山東淄博桓臺(tái)某商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷報(bào)告_secret

1、第 PAGE 53 頁(yè) 共 NUMPAGES 53 頁(yè)*廣場(chǎng)市場(chǎng)篇第一部分、淄博概況1、地理 淄博處于魯中地區(qū)，現(xiàn)轄張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺(tái)、高青、沂源3縣，總面積5938平方公里，人口412萬(wàn)，其中市區(qū)人口271.84萬(wàn)2、交通 膠濟(jì)鐵路，與淄東（營(yíng)）、淄八（陡）鐵路，濟(jì)（南）青（島）高速公路于濱（州）萊（蕪）高速公路縱橫交錯(cuò)，周邊有青島港、煙臺(tái)港、東營(yíng)港等重要出海港口，市中心距濟(jì)南和青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)分別為70公里、210公里。3、城市風(fēng)貌 淄博的城市布局獨(dú)具特色。張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺(tái)縣呈梅花狀分布，東南西北4個(gè)城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布局舒展

2、，形成城市群組，被專家稱為“淄博模式”。2003年起人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為24319元，增長(zhǎng)為16.3%。第二部分、桓臺(tái)縣概述1、全縣總面積509.53平方公里，轄11個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)和1個(gè)城區(qū)街道辦事處，343個(gè)行政村。2002年底全縣總?cè)丝?8.9萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口41.37萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口7.53萬(wàn)人。少數(shù)民族352人。2、全縣農(nóng)民人均收入3929元，人均居住面積34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面積25平米。2002年，桓臺(tái)縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值79.85億元，在全省139縣市區(qū)排位中列35位，比上年前移2位次。索鎮(zhèn)的人口規(guī)劃2020年在20萬(wàn)人左右。第三部分、桓臺(tái)縣的規(guī)劃1

3、、功能定位淄博市組群城市北部城區(qū)，加工制造業(yè)基地，生態(tài)型園林城市。2、發(fā)展目標(biāo)與指標(biāo)體系類別指標(biāo)單位現(xiàn)狀發(fā)展目標(biāo)2002年2007年2010年2015年2020年經(jīng)濟(jì)類國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元81.04150200320500人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值美元199435005000750010000城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元780011500150002000026000農(nóng)民人均純收入元3929600080001100015000恩格爾系數(shù)%40383530社會(huì)類總?cè)丝谌f(wàn)人48.950515253縣城人口萬(wàn)人8.612161820人口自然增長(zhǎng)率5.186543城鎮(zhèn)人均住房建筑面積平米182030333、城市用地發(fā)展

4、方向3.1總體思路：規(guī)模適度，依托淄博發(fā)展優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮區(qū)域規(guī)模效應(yīng)，集中加強(qiáng)與張店的發(fā)展聯(lián)系。3.2發(fā)展方向選擇：縣城駐地向南向西發(fā)展為主，近期向南發(fā)展，加強(qiáng)與張店聯(lián)系，遠(yuǎn)期向西發(fā)展保證桓臺(tái)城市形態(tài)的完整性與獨(dú)立性，向北發(fā)展留有足夠的產(chǎn)業(yè)縱深，控制向東發(fā)展。4、城市總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)延續(xù)現(xiàn)狀良好的城市形態(tài)，城市總體布局采用方各網(wǎng)狀集中緊湊布局結(jié)構(gòu)，即“一軸、二心、三帶、四區(qū)”，具體為：4.1一軸：一中西路與一中東路之間，形成的集行政辦公、文化娛樂(lè)、體育休閑、商業(yè)服務(wù)、公園綠地于一體的景觀軸線。4.2二心：以南部新區(qū)政務(wù)中心為城市主中心，帶動(dòng)城市向南向西發(fā)展，是南北主軸現(xiàn)的景觀標(biāo)志點(diǎn)；以東區(qū)舊城傳統(tǒng)的商

5、貿(mào)中心為城市副中心。兩個(gè)中心，一主一次，新城舊城遙相呼應(yīng)。4.3三帶：沿南一中東路兩側(cè)形成公路設(shè)*，沿東西中心大街兩側(cè)形成商業(yè)服務(wù)帶，沿205國(guó)道兩側(cè)形成傳統(tǒng)的商貿(mào)生活帶。4.4四區(qū)：東部205國(guó)道以東為居住商貿(mào)區(qū)；北部工業(yè)路以北為產(chǎn)業(yè)區(qū)；205國(guó)道以西，工業(yè)路以南公園路以北緯居住生活區(qū)。第四部分、近期建設(shè)規(guī)劃1、期限：20032010年。2、發(fā)展目標(biāo)到2010年，初步把桓臺(tái)建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、服務(wù)體系健全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和輻射帶動(dòng)作用的生態(tài)型園林城市。3、近期建設(shè)重點(diǎn)：“開(kāi)發(fā)新城區(qū)、提升老城區(qū)、整合工業(yè)區(qū)”3.1、拉開(kāi)城市空間布局，形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城市格局。在

6、現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，近期來(lái)開(kāi)城市的建設(shè)布局，城市向南部迅速推進(jìn)。重點(diǎn)進(jìn)行南部新區(qū)的開(kāi)發(fā)和南北公共景觀軸的建設(shè)，積極實(shí)施新區(qū)開(kāi)發(fā)策略。形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城市大格局，近期城市以向南為發(fā)展方向。3.2、疏解老城，改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合環(huán)境通過(guò)近期建設(shè)，完善城市交通、商貿(mào)、文化、旅游等綜合功能，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施和公益性公共設(shè)施的建設(shè)，改善人居環(huán)境，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城綜合環(huán)境，縮小新老城差距。制定政策，引導(dǎo)“城中村”的改造和舊區(qū)的開(kāi)發(fā)。3.3、整合工業(yè)區(qū)，是城區(qū)工業(yè)健康有序的發(fā)展通過(guò)近期的建設(shè)，陸續(xù)的搬遷、改造現(xiàn)有用地不合理及帶有污染的工業(yè)企業(yè)

7、第五部分、桓臺(tái)沿街商鋪綜合分析一、商業(yè)市場(chǎng)普查方案1、說(shuō)明：為了全面了解桓臺(tái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)供給市場(chǎng)狀況，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確、科學(xué)、及時(shí)的信息，特安排本次商業(yè)市場(chǎng)普查，預(yù)定用五天的時(shí)間完成本次問(wèn)卷調(diào)查工作。2、調(diào)研目的2.1了解桓臺(tái)縣主要商業(yè)街道店鋪的售價(jià)及租金水平；2.2了解桓臺(tái)縣主要商業(yè)街道店鋪的實(shí)用面積；2.3了解桓臺(tái)縣商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)（品牌、檔次、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)種類所占市場(chǎng)比例）；2.4為本項(xiàng)目做前期市場(chǎng)形象推廣、積累市場(chǎng)客戶。3、調(diào)研范圍a中心路 b張北路 c興桓路 d鎮(zhèn)南大街 e建設(shè)路 f衛(wèi)生街 g公安路 h公園路4、調(diào)查對(duì)象調(diào)研范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)中的店鋪5、調(diào)查方式采用問(wèn)卷式，具體內(nèi)容見(jiàn)調(diào)研

8、表6、人員組織與時(shí)間進(jìn)度6.1調(diào)查樣本預(yù)計(jì)900份；6.2臨時(shí)調(diào)查人員安排4人；6.3調(diào)查工作預(yù)計(jì)于9月25日實(shí)施至9月29日完成，實(shí)施前須提前一周做準(zhǔn)備工作。7、調(diào)研重要分析指標(biāo)7.1售價(jià)及租金分析；7.2面積分析；7.3經(jīng)營(yíng)內(nèi)容指標(biāo)分析7.3.1經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租金分析7.3.2經(jīng)營(yíng)內(nèi)容面積（實(shí)用面積）分析7.3.3經(jīng)營(yíng)內(nèi)容規(guī)模（數(shù)量、比例）分析8、分析與建議依托調(diào)研分析結(jié)果，提出本項(xiàng)目總體形象建議，內(nèi)容、檔次、業(yè)種、業(yè)態(tài)等建議；經(jīng)營(yíng)主題及副題建議；各業(yè)態(tài)規(guī)模比例建議；商鋪、攤位分割面積建議。營(yíng)銷策略、價(jià)格、租金建議及戰(zhàn)略、營(yíng)銷推廣策略等。9、預(yù)算：?jiǎn)柧碛∷①M(fèi)用：300元問(wèn)卷調(diào)查費(fèi)用：900份￥2

9、元/份=1800元自行車(chē)2部￥160元/部=320元紀(jì)念品：900份￥4元/份=3600元招聘及交通費(fèi)用：100元共計(jì)：6120元二、調(diào)查情況說(shuō)明本次調(diào)查按計(jì)劃從9月25號(hào)至9月29 號(hào)，共五天時(shí)間。完成調(diào)查問(wèn)卷430份，相當(dāng)于預(yù)估數(shù)量的一半。此次調(diào)查中確定了項(xiàng)目的名稱為“*廣場(chǎng)”，并在調(diào)查的同時(shí)做了項(xiàng)目前期的形象推廣和客戶群醞釀工作。以印制有“*廣場(chǎng)”標(biāo)志禮品作為對(duì)被訪者的回報(bào)，即提高了效率和質(zhì)量，又達(dá)到了宣傳的目的。調(diào)查數(shù)據(jù)的分析采用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行了單項(xiàng)分析和交叉分析。三、調(diào)查分析（一）、單項(xiàng)分析1、商鋪面積分析：沿街經(jīng)營(yíng)商鋪的面積51-70占17%，比例最大； 21-30占15

10、.9%，比例次之；10-15占15.2%；31-40占13.8%。累計(jì)可見(jiàn)10-40占55.5%，是主要的面積范圍。面積頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）10-156515.215.216-204610.725.921-306815.941.731-405913.855.541-50174.059.451-707317.076.571-100429.886.2101-150368.494.6150以上235.4100.0Total429100.0 2、商鋪層數(shù)分析：只在一層經(jīng)營(yíng)的占83.5%，是非常大的比例；占有二層經(jīng)營(yíng)的占15.1%，2層以上樓層做經(jīng)營(yíng)的微乎其微?？梢?jiàn)沿街的商鋪一層有較高的利用

11、價(jià)值，但二層及其以上樓層的商業(yè)價(jià)值很少，也沒(méi)有很好的挖掘，應(yīng)有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)潛力。層數(shù)頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）一層35983.583.5二層6515.198.6三層51.299.8四層1.2100.0Total430100.0 3、店面形象分析：店面形象為優(yōu)的占60.2%，良以上的占84.9%。可見(jiàn)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前的店面形象評(píng)價(jià)非常高，也說(shuō)明了他們重視自己的店面形象。 頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）優(yōu)25160.260.2良10324.784.9一般6214.999.8無(wú)1.2100.0Total417100.0 4、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的品牌分析：經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)品牌多為國(guó)內(nèi)品牌，占76.7%，其中以中

12、檔品牌為主，占31.8%，低檔和高檔比例相當(dāng)；國(guó)際品牌占9.9%。說(shuō)明目前的經(jīng)營(yíng)品牌總體上處于中等水平，應(yīng)有往高品牌發(fā)展的潛力。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）國(guó)際名牌429.99.9國(guó)內(nèi)高檔品牌9221.631.5國(guó)內(nèi)中檔品牌13531.863.3國(guó)內(nèi)一般品牌9923.386.6無(wú)5713.4100.0Total425100.05、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的行業(yè)分析：在被調(diào)查者的行業(yè)中，男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分?？梢越梃b，購(gòu)物中心的服裝類經(jīng)營(yíng)數(shù)量占三分之一為宜；便利店、百貨類占10.5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容

13、、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當(dāng)?shù)姆至?。總之，這些行業(yè)是購(gòu)物中心的主要部分，也是消費(fèi)者的必須部分。 頻率百分比（%）男裝類255.8女裝、內(nèi)衣5212.1男女休閑裝5913.7飾品類2.5童裝、孕婦裝類102.3鞋、箱包、皮具類型225.1珠寶、鐘表、眼鏡類61.4禮品、精品類163.7餐飲類225.1休閑、娛樂(lè)類1.2便利店、百貨類4510.5文體、音像類133.0家電81.9數(shù)碼、通訊、IT類112.6化妝品61.4美容、美發(fā)、健身類214.9五金、機(jī)電、化工類184.2家飾、床上用品、廚具類245.6維修、加工、中介類61.4婚紗攝影類51.2醫(yī)藥、保健類112.6煙、酒、茶

14、類153.5機(jī)車(chē)類4.9其它286.5Total430100.06、經(jīng)營(yíng)方式分析：在調(diào)查對(duì)象的經(jīng)營(yíng)方式中自營(yíng)者占57.9%，其余方式各占10%左右。頻率百分比（%）廠家直銷4510.5加盟、連鎖4911.4代理4510.5經(jīng)銷419.6自營(yíng)24857.9Total428100.07、經(jīng)營(yíng)收益情況分析：在被調(diào)查中經(jīng)營(yíng)收益為良的最多，占40.4%；其次是一般的占33.8%，另有23.2%的經(jīng)營(yíng)為優(yōu)?？傮w的經(jīng)營(yíng)收益還比較樂(lè)觀。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）優(yōu)9923.223.2良17240.463.6一般14433.897.4差81.999.3Total426100.08、每月每平方米的營(yíng)業(yè)額分析

15、：在每月每平方米的營(yíng)業(yè)額的調(diào)查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%；另有11.0%的在500元以上，可見(jiàn)，被調(diào)查者的營(yíng)業(yè)額的差距較大，大部分在300元以內(nèi)。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）100元以下13631.931.9101-150元7116.748.6151-200元4610.859.4201-250元296.866.2251-300元4711.077.2301-400元348.085.2401-500元153.588.7500元以上4711.099.8Total426100.09、商鋪每平方米的月租金分析：在租金這一重要指標(biāo)的調(diào)查中，10-15元最多，占

16、28.7；16-30元的占約30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。可見(jiàn)，當(dāng)?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，總體租金水平較樂(lè)觀。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）無(wú)102.42.410元以下7317.219.510-15元12228.748.216-20元4410.458.621-25元409.468.026-30元429.977.931-35元235.483.336-40元143.386.640元以上5613.299.8Total425100.010、租賃商鋪的期限分析：在租賃期限中，一年以下(含一年)的最多，占67.1%；其次是五年以上(含五年)，占13.5%?？梢?jiàn)市場(chǎng)的租賃期限一年

17、期內(nèi)的短期租賃為主，其次是長(zhǎng)期（五年以上）的租賃。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）一年以下(含一年)27867.167.1二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上(含五年)5613.5100.0Total414100.011、商鋪的人數(shù)分析：經(jīng)營(yíng)人數(shù)中，2人以下(含2人)的占66%，3人的占16.25%，5人以上(含5人) 的占11.2%。多數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)人數(shù)較少，為小規(guī)模個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）2人以下(含2人)28266.066.03人6916.282.24人245.687.85人以上(含5人)4811.299.1Total427100.01

18、2、投資金額分析：經(jīng)營(yíng)者的投資金額在3-5萬(wàn)的最多，占24.6%；其次是2萬(wàn)以下的占23%，2-3萬(wàn)的占20.4%，可見(jiàn)大部分的投資金額在5萬(wàn)元內(nèi)，可見(jiàn)大部分經(jīng)營(yíng)者的投資限度很小，可以方便的退出投資。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）2萬(wàn)以下9823.023.02-3萬(wàn)8720.443.33-5萬(wàn)10524.667.97-10萬(wàn)6214.582.410-15萬(wàn)348.090.415-20萬(wàn)194.494.820萬(wàn)以上225.2100.0Total427100.013、裝修投入分析：38.1%的裝修投入在5000元以下，31.5%沒(méi)有裝修投入，5000-1萬(wàn)元的占14%，1萬(wàn)元以下的累計(jì)為83.6

19、%，不到10%的裝修投入在2萬(wàn)元以上。可見(jiàn)，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者的裝修投入都很少。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）無(wú)13531.531.55000元以下16338.169.65000-1萬(wàn)元6014.083.61-2萬(wàn)元368.492.12-3萬(wàn)元153.595.63-5萬(wàn)元122.898.45萬(wàn)元以上71.6100.0Total428100.014、經(jīng)營(yíng)旺季分析：在經(jīng)營(yíng)旺季調(diào)查中，占最多的是冬季為68.1%；春季、夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。頻率百分比（%）春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1無(wú)245.615、每月的稅費(fèi)支出分析：稅費(fèi)支出200元以下的

20、累計(jì)占52.9%，在一半以上，其中10%以上的沒(méi)有稅費(fèi)；200-300元的占26.8%，累計(jì)占79.8%；另有8.5%的在301-500元。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）無(wú)5212.212.2200元以下17340.752.9200-300元11426.879.8301-500元368.588.2501-800元194.592.7801-1200元163.896.51201-2000元81.998.42000元以上71.6100.0Total425100.016、每月的水電費(fèi)支出：分析：水電費(fèi)支出50元以下的占53.5%，51-100元的占19.7%；87.3%的在200元以內(nèi)。頻率百分比（

21、%）累計(jì)百分比（%）50元以下22853.553.551-100元8419.773.2101-200元6014.187.3201-300元214.992.3301-500元174.096.2501-800元4.997.2800元以上122.8100.0Total426100.017、如果在桓臺(tái)縣建設(shè)一座環(huán)境優(yōu)美，品牌云集，現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購(gòu)物樂(lè)園，擁有大批顧客群，展示無(wú)限美好的發(fā)展空間，您是否愿意進(jìn)駐該購(gòu)物樂(lè)園經(jīng)營(yíng)呢？ 頻率百分比（%）是37988.1否5111.9Total430100.0分析：88.1%的經(jīng)營(yíng)者愿意入駐經(jīng)營(yíng)?？梢?jiàn)，該購(gòu)物中心是經(jīng)營(yíng)者的理想經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。17.1

22、、需要的經(jīng)營(yíng)面積分析：需要的經(jīng)營(yíng)面積中51-70占15.9%，16-20 和21-30 各占13.3%；有近一半的需要面積在16-50。相比現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)面積，經(jīng)營(yíng)者有擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積的需要。 頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）10以下133.43.410-15164.27.716-205013.321.021-305013.334.231-403910.344.641-504311.456.051-706015.971.971-1004812.784.6101-150338.893.4150以上256.6100.0Total377100.017.2、適合的租金（元/月/）分析：理想租金在10-15元的

23、最多，占60.3%；16-20元的占21.3%；21-25元的占8.3%；同時(shí)，89.9%的理想租金在25元以下。相比其經(jīng)營(yíng)的租金水平，經(jīng)營(yíng)者希望租金越低越好，因此理想租金相對(duì)較低。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%）10-15元22660.360.316-20元8021.381.621-25元318.389.926-30元184.894.731-35元1.394.936-40元41.196.041-45元51.397.346-50元41.198.450元以上61.6100.0Total375100.0（二）、交叉分析1、行業(yè)與面積交叉分析：服裝類多數(shù)在10-40，以16-30為主，且面積差異不大

24、；鞋、箱包、皮具類，禮品、精品類和文體、音像類在10-70不等，且差異較大；餐飲類多在70以上；數(shù)碼、通訊、IT類和化妝品多在16-30；家電在50-100為主；美容、美發(fā)、健身類和家飾、床上用品、廚具類以50-150為主，且差異較大；醫(yī)藥、保健類和煙、酒、茶類多在20-70。 面積行業(yè)10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150以上Total男裝類23541422124女裝、內(nèi)衣1415961411152男女休閑裝151011101443159飾品類0010001002童裝、孕婦裝類32201011010鞋、箱包、皮具類51342410222珠

25、寶、鐘表、眼鏡類0011120106禮品、精品類32211511016餐飲類20220244622休閑、娛樂(lè)類0000010001便利店、百貨類2171121244245文體、音像類41230300013家電0111022108數(shù)碼、通訊、IT妝品1030110006美容、美發(fā)、健身類10140454221家飾、床上用品、廚具類21032763024婚紗攝影類0000002215醫(yī)藥、保健類10403021011煙、酒、茶類01240521015Total2、行業(yè)與租金交叉分析：服裝類的租金差異明顯，沒(méi)有集中的分布區(qū)域：10元以下和40元以上所占比例都明顯偏大，其余1

26、0-30元的比例差別不大；禮品、精品類的租金統(tǒng)計(jì)與服裝相似；鞋、箱包、皮具類和醫(yī)藥、保健類分布相似，集中在10-25元不等，處于較高水平；餐飲類租金水平較低，多數(shù)在15元以下；便利店、百貨類和文體、音像類都集中在10-30元；家電和婚紗攝影類的租金的分布相似，租金在16-40元之間且差異較大；數(shù)碼、通訊、IT類，化妝品和煙、酒、茶類都集中在10-20元，處于足勁的中等水平；美容、美發(fā)、健身類在20元以下分布，且差異較大；家飾、床上用品、廚具類則明顯集中在10-15元，租金水平略低。租金行業(yè)無(wú)10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total男裝類0731

27、3230625女裝、內(nèi)衣291564530852男女休閑裝01011757151258飾品類0010100002童裝、孕婦裝類03201101210鞋、箱包、皮具類01834111322珠寶、鐘表、眼鏡類0041100006禮品、精品類03421002315餐飲類38522010122休閑、娛樂(lè)類0000010001便利店、百貨類261913830244文體、音像類02400310213家電0021210028數(shù)碼、通訊、IT類01321012111化妝品0031001016美容、美發(fā)、健身類07551120021五金、機(jī)電、化工飾、床上用品、廚具類021311221

28、224維修、加工、中介類1101200106婚紗攝影類0102000025醫(yī)藥、保健類02413000111煙、酒、茶類11631100215機(jī)車(chē)類0010001024其它06633610227Total10731224440422314564253、面積與租金交叉分析：通過(guò)面積和租金的交叉分布可以看出，隨著面積的增大，相應(yīng)的單位租金分布相對(duì)就低，但高低的差異不十分明顯。租金面積無(wú)10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total10-151131235935146516-2014773512164621-30271611875296731-400918

29、7693135741-500261312111751-70112336853327371-1001101632310642101-150211544320435150以上25911030122Total10731224340422314564244、行業(yè)與理想面積交叉分析分析：4.1、面積要求較大的行業(yè)有：餐飲業(yè)大都在70以上；美容、美發(fā)、健身類集中在50以上且大小不等；家飾、床上用品、廚具類則在40以上；婚紗攝影類要求最大在100以上。4.2、面積要求大小差異較大的有：鞋、箱包、皮具類在21-100不等；禮品、精品類集中在16-100；便利店、百貨類集中在31-70；文體、音像類和數(shù)碼、通訊

30、、IT類則集中在21-70且較分散；煙、酒、茶類以30-100為主。4.3、男裝集中在41-70，其他服裝集中在16-40，明顯小于男裝；珠寶、鐘表、眼鏡類，家電和醫(yī)藥、保健類集中在50-70，處于中等偏大的水平；化妝品的一般要求在16-30，面積較小。面積行業(yè)10以下10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150以上Total男裝類202216521021女裝、內(nèi)衣1718664501351男女休閑裝2291575524354飾品類00100001002童裝、孕婦裝類102042010010鞋、箱包、皮具類011324450121珠寶、鐘表、眼鏡

31、類00010120105禮品、精品類003303230014餐飲類101210163419休閑、娛樂(lè)類00000001001便利店、百貨類1103631223132文體、音像類201210200311家電00110102106數(shù)碼、通訊、IT類011221210010化妝品10210011006美容、美發(fā)、健身類011001255217五金、機(jī)電、化工類002303430116家飾、床上用品、廚具類011131356223維修、加工、中介類10101100116婚紗攝影類00000001225醫(yī)藥、保健類01000120004煙、酒、茶類000041341114機(jī)車(chē)類00000000112其它

32、113515533027Total13165050394360483325377（三）、分析總結(jié)通過(guò)對(duì)桓臺(tái)縣城的主要街道店鋪的調(diào)查分析，總結(jié)如下：1、商業(yè)布局主要的商業(yè)街有：中心大街、張北路和衛(wèi)生街，其次有興桓路、鎮(zhèn)南大街和建設(shè)街。張北路是最主要的一條商業(yè)街、也是最為繁華的商業(yè)街，是當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)中心，沿路帶有溫州服裝批發(fā)市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、專賣(mài)店和專業(yè)市場(chǎng)。中心大街是比較時(shí)尚和現(xiàn)代的商業(yè)街。2、主要指標(biāo)2.1、行業(yè)男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購(gòu)物中心的服裝類經(jīng)營(yíng)數(shù)量不低于三分之一）。便利店、百

33、貨類占10.5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當(dāng)?shù)谋壤??？傊?，這些行業(yè)是購(gòu)物中心的主要部分，也是消費(fèi)者的必須部分。2.2、面積沿街經(jīng)營(yíng)商鋪的面積51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；10-15占15.2%；31-40占13.8%。累計(jì)可見(jiàn)，10-40占55.5%，是主要的面積范圍。通過(guò)對(duì)比，其理想的經(jīng)營(yíng)面積略大于現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)面積，主要集中在16-50，不同行業(yè)的面積要求差異較大。2.3、租金在每平方米的月租金這一重要指標(biāo)的調(diào)查中，10-15元的最多，占28.7%；16-30元的累計(jì)約占30%，另有10元以下占17.2%，13

34、.2%的在40元以上。可見(jiàn)，當(dāng)?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，主要是受地段影響，另外還受層數(shù)和行業(yè)的影響?？傮w來(lái)看，租金水平較樂(lè)觀。2.4、其他多數(shù)的經(jīng)營(yíng)用房為租賃所得，租賃期限多數(shù)在一年以內(nèi)；83.5%的只在一層經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)旺季以冬季最多，其次是秋季；大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)其經(jīng)營(yíng)形象和營(yíng)業(yè)額較滿意；經(jīng)營(yíng)者的裝修投入一般很少，83.6%的在一萬(wàn)元以下，有近三分之一的沒(méi)有投入裝修，經(jīng)營(yíng)者的總投資金額大部分在5萬(wàn)元以下，多為小規(guī)模投資、自主經(jīng)營(yíng)。2.5、經(jīng)營(yíng)意向近90%的經(jīng)營(yíng)者都會(huì)考慮到環(huán)境優(yōu)美品牌云集、現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購(gòu)物樂(lè)園經(jīng)營(yíng)，他們基本上可以接受集中經(jīng)營(yíng)，希望經(jīng)營(yíng)環(huán)境更好，賺得更多的利潤(rùn)，此為商人

35、的本質(zhì)。第六部分、桓臺(tái)商場(chǎng)綜合分析桓臺(tái)規(guī)模較大的商場(chǎng)有喜樂(lè)佳超市、桓臺(tái)商廈、桓臺(tái)百貨大樓、溫州批發(fā)市場(chǎng)一、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析：1、喜樂(lè)佳超市優(yōu)勢(shì)分析：地段優(yōu)越，內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境目前屬桓臺(tái)縣最好的，并以超市為經(jīng)營(yíng)主題，超市營(yíng)業(yè)面積占總面積的3/4之多。因商品多為生活必需品，所以人氣較旺，經(jīng)營(yíng)效益比較好。劣勢(shì)分析：商場(chǎng)規(guī)模較小，商品種類不夠豐富，食品新鮮度不夠，多數(shù)商品價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)，這是制約收益增長(zhǎng)的最大因素。2、桓臺(tái)商廈：優(yōu)勢(shì)分析：商場(chǎng)地段優(yōu)越，有桓臺(tái)最大的家電賣(mài)場(chǎng)劣勢(shì)分析：業(yè)種分布無(wú)序，商場(chǎng)無(wú)經(jīng)營(yíng)主題，無(wú)知名品牌，商場(chǎng)缺乏人氣，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益一般，與前期招商、市場(chǎng)定位有較大的關(guān)系。3、桓臺(tái)百貨大樓：優(yōu)勢(shì)

36、分析：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)年限較久，占有市場(chǎng)先入為主的角色。商場(chǎng)一層有珠寶與超市兩大主營(yíng)行業(yè)，帶動(dòng)了市場(chǎng)的繁榮。 劣勢(shì)分析：商場(chǎng)裝修低檔，設(shè)備設(shè)施陳舊，商場(chǎng)垂直動(dòng)線均為步行梯，因此導(dǎo)致二、三層經(jīng)營(yíng)收益不佳。4、溫州批發(fā)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析：地段優(yōu)越，規(guī)模較大，是桓臺(tái)唯一的批發(fā)市場(chǎng)，面對(duì)城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入消費(fèi)群體。劣勢(shì)分析：市場(chǎng)缺乏經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃、定位。建筑結(jié)構(gòu)與定位相沖突?；概_(tái)商業(yè)整體分析：二、小結(jié)桓臺(tái)縣較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)消費(fèi)能力，但桓臺(tái)縣商業(yè)環(huán)境落后，現(xiàn)有的幾座商場(chǎng)屬傳統(tǒng)的小規(guī)模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商業(yè)設(shè)備、設(shè)施不全，功能單一，缺少休閑舒適的購(gòu)物環(huán)境。各商場(chǎng)沒(méi)有時(shí)尚的經(jīng)營(yíng)主題，市場(chǎng)定位不明

37、確，缺少新穎的經(jīng)營(yíng)管理理念，目前經(jīng)營(yíng)收益一般。正因?yàn)榛概_(tái)沒(méi)有能夠充分滿足當(dāng)?shù)厝司C合消費(fèi)的場(chǎng)所，所以桓臺(tái)縣大量消費(fèi)群體流入張店。因此，本項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，齊全的功能組合，先進(jìn)的商管理念，以及特色的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，將引導(dǎo)桓臺(tái)縣市民全新的生活方式和消費(fèi)觀念，填補(bǔ)市場(chǎng)的空白。第七部分、消費(fèi)者情況綜述桓臺(tái)縣整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但桓臺(tái)縣商業(yè)環(huán)境落后，目前缺少能充分滿足當(dāng)?shù)厝司C合消費(fèi)的場(chǎng)所，因此導(dǎo)致桓臺(tái)縣大量消費(fèi)群體流入張店。經(jīng)常光顧商場(chǎng)的人群以兒童（1-14歲）、20歲左右的年輕人和中青年女性（30-45歲）為主，他們有能力支付也希望有環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的購(gòu)物場(chǎng)所來(lái)滿足現(xiàn)實(shí)需求。第八部分、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查描述據(jù)調(diào)查

38、，桓臺(tái)在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營(yíng)劃分，但沒(méi)有形成特色，且開(kāi)發(fā)商實(shí)力一般。就銷售來(lái)看，情況都非常喜人。目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，此時(shí)進(jìn)入很容易占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。就淄博市的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投資都很旺盛，銷售情況喜人。沿街商鋪的樓盤(pán)遠(yuǎn)多于分割銷售的購(gòu)物商城。沿街商鋪（套鋪）以1-2層相連為主，少數(shù)1-3層。套鋪的開(kāi)間在3.6-12米不等，以5米左右為主；進(jìn)深在11-20米不等，以15 米左右為主。張店區(qū)核心商圈的套鋪均價(jià)在6000元/平米以上，社區(qū)商鋪和其它城區(qū)的商鋪售價(jià)在3000元/平米左右。（附表：淄博市商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)）第九部分、桓臺(tái)縣商業(yè)項(xiàng)

39、目市場(chǎng)分析總結(jié)桓臺(tái)縣商業(yè)市場(chǎng)的形態(tài)主要是街鋪和傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)。一、街鋪總結(jié)1、商業(yè)布局主要的商業(yè)街有：中心大街、張北路和衛(wèi)生街，其次有興桓路、鎮(zhèn)南大街和建設(shè)街。張北路是最主要的一條商業(yè)街、也是最為繁華的商業(yè)街，是當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)中心，沿路帶有溫州服裝批發(fā)市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、專賣(mài)店和專業(yè)市場(chǎng)。中心大街是比較時(shí)尚和現(xiàn)代的商業(yè)街。2、主要指標(biāo)2.1、行業(yè)男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購(gòu)物中心的服裝類經(jīng)營(yíng)數(shù)量不低于三分之一）。便利店、百貨類占10.5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%

40、，占有相當(dāng)?shù)谋壤?.2、面積沿街經(jīng)營(yíng)商鋪的面積51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；累計(jì)可見(jiàn)，10-40占55.5%，是主要的面積范圍。通過(guò)對(duì)比，其理想的經(jīng)營(yíng)面積略大于現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)面積，主要集中在16-50，不同行業(yè)的面積要求差異較大。2.3、租金在每平方米的月租金這一重要指標(biāo)的調(diào)查中，10-15元的最多，占28.7%；16-30元的累計(jì)約占30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上?？傮w來(lái)看，當(dāng)?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，租金水平較樂(lè)觀。2.4、其他多數(shù)的經(jīng)營(yíng)用房為租賃所得，租賃期限多數(shù)在一年以內(nèi)；83.5%的只在一層經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)旺季以冬季最多，其次是秋季；

41、大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)其經(jīng)營(yíng)形象和營(yíng)業(yè)額較滿意；經(jīng)營(yíng)者的裝修投入一般很少，83.6%的在一萬(wàn)元以下，有近三分之一的沒(méi)有投入裝修；經(jīng)營(yíng)者的總投資金額大部分在5萬(wàn)元以下，多為小規(guī)模投資、自主經(jīng)營(yíng)。2.5、經(jīng)營(yíng)意向近90%的經(jīng)營(yíng)者都會(huì)考慮到環(huán)境優(yōu)美品牌云集、現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購(gòu)物樂(lè)園經(jīng)營(yíng)，他們基本上可以接受集中經(jīng)營(yíng)，希望經(jīng)營(yíng)環(huán)境更好。二、商場(chǎng)總結(jié)桓臺(tái)規(guī)模較大的商場(chǎng)有喜樂(lè)佳超市、桓臺(tái)商廈、桓臺(tái)百貨大樓、溫州批發(fā)市場(chǎng)。除喜樂(lè)佳超市是新出現(xiàn)的超級(jí)市場(chǎng)外，其余屬傳統(tǒng)的小規(guī)模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商業(yè)設(shè)備、設(shè)施不全，功能單一，缺少休閑舒適的購(gòu)物環(huán)境。各商場(chǎng)沒(méi)有時(shí)尚的經(jīng)營(yíng)主題，市場(chǎng)定位不明確，缺少新穎

42、的經(jīng)營(yíng)管理理念，目前經(jīng)營(yíng)收益一般。三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總結(jié)據(jù)調(diào)查，桓臺(tái)在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營(yíng)劃分，但沒(méi)有形成特色和足夠的規(guī)模。同時(shí)，從淄博其它地域的銷售來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投資都很旺盛，銷售情況喜人。沿街商鋪的樓盤(pán)遠(yuǎn)多于分割銷售的購(gòu)物商城，沿街商鋪以1-2層（套鋪）相連為主。四、結(jié)論1、消費(fèi)者現(xiàn)狀桓臺(tái)縣是淄博地區(qū)的農(nóng)業(yè)大縣，縣城城區(qū)人口較少，全縣外來(lái)人口比較淄博其他縣區(qū)低，在桓臺(tái)縣消費(fèi)的人多是本地人?；概_(tái)距淄博市區(qū)（張店區(qū)）20余公里，交通異常方便，桓臺(tái)縣的消費(fèi)群可以非常方便的流入張店區(qū)。同時(shí)，張店商業(yè)十分發(fā)達(dá)，擁有不同業(yè)態(tài)定位的大型商業(yè)十家之多

43、，張店是淄博市市政府所在地，是淄博市的經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是其他區(qū)縣的商業(yè)中心。綜合以上因素，去張店購(gòu)物已成為桓臺(tái)多數(shù)人的消費(fèi)習(xí)性。2、商業(yè)現(xiàn)狀桓臺(tái)縣商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式落后，整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，經(jīng)營(yíng)狀況不好。商場(chǎng)規(guī)模普遍過(guò)小，功能單一，缺乏有影響力的核心客戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理和新穎的營(yíng)銷手段，配套設(shè)施不完善，電扶梯、中央空調(diào)、停車(chē)場(chǎng)及內(nèi)外照明等硬件設(shè)施落后。因此，功能劃分不合理，商場(chǎng)的檔次與整體形象較差，難以吸引人流進(jìn)入商場(chǎng)并保持商場(chǎng)穩(wěn)定的消費(fèi)人流。3、建議3.1現(xiàn)有的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善的情況，將大大影響當(dāng)?shù)厣碳液屯顿Y者對(duì)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式的信心，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與專業(yè)的營(yíng)銷手段才能為商場(chǎng)營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)氣氛

44、與穩(wěn)定的消費(fèi)人流。采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的先進(jìn)模式方可激發(fā)經(jīng)營(yíng)者與投資者的購(gòu)買(mǎi)欲望。3.2準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，齊全的功能組合，先進(jìn)的商管理念，以及特色的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的購(gòu)物中心，將引導(dǎo)桓臺(tái)縣市民全新的生活方式和消費(fèi)觀念，填補(bǔ)市場(chǎng)的空白。3.3商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模定位、特色經(jīng)營(yíng)及完善的配套設(shè)施將突顯商業(yè)的稀缺性，成為桓臺(tái)縣或淄博地區(qū)的標(biāo)志性商廈，這也是營(yíng)銷策劃工作中的主要內(nèi)容。3.4在商場(chǎng)正式推售以前，盡可能與更多的核心商戶達(dá)成租賃意向。先營(yíng)銷客商，引進(jìn)知名品牌，以借助核心租戶的影響力，保證商場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，更為銷售創(chuàng)造有利條件。*廣場(chǎng)定位篇一、項(xiàng)目地段及周邊規(guī)劃部分1、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目地處桓臺(tái)城區(qū)西北角，五里

45、路的東鄰，建設(shè)街北鄰，縣防疫站西鄰，南有西苑小區(qū)，北鄰恒星花園將軍住宅樓區(qū)；項(xiàng)目占地約50畝。該地塊位于城郊結(jié)合處，周邊除了上述兩個(gè)住宅區(qū)外，西邊就是郊區(qū)農(nóng)田，局勢(shì)中心約2公里。西苑小區(qū)是占地350畝的住宅區(qū)，目前已有人入住，但入住率較低；恒星花園占地100多畝，預(yù)計(jì)將在年底入住。因此，本項(xiàng)目目前地段較差，周邊居民較少，缺少人氣，沒(méi)有形成商業(yè)氣氛。2、項(xiàng)目周邊的規(guī)劃除了西苑小區(qū)和恒星花園是新建的兩個(gè)住宅區(qū)，正西臨（五里路西）是規(guī)劃中的九年一貫制學(xué)校；順著五里路往南依次是500畝的住宅區(qū)（規(guī)劃中）；距本項(xiàng)目不足1公里的少海公園占地330畝，現(xiàn)已見(jiàn)好對(duì)外開(kāi)放；至鎮(zhèn)南大街是規(guī)劃中的住宅區(qū)。二、SWO

46、T分析1、優(yōu)勢(shì)道路交通發(fā)達(dá)；緊鄰有西苑小區(qū)和恒星花園兩個(gè)新建的居住區(qū)，據(jù)了解，西苑小區(qū)是本地檔次較高、規(guī)模較大的社區(qū)，社區(qū)內(nèi)的居民多位收入較高人群；2、劣勢(shì)處于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，距離市中心較遠(yuǎn)；周邊生活服務(wù)設(shè)施缺乏，沒(méi)有學(xué)校、商場(chǎng)、銀行、郵局、酒店、餐飲等服務(wù)場(chǎng)所；周邊居住區(qū)地入住率較低，人流量少；沒(méi)有商業(yè)氣息。3、機(jī)會(huì)當(dāng)?shù)貨](méi)有大型的現(xiàn)代購(gòu)物商場(chǎng)，也沒(méi)有在建的現(xiàn)代購(gòu)物商場(chǎng)；本地的消費(fèi)者希望有更理想的消費(fèi)場(chǎng)所，可以降低到外地滿足消費(fèi)的交通和時(shí)間成本；經(jīng)營(yíng)者有一定的租金承受能力，希望有更好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。因此，現(xiàn)代化的休閑購(gòu)物中心是多方市場(chǎng)的需求，這也是商業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。4、威脅即將開(kāi)業(yè)的新王府商業(yè)街和香港街

47、會(huì)占據(jù)一部分市場(chǎng)份額，以及正在建設(shè)的城南商場(chǎng)（百貨大樓）都具有比本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置。這些項(xiàng)目會(huì)成為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，給本項(xiàng)目一定的威脅?？傊鎸?duì)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如何以規(guī)模和功能降低項(xiàng)目的劣勢(shì)、甚至變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目成功必須克服的瓶頸；科學(xué)合理、差異化的定位，獨(dú)特的營(yíng)銷和推廣將會(huì)擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獨(dú)領(lǐng)市場(chǎng)。三、定位部分定位的基本原則：結(jié)合項(xiàng)目地理位置和未來(lái)規(guī)劃，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以超前的意識(shí)和理念，突破地段劣勢(shì)，吸引當(dāng)?shù)貎?yōu)秀經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，并吸引周邊縣市的經(jīng)營(yíng)者跟進(jìn)。成為當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)的主要場(chǎng)所，同時(shí)吸引外地消費(fèi)者。1、目標(biāo)市場(chǎng)定位1.1終端消費(fèi)群定位以桓臺(tái)縣居民為主，占40-50%；周邊2小時(shí)車(chē)程城

48、市居民為輔，占50-60%；在年齡上以兒童（0-14歲）、婦女（30-50歲）和年輕人為主。1.2目標(biāo)客戶群定位桓臺(tái)和張店投資客為主，占50-60%；淄博其它地區(qū)投資客和溫州購(gòu)房團(tuán)占40-50%。核心客戶特征：私營(yíng)個(gè)體戶，行政事業(yè)單位，有積蓄的居民。投資特征：小面積、底總價(jià)，房款承受能力不高，投資渠道窄，希望穩(wěn)定的投資回報(bào)；受市場(chǎng)現(xiàn)狀影響，習(xí)慣街鋪投資，因此購(gòu)意向集中在一層，其它樓層的購(gòu)買(mǎi)需要有效的引導(dǎo)，投資總價(jià)在2040萬(wàn)元之間1.3中間經(jīng)營(yíng)方定位定位主力店、專賣(mài)店、專業(yè)店、品牌連鎖店及個(gè)體戶。具體的，周邊有實(shí)力、有規(guī)模的經(jīng)營(yíng)者和商界較有名氣的經(jīng)商人士，他們有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)、希望擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、改善經(jīng)營(yíng)

49、環(huán)境；任何地區(qū)的實(shí)力商家，既有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，又能帶動(dòng)吸引較小經(jīng)營(yíng)單位的進(jìn)駐。2、商場(chǎng)功能定位購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)等，以?shī)蕵?lè)作為吸引人流的特色功能，娛樂(lè)帶動(dòng)購(gòu)物。是一站式、多業(yè)態(tài)、多功能的生活消費(fèi)中心。3、商場(chǎng)特色定位大眾化兼具特色化。大眾化滿足百姓的基本消費(fèi)，特色化具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多的消費(fèi)者。4、經(jīng)營(yíng)管理方式定位招租和委托經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合。組建*廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司，實(shí)行統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)的模式。統(tǒng)一規(guī)化，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，統(tǒng)一代收繳稅金，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)票結(jié)算等。根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，部分商戶也可獨(dú)立辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，獨(dú)立收款，承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。依商場(chǎng)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)的，由商

50、業(yè)管理公司統(tǒng)一定稅，商戶獨(dú)立收款，須開(kāi)票的可由商場(chǎng)收款臺(tái)收款，并開(kāi)發(fā)票，商業(yè)管理公司按周分別商戶結(jié)算。5、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位復(fù)合業(yè)態(tài)：主題商場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)，專業(yè)店，專賣(mài)店。6、商場(chǎng)形象定位建筑外觀：現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔，又不失藝術(shù)氣息，要充分考慮到廣告位的設(shè)置和商業(yè)氣氛的營(yíng)造。內(nèi)部環(huán)境：有足夠的公共區(qū)域，良好的空間休閑感。營(yíng)造輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境，并考慮到消費(fèi)者的參與性設(shè)施，增加購(gòu)物的樂(lè)趣。項(xiàng)目整體形象趨向現(xiàn)代化和國(guó)際化風(fēng)格，形象走高端，以大眾化消費(fèi)為主，以中高檔為輔的多元消費(fèi)檔次。使發(fā)展成為淄博地區(qū)的標(biāo)志性商廈，成為桓臺(tái)縣商業(yè)的領(lǐng)跑者，成為桓臺(tái)縣的城市名片。7、經(jīng)營(yíng)主題定位以“花園式休閑購(gòu)物”、“星級(jí)娛樂(lè)”和“

51、游樂(lè)度假”為經(jīng)營(yíng)主題，具體包括一站式現(xiàn)代購(gòu)物城、親親寶貝城、文體教育城、休閑娛樂(lè)城、餐飲美食城等多功能消費(fèi)場(chǎng)所和大型百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)。8、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格定位：以流行度較高的業(yè)態(tài)為主體業(yè)態(tài)，以國(guó)際國(guó)內(nèi)著名品牌和連鎖公司為主體商戶，追求現(xiàn)代消費(fèi)品味，著力突出時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開(kāi)放這一經(jīng)營(yíng)主題，商場(chǎng)內(nèi)置環(huán)境簡(jiǎn)約大方，百貨、超市、賣(mài)場(chǎng)寬敞明亮，商業(yè)氣氛渲染有力，內(nèi)置專賣(mài)店精致典雅，特色明朗。9、案名原名：*廣場(chǎng)，*廣場(chǎng)推薦名：*廣場(chǎng)*假日世界10、銷售、經(jīng)營(yíng)所遵循的原則產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分別統(tǒng)一管理：10.1本項(xiàng)目的商鋪大部分用于銷售，商鋪的產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)買(mǎi)商鋪的小業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)的分散會(huì)造成經(jīng)營(yíng)類別、檔次的

52、差異。因此，為了保證整個(gè)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)類別和檔次，需要與買(mǎi)家達(dá)成經(jīng)營(yíng)權(quán)回收協(xié)議，在35年的時(shí)間內(nèi)由發(fā)展商或商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一招租經(jīng)營(yíng)。小業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)的，必須符合商場(chǎng)所在區(qū)域的功能分區(qū)，以避免不同行業(yè)之間造成影響，或產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)。保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格與檔次的穩(wěn)定，以利于商場(chǎng)的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)。10.2一般的商鋪投資都不是經(jīng)營(yíng)者，投資者要使商鋪的價(jià)值變現(xiàn)，需要尋找商家來(lái)經(jīng)營(yíng)。另一方面，商場(chǎng)需要引入具有規(guī)?；蛴行袠I(yè)影響的核心商戶以穩(wěn)定和支撐商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，如超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司。而某個(gè)或某幾個(gè)小業(yè)主購(gòu)置的鋪位規(guī)模，是不足以達(dá)到核心商戶的要求，而對(duì)整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境的設(shè)定，也非個(gè)別小業(yè)主所能解決的問(wèn)題。為了解決商鋪銷售與經(jīng)

53、營(yíng)之間的這些問(wèn)題，需要集中商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一招租。10.3統(tǒng)一回收小業(yè)主的經(jīng)營(yíng)權(quán)，有利于商場(chǎng)租價(jià)的穩(wěn)定，有利于商場(chǎng)的整體形象，避免出現(xiàn)商鋪停業(yè)、歇業(yè)、空置的現(xiàn)象，出現(xiàn)惡性循環(huán)。10.4另外，物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)管理的水平是商場(chǎng)能否長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)暢旺的重要環(huán)節(jié)，從商場(chǎng)日后長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的角度而言，商場(chǎng)的總體運(yùn)營(yíng)、宣傳，需要由商業(yè)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行策劃、組織。11、商場(chǎng)業(yè)態(tài)、業(yè)種及規(guī)模定位樓層業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)主題業(yè)種比例（%）規(guī)?？射N（）4F餐飲美食城主題餐飲4260026003F頂休閑游樂(lè)城游樂(lè)10650003F超級(jí)市場(chǎng)一站式購(gòu)物城26106500169006500專業(yè)店親親寶貝城童裝213001300兒童用品2130013

54、00孕婦裝213001300床上用品213001300文體教育城文體用品213001300音像制品213001300數(shù)碼科技類213001300教育圖書(shū)類2130013002F超級(jí)市場(chǎng)一站式購(gòu)物城28106500182006500品牌店男女品牌城男裝426002600女裝852005200男女休閑裝426002600美容健身類2130013001F品牌店名店街珠寶、首飾3042600195002600鐘表213001300眼鏡213001300禮品213001300化妝品426002600鞋639003900箱包皮具213001300醫(yī)藥213001300飾品、精品213001300婚紗攝影類

55、213001300煙酒茶類213001300B1SPA溫泉（設(shè)備間，消防池，地下車(chē)位160個(gè)，倉(cāng)儲(chǔ)）213000總計(jì)100650005720012、各樓層面積分割（實(shí)用面積）從市場(chǎng)營(yíng)銷角度及市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，商鋪面積盡可能小，但要便于經(jīng)營(yíng)商鋪的自由組合。垂直動(dòng)線及出入口處要寬敞明亮。結(jié)合項(xiàng)目整體定位與樓層定位經(jīng)營(yíng)的需要，以5m6m和4m6m為主要戶型。物業(yè)及設(shè)備用房盡可能放在位置不好的地方，避免出現(xiàn)商業(yè)死角。F1業(yè)種多樣，多為中高檔商品，建議商鋪面積以3040為主。面向建設(shè)街與五里路的鋪位外開(kāi)門(mén)，店鋪面積以6m8m或7m8m為主。F2與F3層的大賣(mài)場(chǎng)屬產(chǎn)權(quán)式商鋪，可分割為1020的小戶型，降低投資

56、門(mén)檻。13、價(jià)格定位13.1租價(jià)樓層建筑面積（）租賃單價(jià)（元/月）月租賃額（元）備注4F260012312003F16900142366002F18200213822001F1950042819000總計(jì)57200均：261469000定價(jià)依據(jù)：結(jié)合當(dāng)?shù)胤比A商業(yè)街的整體租金水平，以桓臺(tái)縣最具代表性的中心大街和張北路為參考，擬定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者能承受的租價(jià)為20元/月，本項(xiàng)目提高30%后均價(jià)為26元/月。在具體一房一租表示參照以下原則：13.1.1結(jié)合業(yè)種業(yè)態(tài)的不同，相應(yīng)承受的租金不同，擬定合理的租價(jià)。13.1.2結(jié)合樓層位置的不同，以樓越低、位置越好租金越高的原則，擬定合理的租金。13.1.3結(jié)合鋪

57、位面積不同，行業(yè)需求面積不同，以鋪位越小，租金單價(jià)越高的原則，擬定合理的租金。 13.2售價(jià)樓層建筑面積（）銷售單價(jià)（元/）銷售額（元）備注4F2600177246072003F169002127359463002F182003190580580001F195006381124429500總計(jì)57200均價(jià)：3900223041000縱向定價(jià)原則1、一二層相差1倍；2、二三層相差0.5倍；3、三四層相差0.2倍。定價(jià)依據(jù)：以本商場(chǎng)租價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，按年投資回報(bào)率8%-10%計(jì)算。當(dāng)投資回報(bào)率為8%時(shí)的售價(jià)=26128%=3900元/；當(dāng)投資回報(bào)率為10%時(shí)的售價(jià)=261210%=3120元/。根據(jù)當(dāng)

58、地的投資回報(bào)水平8%即具有競(jìng)爭(zhēng)力，因此本項(xiàng)目的售價(jià)為3900元/。注：以上面積均為建筑面積。*廣場(chǎng)推廣篇一、媒體推廣綜述*廣場(chǎng)總銷面積約5.6萬(wàn)平方米，對(duì)外銷售均價(jià)預(yù)定為4000元/平方米，總銷金額約2.24億元，按百分之一的比例投入的廣告營(yíng)銷總費(fèi)用為224萬(wàn)元。結(jié)合*廣場(chǎng)項(xiàng)目的商圈定位、終端消費(fèi)定位、目標(biāo)客戶定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營(yíng)銷手段和媒體推廣上，本著“重點(diǎn)覆蓋桓臺(tái)縣城區(qū)、張店市區(qū)及周邊重點(diǎn)區(qū)縣”的原則進(jìn)行實(shí)施，力爭(zhēng)在短時(shí)期內(nèi)使項(xiàng)目形象及知名度深入人心，力求廣告發(fā)布的針對(duì)性和有效性。二、媒體選擇說(shuō)明1、長(zhǎng)效媒體推廣：1.1、戶外POP看板（高炮）1.2、車(chē)體廣告（51路）1

59、.3、刀旗廣告1.4、售樓處籌建、包裝，工地圍墻廣告、現(xiàn)場(chǎng)戶外看板、看房車(chē)包裝2、輔銷道具制作：2.1、電子樓書(shū)現(xiàn)場(chǎng)演示2.2、模型、沙盤(pán)展示2.3、樓書(shū)、單頁(yè)、折頁(yè)、手提袋的制作2.4、禮品、紀(jì)念品的制作3、階段性營(yíng)銷活動(dòng)：3.1、前期客戶醞釀3.2、招商活動(dòng)3.3、節(jié)假日活動(dòng)3.4、開(kāi)工典禮3.5、開(kāi)盤(pán)典禮3.6、封頂?shù)涠Y3.7、竣工典禮3.8、開(kāi)業(yè)典禮4、階段性主要電視媒體投放；5、階段性主要報(bào)紙媒體投放；三、媒體組合及費(fèi)用分配媒 體金 額比例長(zhǎng)效媒體推廣75.5萬(wàn)34%輔銷道具制作44萬(wàn)20%營(yíng)銷活動(dòng)28.5萬(wàn)13%電視20萬(wàn)9%報(bào)紙40萬(wàn)18%其它16萬(wàn)7%總計(jì)224萬(wàn)100%四、媒

60、體預(yù)算名細(xì)1、長(zhǎng)效媒體（含售樓處）項(xiàng) 目數(shù) 量單價(jià)總價(jià)（元）比例發(fā)布時(shí)間售樓處租賃與包裝現(xiàn)場(chǎng)300(包裝)25萬(wàn)33%張店100(租賃包裝)8萬(wàn)11%工地圍墻廣告(噴繪)2m200m=4002萬(wàn)3%工地戶外看板4m10m10塊=4008萬(wàn)11%戶外POP看板（高炮）2個(gè)20萬(wàn)26%車(chē)體廣告20輛3000/輛6萬(wàn)8%刀旗廣告200個(gè)300/個(gè)6萬(wàn)8%看房車(chē)包裝1個(gè)50000.5萬(wàn)1%合計(jì)75.5萬(wàn)100%所占比例圖2、輔銷道具項(xiàng) 目數(shù) 量單 價(jià)（元）總價(jià)（元）比例完成時(shí)間電子樓書(shū)設(shè)計(jì)14萬(wàn)32%電子樓書(shū)光盤(pán)制作3000張1萬(wàn)2%模型、沙盤(pán)2個(gè)3m4m￥215萬(wàn)34%樓書(shū)2萬(wàn)份3元6萬(wàn)14%單頁(yè)、