關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探討(共8頁(yè))

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探討土地增值稅作為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)重要稅種，一方面為提高國(guó)家財(cái)政收入起著重要作用，另一方面也制約著房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃(chuhu)的重點(diǎn).運(yùn)用具體案例對(duì)土地增值稅納稅籌劃的一般方法進(jìn)行了探討，期望能為土地增值稅納稅籌劃的實(shí)務(wù)工作者提供參考或借鑒.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅(n shu)籌劃中圖分類(lèi)號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2015）24-0250-03作者簡(jiǎn)介：胡成玉（1966-），男，湖北天門(mén)人，湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院高級(jí)會(huì)計(jì)師，管理學(xué)碩士，研究(ynji)方向：納稅籌劃

2、;袁彩鵬，女，湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院(xuyun)商學(xué)院會(huì)計(jì)系 HYPERLINK /kuaijixuebiyelunwen/ 會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)生(xu sheng).1通過(guò)增加銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的方式進(jìn)行納稅籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在將房地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售的過(guò)程中，根據(jù)當(dāng)時(shí)所處的市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)的具體情況，可能會(huì)涉及到單個(gè)或者多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，人們普遍認(rèn)為減少不必要的納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅收，增加納稅環(huán)節(jié)則會(huì)增加納稅金額，但是納稅環(huán)節(jié)的增減對(duì)于減輕稅收負(fù)擔(dān)的作用并不是一成不變的，某些時(shí)候增加納稅環(huán)節(jié)不一定會(huì)增加稅收，相反適當(dāng)增加納稅環(huán)節(jié)也能夠起到減輕稅負(fù)的作用，其中的原因是通過(guò)增加銷(xiāo)售環(huán)節(jié)可以降低增值額，從而降低增值率，這樣就可以享受到

3、起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠，另外增加銷(xiāo)售環(huán)節(jié)還可能會(huì)增加一些稅前扣除項(xiàng)目，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的.例1新城地產(chǎn)股份有限公司下屬的一個(gè)控股子公司萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司，為了擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，欲購(gòu)建一棟辦公大樓，該公司于2009年3月28日以2000萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)置了一棟辦公樓，2015年8月，由于該公司資金出現(xiàn)問(wèn)題，萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司決定以4000萬(wàn)元的價(jià)格將這棟大樓出售給A公司，下面對(duì)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算（城市維護(hù)建設(shè)稅為7%， HYPERLINK /jiaoyu/ 教育費(fèi)附加稅率為3%，不考慮其他費(fèi)用）.根據(jù)財(cái)稅200316號(hào)文件的規(guī)定，從2003年1月1日起，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或者轉(zhuǎn)讓(zhunrng

4、)其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或者受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)的購(gòu)置或者受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅.則：萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司應(yīng)繳土地增值稅計(jì)算(j sun)過(guò)程如下：(1)應(yīng)繳納(jion)營(yíng)業(yè)稅=(4000-2000)5%=100萬(wàn)元；(2)應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)=100(7%+3%)=10萬(wàn)元；(3)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+100+10=2110萬(wàn)元；(4)增值率=(4000-2110)2110100%=8957%.增值率大于50%而小于100%，根據(jù)稅法(shu f)的規(guī)定適用于40%稅率和5%的速算扣除率.則：(5)該公司(n s)應(yīng)繳納的土地增值稅=

5、(4000-2110)40%-21105%=650。5萬(wàn)元.由于(yuy)土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率，即增值率越高，適用的稅率也越高.若能降低土地增值稅稅率，就有可能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的.所以，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)而言，適當(dāng)增加運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，降低增值率及適用稅率是能夠減輕土地增值稅稅負(fù)的有效途徑.例2承上例，若萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司可以將該棟辦公樓先通過(guò)新城地產(chǎn)股份有限公司的另一家子公司B公司做一個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，然后再以協(xié)議價(jià)格將其銷(xiāo)售給A公司.其具體步驟分為以下兩個(gè)環(huán)節(jié)：（1）首先以3000萬(wàn)元的價(jià)格將辦公樓銷(xiāo)售給B公司，在此環(huán)節(jié)需繳納的相關(guān)稅費(fèi)為：應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅=(3000-2000)5%=50萬(wàn)元

6、；應(yīng)繳納的城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)=50（7%+3%）=5萬(wàn)元；此環(huán)節(jié)允許扣除項(xiàng)目(xingm)金額合計(jì)=2000+50+5=2055萬(wàn)元；增值率=(3000-2055)2055100%=4599%；此環(huán)節(jié)應(yīng)繳納(jion)的土地增值稅=(3000-2055)30%=283。5萬(wàn)元.（2）然后再由B公司(n s)以4000萬(wàn)元的價(jià)格將此辦公樓出售給A公司，則此環(huán)節(jié)需繳納的相關(guān)稅費(fèi)為：應(yīng)繳納轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅=(4000-3000)5%=50萬(wàn)元；應(yīng)繳納的城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)=50（7%+3%）=5萬(wàn)元；此環(huán)節(jié)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3000+50+5=3055萬(wàn)元；增值率=(4000-3055)3

7、055100%=3093%；此環(huán)節(jié)應(yīng)繳納土地增值稅=(4000-3055)30%=283。5萬(wàn)元.（3）匯總上述兩個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)(xinggun)稅費(fèi)如下：應(yīng)繳納(jion)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅為=50+50=100萬(wàn)元；應(yīng)繳的城建稅、教育費(fèi)附加(fji)合計(jì)=5+5=10萬(wàn)元；兩環(huán)節(jié)實(shí)際繳納的土地增值稅合計(jì)=283。5+283。5=567萬(wàn)元.通過(guò)上面的計(jì)算和分析不難得出，雖然萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司通過(guò)納稅籌劃增加了一道納稅環(huán)節(jié)，但是并沒(méi)有增加銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加的稅收負(fù)擔(dān)，因?yàn)樵摴炯{稅籌劃前后營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加的總額均是110萬(wàn)元.但是，土地增值稅的稅負(fù)卻明顯降低，

8、相比籌劃前而言籌劃后土地增值稅的稅負(fù)下降了83。5萬(wàn)元（650。5-567）.一般地，增加納稅環(huán)節(jié)可能會(huì)增加納稅的負(fù)擔(dān)，而減少納稅環(huán)節(jié)則可能會(huì)減少納稅負(fù)擔(dān).盡管減少不必要的納稅環(huán)節(jié)是進(jìn)行納稅籌劃的基本方法之一.但是納稅籌劃總是在一定政策條件下所進(jìn)行的結(jié)果，到底是減少納稅環(huán)節(jié)，還是增加納稅環(huán)節(jié)，這就要看納稅籌劃時(shí)所處的政策環(huán)境了.2通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷(xiāo)售總量，而且還可以影響到房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅的納稅金額.由于土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用來(lái)出售，當(dāng)增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，可

9、以免征土地增值稅；而當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20時(shí)，則應(yīng)對(duì)其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅，所以(suy)房地產(chǎn)企業(yè)在制定商品房銷(xiāo)售價(jià)格的時(shí)候，必須考慮到房?jī)r(jià)提高的金額與喪失優(yōu)惠資格而增加的稅負(fù)之間的差額，也就是必須慎重考慮增值額增加所帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，準(zhǔn)確制定房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，把握好上漲的幅度和界限，防止增值率稍高于起征點(diǎn)所帶來(lái)的損失，確保價(jià)格提高所帶來(lái)的收益足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來(lái)的稅收負(fù)擔(dān)的增加.在制定商品房?jī)r(jià)格時(shí)仔細(xì)測(cè)算利潤(rùn)率，并結(jié)合市場(chǎng)的承受能力，再?zèng)Q定是否提價(jià)，確保企業(yè)的利益最大化.例3宏發(fā)房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)一棟普通住宅樓，占地總面積13000平方米，設(shè)每平方米平均售價(jià)2000元，那么總銷(xiāo)售收入為2600萬(wàn)元.與其收入有關(guān)的支出項(xiàng)目有：利息支出100萬(wàn)元，且不能提供銀行等機(jī)構(gòu)的借款額度證明；土地出讓金334萬(wàn)元；房屋開(kāi)發(fā)成本1200萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅7，教育費(fèi)附加稅率為3；當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許(ynx)扣除比例為10.該公司土地增值稅納稅籌劃前，開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)納土地增值稅和獲得稅前利潤(rùn)(lrn)的計(jì)算如下：(1)計(jì)算允許扣除(kuch)項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付(zhf)的金額=334萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=1200萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容總結(jié)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增