湖南某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（課程設(shè)計(jì)）_secret

1、房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)學(xué) 號(hào): *姓 名:*指導(dǎo)老師:* * * *2006年12月12日房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)對(duì)象: *中西餐廳委托人: *市工商銀行*支行估價(jià)機(jī)構(gòu): 湖南*房地產(chǎn)估價(jià)公司指導(dǎo)老師:* * * * *估價(jià)師: * 估價(jià)日期: 2007.11.30 估價(jià)編號(hào):20071212目錄: 一：報(bào)告說(shuō)明 二: 致委托人涵 三: 估價(jià)師聲明 四: 估價(jià)的假設(shè)及限制條件 五: 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 六: 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 七: 附件一：報(bào)告說(shuō)明一、項(xiàng)目名稱：*中西餐廳二、委托方：全稱：*市工商支行住所：*路三、估價(jià)方：全稱：湖南*房地產(chǎn)估價(jià)公司法定代表人：*住所：湖南*學(xué)院估價(jià)師：*四、估價(jià)作業(yè)日期：2007

2、.12.012007.12.15 二: 致委托人涵*市工商支行：受你們委托，按照委托的內(nèi)容和特定的評(píng)估目的，遵循客觀、公正、實(shí)事求是的原則，按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估規(guī)范和公允的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，我公司對(duì)*中西餐廳進(jìn)行估價(jià)，求出該房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格以便在抵押貸款時(shí)使用現(xiàn)該估價(jià)結(jié)果已出來(lái)，我公司估價(jià)師估價(jià)結(jié)果表明：受委托估價(jià)房屋共一處，磚混結(jié)構(gòu)商業(yè)用房，總建筑面積80平方米，2007年11月30日評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大約為5226元/平方米，此估價(jià)報(bào)告的作業(yè)日期為2007.12.012007.12.12，并附此涵交一份估價(jià)報(bào)告湖南*房地產(chǎn)估價(jià)公司 法人代表：*估價(jià)師：*三: 估價(jià)師聲明我保證在我的能力和知識(shí)的最

3、佳范圍內(nèi):1、估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的陳述是真實(shí)、準(zhǔn)確的。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是我公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但要受估價(jià)估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。3、我與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系；對(duì)與該估價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有偏見，也沒有個(gè)人利害關(guān)系。4、我是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，以及撰寫估價(jià)報(bào)告。5、我們自接受估價(jià)委托之后，于2007年12月3日，派出評(píng)估人員-*，對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實(shí)狀況資料，并以此作為估價(jià)的重要依據(jù)。6、此估價(jià)報(bào)告有兩位專家提供了重要專業(yè)幫助，分別為：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

4、:* 估價(jià)師:* 湖南*房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)師：* 四：估價(jià)的假設(shè)和限制條件1本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果，是反映評(píng)估對(duì)象在特定的評(píng)估目的下現(xiàn)行公開市場(chǎng)的公允價(jià)值。僅適用于本次估價(jià)所確定的特定的評(píng)估目的。本評(píng)估結(jié)果對(duì)用于其他方面客觀性沒做探討。2. 本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果，是以被評(píng)估房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀且持續(xù)使用為前提。3本報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起，有效期限為一年。在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并且對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整或重新確定其評(píng)估價(jià)值。4本估價(jià)結(jié)果不含裝飾、裝修、室內(nèi)設(shè)施等方面的評(píng)估價(jià)值。5、在此估價(jià)報(bào)告中，由于房地產(chǎn)可比實(shí)例的承租人對(duì)承租的確切日期

5、已模糊，應(yīng)此使用的大概日期。6、 選取的可比實(shí)例在房屋成新率和保養(yǎng)方面有一些差別，因此采用收益法計(jì)算估價(jià)對(duì)象時(shí)選取的是市場(chǎng)平均價(jià)格，來(lái)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的每年租金收入。7、 在采用成本法計(jì)算土地重置價(jià)格時(shí)，采用的是2006年的基準(zhǔn)地價(jià)，選取的估價(jià)對(duì)象在2006年為一級(jí)土地，而現(xiàn)在根據(jù)它的繁華程度為一級(jí)土地。五：估價(jià)結(jié)果報(bào)告1、委托方：*市工商支行2、估價(jià)方：湖南*學(xué)院*房地產(chǎn)估價(jià)公司 （湖南*學(xué)院新校區(qū)） 法人代表：* 資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)3、估價(jià)對(duì)象（1）估價(jià)對(duì)象位置估價(jià)對(duì)象是*中西餐廳，位于*。（2）估價(jià)對(duì)象概況1）土地 土地區(qū)位: *路 土地面積：80平方米 土地使用權(quán)年限：60年 （1997205

6、7） 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：佳，且早已進(jìn)行了三通一平，地勢(shì)平整，交通設(shè)施完備,地質(zhì)條件和水文條件比較好。 土地使用性質(zhì)：商業(yè)用地 土地權(quán)屬狀況：國(guó)有土地協(xié)議出讓2）建筑屋 建筑屋名稱：*中西餐廳 坐落: *路 建筑面積：總1700平方米，評(píng)估面積80平方米 層數(shù)：八層，評(píng)估第二層 建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)壽命年限：60年 裝修：一般裝修 建成日期：1997 使用情況：現(xiàn)第一層為出租商業(yè)門面 公共配套設(shè)施完備程度：完備 權(quán)屬狀況：湖南省*市商務(wù)局（3）估價(jià)目的：評(píng)估該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，為*市*路改造拆遷提供依據(jù)。（4）估價(jià)日期：2007.1130（5）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用的是2006年*市的土地基

7、準(zhǔn)地價(jià)和現(xiàn)行房屋的重置價(jià)格,以及本期*市銀行的存款貸款利率（6）估價(jià)依據(jù)：1、有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定； 2委托人提供的房屋所有權(quán)證等有關(guān)材料； 3評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查和掌握的有關(guān)資料。 4. *市政府提供的基準(zhǔn)地價(jià)及重置價(jià)格等 5. *市建設(shè)銀行提供的貸款及存款利率等 （7）估價(jià)原則：遵循合法性原則，最有效使用原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，預(yù)期收益原則, 替代原則，公平原則等。（8）估價(jià)方法：采用了成本法、收益法、市場(chǎng)比較法等三種方法。采用成本法對(duì)土地和建筑物價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊或房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格成新率采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格

8、： 收益價(jià)格公式：V=a/r1-1/(1+r)n式中： V房地產(chǎn)的價(jià)格 a房地產(chǎn)的凈收益 r房地產(chǎn)的資本化率 n房地產(chǎn)的使用年限與剩余收益年限采用市場(chǎng)比較法：對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況修正，交易日期的調(diào)整，區(qū)位狀況修正，權(quán)益狀況修正，實(shí)物狀況修正以求取比準(zhǔn)價(jià)格。將所求取的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象限制現(xiàn)值。（9）估價(jià)結(jié)果： 方法總價(jià)（元）單價(jià)（元/平方米）成本法326428 4080.35市場(chǎng)比較法421996.8 5274.96收益法505919.34 6323.99（10）估價(jià)人員: * （11）估價(jià)作業(yè)日期：2007.12.12007.12.12（12）估價(jià)報(bào)告有效期限：一年

9、六: 估價(jià)技術(shù)報(bào)告1、區(qū)域因素分析該房地產(chǎn)地處*市*路,為*市繁華的地區(qū)之一,交通比較便捷，景觀尚可,規(guī)劃限制條件多,接近學(xué)校,具有升值的潛力,該區(qū)域自然環(huán)境和人文環(huán)境好，*市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、*市黨校、*市農(nóng)機(jī)局等就在其附近,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好，社會(huì)公共配套設(shè)施齊全。2、個(gè)別因素分析土地使用總面積：80平方米用途為商業(yè)土 地使用年限：60年剩余51年宗地形狀：矩形層數(shù)：八層結(jié)構(gòu)類型：鋼混結(jié)構(gòu)建成年月：1998年建筑物狀況：結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好。3、市場(chǎng)背景分析近數(shù)年來(lái)，*市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速健康發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。估價(jià)對(duì)象所在地段客流量大

10、。配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁華程度高，區(qū)域位置相對(duì)比較優(yōu)越。作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂(lè)觀的市場(chǎng)前景。隨著估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)，受本次評(píng)估的估價(jià)目的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的制約未考慮該因素的影響。4、最高最佳使用分析 根據(jù)貢獻(xiàn)、均衡、合適等原則，評(píng)估出該房地產(chǎn)價(jià)值宜進(jìn)行拆遷重建，充分利用地段優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，或進(jìn)行裝修改造。5、估價(jià)方法的選用 在估價(jià)的過(guò)程中對(duì)該房地產(chǎn)分別采用成本法、市場(chǎng)法和收益法等三種方法進(jìn)行估價(jià)。在得出的三種不同結(jié)果之間進(jìn)行權(quán)衡，最后選定最為公平、公正的一種市場(chǎng)估價(jià)結(jié)果。6、估價(jià)的測(cè)算過(guò)程 對(duì)該房地產(chǎn)分別采用了三種方法對(duì)其評(píng)估，在確定土地還原

11、利率時(shí)采用的是以往經(jīng)驗(yàn)和*市的平均土地還原利率。綜合還原利率的確定是根據(jù)：綜合還原利率=(貸款利率+存款利率)/2+通貨膨脹率*目標(biāo)收益率評(píng)估時(shí)取目標(biāo)收益率為10%，貸款利率為5.85%，存款利率為2.25%, ,因此綜合還原利率為7.3%。（附： R=MRm+(1-M)Re 式中 R資本化率（%）M貸款價(jià)格比率（%）Rm抵押貸款資本化率（%）Re自有資金要求的正常收益率。R=35%10%+65%5.85%=7.3%）（1） 收益法測(cè)算過(guò)程 1、房地出租總費(fèi)用a管理費(fèi)年房地租金4%b年維修費(fèi)房屋重置價(jià)格2%c年保險(xiǎn)費(fèi)房屋重置價(jià)格0.2%d年稅金年房地租金12%e年折舊費(fèi)C(1-R)/N 2、房

12、地總收益=年租金+年押金利息3、計(jì)算資本化率 R=35%10%+65%5.85%=7.3% 4、計(jì)算收益價(jià)格（1）房地總收益=年租金+年押金利息=600012+0=72000（元）（2）房地出租總費(fèi)用a管理費(fèi)=年房地租金4%=720004%=2880（元）b年維修費(fèi)房屋重置價(jià)格2%=670802%=1072（元） c年保險(xiǎn)費(fèi)房屋重置價(jià)格0.2% =670800.2%=107.2（元）d年稅金年房地租金12%=7200012%=8640（元）e年折舊費(fèi)C(1-R)/N=6708098%/60=875.47（元）年房地總費(fèi)用=a+b+c+d+e=13574.67（元） （3）年房地純收益=（1）-

13、（2）=72000-13574.67=58425.33（元） （4）V=a/r1-1/(1+r)n=58425.33/7.3%1-1/(1+7.3%)510.65=505919.34（元） 因此，收益價(jià)格=505919.34（元） 單價(jià)=6323.99（元/平方米）（2）利用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格成本法的理論依據(jù)可以從賣方的角度或買方的角度來(lái)考慮。從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。積算價(jià)格土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為670元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為67

14、080=53600（元）土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正*中西餐廳宗地價(jià)格影響因素的條件及修正系數(shù)表影響因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象宗地條件優(yōu)劣程度修正系數(shù)區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施完善度（20%）供水，供電，電訊，排水好優(yōu)20%商業(yè)類型（6%）成熟一般0環(huán)境質(zhì)量狀況（9%）環(huán)境質(zhì)量好較優(yōu)10%出入道的繁華程度（25%）人流量相當(dāng)大優(yōu)45%個(gè)別因素面積（11%）較小劣-3%形狀（8%）規(guī)則優(yōu)20%地勢(shì)地質(zhì)狀況（6%）地勢(shì)平坦優(yōu)10%宗外地周圍土地利用類型（11%）商業(yè)優(yōu)15%未來(lái)土地規(guī)劃用途（4%）商業(yè)優(yōu)10%總修正系數(shù)20.07%土地價(jià)格為 2924（1+20.07%）=3510.85 r取銀

15、行存款利率 2.25%建筑物重置價(jià)格=67080=53600累計(jì)折舊=8040房地產(chǎn)價(jià)格=3510.8580+53600-8040=326428（元）單價(jià)=326428/80=4080.35元/平方米）（3） 市場(chǎng)比較法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況我們選取了處在同一地段的,用途相似,交易時(shí)間相近的三個(gè)可比實(shí)例. 選取可比實(shí)例因素條件說(shuō)明表可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C馬良路康富路五一西路2006.11.220065.72006.8.5300035002800708072+4+5+3租賃租賃租賃商用商用商用較好較好較好好好好較好較好較好較近近較近稍好好稍好合理合理合理磚混磚混磚混由于本次估價(jià)調(diào)查時(shí)所收集到

16、的資料中沒有市場(chǎng)成交價(jià)格，因而估價(jià)過(guò)程中運(yùn)用收益法求出其收益價(jià)格后再進(jìn)行修正。 r=7.3%劉家香土菜館哈爾濱餃子館歡欣酒家年租金+押金利息360004200033600年折舊費(fèi)781.67893.33804年維修費(fèi)9381072964.8年保險(xiǎn)費(fèi)93.8107.296.48年管理費(fèi)144016801344年稅金432050404032年凈收益28426.5333207.4726358.72總價(jià)378698.23442389.92351150.87單價(jià)5409.975529.874877.09 (1)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素修正:區(qū)域因素修正估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3繁華程度2020

17、2020道路通達(dá)程度10101010公交便捷程度10101010環(huán)境質(zhì)量108127景觀5752*基礎(chǔ)設(shè)施15151012社會(huì)公共設(shè)施15151012規(guī)劃限制條件154512治安狀況5448對(duì)外交通1678總計(jì)10010195103(2)對(duì)交易情況進(jìn)行修正:(注: 2001年到2007年11月銀行利率平均每年上漲1.73%).可比實(shí)例可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3成交價(jià)格5503.565625.544961.46交易情況+4%+5%+3%交易日期2006年11月2006年11月2006年11月經(jīng)過(guò)上述的修正后可比實(shí)例的正常交易價(jià)格分別為:V1=5503.56100/101100/104（1+1.73%）5330.13(元/平方米) V2=5625.54100/95100/105（1+1.73%）=5737.20 (元/平方米)V3=4961.46100/103100/103（1+1.73%）=4757.56（元/平方米）采用平均值結(jié)果作為最后的估價(jià)結(jié)果:估價(jià)對(duì)象的價(jià)格=（5330.13+5737.20+4757.56）/3=15824.89/3=5274.96(元/平方米)V=a/r1-1/(1+r)n=5274.9680/7.3%1-1/(1+7.3%)51=421996.8（元）根據(jù)估價(jià)目的，從保守的角度出