萬科成本優(yōu)化矩陣表

1、階段項(xiàng)目1政府規(guī)劃要點(diǎn)2土地屬性3市場定位4產(chǎn)品類型布置方案0不同地域的不同產(chǎn)品布置6路網(wǎng)布置7停車布置8公建及配套9場地標(biāo)高10總圖規(guī)劃11山地建筑確定產(chǎn)品類型12邊坡支護(hù)13確定贈(zèng)送面積大小14合理利用場地地形地貌15電梯布置方案16其他17景觀單位控制成本18軟硬景控制比例19建筑方案選型20合理層髙21窗地比控制22欄桿.欄板的限定23外墻裝飾24優(yōu)化比選陽臺(tái)、露臺(tái)、屋25節(jié)能方案26結(jié)構(gòu)方案27配電設(shè)備不同布置方案的經(jīng)濟(jì)合理性28供配電設(shè)備安裝定位29測算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟(jì)30供水方案中重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性31合理設(shè)置消防分區(qū)32中水處理站與中水提升泵33

2、污水提升泵站34地塊內(nèi)高壓線路改線35下發(fā)目標(biāo)成本控制指標(biāo)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)36景觀（提供材料規(guī)格型號(hào)單價(jià)）37園建.道路（提供基層標(biāo)準(zhǔn)做法，供設(shè)計(jì)使用）38軟景觀中，苗木比例適當(dāng)39園建40綠化灌木41明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)42選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深43明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)44結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)計(jì)算45復(fù)核建筑控制指標(biāo)46配合設(shè)計(jì)開展節(jié)能方案測算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案47部品材料選配標(biāo)準(zhǔn)48室內(nèi)梢裝修49擴(kuò)初初步設(shè)計(jì)階段公共裝修50選擇合適模數(shù)的材料尺寸51材料檔次52減少梢裝房的差異53比選髙壓柜、低壓柜不同品牌.型號(hào)及不同組合方案情況下成本54變壓器選擇配電主干線路56室外供

3、配電線路57配電箱內(nèi)器件選擇58供水方案比選59室內(nèi)水曖材料設(shè)備選用60消防報(bào)警器材、消防預(yù)埋管材的選用61空調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)選62組團(tuán)小品63測算各項(xiàng)指標(biāo)造價(jià)64工程做法與交樓標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一65部品及材料選擇66圖紙會(huì)審67結(jié)構(gòu)指標(biāo)68市政及小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計(jì)優(yōu)選69水II爰施工圖審核70智能化設(shè)計(jì)71園林環(huán)境套管網(wǎng)設(shè)標(biāo)髙、T-設(shè)計(jì)與建筑、配計(jì)的銜接，避免而布置差錯(cuò)出現(xiàn)72測算各項(xiàng)同林指標(biāo)345777二次設(shè)計(jì)階他成完未成-、V合填表說明:1、本表需要及時(shí)調(diào)整，每月小組開2、不存在的項(xiàng)目用0表示，己完成用3、重要性分A（重要且必須完成）、成本管理部方案優(yōu)化矩陣表（08年11月）優(yōu)化內(nèi)容等級(jí)政府各類規(guī)劃指標(biāo)、配套、

4、車位等信息C踏勘現(xiàn)場，市政解決方案（水、電、道路、電氣等）：紅線內(nèi)外情況（高差、植被等）B產(chǎn)品類型、車位配比、會(huì)所配套、商業(yè)配套、附加值、立而、裝修、園林標(biāo)準(zhǔn)、層髙、而積比率等C作單一產(chǎn)品測算以及組合方案的成本測算C通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異C路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔，優(yōu)化出入口布置，道路寬度B上地利用，停車方式,停車位體形扌性制，車庫設(shè)置,客戶使用要求B面積滿足上地規(guī)劃要求即可，提刃附加值而多建的而積需要注意避免政策風(fēng)險(xiǎn)，合理確定瀚業(yè)面積C土方平衡，因地制宜.降低按水坡度，盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等Ai辟免（臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復(fù)建設(shè)及方案優(yōu)化A根據(jù)山體高差確

5、定，控制土方開挖工程屋及埋登在土方中的基礎(chǔ)B結(jié)合山體實(shí)際情況及髙差明確，邊坡支護(hù)方式成本（要求工程部提供各種方案做經(jīng)濟(jì)性對(duì)比）A山地建筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送而積大小，注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計(jì)建筑而積或者容積率，盡量規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)B避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工，A超高層盡量選用兩階段提升布置方案,采用一梯多戶（或四戶以上）方案，選怎電梯僑廂裝修標(biāo)準(zhǔn)A不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配，不同分期.不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合，提供優(yōu)化建A注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對(duì)待A盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景（同上項(xiàng)一致）B高層建筑單體應(yīng)選擇對(duì)稱形式：外挑外掛構(gòu)件宜減少：控制屋頂

6、造型A住宅層高2.8米性價(jià)比較優(yōu)，層高每增加0lm造價(jià)增加該層造價(jià)的3-5%B通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗地比，測算不同單體戶型窗地比A測算單體戸型欄桿、欄板的單價(jià)，建議欄桿類型盡屋少：建議做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，只要統(tǒng)計(jì)含雖即可。A提供不同產(chǎn)品外墻不同做法價(jià)格表，提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料.而磚、石材各自占有比率，提供常用外裝材料適用性能：關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議A提供目前不同產(chǎn)品陽臺(tái)、露臺(tái)、屋而具體做法及價(jià)格表：優(yōu)化比選陽臺(tái)、露臺(tái)、屋而等的具體做法C盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，通過合理的窗墻比實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)，通過墻體材料來實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)，控制節(jié)能取值范圉B結(jié)構(gòu)模板平而確定后，工程

7、.成本一道審核柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案，減少挑板.外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量A測算，注意提前介入A盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路A般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟(jì)：合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短：設(shè)置開閉所時(shí)，應(yīng)盡量考慮多期共用；條件允許時(shí)，可考慮借用項(xiàng)目附近原有開閉所，避免新建A現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較?。罕仨毥ㄔ焖梅繒r(shí)應(yīng)考慮建造位置及占用空間：當(dāng)選用負(fù)壓供水方案時(shí)要與水泵房水池供水方案測算對(duì)比，確認(rèn)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)合理性。A最大限度布置消防分區(qū)：布置防火分區(qū)應(yīng)注總住宅、商用.地下車庫（單體、復(fù)式）的區(qū)別：盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火

8、卷簾.防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置A選用設(shè)計(jì)規(guī)定的最小規(guī)模，泵站應(yīng)考慮管線長短、噪音影響，盡量避免發(fā)生費(fèi)用。B對(duì)大量填土地塊，由于自然坡度無法達(dá)到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。A選擇入地方式，建設(shè)髙壓走廊造價(jià)較低（見方案優(yōu)化作業(yè)指引）A根據(jù)定稿日標(biāo)成本，知會(huì)設(shè)計(jì)、工程等造價(jià)指標(biāo)（項(xiàng)日小組主導(dǎo)，前期小組在招標(biāo)時(shí)明確）B提供常用軟硬材料規(guī)格型號(hào)及單價(jià)；鋪地材料盡量本地化，避免大而積使用花崗巖等貴重材料：植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費(fèi)用低的種類：根據(jù)不同位置合理確定石材厚度；A提供園建統(tǒng)一做法共設(shè)計(jì)參考A重點(diǎn)效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗

9、木。A材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本；控制木作的使用而積，盡量少用水景（軟硬景比例九3：大喬木種類不超過25種）A種類盡量少一些，密度不要太密，盡雖:減少灌木面積，増加草皮而積A在設(shè)計(jì)合同中，明確含量，并設(shè)立合適的獎(jiǎng)懲措施保證條款可執(zhí)行A要求工程部提供各種基礎(chǔ)形式供經(jīng)濟(jì)性對(duì)比測算，選擇最優(yōu)方案A重點(diǎn)審査：結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值.結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù).結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果.結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。B設(shè)計(jì)電子稿或者白圖計(jì)算鋼筋含雖:及混凝土含量：臉?biāo)銜r(shí)注意：要抽取基礎(chǔ)，首層，標(biāo)準(zhǔn)層，天而層等來予以驗(yàn)算，確保結(jié)果不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。測算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙。A復(fù)核窗地比、

10、外墻而磚.涂料、石材比例等，控制在目標(biāo)成本內(nèi)A節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)?減小窗墻比-一加厚外墻砌體材料一一外墻聚苯顆粒砂漿或保溫砂漿-一外墻保溫板一一采用LOW-E玻璃B復(fù)核部品材料設(shè)計(jì)選用表，不符合項(xiàng)要與設(shè)計(jì)部協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本測算分析B測算控制在目標(biāo)成本以內(nèi)A測算銷售大廳、會(huì)所、大堂、電梯廳成本A根據(jù)裝修建筑尺寸，將各類材料損耗降到最低。（拿圖紙排版）A以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后M維護(hù)成本A統(tǒng)一材料選用，便于提髙經(jīng)濟(jì)采購批雖:。A測算比選A規(guī)格在1250KVA以內(nèi)單臺(tái)容量越大，單位容量費(fèi)用越低：規(guī)格1250KVA以上變壓器價(jià)格昂貴，建議A不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案

11、比選A市政供電線路引入；小區(qū)配電線路A核心開關(guān)、熔斷器等盡量采用國際知名品牌，箱體等要符合當(dāng)?shù)毓╇姴块T的地方要求，避免來回反復(fù)，浪費(fèi)工期。A進(jìn)行供水方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選A在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價(jià)較低的管材（如常用采曖管價(jià)格增序排列：PPR管一鋁塑復(fù)合管一PB管）：對(duì)價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制B優(yōu)先選用國產(chǎn)設(shè)備（注意配套選用，以及項(xiàng)目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護(hù)費(fèi)用一并考慮）；消防噴淋系統(tǒng)平而布置優(yōu)化；通風(fēng).排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風(fēng)道.玻璃鋼風(fēng)道）應(yīng)做經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析后擇優(yōu)選擇；消防預(yù)埋管當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟(jì)。A測算比選集中空調(diào)方案或小

12、中央空調(diào)方案的經(jīng)濟(jì)合理性：集中空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)具體使用功能及長期能耗，測算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式：風(fēng)管.冷凝水管的保溫材料使用予以控制：出風(fēng)口的合理布A配豊均衡，以免后期業(yè)主投訴。A控制在目標(biāo)成本以內(nèi)（白圖測算）A應(yīng)力求設(shè)計(jì)院按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫施工圖工程做法：在招標(biāo)文件、合同文件及其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中A根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型選擇材料部品，避免功能溢價(jià)：在立而圖基礎(chǔ)上針對(duì)不同規(guī)格外檐墻.而磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗；廚衛(wèi)大樣圖.樓梯間大樣圖根據(jù)平立而.踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗：減少欄桿、裝飾鋼構(gòu)件等的種類，提高標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的使用程度：B會(huì)同項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程審核圖紙的錯(cuò)漏碰缺（總包.基坑支護(hù)

13、、園建綠化圖紙會(huì)審要求參加）B復(fù)核結(jié)構(gòu)指標(biāo)是否滿足限額要求（白圖與施工圖一致時(shí)不需要測算，不一致時(shí)需要再次測算）A管材優(yōu)選；優(yōu)選檢査井規(guī)格及井蓋：減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動(dòng)上量：優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度：A管徑達(dá)到要求即可，不能過大：予留洞、予埋件圖中表示是否淸楚齊全B結(jié)合項(xiàng)目定位.市場接受程度、銷售價(jià)格，周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置（含綠化組團(tuán)和道路布置）綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性：家居安防與可視對(duì)講系統(tǒng)分別設(shè)置和二合一的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及產(chǎn)品檔次選擇：紅外對(duì)射探頭的設(shè)置與小區(qū)圉墻的走向優(yōu)化：景觀燈具的布置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位，分期設(shè)定燈具總價(jià)來控制燈型、位置和數(shù)量。A專業(yè)間圖紙審査B根據(jù)淸單得出含量，與目標(biāo)成本對(duì)比，控制在目標(biāo)成本之內(nèi)（沒達(dá)到需繼續(xù)優(yōu)化）A根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件.項(xiàng)目.產(chǎn)品左位和保溫節(jié)能要求選擇：避免門窗而積過大和窗型過多過小。A欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷而尺寸不宜過大或過厚，滿足強(qiáng)度和剛度即可：注意對(duì)欄桿百葉的間距控制（滿足安全間距和遮擋要求）：鋼構(gòu)件