淺議我國(guó)住房抵押貸款證券化可行性

1、淺議我國(guó)住房抵押貸款證券化可行性住房抵押貸款證券化在國(guó)外已有幾十年的歷史,目前它已經(jīng)成為一種世界性潮流,而在我國(guó)一直進(jìn)展緩慢。為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定進(jìn)展的若干意見(jiàn),20XX年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),GJ開(kāi)發(fā)銀行和ZG建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位,進(jìn)行住房抵押貸款證券化的試點(diǎn),這標(biāo)志著商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化工作的全面啟動(dòng)。那么我國(guó)國(guó)內(nèi)是否具備大規(guī)模推廣住房抵押貸款證券化的條件呢?一、住房抵押貸款證券化的內(nèi)涵所謂住房抵押貸款證券化,就是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(MBS),然后通過(guò)在資本市場(chǎng)上出售這些證券給市場(chǎng)投資者,以融通資金,并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資

2、者承擔(dān)。從本質(zhì)上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一種債券轉(zhuǎn)讓行為,即貸款發(fā)放人把對(duì)住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。二、住房抵押貸款在國(guó)外的實(shí)施和特點(diǎn)真正現(xiàn)代意義上的住房抵押貸款證券化起源在美國(guó)。20世紀(jì)60年代末到70年代,為了解決高通脹波動(dòng)期儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與利率風(fēng)險(xiǎn),美國(guó)設(shè)立了三大(準(zhǔn))政府機(jī)構(gòu)來(lái)推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)展,從而建立起世界上最發(fā)達(dá)的抵押貸款證券化市場(chǎng)。研究這些住房抵押證券化相對(duì)比較發(fā)達(dá)的GJ和地區(qū),可以發(fā)現(xiàn),住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境都存在以下幾個(gè)共同特點(diǎn)。一是抵押貸款產(chǎn)品種類豐富。在這些GJ和地區(qū)的抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上,抵押貸款產(chǎn)品品種

3、都具有多層次性,可滿足不同借款人的需求,能充分挖掘住房需求。二是抵押貸款要達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模。這些GJ和地區(qū)的抵押貸款規(guī)模大多達(dá)到GDP的40%60%。只有住房抵押貸款積存到一定程度,貸款機(jī)構(gòu)證券化的動(dòng)力機(jī)制才能形成,而且足夠規(guī)模的分布廣泛的抵押貸款才能更大限度地降低資產(chǎn)池的風(fēng)險(xiǎn),提高抵押支撐證券的信用等級(jí)。三是抵押貸款機(jī)構(gòu)的多元化。貸款機(jī)構(gòu)的多元化,也降低了單個(gè)貸款機(jī)構(gòu)在證券化體系中的博弈力量,便于政府規(guī)范與引導(dǎo)。四是完善與嚴(yán)格的信用體系。抵押支撐證券的質(zhì)量決定于抵押貸款資產(chǎn)池的質(zhì)量,而這完全取決于借款人能否按時(shí)還本付息及對(duì)提前償還風(fēng)險(xiǎn)的操縱,所以對(duì)借款人信用的考核是保證投資者利益的重要一環(huán)。五

4、是分工明確、運(yùn)作有序的強(qiáng)大的中介機(jī)構(gòu)體系。這些機(jī)構(gòu)主要有對(duì)抵押貸款提供保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司、提供擔(dān)保的擔(dān)保機(jī)構(gòu)、充當(dāng)SPV的信托機(jī)構(gòu)、對(duì)打包資產(chǎn)進(jìn)行治理的受托機(jī)構(gòu)、治理回收本息的服務(wù)商、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券的承銷商以及購(gòu)買證券的機(jī)構(gòu)投資者等等。三、我國(guó)進(jìn)行住房抵押貸款證券化面臨的現(xiàn)實(shí)條件1、商業(yè)銀行進(jìn)行住房抵押貸款證券化的動(dòng)力因素。從一般意義上講,住房抵押貸款證券化的動(dòng)力主要是用來(lái)解決提高資產(chǎn)的流動(dòng)性,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債期限相匹配,降低風(fēng)險(xiǎn),從資本市場(chǎng)融資等。我國(guó)的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)是商業(yè)銀行,作為商業(yè)機(jī)構(gòu),其目的是最大化地謀求商業(yè)利益。要使住房抵押貸款證券化成為我國(guó)商業(yè)銀行的主動(dòng)性行為,要么被利潤(rùn)吸引,要么

5、自身存在著相當(dāng)壓力。從總體上看,我國(guó)住房抵押貸款規(guī)模相對(duì)較小。截止20XX年2月底,全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額雖然已經(jīng)達(dá)到16508億元,但是與其他GJ相比,目前我國(guó)住房貸款的一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)展還很不完善,住房抵押貸款的規(guī)模依舊偏小。資料顯示:20XX年底我過(guò)居民住房抵押貸款占GDP的比例為11.7%,而歐盟GJ20XX年的居民抵押貸款占GDP的比率平均達(dá)到39%。沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積存,形不成抵押貸款群,從而也無(wú)從推行住房抵押貸款證券化。而從作為貸款機(jī)構(gòu)的各商業(yè)銀行來(lái)看,住房抵押貸款所產(chǎn)生的壓力亦相對(duì)比較小,作為資金供應(yīng)重要來(lái)源的居民儲(chǔ)蓄則持續(xù)增長(zhǎng),雖然住房抵押貸款占金融機(jī)構(gòu)汲取儲(chǔ)蓄存款余

6、額比例在逐年增加,但仍是占很小的比例,商業(yè)銀行的資金供給是充沛的。目前,我國(guó)住房抵押貸款的違約率都很低,平均水平在1%左右,具有較高的收益率與安全性,因此各商業(yè)銀行將抵押貸款視做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),積極擴(kuò)大所發(fā)放與持有的抵押貸款規(guī)模。商業(yè)銀行所擔(dān)心的并不是流動(dòng)性等風(fēng)險(xiǎn),而是如何更有效地使用資金。由此看來(lái),無(wú)論是利潤(rùn)吸引還是所承壓力,貸款銀行都沒(méi)有證券化的動(dòng)力。2、我國(guó)住房抵押貸款證券化一級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)展情況。住房抵押貸款證券化的推行是有前提的:住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的充分進(jìn)展。西方住房抵押貸款證券化的規(guī)律是:房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)展到一定程度后,必定要尋求進(jìn)展二級(jí)市場(chǎng),因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)能解決一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)展中面臨的流動(dòng)

7、性、資金來(lái)源、信貸集中性等主要矛盾,促進(jìn)了一級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)展。我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直沒(méi)有獲得真正的進(jìn)展,決定了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體的。從我國(guó)住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)及證券化環(huán)境看,首先,住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的資金供給是過(guò)剩的。我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款占GJ銀行貸款總額的比例僅約4%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際水平，因而商業(yè)銀行在住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上發(fā)放貸款有充分的資金來(lái)源保障。因此,供給方面影響住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)展的因素不在于資金來(lái)源,而在于其他方面:其一,住房貸款按揭成數(shù)低,我國(guó)規(guī)定最高的按揭成數(shù)僅為7成,而ZG香港、新加坡等GJ甚至為10成;其

8、二,還款期限短,我國(guó)住房抵押貸款還款期限一般在5年以下,最長(zhǎng)僅為20年,而美國(guó)和加拿大多為2030年,最長(zhǎng)還款期限可達(dá)35年;其三,貸款利率偏高,我國(guó)個(gè)人住房貸款年利率在4%左右,而國(guó)際上年利率水平在10%以下,低的僅為2%;其四,從住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的需求方面來(lái)看,目前購(gòu)房者在住房抵押貸款市場(chǎng)上所面臨的信貸資金約束在相當(dāng)程度上是由于最高貸款額度的限制造成的。而且,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚未理順。二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是以資源的資本化和價(jià)值上同質(zhì)化可以細(xì)分為基礎(chǔ)的,資本化和可以細(xì)分又是以明晰的產(chǎn)權(quán)界定為前提。而我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)存住房產(chǎn)權(quán)格局中,除住房制度改革前殘存下來(lái)的“私房”外,產(chǎn)權(quán)形式大多處于產(chǎn)

9、權(quán)不清楚的混沌狀態(tài)。這樣,在違約情況下處理房屋,以保護(hù)貸款人利益的基本問(wèn)題就難以解決。這種產(chǎn)權(quán)不明的情況長(zhǎng)期存在,會(huì)間接影響到住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的需求。3、我國(guó)的資產(chǎn)證券化技術(shù)支撐體系尚不完善和規(guī)范。住房抵押貸款證券化作為一項(xiàng)金融工程,其良好的運(yùn)作是依賴于一個(gè)高度發(fā)達(dá)、運(yùn)作有序的中介機(jī)構(gòu)體系及信用體系。我國(guó)目前的評(píng)估體制還欠完善,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作也很不規(guī)范,信用評(píng)級(jí)透明度不高,沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),難以做到獨(dú)立、客觀、公正地評(píng)估。而在成熟的資產(chǎn)證券化體系中,一般會(huì)由GJ出面,建立全國(guó)統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu),對(duì)證券化資產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn),再通過(guò)權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證,使其信用等級(jí)得以保障。因此,對(duì)于

10、我國(guó)來(lái)說(shuō),在當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi),應(yīng)當(dāng)把注意力和重點(diǎn)放在完善住房抵押貸款證券化的制度保障體系建設(shè)上來(lái),進(jìn)一步加快住房貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)和擔(dān)保制度的建設(shè),規(guī)范信用評(píng)估行為,完善資產(chǎn)評(píng)估及個(gè)人信用認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)體系,建立幾個(gè)為市場(chǎng)所認(rèn)可的權(quán)威性的評(píng)估機(jī)構(gòu),為推行住房抵押貸款證券化做準(zhǔn)備,而不是匆忙地推行住房抵押貸款證券化。4、我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)尚不規(guī)范。在沒(méi)有必要的制度保障下,匆忙推行住房抵押貸款證券化,不僅很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo),而且還有可能形成新的信用危機(jī)和流動(dòng)性危機(jī),造成金融市場(chǎng)的混亂。國(guó)外一些成熟的市場(chǎng)都有其專門的證券化法律條例,例如法國(guó)在1988年就實(shí)施了資產(chǎn)證券化法、韓國(guó)在1998年7月實(shí)施了資

11、產(chǎn)證券化法案、日本則將其選定目的公司法修改成資產(chǎn)流動(dòng)化法。相比之下,我國(guó)不僅在資產(chǎn)證券化的立法工作上嚴(yán)峻滯后,而且一些現(xiàn)行的法律規(guī)定還和資產(chǎn)證券化的進(jìn)展存在沖突。四、我國(guó)推行大規(guī)模住房抵押貸款證券化尚需具備的條件基于上述分析,我國(guó)推行大規(guī)模住房抵押貸款證券化會(huì)遭遇種種困難和問(wèn)題,我們必須就此采取相應(yīng)的對(duì)策和措施,形成住房抵押貸款證券化進(jìn)展的良好外部環(huán)境和前提條件。、提供各種優(yōu)惠條件。使銀行通過(guò)住房抵押貸款證券能夠有適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間,形成相應(yīng)的動(dòng)力機(jī)制。應(yīng)該逐步降低銀行發(fā)行住房抵押貸款證券的成本,即降低各種手續(xù)費(fèi)用、各種稅收費(fèi)用、各種增級(jí)、評(píng)級(jí)費(fèi)用等。要給予銀行以一定的利率自主權(quán)逐步實(shí)現(xiàn)銀行存貸款

12、利率的市場(chǎng)化,增加商業(yè)銀行推行住房抵押貸款證券的收益。、規(guī)范和進(jìn)展抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。首先,培育真正的商品房需求主體,使住房消費(fèi)市場(chǎng)的潛在需求變?yōu)橛行枨蟆Ｆ浯?建立全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款體系,嚴(yán)格質(zhì)量操縱與治理,實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和操作。最后,完善相關(guān)的法律法規(guī),理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。通過(guò)住房貨幣化的推進(jìn),建立明晰、準(zhǔn)確的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),為住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)展制造有利的環(huán)境。3、逐步建立規(guī)范完善的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。根據(jù)我國(guó)信用評(píng)級(jí)制度仍不完善的情況,應(yīng)逐步規(guī)范信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn),走“少而精”的進(jìn)展模式,著重培育幾家在國(guó)內(nèi)具有權(quán)威性、在國(guó)外有一定影響力的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。同時(shí),應(yīng)不斷強(qiáng)化評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)

13、的中立性,在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)與評(píng)級(jí)申請(qǐng)者之間不能有直接的利益關(guān)系,不同意證券商在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中擁有股份或評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)參與證券買賣活動(dòng)。4、應(yīng)對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)與推進(jìn)住房抵押貸款證券相沖突的條款給予特別的豁免,構(gòu)建住房抵押貸款證券進(jìn)展的良好法律環(huán)境。不僅要盡快研究制定出關(guān)于ZG資產(chǎn)證券化專門的法規(guī),還要對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的公司法、證券法、擔(dān)保法、會(huì)計(jì)法以及破產(chǎn)法的相關(guān)條款做出修改,以明確我國(guó)推行資產(chǎn)證券化的諸多制度安排,保障資產(chǎn)證券化的推行。例如資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的許可制度和審批程序、資產(chǎn)證券發(fā)行人發(fā)行條件、信用增級(jí)制度和信用保障制度、信息披露制度、市場(chǎng)交易制度、稅收制度、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度與監(jiān)管制度等等。雖然我國(guó)現(xiàn)在對(duì)住房抵押貸款證券化有巨大的需求空間,但實(shí)施大規(guī)模抵押貸款證券化的內(nèi)部和外部環(huán)境都還不具備。事實(shí)上,