北京-保障性住房政策解讀暨展望0425分析課件

1、保障性住房政策解讀暨展望新興宏基地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)2014年4月25日目 錄一、北京市保障房建設(shè)概況二、市屬國有企業(yè)參與保障房政策動(dòng)態(tài)三、企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)問題一、北京市保障房建設(shè)概況2013年全市保障房建設(shè) 總量情況按照市委、市政府的工作部署，2013年全市保障性住房建設(shè)工作目標(biāo)為新建收購16萬套、竣工7萬套。2013年建設(shè)任務(wù)累計(jì)共落實(shí)新開工項(xiàng)目167個(gè)、20.55萬套，為計(jì)劃任務(wù)的128%。截至2013年底，已實(shí)現(xiàn)保障房開工任務(wù)的101%，竣工任務(wù)的122%。類別計(jì)劃（萬套）實(shí)際（萬套）完成率新建收購1620.55128%開工1616.2101%竣工78.5121%2013年全市保障房建設(shè) 類別結(jié)

2、構(gòu)2013年市屬國企參與保障房建設(shè)2013年，市屬企業(yè)積極參與保障房建設(shè)工作。實(shí)現(xiàn)保障房開工5.1萬套，約占全市的22%?？⒐?.1萬套，約占全市的29%。建設(shè)籌集各類保障房7萬套，竣工10萬套。2014年全市保障房建設(shè) 建設(shè)目標(biāo)2014年土地供應(yīng)計(jì)劃 供地結(jié)構(gòu)按照北京市2014年土地供應(yīng)計(jì)劃，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1650公頃，其中，商品住宅用地1000公頃，保障房650公頃。自住型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)面積為商品住宅用地的一半。著力構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房保障用地供應(yīng)體系。適度加大普通商品住宅用地供應(yīng)，保障5萬套自住型商品房建設(shè)用地需求。確保中央下達(dá)7萬套保障性安居

3、工程和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地供應(yīng)。 2014年土地供應(yīng)計(jì)劃 供應(yīng)導(dǎo)向公租房BDCA經(jīng)濟(jì)適用房廉租房公租房限價(jià)房2014年國企利用自有用地政策關(guān)注點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房已停止申請(qǐng)，9萬戶輪候家庭2015年底前解決住房，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、公租房，四房合一為公租房，保障房類型逐步歸一。未來應(yīng)關(guān)注三類住房，即公租房、自住型商品房、定向安置房。低端靠公租房、定向安置房，中端靠自住型商品房，高端靠商品住宅，未來將形成“343”的配比。低端有保障中端有政策高端有控制住房供應(yīng)思路2014年國企利用自有用地政策關(guān)注點(diǎn)二、市屬國有企業(yè)參與保障房政策動(dòng)態(tài)公租房配建商品房（簡稱：55/45項(xiàng)目） 1、關(guān)于

4、加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知（京政發(fā)201161號(hào)） 2、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市保障性住房建設(shè)和配租配售管理工作的意見（京建文201268號(hào)） 3、關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知（京財(cái)綜20122451號(hào)） 4、關(guān)于研究市屬國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障性住房在關(guān)問題的意見（201290490號(hào)）公租房配建商品房 政策依據(jù)公租房配建商品房 政策要點(diǎn)在企業(yè)利用自有用地建設(shè)公共租賃住房方面，2013年首開集團(tuán)高井2號(hào)、住總集團(tuán)西大望路、金隅集團(tuán)西郊砂石廠、外貿(mào)控股通州新城四個(gè)公租房配建商品房項(xiàng)目順利完成供地程序，即將開工建設(shè)。公租房配建商品房 實(shí)施進(jìn)展自住型商品房 1、關(guān)于

5、加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見（京建發(fā)2013510號(hào)）2013-10-24 2、關(guān)于研究市屬國有企業(yè)自有土地建設(shè)自住型商品房有關(guān)問題的意見（北京市人民政府簽報(bào)201390424號(hào)） 3、關(guān)于研究市屬國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)自住型商品房有關(guān)問題的意見（北京市人民政府簽報(bào)201390454號(hào)） 4、關(guān)于研究市屬國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)自住型商品房有關(guān)問題的意見（北京市人民政府簽報(bào)201390485號(hào)）自住型商品房 政策依據(jù)自住型商品房 配套政策自住型商品房 配套政策 對(duì)于民生工程投資中的政策性虧損（如：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等），可參照自住房，政府收益返還的方式平衡資金缺口。第一批七個(gè)自住房

6、項(xiàng)目供應(yīng)面積155萬平方米，占北京市近兩年年均新建商品房面積11%，有效增加了中低價(jià)位商品房的市場供給。銷售單價(jià)相比周邊商品房下調(diào)近40%，拉低北京市近兩年年均新建商品房銷售額的約8%，為我市調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價(jià)做出了積極貢獻(xiàn)。自住型商品房 實(shí)施情況序號(hào)企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)模(萬m2)建設(shè)套數(shù)(套)自住房銷售單價(jià)（萬元/m2）周邊商品房單價(jià)(萬元/m2)自住房與商品房價(jià)格比例銷售收入比商品房低(億元)1金隅集團(tuán)朝陽區(qū)高井星牌建材廠地塊17.9918852.24.549%422朝陽區(qū)單店建材廠西地塊31.6435802.23.563%413首農(nóng)集團(tuán)朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營地塊22.972358

7、2.23.563%304海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)中心區(qū)B10地塊 18.3120682367%185昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)定泗路地塊47.1844501.92.770%386建工集團(tuán)朝陽區(qū)百子灣14號(hào)地塊4.153602.24.549%107京煤集團(tuán)門頭溝區(qū)楊坨二期地塊12.5710561.62.564%11合計(jì)15515757-62%189表1 第一批自住房社會(huì)效益分析自住型商品房 市場情況2013年10月至今，自住型商品房用地供應(yīng)35宗，總建筑規(guī)模約364萬平方米。其中，通過招拍掛方式配建建筑規(guī)模221萬平方米，占比61%；自有利用建設(shè)建筑規(guī)模為142萬平方米，占比39%。自住型商品房 市場情況供應(yīng)宗地中，4

8、8%位于六環(huán)外，40%位于五六環(huán)之間。供應(yīng)宗地中，多數(shù)宗地銷售價(jià)格在14000-22000元/平方米之間，價(jià)格最高的是朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)北路地塊，為28000元/平方米；最低是大興區(qū)采育鎮(zhèn)地塊，為9500元/平方米。2014年，我市計(jì)劃建設(shè)自住房約5萬套，自住房土地供應(yīng)仍以“招拍掛市場為主、企業(yè)自有用地為輔”，未來建設(shè)計(jì)劃尚未明確。目前市國資委正在積極籌備第二批自住房項(xiàng)目，市政路橋、首創(chuàng)集團(tuán)、電子控股等12家企業(yè)的17個(gè)項(xiàng)目通過聯(lián)席會(huì)審議，總用地面積約131萬平方米、擬建設(shè)規(guī)模約293萬平方米，計(jì)劃建設(shè)自住房約3萬套，待市政府批準(zhǔn)后啟動(dòng)。自住型商品房 實(shí)施進(jìn)展1.關(guān)于商請(qǐng)盡快落實(shí)2014年市屬國有

9、企業(yè)利用自有用地建設(shè)中心城區(qū)棚戶區(qū)改造定向安置房的函京住函20144號(hào) 2014-1-282.關(guān)于研究中心城棚戶區(qū)改造定向安置房建設(shè)有關(guān)工作的會(huì)議紀(jì)要（北京市人民政府會(huì)議紀(jì)要第41號(hào)） 2014-4-15建設(shè)任務(wù)：全年需要開工建設(shè)房源1.5萬套。時(shí)間要求：一季度落實(shí)項(xiàng)目，三季度開工。地塊條件要求：能夠盡快啟動(dòng)建設(shè)。（地塊區(qū)位適合，周邊配套設(shè)施較為齊全，土地權(quán)屬清晰，現(xiàn)狀規(guī)劃為住宅用地或非住宅用地但可調(diào)整，無拆遷或拆遷較?。６ㄏ虬仓梅?政策依據(jù) 按照不高于自住型商品房價(jià)格；同時(shí)，考慮購買承受能力，控制在20000元/平方米以內(nèi)劃撥方式對(duì)接的是公房拆遷戶；協(xié)議出讓方式 商品房面積較大；有限招標(biāo)方

10、式 配建經(jīng)營性公建面積比重較大6500元/平方米綜合成本包括：項(xiàng)目前期、市政、建安、期間費(fèi)用、兩稅兩費(fèi)。定向安置房 政策要點(diǎn) 為確保我市2014年1.5萬套建設(shè)任務(wù)的順利完成，2月中旬，首開集團(tuán)、京糧集團(tuán)、首鋼總公司等17家企業(yè)的59個(gè)項(xiàng)目報(bào)送參與建設(shè)意向，宗地面積約475萬平方米，擬建規(guī)模約1057萬平方米，計(jì)劃建設(shè)安置房約10萬套。 目前，經(jīng)住保辦聯(lián)席會(huì)議確定，第一批9個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目涉及首鋼總公司、首創(chuàng)集團(tuán)、北控集團(tuán)等8家企業(yè)，土地面積約 152萬平方米，擬建面積約345萬平方米。 定向安置房 實(shí)施進(jìn)度三類住房對(duì)比供地推進(jìn)部門房價(jià)利潤水平適用性分析資金壓力公租房配建商品房邀請(qǐng)招標(biāo)市國資委企業(yè)

11、改革處、市住保辦建設(shè)管理處租金水平為市場租金水平的80%、商品房市場定價(jià)當(dāng)期收入與成本基本持平，公租房未來預(yù)期值得關(guān)注對(duì)土地有長期經(jīng)營要求的企業(yè)較小自住型商品房公開招標(biāo)（國資委確認(rèn)投標(biāo)主體）市國資委企業(yè)改革處、建委市場處低于商品房30%一級(jí)10%、二級(jí)15%、政府土地收益返還企業(yè)對(duì)土地有短期、快速變現(xiàn)需要較大定向安置房劃撥；協(xié)議出讓；有限（封閉）招標(biāo)市國資委企業(yè)改革處、市住保辦危改處低于自住型商品房，最終價(jià)格與對(duì)接區(qū)縣商議不高于自住型商品房企業(yè)對(duì)土地有短期、快速變現(xiàn)需要較小三、企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)問題企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)問題公租房配建商品房：政策比較成熟、政策時(shí)效長、收益水平偏低，且對(duì)企業(yè)投資綜合能力要求

12、高。自住型商品房：以招拍掛市場為主、企業(yè)自有用地為輔，尚未明確長效機(jī)制，未來可能需配建20%至30%的保障性住房。定向安置房：未來五年內(nèi)全市中心城棚改將實(shí)施約23萬戶，棚戶區(qū)改造定向安置房需求量較大，預(yù)計(jì)政府有可能逐步加大利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)的力度。企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)問題序號(hào)12345二級(jí)開發(fā)收益項(xiàng)目收益（未考慮收益返還）項(xiàng)目整體收益項(xiàng)目內(nèi)容銷售收入銷售稅金項(xiàng)目投資成本土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地收益返還（政府收益一半）項(xiàng)目收益金額項(xiàng)目收益率項(xiàng)目收益金額項(xiàng)目收益率項(xiàng)目收益金額項(xiàng)目收益率 方案一（自住房）523427.57.57.919%1537%2355% 方案二（配建公租房）402 427.57.5-3.5-8%410%12 28% 方案三（配建限價(jià)房）483 427.5 7.53.99%1127%19 45%以某項(xiàng)目為例，在全部建設(shè)自住房、配建30%公租房、配建30%限價(jià)房三套方案下，項(xiàng)目收益情況如下表所示：項(xiàng)目收益對(duì)比表單位：億元市屬國有企業(yè)需關(guān)注實(shí)時(shí)關(guān)注自有用地土地利用的政策動(dòng)態(tài)（1）及時(shí)了解自有用地利用政策，積極參與保障房建設(shè)；（2）借助保障房建設(shè)綠色通道，加快土地盤活利用步伐。關(guān)注地塊的城市規(guī)劃情況（1）企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確了解土地規(guī)劃性質(zhì)，做