房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)一：可研報告

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 實驗報告一-可行性研究報告（部分）的編制班 級： 工程管理0902班 學 號： 20092059 姓 名： 鐘瑞 指導教師： 王小明 成 績： 2011年11月目 錄第一部分 項目總論2一、項目可行性研究報告編制背景2二、項目概況2三、可行性研究的結(jié)論4第二部分 項目宏觀投資環(huán)境和市場研究5一、項目所在城市的宏觀投資背景5二、天津市房地產(chǎn)市場概況6三、項目的市場定位9第三部分 項目風險分析10一、項目風險識別10二、項目風險分析10三、項目風險評估11四、項目風險防范與對策11五、項目風險監(jiān)控12第四部分 可行性研究結(jié)論13第一部分 項目總論一、項目背景（一）、項目名稱小康區(qū)

2、生態(tài)型高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)建設項目（二）、可行性報告編制單位天津商業(yè)大學（三）、報告編制依據(jù)1、國家相關政策、法規(guī)2、可行性報告編制委托任務書3、天津濱海新區(qū)城市總體規(guī)劃（20052020年） 4、天津濱海新區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要 5、天津市小康區(qū)總體規(guī)劃（20062020年） 6、天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃 7、天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)專項規(guī)劃（20082020年）8、國家發(fā)展計劃委員會審定發(fā)行的投資項目可行性研究指南(計辦投資200215號)。9、國家發(fā)展和改革委員會與建設部共同發(fā)布的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）(發(fā)改投資2006135號)。1

3、0、委托單位提供的有關技術資料與其它基礎資料。二、項目概況（一）、擬建地點項目區(qū)位于天津市小康區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)，天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃區(qū)的南部。四至范圍為東至規(guī)劃次干路六，南至津漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四，規(guī)劃總用地面積256公頃。（二）、建設規(guī)模與目標1、建設規(guī)模該項目總投資15.01億元，共開發(fā)土地256.51公頃，其中開發(fā)居住用地14.41公頃，工業(yè)用地40.8公頃，實現(xiàn)項目區(qū)的八通一平，同時完成規(guī)劃范圍內(nèi)中小學、金融等公建面積共計75.07萬平米。2、建設目標本項目的預計建設期為2年，銷售期5年。建設期從2010年1月至2011年12月底。工程質(zhì)量符合相

4、關的質(zhì)量驗收標準，實現(xiàn)八通一平，基礎設施完備、環(huán)境優(yōu)美，主要建設環(huán)節(jié)進行嚴格的招標投標。（三）、主要建設條件按照天津市城市規(guī)劃及濱海新區(qū)“十一五”要求，濱海新區(qū)將進一步加強建設，發(fā)揮新區(qū)整體招商引資綜合優(yōu)勢，建成生態(tài)宜居的新型經(jīng)濟開放區(qū)域。本項目位于濱海新區(qū)范圍內(nèi)，可以享受到濱海新區(qū)的優(yōu)惠政策，依托條件好，其開發(fā)建設也符合天津市城市規(guī)劃和天津市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃要求，開發(fā)完成的產(chǎn)品市場前景比較樂觀。本項目地理位置優(yōu)越，位于京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐山50公里，距天津市區(qū)40公里，距天津開發(fā)區(qū)20公里。項目區(qū)周邊公路路網(wǎng)完善，毗鄰京山鐵路、天津港，對外交通條件非常便利。另外，該項目的

5、承辦單位天津濱海漢源開發(fā)建設有限公司和天津市小康區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會具有操作同類項目的豐富經(jīng)驗，為該項目的順利開展提供了新的保障。（四）、項目投入總資金及效益該項目總投資共計15.01億，其中項目資本金5.25億元，占總投資的35%，剩余資金擬通過銀行貸款解決。通過財務分析，項目稅后資本金收益率81.97%，總投資收益率28.69%，投資回收期4.49年，項目財務狀況良好。（五）、主要經(jīng)濟經(jīng)濟指標本項目的主要經(jīng)濟技術指標，如表1-1所示。表1-1 項目的主要經(jīng)濟技術指標凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）稅前111659.3835.404.16稅后47362.6923.114.49三、

6、可行性研究的結(jié)論通過對本項目進行財務分析和國民經(jīng)濟評價，主要的技術經(jīng)濟指標如下：通過財務分析和國民經(jīng)濟分析，本項目稅前NPV為111659.38萬元，大于0，稅前IRR為35.40%12%，稅前回收期4.16年，資本金收益率124.56%，總投資收益率43.60%；稅后NPV為47362.69萬元，大于0，稅后IRR23.11%12%，稅后回收期4.49年，資本金收益率81.97%，總投資收益率28.69%。綜上所述，項目可行第二部分 項目宏觀投資環(huán)境和市場研究一、項目所在城市的宏觀投資背景（一）、城市基本背景高新技術產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略和先導性產(chǎn)業(yè)。一個地區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但決定著該地

7、區(qū)的經(jīng)濟、社會發(fā)展水平，而且決定著該地區(qū)在經(jīng)濟全球化中的分工和地位。未來十到二十年是天津經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期，面對國際高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出的“國家戰(zhàn)略性”、 “聚集性”等特點，以及國內(nèi)長三角、珠三角地區(qū)的激烈競爭，發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)需要發(fā)揮政府對高新技術產(chǎn)業(yè)的引導作用，對天津以及地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展具有重大引領和帶動作用，具有重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實意義。小康區(qū)擁有海洋資源優(yōu)勢，在地理上處于濱海新區(qū)“T”型產(chǎn)業(yè)布局的海洋經(jīng)濟發(fā)展帶上，可以借助京津兩地的科技資源，發(fā)展海洋高科技產(chǎn)業(yè)；小康區(qū)的化工新材料產(chǎn)業(yè)具有一定基礎，有發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)的條件；小康區(qū)的功能定位是建設宜居生態(tài)城區(qū)，區(qū)內(nèi)生態(tài)資源豐

8、富，“小康刻字”、“小康版畫”別具特色，可以發(fā)展研發(fā)孵化、文化創(chuàng)意等知識產(chǎn)業(yè)。天津市委、市政府高度重視高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把其作為優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、增強天津發(fā)展后勁的重要舉措擺在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施，推動高新技術產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，取得顯著成效。（二）、發(fā)展預測天津經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將趨向高級化，為高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添了新的動力和市場空間。天津毗鄰北京，在利用北京的技術溢出效應方面具有地域上的優(yōu)勢，京津兩地交通條件的改善所帶來的經(jīng)濟發(fā)展新格局，將形成巨大的聯(lián)手產(chǎn)業(yè)勢能，成為帶動整個環(huán)渤海地區(qū)的不竭動力。本項目的建設同時也面臨較大挑戰(zhàn)。一方面，天津作為環(huán)渤海地區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)

9、重要的制造基地，面臨長三角、珠三角地區(qū)和即將崛起的東北地區(qū)的競爭。其次，津京地區(qū)在高新技術領域的區(qū)域聯(lián)合機制尚未真正建立起來，與北京資源互補的優(yōu)勢尚未得到充分發(fā)揮。第三，小康區(qū)目前的高新技術產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達，泰達北區(qū)與茶淀高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)毗鄰，已形成了一定的產(chǎn)業(yè)基礎，未來將按照新的定位重點發(fā)展新能源、新材料、生物制藥、食品、高科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)，與小康區(qū)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向雷同。本項目不應和泰達北區(qū)形成競爭關系，而是要有效互補：統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)布局，統(tǒng)一空間規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展時序，共建基礎設施，共享招商資源，共同培育小康區(qū)相關的產(chǎn)業(yè)集群。二、天津市房地產(chǎn)市場概況（一）、天津土地市場綜述 2006年至2010年天津土地

10、市場大體呈現(xiàn)增長的態(tài)勢。2010年天津土地共成交776塊，成交面積5596.74萬平米，成交額達到878.93億元，環(huán)比2009年成交塊數(shù)增長了1.44%、成交面積下降了5.36%，成交額增長了20.87%。工業(yè)用地繼續(xù)作為天津土地市場的主要支柱，全年共成交490塊，比09年多出12塊，環(huán)比增長2.51%；成交面積達到2723.31萬平米，環(huán)比09年的2698.32萬平米，漲幅達到0.93%。（二）、天津土地市場價格分析1、工業(yè)地產(chǎn)市場分析 （1）、現(xiàn)狀 工業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)物業(yè)為開發(fā)對象而進行的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的房地產(chǎn)行業(yè)。雖然工業(yè)地產(chǎn)在國外已經(jīng)有了較大的發(fā)展，但是在中國該行業(yè)仍處于

11、起步階段。由于我國各開發(fā)區(qū)具有生產(chǎn)要素集中、稅費政策優(yōu)惠等特點，我國的工業(yè)地產(chǎn)大多集中在各城市特定的工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)。 濱海新區(qū)于天津市的東部臨海地區(qū)，擁有“三北”遼闊的輻射空間，已基本建成基礎設施配套、服務功能齊全、面向新世紀的高度開放的現(xiàn)代化經(jīng)濟新區(qū)。目前，濱海新區(qū)已形成電子、汽車及配件、化工、機械制造、航空、物流等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為與其發(fā)展相適應，各類專業(yè)開發(fā)區(qū)域也相繼展開建設，如泰達微電子工業(yè)園、化學工業(yè)區(qū)，空港航空城等。高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，大量基礎設施建設，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢形成新技術成果轉(zhuǎn)化基地的同時，也促進了工業(yè)地產(chǎn)需求的增加，工業(yè)地產(chǎn)地價和交易量等呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢。（2）、未來發(fā)展

12、趨勢 與全國其他經(jīng)濟較發(fā)達的城市相比，天津的工業(yè)地產(chǎn)還處于剛剛起步的階段，與北京、珠三角、長三角地區(qū)等地區(qū)相比，天津特別是濱海新區(qū)工業(yè)的發(fā)展前景、相對低廉的價格、良好的外部政策環(huán)境，使天津工業(yè)地產(chǎn)市場成為國內(nèi)外機構(gòu)和企業(yè)投資的新目標。 濱海新區(qū)的未來定位是立足天津、依托京冀、服務環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū)?？梢钥闯觯磥戆殡S著城市工業(yè)東移進程的加快，濱海新區(qū)將承載天津及環(huán)渤海區(qū)域更多的現(xiàn)代工業(yè)中心的職能。濱海新區(qū)業(yè)已形成和正在形成的高新技術、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代物流、汽車機械等天津積極推動的工業(yè)領域，將吸引

13、更多國際大型企業(yè)以及相關配套企業(yè)的進駐，從而將推動濱海新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。此外，考慮目前國內(nèi)外經(jīng)濟危機的影響及國家拉動內(nèi)需的相關政策對工業(yè)地產(chǎn)的促進作用，預計濱海新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)仍有上升空間，但總體上升速度趨緩，仍會有年均5%左右的漲幅。 2、商業(yè)、居住地產(chǎn)市場分析 （1）、現(xiàn)狀 小康區(qū)位于天津市東部，是濱海新區(qū)的重要組成部分。在濱海新區(qū)大力發(fā)展的帶動之下，小康區(qū)經(jīng)濟得到了快速提升。2007年，小康區(qū)生產(chǎn)總值達到43.26億元，比上年增長20.7%，人均生產(chǎn)總值突破3000美元；工業(yè)增加值完成19.62億元，同比去年增長23%；完成固定資產(chǎn)投資26.62億元，占當年濱海新區(qū)固定資產(chǎn)投資額的比例為3

14、%；實際利用外資總額為3900萬美元，吸引內(nèi)資到位額為9.6800億元。 在經(jīng)濟的快速發(fā)展的同時，小康區(qū)為推進小城鎮(zhèn)建設和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，不斷加強小城鎮(zhèn)建設力度，并已開展茶淀示范小城鎮(zhèn)的建設?；A設施投入的增加，環(huán)境不斷得到改善，不僅使小康區(qū)人民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量有了一定的提高，也讓小康區(qū)這片土地得到投資者的重新審視。越來越多的房地產(chǎn)商有意愿向小康這片遠離嘈雜的中心城區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域投資，在為當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)帶來更多發(fā)展機遇的同時，也在一定程度上推動了當?shù)赝恋貎r格的提升。（2）、未來發(fā)展趨勢 根據(jù)小康區(qū)“十一五”規(guī)劃，小康區(qū)的功能定位為“建設海濱休閑旅游區(qū)、海洋產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)、沿海都市型農(nóng)

15、業(yè)觀光區(qū)，建成社會和諧、生態(tài)宜居的現(xiàn)代化濱海衛(wèi)星城?！痹诳臻g規(guī)劃布局上，按照優(yōu)化城鎮(zhèn)體系、集中產(chǎn)業(yè)布局、創(chuàng)造良好生態(tài)、適宜人居、合理開發(fā)利用海岸線的原則，加大空間和產(chǎn)業(yè)調(diào)整力度，構(gòu)建科學合理、功能銜接、有利于體現(xiàn)聚集效應、發(fā)揮綜合優(yōu)勢的布局體系，構(gòu)筑“兩區(qū)、兩城鎮(zhèn)”的城市空間格局。城區(qū)向海濱放射三條道路綠化軸線，連接環(huán)渤海中心漁港、主題公園、航母國際游樂港和營城湖風景區(qū)，將薊運河生態(tài)系統(tǒng)和海岸線生態(tài)系統(tǒng)有機結(jié)合，形成綠化景觀網(wǎng)絡。 未來，小康區(qū)的快速發(fā)展將會為其帶來更多商機，特別是薊運河沿岸地區(qū)，其深厚的運河文化底蘊和完善的綠化及景觀布置，無疑將成為小康區(qū)吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的亮點，其土地價格將有

16、一定的上升空間。此外，考慮目前國內(nèi)外經(jīng)濟危機的影響及國家拉動內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的相關政策對商業(yè)及住宅地產(chǎn)的促進作用，預計濱海新區(qū)商業(yè)及住宅地產(chǎn)仍有上升空間，但總體上升速度趨緩，仍會有年均10%左右的漲幅。（三）、天津新建商品住宅成交情況 1、天津新建商品住宅交易量 2010年，天津新建商品住宅共成交96919套，成交面積1024.8萬平米，環(huán)比2009年分別下降23.36%和22.86%。2010年天津新建商品住宅的月均成交量也表現(xiàn)不俗，4、11及12月份成交面積均突破萬套大關。2、天津新建商品住宅成交價格 2010年天津新建商品住宅成交均價為9270元/平方米，環(huán)比2009年上漲了25.0

17、2%，整個2010年度新建商品房成交均價波動不大，除個別月份外幾乎都圍繞9000元/平方米做上下小幅波動。從表中可以看出5月份均價為整個2010年的低點為8111元/平米，從6月份開始新建商品住宅成交均價開始逐月走高。至12月天津新建商品住宅成交均價達到9553元/平米，較3月份上漲23.88%，較1月份上漲16.28%，較08年同期上漲37.67%。三、項目的市場定位根據(jù)天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，園區(qū)將建成：先進制造業(yè)基地，高技術企業(yè)的孵化器和濱河生態(tài)宜居區(qū)。結(jié)合濱海新區(qū)和項目周邊地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，項目市場定位為：工業(yè)地塊重點面向國內(nèi)從事微電子、通訊、信息、材料等

18、領域，以及海洋產(chǎn)業(yè)等的企業(yè)進行宣傳和投資推介，主要選擇中、小企業(yè)到項目區(qū)進行投資。居住區(qū)客戶人群以園區(qū)的周邊居民、和園區(qū)就業(yè)職工為主，積極吸引周邊城市居民。本項目位于濱海新區(qū)范圍內(nèi)，項目總投資15.01億元，共開發(fā)土地256.51公頃，其中開發(fā)居住用地14.41公頃，工業(yè)用地40.8公頃，商業(yè)金融用地12.45公頃，依法可出讓用地面積約67.66公頃，不可出讓面積188.85公頃。完成后可實現(xiàn)項目區(qū)的八通一平，同時完成規(guī)劃范圍內(nèi)中小學、金融等公建面積共計75.07萬平米。其建設將改善小康區(qū)的基礎設施條件，優(yōu)化小康區(qū)的投資環(huán)境，對于進一步完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等具有重要意義。第三部分

19、 項目風險分析一、項目風險識別項目風險是指在項目決策和實施過程中，造成實際結(jié)果與預期目標的差異性及其發(fā)生的概率。本項目涉及到的風險按照風險來源劃分主要有經(jīng)濟風險、法律風險和運營風險。其中，經(jīng)濟風險是指在項目建設和運營過程中，由于有關因素變動或估計錯誤而導致經(jīng)營失敗的風險，主要包括市場預測失誤、通貨膨脹使成本上漲等所導致項目經(jīng)濟損失的風險；法律風險主要是指國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策（土地政策和金融政策）變動對項目造成的影響；運營風險是指項目運營管理不善所帶來的風險。二、項目風險分析（一）、經(jīng)濟風險本項目的經(jīng)濟風險主要包括通貨膨脹風險、還貸風險、結(jié)構(gòu)風險。1、通貨膨脹風險近幾年以來，能源、原材料價

20、格上漲迅速，目前經(jīng)濟仍然在高位運行，相關上游產(chǎn)品價格需求不會減少，上游產(chǎn)品價格在短期內(nèi)還將可能上漲。原材料價格的上漲將帶來建筑成本的增加，從而使項目投資風險增大。另外世界經(jīng)濟形勢風云變幻，由美國次貸危機所引發(fā)的經(jīng)濟危機所帶來的后果目前無法作出危害程度、持續(xù)時間、影響深度的準確判斷，帶來后續(xù)經(jīng)營的不確定性。2、還貸風險本項目還貸資金來源為土地出讓金扣除政府收益、土地整理和基礎設施配套公建等費用剩余部分，還貸不足部分由財政補貼。本項目可能因土地出讓金過低，用于還貸資金缺口大，財政補貼不足而產(chǎn)生還貸風險。 3、結(jié)構(gòu)風險目前，天津市的工業(yè)園區(qū)園仍是采用以行政區(qū)劃為主的管理模式、以項目為主的招商引資方式

21、，可能導致本園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與其他園區(qū)趨同，另外還有可能入園企業(yè)之間缺乏產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，難以形成競爭合作關系的產(chǎn)業(yè)集群，難以實現(xiàn)資源共享，形成聚集經(jīng)濟，進而影響園區(qū)發(fā)展。 （二）、法律風險 對本項目影響最大的是國家的土地政策。近年來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越來越大，國土資源部制定了招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定，天津市國土資源和房屋管理局制定出讓項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序，上述土地政策的出臺進一步規(guī)范了土地交易程序；同時國家有關節(jié)能、環(huán)保政策相繼出臺，種種跡象，今后國家對房地產(chǎn)市場可能還會陸續(xù)出臺一系列具體的調(diào)控政策，地產(chǎn)投資的政策風險明顯比以前加大。 （三）、 運營風險 項目的運營風

22、險主要表現(xiàn)在因招商不利，入園企業(yè)少或入園企業(yè)不符合園區(qū)定位等影響園區(qū)的發(fā)展；園區(qū)內(nèi)部管理效率低下影響園區(qū)的運營；同時園區(qū)可能因中介組織發(fā)育滯后制約園區(qū)管理機構(gòu)的整合功能發(fā)揮。 三、項目風險評估通過以上的分析，對項目影響大的風險排序依次是經(jīng)濟風險、政策風險和運營風險。四、項目風險防范與對策1、應該進一步明確園區(qū)的功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、強化技術創(chuàng)新功能和“孵化”能力；要盡量拉長主導產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，促使產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展，同時要發(fā)展相關和支援性產(chǎn)業(yè)，提高園區(qū)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度。 2、制定合理的材料采購計劃和采購策略降低采購成本；制定周密、可行的土地出讓計劃，以前期土地的開發(fā)建設和周邊區(qū)域的發(fā)展帶動園區(qū)土地價格的提升，增加土地出讓收益，降低項目的經(jīng)濟風險。3、充分利用濱海新區(qū)的土地優(yōu)惠政策，促進園區(qū)的開發(fā)建設；同時應對有關政策及房地產(chǎn)調(diào)控趨勢的分析，評估本項目的政策風險，制定相應風險防范措施減少本項目的政策風險。4、加強工業(yè)園區(qū)管理，規(guī)范園區(qū)主體行為 （1）加強園區(qū)招商引資管理：要根據(jù)本地的要素條件決定引進企業(yè)，完善引資的甄別機制；引進企業(yè)要有種子