萬科面向非成本高管的內(nèi)訓【設(shè)計階段成本控制策略】ppt課件

1、萬科面向非本錢高管的內(nèi)訓【設(shè)計階段本錢控制戰(zhàn)略】引子：觸目驚心的數(shù)字.案例前提條件1：1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，全部按100平米/ 戶進展測算；2、拿地條件中,機動車的車位配比有2個方案,分別為0.6輛/ 戶和1.5輛/ 戶3、整個小區(qū)的地面停車比例為10%,地下室全部按非人防思索,停車效率目的為32平米 /輛，造價為1600元/ 平米問：由于車位配比目的的不同，2個方案的地下車庫本錢會相差多少？解：300000 / 100 x1.5- 0.6x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416億300000/ 100 x1.5 - 0.6x0.9 x 38 x 2600 = 2.400

2、84億.案例前提條件2：1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積= 1：1，窗墻比為0.18；2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價分別為350元/ 平米和550元 /平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設(shè)外遮陽設(shè)備，造價為300元/ 平米。問：由于門窗規(guī)范的不同，2個方案相關(guān)的本錢會相差多少？解：300000 x 0.18 x 550-350+300= 0.27億.本錢管理前置是實現(xiàn)有效本錢控制的根本要求.本錢是什么？人們要進展消費運營活動或到達一定的目的，就必需耗費一定的資源人力、物力和財力，其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為本錢。簡單來說，本錢就是消費某一

3、產(chǎn)品所耗費的全部費用。 .企業(yè)運營中的隱性本錢時機本錢：當把一定的經(jīng)濟資源用于消費某種產(chǎn)品時放棄的另一些產(chǎn)品消費上最大的收益。比如說，10萬元錢投資于房地產(chǎn)可獲得利潤20萬，投資于股票市場可獲得利潤15萬，假設(shè)把這10萬元錢投資于房地產(chǎn)，那么可以從股票市場得到15萬就是其時機本錢，假設(shè)把這10萬元投資于股票，那么可以從房地產(chǎn)投資中獲得的20萬就是其時機本錢。買賣本錢：達成一筆買賣所要破費的本錢，也指買賣過程中所破費的全部時間和貨幣本錢。搜索本錢：商品信息與買賣對象信息的搜集。 信息本錢：獲得買賣對象信息與和買賣對象進展信息交換所需的本錢。 議價本錢：針對契約、價錢、質(zhì)量討價討價的本錢。 決策本

4、錢：進展相關(guān)決策與簽署契約所需的內(nèi)部本錢。 監(jiān)視買賣進展的本錢：監(jiān)視買賣對象能否按照契約內(nèi)容進展買賣的本錢，例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)視、驗貨等。 違約本錢：違約時所需付出的事后本錢。.本錢管理面臨的挑戰(zhàn).本錢管理的理念本錢管理要依賴于全員本錢程度是專業(yè)程度的反映省錢等于賺錢本錢管理不僅僅是省錢.提升性價比性價比SatisfactionValue/Cost.設(shè)計中的本錢控制原那么降低開發(fā)本錢；提高產(chǎn)品質(zhì)量；縮短開發(fā)周期.房地產(chǎn)企業(yè)盈利方式凈資產(chǎn)收益率 = 銷售凈利率 x 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 x 權(quán)益系數(shù)銷售凈利率 = 凈利潤 / 銷售總額凈利潤 =銷售總額 土地本錢 建安本錢 設(shè)計本錢 營業(yè)稅 土地增值稅 管

5、理費用 銷售費用財務(wù)費用 所得稅總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 銷售總額/ 資產(chǎn)平均總額工程開發(fā)速度與銷售速度權(quán)益系數(shù) =1 / 1 資產(chǎn)負債率.房地產(chǎn)企業(yè)盈利才干對比規(guī)模效應(yīng)：又稱規(guī)模經(jīng)濟，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟效益提高，但是規(guī)模過大能夠產(chǎn)生信息傳送速度慢且呵斥信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟。.設(shè)計中的本錢控制原那么獲得設(shè)計單位配合：應(yīng)做好與設(shè)計單位的溝通任務(wù)，著力獲得設(shè)計單位在本錢控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計合同中，將需求設(shè)計單位給予的任務(wù)配合事項和技術(shù)經(jīng)濟目的要求，明晰、明確地表述在設(shè)計合同中。.案例：初始設(shè)計 - 總平面設(shè)計描畫：地塊共設(shè)置四個出入口.案例：優(yōu)化設(shè)計 - 總平面

6、設(shè)計描畫：地塊出入口減少為兩個。.總結(jié)和啟示在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結(jié)到一同，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制工程后期的運營本錢。經(jīng)濟技術(shù)目的.停車方式高層初始設(shè)計 設(shè)計描畫：當?shù)匾笠磺械叵萝噹炀璋慈朔酪?guī)范建造，本錢偏高；地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設(shè)備和施工本錢都較高。.優(yōu)化設(shè)計 - 停車方式設(shè)計描畫：半地下室車庫可不按人防規(guī)范建造，本錢較低需求與政府部門溝通能否可行；半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風采光，土建、設(shè)備和施工本錢較低。.初始設(shè)計- 停車方式聯(lián)排設(shè)計描畫：別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方

7、地下室底板報建層高缺乏2.2米，添加了施工本錢和驗收風險；地下室頂板標高超越周邊城市道路平均標高1.5米，不符合當?shù)匾?guī)范等。.優(yōu)化設(shè)計 - 停車方式聯(lián)排設(shè)計描畫：別墅區(qū)域覆土1.5米，根本不影響景觀種植和綠地率計算；別墅主體下的地下室-3.0米標高部分,埋深未超3米，不需交納人防異地建立費；地下室頂板標高符合當?shù)匾?guī)范。.初始設(shè)計 - 地庫地庫按機械車位設(shè)計，面積11225平方米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米。停車效率26.1平方米/車位。.優(yōu)化設(shè)計 - 地庫停車方式由機械停車調(diào)整為普通停車。優(yōu)化后地庫面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237，子

8、母車72個，微型車26個，層高3.6米。停車效率32.2平方米/車位。.地庫優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較.總結(jié)和啟示1、應(yīng)根據(jù)工程定位、本錢控制要求，并結(jié)合當?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適宜各工程高層區(qū)域的地庫方式；2、在工程定位較高、本錢目的允許的情況下，可以采用全地下停車方式；3、在中等定位工程、本錢目的較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，引薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需求獲得政府有關(guān)部門審批經(jīng)過。.總結(jié)和啟示 提高停車效率的關(guān)鍵措施1) 地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除；2柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，到達緊湊布置；3防止行車道靠地下室外墻布置；4防止布置平行或斜向車位；5

9、設(shè)備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；6設(shè)備用房勉強夠用即可，不能有富余；7人防口部設(shè)備應(yīng)布置在不影響停車的地方。.平面布置篇 確定建筑方案時，要盡能夠從構(gòu)造設(shè)計方面思索建造本錢，盡能夠減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的構(gòu)造本錢的添加。.平面布置當廚房、衛(wèi)生間等房間需求經(jīng)過凹槽采光時，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。.節(jié)能設(shè)計 體型系數(shù)體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外外表積與其所包圍的體積的比值。為滿足節(jié)能和本錢控制要求，根據(jù)國家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，防止凹凸過于復雜的輪廓設(shè)計，體型系數(shù)盡量小于0.35。.節(jié)能設(shè)計 外墻門窗.總結(jié)和啟示1、節(jié)能計算中門窗的選型，普通

10、北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設(shè)計院反復計算幾輪，直至權(quán)衡計算的值盡量接近50%。2、門窗的本錢控制中，采用塑鋼中空即能到達斷橋鋁合金+low-e的效果，在本錢管控的今天，引薦運用塑鋼門窗。3、在塑鋼窗的運用中需求留意以下幾點：a塑鋼窗的中間的承鋼必需滿足變形計算，由于塑鋼的門窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需求有規(guī)定，普通寬度不大于750，高度不大于1500；b平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼資料；c推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現(xiàn)場施工需求留意。.初始設(shè)計 層高選擇設(shè)計描畫：高層住宅層高為3米。.優(yōu)化設(shè)計 層高選擇設(shè)計描畫：高層住宅層高全部改為2.9米。.總結(jié)和啟示應(yīng)綜合市

11、場取向，產(chǎn)品本身的定位，同時思索長期的取暖及制冷的能源耗費，選擇適宜的層高。層高每添加0.1m，造價添加該層造價的約3-5% 。.公建配套.初始設(shè)計 外立面設(shè)計1、基座部分三層，部分四層，全部為干掛石材；2、每四層設(shè)計有橫向線條；3、線條全部為GRC材質(zhì)。.優(yōu)化設(shè)計 - 外立面設(shè)計1、基座部分改為兩層，部分三層，材質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度運用石材；2、每四層的橫向線條取消；3、線條盡量采用混凝土澆筑。.總結(jié)和啟示建筑風格在符合工程定位的同時應(yīng)盡量簡化，建議在建筑方案設(shè)計階段，應(yīng)控制立面裝飾線條和裝飾構(gòu)件的數(shù)量、裙房的層數(shù)、立面外型或構(gòu)架的復雜程度、陽臺和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃

12、的運用，并選用本錢較低的欄桿、百頁做法等。.初始設(shè)計 - 會所設(shè)計描畫：會所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。.優(yōu)化設(shè)計 會所設(shè)計描畫：將暫時售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和后期運營本錢。.總結(jié)和啟示1、會所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)一致思索，并思索便于控制樣板區(qū)特別是暫時樣板區(qū)面積和本錢的方案。2、會所的功能設(shè)置應(yīng)根據(jù)工程定位與相關(guān)部門共同確定，同時思索會所的后期運營本錢。3、應(yīng)根據(jù)工程的開發(fā)規(guī)模、工程定位、本錢控制目的等要素，對會所的面積進展合理控制。.設(shè)計變卦篇設(shè)計變卦簽證率 = 由設(shè)計緣由導致的簽證總金額 / 工程合同金額經(jīng)過對施工圖階段設(shè)計成果質(zhì)量的控制，來減少由

13、圖紙和資料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。很多工程由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變卦占總建造本錢的3-10，其中反復性錯誤占相當比例。.設(shè)計變卦的控制戰(zhàn)略.后期運營篇在車輛頻繁經(jīng)過的道路上盡量防止采用石材鋪裝，如堅持采用，那么石材的厚度必需滿足車輛的荷載，同時預(yù)留伸縮縫，防止后期破損，既影響美觀，又造本錢錢投入的添加。設(shè)置于架空層的智能信報箱需留意雨水飄入后主板燒毀的問題。別墅、類別墅工程室外的門口機安裝箱上需設(shè)計維修檢修口，同時留意防水、防曬，以延伸運用壽命。.排水口：1、應(yīng)思索排水量，防止開口較??；2、應(yīng)思索物業(yè)對內(nèi)部的清潔，需設(shè)計為可開啟方式；3、從損壞后能及時維修及時改換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應(yīng)設(shè)計過于復雜的圖形。從節(jié)能的角度思索，地下車庫尤其是在有采光天井的節(jié)點周圍，以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應(yīng)分區(qū)、分組、分燈型進展回路控制，并應(yīng)采用新型節(jié)能燈具。.公共部位的照明系統(tǒng)應(yīng)防止采用翹板開關(guān)，以免業(yè)主可隨意開啟或封鎖，做不到“人走燈滅，既不利于管理，也呵斥能耗浪費。單元門禁鎖具如采用電插鎖的方式，地彈簧容易偏位，需求經(jīng)常調(diào)整地彈簧。地彈簧調(diào)試次數(shù)過多后，復位準確度就大大下降，最終導致難以封鎖，建議采用磁力片鎖為宜。木平臺