北京-保障性住房政策解讀暨展望0425分析課件

1、保障性住房政策解讀暨展望新興宏基地產(chǎn)顧問機構(gòu)2014年4月25日目 錄一、北京市保障房建設(shè)概況二、市屬國有企業(yè)參與保障房政策動態(tài)三、企業(yè)關(guān)注的重點問題一、北京市保障房建設(shè)概況2013年全市保障房建設(shè) 總量情況按照市委、市政府的工作部署，2013年全市保障性住房建設(shè)工作目標為新建收購16萬套、竣工7萬套。2013年建設(shè)任務累計共落實新開工項目167個、20.55萬套，為計劃任務的128%。截至2013年底，已實現(xiàn)保障房開工任務的101%，竣工任務的122%。類別計劃（萬套）實際（萬套）完成率新建收購1620.55128%開工1616.2101%竣工78.5121%2013年全市保障房建設(shè) 類別結(jié)

2、構(gòu)2013年市屬國企參與保障房建設(shè)2013年，市屬企業(yè)積極參與保障房建設(shè)工作。實現(xiàn)保障房開工5.1萬套，約占全市的22%?？⒐?.1萬套，約占全市的29%。建設(shè)籌集各類保障房7萬套，竣工10萬套。2014年全市保障房建設(shè) 建設(shè)目標2014年土地供應計劃 供地結(jié)構(gòu)按照北京市2014年土地供應計劃，住宅用地計劃供應1650公頃，其中，商品住宅用地1000公頃，保障房650公頃。自住型商品房用地計劃供應面積為商品住宅用地的一半。著力構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房保障用地供應體系。適度加大普通商品住宅用地供應，保障5萬套自住型商品房建設(shè)用地需求。確保中央下達7萬套保障性安居

3、工程和棚戶區(qū)改造項目用地供應。 2014年土地供應計劃 供應導向公租房BDCA經(jīng)濟適用房廉租房公租房限價房2014年國企利用自有用地政策關(guān)注點經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房已停止申請，9萬戶輪候家庭2015年底前解決住房，經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房、公租房，四房合一為公租房，保障房類型逐步歸一。未來應關(guān)注三類住房，即公租房、自住型商品房、定向安置房。低端靠公租房、定向安置房，中端靠自住型商品房，高端靠商品住宅，未來將形成“343”的配比。低端有保障中端有政策高端有控制住房供應思路2014年國企利用自有用地政策關(guān)注點二、市屬國有企業(yè)參與保障房政策動態(tài)公租房配建商品房（簡稱：55/45項目） 1、關(guān)于

4、加強本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知（京政發(fā)201161號） 2、關(guān)于進一步加強本市保障性住房建設(shè)和配租配售管理工作的意見（京建文201268號） 3、關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知（京財綜20122451號） 4、關(guān)于研究市屬國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障性住房在關(guān)問題的意見（201290490號）公租房配建商品房 政策依據(jù)公租房配建商品房 政策要點在企業(yè)利用自有用地建設(shè)公共租賃住房方面，2013年首開集團高井2號、住總集團西大望路、金隅集團西郊砂石廠、外貿(mào)控股通州新城四個公租房配建商品房項目順利完成供地程序，即將開工建設(shè)。公租房配建商品房 實施進展自住型商品房 1、關(guān)于

5、加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見（京建發(fā)2013510號）2013-10-24 2、關(guān)于研究市屬國有企業(yè)自有土地建設(shè)自住型商品房有關(guān)問題的意見（北京市人民政府簽報201390424號） 3、關(guān)于研究市屬國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)自住型商品房有關(guān)問題的意見（北京市人民政府簽報201390454號） 4、關(guān)于研究市屬國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)自住型商品房有關(guān)問題的意見（北京市人民政府簽報201390485號）自住型商品房 政策依據(jù)自住型商品房 配套政策自住型商品房 配套政策 對于民生工程投資中的政策性虧損（如：棚戶區(qū)改造項目等），可參照自住房，政府收益返還的方式平衡資金缺口。第一批七個自住房

6、項目供應面積155萬平方米，占北京市近兩年年均新建商品房面積11%，有效增加了中低價位商品房的市場供給。銷售單價相比周邊商品房下調(diào)近40%，拉低北京市近兩年年均新建商品房銷售額的約8%，為我市調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價做出了積極貢獻。自住型商品房 實施情況序號企業(yè)名稱項目名稱建設(shè)規(guī)模(萬m2)建設(shè)套數(shù)(套)自住房銷售單價（萬元/m2）周邊商品房單價(萬元/m2)自住房與商品房價格比例銷售收入比商品房低(億元)1金隅集團朝陽區(qū)高井星牌建材廠地塊17.9918852.24.549%422朝陽區(qū)單店建材廠西地塊31.6435802.23.563%413首農(nóng)集團朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營地塊22.972358

7、2.23.563%304海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)中心區(qū)B10地塊 18.3120682367%185昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)定泗路地塊47.1844501.92.770%386建工集團朝陽區(qū)百子灣14號地塊4.153602.24.549%107京煤集團門頭溝區(qū)楊坨二期地塊12.5710561.62.564%11合計15515757-62%189表1 第一批自住房社會效益分析自住型商品房 市場情況2013年10月至今，自住型商品房用地供應35宗，總建筑規(guī)模約364萬平方米。其中，通過招拍掛方式配建建筑規(guī)模221萬平方米，占比61%；自有利用建設(shè)建筑規(guī)模為142萬平方米，占比39%。自住型商品房 市場情況供應宗地中，4

8、8%位于六環(huán)外，40%位于五六環(huán)之間。供應宗地中，多數(shù)宗地銷售價格在14000-22000元/平方米之間，價格最高的是朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)北路地塊，為28000元/平方米；最低是大興區(qū)采育鎮(zhèn)地塊，為9500元/平方米。2014年，我市計劃建設(shè)自住房約5萬套，自住房土地供應仍以“招拍掛市場為主、企業(yè)自有用地為輔”，未來建設(shè)計劃尚未明確。目前市國資委正在積極籌備第二批自住房項目，市政路橋、首創(chuàng)集團、電子控股等12家企業(yè)的17個項目通過聯(lián)席會審議，總用地面積約131萬平方米、擬建設(shè)規(guī)模約293萬平方米，計劃建設(shè)自住房約3萬套，待市政府批準后啟動。自住型商品房 實施進展1.關(guān)于商請盡快落實2014年市屬國有

9、企業(yè)利用自有用地建設(shè)中心城區(qū)棚戶區(qū)改造定向安置房的函京住函20144號 2014-1-282.關(guān)于研究中心城棚戶區(qū)改造定向安置房建設(shè)有關(guān)工作的會議紀要（北京市人民政府會議紀要第41號） 2014-4-15建設(shè)任務：全年需要開工建設(shè)房源1.5萬套。時間要求：一季度落實項目，三季度開工。地塊條件要求：能夠盡快啟動建設(shè)。（地塊區(qū)位適合，周邊配套設(shè)施較為齊全，土地權(quán)屬清晰，現(xiàn)狀規(guī)劃為住宅用地或非住宅用地但可調(diào)整，無拆遷或拆遷較?。?。定向安置房 政策依據(jù) 按照不高于自住型商品房價格；同時，考慮購買承受能力，控制在20000元/平方米以內(nèi)劃撥方式對接的是公房拆遷戶；協(xié)議出讓方式 商品房面積較大；有限招標方

10、式 配建經(jīng)營性公建面積比重較大6500元/平方米綜合成本包括：項目前期、市政、建安、期間費用、兩稅兩費。定向安置房 政策要點 為確保我市2014年1.5萬套建設(shè)任務的順利完成，2月中旬，首開集團、京糧集團、首鋼總公司等17家企業(yè)的59個項目報送參與建設(shè)意向，宗地面積約475萬平方米，擬建規(guī)模約1057萬平方米，計劃建設(shè)安置房約10萬套。 目前，經(jīng)住保辦聯(lián)席會議確定，第一批9個項目。項目涉及首鋼總公司、首創(chuàng)集團、北控集團等8家企業(yè)，土地面積約 152萬平方米，擬建面積約345萬平方米。 定向安置房 實施進度三類住房對比供地推進部門房價利潤水平適用性分析資金壓力公租房配建商品房邀請招標市國資委企業(yè)

11、改革處、市住保辦建設(shè)管理處租金水平為市場租金水平的80%、商品房市場定價當期收入與成本基本持平，公租房未來預期值得關(guān)注對土地有長期經(jīng)營要求的企業(yè)較小自住型商品房公開招標（國資委確認投標主體）市國資委企業(yè)改革處、建委市場處低于商品房30%一級10%、二級15%、政府土地收益返還企業(yè)對土地有短期、快速變現(xiàn)需要較大定向安置房劃撥；協(xié)議出讓；有限（封閉）招標市國資委企業(yè)改革處、市住保辦危改處低于自住型商品房，最終價格與對接區(qū)縣商議不高于自住型商品房企業(yè)對土地有短期、快速變現(xiàn)需要較小三、企業(yè)關(guān)注的重點問題企業(yè)關(guān)注的重點問題公租房配建商品房：政策比較成熟、政策時效長、收益水平偏低，且對企業(yè)投資綜合能力要求

12、高。自住型商品房：以招拍掛市場為主、企業(yè)自有用地為輔，尚未明確長效機制，未來可能需配建20%至30%的保障性住房。定向安置房：未來五年內(nèi)全市中心城棚改將實施約23萬戶，棚戶區(qū)改造定向安置房需求量較大，預計政府有可能逐步加大利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)的力度。企業(yè)關(guān)注的重點問題序號12345二級開發(fā)收益項目收益（未考慮收益返還）項目整體收益項目內(nèi)容銷售收入銷售稅金項目投資成本土地拆遷補償費土地收益返還（政府收益一半）項目收益金額項目收益率項目收益金額項目收益率項目收益金額項目收益率 方案一（自住房）523427.57.57.919%1537%2355% 方案二（配建公租房）402 427.57.5-3.5-8%410%12 28% 方案三（配建限價房）483 427.5 7.53.99%1127%19 45%以某項目為例，在全部建設(shè)自住房、配建30%公租房、配建30%限價房三套方案下，項目收益情況如下表所示：項目收益對比表單位：億元市屬國有企業(yè)需關(guān)注實時關(guān)注自有用地土地利用的政策動態(tài)（1）及時了解自有用地利用政策，積極參與保障房建設(shè)；（2）借助保障房建設(shè)綠色通道，加快土地盤活利用步伐。關(guān)注地塊的城市規(guī)劃情況（1）企業(yè)應準確了解土地規(guī)劃性質(zhì)，做