房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理培訓(xùn)講義完美版

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理第一部分 設(shè)計(jì)管理的定義 現(xiàn)代意義上的設(shè)計(jì)管理最早出現(xiàn)于20世紀(jì)中葉，1966年英國(guó)皇家藝術(shù)學(xué)會(huì)第一次設(shè)立的設(shè)計(jì)管理大獎(jiǎng)成為“設(shè)計(jì)管理”概念確立的標(biāo)志性事件。 70年代中期，倫敦商學(xué)院等院校開(kāi)設(shè)的關(guān)于設(shè)計(jì)學(xué)的研究生課程最終導(dǎo)致了設(shè)計(jì)管理課程的發(fā)端。 1982年該學(xué)院在1976年設(shè)計(jì)管理委員會(huì)的基礎(chǔ)上正式成立了設(shè)計(jì)管理研究單位。 現(xiàn)在設(shè)計(jì)管理的課程教育在商學(xué)院及設(shè)計(jì)學(xué)院中都有設(shè)置，但總體趨勢(shì)是回歸到以設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的設(shè)計(jì)學(xué)院中，并且逐漸發(fā)展為現(xiàn)代設(shè)計(jì)學(xué)的一個(gè)重要學(xué)科分支。 第一部分 設(shè)計(jì)管理的定義第一部分 設(shè)計(jì)管理的定義“設(shè)計(jì)”同時(shí)作為名詞和動(dòng)詞出現(xiàn)在字典里： 設(shè)計(jì)作為名詞時(shí)，

2、可以理解為一個(gè)設(shè)計(jì)行為的結(jié)果，這包括我們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常接觸的產(chǎn)品、服務(wù)、室內(nèi)裝修、建筑或軟件，由此，“設(shè)計(jì)管理”的定義可以理解為一個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的管理。 設(shè)計(jì)作為動(dòng)詞出現(xiàn)時(shí)可以理解為以使用者為中心的解決問(wèn)題的過(guò)程，這時(shí)的“設(shè)計(jì)管理”可以當(dāng)做管理設(shè)計(jì)過(guò)程的工具。 凱薩琳貝斯特美國(guó)設(shè)計(jì)管理概論 管 & 理 管理是指：在一定組織中的管理者，在一定的環(huán)境下，運(yùn)用一定的職能和手段來(lái)協(xié)調(diào)他人的勞動(dòng)，使別人同自己一起高效率地實(shí)現(xiàn)組織既定目標(biāo)的活動(dòng)過(guò)程。第一部分 設(shè)計(jì)管理的定義管理的四個(gè)要素： 管理主體，回答由誰(shuí)管的問(wèn)題； 管理客體，回答管什么的問(wèn)題； 組織目的，回答為何而管的問(wèn)題； 組織環(huán)境或條件，回答在什么情

3、況下管 的問(wèn)題。管理的目的： 追求效率 第一部分 設(shè)計(jì)管理的定義項(xiàng)目啟動(dòng)項(xiàng)目計(jì)劃 項(xiàng)目執(zhí)行 項(xiàng)目控制項(xiàng)目收尾項(xiàng)目管理的5個(gè)階段是：第一部分 設(shè)計(jì)管理的定義房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)管理： 三大控制：進(jìn)度控制，質(zhì)量控制，成本控制 兩大管理：合同管理，信息管理 多方協(xié)調(diào)：營(yíng)銷協(xié)調(diào)，招投標(biāo)協(xié)調(diào)，成本協(xié)調(diào)，工程協(xié)調(diào)，物業(yè)協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)，規(guī)劃協(xié)調(diào)，審圖協(xié)調(diào)，公司內(nèi)部決策協(xié)調(diào)。第一部分 設(shè)計(jì)管理的定義管控要點(diǎn) 規(guī)劃帶動(dòng)土地溢價(jià)； 產(chǎn)品內(nèi)涵（房型、配置）帶動(dòng)產(chǎn)品溢價(jià); 附加值（立面、景觀）帶動(dòng)形象溢價(jià)。終極目標(biāo)：合理控制造價(jià)，盡可能創(chuàng)造價(jià)值。第一部分 設(shè)計(jì)管理的定義第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷售竣工

4、入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目立項(xiàng)設(shè)計(jì)管理階段采購(gòu)管理工程管理階段客戶關(guān)系管理階段銷售管理階段注： 為某階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，其輸出條件為其他階段的輸入條件第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目論證階段要回答的問(wèn)題：本項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行？ 經(jīng)濟(jì)上是否有生命力？財(cái)務(wù)上是否有利可圖？ 能否籌集到全部資金？ 需要多少資金？ 需要多長(zhǎng)時(shí)間能建立起來(lái)？ 需要多少物力、人力資源？ 第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程概括起來(lái)，可以說(shuō)有三個(gè)方面一是工藝技術(shù)技術(shù)部門(mén)回答二是市場(chǎng)需求營(yíng)銷部門(mén)回答三是財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)部門(mén)回答 市場(chǎng)是前提， 技術(shù)是手段， 核心問(wèn)題是財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)，即投資贏利問(wèn)題。 其它一切

5、問(wèn)題，包括復(fù)雜的技術(shù)工作、市場(chǎng)需要預(yù)測(cè)等都是圍繞這個(gè)核心，并為此核心提供各種方案。 第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目立項(xiàng)階段 策劃定位要完成的工作 市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位 市場(chǎng)推廣策劃 項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)管理階段的工作 設(shè)計(jì)采購(gòu) 設(shè)計(jì)進(jìn)度控制 設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化管理 設(shè)計(jì)成果認(rèn)定 設(shè)計(jì)后評(píng)估第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理類型設(shè)計(jì)流程：設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)流程：設(shè)計(jì)過(guò)程第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)流程：成果報(bào)批第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)采購(gòu)原則選擇最合適的設(shè)計(jì)單位選擇合作過(guò)的單位

6、選擇服務(wù)反應(yīng)迅速的單位建立戰(zhàn)略合作單位第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)采購(gòu)中不同設(shè)計(jì)委托方式第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)采購(gòu)中不同劃分方式的設(shè)計(jì)委托合同結(jié)構(gòu)第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程各重要階段設(shè)計(jì)采購(gòu)計(jì)劃第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化管理 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制盡可能明確設(shè)計(jì)要求，尤其重要的是要在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中反映營(yíng)銷定位要求。 對(duì)設(shè)計(jì)院的掌控合理的進(jìn)度是保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的重要因素；密切的溝通避免少走彎路；上會(huì)前充分的準(zhǔn)備工作確保聽(tīng)證會(huì)取得預(yù)期成果。 使用標(biāo)準(zhǔn)化模板保證業(yè)主的需求得到量化體現(xiàn)；減少不必要的審核難度；便于信息標(biāo)準(zhǔn)化管理。第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程我們應(yīng)該比設(shè)計(jì)單位更內(nèi)行，但

7、我們不是審圖員；我們不審圖，但我們更關(guān)心產(chǎn)品的品質(zhì)；國(guó)家規(guī)范要求之外，我們有自己的企業(yè)要求；不要在本設(shè)計(jì)階段就急著解決下一階段的問(wèn)題，但應(yīng)該時(shí)刻貫徹產(chǎn)品的實(shí)用和工藝的可行。第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程施工階段的設(shè)計(jì)配合 信息對(duì)等是施工階段設(shè)計(jì)配合的重要保障。 樣板房是重要的營(yíng)銷道具，也是精裝產(chǎn)品的實(shí)驗(yàn)樣品，設(shè)計(jì)人員一定要定期跟蹤。 尊重設(shè)計(jì)單位，堅(jiān)持設(shè)計(jì)權(quán)威性，越早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并堅(jiān)持按圖施工是工程質(zhì)量和工程進(jìn)度的有力保障。 設(shè)計(jì)可以改，但一定要以品質(zhì)為前提，圖紙上的問(wèn)題不要留到工地上去解決。第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程銷售管理階段的銷售培訓(xùn) 給銷售人員提供培訓(xùn)，使之對(duì)建筑設(shè)計(jì)有所認(rèn)識(shí)。 揚(yáng)長(zhǎng)避短，

8、突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 配合完成精裝房交房驗(yàn)收，在交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房中體現(xiàn)各種數(shù)據(jù)。 協(xié)助完成交房、收房標(biāo)準(zhǔn)，甚至提供房屋使用說(shuō)明書(shū)。第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目后評(píng)估 不吃兩遍苦，不受二茬罪。 建立戰(zhàn)略合作單位，縮短采購(gòu)周期。 引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，與優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期合作。第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 項(xiàng)目管理中借用復(fù)盤(pán)說(shuō)法特指項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，它既可總結(jié)相關(guān)方法，推廣優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，也可形成標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免重復(fù)性的錯(cuò)誤再犯。 復(fù)盤(pán)還可起到案例培訓(xùn)的功效。對(duì)每位同事而言，項(xiàng)目進(jìn)度緊張時(shí)真的很難有時(shí)間去權(quán)衡最優(yōu)方案，而通過(guò)復(fù)盤(pán)積累，以后遇到類似場(chǎng)景可能就知道如何去應(yīng)對(duì)。復(fù)盤(pán)是形成項(xiàng)目自身

9、完善機(jī)制的重要一環(huán)。復(fù)盤(pán)一般在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)（或交房）后3-6個(gè)月進(jìn)行。項(xiàng)目復(fù)盤(pán) 復(fù)盤(pán)，原本是圍棋術(shù)語(yǔ)，指對(duì)局完畢后復(fù)演該盤(pán)棋的記錄，以檢查對(duì)局著法中的得失關(guān)鍵。復(fù)盤(pán)的成果包含兩個(gè)部分： 對(duì)普遍性的問(wèn)題達(dá)成共識(shí)，形成決議，落實(shí)到公司標(biāo)準(zhǔn)化流程或技術(shù)規(guī)范中。 針對(duì)項(xiàng)目特殊的問(wèn)題，形成解決方案后，限定責(zé)任部門(mén)并限期完成整改。第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程參與復(fù)盤(pán)的部門(mén)集團(tuán)技術(shù)管理部門(mén)營(yíng)銷部財(cái)務(wù)和成本部，項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、 營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部商管公司（商業(yè)項(xiàng)目）物業(yè)公司（住宅項(xiàng)目）各主力店普通消費(fèi)者或媒體第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程復(fù)盤(pán)的主要內(nèi)容: 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題研討和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。 各個(gè)部

10、門(mén)之間溝通薄弱環(huán)節(jié)的完善。 項(xiàng)目公司和內(nèi)部客戶（商管及物業(yè)）之間的矛盾及解決之道。 開(kāi)發(fā)商和外部客戶（小業(yè)主，消費(fèi)者，主力店，商家）之間的問(wèn)題反饋及研討。 形成決議，成果轉(zhuǎn)化為技術(shù)規(guī)范或工作流程。落實(shí)解決方案。第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程第三部分 設(shè)計(jì)管理階段中技術(shù)管理人員的角色和工作方法流程第三部分 設(shè)計(jì)管理階段中技術(shù)管理人員的角色和工作方法流程審圖程序第三部分 設(shè)計(jì)管理階段中技術(shù)管理人員的角色和工作方法流程各重要階段的設(shè)計(jì)成果認(rèn)定與審圖要點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度表總進(jìn)度是否合理;各階段進(jìn)度是否合理;設(shè)計(jì)進(jìn)度受否結(jié)合采購(gòu)進(jìn)度;是否預(yù)留審核、修改時(shí)間以及政府報(bào)批時(shí)間;是否考慮節(jié)假日因素;是否考慮開(kāi)工因素（尤

11、其是北方的冬季施工問(wèn)題）。第三部分 設(shè)計(jì)管理階段中技術(shù)管理人員的角色和工作方法流程各重要階段的設(shè)計(jì)成果認(rèn)定與審圖要點(diǎn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)階段周邊條件描述是否準(zhǔn)確，對(duì)5種邊界線以及退界的描述是否清晰;設(shè)計(jì)依據(jù)、地方特殊法律法規(guī)的搜集是否完成;上位規(guī)劃條件，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表述是否準(zhǔn)確;產(chǎn)品要求，如房型配比，車位比例等是否與策劃定位報(bào)告一致;對(duì)室外總體的設(shè)計(jì)特殊要求是否明確（景觀，管線走向，地下室停車方式等）;成果要求是否滿足集團(tuán)報(bào)審+政府報(bào)審的需要。第三部分 設(shè)計(jì)管理階段中技術(shù)管理人員的角色和工作方法流程各重要階段的設(shè)計(jì)成果認(rèn)定與審圖要點(diǎn)建筑方案階段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否與上位規(guī)劃有沖突；退界、日照條件是否滿足；產(chǎn)

12、品在總圖上的分布是否合理，大小房型產(chǎn)品的分布是否結(jié)合景觀及位置優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品面積段，停車方式，風(fēng)格造型，車位配比是否滿足策劃定位；是否結(jié)合地形做到土方平衡；消防車道，轉(zhuǎn)彎半徑是否滿足；車庫(kù)出入口，配套用房等影響樓盤(pán)品質(zhì)的因素的處理方式；是否預(yù)留綠化空間、預(yù)留室外綜合管線空間；各功能建筑組團(tuán)之間的交通組織是否合理；室內(nèi)功能布局是否合理；是否結(jié)合分期開(kāi)發(fā)要求；成本框算是否合理。第三部分 設(shè)計(jì)管理階段中技術(shù)管理人員的角色和工作方法流程各重要階段的設(shè)計(jì)成果認(rèn)定與審圖要點(diǎn)建筑擴(kuò)初階段圖紙應(yīng)完成方案審核是提出的所有修改要求；建筑外立面檐口，陽(yáng)臺(tái)，窗臺(tái)，遮陽(yáng)，空調(diào)板，雨棚。門(mén)窗等構(gòu)造細(xì)部的構(gòu)造做法是否合理；建筑

13、及場(chǎng)地排水組織；總圖是否結(jié)合景觀方案的要求；車庫(kù)出入口，配套用房等影響樓盤(pán)品質(zhì)的因素的處理方式；房型是否結(jié)合室內(nèi)方案的要求；門(mén)頭，門(mén)衛(wèi)，配套商業(yè)，圍墻，分戶墻設(shè)計(jì)是否遺漏；結(jié)構(gòu)選型是否合理；機(jī)電用量是否合理；室內(nèi)機(jī)電線路，管井位置是否合理；覆土是否滿足景觀的要求；成本概算是否合理。第三部分 設(shè)計(jì)管理階段中技術(shù)管理人員的角色和工作方法流程各重要階段的設(shè)計(jì)成果認(rèn)定與審圖要點(diǎn)景觀方案階段總圖是否同建筑方案總圖匹配并無(wú)重大調(diào)整；景觀結(jié)構(gòu)是否明晰；規(guī)劃層級(jí)是否明確，投資使用是否合理；入口，門(mén)頭，圍墻，分戶墻的設(shè)計(jì)是否合理；微地形處理是否合理；軟硬鋪地的比例；是否為室外綜合管線留出空間；標(biāo)識(shí)系統(tǒng)點(diǎn)位分布；燈光系統(tǒng)概念；成本使用是否合理。第三部分 設(shè)計(jì)管理階段中技術(shù)管理人員的角色和工作方法流程各重要階段的設(shè)計(jì)成果認(rèn)定與審圖要點(diǎn)室內(nèi)（精裝交房）設(shè)計(jì)風(fēng)格是否滿足策劃定位的要求；線腳選型是否統(tǒng)一；墻體拆除建議是否影響結(jié)構(gòu)；室內(nèi)功能改變是否影響管線走向；收納空間是否合理；門(mén)垛空間是否足夠；走廊空間是否足夠；成本使用是否合理。第三部分 設(shè)計(jì)管理階段中技術(shù)管理