房地產(chǎn)投資組合與方案選擇

1、第10章房地產(chǎn)投資組合與方案選擇10-1 概述一、投資組合的概念對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通漲的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長可能會(huì)超過通漲的增長幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。二、房地產(chǎn)投資組合的概念從狹義上，房地產(chǎn)投資組合就是由不同類型和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。不同類型的房地產(chǎn)，可以是住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等等廣義上，房地

2、產(chǎn)投資組合就是房地產(chǎn)作為投資組合的分項(xiàng)和股票，證券等其他金融資產(chǎn)的投資組合。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。三、房地產(chǎn)投資組合的方式（一）投資類型的組合（二）時(shí)間差異化的組合（三）投資空間的組合（四）開發(fā)主體的組合10-2 房地產(chǎn)投資組合理論模型一、傳統(tǒng)投資組合方法（一）投資品種固定比例法這種方法是根據(jù)投資目標(biāo)，使房地產(chǎn)投資總額中防御部分和進(jìn)取部分的比率保持不變。（二）投資品種變動(dòng)比例法這種方法是根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資品種的價(jià)格變動(dòng)情況和趨勢(shì)，設(shè)置一定的投資決策界限，來進(jìn)行投資優(yōu)化組合選

3、擇。（三）投資品種資金成本平均法這種方法是指在房地產(chǎn)投資總額一定的情況下，根據(jù)防御部分和進(jìn)取部分投資成本的變化，增加投資成本下降部分投資數(shù)量，減少成本上升部分的投資數(shù)量，從而使房地產(chǎn)平均投資成本低于市場(chǎng)平均成本。二、現(xiàn)代投資組合理論模型（一）模型的假設(shè)（1）投資的各項(xiàng)目均有完整的技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的可行性研究報(bào)告或投資計(jì)劃，即各類型或經(jīng)營模式均按投資環(huán)境、投資政策及城市規(guī)劃要求進(jìn)行了充分的論證，認(rèn)為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性均是合理的。（2）各投資類型和經(jīng)營模式均能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)的資料確定可能收益率各收益率實(shí)現(xiàn)的概率的大小。（3）房地產(chǎn)投資主體理性的經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，即在進(jìn)行投資都是追求以最大的效用為

4、目標(biāo)。表現(xiàn)為在投資收益一定的情況下風(fēng)險(xiǎn)最小，在投資風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下收益最大。都是在綜合考慮期望收益率和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資優(yōu)化組合的，追求單位風(fēng)險(xiǎn)的收益最大化，或者單位收益的風(fēng)險(xiǎn)最小化。（二）模型的建立設(shè)可投資的房地產(chǎn)產(chǎn)品有N種，各品種i的投資期望收益率為ri，i=1，N，用于投資不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的資金分配比例為xi，i=1，N，建立投資優(yōu)化組合模型如下：目標(biāo)函數(shù)要求使得單位風(fēng)險(xiǎn)收益率最大化在實(shí)際投資中，計(jì)算房地產(chǎn)投資組合X可以通過以下步驟進(jìn)行：根據(jù)歷史收益率數(shù)據(jù)計(jì)算相關(guān)系數(shù)矩陣 ；針對(duì)具體問題進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，得出實(shí)際問題中房地產(chǎn)投資品種的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)和模型，對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，得出總分

5、Mi，i=1，N；用M1：M2：MN代替 ，即用當(dāng)前根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出的擬要投資的各類房地產(chǎn)品種的客觀風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，然后進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)大小的對(duì)比。以此來代替由歷史收益率數(shù)據(jù)得出的不同房地產(chǎn)投資品種的標(biāo)準(zhǔn)差，由此計(jì)算出ki輸入模型求解。根據(jù)公式（10-11），（10-12），（10-13）確定ki求解非線性規(guī)劃模型（10-14）得到X。具體的求非線性規(guī)劃解過程一般通過Matlab運(yùn)算軟件實(shí)現(xiàn)。10-3 房地產(chǎn)投資方案的選擇一、投資方案之間的關(guān)系（一）方案類型在對(duì)房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較與優(yōu)化前，首先要清楚方案間的相互關(guān)系。從方案數(shù)量角度，有單一方案（獨(dú)立型方案）與多方案之分。而對(duì)于一組可利用的多方案，方案之間

6、的相互關(guān)系可分為互斥型方案、混合相關(guān)型方案、組合互斥方案和互補(bǔ)型方案。其中獨(dú)立型、互斥型、混合型方案最為普遍，本章著重介紹這幾種關(guān)系下的方案選擇與優(yōu)化。（1）獨(dú)立型方案（2）互斥型方案（3）混合型方案（二）評(píng)選時(shí)應(yīng)注意的問題（1）備選方案提供的信息資料應(yīng)可靠、均衡。備選方案應(yīng)滿足的條件包括：備選方案的整體功能應(yīng)達(dá)到目標(biāo)要求；備選方案的經(jīng)濟(jì)效率應(yīng)達(dá)到可以被接受的水平；備選方案包含的范圍和時(shí)間應(yīng)一致，效益和費(fèi)用計(jì)算口徑應(yīng)一致。（2）同時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析時(shí)，方案經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)按經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析的結(jié)論選擇方案。（3）備選方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的取值比較差異不大時(shí)，不能依此判定方案的優(yōu)劣，只有經(jīng)濟(jì)指

7、標(biāo)的取值存在足夠的差異，且估算和測(cè)算的誤差不足以使評(píng)價(jià)結(jié)論出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時(shí)，才能認(rèn)定比較方案有顯著的差異，并據(jù)此判定方案的優(yōu)劣。（4）備選方案的計(jì)算期不同時(shí)，宜采用凈年值法和費(fèi)用年值法。如果采用差額投資內(nèi)部收益率法，可將各方案計(jì)算期的最小公倍數(shù)作為比較方案的計(jì)算期，或者以各方案中最短的計(jì)算期作為比較方案的計(jì)算期。在某些情況下還可采用研究期法。（5）方案比選中注意經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的應(yīng)用范圍。（三）評(píng)選方法房地產(chǎn)投資項(xiàng)目比選可采用下列效益比較法、費(fèi)用比選法和最低價(jià)格法。（1）效益比選方法包括凈現(xiàn)值法、凈年值法、差額凈現(xiàn)值法、差額投資內(nèi)部收益率法。凈現(xiàn)值法，比較備選方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)。比較

8、凈現(xiàn)值時(shí)應(yīng)采用相同的折現(xiàn)率。凈年值法，比較備選方案的凈年值，以凈年值大的方案為優(yōu)。比較凈年值時(shí)應(yīng)采用相同的折現(xiàn)率。差額投資內(nèi)部收益率法，使用備選方案差額現(xiàn)金流，（2）費(fèi)用比選法費(fèi)用比選方法包括費(fèi)用現(xiàn)值比較法、費(fèi)用年值比較法：費(fèi)用現(xiàn)值比較法，計(jì)算備選方案的總費(fèi)用現(xiàn)值并進(jìn)行對(duì)比，以費(fèi)用現(xiàn)值較低的方案為優(yōu)。費(fèi)用年值比較法，計(jì)算備選方案的費(fèi)用年值并進(jìn)行對(duì)比，以費(fèi)用年值較低的方案為優(yōu)。（3）最低價(jià)格（服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）比較法在相同產(chǎn)品方案比選中，以凈現(xiàn)值為零推算備選方案的產(chǎn)品最低價(jià)格，應(yīng)以最低產(chǎn)品價(jià)格較低的方案為優(yōu)。二、互斥型方案的選擇（一）計(jì)算期相同的互斥型方案的選擇各方案壽命期相等的互斥型方案進(jìn)行比較選

9、優(yōu)，可根據(jù)不同情況選用凈現(xiàn)值、凈年值、差額凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部收益率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。1. 凈現(xiàn)值法、凈年值法對(duì)于單一的投資方案，當(dāng)給定基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率后，只要求得的凈現(xiàn)值、凈年值大于零，那么該方案就是可以接受的。對(duì)于多個(gè)互斥方案的選擇來說，同樣可以應(yīng)用凈現(xiàn)值、凈年值作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)各方案的壽命期相同時(shí)，可如下?lián)駜?yōu)：（1）凈現(xiàn)值法，取各方案中NPV值最大者為最優(yōu)方案；（2）凈年值法，取A值最大者；事實(shí)上，當(dāng)基準(zhǔn)收益率一定，各方案壽命期相同時(shí)，上述兩種指標(biāo)判定優(yōu)劣的結(jié)論肯定是一致的，在計(jì)算時(shí)采用任何一種方法均可，通常采用凈現(xiàn)值法。2. 差額凈現(xiàn)值法3. 差額投資內(nèi)部收益率法應(yīng)用差額投資內(nèi)部收益率

10、選擇方案時(shí)，也可采用圖解形式，如下圖所示，橫軸為投資額，縱軸為每年的凈收益。4. 費(fèi)用現(xiàn)值和費(fèi)用年值法（二）計(jì)算期不等的互斥型方案的選擇三、獨(dú)立型方案的選擇獨(dú)立方案互斥化法2. 效率指標(biāo)排序法【例10-7】X公司現(xiàn)有資金2000萬元，欲開發(fā)A、B、C三個(gè)項(xiàng)目。每個(gè)項(xiàng)目需求資金1000萬元，預(yù)計(jì)的投資收益平分別為10、20、30，項(xiàng)目的期限為一年。該公司如果不將此款用于開發(fā)A、B、C，運(yùn)用于其他機(jī)會(huì)的利率最高可達(dá)8。X公司可以從中選擇一兩個(gè)項(xiàng)目作為投資對(duì)象，當(dāng)然也可以都不開發(fā)，因而A、B、C三個(gè)方案對(duì)X公司來說是個(gè)獨(dú)立方案的選擇問題。因?yàn)橥顿Y收益率最小者（10）大于公司的其他運(yùn)用機(jī)會(huì)的利率（8）

11、，則對(duì)X公司來說，A、B、C三個(gè)方案都是有利的方案。但X公司僅有2000萬元的資金，無法同時(shí)滿足三者的需求，于是X公司想從銀行貸款以滿足要求。假如有一家Y銀行同意按年利率25借給X公司1000萬元，這時(shí)，X公司將如何決策？為了簡捷無誤地解答上述問題，下面介紹一種應(yīng)用“效率”指標(biāo)進(jìn)行獨(dú)立方案選擇的圖解方法，該方法的步驟是：（1）計(jì)算各方案的利潤與制約資源的比率（這里為10、20、30），該值即為資源的“效率”。將各值按由大到小的順序排列，如圖10-5（a）所示。（2）將可以用于投資的資金的利率（這里為8和25）由小至大排列，如圖10-5（b）所示。（3）將上述兩圖合并為圖10-5（c）的形式，通常稱該圖為獨(dú)立方案選擇圖。（4）找出由左向右減小的利潤率線與由左向右增加的資本的利率線的