萬(wàn)平方米左右，存量約為35萬(wàn)平方米。在售項(xiàng)目?jī)H有財(cái)富廣場(chǎng)、中山商業(yè)大街開(kāi)發(fā)體量相對(duì)較大，其他樓盤(pán)規(guī)模均較小。在售樓盤(pán)價(jià)格分析 市場(chǎng)在售項(xiàng)目均價(jià)2083元/平方米，其中多層項(xiàng)目均價(jià)在1700元/平方米，小

8、高層項(xiàng)目均價(jià)2400元/平方米。供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)三房占到市場(chǎng)供應(yīng)量的87.6%，其中100-120三房占到總體市場(chǎng)供應(yīng)量的65%，兩房、四房市場(chǎng)投放量極少。整體去化速度 目前蘭考整體去化速度在23套/月，其中多層房源去化速度相對(duì)較快，財(cái)富廣場(chǎng)、中山商業(yè)大街主要以多層為主，規(guī)模相對(duì)較大，去化速度較快；小高層產(chǎn)品由于入市較晚，客戶(hù)接受度相對(duì)較低，去化速度相對(duì)較慢。在售項(xiàng)目月去化量單位：套市場(chǎng)購(gòu)房客戶(hù)特征 蘭考房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)樓盤(pán)主要集中在西關(guān)、北關(guān)，而市場(chǎng)購(gòu)房客戶(hù)主要以自住和改善性需求為主，具體購(gòu)房客戶(hù)情況如下：（1）蘭考所轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體： 以周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)和在外務(wù)工人員為主，占50-60%的比例，這

9、些購(gòu)房者主要以自住為主，生活富裕、文化 層次不高是他們的主要特點(diǎn)。（2）縣城工薪階層購(gòu)房群體： 以各行政單位人員、教師、醫(yī)院等各事業(yè)單位人員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)為主，占到購(gòu)房主體40%50%，這些購(gòu)房 者主要以自主和改善性需求為主，工薪收入、文化層次相對(duì)較高，對(duì)價(jià)格敏感是他們的主要特點(diǎn)。市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)量不足。目前蘭考縣每年去化量約為25萬(wàn)平方米，而目前市場(chǎng)存量?jī)H為35萬(wàn)平方米，市場(chǎng)嚴(yán)重供 應(yīng)不足，后續(xù)項(xiàng)目如無(wú)法跟進(jìn)，就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。預(yù)計(jì)2011年市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍然 會(huì)有較大幅度增長(zhǎng)。深耕周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)推廣。市場(chǎng)客戶(hù)較為單一，主要以縣城區(qū)客戶(hù)為主，并伴有大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)，因此， 針對(duì)蘭考縣項(xiàng)目推廣更應(yīng)該

10、深耕周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)。三房110-120為市場(chǎng)主力熱銷(xiāo)戶(hù)型。由于客戶(hù)主要以自住和改善性客戶(hù)為主，因此實(shí)用性和高性?xún)r(jià)比產(chǎn) 品在當(dāng)?shù)厥艿綗崤酢Ｄ壳疤m考縣仍處于房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)宣傳等方法仍然較為低級(jí)，但同時(shí)市場(chǎng)需求較為旺盛，市場(chǎng)缺乏大型企業(yè)及推廣公司的介入來(lái)引導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和宣傳。地塊現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展前景項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目位于汴蘭大道與310國(guó)道交匯處東500米，總占地570畝，處于目前蘭考縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，迎合了城市的發(fā)展方向，交通便利，開(kāi)發(fā)前景較好，未來(lái)升值潛力較大。中山街三一零國(guó)道本案汴蘭大道未打通道路新修路汴蘭大道地塊現(xiàn)狀地塊整體較平整，規(guī)模大，建成后，將成為蘭考縣第一大盤(pán)；內(nèi)

11、部基本以農(nóng)田為主，僅在南段存在少量的民房需要拆遷。成功案例剖析西城中央花園 西城中央花園2007年開(kāi)始投放市場(chǎng)，是蘭考首個(gè)規(guī)?；纳鐓^(qū)，成功地打造了蘭考樓王形象。 1、2007年10月29日，西城中央花園一期開(kāi)盤(pán)，200套房源，3個(gè)小時(shí)內(nèi)被搶購(gòu)一空，銷(xiāo)售均價(jià)800元/平方米。 2、2007年11月9日，西城中央花園二期開(kāi)盤(pán)，200多套房源，三天內(nèi)售磬，銷(xiāo)售均價(jià)為900元/平方米 3、2008年1月9日，西城中央花園三期期開(kāi)盤(pán)， 在1、2期火速售磬的基礎(chǔ)上，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售近百套，銷(xiāo)售均價(jià)為1100元/平方米 4、項(xiàng)目四期為別墅產(chǎn)品于2009年12月份推出，五期為臨街門(mén)面房，截止到目前整體基本銷(xiāo)售完

12、畢，銷(xiāo)售周期歷時(shí)三年半。項(xiàng)目位置：人民路與振興路交叉口開(kāi) 發(fā) 商：蘭考江川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總 占 地：186畝 總建筑面積：13.5萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型：多層住宅南展：鐵路以南地區(qū)與連霍高速公路之間將形成蘭考縣產(chǎn)業(yè)集聚中心，主要安排高新技術(shù)項(xiàng)目、外資項(xiàng)目以及縣內(nèi)新上的工業(yè)項(xiàng)目，建成工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)。北聯(lián)：城北延伸縣城道路與日南高速對(duì)接，并逐步與中原油田蘭考基地連成一體，形成行政、文體、商住區(qū)，成為蘭考縣行政中心。西擴(kuò)：隨著日南高速公路的建設(shè)，西部地區(qū)將處于日南、連霍兩條高速公路交叉的區(qū)域，交通條件極為便利，又是聯(lián)系開(kāi)封市、鄭州市的必經(jīng)之道，其發(fā)展動(dòng)力較強(qiáng)。東控：東部包括建設(shè)路以東的廣大地區(qū)，其重點(diǎn)是進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將原有效益不佳的國(guó)企土地進(jìn)行用地置換，進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將其建設(shè)成為蘭考的主要居住區(qū)。城市空間發(fā)展取向可以概括為“東控北聯(lián)，西擴(kuò)南展”。蘭考縣未來(lái)發(fā)展方向主要居住區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)居住區(qū)行政、文體、商務(wù)區(qū)老城區(qū)蘭考縣房?jī)r(jià)走勢(shì)分析 蘭考縣房地產(chǎn)從2007年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)近三年的發(fā)展，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)近3倍，年增長(zhǎng)率約5