朝陽公園周邊商業(yè)環(huán)境研究分析報告(初稿)ppt課件

1、朝陽公園周邊商業(yè)環(huán)境研討分析報告我們?nèi)绾闻袆e？朝陽區(qū)的經(jīng)濟開展和未來趨勢朝陽公園未來的客戶群特征和消費習(xí)慣分析朝陽公園附近各物業(yè)類型的市場開展分析朝陽公園工程功能定位主要結(jié)論朝陽區(qū)的經(jīng)濟開展和未來趨勢區(qū)域界定：鑒于朝陽公園屬于大型城市公園輻射范圍應(yīng)能覆蓋全城本次商業(yè)環(huán)境研討以北京市作為分析根底鑒于公園具有地域性特征導(dǎo)致公園吸引力隨半徑的擴展而衰減本次商業(yè)環(huán)境研討重點落在朝陽區(qū)由于市場調(diào)研將針對朝陽區(qū)普通北京市民的消費行為和特點做出分析本報告不反復(fù)研討這部分內(nèi)容而僅研討朝陽區(qū)內(nèi)的特征增值客戶群的特征需求為該工程獲得營利性好的運營點做功能性展望因此CBD輻射區(qū)是本次研討的焦點。海淀區(qū)和朝陽區(qū)發(fā)揚本

2、身資源的特殊性開場迅速崛起，并成為令人矚目的中心區(qū)域朝陽區(qū)的經(jīng)濟開展和未來趨勢80年代末期朝陽區(qū)第一個重要商圈也是北京第一個重要商圈賽特商圈的興起是朝陽區(qū)崛起的契機開展90年代以來由于北京外向型經(jīng)濟的快速開展商務(wù)設(shè)備/場所旺盛的需求與供應(yīng)在動態(tài)平衡中不斷的相互促進、安康國貿(mào)商務(wù)圈的出現(xiàn)使朝陽區(qū)成為北京最富有活力、最具有現(xiàn)代化氣味、最具國際影響力的地域在朝陽區(qū)各商圈按市場經(jīng)濟規(guī)律開展的同時北京市政府將建立以國貿(mào)為中心的北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)列入城市開展十五規(guī)劃經(jīng)過政府行為進一步加強了朝陽區(qū)在商務(wù)化和國際化方向上的定位注：北京十五規(guī)劃明確提出“北京商務(wù)中心區(qū)概念并與“商業(yè)中心區(qū)相區(qū)別 “商業(yè)中心

3、區(qū)僅僅是提供購物功能的商業(yè)網(wǎng)點密集的場所 現(xiàn)代意義上的“商務(wù)中心區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介效力機構(gòu)擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)備具備完善的市政交通與通訊條件便于現(xiàn)代商務(wù)活動的場所下面將自創(chuàng)紐約曼哈頓的建立開展閱歷闡明朝陽區(qū)未來的經(jīng)濟開展趨勢紐約曼哈頓CBD建立開展的閱歷闡明，在新經(jīng)濟時代朝陽區(qū)將作為北京建立現(xiàn)代化國際大都市的排頭陣地以活力和彈性順應(yīng)時代變化、引領(lǐng)城市開展北京消費市場及主流消費認識形狀已表達出鮮明的國際化取向逐漸符合國際大都市消費特點青年群體的消費行為具有鮮明的時代性并對群眾消費起著引導(dǎo)作用朝陽公園未來的客戶群特征和消費習(xí)慣分析主流消費人群的變化導(dǎo)致北京整

4、體消費構(gòu)造呈現(xiàn)“紡錘形特征，中高檔的消費層次正在成為主流針對根底人群的消費特點和消費趨勢，朝陽公園可提供具有鮮明時代特點的、表達時髦文化的、提供多元化選擇空間的、多功能主題的工程組合，吸引青年群體并帶動群眾構(gòu)成聚集人氣的效果針對公園的地域性特點和人群的價值分析：以下將集中分析燕莎和國貿(mào)兩大商圈中的增值人群白領(lǐng)和在京任務(wù)的外籍人員燕莎-使館商圈以外籍任務(wù)人員為主他們的消費程度很高喜歡在與本國文化氣氛一致的場所消費這里是在80年代末90年代初就構(gòu)成的北京最早的商圈。十多年來不論外界發(fā)生什么變化，這里的寫字樓、公寓的租賃市場一直堅持著穩(wěn)定的高租金局面。據(jù)建國公寓的有關(guān)擔任人引見之所以出現(xiàn)這種局面，主

5、要是依托“供不應(yīng)求的市場行情和需求方的高收入來支的。該商圈中有賽特購物中心、國際大廈、長富宮及各種充溢國外風(fēng)情的餐飲、文娛、購物場所，對使館商圈內(nèi)的外國人來說是很好的生活場所。10多年來，這里良好的生活、任務(wù)環(huán)境及生活人群的高素質(zhì)構(gòu)成了使館商圈特殊“高檔氣氛增值人使館商圈客戶群的特點和消費習(xí)慣第一、第二使館區(qū)聚集著各國的大使、參贊及外國企業(yè)在中國的“首代等高層人物及各國使館的任務(wù)人員燕莎商圈是在京任務(wù)外國人最集中的區(qū)域這類人群收入高，主要居住于商圈內(nèi)的高檔公寓，且都是“暫住型居民，人員流動相對較快，但人員總數(shù)穩(wěn)定，并隨著中國經(jīng)濟的開展及中國參與WTO有不斷添加的趨勢由于燕莎商圈已構(gòu)成了很好的國

6、際氣氛，并提供了各種方便溫馨的生活、購物、社交、文娛場所，這類人群傾向于在燕莎商圈內(nèi)消費方便、溫馨、有檔次、符合本國文化是這類人群的主要需求針對增值人群的消費特點和消費趨勢，朝陽公園工程可以夜間及周末為主要的吸引時段，提供表達時髦文化的、有多元化選擇空間的、高端多功能主題的工程組合，吸引使館區(qū)外國人和CBD白領(lǐng)群體，并提升朝陽公園的品牌號召力本工程辦公租金價位列表項目名稱建筑面積租金入駐狀況備注摩碼大廈2.5萬平方米7-9.5元/平方米*天90%緊鄰朝陽北路新華聯(lián)大廈1.9萬平方米8-10.5元/平方米*天90%景觀因素及交通使出租狀況良好華商大廈3萬平方米8.5元/平方米85%臨朝陽路瑞中心

7、辰5萬平方米13元/平方米80%臨朝陽公園佳隆國際中心5.5萬平方米14元/平方米85%臨朝陽公園 周邊商務(wù)物業(yè)受西側(cè)兩大商圈擠壓，主要以中檔的寫字樓物業(yè)為內(nèi)容。 寫字樓物業(yè)供應(yīng)缺乏10萬平米，檔次、質(zhì)量普通，主要為中小型企業(yè)客群，目前出租情況相對較好。 由于現(xiàn)階段CBD寫字樓市場的集中放量，未來區(qū)域內(nèi)寫字樓市場將遭到一定沖擊。朝陽公園附近各物業(yè)類型的市場開展分析辦公類物業(yè)新華聯(lián)大廈 新華聯(lián)大廈位于朝陽區(qū)紅領(lǐng)巾立交橋西北角，緊鄰東四環(huán) 建筑面積19049.70平方米 ，規(guī)范層面積：953.08平方米 。 樓高：69.15米， 共20層， 地上18層， 地下2層 出租方式:散租 ,租金3-3.5

8、元/平方米*天，出租率90左右華商大廈華商大廈位于朝陽區(qū)朝外紅廟延靜西里2號 總建筑面積30000平方米 ，規(guī)范層面積：1000平方米 ，共20層 出租方式：散租，租金程度在33.5元/平方米*天，出租率約85摩碼大廈摩碼大廈位于朝陽北路199號金臺路金葉大廈旁邊 總建筑面積25000平方米 公寓性質(zhì)，目前較多中小公 司租賃辦公運用工程租金程度在3元/天.平米左右，出租率約90賓館物業(yè)區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)主要以小型賓館為主,設(shè) 施簡單,無星級評定住宿價錢:規(guī)范間86-200元/天,會有較低 折扣賓館普通設(shè)置在住宅地下一層或臨街獨 立房沿街零散商業(yè)大中型集中商業(yè) 大中型商業(yè)設(shè)備總規(guī)模3萬余平米，沿西大望

9、路及其延伸線兩側(cè)分布，帶動了其他零散商業(yè)，商業(yè)帶初步構(gòu)成商業(yè)運營業(yè)態(tài)多以社區(qū)業(yè)態(tài)及專業(yè)市場業(yè)態(tài)為主,社區(qū)業(yè)態(tài)包括超市、中型餐飲、快餐、服裝店、小型雜貨店等，專業(yè)市場主要為圖書市場、建材市場等 西大望路兩側(cè)商業(yè)檔次成節(jié)拍性分布,臨街商鋪主要為中檔偏低程度,社區(qū)內(nèi)商業(yè)檔次較低 朝陽北路節(jié)點目前商業(yè)供應(yīng)略顯薄弱，本工程有望成為朝陽北路節(jié)點的商業(yè)代表區(qū)域商業(yè)市場特點項目名稱面積租金備注棕櫚泉生活廣場1.1萬平方米地下一/二層4元/平方米*天1層18元/平方米*天2層9元/平方米*天3層8元/平方米*天租金另加物業(yè)費1.5元/平方米*天京客隆購物中心1.5萬平方米無甜水園書市6000平米7-9元/平方米

10、*天東百發(fā)建材批發(fā)市場1.5萬平方米8-10元/平方米*天管理費500-600元/間*月零散沿街底商58元/平方米*天區(qū)域主要商業(yè)租金列表大望路商業(yè)帶四個結(jié)點:1 朝陽公園南路結(jié)點2 朝陽北路結(jié)點3 朝陽路結(jié)點4 華貿(mào)中心結(jié)點大望路商業(yè)帶分析1-2結(jié)點間商業(yè)帶開展情況獨立商業(yè)臨街商鋪中低檔商業(yè)與高檔商業(yè)混和區(qū)域高檔商業(yè)設(shè)備所占比例小商業(yè)運營檔次根本與住宅檔次現(xiàn)狀吻合高檔商業(yè)開展速度低于高檔住宅開展速度2-3結(jié)點間商業(yè)帶開展情況獨立商業(yè)臨街住宅底商 獨立商業(yè)只需萬惠商場，檔次中檔偏低 臨街主要為住宅底商，整體檔次偏低 運營業(yè)態(tài)混雜，主要是以小餐飲及雜貨店為主 整體運營檔次與商業(yè)帶兩側(cè)住宅檔次相吻

11、合3-4結(jié)點間商業(yè)帶開展情況獨立、集中商業(yè)寫字樓、公寓底商商業(yè)氣氛濃重，檔次中高檔緊鄰長安街，整條商業(yè)帶中商業(yè)開展最好的區(qū)域商業(yè)檔次及開展節(jié)拍與周邊高檔住宅及寫字樓開展相呼應(yīng)周邊高端公寓集中區(qū)域 區(qū)域內(nèi)酒店式公寓工程較少，從研討角度，我們對外圍朝陽公園南部區(qū)域、長安街沿線區(qū)域進展分析。 就開展態(tài)勢來看，東區(qū)酒店式公寓、高檔公寓依托東部幾大商圈的商務(wù)人群、借助幾個市政公園的環(huán)境，市場反映良好。 就價錢來看，沿東長安街部分、三環(huán)到四環(huán)之間的高檔公寓目前平均售價在15000-16000元/平米左右，朝陽公園東南側(cè)區(qū)域售價區(qū)間在15000-20000元/平米之間，其中北京GOLF公寓06年推出將近1萬

12、平米，售價18000元/平米左右，銷售率到達82以上。 區(qū)域內(nèi)酒店式公寓工程較少，從研討角度，我們對外圍朝陽公園南部區(qū)域、長安街沿線區(qū)域進展分析。 就開展態(tài)勢來看，東區(qū)酒店式公寓、高檔公寓依托東部幾大商圈的商務(wù)人群、借助幾個市政公園的環(huán)境，市場反映良好。 就價錢來看，沿東長安街部分、三環(huán)到四環(huán)之間的高檔公寓目前平均售價在35000-36000元/平米左右，朝陽公園東南側(cè)區(qū)域售價區(qū)間在40000-42000元/平米之間，其中北京GOLF公寓06年推出將近1萬平米，售價50000元/平米左右，銷售率到達82以上。朝陽公園工程功能定位主要結(jié)論經(jīng)過以上的分析，我們得到以下結(jié)論：朝陽公園應(yīng)借勢整合泛CB

13、D區(qū)域的效力業(yè)資源，以提供中高端的設(shè)備和效力聚集人氣，構(gòu)成獨具特征的、靈敏的供應(yīng)集成平臺充分利用夜晚時間提供有特征、上規(guī)模的活動，發(fā)明和引領(lǐng)各類人群的消費行為充分發(fā)掘各類人群的價值充分利用人氣聚集效應(yīng)對其產(chǎn)生的影響提供上規(guī)模、多樣化供應(yīng)發(fā)掘價值潛力充分利用其對個性的追求、對時髦的喜好、對品牌的認知以豐富的特征工程和活動挖掘價值潛力充分發(fā)掘朝陽公園地域晚間時間利用點構(gòu)成有號召力的特征運動、休閑場所是朝陽公園發(fā)明并引領(lǐng)客戶需求的重要手段商業(yè)環(huán)境研討報告提供了對周邊商業(yè)環(huán)境以及特殊客戶群特殊需求的分析。下一步將結(jié)合政府指點意見、市場調(diào)研結(jié)果、公園規(guī)劃專家建議提供戰(zhàn)略建議朝陽公園工程的特征想象建議一朝

14、陽公園獨特的地理位置與各商圈間便利的交通條件，使朝陽公園工程獲得了得天獨厚的特征增值人群的客源條件朝陽公園和第二第三使館區(qū)的相對位位置闡明朝陽公園將和使館區(qū)連成一體，借助使館區(qū)的資源和客源，構(gòu)成聚集人氣的效果，同時朝陽公園應(yīng)補充區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的空白點提升區(qū)域的知名度和影響力朝陽公園和CBD的相對位置闡明：CBD內(nèi)的白領(lǐng)、企業(yè)機構(gòu)都是朝陽公園的長期穩(wěn)定的中心客戶群北京市“十五時期旅游業(yè)開展規(guī)劃按照功能分區(qū)的原那么：對朝陽區(qū)設(shè)定了明確的“康體文娛會展旅游區(qū)功能定位，也為朝陽公園工程未來的功能區(qū)定位打下了根底朝陽城區(qū)康體文娛會展旅游區(qū) 充分開發(fā)體育運動的延伸工程 在外國使館、外資企業(yè)相對集中的三里屯、日

15、壇公園附近建立朝陽國際型高檔文娛區(qū) 進一步促進商務(wù)會展旅游與觀光旅游、文化文娛活動的結(jié)合 開展有特征的旅游商品市場鼓勵這類專門性商業(yè)街區(qū)的開展。包括潘家園舊貨市場、秀水市場石景山游樂運動旅游區(qū) 豐臺、石景山地域建立北京西南郊中檔文化文娛中四老城區(qū)觀光政務(wù)商務(wù)旅游區(qū) 是皇宮、王府等古建筑集中區(qū)是中央政府各部委機關(guān)集中地域和北京城市商務(wù)活動的中心 功能定位為歷史古跡觀光、政務(wù)活動和商務(wù)活動的旅游效力中心海淀皇家園林科教文娛旅游區(qū) 北京以中關(guān)村一帶為主的科教旅游具有優(yōu)勢。重點開發(fā)科普、航天、科技培訓(xùn)咨詢、科技購物、高等教育和科研機構(gòu)觀賞等產(chǎn)品 把海淀地域建立成高檔次知識型文娛文化區(qū)引導(dǎo)和傳播文娛文化

16、時髦朝陽公園應(yīng)結(jié)合商務(wù)環(huán)境、政府政策等各方面外部資源優(yōu)勢，從本身資源出發(fā)針對主流消費特點以及特征增值客戶群的特點進展公園功能區(qū)定位和業(yè)務(wù)組合以“時髦文化為理念根底五大業(yè)務(wù)功能相互支撐 構(gòu)成“大功能劃區(qū)同時功能配套的業(yè)務(wù)組合方式朝陽公園未來能夠的各主題功能下能夠設(shè)臵的各種運營性工程的引薦一覽表商務(wù)功能下的可選工程文娛功能下的可選工程餐飲功能下的可選工程購物功能下的可選工程教育功能下的可選工程朝陽公園工程的特征想象建議二三 里 屯 區(qū) 域功能混合、體量龐大集中，具有城市建筑史上里程碑式的工程 體量巨無霸：體量大，業(yè)態(tài)豐富，相比相鄰的單純商業(yè)工程， 作為一個大型城市綜合體，更容易在短期聚集大量人流。

17、 商業(yè)形狀差別化：商業(yè)大多由創(chuàng)意、個性、時髦店鋪組成，追求隨意、 繁華、大人流，符合未來城市人們休閑消費的潮流風(fēng)格。 潮流號召力：文化符號鮮明，SOHO倡導(dǎo)的都市商業(yè)消費文化理念 在北京遭到眾多小資、白領(lǐng)追捧。 工程認知： 業(yè)態(tài)：三里屯SOHO將成為三里屯地域變革后的新亮點，集商業(yè)、餐飲、文娛休閑為一體量大。三 里 屯 區(qū) 域工程商業(yè)特點： 位于地下一層至地上四層部分五層的零售商業(yè)由5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。在下沉步行街和花園的南端，有一個小型廣場為本工程的心臟，也將成為吸引商業(yè)人流的一個“目的地。在擁有不同運營主題的商業(yè)板塊下面，地下一層的大商業(yè)區(qū)是一直貫穿的。在商場的外部，特別是面對下沉花園的一側(cè)，二層和三層設(shè)置了室外平臺，這些平臺經(jīng)過臺階和橋彼此銜接