房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與市場分析PPT課件(75頁

1、模塊3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與市場分析本模塊主要任務(wù)任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析任務(wù)2 房地產(chǎn)市場分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析導(dǎo)入：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策思考：從上述資料中你是如何認(rèn)識投資環(huán)境的？上述資料中影響投資活動的因素屬于哪一種？除此之外，你認(rèn)為投資環(huán)境中還有哪些因素對投資活動會造成影響？試舉例說明相關(guān)知識3.1.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義及特征3.1.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境的分類3.1.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容3.1.4 房地產(chǎn)投資分析的方法3.1.1房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義及特征1、投資環(huán)境的含義：狹義和廣義狹義：指自然環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境廣義：影響投資活動過程的外部的各種情況和

2、條件的總和。包括政治法律、經(jīng)濟、自然、社會文化等各種要素相互依賴、相互完善、相互制約所形成的矛盾統(tǒng)一體。3.1.1房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義及特征2.投資環(huán)境的特征差異性地域差異；不同的部門、行業(yè)、項目；時間差異系統(tǒng)性投資環(huán)境是由眾多因素構(gòu)成的復(fù)合體動態(tài)性動態(tài)平衡的開放系統(tǒng)主導(dǎo)性一個或幾個要素居于主導(dǎo)地位區(qū)域性地區(qū)之間自然、地理、社會經(jīng)濟等特點不同3.1.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境的分類3.1.2.1 按表現(xiàn)形態(tài)分類 1、硬環(huán)境：影響項目投資的各種外部物質(zhì)條件，自然和基礎(chǔ)設(shè)施 2、軟環(huán)境：影響項目投資的各種政治、經(jīng)濟、社會文化條件3.1.2.2 按層次分類 1、宏觀投資環(huán)境：國家投資環(huán)境 2、中觀投資環(huán)境：

3、地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境 3、微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境3.1.2.3 按研究角度分類 1、地區(qū)環(huán)境 2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境3.1.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容一般涵蓋六大類：政治因素法律因素經(jīng)濟因素自然環(huán)境因素社會文化因素基礎(chǔ)設(shè)施因素政治因素政治制度政局的穩(wěn)定性政策的連續(xù)性政府管理服務(wù)水平是否存在戰(zhàn)爭風(fēng)險法律因素法律的完整性法制的穩(wěn)定性執(zhí)法的公正性經(jīng)濟環(huán)境因素宏觀經(jīng)濟環(huán)境國民生產(chǎn)總值、國民收入、國民經(jīng)濟增長率；消費總額、消費結(jié)構(gòu)、居民收入、存款、物價、通貨膨脹、經(jīng)濟周期等市場環(huán)境市場狀況、供給、需求、購買力、同類樓盤的分布狀況及競爭狀況及競爭對手、市場價格水平及走勢財務(wù)環(huán)境資金、成本、利潤、稅收等

4、資源環(huán)境人力、土地、原材料及能力等自然環(huán)境條件地理條件地質(zhì)地貌、自然風(fēng)光、氣候條件、環(huán)境質(zhì)量、綠化等地理位置交通便捷程度社會文化環(huán)境公民受教育程度宗教風(fēng)俗習(xí)慣社會心理道德價值觀文化傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施因素城市能源系統(tǒng)煤氣、電力等城市水資源和供水排水系統(tǒng) 城市交通運輸系統(tǒng) 城市郵電通信系統(tǒng) 城市生態(tài)環(huán)境系統(tǒng) 環(huán)衛(wèi)、園林綠化城市防災(zāi)系統(tǒng) 消防系統(tǒng)、防洪系統(tǒng)、抗震及防地沉系統(tǒng)、人防備戰(zhàn)系統(tǒng)等 生活配套及商務(wù)設(shè)施生活配套超市、商場、飯店、娛樂場所、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等 商務(wù)設(shè)施商圈3.1.4 房地產(chǎn)投資分析的方法冷熱對比法等級尺度法道氏評估法多因素和關(guān)鍵因素評價法SWOT分析法3.1.4.1 冷熱對比法依

5、據(jù)：1968年，美國利特法克和班廷兩位學(xué)者對美國和加拿大等國工商業(yè)人士的調(diào)查，在國際商業(yè)安排的概念構(gòu)架中提出了對投資環(huán)境分析的冷熱因素法。基本方法：從投資者和投資國的立場出發(fā)，選定諸投資環(huán)境因素，具此對目標(biāo)國家逐一進行評估并將之由“熱”至“冷”依次排列，熱國表示投資環(huán)境優(yōu)良；冷國表示投資環(huán)境欠佳；3.1.4.1 冷熱對比法具體過程：把投資環(huán)境分為七大因素： 政治穩(wěn)定性；市場機會；經(jīng)濟發(fā)展及成就；文化一體化；法律阻礙；實質(zhì)阻礙和地理及文化差距。特性：是最早提出的投資環(huán)境分析方法，側(cè)重于對投資環(huán)境的宏觀因素考察，對微觀因素考慮的少。雖然在因素的選擇及評判上有失系統(tǒng)性，但為環(huán)境分析的方法的形成和完善

6、奠定了基礎(chǔ)?！盁帷北硎就顿Y環(huán)境優(yōu)良,“冷”表示投資環(huán)境欠佳.3.1.4.2 等級尺度法依據(jù)：1969年，美國學(xué)者斯托伯發(fā)表了如何分析國外投資氣候，提出了投資環(huán)境的等級尺度分析法。過程：將投資環(huán)境分為八大因素： 資本抽回限制度；外國股權(quán)比例；對外商的管制和歧視程度；貨幣穩(wěn)定性；政治穩(wěn)定性；給予關(guān)稅保護的意愿；當(dāng)?shù)刭Y本的可供程度；近五年的通貨膨脹率高低。 又把八大因素分為4-7個子因素，根據(jù)個因素和子因素對投資環(huán)境的影響程度，定出從最差到最好的各種情況的分類標(biāo)準(zhǔn)，好的情況評分為12、14、20分不等。最差情況為0、2、4分不等，按各種情況打分，綜合后得出投資環(huán)境總分：8-100分，分?jǐn)?shù)越高，投資環(huán)

7、境越好。3.1.4.2 等級尺度法優(yōu)缺點：指標(biāo)趨向于具體，因素趨向于量化。但考核的是東道國對外資的優(yōu)惠條件及吸引外資的能力，并沒有考慮項目所在地的具體環(huán)境條件，有其局限性。3.1.4.3 道氏評估法依據(jù)：美國道氏化學(xué)公司根據(jù)自己在海外投資的經(jīng)驗提出的。方法：把海外投資風(fēng)險分為：競爭風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險。 道氏公司把影響投資環(huán)境的因素按其形成的原因和作用范圍分為兩部分。1、企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)條件；2、可能引起這些條件變化的主要壓力；3.1.4.3 道氏評估法過程：評估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的諸因素；評估引起變化的主要壓力因素；在前述兩步的基礎(chǔ)上，進行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出8-10個在某個國家

8、的某個項目能獲得成功的關(guān)鍵因素；在確定個關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，提出4套項目預(yù)測方案：第一套方案：根據(jù)未來7年中各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而提出的預(yù)測方案；第二套方案：假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好，提出“樂觀”預(yù)測方案。第三套方案：假設(shè)個關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的差，提出悲觀的預(yù)測方案。第四套方案：各關(guān)鍵因素變化最壞，可能導(dǎo)致公司“遭災(zāi)”的預(yù)測方案。 四套方案提出后，請專家對各方案可能出現(xiàn)的概率進行預(yù)測，為決策提供參考。3.1.4.4多因素和關(guān)鍵因素評價法依據(jù)：香港大學(xué)的閔建蜀教授提出。1.多因素分析法 又稱為體制評價法，從政治體制、法律體制和經(jīng)濟體制對外國投資者投資風(fēng)險的影響出發(fā)，將影響投資環(huán)

9、境的因素分為十一類，在按五級分別計算。 先對各類因素的子因素作出綜合評價，按此對該類因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判定。最后按公式計算： 投資環(huán)境總分= W i(5ai+4bi+3ci+2di+ei)其中:wi:第i類因素的權(quán)重； ai、bi、ci、di、ei:第i類因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的比率投資環(huán)境總分在1-5之間，越接近5，說明投資環(huán)境越好。多因素分析方法影響因素子因素權(quán)數(shù)政治政治穩(wěn)定性、國有化可能性、當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策；0.15經(jīng)濟經(jīng)濟增長率、物價水平；0.10財務(wù)資本與利潤外調(diào)；對外匯率；集資與借資的可能性；0.15市場市場規(guī)模；分銷網(wǎng)點；輔助機構(gòu)；地理位置；0.10基礎(chǔ)設(shè)施國際

10、通訊設(shè)備；交通與運輸；外部條件0.05技術(shù)條件科技水平；勞動生產(chǎn)力；專業(yè)人才的供應(yīng)0.05輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平；輔助工業(yè)的配套設(shè)施等；0.10法制商法；勞工法；專利法等各項法律健全度；執(zhí)行情況0.10行政效率機構(gòu)設(shè)置；辦事程度；工作人員的素質(zhì)等；0.05文化當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣；對外企的信任與合作程度；0.05競爭競爭對手的強弱等0.103.1.4.4多因素和關(guān)鍵因素評價法2.關(guān)鍵因素法 針對多因素分析法只是對某一地區(qū)的投資環(huán)境進行一般性分析,沒有對各類投資動機進行分析.又提出了關(guān)鍵因素法,從影響投資環(huán)境的一般因素中,找出影響投資動機實現(xiàn)的關(guān)鍵因素。然后根據(jù)這些選出的關(guān)鍵因素采用多因素分析的方

11、法進行評價。例如：影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素降低成本：適合當(dāng)?shù)毓べY水平的勞動生產(chǎn)率；土地費用；原材料價格；運輸成本發(fā)展當(dāng)?shù)厥袌觯菏袌鲆?guī)模；營銷輔助機構(gòu)；文化環(huán)境；地理位置；運輸?shù)?；通信條件獲得原材料：資源；當(dāng)?shù)刎泿艆R率；當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浡?；運輸條件；風(fēng)險分散：政治穩(wěn)定性；國有化可能性；貨幣匯率；通貨膨脹率追隨競爭者：市場規(guī)模；地理位置；法制建設(shè)獲得當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)和管理技術(shù)：科技發(fā)展水平；勞動生產(chǎn)率；例如：我國開發(fā)建設(shè)的普通住宅投資項目，1、重點因素：權(quán)數(shù)0.6市場環(huán)境中的購買能力，市場容量，供應(yīng)量等；財務(wù)環(huán)境中的項目融資可能性；融資成本，稅費負(fù)擔(dān)等自然環(huán)境中的地理位置，風(fēng)景地貌，基礎(chǔ)設(shè)施條件中的電力、通訊

12、、給排水、交通等；2、一般因素：權(quán)數(shù)0.3經(jīng)濟環(huán)境中的消費結(jié)構(gòu)、居民收入、物價指數(shù)；資源環(huán)境中的勞動力資源條件、原材料供應(yīng)等；3、次要因素，權(quán)數(shù)0.1社會環(huán)境中的社會秩序、社會信譽；文化環(huán)境中的文化傳統(tǒng)、教育水準(zhǔn)；環(huán)境因素的類型及權(quán)數(shù)確定后，按照多因素法的計算公式，計算該投資項目的投資環(huán)境總分，進行評價。3.1.4.5 SWOT分析SWOT分析思路宏觀環(huán)境重要因素中觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析綜合分析經(jīng)營決策SWOT 說明：S為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢，W為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的劣勢， O為企業(yè)外部環(huán)境的機會，T為企業(yè)外部環(huán)境的威脅。四種內(nèi)外因素的組合ST可規(guī)避風(fēng)險點 SO機會點 WO可借

13、力機會點 WT風(fēng)險點 機會即可進取的市場空間，包括市場空白、市場供給不足、市場供給缺陷以及憑實力競爭入市。關(guān)鍵是抓住機會，及早出擊。 外部環(huán)境不利，潛藏風(fēng)險，但企業(yè)處于有利狀態(tài)，風(fēng)險尚可規(guī)避。此時應(yīng)以企業(yè)優(yōu)勢點為基礎(chǔ)，進行經(jīng)營方向改革。 外部環(huán)境產(chǎn)生了機會，但企業(yè)處于劣勢，所謂有心無力，機會在身邊卻無法掌握。關(guān)鍵是抓住機會，借力進取。 自身資金不足，還要去做市場上已飽和的項目，市場風(fēng)險大，自身回避風(fēng)險的能力差，決策失誤可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)。 說明：投資環(huán)境的評價標(biāo)準(zhǔn)1、安全性，2、盈利性，3、服務(wù)的完善性，4、優(yōu)惠性。實訓(xùn)請針對學(xué)校周邊或你熟悉的一住宅投資項目，試編制該住宅投資環(huán)境分析的簡

14、要提綱并進行投資環(huán)境分析。任務(wù)2 房地產(chǎn)投資市場分析導(dǎo)入：廣東房產(chǎn)大鱷北上沈陽隨著廣州等地難再批出超大型的房地產(chǎn)項目，粵地產(chǎn)商紛紛選擇北上。多個曾在廣州番禹華南板塊造城運動中有過輝煌的大集團，包括碧桂園、香江集團、恒大集團、香港恒基兆業(yè)集團等，紛紛落戶沈陽沈北新區(qū)開發(fā)超大型房地產(chǎn)項目。其中，碧桂園在沈陽的投資總額預(yù)計達130億元。根據(jù)碧桂、園與沈北新區(qū)簽署的開發(fā)合同，該集團將用三年的時間，在沈北新區(qū)開發(fā)建設(shè)兩個大型生態(tài)社區(qū)，項目投資總額達130億元。除了碧桂園，另外三家大型地產(chǎn)集團恒大集團、雅居樂和香江集團也都與沈陽達成了合作意向。如恒大集團將在沈陽兩個區(qū)投資百億元修建五星級酒店、商務(wù)中心、文

15、化體育設(shè)施和住宅等；香江集團將在沈陽細(xì)河經(jīng)濟區(qū)和沈北新區(qū)投資開發(fā)工業(yè)園區(qū)和綜合地產(chǎn)項目。廣東房產(chǎn)大鱷之所以選擇北上沈陽，一個重要的原因是因為沈陽沈北新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津渤海新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)之后，獲國務(wù)院批準(zhǔn)成立的第四個國家級新區(qū)。沈陽沈北新區(qū)能吸引多個廣東地產(chǎn)商北上投巨資“造城”，其對開發(fā)商多方面的優(yōu)惠政策是關(guān)鍵因素。沈陽市政府已賦予沈北新區(qū)十大優(yōu)惠政策，包括享有市級經(jīng)濟管理權(quán)、部分城市新區(qū)在執(zhí)行國家、省、市對入?yún)^(qū)項目優(yōu)惠政策的同時，還在土地、稅收、財政獎勵、金融扶持等政策方面給予優(yōu)惠。另外，沈陽市政府積極的招商態(tài)度也是吸引外資的重要原因之一。在今年年初沈陽赴香港的招商活動中，香港恒基

16、兆業(yè)集團董事局主席李兆基就是當(dāng)場拍板沈陽兩個大型項目，一個是在沈陽規(guī)劃建設(shè)占地10萬平米，高達300米的國際金融大廈；另一個是在沈北新區(qū)建設(shè)40萬平米高檔住宅生活區(qū)。 在廣東地區(qū)發(fā)展成熟并在近幾年大力拓展全國市場的粵地產(chǎn)商，敏銳地察覺了這一基本環(huán)境的變化，領(lǐng)先以一步進駐這個開發(fā)新區(qū)，為企業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。相關(guān)知識3.2.1房地產(chǎn)投資市場分析的含義3.2.2房地產(chǎn)投資市場分析的意義3.2.3房地產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容3.2.1房地產(chǎn)投資市場分析的含義房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找其內(nèi)在的規(guī)律和含義

17、，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)，把握市場機會或調(diào)整其市場行為，從而使投資者的市場預(yù)期盡可能靠近實際結(jié)果。3.2.2房地產(chǎn)投資市場分析的意義1、運用科學(xué)方法對市場調(diào)查的資料進行詳盡分析是確保投資目標(biāo)實現(xiàn)的基礎(chǔ)。2、歷史的教訓(xùn)：決策的失誤使項目損失巨大。3、市場分析具有以下作用：A、掌握市場變化的態(tài)勢；B、有利于作好投資決策；C、為房地產(chǎn)價格確定和營銷策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù)。房地產(chǎn)投資市場分析的依據(jù)1房地產(chǎn)市場供給方面的信息2房地產(chǎn)市場需求方面的信息 （1）房地產(chǎn)市場需求總量方面的信息。如：現(xiàn)有人口數(shù)量、使用中的房地產(chǎn)數(shù)量、空置量信息；現(xiàn)實和潛在的房地產(chǎn)需求量等

18、 （2）房地產(chǎn)市場需求傾向方面的信息。 （3）房地產(chǎn)市場需求客戶特征方面的信息。 （4）房地產(chǎn)市場需求未來趨勢方面的信息。 房地產(chǎn)投資市場分析的依據(jù)3房地產(chǎn)供求關(guān)系方面的信息 房地產(chǎn)投資市場供求關(guān)系方面的信息大致包括： （1）供求關(guān)系狀況方面的信息，如：供給量的缺口程度或空置率、空置量，價格上漲或下跌幅度及比率，成交量與需求量，市場吸納能力與速度等。 （2）供求關(guān)系未來趨勢方面的信息，如政策法規(guī)信息，房地產(chǎn)稅收信息，城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃信息，城市化狀況及其趨勢方面的信息，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢方面的信息，GDP及其增長率方面的信息，通貨膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方面的信息，城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)

19、構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)和消費水平方面的信息，房地產(chǎn)投資收益率及房地產(chǎn)開發(fā)利潤率變化的信息等。 4房地產(chǎn)投資項目方面的信息3.2.3房地產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容.1.市場分析的三個層面城市房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)項目市場分析3.2.3房地產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容.2.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場供給分析供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給預(yù)測房地產(chǎn)市場需求分析需求總量、需求客戶分析房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析供求缺口房地產(chǎn)市場競爭分析競爭對手和競爭項目房地產(chǎn)投資市場分析的注意事項1房地產(chǎn)投資市場分析要有明確的思路2房地產(chǎn)投資市場分析要根據(jù)分析目的確定研究內(nèi)容和角度3房地產(chǎn)投資市場分析要把多種分析方法結(jié)合起來4房地產(chǎn)

20、投資市場分析數(shù)據(jù)要真實可靠5房地產(chǎn)投資市場分析要避免陷入不必要的誤區(qū) 房地產(chǎn)投資市場分析報告競爭項目的調(diào)研報告競爭項目的基礎(chǔ)信息資料：產(chǎn)品、價格、廣告、銷售執(zhí)行、企業(yè)狀況、物業(yè)管理等樓盤調(diào)研總結(jié):優(yōu)缺點、本項目的建議房地產(chǎn)投資市場分析報告區(qū)域市場調(diào)研報告區(qū)域概況：歷史、人文、交通、生活、區(qū)域顯著特征及未來規(guī)劃目標(biāo)區(qū)域樓盤情況：報告結(jié)論及建議：區(qū)域的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域的需求結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)投資市場分析報告調(diào)研報告要求：實訓(xùn)針對所調(diào)研區(qū)域，對該區(qū)域市場進行分析并形成分析報告任務(wù)3 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)查市場分析分為調(diào)查和預(yù)測。一、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的內(nèi)容1、房地產(chǎn)投資項目基本情況調(diào)

21、查A、房地產(chǎn)投資項目建設(shè)用地情況調(diào)查：B、規(guī)劃設(shè)計方案的調(diào)查；二、房地產(chǎn)投資項目外部環(huán)境調(diào)查住宅需求調(diào)查；當(dāng)?shù)鼐用褡》繝顩r調(diào)查；社會購買力調(diào)查；住房消費水平調(diào)查；房價調(diào)查；土地使用情況調(diào)查；住宅供給量調(diào)查；金融狀況調(diào)查；競爭情況調(diào)查；稅費種類及繳納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查；三、房地產(chǎn)項目內(nèi)部條件調(diào)查；房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序一、調(diào)查準(zhǔn)備階段1、確定調(diào)查目標(biāo)；2、初步情況調(diào)查；3、制定調(diào)查計劃；4、非正式調(diào)查；二、正式調(diào)查1、確定資料來源；2、確定收集資料的方法；3、調(diào)查表及問卷設(shè)計；4、抽樣設(shè)計；5、現(xiàn)場實地抽樣；三、結(jié)果分析階段1、資料編輯整理：匯總、分類、初審、篩選、統(tǒng)計2、調(diào)查資料的綜合分類：定量和定性分析

22、四、編撰調(diào)查報告階段專門報告：內(nèi)容詳盡明確一般報告：內(nèi)容簡單明了要求：態(tài)度客觀，內(nèi)容真實準(zhǔn)確、簡明扼要、重點突出，文字洗練，要言不繁，結(jié)論和建議可歸納為要點，文后附表格及附件，便于閱讀和使用。三、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的方法與技術(shù)一、市場調(diào)查的方法1、詢問法：訪談、電話、信函、留置問卷2、觀察法：直接和間接觀察3、實驗法：實驗求證法和隨機嘗試法二、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查技術(shù)1、調(diào)查表格的設(shè)計A、調(diào)查表的構(gòu)成：B、問題類型：C、設(shè)計要求：主題明確；重點突出；設(shè)問具體；可接受性；簡明扼要；可分析性。2、抽樣調(diào)查隨機抽樣：簡單隨機抽樣；分層隨機抽樣；分群隨機抽樣非隨機抽樣：配額抽樣法；任意抽樣法；判斷抽樣法

23、。房地產(chǎn)投資市場預(yù)測一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容：1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢預(yù)測；2、產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響之預(yù)測；3、市場需求預(yù)測；4、技術(shù)發(fā)展預(yù)測；5、營銷前景預(yù)測；6、產(chǎn)品供給能力預(yù)測；7、市場價格趨勢預(yù)測；8、市場競爭情況預(yù)測；二、市場預(yù)測的方法1、專家意見法德爾菲法2、歷史引申法3、因果預(yù)測法專家意見法德爾菲法專家以自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，在對過去發(fā)生的事件和歷史信息資料進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)未來可能出現(xiàn)的各種趨勢作出判斷和預(yù)測的一種方法。這里的專家包括開發(fā)商、代理經(jīng)銷商、營銷顧問、房地產(chǎn)研究工作者以及房地產(chǎn)協(xié)會組織。德爾菲法特點1）匿名性。采用匿名咨詢的方式征求專家們的意見。這樣，參與預(yù)

24、測的專家互補見面，消除了很多心理的影響，有助于專家發(fā)表較為客觀的意見。2）反饋性。德爾菲發(fā)在預(yù)測的過程中，一般都要進行35輪的征詢專家意見。預(yù)測機構(gòu)對每輪專家意見進行統(tǒng)計、匯總，提供給專家做下輪預(yù)測時的參考。由于多次信息交流，便于專家比較分析，修正意見，從而提高預(yù)測的準(zhǔn)確度。3）統(tǒng)計性。對沒輪預(yù)測結(jié)果都進行定量的統(tǒng)計處理和評價，從而便于科學(xué)的描述這一輪預(yù)測結(jié)果中專家們意見的分布情況和分歧所在，也便于眾多的意見中歸納出基本的、一致的、主流的意見。歷史引申法定量預(yù)測方法的統(tǒng)稱。包括：簡單平均法移動平均法加權(quán)移動平均法趨勢預(yù)測法指數(shù)平滑法季節(jié)指數(shù)法簡單平均法預(yù)測值=x（平均）=（X1+X2+Xn)/

25、n 簡單移動平均法把平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測值。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。Xt+1=（Xt+Xt-1+Xt-(n-1)/n加權(quán)移動平均法Xt+1= （nXt+(n-1)Xt-1+Xt-(n-1)/(n+(n-1)+2+1)歷史引申法例1 某房地產(chǎn)公司2003-2006年的商品房實際銷售量見表，使用移動平均法預(yù)測2007年以后的銷售量。年份20032004 2005 2006實際銷售量 6700 5500 6900 7600 求趨勢直線的方程式是y=a+bx式中：y為預(yù)測值，x代表年份；a,b為待定系數(shù)運用最小二

26、乘法求得如下方程組：令 此時，a= ；b= 趨勢預(yù)測法 根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。直線趨勢方程指數(shù)平滑法是利用預(yù)測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測值進行加權(quán)平均來取得預(yù)測值的方法。公式本期預(yù)測值=上期實際發(fā)生值+（1- ）上期預(yù) 測值式中： 為平滑指數(shù)，且0 1當(dāng)=1時，預(yù)測值=上期實際發(fā)生值；等=0時，預(yù)測值=上期預(yù)測值 在實際工作中，平滑指數(shù)一般是根據(jù)原預(yù)測數(shù)與實際預(yù)測數(shù)的差異來確定，如果差異較大， 應(yīng)適當(dāng)取較大值（0.70.8）；如果差異較小， 應(yīng)取較小值（0.20.3）。例3 某房地產(chǎn)公司2006年7-12月份的實際

27、銷售量及預(yù)測見表，如果設(shè)=0.3,求2007年1月份銷售的預(yù)測值月份實際銷售量預(yù)測值750005200848005000952005300104900500011550053001260005800季節(jié)指數(shù)法第一步：求出歷年各季度的平均銷售量第二步：求出各季度的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)的百分比第三步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某季度的實際數(shù)，預(yù)測該年其他各季度的數(shù)據(jù)4、某房地產(chǎn)公司2002年第一季度至2006年第四季度實際銷量見表，如果預(yù)測2007年的銷售量為89200平方米，求預(yù)測第3、4季度的銷售量1234合計20021380018700275001750077500200314300

28、19800265001840079000200413100194002450017000740002005157002000028300149008340020061500021400276001850082500合計719009930013440090800396400因果預(yù)測法回歸分析法公式y(tǒng)=a+bx式中：y為預(yù)測值，x代表年份，a、b回歸系數(shù)例5 假設(shè)影響某房地產(chǎn)公司商品房銷售額的直接因素是價格，2007年上半年各月份的實際銷售額及價格資料見表，試預(yù)測2007年7月份的商品房銷售額月份nyi銷售額（萬元）xi價格（元/平方米）xi2xiyi11401500196002100002150

29、1400225002100003100250010000250000411024001210026400051201800144002160006160120025600192000n=6yixixi2xiyi780108001042001342000三、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測的工作程序1、確立預(yù)測目標(biāo)2、擬訂預(yù)測工作計劃3、收集和整理資料4、選擇預(yù)測方法5、預(yù)測分析6、預(yù)測結(jié)果評價7、編制預(yù)測報告作業(yè)： B、投資意向調(diào)查 C、周邊環(huán)境調(diào)查 D、配套設(shè)施調(diào)查5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。7、時間就像一張網(wǎng)，

30、你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個人都是越活越現(xiàn)實。10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。11、人生就像是一個馬爾可夫鏈，你的未來取決于你當(dāng)下正在做的事，而無關(guān)于過去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對優(yōu)勢，那你就選擇善良。13、時間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢想，放棄了那只是

31、妄想。努力，雖然未必會收獲，但放棄，就一定一無所獲。14、一個人的知識，通過學(xué)習(xí)可以得到;一個人的成長，就必須通過磨練。若是自己沒有盡力，就沒有資格批評別人不用心。開口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果沒有人為你遮風(fēng)擋雨，那就學(xué)會自己披荊斬棘，面對一切，用倔強的驕傲，活出無人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心