房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提升策略_secret

1、摘牌即開工，XX快開工3大寶典 “摘牌即開工”，這可以說是神一樣的開發(fā)速度，但XX卻做到了，那這背后到底有什么秘籍呢？我們今天就來了解一下，看XX是如何三管齊下，實(shí)現(xiàn)“摘牌即開工的”。一、組織分工：兵馬先行，提前組建前期工作小組，精心組織策劃在地產(chǎn)企業(yè)前期拓展時(shí)，往往是拓展部門唱獨(dú)角戲，從而導(dǎo)致后期投資與開發(fā)環(huán)節(jié)脫節(jié)。XX很清晰的看到了這一點(diǎn)，為推動(dòng)后續(xù)快速開發(fā)，組建多部門聯(lián)合的精干團(tuán)隊(duì)是第一要?jiǎng)?wù)。為此，XX要求，在區(qū)域有意向地塊后，就開始著手組建前期工作小組。特別是針對(duì)新項(xiàng)目，還要求由有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目總來出任新項(xiàng)目的項(xiàng)目總。前期工作小組一般是區(qū)域投資部或項(xiàng)目總牽頭，成員包含項(xiàng)目部及區(qū)域設(shè)計(jì)、營

2、銷、成本、財(cái)務(wù)、運(yùn)營等各職能專業(yè)人員，該小組主要工作就是深入現(xiàn)場，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行論證及編制各專業(yè)的前期工作計(jì)劃及安排，重點(diǎn)是圍繞如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目摘牌即開工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及第一時(shí)間提供綠化工作面等工作內(nèi)容展開。二、運(yùn)作策略：流程再造，三招贏在起跑線為實(shí)現(xiàn)“摘牌即開工”，XX針對(duì)現(xiàn)有開發(fā)模式和開發(fā)流程進(jìn)行了重構(gòu)，具體如下圖所示：從上圖可以看出，為實(shí)現(xiàn)“摘牌即開工”，XX針對(duì)前期設(shè)計(jì)、報(bào)建和招標(biāo)等開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行了流程再造，具體來說是三個(gè)方面：第一是改變關(guān)鍵線路，盡可能的將前期關(guān)鍵工作項(xiàng)前置和穿插進(jìn)行，盡可能地少占用項(xiàng)目正式開發(fā)關(guān)鍵線路時(shí)間，贏在起跑線；第二是縮短階段周期，通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、良好政府關(guān)系

3、及戰(zhàn)略供應(yīng)商合作等方式來縮短各環(huán)節(jié)工期；第三是簡化決策節(jié)點(diǎn)，權(quán)力下放，由集團(tuán)專業(yè)線把關(guān)，提升決策效率，防止后期反復(fù)。接下來我們就針對(duì)這三個(gè)方面來具體了解下：第一式：改變關(guān)鍵線路傳統(tǒng)的開發(fā)模式一般遵循“拿地-設(shè)計(jì)-招標(biāo)-施工”的正常流程，按照這樣的方式，“摘牌即開工”就是根本無法實(shí)現(xiàn)的空想而已。為此，XX針對(duì)關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行了前置和并行處理，使得“摘牌即開工”成為可能。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)前置在項(xiàng)目內(nèi)部立項(xiàng)后，XX即開始規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，為了保障設(shè)計(jì)工作又快又好的完成，XX要求采取如下做法：第一，需要項(xiàng)目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求及要點(diǎn)（要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)），保證不踩

4、政府紅線；第二，接下來由營銷、設(shè)計(jì)、成本及財(cái)務(wù)等多部門進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行，避免后期因方案修改影響進(jìn)度。第三，在規(guī)劃方案出來后，為防止拿地后受政府影響，從而導(dǎo)致方案出現(xiàn)大的調(diào)整和反復(fù)，影響報(bào)批報(bào)建及開工時(shí)間，XX要求在摘牌前就要提前預(yù)報(bào)方案，基本要能通過規(guī)劃部門預(yù)審批（主要地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同）。2、勘探先行進(jìn)場為盡快了解地質(zhì)情況，預(yù)判地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，為樁基選型確定前提條件，盡快開始基礎(chǔ)施工，XX特別重視前期勘探工作，為此，主要分成兩個(gè)步驟：第一步，先參考周邊地質(zhì)情況，來了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況。因此，需要盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供參考

5、，也為前期工程提供依據(jù)，這樣就可以有效提高設(shè)計(jì)和前期工程的進(jìn)度。第二步，提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報(bào)告。XX要求按先售樓部、后展示區(qū)、最后貨量區(qū)的原則完成地勘。在地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式，便于基礎(chǔ)施工，規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下直接詳勘。通過對(duì)目標(biāo)地塊的地質(zhì)報(bào)告進(jìn)行分析，將地質(zhì)勘查報(bào)告第一時(shí)間提供給予設(shè)計(jì)院出樁基圖，便于基礎(chǔ)施工。3、招標(biāo)前置為確保摘牌即開工，就需要提前把施工單位確定下來，為此，XX的做法是：首先，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，就開展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前置的工作包括：一是盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r(jià)格、購買當(dāng)?shù)氐亩~及材

6、料信息資料、了解項(xiàng)目現(xiàn)場的特殊情況；二是將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制；三是明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭議。其次，在條件允許的情況下，為保證順利開工，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)或其它基礎(chǔ)類型與總包工程招投標(biāo)分開進(jìn)行。再次，為保障展示區(qū)按時(shí)完工，為營銷創(chuàng)造蓄客條件，需要優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。4、報(bào)建前置為滿足合法施工要求，現(xiàn)場動(dòng)工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，為此，XX將報(bào)建分為兩大階段：第一階段：預(yù)報(bào)批階段XX要求，在新進(jìn)入城市時(shí)，首先要到政府各部門行政服務(wù)窗口，了解所有的報(bào)建報(bào)批驗(yàn)收流程，了解需要

7、提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切?zhǔn)備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，在土地立項(xiàng)10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報(bào)會(huì)，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好，一切能準(zhǔn)備的辦理國土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好。與此同時(shí)，提前通知施工單位準(zhǔn)備報(bào)建所需的配合資料并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。第二階段：正式提報(bào)階段在摘牌后，XX即馬上提交規(guī)劃報(bào)建文本，辦理四證，為此，XX做出了如下要求：首先，最理想的狀態(tài)是到摘牌當(dāng)天就可以馬上補(bǔ)齊剩下的文件辦理施工許可證。其次，如果達(dá)不到

8、理想目標(biāo)，則能后補(bǔ)的資料盡量跟政府協(xié)商，如立項(xiàng)、環(huán)評(píng)等等，或與建設(shè)部門商量好簽發(fā)預(yù)開工證的模式。再次，特殊情況下同政府溝通，單獨(dú)就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報(bào)建，確保摘牌后能夠達(dá)到基礎(chǔ)施工的“最低底線”。5、設(shè)計(jì)、報(bào)建、招標(biāo)多線條穿插在工作前置的同時(shí)，XX還針對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)從原來按部就班的方式改為多線條穿插進(jìn)行，最大限度的節(jié)省時(shí)間。比如規(guī)劃方案基本確定時(shí)，即同步展開樁基單位及總包招標(biāo)；在規(guī)劃方案確定后，展示區(qū)選址及方案即要馬上確定下來等等。如下圖示范區(qū)建設(shè)實(shí)例，XX為保障體驗(yàn)式營銷效果，促進(jìn)銷售，特別強(qiáng)調(diào)前期示范區(qū)的建設(shè)，從而為蓄客提供強(qiáng)大支持，因此，在主路徑大節(jié)點(diǎn)約束下，各專業(yè)線同步開展相關(guān)工作。第二式：縮短階

9、段周期除了優(yōu)化關(guān)鍵開發(fā)路徑以外，減少每個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作時(shí)間，也可以達(dá)到縮短工期的目的，為此，XX主要是從三個(gè)方面入手：1、處理好政府關(guān)系，縮短報(bào)建周期為達(dá)到快速開工的目的，在前期土地談判時(shí)，XX會(huì)充分借力打力，利用項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理。另外，如有條件還積極爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職項(xiàng)目，爭取報(bào)批報(bào)建綠色通道。2、嚴(yán)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化，縮短技術(shù)決策周期為縮短前期設(shè)計(jì)周期，XX要求項(xiàng)目嚴(yán)格采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式來操作。針對(duì)剛需及改善客戶，要求選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，區(qū)域范圍內(nèi)全面快速復(fù)制，特別是同一區(qū)域，如果客戶定位相同，必須選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，

10、在區(qū)域范圍內(nèi)快速復(fù)制，通過標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)周期平均縮短超過50%，如下圖所示：另外，為保障展示區(qū)盡早完工，要求展示區(qū)采用已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計(jì)、采購和招標(biāo)時(shí)間。3、發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴，縮短招標(biāo)時(shí)間優(yōu)秀的供應(yīng)商隊(duì)伍也是快開盤的必要條件，為節(jié)省招標(biāo)時(shí)間，XX針對(duì)新老項(xiàng)目都有特別的管理措施。對(duì)新項(xiàng)目，可考慮尋找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)、示范區(qū)，計(jì)價(jià)方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價(jià)格約定點(diǎn)數(shù)上浮。對(duì)舊項(xiàng)目、新地塊，若相近時(shí)間剛招過標(biāo)，則可以直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位。對(duì)使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價(jià)原則進(jìn)場施工。第三式：簡化決策節(jié)點(diǎn)除了

11、改變關(guān)鍵路徑及縮短關(guān)鍵工作項(xiàng)工期外，對(duì)于前期重要成果的決策確認(rèn)也是影響整體開發(fā)速度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，往往很多企業(yè)由于決策主體不明確，決策流程復(fù)雜，導(dǎo)致前期成果出現(xiàn)經(jīng)常性的反復(fù)，從而延誤開工進(jìn)度。為此，XX主要通過前期預(yù)備會(huì)議包的方式來進(jìn)行決策，優(yōu)化了決策方式，同時(shí)，為提升效率，大部分決策事項(xiàng)下放到集團(tuán)專業(yè)線和區(qū)域公司來進(jìn)行，保障了決策質(zhì)量和效率。如下圖所示：三、保障措施：標(biāo)準(zhǔn)化體系保駕護(hù)航為保障有序開工，XX形成了一整套的標(biāo)準(zhǔn)化體系來支撐，如下圖所示：當(dāng)然，標(biāo)準(zhǔn)化絕不是一蹴而就的，而是一項(xiàng)需要長期堅(jiān)持的系統(tǒng)工程，為此，XX重點(diǎn)開展了如下工作來保障標(biāo)準(zhǔn)化工作的持續(xù)開展：1、集團(tuán)總裁親自掛帥，擔(dān)任標(biāo)準(zhǔn)化小組組長XX明確規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)化領(lǐng)導(dǎo)小組由總裁親自掛帥，各中心負(fù)責(zé)人擔(dān)任組員，從權(quán)力上給予了標(biāo)準(zhǔn)化工作莫大的支持。2、寧掘一口井，不挖十個(gè)坑由于標(biāo)準(zhǔn)化體系整體非常龐雜，為了保障效果，XX并非采取全面鋪開面面俱到的方式，而是以點(diǎn)帶面，選一些課題重點(diǎn)研究；取得成果后，立即發(fā)布，并強(qiáng)力推行；及時(shí)檢驗(yàn)推行效果，激發(fā)公司全員的參與熱清。3、積累量變、力求質(zhì)變在各類技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到一定數(shù)量并成熟