房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉及文件資料

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉及的文件資料1房地產(chǎn)開發(fā)程序可分為四個(gè)大階段項(xiàng)目立項(xiàng)階段項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目建設(shè)階段項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段也有將其分為8個(gè)步驟或其他劃分，本講不著重分析階段步驟劃分及工作內(nèi)容，也重在借一個(gè)較為完整的開發(fā)程序說(shuō)明其中所涉及的相關(guān)文件資料等信息資源管理內(nèi)容。2房地產(chǎn)開發(fā)流程一般8個(gè)步驟投資機(jī)會(huì)尋找 初步可行性研究 獲取土地使用權(quán)詳細(xì)可行性研究 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 簽署合作協(xié)議及合同 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理 3項(xiàng)目設(shè)想1.投資立項(xiàng)申請(qǐng)項(xiàng)目報(bào)告年度計(jì)劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計(jì)地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定建筑設(shè)計(jì)拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計(jì)工程預(yù)算

2、造價(jià)2.前期工作審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開工報(bào)告組織招標(biāo)簽訂施工合同組織施工單位進(jìn)場(chǎng)組織設(shè)計(jì)交底審查施工圖組織設(shè)計(jì)3.施工準(zhǔn)備施工放線規(guī)劃部門驗(yàn)線勘察設(shè)計(jì)部門驗(yàn)槽組織樁基驗(yàn)收隱蔽工程預(yù)驗(yàn)結(jié)構(gòu)簽訂驗(yàn)收4.工程管理竣工工程預(yù)驗(yàn)組織竣工驗(yàn)收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預(yù)售商品房?jī)r(jià)格報(bào)批報(bào)工程竣工單商品房記賬入庫(kù)商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機(jī)構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理4房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)要求企業(yè)有開發(fā)資質(zhì),無(wú)者,需要進(jìn)行企業(yè)注冊(cè),設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司。相關(guān)法律程序：公司設(shè)立準(zhǔn)備 申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批 申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

3、辦理工商注冊(cè)登記 辦理稅務(wù)登記 5房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)工作程序投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目設(shè)想投資是對(duì)投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對(duì)自然資源的了解和市場(chǎng)情況的調(diào)查預(yù)測(cè)，以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況，分析是否具有最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)。可先進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)想，再尋找合適地塊先找地塊，再進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目設(shè)想的具體化，包括：建設(shè)地點(diǎn)初步落實(shí)建設(shè)用地自然條件適宜性研究等6土地信息獲取途徑（1）政府職能部門擬出讓土地（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献鳎?）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡(jiǎn)易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地）編制與報(bào)批項(xiàng)目建議書進(jìn)行項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性研究及報(bào)批或備案落實(shí)

4、建設(shè)用土地（招標(biāo)、掛牌、拍買等方式）發(fā)改委立項(xiàng)項(xiàng)目土地獲取后，進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)深度研究，包括項(xiàng)目定位等，這又涉及到相關(guān)信息收集分析7立項(xiàng)審批階段涉及主要文件材料1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書（原件一份）2、項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書（一份）4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）7、項(xiàng)目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門的意見。其他資料項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告（若需要的話）8項(xiàng)目建議書審批主管部門發(fā)改委所需材料項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建設(shè)投資概算銀信部門出示的資金證明企

5、業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本9可行性研究審批審批部門發(fā)展與改革委員會(huì)申報(bào)資料編制待批的可行性研究報(bào)告項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書 項(xiàng)目建議書批復(fù)副本等10項(xiàng)目立項(xiàng)主管部門發(fā)改委所需資料項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（及批復(fù)文件）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）有關(guān)職能部門的意見等11在編制項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告、以及在進(jìn)行項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析策劃階段，需要收集大量與項(xiàng)目所在地政治、經(jīng)濟(jì)、各種自然與社會(huì)環(huán)境等方面信息（見前面關(guān)于信息介紹）12區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)

6、所占比例及數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國(guó)家宏觀金融政策：貨幣政策利率 13貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及項(xiàng)目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù) 14 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中反映項(xiàng)目地塊相關(guān)信息有：土地性質(zhì)地理位置地質(zhì)地貌狀況土地面積及紅線圖土地規(guī)劃使用性質(zhì)七通一平現(xiàn)狀15土地周邊環(huán)境相關(guān)信息地塊周邊的建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環(huán)境污染狀況 地塊交通條件相關(guān)信息 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 16周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購(gòu)物場(chǎng)所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生 金融服

7、務(wù)郵政服務(wù)娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)生活服務(wù)娛樂休息設(shè)施周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響 17房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備階段辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證購(gòu)置土地相關(guān)后續(xù)工作申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購(gòu)置土地辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)（獲得土地使用權(quán)）申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證可進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié)1819辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目選址意見通知書獲得建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件要求通知書委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)并報(bào)批規(guī)劃設(shè)計(jì)主案統(tǒng)制及報(bào)審初步設(shè)計(jì)及送審施工圖設(shè)計(jì)及送審消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保施工圖審查、教育報(bào)建、園林交通報(bào)建、簽訂公共配套協(xié)議書建筑外裝飾、環(huán)境設(shè)計(jì)方案辦

8、理獲取工程規(guī)劃許可證20需要的相關(guān)文件資料建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)征求意見函建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批申報(bào)表建設(shè)單位用地申請(qǐng)及擬建項(xiàng)目情況說(shuō)明擬建方案設(shè)想總平面圖規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表選址意見書規(guī)劃選址測(cè)繪成果圖測(cè)繪部門劃定規(guī)劃控制線放界、測(cè)繪圖21控制性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)審圖紙的電子文件豎向設(shè)計(jì)、管線綜合專家評(píng)審的參審方案 規(guī)劃許可證申請(qǐng)表施工圖說(shuō)（加蓋設(shè)計(jì)資質(zhì)印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔土地證、用地批準(zhǔn)書市建委初步設(shè)計(jì)批復(fù)消防、市政、人防、環(huán)保、防雷、教委意見施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見書地勘報(bào)告其他資料見例子中所列，各地區(qū)可能不一樣2223項(xiàng)目建設(shè)階段市政配套工程各項(xiàng)目市政配套工程咨詢電信、供電、供水、道路方案、熱力方案

9、等咨詢市政項(xiàng)目綜合設(shè)計(jì)與審定項(xiàng)目綜合方案審定建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表市政項(xiàng)目綜合方案24審定方案總圖及道路方案市政各專業(yè)項(xiàng)目咨詢方案各單位報(bào)批雨污水方案初步設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)綜合方案會(huì)審市政專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)25辦理施工許可證辦理施工許可征求意見辦理招投標(biāo)（施工、監(jiān)理)樹木采伐手續(xù)地名辦批復(fù)質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書年度施工計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局登記通知施工圖審查意見建筑工程施工許可證26辦理工程報(bào)建施工現(xiàn)場(chǎng)檢查及市政配套辦理施工圖設(shè)計(jì)審查落實(shí)監(jiān)理單位落實(shí)招投標(biāo)規(guī)費(fèi)繳納所在區(qū)建委審查獲得建設(shè)工程施工許可證27涉及到的文件與資料（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1、計(jì)劃部門核發(fā)的固定資產(chǎn)投資許可

10、證或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；2、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、國(guó)土部門核發(fā)的國(guó)有土地使用證；4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；5、人防辦核發(fā)的人民防空工程建設(shè)許可證；286、消防部門核發(fā)的建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書；7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書；8、地震辦公室核發(fā)的抗震設(shè)防審核意見書；9、建設(shè)資金證明；10、工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的建設(shè)工程類別核定書；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。29（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工公開招

11、標(biāo)申請(qǐng)表；3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請(qǐng)表。30（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；4、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。31（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；4、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。32（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，

12、要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1、規(guī)劃許可證；2、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。33（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位提供的資料：（）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；（）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（）工程預(yù)算書（總建筑面

13、積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；342、施工單位提供的資料：（）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案；（）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；（）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；（）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；（）購(gòu)買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。35（七）領(lǐng)取施工許可證，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。1、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表

14、；2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；4、使用商品混凝土購(gòu)銷合同或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；9、施工許可申請(qǐng)表；36四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；5、完整的技術(shù)檔案

15、和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；376、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；9、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗(yàn)收意見書或驗(yàn)收合格證；13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好；14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書。38（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書。（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資

16、料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；2、施工許可證；3、竣工驗(yàn)收備案表；4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；395、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；7、工程施工安全評(píng)價(jià)書；8、工程質(zhì)量保修書；9、工程竣工結(jié)算書；10、商品住宅要提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。40（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開工報(bào)告；（8

17、）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；41（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；（13）竣工圖。2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。42五、辦理預(yù)售許可證l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證。4、計(jì)劃部門簽發(fā)的項(xiàng)目投資許可證。5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。6、已簽房屋施工合同。437、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25以上資金的驗(yàn)資證明。9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。11、具有預(yù)售說(shuō)明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開工及竣工交