科技園項目策劃招商策劃全案

1、中國傳媒大學國家大學科技園項目招商策劃全案目 錄第一部分 項目概況一、項目背景概況二、項目工程概況三、項目區(qū)位概況四、項目服務概況第二部分 項目的市場調研一、項目投資目標二、北京商務寫字樓調查分析三、北京商務寫字樓市場分析總結四、項目周邊競爭調查第三部分 項目的研判一、項目區(qū)域及個性研究二、本案的優(yōu)勢分析三、本案的劣勢分析四、本案的機會分析五、本案的威脅分析第四部分 項目的招商目標群定位一、項目招商目標要點分析二、項目招商目標群定位三、項目招商目標客戶的細分第五部分 項目招商租金定位一、項目組價調研分析二、項目招商的組價策劃三、其他設施招商定位第六部分 項目招商工作打算構思一、項目的 SWOT

2、分析總結二、項目招商的全案思路三、項目招商的“宣傳概念”提煉四、招商小組的組織框架形成五、項目招商的時期性工作構思六、項目廣告平面的設計工作七、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構思八、項目招商合作性推廣策劃九、招商廣告創(chuàng)意及訴求十、媒介的組合策略第七部分 項目的廣告推廣策略一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略二、廣告推廣原則三、項目招商建筑細節(jié)研究四、項目推廣傳播的內容五、推廣策略重要時期的劃分六、項目推廣的總策略第八部分 項目廣告推廣分解思路一、第一時期推廣思路二、第二時期推廣思路三、第三時期推廣思路四、第四時期推廣思路第九部分 媒介策略一、媒介策略打算二 、具體媒體的選擇和公布打算 第十部分 廣告預算一、廣告預算細分

3、二、本案宣傳推廣的廣告預算講明第十一部分 項目招商推廣講明一、招商工作安排二、項目開盤日的確定31三、策劃全案的講明第一部分 項目的概況一、項目背景概況2、中國傳媒大學及中國傳媒大學科技園項目的概況中國傳媒大學通過百余年的進展，已逐步進展成為我國重要的科學研究中心和高新技術輻射中心，形成了較強的基礎研究、應用研究和開發(fā)研究的能力。中國傳媒大學科研條件優(yōu)越，建有國家和省、部重點科技基地34個，科研機構190個；其中國家和省、部重點（專業(yè)）實驗室5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室9個。中國傳媒大學每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。中國傳媒大學科技園是經(jīng)國家科技部、教育部聯(lián)合

4、批準的首批22個國家級大學科技園之一，是北京市重點科技企業(yè)孵化器、北京市青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受北京國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。中國傳媒大學科技園的建設遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、以人為本、市場推動、堅持開放”的方針，堅持技術創(chuàng)新和科技成果轉化、高新技術企業(yè)孵化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術產(chǎn)業(yè)輻射的宗旨，打造一個實力雄厚、資源互動的中國傳媒大學科技企業(yè)商務服務體系。中國傳媒大學科技園以個性化空間設計、生態(tài)型環(huán)境操縱、充足服務設施配套、專業(yè)性協(xié)調治理等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是“天堂硅谷”商務服務的一顆燦爛明珠。二、項目工程概況1、整體設計概況：中國傳媒大學科技園項目建筑由1

5、1幢獨立樓宇組成，其中1#至9#樓為商務辦公區(qū)，10#樓和11#樓為后勤服務區(qū)；項目建設有2個獨立地下車庫和一個地上中心花園。整個園區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴謹”的風格；同時采納生態(tài)型花園布局、個性化單套設計、集群式商務治理等理念，實現(xiàn)商務的人性化和舒適化，為工作和生活提供互動一體化服務、為創(chuàng)意革新提供一個靈感的自由。2、建筑概況：項目用地面積33968，總建筑面積53237.7，其中地上建筑面積47694.1，地下建筑面積5543.6，項目容積率1.4，綠地率35%。項目1號樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有2部OTS電梯；總建筑面積為17167.1

6、，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；主樓建筑面積11624.9，每層建筑面積為1298，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556，每層建筑面積大約850左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；地下車庫2803.6。一號樓建筑宏偉、設計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐企業(yè)的外在形象。項目的2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點部分，也是園區(qū)的特色部分。該部分總建筑面積25351.6平方米，分不設計有A1、A2、B1、B2、C1、C2六種戶型共80套可供選擇的個性化、孤套復式辦公空間，面積均在250380左右。項目的10號、11號樓在園區(qū)內靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719，

7、設計以生活配套服務功能為主。10、11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33；餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完全能夠滿足園區(qū)內企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務需求。項目還有面積6226.3的架空層和面積多達3500的中心花園，沿各主體建筑周圍都設有綠化帶；項目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達到“真正會呼吸的科技園”的生態(tài)型、SOHO創(chuàng)業(yè)空間效果。三、項目區(qū)位概況本項目位于長三角經(jīng)濟圈范圍內的北京市鈔票塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。該區(qū)塊是國家高新技術企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚攏了如UT斯達康、東方通信、中國傳媒大學中控、恒生電子、信雅達等眾多聞名高新企業(yè)；

8、本項目同時與北京國家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是北京國家級軟件、集成電路設計、通訊與動畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。本區(qū)塊與聞名的西湖風景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建設的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、鈔票江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷進展，依托新區(qū)生態(tài)型建設設計理念，本區(qū)塊將進展成為北京以后南岸EOD（生態(tài)商務區(qū)）經(jīng)濟圈和高新技術產(chǎn)業(yè)首領區(qū)。四、項目服務概況本項目本質屬于科技園項目，其以高新技術為主體，視制

9、造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務空間，制造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務、專業(yè)治理的附加價值。本項目的入駐企業(yè)首先能夠憑相應資格享受到國家關于高新區(qū)的優(yōu)惠政策，包括所得稅稅收、對外經(jīng)濟合作、設備折舊、對外進出口貿(mào)易及職工福利等多方面的實質性內容。其次確實是能夠國家、省、市有關部分對中國傳媒大學科技園出臺的專向扶持政策，包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、北京市科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術成果轉化風險投資及融資貸款擔保和高新企業(yè)人才股權稅收免征等內容。再次針對中國傳媒大學出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓舞措施。本項目本著進展成為個性化商務空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標積極

10、主動向入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質的服務。首先向入駐企業(yè)提供基礎性的服務，包括辦公場所的提供、通訊網(wǎng)絡接入治理服務、共享商務設施租賃服務、職工生活后勤服務等諸多方面的商業(yè)房產(chǎn)的基礎性內容。其次提供高新企業(yè)的代理服務，包括有高新企業(yè)認定審核、企業(yè)項目治理、知識產(chǎn)權愛護等多類型的代理工作，進行集中政府公關，節(jié)約入駐企業(yè)的交際成本。再次確實是為進展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務，包括有投資規(guī)劃、資金治理、法律顧問、市場調研和產(chǎn)品拓展等高附加值的商務服務體系。同時還能夠依托中國傳媒大學的科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進，并為企業(yè)的人力資源治理工作提供咨詢和集中治理的服務。最后園區(qū)還能夠通過園區(qū)

11、內部及中國傳媒大學科技園體系為在園企業(yè)提供技術交流、產(chǎn)權交易、經(jīng)濟合作、資源內部利用等技術性服務。第二部分 項目的市場調查一、項目的投資目標本項目是中恒世紀公司按照資源合理利用和技術產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進行的工業(yè)地產(chǎn)投資項目；通過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)差不多成為了中國傳媒大學科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向進展。項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務配套服務為目標，通過尊貴的、個性化的建筑藝術和優(yōu)質的配套服務，以倡導休閑商務為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務增值服務；本項目的投資目標除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項目的招商目標和效益。二、北京商務寫字樓調查分析

12、隨著北京經(jīng)濟的經(jīng)濟起飛，北京住宅房產(chǎn)逐漸進入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強力調控下，北京寫字樓市場正逐步取代北京住宅市場進入進展商的視線；只是北京寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認可；而且更多的商務寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強調商務的豪華概念。2004年北京前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于北京主城區(qū)，維持固定高級地段供應水平；從地域分布來看，北京寫字樓區(qū)集中化已特不明顯。由2005年到2007年三年內，已有及將有超過200萬平方米以上的新寫字樓入市，可能將會超越之前十年新盤上市的總和；其中CBD鈔票江新城將占大量，該區(qū)由03、04兩年間共推出11幅用地，

13、合計376畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到在120-150萬平方米。而2005年將是北京各寫字樓進入新一輪供應期，競爭將日益激烈。從目前北京商務寫字樓市場的大局來看，要緊劃分為七大商務區(qū)，還有各零星分布的商務性寫字樓。1、武林商務區(qū)北京武林商務區(qū)是依據(jù)北京武林商圈孕育而生的歷史性商務區(qū)，也是北京市中心CBD規(guī)劃核心。由于該區(qū)塊內分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務區(qū)域轉換。據(jù)咨詢調查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)特不重視自身形象

14、，講究品味與檔次。目前該區(qū)域較新樓盤供應量在47萬平方米左右，均價在12800元/平方米左右。區(qū)塊參考日租金為2-4元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內有云天財寶中心、海華廣場、華源進展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的阻礙，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起，形成新武林商務區(qū)。新武林商務區(qū)增加美達麗陽國際、紅石中央大廈、越都商務大廈、野風現(xiàn)代領地LOFT、華龍商務大廈、迪尚商務中心等寫字樓項目。2、慶春路商務區(qū)慶春路商務區(qū)是北京現(xiàn)在寫字樓最密集分布的區(qū)域，號稱北京成熟的市中心CBD區(qū)塊中的金融街。該區(qū)塊歷來確實是北京商務寫字樓的亮點，商務氛圍較濃厚，金融網(wǎng)點遍布整條大

15、街，超市、醫(yī)院、電信服務都特不方便，是北京傳統(tǒng)商務的發(fā)源地。據(jù)咨詢調查，目前該區(qū)域商務寫字樓的需求空間專門大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務性行業(yè)。區(qū)塊內較新樓盤供應量在35萬平方米左右，價格在8500元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金為2.6-4元/平方米。東清大廈、濱江新都市廣場、金都杰地大廈、中豪鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務大廈、廣利大廈等項目分布其中。政府關于解放路延伸段工程，更是進一步刺激了該區(qū)域內的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。3、城站商務區(qū)城站商務區(qū)歷史事實上也專門悠久；北京商務寫字樓的進展歷史中一直就有著城站的身影，然而該區(qū)塊商務氛圍一直倍受冷遇；隨著北

16、京新客站的投入使用、西湖南線改造工程完成、西湖大道商機漸濃等因素，城站商圈已具備中高檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、完備的商務配套大大提升了城站的商務接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域。城站寫字樓入住內外貿(mào)企業(yè)較多。據(jù)咨詢調查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應量在24萬平方米左右，價格在8000元-1.4萬元/平方米不等。區(qū)塊參考日租金為2-5元/平方米。香榭商務大廈、偉星東河世紀大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復大廈、利群大廈等商務寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。配合西湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務區(qū)逐步向“景觀商務”、“人文商務”、“綠色環(huán)保商務”等概念性商務區(qū)進展。

17、4、文教商務區(qū)文教商務區(qū)要緊是隨著高新區(qū)的設立和開發(fā)孕育而生的新商務區(qū)，隨著文三路電子街規(guī)劃的確立、文教區(qū)高校搬遷的落實，文教商務區(qū)的商務寫字樓供應逐漸增加；并逐步成為北京電子產(chǎn)品銷售、IT行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚攏地；該區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設施完善。據(jù)咨詢調查，目前該區(qū)域要緊以IT企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是北京寫字樓中出租率較高的區(qū)域。該區(qū)域較新樓盤供應量在10萬平方米左右，價格在10000元/平方米左右。區(qū)塊參考日租金為1.5-3元/平方米。華都蘭庭國際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項目分布其中。由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較

18、陳舊，交通屬于北京最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務進展受到一定的限制。5、黃龍商務區(qū)從98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，北京黃龍商圈確實是北京向國際開放的窗口，它從來就代表著北京經(jīng)濟中最具生命力的那一部分，北京商務文化正是從那個地點更為外界所認同。在那個地點你能夠看到北京市內金融投資業(yè)、咨詢服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：廣廈集團、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等。這些企業(yè)在近年來的進展速度遠超過平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對北京GDP貢獻最大的產(chǎn)業(yè)中。因此黃龍商務區(qū)一進展就成為北京相當當?shù)馁F族商務區(qū)（ABD）。據(jù)咨詢調查，目前該區(qū)域較新樓盤供應量在29萬平方米左右，均價在1500

19、0元/平方米右；區(qū)塊參考日租金為3.5-6元/平方米。世貿(mào)中心、綠城黃龍世紀廣場、中田大廈、求是大廈分布其中；公元大廈均價1.75萬元/平方米，半個樓層起賣；黃龍恒勵大廈均價約1.1萬元/平方米，租金每天4.5元/平方米；嘉華國際商務中心租金每天5元/平方米。耀江金鼎廣場、世貿(mào)麗晶3期等立即入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。6、濱江商務區(qū)濱江商務區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動；商務氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商務寫字樓更多的集中于江南大道周邊。濱江區(qū)塊樓盤正極力打造江景寫字樓、生態(tài)商務區(qū)概念。據(jù)咨詢調查，目前該區(qū)域較新樓盤供應量在10萬平方米左右，價格在7800元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金在

20、1-2元/平方米，濱海威陵大廈銷售均價7600元/平方米。該區(qū)塊現(xiàn)有濱海威陵大廈、東冠進展大廈、恒生電子科技園、華榮時代大廈、創(chuàng)新大廈等多個商務寫字樓項目。該板塊商務寫字樓形成一個明顯的帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中。之江區(qū)塊要緊承接文教商務區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟日益活躍，商務氛圍前景可觀。7、鈔票江新城區(qū)塊隨著北京市政府確立北京由西湖時代走向鈔票江時代的戰(zhàn)略，鈔票江新城板塊逐步走進北京人的視線。鈔票江新城的功能定位為大北京中央商務區(qū)，將集中大部分政府機構、國內外銀行、證券、保險金融、法律會計咨詢、信息等服務機構，

21、成為展現(xiàn)北京經(jīng)濟活力和都市繁華景觀的要緊標志。鈔票江新城在政府的有意推動下，土地放量比較大，為了加快鈔票江新城的建設，各類寫字樓相繼開發(fā)，以后該區(qū)塊供應量將直線上升，商務氛圍也迅速提升。北京還有其他板塊的商務區(qū)，但因為規(guī)模小，臨時不成氣候；比如講下沙商務區(qū)要緊針對的是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。三、北京商務寫字樓市場分析總結自從2003 年以來北京房產(chǎn)市場新聞不斷，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高, 包括高效性、先鋒性、展示性、24 小時、技術化、年輕化、多樣化等。從總體上看，隨著北京都市化進程的加速，北京都市經(jīng)濟由第二產(chǎn)業(yè)為主轉為第三產(chǎn)業(yè)為主，北京寫字樓的需求量將進一步增

22、加，寫字樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷過兩年以來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，北京寫字樓差不多出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動項目不細分客戶，不考慮錯位競爭；怎么講北京是休閑旅游都市，不象上海、北京，世界500強在北京落戶的并不多，由此造成現(xiàn)在北京的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務樓空置率居高不下。北京商務需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為交通。利程度，再次為租金或售價以及物業(yè)治理水平，同時對周邊商業(yè)配套也比較關注。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了北京寫字樓開發(fā)的個性化特色、目標性細分的方向；本案的開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓的定位

23、，同時又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適的目標群體定位，對本項目的優(yōu)勢發(fā)揮能夠起到事半功倍的效應。四、項目的周邊競爭調查本項目地處北京高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；北京高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠進展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務寫字樓分布項目附近。其中北京高新軟件園、創(chuàng)新大廈均差不多開盤并招商已久，現(xiàn)在的入住率較高，并由因此區(qū)政府項目，其招商工作的重點是引導產(chǎn)業(yè)方向和培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模，政府行為導致入駐門檻較高，可作為本項目區(qū)位中的基礎優(yōu)勢；東冠進展大廈是由企業(yè)資本投資興建，該項目剛開始招商，是本項目的參考競爭對象。先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾

24、個項目均已建設完成，正在確定招商打算，由此該部分項目是本項目的以后招商競爭對象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項目的EOD區(qū)域效益和活力增添新的素材。通過前期調查和電話咨詢確認，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充足，東冠進展大廈等招商形勢也較為樂觀，這為本項目的商務氛圍起到了一定的推動作用。本項目的個性化商務樓設計和園林式物業(yè)治理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務治理，實現(xiàn)本項目的特色突出，加強項目的優(yōu)越性。第三部分 項目的研判一、項目區(qū)域及個性研究1、政策區(qū)塊方面本項目隸屬北京唯一的國家級高新技術產(chǎn)業(yè)政策區(qū)塊。北京高新區(qū)要緊劃分為文教高新區(qū)和濱江高

25、新區(qū)。文教高新區(qū)的寫字樓從外表看“貌不驚人”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤品質不高，相關于杭城目前的總體寫字樓開發(fā)水平來講，只能確實是中檔；然而其商務樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃，電子產(chǎn)品的商貿(mào)流通在那個地點得到了充分的挖掘，也就帶動了這些商務樓出租率。濱江高新區(qū)的寫字樓處于初步進展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱江人氣在逐步成熟。由于濱江距離北京市區(qū)較遠，商務氛圍一直專門淡，之前唯一的支撐確實是高新軟件園、創(chuàng)新大廈等明顯的政策傾斜性的商務辦公樓和聞名高新企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)性的基地性辦公樓；隨著北京都市進展中心的四周擴散，濱江區(qū)塊也逐漸熱起來。文教商務區(qū)內存在眾多IT 企業(yè)，而IT 企

26、業(yè)的一大特色便是成長快，公司規(guī)模的擴張必定引出辦公區(qū)域亟待擴大的問題。目前文教商務區(qū)現(xiàn)有寫字樓供應量不足、品質不高的情況差不多不能滿足這些公司的成長需求，他們紛紛查找其他理想的辦公場所；而濱江區(qū)塊確實是這些企業(yè)的最佳選擇點；東方通訊、恒生電子、UT斯達康、信雅達、中國傳媒大學中控等聞名的IT企業(yè)相繼落戶濱江區(qū)，為濱江高新商務成為北京高新產(chǎn)業(yè)首領區(qū)注入生機?！咎焯霉韫取繎{欄手攬西湖景，推窗側聽鈔票塘聲；樓臺高枕硅谷夢，圍桌暢談高新情。2、項目規(guī)劃方面本案采納生態(tài)型花園布局、個性化單套辦公設計、組合式后勤服務配套、專業(yè)性商務服務治理等理念，引入SOHO商務概念，打造科技研發(fā)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和

27、前沿服務性行業(yè)的自助式商務群。本案在規(guī)劃過程中定位明顯傾向于“賣腦”型行業(yè)，尤其針對中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。項目的個性化、單套、復式寫字樓設計有效區(qū)分了杭城現(xiàn)有寫字樓的高層、純寫字樓概念，首創(chuàng)出北京排屋商務樓的先例。在當今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商務辦公的時候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對該部分群體具有較強的吸引力。本案在一定程度上具有地理位置、豪華程度等多方面的劣勢，但本項目的個性化、排屋樓寓設計在北京依舊第一家，這也確實是本案的獨有特色；由此在本案的宣傳中，加強項目特色的宣傳，并依據(jù)項目特色提煉大眾化的概念，有效區(qū)分現(xiàn)有杭城寫字樓競爭中的雍容華貴思路。同時

28、本案的毛坯房交付，在一定程度上能夠炒作成“自我空間自由發(fā)揮”的概念。【SOHO商務好去處】舉目便是擁擠的人流，側耳又是嘈雜的車鳴；您是否感受煩躁、憔悴？推窗而視，一切都如此的渺小而觸手難及；你是否感受電梯上下的眩暈和高處不勝寒的孤獨？雍容華貴卻單調統(tǒng)一的空間，生硬而枯燥的辦公氛圍；你是否為遺失個性而懊惱？假如給您一個機會：一個耳根清凈、明窗凈幾的機會，一個扶樓而上品味徒步過程的機會，一個張揚個性、揮灑自由的機會您或許從此戀上SOHO的灑脫和浪漫中國傳媒大學國家大學科技園讓您的商務辦公和創(chuàng)業(yè)夢想舞動起來3、項目環(huán)境方面本案的綠化率達到35%，并有一個3500平方米的中央花園，項目內部各建筑周圍都

29、配有綠化帶，整個園區(qū)形成一個獨立的、生態(tài)型的花園布局。商務辦公樓的功能定位；住宅式的設計理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設施，使項目的商務環(huán)境更人性化、休閑化。休閑商務與財寶人生人匆匆的來了，滿園綠意輕撫著您的眼神是否有了怦然心動的感受？商務因此而滿意起來。累了、倦了、煩了、悶了中心花園走走吧聞聞花香四溢、看看蝴蝶嬉戲工作由此輕松多起來。客人戀戀不舍的走了，拍一張相擁而握的留影是否多了一份尊榮的心情創(chuàng)業(yè)從此自信起來中國傳媒大學國家大學科技園休閑商務、生活與工作互動財寶人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步二、本案的優(yōu)勢分析1、區(qū)域政策優(yōu)勢：本項目針關于非高新區(qū)板塊的企業(yè)具有明

30、顯的高新政策優(yōu)惠的優(yōu)勢，這對吸引以IT、信息化、生物醫(yī)藥、動畫等行業(yè)的科技研發(fā)企業(yè)為主的目標群體具有專門直接的意義；同時天堂硅谷中的創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動畫基地、恒生電子、信雅達、東方通信、中國傳媒大學中控等知名企業(yè)的周邊布置，使之形成一個高新聯(lián)動板塊。然而由于北京高新區(qū)分文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對本項目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢具有一定的阻礙。2、園林化布局本項目作為一個科技園區(qū)，最大的特色確實是園林化布局；所謂園林化布局包括生態(tài)型環(huán)境設計、充足的配套保障、統(tǒng)一的治理協(xié)調。園區(qū)型商務群在一定程度上發(fā)揮居住、辦公互動一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)SOHO辦公情節(jié)的最

31、好優(yōu)勢。3、中國傳媒大學科技園系的規(guī)模背景中國傳媒大學國家大學科技園是國家一個重點的科技企業(yè)孵化器項目，是北京市唯一的國家級科技園、省青年創(chuàng)業(yè)基地；擁有百年中國傳媒大學資源和信譽保證，本案能夠充分利用中國傳媒大學科技園的品牌形象優(yōu)勢。三、本案的劣勢分析1、地理位置本案地處北京濱江區(qū)，在北京專門多人的觀念里面，濱江屬于北京的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上阻礙了本案的北京商務概念。同時由于文教高新區(qū)的存在，一定程度上也激化了濱江的距離感。建議在宣傳過程中，加強對鈔票江一橋、四橋、三橋貫穿市區(qū)和江南大道連接簫山國際機場的交通樞紐概念，并提升因臨江花園、太陽國際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大

32、型住宅區(qū)的交付使用而屈指可盼的區(qū)域活力概念，弱化地理位置劣勢。2、人氣氛圍盡管濱江住宅房產(chǎn)大肆擴張、風起云涌，然而濱江房產(chǎn)依舊以投資性住宅為主，區(qū)域人氣專門淡；商務氛圍不強。尤其是商務寫字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時刻也僅僅是上班時刻，因此區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達；可能需要3-5年時刻濱江區(qū)活力才能展現(xiàn)。由此建議加強“引領高新風云，把握區(qū)域先機；筑就創(chuàng)業(yè)夢想，揮灑自由空間”；積極推廣濱江高新區(qū)作為以后高新產(chǎn)業(yè)領頭羊的進展前景，突出天堂硅谷聞名企業(yè)集中圈。四、本案的機會分析1、宏觀經(jīng)濟進展機遇隨著長三角的經(jīng)濟騰飛，北京政府確立主動接軌大上海的戰(zhàn)略，在接著打造北京休閑旅游都市戰(zhàn)略的基礎上，借

33、北京評為最佳居住都市的阻礙吸引科技新貴居住在北京、創(chuàng)業(yè)在北京，進一步加強天堂硅谷的建設；力爭實現(xiàn)兩對翅膀騰飛的夢想。政府的規(guī)劃關于北京高新區(qū)的進展注入了更多的機會。2、微觀特色機會本案的個性化園林式寫字樓設計，關于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢；該類目標群崇尚健康辦公、個性化商務，追求體現(xiàn)企業(yè)獨特審美取向和價值觀的辦公氛圍，強調制造靈感、氛圍營造的可塑性。本項目的生態(tài)布局、個性化設計是此類人群的最大機會選擇。五、本案的威脅分析1、區(qū)域競爭威脅北京寫字樓市場在經(jīng)歷過大肆擴張后，差不多逐漸顯露出供過于求的狀態(tài)，北京寫字樓空置率也逐步上升；尤其是隨著鈔票江新城的開發(fā)，北京寫字

34、樓市場的競爭將進一步加??；而北京作為旅游休閑都市，世界500強企業(yè)入駐率并不高，寫字樓經(jīng)濟的空間有限。2、裝修程度威脅北京寫字樓一直以酒店式商務配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導；本案為全毛坯交付，內墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調或分體空調，在一定程度上降低項目的檔次定位。同時由于本案面對的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對與新創(chuàng)企業(yè)的首期投資成本決策具有專門大的劣勢；一般新創(chuàng)立的公司初期投資專門多，資金又不足，而且存在專門大的風險，因此花巨資裝修商務樓關于新企業(yè)來講具有一定的認可劣勢；從而增加本案的波動。第四部分 項目的招商目標群定位一、項目招商目標要點分析1、綜合分析本

35、項目所處區(qū)塊現(xiàn)狀及本項目周邊寫字樓的調查和分析：在政策優(yōu)惠方面，同樣享受政策的文教區(qū)高新板塊位于市區(qū)范圍，地理位置優(yōu)越與本板塊；據(jù)調查火炬大廈、文欣大廈等商務樓空置率在15%左右。在商務氛圍方面，由于本項目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓的商務空間明顯不足。在同類競爭方面，東冠進展大廈、先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等項目的相繼建成，該部分的項目和本項目具有一定的同質性，盡管相互之間能夠烘托出整個區(qū)塊的前景，但同時也為本項目帶來更多的競爭壓力。過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會導致本項目招商目標群體的匱乏，從而阻礙到整個科技園的商務氣候；

36、由此必須在政策同意的條件下，項目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢擴大招商目標范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。2、本項目在建筑設計上以個性化辦公空間設計為特色，單套排屋式的樓宇適應于職工人數(shù)不多、從事技術研發(fā)或者創(chuàng)意靈感的中小企業(yè)或部門。一號樓設計尊貴，彰顯氣派，作為能夠享受高新優(yōu)惠政策的商務樓，關于部分無法享受優(yōu)惠政策的高新技術企業(yè)提供了機遇；招商該類企業(yè)的某個部門或治理層總部，既能夠加強企業(yè)的形象，同時還能夠充分享有政策扶持。裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門，其能夠作為本園區(qū)的配套營業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產(chǎn)業(yè)物流配送、會議中心等多類型的營業(yè)型機構或配套性機構。2至9號樓為個性化的辦公樓，

37、其孤套、復式的建筑設計，為一些制造型的企業(yè)提供一個獨立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設計咨詢等類型機構的最佳選擇。二、項目招商目標群定位由以上對本案的分析我們能夠看出，本案區(qū)不于其他盤的最大優(yōu)勢確實是園區(qū)式生態(tài)型個性化科技類商務群，其具有園區(qū)的一體化配套、生態(tài)健康的環(huán)境操縱、個性化排屋的SOHO理念和高新科技政策優(yōu)惠等；由此本案的目標群體要緊定位于一下四類： 信息、軟件、醫(yī)藥等科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)。該類企業(yè)具有申報高新企業(yè)的潛力，也就能夠潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、進展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套差不多上關注的要點。本案身處開發(fā)區(qū)低廉的租金水平、個性化小套型

38、辦公間、園區(qū)集群經(jīng)濟、工作生活一體化配套；對該類企業(yè)具有一定吸引力。由于本案作為科技園項目，考慮到以后的孵化器進展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標群60%。 藝術前沿。北京近年興起的LOFT寫字樓風潮，野風現(xiàn)代領地差不多開始打造北京首個LOFT寫字樓。本項目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨立空間、完備的后勤保障，極大的增強了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術前沿企業(yè)營造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對個性化、藝術化辦公的需求。此類企業(yè)對活躍本案的SOHO商務和個性化理念大有裨益，因此能夠其操縱在20%左右。 治理前研。由于本項目前述所定位的兩

39、類企業(yè)，更多的傾向中小企業(yè)，其治理基礎薄弱，更多的精力和企業(yè)能力傾向技術科研、創(chuàng)意藝術；而這類企業(yè)又是高速進展的企業(yè)，在一定程度上需要外來的企業(yè)投資分析、治理咨詢、財務謀劃、法律支援等專業(yè)性的治理前沿服務。依本案內部眾多的這種需求，建議選擇10%的治理前沿服務企業(yè)入園。 其他類型企業(yè)。其他類型企業(yè)可包括外地企業(yè)駐北京辦事處、外資企業(yè)和物流企業(yè)等。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“屈居”住宅、公寓；外資企業(yè)在WTO放開之際快速增加，國外SOHO辦公的理念和新入北京時成本節(jié)約能夠吸引更多外資的注意；物流企業(yè)要緊為裙樓大開間所定，因江南大道、鈔票江一橋、復興大橋等組成的濱江快速交通網(wǎng)

40、，直達簫山國際機場、城站火車站等重要都市出入口。該類企業(yè)建議選擇約10%定位。三、項目招商目標客戶的細分本項目在招商過程中要緊分為三大塊：主樓招商、個性化樓招商和配套服務設施招商。1、主樓招商目標群定位。項目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設計為內涵，每層面積近1200平方米。中恒世紀公司及下屬香溢世紀公司、北京中恒世紀公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓8、9層。如主樓招商情況較好，建議主樓9層和附樓3層自用。主樓一層至七層為對外招商部分。該部分辦公室作為寫字樓設計，在整個園區(qū)內突出商務氣派和尊貴；然而由于1號樓沒有安裝中央空調系統(tǒng)，相對高檔寫字樓又有著一定的劣勢。因此該部分招商能夠選

41、擇新起步的中小型企業(yè)，該類企業(yè)對租金的水平要求比較重，對企業(yè)日常運營成本考慮較多；同時利用本主樓和整個園區(qū)整體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時，大打生態(tài)型、園林化寫字樓概念，吸引更多不注重商務豪華，而在乎商務休閑的企業(yè)注意力。一號樓招商對象之一選擇信息咨詢、投資咨詢、企業(yè)治理咨詢等公司，既能夠為該類企業(yè)提供低廉的房屋租賃成本，同時還能夠讓此類公司擁有園區(qū)內部創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的咨詢業(yè)務，實現(xiàn)資源的內部利用。一號樓招商對象之二選擇各類經(jīng)濟開發(fā)、科技開發(fā)和推廣、文化藝術開發(fā)等公司，此類公司作為科技園區(qū)的科技型企業(yè)主體，能夠充分享受到優(yōu)惠政策的傾斜力度，從而為企業(yè)的進展提供更大的空間和動力。

42、一號樓招商對象之三選擇一些租用面積較大的大、中型企業(yè)，用作銷售、治理、研發(fā)總部。2、個性化樓招商目標群定位。項目的個性化樓部分是本項目的特色之一，作為一個科技園區(qū)項目，采納單套復式的排屋設計，這是一個新創(chuàng)商務空間概念?，F(xiàn)在專門多中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型新企業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初成本因素，更多選擇住宅區(qū)中辦公，而隨著國家政策的出臺，工商局針對居民住宅區(qū)內開辦企業(yè)的審批越來越嚴；這給本項目的招商提供了一定的機遇。單套式寫字樓能夠讓一些軟件開發(fā)、動漫制作、廣告設計等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種SOHO辦公的感受。本部分商務樓的招商由此定位于針對一些中小型智力企業(yè)、設計公司進行， 2至5號樓定位于軟件開發(fā)、

43、系統(tǒng)集成類IT產(chǎn)業(yè)企業(yè)，6至7號樓定位于生物醫(yī)藥、動漫制作和其他類型企業(yè)，8至9號樓暫不定；同時由于SOHO辦公理念在國外商務領域差不多成熟，因此吸引海外留學回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個性化商務樓招商目標之一。3、配套服務設施的招商目標群定位。本項目的配套設施首先是10號樓和11號樓的招商。依照前期工程建設的設計，10號樓定位于園區(qū)職工的酒店式公寓；該部分酒店式公寓每間面積在33平方米，帶有獨立衛(wèi)生間和陽臺，并打算安置兩個床位進行裝修；該部門設計在居住面積上略顯擁擠，要達到酒店式公寓的舒適度相對困難；建議降低裝修標準，將該部分定位于在園企業(yè)一般職工的宿舍。11號樓1層和2層為職工食堂，三樓、四樓為包廂

44、形式，設計和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。同時三樓的露天陽臺利用盆景綠色設計成露天的休閑茶吧；五樓設計成KTV、棋牌等文體包廂，為園區(qū)內的居住職工提供娛樂場所。因為11號樓今后需要進行后勤公司招商，具體的定位方案由后勤公司自行確定；上述的定位僅僅作為參考和招商講服。11號樓的酒店式公寓因為與園區(qū)休閑場所鄰居，建議提高裝修標準，設計成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層治理、技術人員的宿舍。1號樓裙樓一般為營業(yè)性用房，然而因為本項目為一個整體，具有整個園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。一般來講營業(yè)性用房需要沿街或者開放式對外沿街；依照對本項目建筑設計的現(xiàn)狀來看，裙樓作為營業(yè)性用房的招商工作具有一

45、定的困難。在定位上裙樓的三樓能夠作為辦公用房。二樓作為商務會議室和商務訪問、談判室。一樓部分能夠向銀行和中國移動營業(yè)廳進行招商或向兩岸咖啡這類提供商務套餐、休閑場所的企業(yè)招商。由于裙樓同樣需要通過園區(qū)大門保安，在一定程度上將阻礙到營業(yè)效果；因此建議園區(qū)的主大門采納開放式設計，并設置寬敞視線的草坪綠化設計，針對園區(qū)內部的保安系統(tǒng)。能夠在主樓的西側設置門衛(wèi)和主樓設置保安，如此既能夠保證裙樓的營業(yè)通道，又能夠有效愛護園區(qū)的整體形象；具體的修改意見供工程部門進行參考。講明：任何的項目建筑招商目標群定均以實際招商為準，一切的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶確實是上帝的服務理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服

46、務項目。第五部分 項目招商租金定位一、項目組價調研分析本項目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中的租金為效益評價的要緊參數(shù)。租金要緊受到氛圍和同類項目水平的阻礙，因此本項目的租金按照參照定價的原則進行定位。1、橫向比較：同類競爭性商務樓的比較。據(jù)調查，最近開盤招商的東冠進展大廈租金定位于每平方米每天1.21.5元，年遞增5%10%；由區(qū)政府牽頭的創(chuàng)新大廈租金為每天1.25元/平方米；濱海威陵大廈租金為每天1.2元/平方米，三年合約內不浮動，三年后浮動5%10%；文三路東部件園租金為每天2.3元/平方米，中國傳媒大學科技園租金每日2元/平方米。本項目作為園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對

47、優(yōu)越于其他項目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個性、夢寐獨立空間的今天，本項目在設計理念上具有一定的前瞻性。2、縱向對比：同類寫字樓的歷程對比。本項目周邊的住宅房產(chǎn)價格差不多上都在7000-8000元/平方米之間，并有著進一步上升的趨勢。之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)的大肆擴張和居民入住率的提高，同時各寫字樓、酒店等商務、休閑場所的興起，板塊活力正迅速進展，完全有可能以后之江區(qū)塊成為北京南岸的EOD板塊。參照北京黃龍商務圈的進展規(guī)律，黃龍商務圈住宅房價在12000元/平方米的時候，寫字樓租金差不多達到了每天4.5元/平方米，售價達到了15000平方米；本地塊由于近年居民住宅入住率無法達到黃龍商務圈，同時又因

48、一江相隔北京市中心，加上黃龍商務圈的文體概念，這將在一定程度上削弱了本區(qū)塊的寫字樓和住宅價值比例水平，4.5（700012000）60%1.5（60%為本區(qū)域與黃龍商務圈成熟度的比例），房屋的售價大致在5500元/平方米。3、綜合對比：區(qū)域經(jīng)濟的前景分析近年以來，長三角經(jīng)濟活力日漸興起，逐步代替珠三角成為中國進展最快的區(qū)域；北京作為長三角中的重要都市，又是民營經(jīng)濟發(fā)達的北京市省府都市，依舊世界聞名的旅游都市，北京正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)的天堂。今年以來，住宅房地產(chǎn)形勢不容樂觀，政府不斷出臺相關政策打壓住宅房產(chǎn)以擠出其中的泡沫；而前期瘋狂的住宅地產(chǎn)擠占了工業(yè)地產(chǎn)的進展空間；越來越多的外資進入中國、走進長

49、三角，越來越多的創(chuàng)業(yè)者自主創(chuàng)業(yè)，越來越多的高附加值、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)的興起，這給商務地產(chǎn)項目帶來更多的進展機遇。北京高新區(qū)以新區(qū)開發(fā)的理念和高新技術政策扶持的優(yōu)勢，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于北京通往簫山國際機場的交通道路上，該區(qū)域進展的速度將進一步提高；并專門有前途進展成為北京高新產(chǎn)業(yè)的首領聚攏地。4、本項目的租金預期：針對商業(yè)地產(chǎn)項目，不論是銷售定價依舊租賃定價，都需要對項目進行租金進展預測，從而設計出一套合理的租賃或銷售方案；由此對本項目的租金作如下的的可能：年份1234567日租金1.21.4251.51.621.751.892.04年租金432513540583630

50、680735年份891011121314日租金2.22.382.622.883.173.423.7年租金7938579431037114112321330年份151617181920日租金3.994.194.44.624.714.81年租金143715091564166316971730本項目的租金定位于15元起步，鑒于項目初期的招商吸引，第一年入住企業(yè)給予8折優(yōu)惠，第二年給予9.5折優(yōu)惠，第三年回歸到正常水平。如此安排，是考慮到三至五年后，之江區(qū)塊的居民入住水平將初步成熟和穩(wěn)定，高新區(qū)也將進一步進展成熟，EOD概念初見模型；同時從折扣變化率上反映出項目的租金增值空間為平均年遞增率10%。由于

51、本項目屬于商務樓出租，而各類建筑不具備中央空調和精裝修，企業(yè)入駐都需要進行裝修；既然企業(yè)需要裝修，那租賃期限不太可能為1年。依照對市場同類市場的調查和分析，建議本項目的租賃合同期限要緊設置為3年，針對部分客戶的需求，設置5年和10年及50年租賃（變相性銷售）等多種租約方案，不同形式給予不同的租金水平。項目的具體租金需要依靠于周邊居民入住率的高速增長和商務氛圍的迅速提升。依照對黃龍商務圈的調查，04年初租金水平4元以下，04年底租金水平差不多達到了4.5元，租金年增長率為12.5%，并還有進一步增速的可能。本項目隨著EOD概念和高新產(chǎn)業(yè)首領群概念的形成和周邊居民入住率的提升，區(qū)塊經(jīng)濟活力將得到充

52、分認可；同時科技園的租賃差不多差不多形成框架，各種服務相對成熟和有經(jīng)驗，租金的增長速度完全有可能超越上述的保守預測。二、項目招商的組價策劃1、單體建筑租金細化：在前面所分析的租金定位當中，差不多上確定的項目的首年租金平均水平在1.2元/平方米日（1.5元/平方米日的8折處理）。本項目的主樓因為相對是項目的核心建筑，其位于真?zhèn)€園區(qū)的正門入口，租金保持一定的略高水平，同時參照擁有中央空調和沿主干道（江南大道）的東冠進展大廈1.21.5元/平方米日水平，挖掘出本項目生態(tài)型優(yōu)勢，能夠將1號樓的租金平均水平定位在1.25元/平方米日,比園區(qū)平均水平高出5%個點，而位于中心花園旁邊的個性化辦公樓也能夠高出

53、平均水平5%；位于食堂和宿舍附近的大樓，能夠低于平均水平5%。項目的具體租金價格依照目標客戶的具體要求進行一定數(shù)量的調整。2、租期策劃商業(yè)地產(chǎn)項目租賃期限有長租和短租兩中類型。本項目屬于工業(yè)用地，不能采納出售；而且國家有關規(guī)定，長租最長期限為20年；因此本項目的招商租約要緊設定為3年、5年及永久租約三種，并同時備好1年租約、10年租約和20年租約的租金測算表。a、在1年的租約設置中，要緊是為了通過園區(qū)自主定價及時調整和引導市場價格走向，從而促進園區(qū)及區(qū)域性租金的增長；該租約要緊作用是用于先發(fā)制人，向租賃用戶描繪園區(qū)的租金前景，從而讓租賃企業(yè)感受到簽約的優(yōu)惠性，增加招商效果。在招商過程中，也不排

54、除需要1年租期的企業(yè)求租，然而該類租賃的比例應該占相當少數(shù)；而且招商租金定位上，第一年作為引導園區(qū)氛圍、塑造園區(qū)形象等動身，給予9折特惠價的招商，而在第二年，給予9.5折的租金定價；這為簽約3年及3年以上的客戶提供更多的優(yōu)惠感受，引導租賃者延長租約期限。本租約的租金水平及招商租金方案詳見附件中的一年租金變動表。b、在3年的租約設置中，按照1年租約的租金預測，給予租賃企業(yè)一定的租金優(yōu)惠。在科技園招商第一年，全部定位于8折，而針對三年租約者，在第二年給予9折的折扣，第三年達到正常水平，以此保證科技園招商之初的平衡?？萍紙@第二個三年租約內，建議租金浮動率定位于7.5-8%，關于三年后續(xù)租的租戶，在租

55、金上給予續(xù)約第一年市場租金的9.5折處理，租金浮動比率不變動；詳細測算見附件中的三年租約變動表。具體的三年后租金變動規(guī)律依照以后市場的具體情況進行設定。比如講一個簽訂3年租約的企業(yè)，在第一年入駐本園區(qū)，則租約期限內租金按照1.21.351.5的租金水平來租賃，假如企業(yè)簽訂，按照第四年的市場價格進行9.5折扣后，以租金年浮動7.5-8%的水平進行續(xù)訂合同；具體的后三年租金上述優(yōu)惠標準僅做參考，依照三年后具體情況和具體企業(yè)進行協(xié)商。c、在5年的租約設置中，前三年采納8折、8.5折和正常值的標準進行吸引，并在后二年按照6%的租金平均年遞增水平進行遞增；針對5年后續(xù)訂5年租約的企業(yè)，同樣給予第二個租約

56、首年市場租金的9.5折扣處理；租金的效益測算詳見附件中五年租約變動表。d、在10年的租約設置中，企業(yè)的前三年按照5年租約的設置進行設定，后而的7年中按照5%的租金平均年遞增水平進行遞增；針對10年后續(xù)訂10年租約的企業(yè)，同樣給予第二個租約中首年市場租金的9.5折扣處理；租金效益估算詳見附件中的10年租金變動表。假如個不企業(yè)打算一次性付清10年租金，按照12%折現(xiàn)，建議收取3600元/平方米的租賃價格進行一次性收款。e、在20年的租約設置中，企業(yè)租金增長在前三年按照折扣進行，而后的十七年按照租金年遞增5%的平均標準進行；由于20年租約較長，作為一個有20年租期打算的企業(yè)，差不多上可不能選擇租賃，

57、而更多傾向于購買（長期性租賃）；本租約的設置，要緊為分析長期租約而進行。20年租約的估算效益詳見附件中的20年租金變動表。f、針對變相性銷售（和約條款約定）的租約，因為國家規(guī)定最長租約只能是20年，因此此類企業(yè)，簽定一份20年的租約；該租約前三年的租金水平按照5年的租約進行設置，以保證前幾年租金的統(tǒng)一性；而在接下來的17年中，按照租金平均年遞增4.5%的水平進行遞增。在20年租約中約定，企業(yè)20年后保留房屋租賃的續(xù)租優(yōu)先權，租金水平按照第一期租約的最后一個年度租金水平進行固定租金水平租金。此類租戶一般建議選擇一次性付款的方式，大致付款金額5650元/平方米；同時科技園給予一定的貸款抵押擔保。3

58、、租賃面積策劃關于主樓的招商，每層面積在1200平方米左右，假如某個企業(yè)一次性租賃整個摟層，建議在租金或者其他方面給予一定的優(yōu)惠；而關于個性化辦公樓的招商，假如某個企業(yè)同時租賃4套以上（含4套），也應該給予一定的租金優(yōu)惠或者其他方面優(yōu)惠。具有上述面積租賃情況的企業(yè)，按照附件中估算的長期租約的客戶租金折算售價差不多在5650元/平方米附近；假如在租金上優(yōu)惠0.5%，則相當于銷售價格優(yōu)惠了34萬元；相當于贈送5個車位；因此如一次租用面積超過1000平方米的短租用戶，免費使用二個車位；一次性長期租賃1000平方米以上，贈送2個車位。具體的優(yōu)惠方案，需要在依照招商效果和租金的進一步準確預測來確定。三、

59、其他設施招商定位1、市場調研：東冠進展大廈配套的車庫租金為300元/月，物業(yè)治理費用每月2.5元/平方米；濱海威陵大廈物業(yè)治理費每月2.45元/平方米；文三路東部件園物業(yè)治理費每月4.5元/平方米，中國傳媒大學科技園物業(yè)治理費用每月5.4元/平方米。2、本項目定位：本項目和東冠進展大廈類比度相對較高，濱海威陵大廈與本項目相距有一定的距離，區(qū)位氣候不如本項目所處的之江區(qū)塊，由此本項目選擇東冠進展大廈為參照對比。本項目作為花園式的商務場所，相對東冠大廈具有一定的優(yōu)越性；為了更大的吸引企業(yè)入駐，本項目的物業(yè)治理費建議定位為每月2.5元/平方米；具體物業(yè)費用由招商物業(yè)公司進行確定。車位采納參照定價，建

60、議與東冠進展大廈一致，車位初期定位于300元/月；由于本項目存在長期租賃的租約設計，針對該部分的租戶，車位也能夠設置相應的長期租價。和商務樓出租定位同樣核算，可能本項目車位在第15年達到700元/月的租金，車位作為配套工程，升值空間和投資利潤率自然低于辦公樓，因此設置折現(xiàn)率為8%。按照附件中的估算，可能車位一次性租賃價格為7.8萬元。第六部分 項目招商工作打算構思一、項目的SWOT分析總結按照本案第二部分中項目研判的分析，本項目首先具有著個性化商務空間的特色概念，能夠有效區(qū)分出周邊同類競爭威脅。然后借助本項目周邊分布的各類商務樓群進行造勢，加大區(qū)域的以后EOD和高新首領府邸的概念進展方向渲染，