我國保障性住房供求分析

1、我國保障性住房供求分析第一章保障性住房的概述保障性住房是指政府提供的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)的 住房。它就有較強的公共性，是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。保障性住房是與商品房相對的一個概念，它不是完 全按經(jīng)濟支付能力，按市場價格取得的，是具有社會保障性質(zhì)的住房體系。保障性住房具體包括社會保障型商品房（含經(jīng)濟適用房、限價房）、社會保障性租賃房（廉租房 、普通租賃房、租賃公寓）、安置房（含拆遷安置房、解危安置房、落實喬房政策安置房）等。由于 安置房具有較強的公共產(chǎn)品性，理應(yīng)由政府供給，現(xiàn)實中也不存爭議，本文討論的保障性住房僅限于 前兩類，安置性住房不在討論范圍之內(nèi)。在保障性住房

2、體系共建中有若干理論問題急需解決，本文下 面將對一些問題進行討論。保障性住房具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，是準(zhǔn)公共產(chǎn)品。住房從經(jīng)濟的意義上講是可以實現(xiàn)安排他的， 具有競爭性，因此，符合古典經(jīng)濟學(xué)私人消費品的定義。但住房與其他一般的消費品不一樣，它的特 點是價格高，初次投資大，經(jīng)久耐用，如果完全按照市場經(jīng)濟的辦法來配置資源，其結(jié)果很可能是富 人住很好的住房，而窮人則住不起。由于住房也是人生存的基本條件之一，從社會倫理和人權(quán)的角度 看，人人都有居住權(quán)，當(dāng)按市場原則個人無法取得基本的住房權(quán)時，政府有義務(wù)提供最基本的居住場 所。保障性住房與商品房是社會住房體系兩大組成部分，各有不同的分工作用。保障性住房提供的唯

3、 一的功能是保障基本居住權(quán)實現(xiàn)。而商品房則具有多樣化的功能，包括更高要求的居住權(quán)、投資增值 、積累財富、炫耀等。第二章保障性住房的供求現(xiàn)狀及其原因分析（一）保障性住房供求現(xiàn)狀保障性住房供求失衡，最主要的原因是因為保障性住房供給嚴(yán)重不足。以廉租房為例，1998年至 今，我國所有城市新提供的廉租房占住房總數(shù)不到1%。一些地方政府片面追求GDP的政績觀沒有根 本轉(zhuǎn)變，保障性住房供給數(shù)量不足成為落實城市廉租住房制度的“攔路虎”。近幾年，由于金融危機、通貨膨脹等因素的存在，我國普通百姓生活質(zhì)量受到影響，不斷上漲的 商品房價使得城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題更加突出。我國在探索中低收入家庭住房問題過程中，逐步

4、形成了具有中國特色的住房保障體系。然而，對于龐大的保障性住房需求而言，保障性住房的供應(yīng)量 仍顯得不足，我國的住房保障政策的制定和實施還有待進一步研究。我國住房市場的剛性需求很強，但隨著房價不斷上漲，不少老百姓卻沒有在市場購買商品房的能力。 在我國今年的住房市場發(fā)展過程中，商品房發(fā)展較快，而保障性住房的建設(shè)與發(fā)展顯得十分滯后，致 使住房市場的結(jié)構(gòu)體系畸形，供求失衡和房價過快上漲，已成為當(dāng)前社會較突出的矛盾之一。（二）保障性住房供求失衡的原因保障性住房供給量不足保障性住房體系建設(shè)作為惠及民生的工程，少不了公共財政的支持，公共財政的絕對支持是住房 保障體系實施的堅實后盾。目前我國的保障性住房的資金渠

5、道主要包括財政撥款、住房公積金增值收 益、社會保障和社會捐贈等。雖然資金渠道比較多，但是資金數(shù)量不多，導(dǎo)致保障房建設(shè)達不到規(guī)定 目標(biāo)的要求，使保障房供給不足。保障性住房的建設(shè)用地一般由政府行政劃撥，在現(xiàn)行的土地出讓制度下，必然導(dǎo)致政府的土地出 讓收入減少，因為保障房具有公益性，利潤極低。為減少損失，地方政府會出現(xiàn)供地不積極的情況。 有時即使撥地也會選擇比較偏僻、交通不便的地方用來建設(shè)保障性住房。沒有了土地，保障房的建設(shè) 則是無從談起。保障性住房需求量持續(xù)增大我國的基本國情決定了對住房的需求量在短時期內(nèi)都會維持在一個較高的水平之上。特別是一些 大城市，由于人口基數(shù)大，外來務(wù)工人員多，所以需要大量

6、保障性住房來安置低收入居民。以北京為 例，近期調(diào)研顯示為了保障低收入者的住房問題，北京需在“十二五”期間建設(shè)收購各類保障房100 萬套，其中包括公租房30萬套，限價房和經(jīng)適房20萬套，定向安置房50萬套。過去北京投資1035 億元建保障房，實際解決35萬戶住房問題，今后五年北京要解決100萬戶的住房問題，據(jù)此反推可知， 人口基數(shù)大是保障性住房需求量大的一個重要原因。不符合保障房購房條件的購房者變相加大了保障房需求量。經(jīng)濟適用房制度在具體運行之中由于 政府對中低收入水平線界定模糊、對資格材料審查把關(guān)不嚴(yán)、對購房者準(zhǔn)入監(jiān)管不嚴(yán)，使得大量不符 合條件的購房者有機可乘，利用經(jīng)濟適用房進行投資得利，大量

7、中低收入者仍然買不起房，這就相當(dāng) 于變相增加了保障性住房的需求量。第三章針對改善保障房建設(shè)供不應(yīng)求的建議（一）加大保障房建設(shè)資金投入，保障供給公共財政的絕對支持是住房保障體系實施的堅實后盾，住房保障體系建設(shè)中不能缺少政府財政的 支持。只有保證建設(shè)開發(fā)在財政支付能力的承受范圍能力之內(nèi)，才能保證保障房體質(zhì)長期穩(wěn)定的運行。針對建設(shè)所需的資金問題，首先，應(yīng)加大財政專項資金的投入，加強資金運作監(jiān)管，保證保障性 住房建設(shè)的順利進行和充足的房源供應(yīng)。應(yīng)將公積金增值收益和土地出讓凈收益的更大一部分作為廉 租房建設(shè)資金，在此基礎(chǔ)上，進一步加大對廉租房建設(shè)的支持資金。如2008年第四季度追加的1000 億中央投資

8、中，有100億用于廉租房的建設(shè)和各類棚戶區(qū)的改造，這就很有利于保障房建設(shè)。其次， 考慮到住房公積金的有效使用，也可適當(dāng)將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金用于保障房建設(shè)專項資 金。最后，應(yīng)積極探索融資渠道，如發(fā)行債券等，加強金融機構(gòu)對保障房假設(shè)的支持。（二）做好住房保障對象界定，明確需求保障性住房嚴(yán)重供不應(yīng)求，其中一個原因是有以投資為目的的購房者將自己混入住房保障對象之 中，導(dǎo)致了保障性住房需求量的增加。因此，界定保障性住房受助者能夠緩解緊張的保障房需求。住房保障對象的界定實際上包括兩方面的內(nèi)容，一是保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍，另一方面是保障對象界定。 前者隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展而變化，總體原則是保障對象由窄而寬，

9、由低而高。在保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍確定 后，保障對象實際上就是家庭收入劃分的問題。應(yīng)加強信用制度的建設(shè)，對于居民收入的調(diào)查與申報 要嚴(yán)格管理，雖然工作量大，但應(yīng)搞清居民的實際收入，將其“隱形”收入也納入審查之中。同時還 應(yīng)明確對象，中等收入、中低收入、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)在東部沿海地區(qū)、中不欠發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟不發(fā) 達的西部地區(qū)是不一樣的。劃分的方法通常有兩種，一是不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H收入水平，進行定量分類，這種方法 計算較為復(fù)雜;二是根據(jù)當(dāng)年的商品房房價水平，分城市每年計算并公布可享受不同層次保障性住房 經(jīng)濟適用房和廉租房的家庭收入線。參考世界上住房購置費與家庭收入比為13-15的情況，我國應(yīng)該按15

10、來分類，每戶居住面積100 平米可基本滿足需求，即一個家庭六年總收入高于100平米的現(xiàn)行房價時，應(yīng)進入購置商品房的行列， 如果前者低于后者，則應(yīng)購買經(jīng)濟適用房，如果一個家庭20年的收入仍然小于100平米的現(xiàn)行房價時， 則應(yīng)享受廉租房待遇，保證50%的工薪階層可以享受經(jīng)濟適用房和廉租房。（三）完善保障房退出機制，保障供給保障房退出機制的現(xiàn)狀相對而言，廉租房推出較為簡便，只要租房者收入超過了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或自購了住房，則自動推出廉 租房系統(tǒng)。但經(jīng)濟適用房由于是有有限產(chǎn)權(quán)的，具有一定的投資增值功能，經(jīng)濟適用房的推出較為復(fù) 雜。由于經(jīng)濟適用房是以低于市場價值購買取得的，政府以各種方式進行了補貼，政府提供經(jīng)濟

11、適用 房的目的本不是幫助購房者實現(xiàn)資產(chǎn)增值，而是保障其居住。因此，對于經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)政府應(yīng)視 為共同持有人，并且對經(jīng)濟適用房的增值應(yīng)享有分配權(quán)。目前，對經(jīng)濟適用房管理辦法如下：購買經(jīng)濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，購買人因特 殊原因確實需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，由政府按原價并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買住房 滿5年的，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房的差價的一定 比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價款，具體繳納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房 人也可以按照政府所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。已經(jīng)購買經(jīng)濟適 用房的家

12、庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用房由政府按照規(guī)定及合同約定回購，政府回購的經(jīng)濟適用 房仍應(yīng)用于保障性住房建設(shè)。已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經(jīng)濟適用房，已購買 經(jīng)濟適用房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用房。解決現(xiàn)行經(jīng)濟適用房退出機制困境的出路一共有產(chǎn)權(quán)制度住房的退出，一方面是實際使用的退出，另一方面是資源的獲利退出。實際使用的退出是一種形 式上的退出，如不能從產(chǎn)權(quán)方面進行約束，經(jīng)濟適用房的房主在實際使用退出后仍可將其進行出租。 所以，要解決經(jīng)濟適用房的退出機制不完善的問題，關(guān)鍵是資源獲利的退出，即平衡政府與購房者的 利益。而產(chǎn)權(quán)是解決利益分配的基礎(chǔ)，因此，有必要從法律或制度上明確經(jīng)濟適用房

13、的產(chǎn)權(quán)問題。確定共有產(chǎn)權(quán)的基本思路是，堅持公共財政原則，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立 政府與受助購房者按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房制度。共有產(chǎn)權(quán)，作為住房保障的一種形式，我國共有 產(chǎn)權(quán)住房在少數(shù)城市已經(jīng)進行試點，但目前還沒有正式在全國普及及實施。我國共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用 房的基本含義是，以土地出讓方式建設(shè)的具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的有限產(chǎn)權(quán)的保障性住房。其基本形式 是，凡存在政府提供補貼的住房，均未按分共有住房，由政府和受助購房者按出資比例共同擁有房屋 產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的權(quán)利，政府和受助購房者按規(guī)定共同申請領(lǐng)取房屋共有產(chǎn)權(quán)證，標(biāo)明房屋所有人為政府 和受助者以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住

14、房保障機構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)如何加快退出傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房的退出管理規(guī)定只限制了 5年內(nèi)經(jīng)濟適用房不允許直接上市，對5年后上市的 相關(guān)收益的交納規(guī)定比較模糊，使得政府管理處于一種被動地位，導(dǎo)致實際可操作性不強。共有產(chǎn)權(quán) 制度下經(jīng)濟適用房的政府和購房者的產(chǎn)權(quán)比例明確，政府可以發(fā)揮主動作用。政府可以成立專門的監(jiān) 管機構(gòu)，通過建立經(jīng)濟適用房的管理信息系統(tǒng)，一方面負(fù)責(zé)對政府擁有部分產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房的上市 交易進行監(jiān)管，即受助家庭要將共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房上市交易時，首先應(yīng)該在系統(tǒng)上進行登記，監(jiān) 管機構(gòu)收到信息后考慮是否要回購以及以何種價格進行回購；另一方面，受助家庭要申請購買全部產(chǎn) 權(quán)時也要通過

15、監(jiān)管機構(gòu)的信息系統(tǒng)進行申請，監(jiān)管機構(gòu)作為政府代表與受助者進行價格結(jié)算。第四章結(jié)語黨的政策黨的十七大報告中指出：“要全面觀測落實以人文本的科學(xué)發(fā)展觀，解決民生問題，加快 保障性住房建設(shè)，建立健全廉租房制度，著力解決低收入家庭的住房問題，促進社會和諧發(fā)展”。在今日的中國，住房的作用在一定程度上已經(jīng)超越了其作為生存與居住保障條件的固有功能，而 具有物質(zhì)和精神的雙重意義。很多人奮斗多年，就是為了能有個安身之所。然而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅 猛發(fā)展，居高不下的房價讓很多城市的居民只能望房興嘆。因此，為了保障居民生活和維持社會穩(wěn)定， 保障性住房建設(shè)無疑具有重要的現(xiàn)實意義。面對著不斷增高的保障性住房需求，只有從供給和需求兩 方面同時著手，才能逐漸改