某工程XXXX年度營銷方案

1、某工程XXXX年度營銷方案2022/7/25目標任務整體營銷思路營銷策略執(zhí)行細節(jié)目錄2022/7/25目標任務總共剩余房源360套（不含車位）其中公寓320套，商鋪40套。公寓中A棟產(chǎn)權酒店8套，精裝公寓136套，B棟loft120套，C棟精裝部分44套，毛坯部分12套。4月9日數(shù)據(jù)樓棟產(chǎn)品全部貨量已售貨量未售貨量備注套數(shù) 面積 套數(shù)面積 套數(shù)面積A棟產(chǎn)權酒店208 11627 196 112198408 3、17-31層精裝公寓169 9565 331513 136 80524-16層棟底商12 2335 10 2258 2 78 B棟毛坯143 8942 231414 120 7528棟底

2、商16 1336 0 0 16 1336 C棟精裝部分130 7787 865256 44 25312-11層毛坯部分169 10054 157 9479 12 446 12-24層棟底商12 585 0 0 10585 獨立商業(yè)獨立商業(yè)28 2116 0 0 28 2116 車位車位（個）443 0 254 189個不可售合計887 54348 482 19641 360 23080不含車位2022/7/25各月任務分解每月任務分解（280套）4月5月6月7月8月9月10月11月12月A棟71520253010855B棟6555515221818C棟1255555522合計252530354

3、040352525以上任務為按照合同約定的套數(shù)方案計算。月份4月5月6月7月8月9月10月11月12月套數(shù)253035354540353025每月任務分解（300套）月份4月5月6月7月8月9月10月11月12月套數(shù)253040405040403025每月任務分解（320套）2022/7/25整體營銷思路解決精裝公寓投資回報問題解決Loft用途的問題前提通過前期客戶分析，我們面臨的核心問題：客戶買公寓干什么？引進眾籌型酒店運營平臺提升附加值，打造青年型社區(qū)2022/7/25什么是眾籌型酒店？酒店眾籌發(fā)起人以品牌、籌資、管理運營入股，占比20%，剩余80%的項目股權面向社會公開眾籌。西藏善行客投

4、資有限公司“隱園”股權構成比特城邦青年旅舍峨眉山店收益10%三亞雅墨半島酒店收益15%2022/7/25眾籌渠道眾籌平臺眾多，眾籌家、人人天使、眾籌網(wǎng)、蘇寧眾籌、京東金融等。眾籌酒店項目眾多，成功率很高。2022/7/25我們需要做什么？龍祺資源保利項目組眾籌酒店品牌發(fā)起眾籌向客戶推介實現(xiàn)銷售接洽考察、選址酒店運營實現(xiàn)收益線下溝通解決收益眾籌酒店，直接跟客戶溝通租金收益，跟收益年限問題，保利集團不參與其中，不負連帶責任。Loft定位另做專題討論，此處不討論2022/7/25營銷策略PART 1：提升產(chǎn)品競爭力提升項目展示形象提升項目軟性服務PART 2：渠道精細化拓客立體化外展/團購老帶新跨界

5、拓客PART 3：活動引導策略主題活動暖場活動強化自媒體 本案是現(xiàn)房，導致昭示性有所欠缺，部分客戶以為本案已經(jīng)售完，建議制作更為大氣、醒目的精神堡壘。 強烈建議強化售樓部外圍燈光照明系統(tǒng)，避免天黑之后售樓部周圍一片漆黑的現(xiàn)狀，建議設置燈光導視帶，盡可能引導客戶到達售樓部看房。售樓部外框LED屏幕：成交業(yè)主生日及祝福；銷售成果信息；天氣預報及房產(chǎn)新聞； 針對存貨較多的loft房源，增設樣板間，以提升客戶的現(xiàn)場體驗寧湖岸道旗 寧湖是本案的一大賣點，可以充分利用這一資源提升項目展示形象入口處精神堡壘項目夜間亮化工程售樓部LEDLoft樣板房提升項目軟性服務置業(yè)顧問形象：1、形象、禮儀和流程的標準化和

6、優(yōu)化； 2、專業(yè)技能的高標準化；物業(yè)服務形象：1、停車專員服務提升； 2、門僮服務12人人都是媒體 客立方3000經(jīng)紀人都是我們的媒體強化自媒體龍祺3000人中介平臺，分布于昆明、大理、武定等地，每人按200個好友計算，每周3次推送項目信息，按瀏覽率50%計算，項目每月曝光360萬次。自媒體推廣計劃組建自媒體團隊，專門負責項目微信朋友圈及項目公眾號推廣，團隊由策劃、文案、設計組成；每周一制定自媒體推廣計劃，計劃分為創(chuàng)意微信圖片和公眾號推廣文章兩部分；考慮到朋友圈審美周期，每周發(fā)3次創(chuàng)意微信圖片，2次公眾號文章；創(chuàng)意微信內(nèi)容為周二項目信息，周五項目信息，周日心靈雞湯；公眾號內(nèi)容：周三項目推介，周

7、六活動信息。拓客“立體化”全民經(jīng)紀人職業(yè)化與專業(yè)化正統(tǒng)軍與地方軍全民經(jīng)紀人：依托于龍祺客立方3000人全名人平臺，通過凡是業(yè)主帶客上門均有獎勵的方式，實現(xiàn)最大化的經(jīng)紀人合力；資料互享：通過在“保利會”，其他區(qū)域客戶資料共享，實現(xiàn)銷使跨區(qū)拓客統(tǒng)一形象：統(tǒng)一制服統(tǒng)一裝束，打造具有鮮明標識的漢陽國際銷使團隊；統(tǒng)一培訓：銷使與職業(yè)顧問“一對一”相互監(jiān)督、相互溝通，實現(xiàn)銷使團隊成員高度專業(yè)化；統(tǒng)一管理：強化銷使團隊內(nèi)部管理，設置嚴厲的管理與處罰制度，確保銷使團隊工作能力正規(guī)軍：通過商圈守點、售樓部攔截等方式帶客上門。地方軍：依托于外展點，招聘本區(qū)域內(nèi)人士深入各大社區(qū)、拆遷區(qū)域等進行定點拓客分待遇：地方軍

8、拓客專員不享有底薪僅拿提成，如每帶客成交提成500元，待遇將不比銷使低1、拓客策略2、編制詳細客戶地圖3、人脈資源拓展根據(jù)寧湖壹號產(chǎn)品類型,鎖定目標客戶群所在區(qū)域為本市市區(qū)及昆明，而本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶也為下一步重點拓展區(qū)域。以項目為中心，在商業(yè)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)域，布局外展點，以外展點為中心，覆蓋全部人群，通過陌拜、一對一拓客、看房車收客。具體到本市區(qū)中心區(qū)，寧湖區(qū)及溫泉鎮(zhèn)的每個行業(yè)及每個小區(qū)，具體數(shù)量、位置、規(guī)模等信息，拓客計劃方可準確開展。對于行業(yè)，尋找到最容易接觸有錢人的人和渠道清晰了解渠道的種類、數(shù)量！小區(qū)則是進行黃金業(yè)主拜訪、開展高密度圈層活動、整合編外經(jīng)紀人渠道轉介客戶、深挖地緣性高端社區(qū)業(yè)

9、主拓客“立體化”商業(yè)配套金方購物中心、家樂福住宅興屯小區(qū)、金色半島、文苑雅居、盛世錦院、欣和雅苑、柳樹花園、富華佳園教育配套昆明工業(yè)職業(yè)技術學院、云南技師學院、本市中學、本市實驗學校主題公園百花公園、東湖公園休閑廣場金方商業(yè)廣場、金色時代廣場醫(yī)療鑫湖醫(yī)院、中醫(yī)院、鼎立醫(yī)院、滇大醫(yī)院汽車站本市客運站、八街客運站酒店彩云酒店、半島酒店建材市場得勝家居建材市場村委會八街街道辦事處、連然街道辦事處、草鋪村委會、小石橋村委會等企業(yè)昆鋼2022/7/25團隊激勵機制末位下鄉(xiāng)每周對各小組進行考核，排名末位小組必須下鄉(xiāng)拓展一周。內(nèi)場人員，連續(xù)兩周排名末位，則要進入外場拓客持證上崗每周對各小組及個人進行四項數(shù)據(jù)

10、統(tǒng)計考核排名，根據(jù)排名與項目駐場需求分配一定比例的駐場名額，內(nèi)場人員“駐場工作證”團隊戰(zhàn)書每周各小組組長必須報各組目標，確定目標后各小組均可向其余小組下達戰(zhàn)書（不論所報目標高低），一組最多可同時向三個小組下達戰(zhàn)書，戰(zhàn)敗組需接受勝利組的要求百團大戰(zhàn)以每個政府部門、企業(yè)單位（如銀行、學校、醫(yī)院、通訊等）、大型商家形成各個獨立團，每個團都有相應的銷售人員跟進；如負責相應團的銷售人員無法在規(guī)定的時間內(nèi)完成任務的，即管理層有權重新安排該團的跟進人。資源掠奪根據(jù)各小組上交的統(tǒng)計表，進行統(tǒng)計，每周公布一次商家名稱及維護時間，若有超過一個月小組沒有進行維護的商家，則其余小組可申請掠奪該商家資源進行跟進。優(yōu)勝劣

11、汰通過團隊與個人間的績效競爭，激勵優(yōu)秀銷售團隊及個人提升銷售業(yè)績，對于業(yè)績連續(xù)三個月排名后10%的銷售人員則進行淘汰。本案團隊分為內(nèi)場和外場，在加強外場的考核與管理的過程中，通過競爭內(nèi)場崗位的形式，激發(fā)內(nèi)外場的活力，形成內(nèi)外合力，共同完成目標任務?？己藰藴蕿橛行Э蛻?、植入展點、合作商家、線下經(jīng)紀人進行統(tǒng)計排名老帶新-新新相傳權益“明碼標價”：“老帶新”獎勵梯級分明，但容易實現(xiàn)；渠道“多種發(fā)聲”：業(yè)主QQ群、工地開放日等多種形式，提升老帶新活動宣傳力度和持續(xù)性；實現(xiàn)“糧草先行”：及時兌現(xiàn)準時交付，避免客戶對老帶新實現(xiàn)可能性的懷疑；方式“主題感恩”：周期降低，刺激感強烈，按月或季度實行；2022/

12、7/25【巡展方式】：定崗服務 流線引導 全場協(xié)調(diào)準備工作：設置展點之前，拓客經(jīng)理與各村委會溝通協(xié)調(diào)站點場地事宜，確定展點具體位置。所需物料：戶外遮陽篷 談判桌（2張）條桌（帶條幅2張） 椅子 展架 （活動信息+物業(yè)簡介） 海報 茶歇 禮品 看房車 客戶調(diào)查表 客戶登記表等人員安排：每個展點置業(yè)顧問2人 拓展小組1組 物業(yè)服務2人 拓展流程：陌拜引導溝通看房填寫調(diào)查表贈送伴手禮有意向至展點看房車有、無意向無意向拓客專員拓客專員置業(yè)顧問、物業(yè)拓客專員拓客專員置業(yè)顧問、物業(yè)置業(yè)顧問、物業(yè)外展點深度挖掘團購持續(xù)進行精細化：大客戶分級，精力時間合理分配長態(tài)化：項目信息、節(jié)點和進度的及時披露，客戶疑惑及

13、時解答；標準化：對于同樣能級大客戶標準動作進行拓展分類A：多次帶訪B：網(wǎng)絡活躍客戶C：大客戶單位D：其他活躍客戶節(jié)假日問候積分換禮品活動提前通知答謝宴高端專題活動專屬禮品贈送親，請吃切糕生日必備軟件生日通2022/7/25團購持續(xù)進行眾籌酒店資源團購由龍祺團隊牽頭，洽談眾籌酒店資源，依托保利昆明展廳，挖掘其背后龐大的客戶資源。通過眾籌酒店的考察，落戶，引進這批客戶，以團購優(yōu)惠價集中出貨。接洽眾籌酒店酒店考察、落戶本案引進酒店客戶資源客戶考察，達成團購龍祺團隊整合資源保利項目組跨界拓客銀行跨界（邏輯：所有人都和銀行發(fā)生關系）：1、銀行客戶聯(lián)名禮品贈送+聯(lián)誼活動贊助2、銀行l(wèi)ed屏廣告+網(wǎng)點資料架

14、3、建立銀行經(jīng)理轉介機制及獎勵制度二手房跨界（邏輯：目前看二手房的人是真實剛需） ：1、建立二手房轉介機制及獎勵制度2、二手房業(yè)主資產(chǎn)重組（收舊房放款新房優(yōu)惠）3、二手房門店展架+推薦欄草鋪回遷戶行銷地圖（邏輯：拆遷戶有錢且有需求）：1、回遷戶村民聯(lián)誼宴或演出2、草鋪各拆遷村委會短期臨時外展點3、草鋪13個村專場看房組織+定向直投大客戶行銷：1、擴大大客戶單位數(shù)量+關鍵人獎勵制度2、大客戶單位聯(lián)誼+專場推介3、昆鋼設置展點推介+本市中學專場推介+醫(yī)院聯(lián)合推介必須堅決地走出去！主題活動5個“主流文化盛宴”活動主題多維度聚攏人氣時間：4月-5月主題：健身達人形式：現(xiàn)場活動廣場舉行瑜伽等時間：6月-

15、7月主題：廣場舞形式：廣場舞大賽時間：8月-9月主題：夜場達人形式：夜間舉行老業(yè)主聚會時間：10月-11月主題：相親達人形式：大型相親活動時間：12月主題：休閑達人形式：圣誕、元旦節(jié)日主題暖場活動每周暖場，客戶邀約口徑，提升來訪，銷售氛圍提升，項目形象價值點傳遞復活節(jié)雞蛋彩繪仲夏納涼瑜伽體驗搶錢機水果派對手工藝DIY插花4月6月9月10月5月供貨節(jié)點利好節(jié)點7月8月12月11月2016年度節(jié)點鋪排大表A#B#C#主推A#C#，附帶B#主推B#附帶A#C#剩余房源 回遷戶首批選房眾籌酒店進駐青春社區(qū)、全新loft 面市龍祺動作展點、拓客接洽眾籌酒店、昆鋼團購、客立方、拓客、展點團購（企事業(yè)單位、

16、三人團）、客立方、拓客、展點投資養(yǎng)老讀書一步到位健身達人 廣場舞大賽相親大會營銷活動線上推廣線下推廣銷售物料經(jīng)紀人招募夢想實現(xiàn)大禮包青年投資理財計劃首家眾籌酒店落戶本市我的夢想不一樣loft樣板房開放我的地盤2萬元做房東軟陶DIY回遷戶物料投資收益計劃新形象手冊、寧湖壹號生活手冊去年憧憬，今年現(xiàn)實，實景可見昆鋼團購 業(yè)主權益體驗季 夜場達人 國慶嘉年華圣誕嘉年華1、展點+一對一拓客區(qū)域：草鋪村、小石橋、白土村等區(qū)域所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 人員：10人，2人一組劃定區(qū)域 針對目標：回遷戶2、競品攔截區(qū)域：金色理想、金色螳川商貿(mào)城、伊皇晶座、首領公館等競品

17、攔截人員：10人，2人一組劃定區(qū)域 針對目標：競品來訪客戶攔截、留電，直擊競品意向客戶3、銷售現(xiàn)場活動主題：軟陶DIY 人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現(xiàn)場包裝布置、禮品、飲食等4、回遷戶2萬元做房東（本月拓展客戶上訪120批，完成成交25套）2022/7/254月份執(zhí)行細節(jié)1、展點+一對一拓客區(qū)域：草鋪、溫泉鎮(zhèn)、縣街街道辦所屬區(qū)域人員：10人，2人一組劃定區(qū)域 所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 針對目標：草鋪針對回遷戶，其他區(qū)域針對行人、沿街店鋪、小區(qū)住戶、車輛、企事業(yè)單位、政府機關部門進行地毯式搜索宣傳、拓展圈層2、昆鋼團購地點： 昆鋼廠區(qū) 所需物

18、料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 人員：拓客專員4人，置業(yè)顧問2人，現(xiàn)場推介時間：5月1日-5月20日3、銷售現(xiàn)場活動主題：搶錢機人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現(xiàn)場包裝布置、禮品、飲食等4、昆鋼團購簽約、眾籌酒店接洽（本月拓展客戶上訪150批，完成成交保底30套，卓越40套）2022/7/255月份執(zhí)行細節(jié)1、展點+一對一拓客區(qū)域：草鋪、八街鎮(zhèn)；金方街道辦所屬區(qū)域 人員：10人，2人一組劃定區(qū)域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區(qū)住戶、車輛、企事業(yè)單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個

19、地點4天，輪流循環(huán)2、龍祺團隊酒店洽談人員：龍祺團隊資源針對目標：花間堂、27度花漾主題客棧等眾籌酒店 3、銷售現(xiàn)場活動主題：瑜伽生活體驗活動 人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現(xiàn)場包裝布置、禮品、飲食等 4、兒童藝術匯演活動（本月拓展客戶上訪200批，完成成交保底30套，卓越40套）2022/7/256月份執(zhí)行細節(jié)1、展點+一對一拓客區(qū)域：太平鎮(zhèn)所屬區(qū)域 、興屯小區(qū)、金色半島、文苑雅居、盛世錦院、欣和雅苑、柳樹花園、富華佳園 等小區(qū)人員：10人，2人一組劃定區(qū)域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區(qū)住戶、車輛、企事業(yè)單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張

20、、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環(huán)2、眾籌酒店資源團購人員：龍祺團隊資源針對目標：眾籌酒店背后的客戶資源 3、銷售現(xiàn)場活動主題：廣場舞大賽人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現(xiàn)場包裝布置、禮品、飲食等 4、眾籌酒店入駐（本月拓展客戶上訪200批，完成成交保底30套，卓越40套）2022/7/257月份執(zhí)行細節(jié)1、展點+一對一拓客區(qū)域：青龍鎮(zhèn)、連然街道辦所屬區(qū)域 、金方商業(yè)廣場、金色時代廣場 、百花公園、東湖公園 等區(qū)域人員：10人，2人一組劃定區(qū)域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區(qū)住戶、車輛、企事業(yè)單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌

21、子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環(huán)2、客立方資源三人成團區(qū)域：昆明、外省客戶人員：龍祺客立方團隊針對目標：客立方3000全民經(jīng)紀人推薦的客戶，定向組建三人成團團購活動 3、銷售現(xiàn)場活動主題：夜場達人人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現(xiàn)場包裝布置、禮品、飲食等 4、 項目知識競答、砸金蛋活動（本月拓客上訪240批，完成成交保底40套，卓越50套）2022/7/258月份執(zhí)行細節(jié)1、展點+一對一拓客區(qū)域：金方、連然街道辦所屬區(qū)域 人員：10人，2人一組劃定區(qū)域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區(qū)住戶、車輛、企事業(yè)單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷

22、1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環(huán)2、教師團購月區(qū)域：昆明工業(yè)職業(yè)技術學院、云南技師學院、本市中學、本市實驗學校 等所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 人員：拓客專員4人，置業(yè)顧問2人，現(xiàn)場推介針對目標：針對學校教師，組建三人成團團購活動，持續(xù)整個9月份 3、銷售現(xiàn)場活動主題：中秋活動 人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現(xiàn)場包裝布置、禮品、飲食等 4、教師特惠活動（本月拓客上訪200批，完成成交40套，卓越50套）2022/7/259月份執(zhí)行細節(jié)1、展點+一對一拓客區(qū)域：溫泉鎮(zhèn)、祿脿鎮(zhèn)所屬區(qū)域 人員：10人，2

23、人一組劃定區(qū)域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區(qū)住戶、車輛、企事業(yè)單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環(huán)2、事業(yè)單位團購區(qū)域：鑫湖醫(yī)院、中醫(yī)院、鼎立醫(yī)院、滇大醫(yī)院 等區(qū)域所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 人員：拓客專員4人，置業(yè)顧問2人，現(xiàn)場推介時間：10月1日-10月20日 3、銷售現(xiàn)場活動主題：國慶7天樂活動人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現(xiàn)場包裝布置、禮品、飲食等 4、愛國宣傳、攝影展活動（本月拓客上訪240批，成交保底35套，卓越45套）2022/7/2510月份執(zhí)行細節(jié)1、展點+一對一拓客區(qū)域：八街鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)所有區(qū)域 人員：10人，2人一組劃定區(qū)域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區(qū)住戶、車輛、企事業(yè)單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環(huán)2、商業(yè)中心拓客區(qū)域：金方商業(yè)廣場、金色時代廣場 、百花公園、東湖公園 等區(qū)域人員：10人，2人一組劃定區(qū)域 針對目標：行人、沿街