東財往年期末考試答案物業(yè)管理-助手

1、物業(yè)管理試題（A 卷）課程號： 51110262課序號： 01開課學(xué)院： 投資工程管理學(xué)院（2014.6）一、單項選擇題(共 30 題，每題 1 分，共 30 分)1.D； 2C； 3B； 4A； 5D； 6D； 7B； 8C； 9C； 10D；11D；12C；13D；14C；15C；16C；17A；18B；19D；20D。二、多項選擇題（共 10 題，每題 2 分，共 20 分）1A、C、D；6A、B、D；2A、C、E；7B、C、E；3C、D；4B、D；5A、C、E；8A、C、D； 9A、B、C；10A、B、E。三、簡單題（共 4 題，每小題 5 分，共 20 分）1.。促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展

2、、延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)使用、為用戶創(chuàng)造和保持良好的生活和工作環(huán)境、物業(yè)保值與增值、房地產(chǎn)開發(fā)商形象，促進(jìn)項目銷售（每項各 1 分）2聯(lián)系：竣工驗收是前提和基礎(chǔ)，物業(yè)接管驗收是在竣工驗收基礎(chǔ)上的再驗收，可以并行（1 分）區(qū)別：產(chǎn)業(yè)類型上，分屬房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)活動；性質(zhì)上，分屬企業(yè)和行政管理行為；主體上，分別是企業(yè)和部門與企業(yè)參與；工作內(nèi)容和側(cè)重上，前者更重硬件質(zhì)量、環(huán)境、和服務(wù)資料，后者側(cè)重結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備設(shè)施質(zhì)量；移交對象上，前者是建設(shè)向物業(yè)企業(yè)移交，后者是施工向建設(shè)移交。（4 分，每少一個減 1 分）3物業(yè)管理檔次與物業(yè)管理對象相適應(yīng)；反映業(yè)主和使用人的需求水平；以招標(biāo)書設(shè)定的管理目標(biāo)為依據(jù)；合法合

3、規(guī)、合情合理。（共 5 分，每少一個減 1 分）4完善物業(yè)使用功能、改進(jìn)具體設(shè)計方案、監(jiān)理施工質(zhì)量、使后期管理更為順暢（共 5 分，每少一個減 1 分）五、案例分析題（共 4 題，每題 10 分）1. 答：樓上業(yè)主的理由是 L 先生將住宅改為商業(yè)用房，并對利害關(guān)系人造成影響。物業(yè)公司越權(quán)批準(zhǔn) L 先生的改造，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。（2 分）本案例涉及兩個，一是住宅是否可以改變?yōu)槠渌猛?，二是改變用途是否涉及對周圍鄰居的。? 分）物權(quán)法第 77 條規(guī)定，業(yè)主不得以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。L 先生要改變住宅用途，要滿足的條件有以下幾項：小區(qū)業(yè)主大會通過的管理規(guī)約允許業(yè)主將住宅改為商業(yè)用途；

4、L 先生變更房屋用途得到了城市規(guī)劃、建設(shè)、消防等行政管理部門的批準(zhǔn)；此外，變更用途還需得到有利害關(guān)系的業(yè)主同意；最后，改造方案還需經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的審核同意。（3 分）物業(yè)企業(yè)的責(zé)任是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的正常生活秩序。在業(yè)主擅自改變房屋用途時，物業(yè)企業(yè)沒有盡到的管理義務(wù)，反而收取費用，是不可取的。（3 分）2. 答：首選應(yīng)該弄清，供暖和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否為同一主體；其次需要辨明，供暖是否履行了供暖系統(tǒng)的維修義務(wù)和供暖前試水義務(wù)。以上兩點是分析責(zé)任承擔(dān)的基礎(chǔ)，根據(jù)以上原則，可作如下假設(shè)和分析。（2 分）一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不負(fù)責(zé)小區(qū)供暖，在此情況下，無論供暖是否存在過錯，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心都不應(yīng)承擔(dān)漏水的責(zé)

5、任。（2 分）二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)供暖，而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)出檢修通知，但沒有通知到人；個別業(yè)主因為沒有在小區(qū)內(nèi)居住，沒有得到信息，雙方都有過錯，都應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。（2 分）三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)供暖，而且已多次通知業(yè)主，但業(yè)主不配合檢修，由此導(dǎo)致的損失應(yīng)由業(yè)主個人承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保存好相關(guān)，以便在中自己的權(quán)益。（2 分）四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)供暖，只發(fā)出試水通知但沒有發(fā)出檢修通知，業(yè)主不知道室內(nèi)供暖系統(tǒng)存在的隱患，并直接導(dǎo)致?lián)p失。這時物業(yè)管理承擔(dān)全部責(zé)任。（2 分）3.答：雙方的行為都有不盡合理的地方。（2 分）物業(yè)管理公司方面對業(yè)主反映重視程度不夠。一方面沒有及時與開發(fā)商溝通

6、，組織小區(qū)業(yè)主大會的籌建工作；另一方面，物業(yè)公司在工作中忽視對個別業(yè)主要求的回應(yīng)，回避，實際上并不利于雙方長期互利合作關(guān)系的建立。（2 分）Z的行為也有不妥之處。首先，作為業(yè)主應(yīng)以合法方式表達(dá)意見，以個人名義在小區(qū)公共場所張貼通知，有可能造成小區(qū)內(nèi)正常公共秩序的，而且以個人業(yè)主的名義組織業(yè)主大會，也不符合物業(yè)管理法的有關(guān)規(guī)定。（2 分）業(yè)主個人應(yīng)采取合理合法段來自身的合法權(quán)益，可以首先向社區(qū)、街道等基層社會管理機(jī)構(gòu)或所在區(qū)的房地產(chǎn)行政主管部門反映問題，推動相關(guān)機(jī)構(gòu)加快業(yè)主大會籌建的進(jìn)程。（2 分）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主個人之間，往往會因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)問題產(chǎn)生。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)主動物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，便于廣大業(yè)主監(jiān)督。（2 分）4.答：本案例中，對車位及業(yè)主和物業(yè)公司雙方簽訂的停車位使用協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定，是支持雙方申訴理由的問題。（2 分）首先，車位屬于人防工程的組成部分，其屬于國家所有。按“誰投資、誰受益”的原則，開發(fā)商建造了工程，可以取得車位的使用權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從開發(fā)商手中取得地下車位的管理權(quán)限，可以通過出租的方式為業(yè)主提供停車位。（2 分）從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度看，由于停車位使用協(xié)議中約定停車屬于使用費，而非保管費，出現(xiàn)安全問題概不負(fù)責(zé)，業(yè)主應(yīng)盡到看管自己財物的義務(wù)，因此不予賠償。（3 分）從業(yè)主的角度看，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)設(shè)置了出入車場的門禁設(shè)施，而且派有專人