大朗項(xiàng)目提案OK

1、大朗項(xiàng)目策略溝通 第一部分寫字樓不可行性分析第二部分大朗房地產(chǎn)分析第三部分酒店式公寓的可行性分析第四部分本案營銷思路第一部分寫字樓不可行性分析清末，英國人向中國販鋼琴。結(jié)果只能倒掉海中。鋼琴理論：1、價(jià)格比失衡：一二線城市（深圳、廣州）住宅與寫字樓價(jià)格比在1:1.5之間。東莞寫字樓與住宅價(jià)格倒掛，基本維持在1:1。一度出現(xiàn)寫字樓賣不過住宅（2007-2008）。開發(fā)商說不可行。2、年均銷售面積有限：每年10多萬消費(fèi)量大多產(chǎn)生在市區(qū)。與商品房每年300-400萬的銷售面積相比，相差甚遠(yuǎn)。截止2009年11月1日，全東莞主要可售寫字樓庫存有22萬平方米，按最新09年需求量消化，需要兩年的時(shí)間消化周

2、期；其主要庫存供應(yīng)與成交結(jié)構(gòu)相對應(yīng)，高度集中在市區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)只有兩個(gè)項(xiàng)目。開發(fā)商說不可行。3、低租金：東莞寫字樓租金長期處于20-40元/平方米之間，租金低。難以實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。投資客說不可行。4、空置率高：需求不足，在市區(qū)的寫字樓平均空置率長期保持在40%60%之間。投資客說不可行。5、價(jià)格增長速度慢：從04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元/平方米。樓盤名稱第一國際三期中盛商務(wù)大廈卡布斯國際廣場盈峰中心嘉俊中心匯成大廈豐碩廣場希爾頓廣場東莞財(cái)富廣場中發(fā)大廈長安商業(yè)廣場價(jià)格805951917665732268467163573959467861563710056投資客說不可

3、行。6、金融危機(jī)影響：導(dǎo)致企業(yè)倒閉，產(chǎn)能收縮。第二產(chǎn)業(yè)殃及第三產(chǎn)業(yè)。廠房大量空置，需求萎縮，寫字樓再受沖擊。時(shí)機(jī)說不可行。原因1：東莞不需要寫字樓！城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)的不對稱。啞鈴式人口結(jié)構(gòu)直接導(dǎo)致寫字樓的需求。缺乏白領(lǐng)。東莞社會(huì)經(jīng)濟(jì)雙轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)。制造業(yè)本質(zhì)是不需要大學(xué)生。那么真正需要大學(xué)生的是什么呢？那就是產(chǎn)業(yè)鏈里面六大軟環(huán)節(jié)需要大學(xué)生包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、原料采購、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營、以及終端零售。 郎咸平：從產(chǎn)業(yè)鏈分工看大學(xué)生就業(yè)困難東莞悖論，制造業(yè)不需要大學(xué)生。東莞說不可行。原因2：鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和金融危機(jī)的雙重大考。大朗毛紡處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端，全體走勢不樂觀。大朗的

4、人口數(shù)量跟寮步、大嶺山等相當(dāng)，但其出口總額卻存在巨大的落差，這說明大朗的毛織產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)正在走下坡路。寫字樓市場分析09年10月東莞寫字樓物業(yè)沒有新增供應(yīng)，成交面積0.84萬，而由價(jià)格來看，10月成交價(jià)格有所回落至7398元/。寫字樓10月成交前10項(xiàng)目總結(jié)：大朗寫字樓至少還要再等5年不可行：從投資收益角度，短期獲利，存在巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)?？尚行裕洪L期收益，開發(fā)商持有物業(yè)，培養(yǎng)市場，長期經(jīng)營。第二部分大朗房地產(chǎn)分析1、從經(jīng)濟(jì)引擎看大朗大朗后毛紡時(shí)代的松山湖共榮圈。大朗、大嶺山、寮步進(jìn)入松山湖共榮圈。規(guī)劃面積達(dá)平方公里的松山湖，雖然橫跨東莞個(gè)鎮(zhèn)，但有一半以上面積位處于大朗境內(nèi)！東莞的松山湖戰(zhàn)略

5、是大手筆，大朗作為“重要主題”必將借勢得以大發(fā)展。 “松山湖”將為大朗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)勁的沖擊力。松山湖的發(fā)展將為大朗的經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)市場發(fā)展注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。華為松山湖基地正在建設(shè)中，首批進(jìn)駐員工數(shù)量約20000人。（已經(jīng)進(jìn)駐，具體數(shù)量可察）2、從城市規(guī)劃看大朗實(shí)施一個(gè)中心，六大工程新城市中心片區(qū)包括文體公園、求富路村民公寓、寶陂村民公寓、長塘村民公寓、新世紀(jì)明上居、大和商貿(mào)城等重點(diǎn)項(xiàng)目。美景片區(qū)主要是舊區(qū)，包括五福購物廣場、公安分局宿舍商住用地等重點(diǎn)項(xiàng)目。富民二園片區(qū)包括松山湖產(chǎn)業(yè)園搬遷企業(yè)、標(biāo)檢中心和石廈加油站等重點(diǎn)項(xiàng)目。北起富民大道，南緊鄰常虎高速和自然生態(tài)區(qū)，西面鄰近松山湖科技產(chǎn)業(yè)園，東為

6、工業(yè)發(fā)展區(qū)，總占地面積235.47公頃。預(yù)測該片區(qū)總?cè)丝诩s為2.4萬人。大朗鎮(zhèn)確立“借勢松山湖，對接松山湖，融入大市區(qū)，著力打造一個(gè)城市中心區(qū)和三個(gè)聚焦點(diǎn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。整合資源，以長盛廣場為龍頭，把長盛片區(qū)建設(shè)成為集商貿(mào)、金融、餐飲、文化、體育、休閑、娛樂等服務(wù)業(yè)于一體的商貿(mào)文化中心，成為大朗的城市客廳。長盛廣場商圈大朗廣場商圈長富廣場商圈3、從萬科、碧桂園看大朗東莞利潤區(qū)，機(jī)會(huì)區(qū)：相信萬科、碧桂園的智商。繼萬科之后，碧桂園正式進(jìn)軍東莞 首站選址大朗。09年8月13號(hào)。以6億元獲得東莞市大朗鎮(zhèn)商住用地,首次進(jìn)軍東莞市場。在對一個(gè)區(qū)域做判斷中，相對萬科和碧桂園，我們?nèi)鄙賹φ叩纳钊胙芯亢?/p>

7、對市場的深度調(diào)查，但如果從現(xiàn)象看本質(zhì)，深系萬科和廣系碧桂園共同選擇的區(qū)域。機(jī)會(huì)和價(jià)值不言而喻。4、從置業(yè)群體看大朗本地私營企業(yè)主、本地原居民、企業(yè)中高層管理者是目前市場上的主力購房群體。此外，由于獨(dú)特的區(qū)域交通優(yōu)勢，大朗的住宅項(xiàng)目也吸引了不少松山湖、東坑的企業(yè)中高層管理者、港商臺(tái)商，以及區(qū)域企業(yè)員工在大朗的置業(yè)。私營企業(yè)主本地原居民企業(yè)中高層港商臺(tái)商?hào)|坑企業(yè)中高層松山湖企業(yè)中高層萬科金域藍(lán)灣5500元小戶型：財(cái)富公館6000元小戶型：城果4300元5、從價(jià)格租金看大朗。銷售價(jià)格：在售中高檔住宅價(jià)格為4000-5500元/平方米。一房總價(jià)20萬左右，二房30萬左右，三房45萬左右，四房55萬左右

8、。別墅價(jià)格8000元/平方米。區(qū)位及物業(yè)檔次兩大因素對價(jià)格的影響力較大。租金價(jià)格：租賃市場活躍，租金水平較高。 租金水平：三房25003000元/月，二房為20002500元/月。一房12001500元/月租金回報(bào)率高，年投資回報(bào)率可達(dá) 7-10%，投資市場誘人。齒輪理論：看大朗大朗房地產(chǎn)政府和開發(fā)商的陽謀與陰謀大朗日薄西山的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、內(nèi)在需求無力支撐今天的房地產(chǎn)當(dāng)大朗的產(chǎn)業(yè)齒輪減緩，松山湖概念成為大朗房地產(chǎn)的強(qiáng)心劑其中是大朗城市定位的轉(zhuǎn)化其中是地產(chǎn)商心照不宣的推波助瀾，投資和投機(jī)其中除去需求量不大的自住外，是資金無選擇地進(jìn)入房地產(chǎn)的投資和投機(jī)其中我們應(yīng)該從大環(huán)境中，看到本案本質(zhì)、性質(zhì)和方向：

9、姓大還是姓松？樂觀的表象下，危機(jī)四伏，大朗是過期支票，松山湖是期票。誰在為現(xiàn)在埋單？開發(fā)商和投資客都可能的一部分。第三部分酒店式公寓的可行性分析金泓財(cái)富公館30平米酒店式公寓 售價(jià)高達(dá)6800元/平方米提供了全新的想像可能排除法：改造的三種可能第一種可能：住宅(組合為80-120平米)第二種可能：Soho（商住兩用型）SOHO概念主要產(chǎn)生于一二線城市，完全競爭市場從營銷上采用的差異化手段。或人群細(xì)分針對自由職業(yè)者為對象，以小空間轉(zhuǎn)換功能提升價(jià)值所采用的。本案不建議采用。原因有二：其一，大朗缺乏此概念的營銷基礎(chǔ)。其二，并不能為物業(yè)提升價(jià)值。這是自我否定式+自我毀滅式改造思路，不宜采用。第三種可能

10、：酒店式公寓金泓財(cái)富公館，30平米酒店式公寓 ，售價(jià)高達(dá)6800元/平方米。為本案提供了全新的想像空間。于是找到了自信。東莞公寓市場自09年以來主要是以消化存量為主，供應(yīng)量主要集中在5月和9月集中放量。09年8月公寓整月成交面積為2.8萬，共479套。成交環(huán)比增長24.94%，成交標(biāo)桿項(xiàng)目有：第一國際三期成交92套，宜景康源成交45套。公寓市場成交量呈現(xiàn)穩(wěn)定向好趨勢。公寓新增供應(yīng)環(huán)比下降64.83%，僅黃旗印象項(xiàng)目新供，截止09年10月31日公寓的可售存量為30.32萬，共5443，公寓存量持續(xù)下降，市場需求依然保持旺盛。公寓市場分析09年以來，公寓成交穩(wěn)步增長，自7月來成交價(jià)格一直保持在連6

11、000元/以上。緣于長期以來公寓市場都是以消化存量為主，市場新增供應(yīng)項(xiàng)目的競爭小，加上之前價(jià)格調(diào)整后一直保持相對穩(wěn)定，性價(jià)比突顯，在市場信心建立以后，投資需求逐漸釋放。公寓成交以5000-7000元/成交增長明顯,后續(xù)發(fā)展值得期待。10月公寓的成交單價(jià)主要集中在5000-7000元/價(jià)格區(qū)間，6000-7000元/成交比重增長最明顯，而4000-5000元/價(jià)格段比重基本持平，7000-8000元/價(jià)格段比重降低明顯。而相應(yīng)成交總價(jià)50-60萬/套的比重增多。公寓物業(yè)成交價(jià)格變化主要是優(yōu)質(zhì)個(gè)盤拉高整體市場價(jià)格，買方更注重地段好的產(chǎn)品而不單純的低價(jià)格單位。做寫字樓預(yù)計(jì)總收益可達(dá)2個(gè)億，且風(fēng)險(xiǎn)較大

12、；做酒店式公寓總收益可達(dá)2.5個(gè)億，且風(fēng)險(xiǎn)較小給開發(fā)商算帳給投資者算帳價(jià)值加長器：酒店式公寓軟件：金鑰匙物管硬件：精裝修為什么精裝修：五大優(yōu)點(diǎn)1、收益度：批發(fā)與零售的價(jià)差+酒店的附加價(jià)值。2、價(jià)值體驗(yàn)度：看得見的酒店價(jià)值，更具想像空間。3、補(bǔ)缺性：規(guī)避寫字樓改裝造成的無廚房缺點(diǎn)。4、差異性：從營銷上的不同。5、認(rèn)可度：本案定性為投資產(chǎn)品，精裝修為投資提供方便。關(guān)于改造建議1：對于酒店式公寓多兩個(gè)廁所不是很大賣點(diǎn)。有一個(gè)闊綽的大堂，價(jià)值感知卻完全不同。廁所改大堂4米10米關(guān)于改造建議2：過渡廳的功能概念設(shè)計(jì)酒店式公寓，財(cái)富公館30平米趨于合理而本案多了10平米的贅肉如何把贅肉轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力？主要體現(xiàn)在過渡空間的功能概念和主題設(shè)計(jì)第四部分本案營銷思路價(jià)值VS投資價(jià)值感知價(jià)值看上去值多少錢理性價(jià)值投資回報(bào)率當(dāng)物業(yè)沒有從開發(fā)商轉(zhuǎn)入投資者手中，關(guān)于價(jià)值和投資價(jià)值的測算都處于虛擬狀態(tài)，對于我們而言，就是如何給投資客一個(gè)看似滿意的答卷。投資價(jià)值投資客：回報(bào)率返推測算法誰來承接2000元的租金？地段 配套 形象 交通酒店式公寓價(jià)值體系營銷人群定位價(jià)值：做什么概念價(jià)值：誰來住基礎(chǔ)價(jià)值：在哪里私營企業(yè)主本地原居民企業(yè)中高層港商臺(tái)商?hào)|坑企業(yè)中高層松山湖企業(yè)中高層本質(zhì)論姓大還是姓松？大朗房地產(chǎn)的原動(dòng)力在于松山湖價(jià)值論誰具有承接2000元租金需求、能力和可能性把松山湖的價(jià)值最大化，為我所用。通過松山湖企業(yè)