完善房地產(chǎn)法律制度

1、房地產(chǎn)立法的現(xiàn)實(shí)依據(jù)我國(guó)的法律體系中有一個(gè)重要的組成部分，它與億萬(wàn)人民的切身利益密切相關(guān),受到人 們廣泛關(guān)注，這就是房地產(chǎn)法。一項(xiàng)抽樣調(diào)查表明，城市居民的家庭財(cái)產(chǎn)中，住房占到77.44%, 幾乎是大半壁江山，這表明住房在人們生活中居于重中之重的地位，也折射出房地產(chǎn)法律在 民事法律中的重要地位。這里所稱房地產(chǎn)，是指現(xiàn)代城市型房地產(chǎn)。其主要特征是:以獨(dú)棟多 層建筑物或者多棟多層建筑物組成的住宅區(qū)為建造模式，由多人共同擁有和多戶共同毗鄰 相居，既有可以分割的專有專用部分，又有不可分割的共有共用部分，形成多元化和多層次的 人身財(cái)產(chǎn)關(guān)系，由此帶來(lái)房地產(chǎn)立法的高難度和高復(fù)雜性。我們可以看到這樣的情形:城市

2、的很多居民，往往要舉全家之力，要舉父子兩代人之力以 至祖孫三代人之力,經(jīng)過(guò)幾年的艱難籌款，方能獲得一套住房。而一些人在遷入新居之后，又 往往會(huì)遇到意想不到的煩惱。他們所在的住宅小區(qū)，總是遲遲形不成一種安寧有序的居住環(huán) 境,建立不起一種和諧融洽的人際關(guān)系，矛盾糾紛難以解決。因此，人們要求得到法律規(guī)范和 受到法律保護(hù)的呼聲十分強(qiáng)烈。而從立法的角度來(lái)看，我國(guó)第一次在物權(quán)法中確立的新型房 地產(chǎn)法律制度，尚難以完全適應(yīng)人們的這種迫切要求和期待。房地產(chǎn)法律制度的不足經(jīng)過(guò)研究和分析，筆者提出房地產(chǎn)法律制度中的一些不足之處，并與法律界同仁共同探 求改進(jìn)完善的方向和途徑。一是住宅建筑物與住宅區(qū)的關(guān)系未能理順，調(diào)

3、整住宅區(qū)權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范缺位。作為 住宅的城市型房地產(chǎn)，因在一宗土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)一座多層建筑物或多座多層建筑物而區(qū)別 為兩種主要的類型，前者可以直接從城市的市政設(shè)施獲得水、電、氣、熱、采暖、排水、通 信、電視等生活居住所需的諸多方面的供應(yīng)和服務(wù)，后者（即我們所稱的住宅小區(qū)）則由于城 市市政設(shè)施提供的供應(yīng)服務(wù)只達(dá)到住宅區(qū)邊界外側(cè),還需要擴(kuò)充利用大片的土地，建設(shè)大量 的輔助供應(yīng)服務(wù)設(shè)施，并相應(yīng)地開(kāi)拓建設(shè)道路、綠地、車庫(kù)等場(chǎng)地設(shè)施。作為住宅的建筑物系依托和依附于住宅區(qū)而存在，離開(kāi)住宅區(qū)內(nèi)的各類設(shè)施，建筑物的 功能即告喪失，住宅區(qū)成為全體住戶業(yè)主的居住共同體、財(cái)產(chǎn)共同體和“命運(yùn)共同體”。建筑 物雖為住

4、宅區(qū)的主體部分，但業(yè)主的權(quán)利并非只限于建筑物，而應(yīng)是無(wú)所不在地延及住宅區(qū) 的全部版圖和每個(gè)角落。我們從其他一些國(guó)家、地區(qū)可以看到他們的城市房地產(chǎn)也都有這 樣兩種類型，例如日本的建筑物和住宅區(qū)。雖然稱謂不同,但他們都將這兩種類型作為住戶業(yè) 主的共同財(cái)產(chǎn)，統(tǒng)一納入法律的調(diào)整范圍。而我國(guó)現(xiàn)在的法律上只有建筑物的地位，對(duì)住宅區(qū) 甚至沒(méi)有提及，而物權(quán)法采用的建筑區(qū)劃的概念則欠缺確定性和規(guī)范力,并不能代替住宅區(qū), 以至除建筑物以外的住宅區(qū)其他部分的權(quán)屬關(guān)系仍處于模糊而不確定的狀態(tài)。二是房屋和土地的關(guān)系未能理順,調(diào)整土地權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范缺位。房地產(chǎn)物權(quán)由房 屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成，這是我國(guó)城市房地產(chǎn)的基

5、本法律特征。房地產(chǎn)中的房屋所有權(quán) 和土地使用權(quán)相互依存，不能被割裂而單獨(dú)存在,兩項(xiàng)權(quán)利只能歸屬同一主體，只能同時(shí)處分, 這是在城市房地產(chǎn)管理法中已經(jīng)確立的基本原則。但物權(quán)法只確認(rèn)了業(yè)主的房屋所有權(quán)， 即業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，而業(yè)主的土地使用權(quán)未獲明示確認(rèn)，致使住宅區(qū)的包括建筑物 地基在內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬處于模糊而不確定的狀態(tài)。三是專有部分與共有部分的關(guān)系未能理順，調(diào)整共有部分權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范尚未完 善到位。物權(quán)法雖對(duì)建筑物的專有部分和共有部分的分界作了原則性規(guī)定但對(duì)外墻、房頂、 地基等共有部分的范圍和邊界均無(wú)明晰確定的規(guī)則。至于建筑物以外的共有部分，也只就大 項(xiàng)設(shè)施作了原則性規(guī)定，未列舉齊

6、全，也未作完整覆蓋的概括性規(guī)定。而對(duì)道路和綠地作出可 劃為業(yè)主專有部分或作為市政設(shè)施的可以普遍適用的規(guī)定，似不甚合理，且易起糾紛。這種范 圍不清和界限模糊的權(quán)屬狀態(tài)，加上共有制的某種固有的脆弱性，使一些住宅區(qū)的共有部分 往往成為易被蠶食和易受侵犯的軟體物和“無(wú)主物”。建議制定單行房地產(chǎn)法在現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律制度下，住宅區(qū)業(yè)主的權(quán)利尚未能獲得法律的全面和完整的確認(rèn) 和保護(hù)，住宅區(qū)所涉及的多元復(fù)雜的人身財(cái)產(chǎn)關(guān)系尚未能獲得法律的充分有效的規(guī)范和調(diào) 整。目前，有些住宅區(qū)的秩序長(zhǎng)時(shí)間未步入正軌，矛盾糾紛不斷,侵權(quán)行為頻發(fā)，強(qiáng)者逞強(qiáng)，弱者 受壓,業(yè)主維權(quán)困難。雖然此種現(xiàn)象是多方面的原因所致,但與一些法律規(guī)則的缺位也不無(wú)關(guān) 系。由于我國(guó)物權(quán)法將物權(quán)劃為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)三個(gè)大類,分別歸入三編，而 城市房地產(chǎn)物權(quán)系由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成的復(fù)合物權(quán)，成為跨越所有權(quán)和用益物 權(quán)兩編的跨編物權(quán),無(wú)法列入其中的一編，造成條文結(jié)構(gòu)安排上的困難,房地產(chǎn)法律制度難以 為物權(quán)法所容納。目前,各國(guó)調(diào)整房地財(cái)產(chǎn)