綠地集團項目總經(jīng)理集訓營—開發(fā)報建與公共關系管理的關鍵要點

1、綠地集團項目總經(jīng)理集訓營開發(fā)報建與公共關系管理的關鍵要點一、房地產(chǎn)項目的開發(fā)報建流程1.國內(nèi)典型企業(yè)對報建工作的理解認知一：很重要，是項目合法性和快速性的保障 （以規(guī)范化的上市公司和全國性品牌企業(yè)為主）認知二：一般重要，按照建設程序按部就班展開 （以國營企業(yè)、外來企業(yè)為主）認知三：不是很重要，先搶跑，再補辦手續(xù) （個別品牌企業(yè)、某一地域企業(yè)為主）2.開發(fā)報建工作在項目全程開發(fā)中的特性1.報建工作貫穿項目開發(fā)的全流程。 （勾地拿地設計施工銷售物業(yè)） 2.報建是項目合法建設和運營的保障。 （以取得各項合法權(quán)證為標志，如國土證、大小產(chǎn)權(quán)證等） 3.報建工作環(huán)環(huán)相扣，與項目建設程序緊密結(jié)合。 4.報建

2、工作常受限于地域性和時間性。 （如，審批后的建設方案不是“一勞永逸”的）3.傳統(tǒng)開發(fā)報建體系的組成分析 模式一：“作坊式”報建體系 模式二：地區(qū)公司開發(fā)部“一統(tǒng)天下” 模式三：中央集權(quán)式報建體系 模式四：“搖擺型”報建體系 模式五：與建設程序相結(jié)合的分階段報建體系案例：優(yōu)秀企業(yè)分階段開發(fā)報建體系 二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建 報建流程和體系1.不同地域項目的報建基本框架和流程超連接資料開發(fā)項目全程報建流程(廣州）.doc超連接資料規(guī)劃環(huán)節(jié)（方案施工圖）報建流程（重慶）.doc2.用地環(huán)節(jié)重點涵蓋范圍：勾地協(xié)議、規(guī)劃條件函、投資備案、項目資本金、可行性研究、國土合同、拆遷安置階段、 管網(wǎng)拆除、國土證等

3、難 點： 1、前期手續(xù)的辦理 2.拆遷安置報建及實施 3.前期勾地策略及項目投資模式 案 例: 前期系列重點手續(xù)辦理分析.doc 拆遷程序.doc 大盤開發(fā)模式案例：.6.25釣魚城土地特點： 1.土地規(guī)模大、建設規(guī)模大 2.物業(yè)形態(tài)多樣化 3.建設運營周期58年現(xiàn)金流模式案例：迪亞莊園項目.xls迪亞莊園（50萬平米）稀缺資源模式特點： 1. 對山、海、湖、地熱及旅游勝地資源的部分或全部占有（流轉(zhuǎn)） 2. 優(yōu)點和缺點同樣突出 3. 項目建設和運營通常是一二級聯(lián)動。案例：XXXX開發(fā)項目盈虧平衡分析.ppt勾地技巧XXXX地塊公告.docXXXX地產(chǎn)掛牌門檻條件（深圳）.doc規(guī)劃設計環(huán)節(jié)報建

4、重點涵蓋范圍：規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設計審查、施工圖審查備案（含節(jié)能備案）等難 點：如何掌握職能機構(gòu)的審圖重點審圖重點解析： 1.設計流程審圖要點 2.規(guī)劃設計環(huán)節(jié)審查潛規(guī)則分析.doc工程建設環(huán)節(jié)報建注意點涵蓋范圍：招投標備案，質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)、資本金、施工證等。難點：配套費的計算與繳納、施工證辦理分析： 考慮因素： 施工現(xiàn)場是否已“三通一平”，是否具備開工條件 安全維護設施是否已落實到位、施工設施、施工機械是否按照規(guī)范進行布置 建設單位、施工單位、監(jiān)理單位、設計單位等有關人員是否到位 注意事項： 施工現(xiàn)場的安全措施方案應經(jīng)過監(jiān)理單位審定蓋章 施工現(xiàn)場的安全設施、有關安全管理制度要落實到位，

5、施工用電要按照規(guī)范進行敷設 施工招投標和質(zhì)監(jiān).doc銷售環(huán)節(jié)報建注意點超連接資料銷售環(huán)節(jié)報建注意要點.xls超連接資料各地預售許可證形象進度差異比較.xls竣工驗收環(huán)節(jié)報建注意點涵蓋范圍：規(guī)劃驗收、消防、人防、綠化、防雷、竣工備案等難 點：規(guī)劃驗收、消防驗收案 例：開發(fā)項目驗收篇總結(jié).doc 配套報建環(huán)節(jié)報建注意點涵蓋范圍： 通水、通電、通路的報批；管線施工的報批和驗收；市政設施的遷移線補償、小區(qū)命名和各棟號的確認；小學、居委會等公建配套用房的移交等 。分 析：開發(fā)報建配套篇總結(jié).doc3.全流程開發(fā)報建節(jié)點模板超連接資料項目全程開發(fā)報建節(jié)點模板.doc4.開發(fā)主線的五大證照報建在開展開發(fā)報建

6、工作之前，先充分了解掌握的內(nèi)容如下：1、行政許可項目名稱；2、受理單位及審批權(quán)限：受理經(jīng)辦人員及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機）受理科長（處長）、局長及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機）3、行政審批前置條件：原件類和復印件類及其份數(shù)，另包括其他類電子文檔；4、需公司其他部門提供的資料及質(zhì)量要求、提供資料的時間；5、需要申請辦理此項行政許可項目的費用：（1）費用名稱（2）計劃收費額（3）收費文件或依據(jù)（4）核算收費的經(jīng)辦人員及聯(lián)系方式（5）填寫公司內(nèi)部的資金使用申請審批單6、辦理領取的文件；7、該項行政許可的一般工作時限；報建前的特殊要求。國土證報建常規(guī)程序及注意要點： 開發(fā)報建設國土手續(xù)篇.doc案

7、例： E:開發(fā)報建與公共關系管理2012報建課程講義（2012)超連接資料江岸城建設工程規(guī)劃許可證超連接資料開發(fā)報建工程規(guī)劃許可證.doc用地規(guī)劃許可證報建流程： 用地規(guī)劃許可證報建篇.doc施工許可證超連接資料開發(fā)報建施工許可證.doc施工許可證預售許可證辦理超連接資料開發(fā)報建預售許可證.doc5.技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建水、電、氣水、電、氣報建特點：資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性 基本流程：1.臨水及永久水（供水公司競爭）（1）持申報材料向市自來水公司申請用水。（2）取得自來水管線紅線圖,并報規(guī)劃局審批。（3）取得自來水工程規(guī)劃許可證，并到市勘測院進行放樣，需要時，到市政管理處進行破路申請。

8、2.臨電及永久用電（前期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）（1）持申報材料向供電局申請用電，取得用電批復。（2）開發(fā)拓展部委托供電局組織施工，并通知工程項目部配合。（3）成控部負責相關費用審核。3.永久用氣辦理（供氣公司競爭）（1）持申報材料向市天然氣公司申請?zhí)烊粴馐┕?。?）取得天然氣施工許可證，并通知工程項目部協(xié)助施工。 水電氣報建關注點及處理策略.doc 技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建市政道路特點：造價高、工期長、等級要求不一、受全線環(huán)境影響大報建策略： 1、向市區(qū)兩級政府打報告（形象改善所迫） 2、督促管委會或市政局實施 3、由開發(fā)商搶先實施，先與政府簽訂后期成本補償協(xié)議。 4、將地塊周邊道路實施

9、計劃納入取得土地的國土合同條款內(nèi)，與土地款支付計劃掛鉤。 5. 在控規(guī)修編階段，將對市政道路的技術(shù)參數(shù)意圖納入其中。技術(shù)獨立系統(tǒng)的報建通信網(wǎng)絡、供暖、電視通訊網(wǎng)絡、供暖報建特點：資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性 流程：1.通訊網(wǎng)絡辦理(前期排他服務協(xié)議） （1）持申報材料向市電信局申請電信業(yè)務。 （2）委托電信設計和施工，并通知工程項目部協(xié)助。 2.供暖辦理 （1）持申報材料向供暖公司申請電信業(yè)務。 （2）委托供暖公司施工，并通知工程項目部協(xié)助 3.電視閉路同上辦理 通訊網(wǎng)絡、閉路和供暖關注點.doc 某地區(qū)公司報建組織體系前期部或開發(fā)部拿地、項目立項、國土、用地許可證設計部（報建小組）方案

10、審查、初步設計審查、竣工驗收工程部（各項目部報建小組）施工圖審查、施工證、竣工驗收營銷部(銷售支持組）預售許可證、大小產(chǎn)權(quán)證行政部工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等6.企業(yè)如何構(gòu)建合適的報建模式和流程1.按項目開發(fā)流程，由不同部門分階段報建模式不同報建工作界面的搭接和分隔超連接資料項目竣工驗收各部門配合一覽表.xls2.主要由一個部門對外報建模式超連接資料建設項目報建工作界面文件.xls3.報建團隊和專業(yè)組相結(jié)合的報建模式如：開發(fā)部配套組（水電氣等） 開發(fā)部總工室4.聘請獨立外部報建機構(gòu)如：專業(yè)報建公司 三、典型報建難點及技術(shù)處理331.項目開工建設“搶跑”綠地中央廣場（15 萬平米）拓展方向綠地商業(yè)項

11、目綠地之窗（10萬平米）盧浮公館（16萬平米）鄭東新苑（5萬平米）融綠公館（3萬平米）綠地國際金融城（5萬平米）代表性項目商業(yè)項目千禧廣場（20萬平米）適用范圍：中小公司、個別上市公司等 方 式： 1.承諾建設高標準的公建設施。 2.承諾企業(yè)入駐，稅收落地。 3.將解決本地人口就業(yè)與前期土地獲取掛鉤。 關于某項目提前介入質(zhì)監(jiān)工作的請示.doc2.國土用地紅線交叉形成原因：一地兩賣解決方式： 1.重新公示，退還其中一家土地款 2.居中協(xié)調(diào)，涉及雙方相互收購交叉土地 3.協(xié)調(diào)好規(guī)劃局，交叉土地各自退距，以綠化覆蓋。容積率在其它各自地塊補足。 4.以交叉土地中心線為界，確定權(quán)屬。3.竣工驗收超指標處

12、理方式： 1.補交土地出讓金，并進行計算博弈。（商業(yè)、住宅、車庫出讓金等） E:開發(fā)報建與公共關系管理2012報建課程講義（2012)超連接資料江岸城竣工驗收超指標報建工作匯報.ppt 2.采用建筑設計最低規(guī)范指標，規(guī)避行業(yè)及售后風險。 如：萬科住宅層高2.8米。4.人防面積“縮水”處理方式： 1.人防異地建設費減免，用已開發(fā)物業(yè)的車庫一定時限的收益權(quán)置換。 2.前期申請少建人防面積，后期通過整改，將人防部分出售，收益與人防辦按約定比例分配。5.以“適當”理由快速辦件 方 式：如，以落實招商引資的名義快速辦件案例分享：翡翠莊園項目的報建（拿地到開盤5個月）四、開發(fā)企業(yè)關注的報建節(jié)點1.民營企業(yè)

13、關注的開發(fā)報建節(jié)點 取得國土使用權(quán)證交地完成方案設計完成初步設計完成施工圖設計取得施工許可證項目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預售許可證開盤完成40%的銷售金額完成70%的銷售金額完成95的銷售金額景觀施工進場竣工備案交房交房完成率95610個月紅色字體為外部報建節(jié)點；黑色字體為內(nèi)部控制關鍵節(jié)點。2.國資企業(yè)關注的開發(fā)報建節(jié)點土地成交確認書簽訂國土合同取得國土使用權(quán)證完成方案審查完成初步設計審查施工圖備案取得施工許可證項目開工取得預售許可證開盤竣工備案交房8個月數(shù)年3.報建實際工作中的注意點剖析 1. 對外報告、請示的合理撰寫 函件 2. 開發(fā)工作臺帳的建立 開發(fā)系統(tǒng)工作臺賬管理套表 3. 特定報

14、建節(jié)點的要件分析 預售證辦理相關表格 4.項目規(guī)費的統(tǒng)計、繳納與延期 規(guī)費統(tǒng)計 五、開發(fā)報建團隊的建設如何遴選和培養(yǎng)人員1.人員需要經(jīng)過多個部門的培養(yǎng)和鍛煉或相當能力的人才，才能進入。2.具備獨立作戰(zhàn)的能力和堅忍不拔的意志。3.忠誠于公司或老板。4.較高的情商和適度“忽悠”的能力。5.完備的建筑或房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識背景，同時對相關專業(yè)具備較好的了解。人員的知識結(jié)構(gòu)體系建筑專業(yè)知識（含工民建、給排水、城市規(guī)劃、建筑設計、建筑經(jīng)濟類等）企業(yè)管理知識人文專業(yè)知識談判與辯論基礎知識禮儀知識公關能力前期部功能組織與素質(zhì)能力超連接資料發(fā)展部功能組織和素質(zhì)能力.doc人員的心理調(diào)節(jié)員工常面臨的精神或心里問題

15、： 焦慮 、失眠、急躁、糾結(jié)調(diào)節(jié)方式： 1、與兄弟公司同行的交流 2、充分利用年休假放松身心 3、在保密前提下的傾訴 4、尋求比自己更強的人的幫助獎罰制度績效考核標準 節(jié)點考核：2012年1-2月某公司開發(fā)計劃考核.xls類型一：按照報建進度快慢，適度給與獎勵。類型二：根據(jù)取得各種報建證照的難易程度和重要性大小，給與一定的獎勵。 開發(fā)年薪體系制度.doc 類型三：報建是工作的一部分，沒有獎勵。 地產(chǎn)及集團人員08年全面薪酬結(jié)構(gòu)改進的公告.doc 總結(jié) 總結(jié).doc 房地產(chǎn)企業(yè)公共關系全過程管理一、開發(fā)報建涉及的相關政策法規(guī)國土類（部分）中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國土地管理法實施條例

16、 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法 規(guī)劃及建設類(部分) 中華人民共和國建筑法 中華人民共和國城市規(guī)劃法 中華人民共和國合同法 住宅建筑規(guī)范GB503682005全文 2011/01/01城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法2004/08/23房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法2004/04/01房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法2003/05/01工程建設項目施工招標投標辦法2001/06/01房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法 2000/02/17建筑工程施工圖設

17、計文件審查暫行辦法2004/08/27建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證管理規(guī)定實施意見1993/12/01城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法物業(yè)權(quán)益類（部分） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律法規(guī)及政策 房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)及政策 房地產(chǎn)抵押(貸款)法律法規(guī)及政策 物權(quán)法 住房公積金法律法規(guī)及政策 經(jīng)濟適用房法律法規(guī)及政策 相關法律制度超連接資料建設部治理建設系統(tǒng)商業(yè)賄賂實施方案.doc 部長講話.doc中華人民共和國合同法房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 國家工商行政管理總局 建設部關于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知 政策演變及地方性法規(guī)分析超連接資料典型法律法規(guī)的演變與發(fā)展.xls超連接資料報建規(guī)費法規(guī)依據(jù)匯總.rar二、房地

18、產(chǎn)公共關系內(nèi)涵及表現(xiàn)房地產(chǎn)公共關系定位： 圍繞項目全程開發(fā)的角度，處理全方位的社會關系中來尋求房地產(chǎn)企業(yè)及其產(chǎn)品與目標消費者共同利益點。 房地產(chǎn)公共關系工作就是發(fā)展一種企業(yè)賴以生存的良好的社會關系網(wǎng)絡的活動。 即，企業(yè)通過積極的溝通,處理好公司與其內(nèi)部的全體員工、外部的合作伙伴、競爭者、顧客、政府部門、新聞界、相關社會群體、所在社區(qū)等之間的社會關系,推動特定形象的樹立,促進產(chǎn)品的銷售和企業(yè)的發(fā)展。公共關系的實現(xiàn)公共關系是通過公關活動實現(xiàn)的： 案例：房地產(chǎn)企業(yè)公關方式和方法.doc 三、公共關系對房地產(chǎn) 企業(yè)的價值體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)樹立并堅持的品牌形象開發(fā)產(chǎn)品的綜合品質(zhì)和美譽度行業(yè)內(nèi)外的綜合評價為社

19、會所做的貢獻（稅收、就業(yè)和土地增值）職能部門的專業(yè)評價社會捐助1.各項優(yōu)惠政策的博取博弈土地政策的方式 原則： 用一定的代價獲取最大的效益；或用最少的代價獲取一定的效益。 （1）土地價格博弈（出讓金+土地整理費用+稅費） （2）付款進度博弈（大學城項目土地出讓合同.doc) （3)配套費，盡量在土地協(xié)議階段采用減、免、緩的方式，或以建設項目基礎設施的名義返還。 (4)向市政府爭取政策，土地增值稅預征率爭取按原標準執(zhí)行。（如：某市2011年5月1日起，土地增值稅預征率，普通標準住宅預征率由1%調(diào)整為2%；非普通標準住宅預征率由2%調(diào)整為3.5%，其中，獨棟別墅預征率為5%；非住宅 （商業(yè)用房）預

20、征率確定為3.5%。）超連接資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營全過程稅費匯總（某市）.xls 2.報建工作的快速推進，大大縮短要件審批時限。 3.保障工程建設的安全高效進行，杜絕安全責任事故的發(fā)生。 4.是促進產(chǎn)品快速銷售的保障手段之一。 （例子：龍湖的產(chǎn)品銷售） 5.企業(yè)維持長期品牌形象的有效途徑。 四、如何搭建和維護開發(fā) 報建的公共關系1.外部公共關系平臺搭建與維護 開發(fā)報建主線涉及公共關系單位名錄:中央政府規(guī)劃局勘測院公安局省市政府建委測繪所水務局區(qū)政府國土局園林局電力局管委會房管局消防燃氣公司安質(zhì)監(jiān)站人防辦供暖公司交易中心氣象局民政局節(jié)能中心國安局市政局江河道管理局環(huán)保局機場管理交通局港務局稅務局

21、媒體教委開發(fā)主線公共關系平臺前期部與主要職能部門關系融資公共關系平臺搭建與維護開發(fā)貸款銀行稅務（地稅局、國稅局）等信托公司（融資）境內(nèi)外的基金公司（融資）投資銀行（融資）合作單位公共關系平臺建設施工方監(jiān)理方中介公司（涉及獵頭公司、市調(diào)公司、設計公司、招投標公司、報建公司等）媒體（電視臺、報紙、電臺、廣告公司、網(wǎng)絡等）新聞系統(tǒng)公共關系建設電視臺（MV、企業(yè)宣傳片、新盤推廣片）報紙（房地產(chǎn)廣告投放）電臺廣告公司（T型牌、VI視覺、銷售道具、DM單等）網(wǎng)絡2.內(nèi)部公共關系平臺搭建與維護如：研發(fā)部對發(fā)展部的支持根據(jù)規(guī)劃指標，確定地塊適合的產(chǎn)品形態(tài)及可能的產(chǎn)品組合確定項目預案設計的思路推薦合適的項目預案

22、設計單位審核項目預案設計的成果向設計單位反饋預案設計的調(diào)整意見提出分期建議營銷部對發(fā)展部的支持根據(jù)市場現(xiàn)狀及競爭情況，明確目標客戶，確定項目的市場定位，提出市場能夠接受的產(chǎn)品形態(tài)提出項目獨特的營銷亮點完成市調(diào)分析報告確定項目分期原則確定項目切入點和推盤進度確定項目銷售及價格策略部門之間報建工作界面劃分 發(fā)展部與研發(fā)部工作界面.xls 五、開發(fā)報建核心公共關系政府系統(tǒng)關鍵人脈職 務分管工作省(市)委書記省(市)長區(qū)委書記黨政、統(tǒng)籌區(qū)長統(tǒng)籌常務副區(qū)長分管某某領域區(qū)長秘書副區(qū)長分管城市建設、國土或分管規(guī)劃、市政等副區(qū)長秘書副區(qū)長分管規(guī)劃、市政等區(qū)委辦公室主任法制辦主任分管拆遷開發(fā)區(qū)或管理委員會或街道

23、辦或步行街辦事處職務分管 主 任全面副主任招商副主任建設招商局局長招商市政處長市政配套建設局局長規(guī)劃建設國土局局長國土規(guī)劃局局長規(guī)劃國土系統(tǒng)核心部門和關鍵人脈部 門職 能 關鍵人土地儲備中心土地儲備、出讓、調(diào)控控規(guī)指標主任土地利用處1.負責國有土地使用權(quán)劃撥、出讓的組織、審查、確認、報批和出讓合同管理；2.負責土地使用權(quán)出讓金、土地收益金的征收工作；3.負責組織編制、修訂、公布全市土地等級和基準地價及土地出讓金標準；4.負責土地儲備與整治的監(jiān)督管理科長、處長、分管局長權(quán)籍處 1.負責城鎮(zhèn)、農(nóng)村土地房屋確權(quán)、登記、發(fā)證和權(quán)籍檔案管理； 2.處理房屋土地權(quán)屬歷史遺留問題； 3.組織開展土地資源利用

24、調(diào)查、動態(tài)監(jiān)測及地籍、房籍權(quán)屬調(diào)查?？崎L、處長、分管局長規(guī)劃系統(tǒng)核心部門和關鍵人脈部門職能關鍵人規(guī)劃編制處1.負責組織編制、修訂、評審、審查、報批和呈報全市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、縣以上政府所在地規(guī)劃，市級以上開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和各類專業(yè)規(guī)劃；2.參與江河流域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃編制；3.參與全市社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和建設計劃、用地計劃的制定等。 處長、主任科員用地規(guī)劃管理處1.負責城市規(guī)劃區(qū)、重點地區(qū)、重要項目、跨區(qū)域項目的建設項目的選址定點；2.負責審核建設工程選址意見書及其附件、附圖；3.參與建設用地計劃和土地劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方案的制定處長、主任科員市政

25、規(guī)劃管理處1.負責城市規(guī)劃區(qū)、重點地區(qū)、重要項目、跨區(qū)域項目的市政、管線工程的規(guī)劃審查和管理”；2.負責建設工程道路紅線和配套市政管線的規(guī)劃審查和管理，核發(fā)“一書三證”；3.負責市政管線規(guī)劃管理控制線的審查和管理；4.負責市政建設項目的規(guī)劃協(xié)調(diào)；5.負責受理市政工程報建。參與各類規(guī)劃、建設工程項目的選址、方案審查；5.參與違法建設的查處。處長、主任科員處長、主任科員建筑規(guī)劃管理處1.承擔建筑規(guī)劃管理政策的擬訂、制度建設和規(guī)范化管理工作；2.承擔主城區(qū)內(nèi)建設工程項目規(guī)劃設計方案和建筑工程項目的建設工程規(guī)劃許可證的審查報批工作；3.承擔城市設計有關工作；承擔修建性詳細規(guī)劃、重要建筑外裝飾設計的審查

26、報批工作；4.承擔重大建筑工程項目的方案征集工作。 處長、主任科員建委體系核心部門和關鍵人脈部門職能關鍵人勘察設計處 勘察設計處1.管理工程勘察、設計企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.負責建設工程初步設計管理、施工圖審查備案 3.抗震設防和地下空間綜合利用管理處長、分管科員發(fā)展處1.城市建設配套費的征收、使用和管理工作2.城市基礎設施項目的概預算工作同上 建筑管理處（建設工程招標投標處 ）1.管理建筑業(yè)企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)、工程質(zhì)量檢測機構(gòu)、工程造價咨詢單位資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.監(jiān)督管理建設工程施工許可、監(jiān)理、質(zhì)量、施工安全、保險、擔保、竣工驗收等工作；3.監(jiān)督管理建筑材料、建筑機械與設備的施工準入

27、 4.擬訂建設工程招標政策并監(jiān)督實施；管理建設工程招標代理機構(gòu)資質(zhì)；監(jiān)督建設工程合同 同上住房建設處 1.管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、項目轉(zhuǎn)讓和項目資本金；2.指導全市危舊房改造工作，擬訂主城區(qū)危舊房改造政策和年度改造計劃并監(jiān)督實施。同上房管局核心部門和關鍵人脈部門職能關鍵人拆遷處 1.制定拆遷計劃，審查批準拆遷補償安置方案，核發(fā)城市房屋拆遷凍結(jié)、拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告。2.裁決房屋拆遷補償和安置糾紛，按規(guī)定實施強制拆遷或申請人民法院強制拆遷。 3.做好委托拆遷項目的摸底、測算工作。處長、主任科員物業(yè)處1.規(guī)范后期物業(yè)管理招投標行為；2.協(xié)調(diào)物管小區(qū)矛盾，配合追繳物業(yè)管理維修資金3.負責商品房物

28、業(yè)專項維修資金的歸集、使用審批及管理工作。 處長、主任科員產(chǎn)權(quán)交易所1.辦理產(chǎn)權(quán)大證 2.分割小證所長、經(jīng)辦 六、核心人脈循環(huán)利用策略1.人脈資源的調(diào)動1. 行政官員的同城升遷 人脈資源AB角.doc2.行政官員的異地調(diào)動或援助3.行政官員的異地交流（沿海地震災區(qū)） 人脈層次劃分及原則.doc2.人脈資源的推薦1. 跨?。ㄖ陛犑校┑耐扑]2.同城同級別官員的推薦3.行業(yè)老總的推薦4.口碑傳播1. 跨?。ㄖ陛犑校┑耐扑]2.同城同級別官員的推薦3.行業(yè)老總的推薦4.口碑傳播1.2.同城同級別官員的推薦3.行業(yè)老總的推薦4.口碑傳播3.人脈資源的適度培養(yǎng)1.人脈資源禮節(jié)性的照顧 涉及某項目各職能部門人

29、脈表2011.6.xls 送禮技巧.doc2.培養(yǎng)可為企業(yè)長期所用之人 （適用于長期深耕于本地的企業(yè)）3.培養(yǎng)與自己有裙帶關系的人 七、維護良好公共關系的秘訣企業(yè)人員的素質(zhì)1.形象2.氣質(zhì)3.語言4.著裝“潤滑劑”的使用技巧1.紅包（數(shù)量、頻次、時機等）2.飯局（環(huán)境、檔次、規(guī)格等） 飯局是場實力的較量.doc3.投其所好的“禮物”4.適度不妥協(xié)（雙簧技巧） 對付怪性格的技巧.doc 企業(yè)人員報建不應介入的領域.doc常用報建交際技巧1.察言觀色2.把辦事程序合并3.把公共關系發(fā)展成為私人關系4. “聲東擊西”5.信息不對稱的巧妙利用6.循序漸進與陌生人的溝通 與陌生人的溝通技巧.doc八、公

30、共關系與公共危機公共危機的定義及表現(xiàn)定義：房地產(chǎn)公共危機是指由于內(nèi)部或外部高度不確定的變化因素,對房地產(chǎn)企業(yè)的利益和房地產(chǎn)項目安全運營產(chǎn)生嚴重威脅的一種危險境況和緊張狀態(tài)。 特點：具有不確定性、突發(fā)性、威脅性大、非程序化決策性、危機擴散信息化、危機成因復雜化和危機制造組織化 類型：農(nóng)民工工資問題 強拆賠償問題 工程質(zhì)量問題 環(huán)保污染問題 物業(yè)管理糾紛 停車難問題 客戶投訴 媒體揭短 貸款受限、罷工、示威游行 威脅：目前開發(fā)最大的公共危機來自全國性網(wǎng)站或論壇對企業(yè)不利的資訊。良好的公共關系是化解企業(yè)公共危機的有效工具 處理危機的公關手法遵循兩個原則： 1.快速反應。當危機發(fā)生時，主要是針對媒體和消費者，客觀公正地表明態(tài)度，承諾盡快解決