物業(yè)資產(chǎn)管理與盈利模式1027課件

1、物業(yè)管理中的資產(chǎn)管理與盈利模式創(chuàng)新思維侯2011.101中國(guó)海油大廈管理中心總經(jīng)理中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)中國(guó)區(qū)新聞發(fā)言人歐美同學(xué)會(huì)青年委員副會(huì)長(zhǎng)劍橋大學(xué)中國(guó)校友會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)歐美同學(xué)會(huì)理事留英分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)侯國(guó)強(qiáng)主講人：清華大學(xué)學(xué)生領(lǐng)導(dǎo)力協(xié)會(huì)顧問(wèn)21 物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)2 物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理的意義3 物業(yè)資產(chǎn)管理的真實(shí)涵義4 國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例5 物業(yè)資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)性分析及盈利模式創(chuàng)新思維6 物業(yè)資產(chǎn)管理中的創(chuàng)新思維7 物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行目錄 contents3物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)第一章4 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建設(shè)面積達(dá)1

2、25.5億平米，比2004年增長(zhǎng)335%，年均增速為44.4%。 物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域： 住宅，辦公，工業(yè)， 醫(yī)院，學(xué)校等多種業(yè)態(tài)1、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析2004年2008年年增長(zhǎng)率2008年較2004年增長(zhǎng)率37.5億平米125.5億平方米44.4%335%5-來(lái)自全國(guó)第二次經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果2009 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量情況 2008年末，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)58，406個(gè)，較2004年增加84%。從區(qū)域發(fā)展看，東部31231家，西部11110家，中部9761家，東北6304家。 2010年底，估計(jì)達(dá)到6萬(wàn)個(gè)。6-來(lái)自全國(guó)第二次經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果2009 3、物業(yè)管理從業(yè)人員情況區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)服

3、務(wù)企業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)情況 2008年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.1萬(wàn)人，比2004年末增加106.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)74%。 （2010年底，約為350萬(wàn)人） 如果包括清潔，綠化，秩序維護(hù)等專(zhuān)業(yè)外包人員， 約為500-600萬(wàn)人。物業(yè)從業(yè)人員比例情況7區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)管理人均產(chǎn)值 2008年末，全國(guó)物業(yè)管理主營(yíng)收入2076.7億元，比2004年增長(zhǎng)204.5%。 高于旅游產(chǎn)業(yè)和體育文化產(chǎn)業(yè)。4、物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況8人均年產(chǎn)值圖表物業(yè)行業(yè)的趨勢(shì)1、行業(yè)發(fā)展迅速，成為社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要力量2、大型的跨地域公司將不斷發(fā)展，其中民營(yíng)企業(yè)將 越來(lái)越發(fā)揮重要作用3

4、、業(yè)主和社會(huì)的認(rèn)可度將不斷增強(qiáng)4、行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化水平將不斷提高5、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，資產(chǎn)管理將決定企業(yè)成敗9物業(yè)行業(yè)的困境和實(shí)施資產(chǎn)管理的意義第二章10快速發(fā)展：近6萬(wàn)家企業(yè)，600萬(wàn)人員人均盈利能力為2000元。競(jìng)爭(zhēng)加劇：企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低運(yùn)營(yíng)成本及人工成本不斷增加：對(duì)流行的包干制收費(fèi)模式造成巨大沖擊收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低：難于提高和調(diào)整業(yè)主的要求和需求發(fā)生變化業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)1、物業(yè)管理的困境和瓶頸員工流動(dòng)性更強(qiáng)保潔、保安、工程、維保服務(wù)管理專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)化的物業(yè)企業(yè)面臨著生存危機(jī)11外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境中國(guó)部分省市法定最低工資標(biāo)準(zhǔn)z2、物業(yè)管理的局限性傳統(tǒng)的物業(yè)管理：四項(xiàng)基本內(nèi)容保潔服務(wù)綠化服務(wù)設(shè)備管理

5、安保服務(wù)123、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模和效益：由于物業(yè)管理的局限性，影響企業(yè)發(fā)展，沒(méi)有規(guī)模效益。國(guó)內(nèi)：收入幾個(gè)億國(guó)外：收入幾十億美元4、資本運(yùn)作沒(méi)有平臺(tái)，融資能力欠缺135、國(guó)外物業(yè)管理公司的沖擊行業(yè)名稱(chēng)公司LOGO簡(jiǎn)要介紹仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行是專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)。在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。公司在亞太13個(gè)國(guó)家擁有77個(gè)分公司，員工總數(shù)超過(guò)20,800人。世邦魏理士世邦魏理仕總部位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯，是“財(cái)務(wù)500強(qiáng)”和“標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)”企業(yè)，為全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司。戴德梁行戴德梁行在全球45個(gè)國(guó)家200間分公司共有11,000余名員工為客戶(hù)提供跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。第一太平戴

6、維斯高力國(guó)際Savills于1855年成立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)與超群的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。公司一直不甘落后，引領(lǐng)業(yè)界之先，目前已在全國(guó)各地設(shè)立了200家辦事處。高力國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)透過(guò)在亞太區(qū)的61家分公司及遍布全球超過(guò)290家的分公司，為全球客戶(hù)提供最全面的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)。14第三章物業(yè)資產(chǎn)管理的真實(shí)涵義15Buyownsale定義一： 資產(chǎn)管理包含一個(gè)投資的要素，跟物業(yè)的投資有直接的關(guān)系。 從投資的角度來(lái)理解， 物業(yè)資產(chǎn)管理：-確定投資戰(zhàn)略，重新定位資產(chǎn)，調(diào)整租賃期限對(duì)應(yīng)業(yè)主市場(chǎng)，實(shí)施租戶(hù)挽留戰(zhàn)略。 三個(gè)階段：買(mǎi)入持有出售資產(chǎn)管理：就是基金公司在買(mǎi)入資產(chǎn)后在出售以前管理的工作16定義二： 資產(chǎn)管理是以物業(yè)

7、管理為操作平臺(tái)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展實(shí)施，并利用物業(yè)管理的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式以及在獲得客戶(hù)方得需求及委任后對(duì)其物業(yè)、客戶(hù)、信息等資源進(jìn)行整合管理與統(tǒng)籌并最終獲得經(jīng)濟(jì)效益的系列活動(dòng)。17定義三： 物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使得物業(yè)保值增值； 物業(yè)資產(chǎn)管理是基于建筑物和設(shè)施設(shè)備全生命周期內(nèi)的管理使其持續(xù)的保值增值18定義三： 物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的直接成果是使得物業(yè)保值增值； 物業(yè)資產(chǎn)管理是基于建筑物和設(shè)施設(shè)備全生命周期內(nèi)的管理使其持續(xù)的保值增值19定義四： 物業(yè)資產(chǎn)管理是指接受資產(chǎn)所有人得委托，依照其委托授權(quán)，對(duì)受委托物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。20定義五：你如何定

8、義資產(chǎn)管理的涵義？212、國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)(1) 物業(yè)資產(chǎn)管理漸成共識(shí)(2) 多元化經(jīng)營(yíng)和“以客戶(hù)需求為導(dǎo)向”的服務(wù)探索和盈利模式在不同企業(yè)呈現(xiàn)出生命力(3) 國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理尚處于探索階段(4) 缺乏國(guó)際化視野、人才儲(chǔ)備不足(5) 趨勢(shì)：學(xué)習(xí)借鑒能力不斷增強(qiáng)復(fù)制、創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)逐漸發(fā)展、呈現(xiàn)跡象物業(yè)管理資產(chǎn)管理人才不斷豐富社會(huì)環(huán)境2223第四章國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例Some Differences between China & Mature Markets【成熟與中國(guó)市場(chǎng)之間的區(qū)別】【租金管理】 FUND WANAGEMENTHold/Sell Analysis &

9、Decisions（保留/賣(mài)出分析及決定）Fund Distributiongs & Investor （資金發(fā)行及投資者報(bào)告）【資產(chǎn)管理】 ASSET MANAGEMENT3 to 10 year Cash-flow Forecasting （三到十年的現(xiàn)金流入預(yù)測(cè)）Consistency/Best Practice across portfolio （一貫性/資產(chǎn)管理最佳方法）Entity Accounting & Financial Consolidation （公司財(cái)會(huì)計(jì)及報(bào)告）【租賃管理】TENANCY MANAGEMENTTenant Retention Strategies （租

10、戶(hù)挽留戰(zhàn)略）Lease Renewal Negotiation （續(xù)約談判）Lease Administration & Rent Consolidation（租約管理及租金收?。疚飿I(yè)管理】PROPERTY MANAGEMENTAnnual Budgeting & Variance Reporting（每年開(kāi)支預(yù)算及變化報(bào)告）Accounts Receivable & Payable （應(yīng)收付款項(xiàng)）Repairs & Maintenance （修理及維護(hù)）24模式：物業(yè)購(gòu)置及進(jìn)入分析物業(yè)管理租賃管理前期物業(yè)管理涵義：保潔、保安、綠植服務(wù)、設(shè)備設(shè)施銀行、財(cái)務(wù)管理增值管理 （項(xiàng)目及建筑物）物業(yè)處

11、置推出包括租約管理，租約續(xù)訂，維護(hù)保養(yǎng)，處理租戶(hù)投訴并解答相關(guān)問(wèn)題，租約終止及租約提前終止，安排人住和退租，押金收取及退還，維護(hù)業(yè)主權(quán)益?，F(xiàn)金流和租金，應(yīng)該編制預(yù)算，并由相應(yīng)的執(zhí)行，收取租金和其他的管理費(fèi)用，繳納保險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)，然后就是幫助業(yè)主完稅。如何將整棟樓或整層樓有一個(gè)整體的規(guī)劃，進(jìn)而提升租金水平和收入；對(duì)管理項(xiàng)目的建筑和設(shè)備設(shè)施的壽命進(jìn)行預(yù)測(cè)；接受委托兩年或者三年的物業(yè)做資本支出的預(yù)算，包括其他支出和稅費(fèi)等支出物業(yè)處置策略及代理安排，盡職調(diào)查協(xié)調(diào)、物業(yè)處置，買(mǎi)賣(mài)交易及交接管理，代繳稅款，凈利匯出，協(xié)助通過(guò)散售、整售形式處置資產(chǎn)，以及通過(guò)房地產(chǎn)信托基金、首次公開(kāi)招募、發(fā)行商業(yè)流通票據(jù)等形

12、式的退出機(jī)制。25管控流程：Control Flow ChartAsset Manager財(cái)務(wù)管理業(yè)績(jī)基準(zhǔn)Financial Evaluation &Pertormance Benchmarking全權(quán)物業(yè)管理Property ManagementIn sight市場(chǎng)研究Review Market Trend持續(xù)租賃 提高收入EnhancingRevenue262、國(guó)外成熟市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)差別市場(chǎng)差別租期國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：23年國(guó)外市場(chǎng)：510年租金國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：以天計(jì)算，不調(diào)費(fèi)國(guó)外市場(chǎng)：以年計(jì)算，每年調(diào)費(fèi)擔(dān)保國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：3個(gè)月租金國(guó)外市場(chǎng)：銀行擔(dān)保27國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理案例一：第一太平戴維斯的中國(guó)之“道”第一

13、太平戴維斯（Savills）從1899年進(jìn)入大陸市場(chǎng)以來(lái)從零開(kāi)始已經(jīng)創(chuàng)辦了120家合資企業(yè)，合作方大多是擁有優(yōu)質(zhì)資源的地產(chǎn)商。第一太平經(jīng)過(guò)不斷進(jìn)行前瞻性思考，預(yù)測(cè)趨勢(shì)，最重要的是，思考這一趨勢(shì)變化對(duì)客戶(hù)和我們業(yè)務(wù)本身所帶來(lái)的意義。 前言: 公司背景:第一太平戴維斯1855年在英國(guó)成立。公司進(jìn)入大陸市場(chǎng)則是在1989年。28 第一太平戴維斯的核心競(jìng)爭(zhēng)力:第一太平戴維斯的核心競(jìng)爭(zhēng)力為：品牌和人才。品牌：人才： 第一太平戴維斯的物業(yè)資產(chǎn)管理核心競(jìng)爭(zhēng)力:1、住宅業(yè)務(wù)比例要繼續(xù)下降2、物業(yè)整體解決方案的服務(wù)商。3、合作的對(duì)象一定是開(kāi)發(fā)商。4、第一太平戴維斯的投資部門(mén)，能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題，可以保障租

14、客的優(yōu)質(zhì)；在全球所有網(wǎng)絡(luò)，能夠?yàn)榭蛻?hù)帶來(lái)最高的價(jià)值。29五大行資產(chǎn)管理的方向仲量聯(lián)行：參與物業(yè)管理，租售代理，前期策劃高力國(guó)際：零售、招商戴德梁行：高端物業(yè)代理，房產(chǎn)評(píng)估世邦魏理仕：高端物業(yè) 特征：五大行很少涉及普通住宅。 30ClientAsset ServicesCorporate ServicesAdvisory ServicesAgency Services以某國(guó)外公司為例Advisory Services CorporateInvestmentValuationResearch & AnalysisAgency Services Tenant RepresentationLandlo

15、rd RepresentationInvestmentOffice/Residential/Industrial/RetailCorporate Services Lease & portfolio administrationTransactional Management & ImplementationAsset Services Project ManagementFacilities ManagementProperty ManagementLease Management國(guó)外物業(yè)資產(chǎn)管理案例二：31資產(chǎn)管理與服務(wù)模板（咨詢(xún)服務(wù)）（代理服務(wù)）（企業(yè)服務(wù)）（物業(yè)資產(chǎn)管理）Asset S

16、ervices資產(chǎn)管理服務(wù)內(nèi)容AssetServicesGroupFacilitiesManagement設(shè)備管理Property 物業(yè)管理ManagementProjectManagement項(xiàng)目管理 LeaseManagement租賃管理 32Scope of Services服務(wù)范圍Properties & Facilities Management（物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理）Help/Service Desk, Accounting Services, Budgeting, PurchasingLease Administration and Portfolio ManagementOpera

17、ting Expense Audits33Building Operations & Maintenance（建筑運(yùn)營(yíng)與維護(hù)）Technical & Building AuditHVAC Operation & Maintenance, Energy ManagementAdministration of all building sices contracts Consulting Services(咨詢(xún)服務(wù))Property & Facilities Management Operations AuditsOperations Set-Up TrainingPolicies & Proce

18、dures運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指租戶(hù)維護(hù)不好，可能會(huì)影響到大廈的整體經(jīng)營(yíng)。翻新風(fēng)險(xiǎn)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提高運(yùn)營(yíng)效率，35年進(jìn)行翻新財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： 是否有充足的資本和足夠的現(xiàn)金流信任危機(jī)： 是否能得到客戶(hù)授權(quán)和委托3、資產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制344、資產(chǎn)管理的切入點(diǎn)【上海老商城案例】上海南京路有個(gè)商城，原來(lái)是一個(gè)比較老的商場(chǎng)，后來(lái)有一個(gè)外國(guó)基金買(mǎi)下了商場(chǎng)，那首先對(duì)這個(gè)商城進(jìn)行改造，重新定位，改造成為一個(gè)面向年輕人的時(shí)尚商城，還有就是引進(jìn)一些主題店，利用主題店吸引其他的客人，這是資產(chǎn)管理的重新定位； 355、資產(chǎn)管理的客戶(hù)在資產(chǎn)管理領(lǐng)域，客戶(hù)是誰(shuí)？ 資產(chǎn)管理的服務(wù)對(duì)象更多的是境外、境內(nèi)的房地產(chǎn)公司，其次是境內(nèi)和境外的基金公

19、司，同時(shí)還有其他持有資產(chǎn)的相關(guān)業(yè)主。中國(guó)單一的物業(yè)持有者或業(yè)主， 管理服務(wù)；美譽(yù)度極高、信譽(yù)度很高的品牌發(fā)展商，他是通過(guò)對(duì)自己品牌的塑造以及未來(lái)物業(yè)服務(wù)的延展來(lái)達(dá)到物業(yè)升值的效果，他們會(huì)找一些專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理公司來(lái)做這樣的服務(wù)；海外的投資者；中國(guó)設(shè)有分公司或辦事處的基金公司3637第五章物業(yè)資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)性分析及盈利模式創(chuàng)新思維開(kāi)發(fā)商持有業(yè)主持有公共部位和配套設(shè)施1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分布38開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)2.物業(yè)類(lèi)型分析商業(yè)物業(yè)大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)社區(qū)生活廣場(chǎng)住宅配套會(huì)所住宅物業(yè)未售商品房地下停車(chē)場(chǎng) 盈利模式 開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)尾盤(pán)代售招商運(yùn)營(yíng)獲取傭金和售價(jià)分成 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主共有自有物業(yè)商業(yè)規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng)獲得傭金和租金

20、分成39業(yè)主持有物業(yè)2.物業(yè)類(lèi)型分析商業(yè)物業(yè)多業(yè)權(quán)商業(yè)住宅物業(yè)居住或投資購(gòu)置的住宅 盈利模式 業(yè)主自有物業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：代租、代售獲取代理費(fèi)和溢價(jià)分成402.物業(yè)類(lèi)型分析遵守物權(quán)法 物業(yè)管理?xiàng)l例 盈利模式 業(yè)主授權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)獲取收益分成公共部位41整合物業(yè)資源，獲取經(jīng)營(yíng)權(quán)3. 經(jīng)驗(yàn)一：整合資源搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)多業(yè)權(quán)資源整合優(yōu)勢(shì)：引導(dǎo)業(yè)主委托招商引導(dǎo)業(yè)主合理回報(bào)預(yù)期規(guī)范業(yè)主自己運(yùn)營(yíng)行為42搭建平臺(tái)，銜接商業(yè)資源與消費(fèi)群 物業(yè)資產(chǎn)成熟運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)尾盤(pán)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)商業(yè)項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)招商團(tuán)隊(duì) 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系尾盤(pán)銷(xiāo)售管理體系商業(yè)規(guī)劃體系商業(yè)促銷(xiāo)體系商源置換體系433. 經(jīng)驗(yàn)一：整合資源搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)整合商業(yè)資源，凝聚商業(yè)

21、合作伙伴3.經(jīng)驗(yàn)一：整合資源搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)要成功進(jìn)行物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須擁有一批具有戰(zhàn)備合作伙伴關(guān)系的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)443.經(jīng)驗(yàn)二：物業(yè)資產(chǎn)全程整體運(yùn)營(yíng)深入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資產(chǎn)化運(yùn)行策略：注重互補(bǔ)性和差異化科學(xué)運(yùn)營(yíng)理念：差異化經(jīng)營(yíng)，精細(xì)化管理以業(yè)主主為本，打造品牌，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)主回報(bào)。全程風(fēng)險(xiǎn)管控：合理合法、保證預(yù)期收益45房地產(chǎn)綜合服務(wù)房地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢(xún)主題地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)住宅物業(yè)服務(wù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)社區(qū)服務(wù)配送物業(yè)資源橫向整合經(jīng)營(yíng)差異化、菜單式、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)價(jià)值體現(xiàn)硬件資源、配套設(shè)施、邊際資源等物業(yè)價(jià)值創(chuàng)新挖潛基于客戶(hù)資源和客戶(hù)需求的客戶(hù)價(jià)值深度挖潛和整合開(kāi)發(fā)物業(yè)品牌價(jià)值提升、實(shí)

22、現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)能力房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資源整合經(jīng)營(yíng)4647案例一：藍(lán)光嘉寶的盈利模式傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)資源價(jià)值提升客戶(hù)價(jià)值實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變跨越基礎(chǔ)載體定位張志成總經(jīng)理：“縱向延伸至房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)鏈條、橫向涵蓋消費(fèi)者個(gè)性化需求”，打造多邊合作、促進(jìn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的全新商業(yè)模式。效益藍(lán)光嘉寶成立于2000年，系藍(lán)光集團(tuán)旗下全資子公司，2011年一季度企業(yè)利潤(rùn)中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)就達(dá)到33%。2009年1月1日至9月30日，開(kāi)發(fā)商持有尾盤(pán)資源銷(xiāo)售收入800余萬(wàn)元。2009年1-9月，僅一個(gè)12萬(wàn)平方米的服裝批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目，商業(yè)置換招商傭金和租金溢價(jià)分成收入高達(dá)185萬(wàn)元；2005年底首次招商獲得招沒(méi)仍金和租金溢價(jià)分成

23、收入500萬(wàn)余元。48案例一：藍(lán)光嘉寶的盈利模式（續(xù)）優(yōu)勢(shì)企業(yè)實(shí)力和規(guī)模；服務(wù)社區(qū)物業(yè)資源優(yōu)勢(shì)；客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)；客戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任感模式“縱向延伸至房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)鏈條、橫向涵蓋消費(fèi)者個(gè)性化需求”價(jià)值模式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素之一案例一：藍(lán)光嘉寶的盈利模式（續(xù)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全程物業(yè)顧問(wèn)：項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)，施工建設(shè)建議書(shū)和物業(yè)服務(wù)建議書(shū) 等“三書(shū)”模式進(jìn)行前期介入，對(duì)產(chǎn)品的總平面規(guī)劃，功能設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)、景觀綠化設(shè)計(jì)、設(shè)備選型，配套設(shè)施規(guī)劃等提出建設(shè)性意見(jiàn)。 服務(wù)范圍：擴(kuò)展-房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)、營(yíng)銷(xiāo)代理，商業(yè)物業(yè)招商策劃，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，住宅物業(yè)服務(wù)，以及尾盤(pán)銷(xiāo)售，房地產(chǎn)租售

24、等。 豐富了企業(yè)的盈利環(huán)節(jié) （中海油物業(yè)的缺陷性評(píng)價(jià)）49案例二：卓達(dá)物業(yè)效益在開(kāi)展社區(qū)養(yǎng)老，僅家政服務(wù)一項(xiàng)每年創(chuàng)收1000萬(wàn)元。定位卓達(dá)物業(yè)隸屬于河北卓達(dá)集團(tuán)，成立于1996年。秉承“追求卓越，德達(dá)天下”的企業(yè)理念，以“社區(qū)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”為品牌定位，以“文化社區(qū)、精神家園”為社區(qū)建設(shè)目標(biāo)，以“追求業(yè)主滿(mǎn)意，締造品質(zhì)生活”為服務(wù)宗旨。模式一、硬件適老改造；二、開(kāi)辟活動(dòng)中心；三、老年群體活動(dòng)；四、專(zhuān)職服務(wù)與全員參與相結(jié)合；五、打造養(yǎng)老平臺(tái)；六、緊急求救系統(tǒng)；七、營(yíng)造愛(ài)老氛圍5151養(yǎng)老體系運(yùn)行圖示鄰里愛(ài)心互助銀行老年大學(xué)興趣教學(xué)老年文藝活動(dòng)社團(tuán)老年再就業(yè)中心老年交友俱樂(lè)部小區(qū)周邊親老商家小區(qū)老

25、年養(yǎng)生餐廳會(huì)所場(chǎng)地適老改造小區(qū)一卡通消費(fèi)系統(tǒng)社區(qū)醫(yī)院健康服務(wù)大型醫(yī)院綠色通道優(yōu)質(zhì)家政服務(wù)公司居委會(huì)政策福利老年生活形態(tài)研究社區(qū)孝道文化建設(shè)全員尊老服務(wù)培訓(xùn)專(zhuān)職養(yǎng)老服務(wù)部門(mén)居住設(shè)施適老改造標(biāo)識(shí)系統(tǒng)適老改造老有所養(yǎng)系列 老有所醫(yī)系列 老有所樂(lè)系列 老有所為系列老有所學(xué)系列 老有所安系列 老有所惠系列小區(qū)內(nèi)百貨商店養(yǎng)老平臺(tái)服務(wù)輸出電話(huà)需求緊急按鈕求救資源整合案例二：卓達(dá)物業(yè)（續(xù)）案例二：卓達(dá)物業(yè)（續(xù)）盈利方式以老人需求為基礎(chǔ)， 通過(guò)委托經(jīng)營(yíng)，承包經(jīng)營(yíng)的方式整合專(zhuān)業(yè)的社會(huì)資源，如卓達(dá)太陽(yáng)城有餐飲、醫(yī)療等合作單位11家。每個(gè)單位平均繳納社區(qū)養(yǎng)老管理金1萬(wàn)元，每年59個(gè)項(xiàng)目，收入可達(dá)295萬(wàn)元。 社區(qū)服務(wù)

26、平臺(tái)，每人每年收取500元， 每年收入達(dá)1000萬(wàn)元。 （按20萬(wàn)人的10%收?。?5253案例三：益民苑-老舊小區(qū)的經(jīng)營(yíng)背景益民苑是1996年的拆遷安置小區(qū)，面積約9.8萬(wàn)平方米，居民1030戶(hù)，多為解困安置戶(hù)，業(yè)主收入偏低，當(dāng)時(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)為0.28元/月/平方米。困境1、收費(fèi)難2、支出高3、收益少2000年12月，成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司受聘于該小區(qū)，物業(yè)費(fèi)定為0.25元/月/平方米(含2元/月垃圾清運(yùn)費(fèi))收入支出項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)面積費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用依據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.259.8萬(wàn)24010人工費(fèi)1286029配置人，保潔320元/月/人，保安420元/月/人停車(chē)費(fèi)3063輛1890水電能耗費(fèi)3158.

27、3實(shí)際支出特約服務(wù)1575.8辦公費(fèi)357.7實(shí)際支出其他收入230設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)1150.5實(shí)際支出保安費(fèi)850.4實(shí)際支出保潔、綠化費(fèi)1530.8實(shí)際支出稅費(fèi)1579.23收入的5.7%垃圾清運(yùn)費(fèi)20602元/月/戶(hù)小計(jì)27705.8小計(jì)23546.93盈虧測(cè)算27705.8-23546.934158.872000年12月收支情況（物業(yè)收費(fèi)率98%）54案例三：益民苑-老舊小區(qū)的經(jīng)營(yíng)面對(duì)微利，即將虧損狀況，物業(yè)公司采取措施克服困難。重視業(yè)委會(huì)協(xié)助企業(yè)收繳物業(yè)費(fèi)，保證較高的收繳比例對(duì)脫欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)上門(mén)催繳，效果顯著，每月收費(fèi)率達(dá)98%。取得業(yè)主理解，停車(chē)收入用于彌補(bǔ)設(shè)備設(shè)施、

28、能耗費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的不足。加強(qiáng)與業(yè)主協(xié)商，減少支出通過(guò)聯(lián)誼方式加強(qiáng)溝通，對(duì)重大支出由業(yè)主與物業(yè)公司按比較分?jǐn)?，減小物業(yè)公司支出壓力。大力開(kāi)展特約服務(wù)增加收入服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)件數(shù)月收入1代訂火車(chē)、飛機(jī)、汽車(chē)票3元/張1173612送加急郵件0.5元/個(gè)120603清洗抽油煙機(jī)20元/張6412804訂報(bào)0.2元/份513102.65送牛奶0.5元/次335167.56家政服務(wù)45元/次4218907送水2元/次2334468房屋中介服務(wù)112元/次7784合計(jì)5081.12008年10月特約服務(wù)收入表55案例三：益民苑-老舊小區(qū)的經(jīng)營(yíng)突破模式堅(jiān)持以業(yè)主為中心的理念從細(xì)小入手，點(diǎn)滴挖掘效益充分發(fā)揮業(yè)委

29、會(huì)作用加強(qiáng)成本控制爭(zhēng)取業(yè)主支持開(kāi)展特約服務(wù) 截止2008年底，公司有42個(gè)老舊小區(qū)中80%的小區(qū)盈利，15%的小區(qū)保持微利，僅有5%的小區(qū)略虧。由此可見(jiàn)，只要堅(jiān)持規(guī)模管理，做好實(shí)現(xiàn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)，老舊小區(qū)也能創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。56案例三：益民苑-老舊小區(qū)的經(jīng)營(yíng)討論：如果你是該物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)者，面對(duì)困境你將采取什么措施？5758第六章物業(yè)資產(chǎn)管理中的創(chuàng)新思維591、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維IPADIPODIPHONEMACBOOK1、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維ipad IPad定位介于蘋(píng)果的智能手機(jī)iPhone和筆記本電腦產(chǎn)品之間，通體只有四個(gè)按鍵，與iPhone布局一樣，提供瀏覽互聯(lián)網(wǎng)、收發(fā)電子郵

30、件、觀看電子書(shū)、播放音頻或視頻等功能。ipod iPod是APPLE推出的一種大容量MP3播放器容量高達(dá)10160GB，可存放250010000首MP3歌曲，它還有完善的管理程序和創(chuàng)新的操作方式，外觀也獨(dú)具創(chuàng)意，是APPLE少數(shù)能橫跨PC和Mac平臺(tái)的硬件產(chǎn)品之一，除了MP3播放，iPod還可以作為高速移動(dòng)硬盤(pán)使用，可以顯示聯(lián)系人、日歷和任務(wù)，以及閱讀純文本電子書(shū)和聆聽(tīng)Audible的有聲電子書(shū)以及播客（Podcasts）。1、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維iphoneiPhone是一部4頻段的GSM制式手機(jī)，支持EDGE和802.11b/g無(wú)線(xiàn)上網(wǎng),支持電郵、移動(dòng)通話(huà)、短信、網(wǎng)絡(luò)瀏覽以及其他的

31、無(wú)線(xiàn)通信服務(wù)。iPhone沒(méi)有鍵盤(pán)，而是創(chuàng)新地引入了多點(diǎn)觸摸（Multi-touch）觸摸屏界面，在操作性上與其他品牌的手機(jī)相比占有領(lǐng)先地位。macbookMacBook是蘋(píng)果電腦所開(kāi)發(fā)推出的筆記型麥金塔電腦（Macintosh）。它是iBook G4系列的繼承者，并在2006年5月16日于在線(xiàn)商店與各店面推出，也成功地取代了iBook G4系列與最后的PowerBook產(chǎn)品，12寸PowerBook G4。1、從蘋(píng)果產(chǎn)品的模式中看創(chuàng)新思維Ipod產(chǎn)品完善注重完善產(chǎn)品操作系統(tǒng)及外觀設(shè)計(jì)，注重色彩搭配，中央白色控制轉(zhuǎn)輪簡(jiǎn)潔、干凈，便于使用。擴(kuò)大產(chǎn)品應(yīng)用價(jià)值，增加2GB版本容量。采用觸摸屏操作。更

32、新了iPod的軟件，能更有效率地使用電池，頂級(jí)菜單中加入了“隨機(jī)播放選項(xiàng)，操作更加便捷。SUPPLIERSCOMPLEMENTSINDUSTRYCOMPETITORS Rivalry amongexisting firms POTENTIALENTRANTSBUYERSSUBSTITUTESThe suppliers of complements create value for the industry and can exercise bargaining powerBargaining power of suppliersBargaining power of buyersThreat

33、ofsubstitutes632、資產(chǎn)管理從價(jià)值和服務(wù)鏈上看供應(yīng)商買(mǎi)方潛在進(jìn)入者行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手替代品補(bǔ)充者COMPANY公司CUSTOMERS客戶(hù)COMPLEMENTORS 產(chǎn)品的補(bǔ)充者COMPETITORS競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SUPPLIERS供應(yīng)商643、盈利模式的價(jià)值網(wǎng)浙江綠城物業(yè)：園區(qū)生活服務(wù)商通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作和多元化經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主（客戶(hù)）、員工、合作伙伴、股東創(chuàng)造價(jià)值戰(zhàn)略目標(biāo)：成為中國(guó)最具完整價(jià)值的“園區(qū)生活服務(wù)商”1998年成立園林景觀工程公司：開(kāi)展園林建筑，景觀營(yíng)造等業(yè)務(wù) 2000，前期顧問(wèn)2003，成立房屋置換公司2005，成立物業(yè)咨詢(xún)公司，為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)提供咨詢(xún)2006，電梯工程公司，為物業(yè)項(xiàng)

34、目的電梯提供專(zhuān)業(yè)維保服務(wù)2006，成立健康促進(jìn)管理公司，為業(yè)主提供健康干預(yù)和促進(jìn)服務(wù)2007，試點(diǎn)“園區(qū)生活服務(wù)體系”為業(yè)主提供旅游，文化策劃，家政，室內(nèi)設(shè)計(jì)與裝修等服務(wù)2009，成立園區(qū)生活服務(wù)公司，提供系統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)品2010，成立酒店管理公司，進(jìn)行會(huì)所經(jīng)營(yíng)與管理，為業(yè)主提供餐飲等服務(wù)，同時(shí)也進(jìn)行 管理輸出，提供會(huì)所經(jīng)營(yíng)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。65Some firms faster and more effective in exploiting changeHow does competitive advantage emerge?Internal sources of changeExternal so

35、urces of change e.g., Changing customer demand Changing prices Technological changeReeource heterogeneity among firms means differential impactSome firms have greater creative and innovative capability664、建立資產(chǎn)管理中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)COMPETITIVESCOPESOURCE OF COMPETITIVE ADVANTAGEIndustry-wideSingle-SegementLow cost

36、DifferentitationCOST LEADERSHIPDIFFERNTIATIONFOCUS675、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)資源分析COMPETITIVEADVANTAGECOSTADVANTAGE 成本優(yōu)勢(shì)DIFFERENTIATIONADVANTAGE差異化 Similar product at lower costPrice premiumform unique product 686、創(chuàng)新思維的兩個(gè)方向Shopping Mall的黃金分割率大型購(gòu)物中心是集購(gòu)物、美食、文化、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合公共場(chǎng)所。案例： Shopping Mall的經(jīng)營(yíng)模式商家與顧客利益的平衡主力店定位：營(yíng)銷(xiāo)與展示平臺(tái)

37、效益人財(cái)雙收經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求1.不同商家有不同需求。案例： Shopping Mall的經(jīng)營(yíng)模式旗艦店2.位置不同，管理應(yīng)區(qū)別對(duì)待。對(duì)好位置、好商鋪要“嚴(yán)加管理”，對(duì)位置欠佳商鋪需“寬松管理”。定位：新品和高端產(chǎn)品的展示效益賺人氣，不賺錢(qián)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)適當(dāng)寬松案例： Shopping Mall的經(jīng)營(yíng)模式商家與顧客利益的平衡1.不同商家有不同需求。維護(hù)保養(yǎng)以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向采用“打時(shí)間差”的方法，統(tǒng)籌安排設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。體驗(yàn)式“零干擾”服務(wù)通道“零干擾”：通暢指示“零干擾”：明確衛(wèi)生“零干擾”：隨時(shí)清潔誠(chéng)信“零干擾”：贏得信任案例： Shopping Mall的經(jīng)營(yíng)模式（一）商業(yè)模式 Busine

38、ss Model7、用創(chuàng)新思維構(gòu)建盈利模式企業(yè)資源和能力商業(yè)模式盈利方式客戶(hù)價(jià)值客戶(hù)價(jià)值：具有獨(dú)特性，以同樣的價(jià)格獲得更多的利益；或以更低的價(jià)格 獲得同樣的利益。（二）創(chuàng)新思維方法創(chuàng)新思維手段創(chuàng)新思維途徑產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)品牌經(jīng)營(yíng)資本經(jīng)營(yíng)人才經(jīng)營(yíng)7、用創(chuàng)新思維構(gòu)建盈利模式直供代理聯(lián)銷(xiāo)倉(cāng)儲(chǔ)專(zhuān)賣(mài)分公司營(yíng)銷(xiāo)融資管理生產(chǎn)擴(kuò)張創(chuàng)新思維途徑實(shí)體虛擬產(chǎn)品服務(wù)方案品牌思想標(biāo)準(zhǔn)（二）創(chuàng)新思維方法7、用創(chuàng)新思維構(gòu)建盈利模式創(chuàng)新思維關(guān)鍵點(diǎn)通過(guò)對(duì)潛在市場(chǎng)環(huán)境變化及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析，圍繞如何滿(mǎn)足客戶(hù)未被滿(mǎn)足的需求，如何給客戶(hù)增加價(jià)值來(lái)設(shè)計(jì)企業(yè)商業(yè)模式，避免產(chǎn)品與服務(wù)的同質(zhì)化；避免在客戶(hù)的有限需求上選擇低價(jià)格策略。在有限價(jià)值的層面

39、上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在紅海里凈身搏殺，其結(jié)果不但會(huì)使自己的利潤(rùn)更加微薄，還會(huì)加速摧垮整個(gè)行業(yè)。76（三）案例研討： 你如何看其盈利模式和創(chuàng)新性7、用創(chuàng)新思維構(gòu)建盈利模式陸家嘴物業(yè)：管理層與操作層管作分離陽(yáng)光嘉寶物業(yè)：中航物業(yè)：浙江綠城物業(yè)： 上海仁恒物業(yè)：河北卓達(dá)物業(yè)：縱向延伸至房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)鏈條、橫向涵蓋消費(fèi)者個(gè)性化需求輸出物業(yè)管理方案和管理技術(shù)為主業(yè)提供咨詢(xún)策劃組織協(xié)調(diào)服務(wù)開(kāi)發(fā)商需求“全程物業(yè)服務(wù)體系”業(yè)主需求“園區(qū)生活服務(wù)體系”專(zhuān)注高端物業(yè)，全方位延伸服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老模式778、案例一：停車(chē)場(chǎng)外保實(shí)例【世紀(jì)賓致（北京）科技有限公司】大家認(rèn)為：停車(chē)場(chǎng)都有哪幾方面的專(zhuān)業(yè)細(xì)分？78規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)，后期運(yùn)營(yíng)

40、管理需要，合理規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)的行車(chē)動(dòng)線(xiàn)，配置相應(yīng)的智能系統(tǒng)，最大限度提高車(chē)場(chǎng)利用率。施工依據(jù)規(guī)劃方案，選擇優(yōu)秀的停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)施工公司進(jìn)行智能系統(tǒng)、地坪、標(biāo)線(xiàn)、設(shè)施的施工，體現(xiàn)建筑優(yōu)秀的品質(zhì)。管理將物業(yè)管理進(jìn)行專(zhuān)業(yè)細(xì)分，根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況和管理目標(biāo)選擇不同的合作模式與專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)管理公司合作運(yùn)營(yíng)，提高效率。增值服務(wù)停車(chē)場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)管理中，仍可以采用多種增值服務(wù)，如：洗車(chē)、廣告、代驗(yàn)車(chē)、保險(xiǎn)服務(wù)等等。提高客戶(hù)滿(mǎn)意度的同時(shí)提高收益。停車(chē)場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)細(xì)分：79停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃：調(diào)查與資料收集交通系統(tǒng)：交通流量、機(jī)動(dòng)車(chē)保有量、停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng)整體規(guī)劃需求分析智能收費(fèi)系統(tǒng)選型引導(dǎo)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)交通設(shè)施布局規(guī)劃后期管理運(yùn)營(yíng)建議規(guī)劃方案

41、提交規(guī)劃方案實(shí)施經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)：利用者、經(jīng)濟(jì)情況、前期銷(xiāo)售政策整體定位分析整體環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)其運(yùn)作基礎(chǔ)主要為交通環(huán)境影響分析后，針對(duì)本項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域的使用性質(zhì)、功能分區(qū)，分別建立獨(dú)立的停車(chē)單元區(qū)域，并將其有效整合成一個(gè)行車(chē)有序的整體，使停車(chē)場(chǎng)不僅具有很強(qiáng)的項(xiàng)目特點(diǎn)，并且在交通組織上合理、通暢、有序。下圖為一般規(guī)劃流程：80停車(chē)場(chǎng)施工（一）智能系統(tǒng)配置停車(chē)場(chǎng)綜合管理系統(tǒng)及引導(dǎo)系統(tǒng)圖81 停車(chē)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng) 是提高車(chē)輛尋找車(chē)位效率，減少場(chǎng)內(nèi)無(wú)效交通流的重要手段之一，尤其適用于車(chē)流量大、臨時(shí)停車(chē)較多的車(chē)場(chǎng)，可以有效減少后期運(yùn)營(yíng)中的刮蹭風(fēng)險(xiǎn)，提高車(chē)位周轉(zhuǎn)率的同時(shí)提高車(chē)場(chǎng)收益。82整體規(guī)劃建設(shè)動(dòng)線(xiàn)及誘導(dǎo)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃人行動(dòng)

42、線(xiàn)車(chē)行動(dòng)線(xiàn)誘導(dǎo)系統(tǒng)人行誘導(dǎo)正向人誘反向人誘車(chē)行誘導(dǎo)一級(jí)誘導(dǎo)二級(jí)誘導(dǎo)三級(jí)誘導(dǎo)設(shè)備設(shè)施交通安全設(shè)施自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)環(huán)境色彩分區(qū)燈光地坪其他特殊車(chē)輛殘疾人車(chē)位停車(chē)場(chǎng)施工（二）交通設(shè)施配置83停車(chē)場(chǎng)施工實(shí)景圖84施工細(xì)節(jié)實(shí)景圖 配置設(shè)施及施劃標(biāo)線(xiàn)有效區(qū)分停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛、行人路權(quán)，預(yù)先提示，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 車(chē)行引導(dǎo)燈箱 墻面人行引導(dǎo) 墻面色彩分區(qū)管理人行引導(dǎo) 燈箱 人車(chē)分流線(xiàn) 無(wú)障礙車(chē)位85停車(chē)場(chǎng)合作模式：1、承包經(jīng)營(yíng)在項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施全部完畢后，物業(yè)將停車(chē)場(chǎng)全權(quán)委托給專(zhuān)業(yè)的停車(chē)場(chǎng)管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且使物業(yè)團(tuán)隊(duì)有更多的時(shí)間用于集中管理控制，提了工作效率。缺點(diǎn)：需找到雙方利潤(rùn)的平衡點(diǎn)，以保證后續(xù)工

43、作的延續(xù)性需要以及良性循環(huán)。2、利潤(rùn)分成根據(jù)不同點(diǎn)在于收益分配形式：利潤(rùn)分成模式是前期雙方按照實(shí)際收入情況進(jìn)行比例分成優(yōu)點(diǎn)：由于是根據(jù)實(shí)際收入分配，雙方風(fēng)險(xiǎn)均攤，收入都相對(duì)比較穩(wěn)妥。缺點(diǎn)：對(duì)于物業(yè)最好設(shè)置保底收入，另外對(duì)于收入總額也需要進(jìn)行監(jiān)管，需增加管理成本。3、勞務(wù)輸出每個(gè)月由專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)管理公司輸出符合物業(yè)需要的、經(jīng)過(guò)完善培訓(xùn)的停車(chē)場(chǎng)管理人員，按照物業(yè)規(guī)定的數(shù)量輸出勞務(wù)服務(wù)。優(yōu)點(diǎn)：所有車(chē)場(chǎng)收入均由物業(yè)收取，保證了財(cái)務(wù)利益的最大化。缺點(diǎn)：?jiǎn)我坏膭趧?wù)輸出模式由于利潤(rùn)薄，大多數(shù)專(zhuān)業(yè)公司已經(jīng)不愿采取此方式合作4、投資經(jīng)營(yíng)投資經(jīng)營(yíng)模式是一種新型的合作模式，是由停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的投資。

44、優(yōu)點(diǎn)：無(wú)需開(kāi)發(fā)商或物業(yè)進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的投資，減少了資金的投入，提高了效率。缺點(diǎn)：由于是由專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，因此相對(duì)其利潤(rùn)分成的比例會(huì)相對(duì)較高，直接利益會(huì)有所減少。86停車(chē)場(chǎng)增值服務(wù)汽車(chē)美容服務(wù)基本清洗服務(wù)打蠟護(hù)理服務(wù)封釉護(hù)理服務(wù)車(chē)漆拋光服務(wù)皮椅清潔救援維修服務(wù)電瓶充電服務(wù)遺忘鑰匙開(kāi)鎖服務(wù)免費(fèi)打氣服務(wù) 工具箱服務(wù)汽車(chē)咨詢(xún)服務(wù)附加溫馨服務(wù)應(yīng)急傘服務(wù)顧客攙扶服務(wù)手推車(chē)服務(wù)地點(diǎn)引導(dǎo)服務(wù)汽車(chē)保養(yǎng)咨詢(xún)汽車(chē)驗(yàn)車(chē)咨詢(xún)汽車(chē)駕駛咨詢(xún)879、案例二：資產(chǎn)管理中的專(zhuān)業(yè)外包整合競(jìng)爭(zhēng)力Outsourcing案例：法國(guó)索迪斯 Sodex Ho物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行88第七章1、從客戶(hù)需求出發(fā)理解來(lái)物業(yè)管理物業(yè)管理：為客

45、戶(hù)提供居住和辦公的體驗(yàn)-物業(yè)管理更應(yīng)該是一種服務(wù)-需要考慮客戶(hù)能夠得到多大的好處-物業(yè)管理需要從偏重于產(chǎn)品，到“以服務(wù)中心”-物業(yè)管理是為客戶(hù)提供一整套解決方案。892、物業(yè)提交的是一種解決方案服務(wù)、提交、信用方式、風(fēng)格和品牌主要的好處3、物業(yè)提供的是一種品牌體驗(yàn)We need to look at our business as more than simply the building and selling of personal computer. Our business is the delivery of information and lifelike interactive

46、experiences.(體驗(yàn)）-Andrew Grove-Intel ChairmanA business is not merely performing a function, in our case, transporting people from point A to point B on time and at the lowest possible price. What we do or should do is to go beyond the function and compete on the basis of providing an experience（體驗(yàn)）- Sir Colin Marshall-British Airways Chairman 904、客戶(hù)需要什么（1）、客戶(hù)需要尋找Maslow 之上的心理需要Survival 生存Safety 安全Social（belonging love) 社會(huì)需要，愛(ài)的歸屬感Esteem (recogintion, St