石家莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法(2020)

1、石家莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法（2020）各縣（市.、區(qū)）人民政府，高新區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)和綜合保稅區(qū)，市政府各有關(guān)部門：石家莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法已經(jīng)市政府同意， 現(xiàn)印發(fā)給你們。請認(rèn)真抓好貫徹落實。石家莊市人民政府2020年11月20日【此件公開發(fā)布】石家莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法第一章總則第一條為進(jìn)一步完善石家莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱上 地二級市場），盤活存量土地，根據(jù)中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房 地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)和國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出

2、租、抵押二級 市場的指導(dǎo)意見（國辦發(fā)（2019） 34號）河北省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見（冀政辦字（2019） 79號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市 實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易是指建設(shè)用地使用 權(quán)人將依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易行為，包括上地交易，以及 土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營管理條例等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出 租、抵押，可參照本辦法執(zhí)

3、行。第三條由自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)全市上地二級市場的市場建設(shè)、指導(dǎo)培訓(xùn)I、規(guī)則制定、 監(jiān)督管理等工作。由不動產(chǎn)登記中心為市本級土地二級市場交易承辦機(jī)構(gòu)（以下簡稱:交易機(jī)構(gòu)），具體辦 理建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的交易業(yè)務(wù)，并提供相關(guān)服務(wù)。市、縣自然資源和規(guī)劃部門可以指定或授權(quán)下屬事業(yè)單位具體承辦建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、 出租、抵押二級市場交易業(yè)務(wù)，并提供相關(guān)服務(wù)。第四條由、縣自然資源和規(guī)劃部門可以按照交易、登記一體化建設(shè)原則，建立有形的上 地二級市場，設(shè)立交易大廳，搭建建設(shè)用地二級市場交易平臺，設(shè)置交易、登記服務(wù)窗口， 提供交易場所，匯集交易信息，辦理交易事務(wù)。第五條由、縣自然資

4、源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)建立信息發(fā)布達(dá)成意向簽訂合同交易監(jiān)管的交易 流程。交易雙方可自行交易，也可委托交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開交易。第二章交易條件第六條建設(shè)用地使用權(quán)交易，應(yīng)當(dāng)依法取得建設(shè)用地權(quán)屬證書及地上建筑物、其他附著 物權(quán)屬證書或證明。第七條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不改變土地和地上建筑物利用現(xiàn)狀的，可以按證載用途轉(zhuǎn) 讓；改變上地和地上建筑物利用現(xiàn)狀，對地上建筑物改、擴(kuò)建或者重新建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合城 鄉(xiāng)規(guī)劃，涉及改變土地用途的，改變后的土地用途限定為非住宅用地。第八條以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)和出讓合同約定的前提 下，應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：（-）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，已完成投資額達(dá)到

5、開發(fā)投資總額的百分之二十 五以上：（二）屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。第九條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及國有資產(chǎn)的,應(yīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或上級主管部門批 準(zhǔn)；涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征得園區(qū)管委會同意。第十條有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）未依法取得建設(shè)用地權(quán)屬證書的：（-）建設(shè)用地及其地上建筑物權(quán)屬不清、有爭議的：（三）以出讓方式取得上地使用權(quán)的，不符合本辦法第八條規(guī)定的條件的；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)交 易的；（五）未按劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定動工開發(fā)建設(shè)，因企業(yè)自身原因被認(rèn)定

6、為閑 置土地的：（六）依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；（七）共有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物進(jìn)行交易，未經(jīng)其他共有人書而 同意的：（八）法律法規(guī)規(guī)定禁止交易的其他情形。第三章建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第三章建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第十一條本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包 括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉 及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。國有企業(yè)改制涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不納 入建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍。司法處置和資產(chǎn)處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，可委托交易機(jī)構(gòu)公開交易。第十二條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)附具原有規(guī)

7、劃條件。轉(zhuǎn)讓后原劃撥決定書規(guī)定或 出讓合同約定的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第十三條以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)土地所在市、縣人民政府批準(zhǔn)， 轉(zhuǎn)讓后土地用途符合劃撥用地目錄的，可不補(bǔ)繳出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；轉(zhuǎn)讓后上 地用途不符合劃撥用地目錄的，由受讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。法律法規(guī)或劃 撥決定書明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)由政府收回建設(shè)用地使用權(quán)的除外。第十四條以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定 的前提下，應(yīng)充分保障其交易自由：原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。第十五條以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建 設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

8、有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)： 轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，也可以根據(jù)權(quán)利人申請，直接變更為出讓方式。第十六條以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，未完成開發(fā)投資總額百分之二十五的, 按照先投入后轉(zhuǎn)讓的原則，允許轉(zhuǎn)讓雙方先辦理預(yù)告登記，為受讓人頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明， 待達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓要求時，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)登記證明可作為辦理建設(shè)項目開發(fā)建設(shè)等相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)第十七條在建建筑物轉(zhuǎn)讓，在不改變行政許可內(nèi)容的前提下，受讓人可以憑不動產(chǎn)權(quán)屬 證書或原國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、轉(zhuǎn)讓合同辦理轉(zhuǎn)讓后的行政許可手續(xù)。轉(zhuǎn)讓前 核發(fā)的行政許可證件繼續(xù)有效，可

9、憑此證件直接用于辦理不動產(chǎn)登記。第十八條政府有關(guān)部門或事業(yè)單位在進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn) 移的，資產(chǎn)權(quán)利人在處置前應(yīng)征求宗地所在地的市、縣自然資源和規(guī)劃部門意見，作為國有 資產(chǎn)處置依據(jù)，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。第十九條政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和國有獨資企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地使用權(quán)，劃轉(zhuǎn)后符 合劃撥用地目錄保留劃撥方式使用的，可直接辦理轉(zhuǎn)移登記：需有償使用的，劃入方應(yīng) 持相關(guān)土地資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)批準(zhǔn)文件等，先辦理有償用地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。第二十條宗地一經(jīng)確定，不得隨意分割。確需分割轉(zhuǎn)讓的，在符合劃撥決定書規(guī)定或出第五章建設(shè)用地使用權(quán)抵押讓合同約定前提下，應(yīng)滿足以下條件:（一）

10、分割后的地塊具備獨立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng) 在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)：（二）擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán) 利人合法權(quán)益。第二十一條本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓,是指不動產(chǎn)權(quán)利人在依法登記取得 建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)后，將整宗建設(shè)用地分割為兩宗或兩宗以 上并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為或?qū)⒁婪ǖ怯浫〉玫慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán) 連房帶地轉(zhuǎn)讓的行為。第二十二條有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓不予批準(zhǔn)：（一）劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓的；（二）工業(yè)用地上的綜合樓、職工宿舍用房

11、等行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施占用的建設(shè)用地 不得與整宗地分割轉(zhuǎn)讓：（三）法律法規(guī)規(guī)定不得分割轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二十三條建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣自然資源和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。第二十四條建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓,法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范性文件有明確限制土地分割 轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，原則上應(yīng)將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉(zhuǎn)讓審批中予以 落實。第四章建設(shè)用地使用權(quán)出租第二十五條本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人將建 設(shè)用地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人 支付租金的行為。第二十六條以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用

12、地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn) 租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租 后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。第二十七條以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地 收益，納入上地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出 讓、租賃等有償使用手續(xù)。第二十八條市、縣自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件 和場所，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。第二十九條本辦法所稱的建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三 人將建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物

13、、其他附著物所有權(quán)作為抵押財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人 不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)以抵押財產(chǎn)折價或者 拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。第三十條建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押的，可以到自然資源 和規(guī)劃部門直接辦理不動產(chǎn)抵押登記。第三十一條以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押，其地上建筑物、其他附著 物所有權(quán)連同建設(shè)用地可以一并設(shè)定抵押權(quán)，自然資源和規(guī)劃部門依法辦理抵押登記手續(xù)， 即視同批準(zhǔn)。抵押權(quán)實現(xiàn)時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，再優(yōu)先受償，有關(guān)要 求可以在抵押合同、不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)登記證明中進(jìn)行記載。第三十二條以出讓、作

14、價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以 租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租 賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)連同土地可以一并抵押。第三十三條工業(yè)用途的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該宗地范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建 筑物、其他附著物所有權(quán)原則上應(yīng)一并整體抵押。第三十四條自然人、企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同符合法律法規(guī)規(guī)定的，自然人、企 業(yè)可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵 押登記。第三十五條允許營利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地 使用權(quán)及地上建筑物、其他附著

15、物所有權(quán)為自身債務(wù)提供擔(dān)保，設(shè)立抵押權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)后， 建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)的受讓人應(yīng)承諾保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地 用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。第六章服務(wù)與監(jiān)管第三十六條交易機(jī)構(gòu)可以通過公開方式確定服務(wù)機(jī)構(gòu)并向社會公開，供交易雙方自由選 擇，為交易雙方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、交易資金監(jiān)管等服務(wù)，產(chǎn)生的有關(guān)費(fèi) 用由交易雙方承擔(dān)。第三十七條交易機(jī)構(gòu)不得為交易雙方指定服務(wù)機(jī)構(gòu)。交易雙方不能自行選擇服務(wù)機(jī)構(gòu)的, 可從上地二級市場服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄中隨機(jī)抽取。第三十八條交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對服務(wù)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)K誠信經(jīng)營，將失信的服務(wù)機(jī)構(gòu)從名錄中刪除，并限制其三年內(nèi)不得

16、參加本行政區(qū)域內(nèi)的土地二級市場交易服務(wù)。第三十九條市、縣自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)交易管理與不動產(chǎn)登記的有序銜接，在 交易大廳可以為交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)提供辦事窗口。第四十條市、縣自然資源和規(guī)劃部門會同稅務(wù)部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立健全信息平 臺互通共享機(jī)制，實現(xiàn)信息的及時推送。第四十一條市、縣自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化上地一、二級市場的聯(lián)動，加強(qiáng)土地投 放總量、結(jié)構(gòu)、時序等銜接，加強(qiáng)對土地市場的整體調(diào)控。第四十二條交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地二級市場交易監(jiān)管：（一）對劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押事項進(jìn)行 審查，對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合劃撥決定書規(guī)定

17、、出讓合同約定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)：（二）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地 和融資的相關(guān)規(guī)定：（三）交易價格監(jiān)管。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，交易雙方應(yīng)當(dāng)如實申報轉(zhuǎn)讓價格， 轉(zhuǎn)讓價格比標(biāo)定地價低20$以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。第四十三條交易雙方要求資金監(jiān)管的，交易機(jī)構(gòu)可以設(shè)立監(jiān)管賬戶，為交易雙方提供交 易資金監(jiān)管服務(wù)。第四十四條申請交易資金監(jiān)管的，受讓人按合同約定將部分或全部轉(zhuǎn)讓成交價款劃入交 易資金監(jiān)管賬戶，待完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，交易機(jī)構(gòu)向監(jiān)管銀行出具交易資金劃轉(zhuǎn)通知 書并發(fā)送紙質(zhì)或電子指令，由監(jiān)管銀行將交易資金劃入轉(zhuǎn)讓人賬戶。第七章附則第四十五條本辦法第八條所稱的開發(fā)投資總額一般可以發(fā)展改革部門或行政審批部門 出具的準(zhǔn)入、核準(zhǔn)、備案等