綜合房地產(chǎn)項目前期策劃報告（88頁 案例豐富）1

1、2012年4月xx整體定位及產(chǎn)品建議提報邵陽縣東進，新城在崛起。湖南祥達，為造城而來，打造縣域新人居典范！CONTENTS目錄項目定位項目認識和理解 酒店建議商業(yè)建議住宅建議Project positionProjectunderstandingCommercial proposalHotel recommendationHousing adviceProject understanding and the understanding項目認識和理解項目認識和理解項目區(qū)位項目交通項目指標項目物業(yè)組成項目SWOT分析項目SWOT策略項目總結(jié)項目區(qū)位:邵陽縣向東發(fā)展，項目離邵陽縣城區(qū)僅6公里，屬縣城

2、中心區(qū)的延伸區(qū)；項目位置：項目一期位于振羽大道與開元大道交匯處；項目四至：東至開元大道南至振羽大道西至富康路北至正德路夫夷新城項目交通:緊鄰開元大道與振羽大道，路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷；項目一期振羽大道開元大道項目物業(yè)組成:由商業(yè)街、酒店、住宅等物業(yè)組成，可視作綜合體；商業(yè)街酒店項目SWOT分析優(yōu)勢(S)：1、項目規(guī)模巨大，具備造城規(guī)模；2、項目地塊周正，易于規(guī)劃及設(shè)計；3、地理位置優(yōu)越，位于邵陽縣通往外地的門戶；4、毗鄰多個生態(tài)公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；5、緊鄰開元、振羽等主干道，項目昭示性強；6、交通便捷，二廣、上瑞、滬昆等高速公路經(jīng)過，升值潛力大。劣勢（W）：1、項目多為山地，開發(fā)成本高；2、項目所

3、處地目前尚處于開發(fā)初期，各種配套均不完善；3、縣城人口數(shù)量少，項目開發(fā)量大，為項目銷售帶來巨大的壓力；機會（O）：1、邵陽縣城向東發(fā)展，這一規(guī)劃給本案帶來機遇；2、政府四大院及政府各局級單位搬遷至此，給項目銷售帶來大量的客流；3、項目旁邊的時代大道與邵陽大道連通，這使邵陽縣與邵陽市的距離縮短三分之一，也必將引來大量的客流；4、產(chǎn)品自身從規(guī)劃設(shè)計、戶型面積設(shè)定上符合當前市場需求，也必將給項目成功開發(fā)帶來機會。威脅（T）：1、政府的宏觀調(diào)控政策繼續(xù)從緊，限購令出臺、銀行連續(xù)加息，上調(diào)準備金率，銀根收緊，壓力劇增，市場可能進入觀望期。2、由于所處的地域環(huán)境、現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)及消費觀念落后，在一定程度上

4、嚴重影響了本地消費者的消費習(xí)慣與觀念，對于消費者的商業(yè)消費觀念及習(xí)慣引導(dǎo)將會是本項目后期運營的重要威脅之一。3、由于邵陽縣城的地域特性以及本地商業(yè)市場的發(fā)展相對落后，本地的商業(yè)資源相對短缺，外來的商業(yè)資源也嚴重不足，這將直接導(dǎo)致對本項目的招商及后期經(jīng)營難度加大。項目SWOT策略SWOT策略可以分為SO（利用機會張揚優(yōu)勢）、WT（弱化劣勢避免威脅）、ST（張揚優(yōu)勢避免威脅）、WO（利用機會弱化劣勢）等四大策略，一般而言在項目處于較為樂觀的情況下采取SO的策略，一般項目的情況下可采取ST、WO的策略，對于項目處于比較悲觀的情況則采取WT策略。本項目優(yōu)勢明顯，機會突出，我司認為項目宜采用SO策略（利

5、用機會張揚優(yōu)勢）；項目SWOT總體策略SO策略（利用機會張揚優(yōu)勢）1、利用不可復(fù)制的大盤形象，造城之勢，樹立縣域新人居典范；2、項目周邊多條高速公路通過，作為邵陽縣城對外門戶，誓將項目打造成邵陽縣城的門戶新城；3、邵陽縣城向東發(fā)展，政府四大院及政府各級單位搬遷至此，這致使項目能更好地提升領(lǐng)導(dǎo)地位及形象；項目總結(jié)最應(yīng)張揚的優(yōu)勢：大盤之勢最應(yīng)改變的劣勢：利用大盤之勢，大力推廣；最應(yīng)把握的機會：大力推廣區(qū)域的發(fā)展之勢；最應(yīng)正視的挑戰(zhàn)：如何解決投資者對本項目定位的認可性、接受度、 以及招商難度的問題。加大力度宣傳； 項目是一個縣城中心延伸區(qū)的有酒店、住宅、商業(yè)街等多種物業(yè)并存的綜合體！項目定位客群分析

6、定位前的思考市場定位關(guān)于本案客源的思考：項目所在的邵陽縣區(qū)域處于新縣城板塊，本案又是區(qū)域內(nèi)率先啟動的個案，并沒有成功的案例去參考，那么我們的客源又該從何而來？客群分析第一層次：公務(wù)員類客源來源：邵陽縣縣局機關(guān)單位、事業(yè)單位、銀行等職業(yè)背景：公務(wù)員、醫(yī)生、老師等精神屬性：經(jīng)濟實力和購買力較強，渴望居住高品質(zhì)的社區(qū)，并希望到邵陽市但又受工作地點的牽制。本案吸引點：地緣優(yōu)勢，產(chǎn)品品質(zhì)，升值潛力本案主力客源第二層次：私營業(yè)主類客源來源：邵陽縣城區(qū)職業(yè)背景：本地的私營業(yè)主和外出工作客戶精神屬性：普遍有閑錢，不缺房住，但是邵陽縣區(qū)內(nèi)沒有真正高品質(zhì)的物業(yè)值得其出手，但希望能將手頭上的現(xiàn)金變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)以抗擊通

7、貨膨脹本案吸引點：產(chǎn)品品質(zhì)，升值潛力第三層次：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶類客源來源：邵陽縣下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)(白倉,下花橋,金稱市,黃亭市,塘田市,五豐鋪,九公橋等 )職業(yè)背景：當?shù)叵雀黄饋淼囊慌司駥傩裕航?jīng)濟實力和購買力較強，渴望居住高品質(zhì)的社區(qū)，并希望進入邵陽縣城。本案吸引點：地緣優(yōu)勢，產(chǎn)品品質(zhì)，升值潛力目標客戶群的購房行為習(xí)慣他們多為邵陽縣的公務(wù)員或者經(jīng)商成功的人士，了解或者體驗過大城市現(xiàn)代化的生活。已經(jīng)對居住品質(zhì)與居住環(huán)境有了一定的要求；他們多為家族居住，家族觀念強，對老人和孩子的居住要求也會比較高；他們是邵陽縣的中高端人士，他們也希望自己的鄰居是和自己一個圈層的人士，這樣才有歸屬感注重項目本身的地段及價格。作

8、為邵陽縣精英一族，他們的置業(yè)觀念依舊需要能炫耀自己實力并展現(xiàn)家族地位；關(guān)注樓盤功能及配套設(shè)置。除了庭院環(huán)境及休閑設(shè)施外，更關(guān)心綠化、配套，會所等生活配置；注重樓盤本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會的身份特點，滿足業(yè)主精神上的需求；注重物業(yè)管理。目標客戶群的消費心理改善現(xiàn)有居住條件，提高自己的居住環(huán)境與條件；看重居住的自然環(huán)境與居住的品位，是自己身份象征；購買高品質(zhì)住宅，作為在退休后養(yǎng)老居住的地方；投資增值。目標客戶群的購買動機戶型及需求主要來源家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)家庭年收入典型特征首置客源（95）低端縣區(qū)客首次購房新婚、兩口之家25-3568萬總價控制類客戶格外關(guān)注交通和配套改善型及部分首置客

9、源（125）中端鄉(xiāng)鎮(zhèn)客中端縣區(qū)客兩口之家新三口之家25-451520萬希望得到更多空間的客戶地段與戶型以及小區(qū)環(huán)境三擇一多改型客源（ 140 ）高端鄉(xiāng)鎮(zhèn)客高端縣區(qū)客后三口之家三代同堂之家35-502030萬戶型與品質(zhì)以及環(huán)境成為主要因素，滿足不同功能的居住空間客源構(gòu)成特征定位前思考1、 項目是一個縣城中心延伸區(qū)的有酒店、住宅、商業(yè)街等多種物業(yè)并存的綜合體；2、突出項目大盤氣勢；3、體現(xiàn)項目區(qū)位優(yōu)越與升值，強調(diào)新城氣勢；4、針對競爭對手，突出區(qū)域內(nèi)唯一多種物業(yè)并存的項目優(yōu)勢；5、針對客戶，引導(dǎo)客戶消費，把區(qū)域的前瞻性灌輸給客戶，大力宣傳區(qū)域的發(fā)展?jié)摿罢闹С至Χ?。項目整體定位：縣域新人居典范

10、縣域城市樣板項目一期產(chǎn)品定位：邵陽縣唯一城市綜合體商業(yè)建議商業(yè)體量建議各商業(yè)分布建議商業(yè)建筑風格建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議商業(yè)街建議商業(yè)街交通組織建議商業(yè)體量建議：項目一期合計商業(yè)規(guī)劃體量為13萬多方；根據(jù)我司以往操盤經(jīng)驗，一個縣城的年商業(yè)去化量應(yīng)為8多萬方，據(jù)不完全統(tǒng)計，邵陽縣城目前的市場存量為4萬多方；因此我司建議：項目一期體量8萬多方為宜；各商業(yè)分布建議：圖中所示1、3、8、10處均設(shè)置為兩層底商；圖中所示4處設(shè)置成兩層商業(yè)，部分主力店為三層商業(yè)；2、5、9處設(shè)置成三層商業(yè)；6、7處設(shè)置層可做夾層的一層商業(yè)；12435678910商業(yè)建筑風格建議：為保持整個項目的統(tǒng)一性及成本，我司建議商業(yè)建筑風格

11、為現(xiàn)代簡約風格；為保持整個項目的統(tǒng)一性及成本，我司建議商業(yè)街建筑風格也為現(xiàn)代簡約風格；商業(yè)街二層連通，玻璃櫥窗定制式銷售；現(xiàn)代簡約風格商業(yè)街業(yè)態(tài)建議：圖中所示1處臨近人民醫(yī)院，我司建議業(yè)態(tài)主要為醫(yī)療配套商業(yè)，2處業(yè)態(tài)為主力店招商，建議引進大型電器城，如通程電器；43567891012圖中3處主要為餐飲美食類，圖中4處一層業(yè)態(tài)為服裝、精品及休閑清吧間隔，二層靠西邊業(yè)態(tài)以美食餐飲為主，二層玻璃櫥窗設(shè)計，定制式招商或銷售，業(yè)態(tài)為服裝、精品、飾品等，三層商業(yè)主要考慮為主力店招商，靠東南面二三層主要以婚紗攝影、游戲廳、動漫城；43567891012商業(yè)街業(yè)態(tài)建議：圖中5處為電影院招商，圖中6處業(yè)態(tài)為書店

12、、文具、健身器材等；43567891012商業(yè)街業(yè)態(tài)建議：地方特色美食服裝精品休閑清吧游戲廳動漫城電影院書店文具店商業(yè)街業(yè)態(tài)建議：圖中所示7處業(yè)態(tài)主要為建材、家具等，8處業(yè)態(tài)為通訊、銀行等；圖中9處業(yè)態(tài)招商主要是大型生活生活超市；圖中10處業(yè)態(tài)為大型休閑運動中心，招商、其余為會所、銀行、通訊等；43567891012建材店家具店社區(qū)醫(yī)院大型生活超市通訊店商業(yè)街建議：商業(yè)街的寬度設(shè)置為30米，太寬，根據(jù)以往操盤經(jīng)驗，縣城商業(yè)街一般為18米-22米；街道中間布置盆栽、綠植、休閑座椅及雕塑小品等，供消費者游玩、休閑，增加消費者在商業(yè)街停留的時間；商業(yè)街建議定位為一站式體驗式風情步行街；商業(yè)街有獨立的

13、組團命名；在圖中藍色處修建具有商業(yè)街代表性的入口；休閑桌椅盆栽、綠植雕塑小品商業(yè)街入口商業(yè)街交通組織建議：商業(yè)街一層中間設(shè)置2米左右的內(nèi)走廊；商業(yè)街二層周圍設(shè)置回廊，增強二層的流通性及可逛性，回廊上間隔地布置休閑桌椅及綠植；商業(yè)街二層間設(shè)置連廊連起來，讓二層成為一個商業(yè)整體，利于招商及流通性；商業(yè)街內(nèi)走廊商業(yè)街回廊商業(yè)街連廊住宅建議建筑類型建議建筑風格建議戶型建議戶型配比建議建筑類型建議：安置區(qū)A區(qū)圖中所示A區(qū)離安置區(qū)較近，生活環(huán)境不太好；因此我司建議：此區(qū)域建筑類型應(yīng)為兩梯四戶的蝶狀建筑B區(qū)建筑類型也為一廳兩戶多層板式步梯建筑圖中所示C區(qū)為降低項目的開發(fā)成本，我司建議此區(qū)域建筑類型也應(yīng)為兩梯

14、四戶的蝶狀建筑C區(qū)B區(qū)建筑類型建議：安置區(qū)圖中所示D區(qū)享受中央景觀及廣場，可設(shè)為拉大價差的樓王；因此我司建議：此區(qū)域建筑類型應(yīng)為面積較大的一梯兩戶的板式樓；同理，圖中所示E、F區(qū)我司建議此區(qū)域建筑類型也應(yīng)為一梯兩戶的板式樓；D區(qū)E區(qū)F區(qū)建筑類型建議：安置區(qū)H區(qū)圖中所示G區(qū)根據(jù)走訪，邵陽縣城人們消費很理性，消費觀念不強，根據(jù)成本為上原則；因此我司建議：此區(qū)域建筑類型應(yīng)為兩梯三戶的品狀建筑同理，圖中所示H、I區(qū)為降低項目的開發(fā)成本，我司建議此區(qū)域建筑類型也應(yīng)為兩梯三戶的品狀建筑G區(qū)I區(qū)建筑風格建議：根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可知：項目的北部規(guī)劃為政府行政中心所在地；項目的西部為邵陽縣人民醫(yī)院；為與周邊的建筑風格

15、保持一致，我司建議本項目的建筑風格為現(xiàn)代簡約風格；戶型建議：圖中A區(qū)所示：項目的北面為面積為80-90平米的兩室一廳；項目的南面為面積為120-140平米的三室一廳；A區(qū)為兩棟蝶狀建筑；北面的兩室一廳數(shù)量為：15層*4戶/層=60戶南面的三室一廳數(shù)量為：15層*4戶/層=60戶A區(qū)戶型建議：圖中B區(qū)所示：項目的北面為面積為100多平米的兩室兩廳；項目的南面為面積為130多平米的三室兩廳；B區(qū)為5棟板式建筑；北面的兩室兩廳數(shù)量為：5層*12戶/層=60戶南面的三室兩廳數(shù)量為：5層*12戶/層=60戶B區(qū)戶型建議：圖中C區(qū)所示：項目的北面為面積為140多平米的三+一室兩廳；項目的南面為面積為110

16、多平米的二+一室兩廳；C區(qū)為兩棟蝶狀建筑；北面的三+一室兩廳數(shù)量為：17層*6戶/層=102戶南面的二+一室兩廳數(shù)量為：17層*6戶/層=102戶C區(qū)戶型建議：圖中D區(qū)所示：項目的東面為面積為180多平米的四+一室兩廳；項目的西面為面積為160多平米的三+一室兩廳；D區(qū)為兩棟板式建筑；東面的四+一室兩廳數(shù)量為：18層*2戶/層*2棟=72戶西面的三+一室兩廳數(shù)量為：18層*2戶/層*2棟=72戶D區(qū)戶型建議：圖中E區(qū)所示：項目的東面為面積為160多平米的三+一室兩廳；項目的南面為面積為140多平米的二+一室兩廳；E區(qū)為兩棟板式建筑；東面的三+一室一廳數(shù)量為：18層*2戶/層=36戶西面的二+一

17、室一廳數(shù)量為：18層*2戶/層=36戶E區(qū)戶型建議：圖中F區(qū)所示：項目的東面為面積為160多平米的三+一室兩廳；項目的南面為面積為140多平米的二+一室兩廳；F區(qū)為兩棟蝶狀建筑；東面的三+一室兩廳數(shù)量為：18層*2戶/層=36戶西面的二+一室兩廳數(shù)量為：18層*2戶/層=36戶F區(qū)戶型建議：圖中G區(qū)所示：項目的南面為面積為140多平米的三+一室兩廳；項目的北面為面積為110多平米的二+一室兩廳；G區(qū)為三棟兩單元品型建筑；北面的三+一室兩廳數(shù)量為：17層*12戶/層=204戶南面的二+一室兩廳數(shù)量為：17層*6戶/層=102戶G區(qū)戶型建議：圖中H區(qū)所示：項目的南面為面積為140多平米的三+一室兩

18、廳；項目的北面為面積為110多平米的二+一室兩廳；H區(qū)為三棟兩單元品型建筑；南面的三+一室兩廳數(shù)量為：16層*4戶/層=64戶北面的二+一室兩廳數(shù)量為：16層*2戶/層=32戶H區(qū)戶型建議：圖中I區(qū)所示：項目的南面為面積為140多平米的三+一室兩廳；項目的北面為面積為110多平米的二+一室兩廳；I區(qū)為三棟兩單元品型建筑；南面的三+一室兩廳數(shù)量為：16層*8戶/層=128戶北面的二+一室兩廳數(shù)量為：16層*4戶/層=64戶I區(qū)戶型配比建議：戶型套數(shù)配比備注兩室一廳60戶4.5%兩室兩廳60戶4.5%三室一廳60戶4.5%三室兩廳60戶4.5%二+一室兩廳372戶28%主力戶型76.5%三+一室兩廳 642戶48.5%四+一室兩廳72戶5.5%總戶數(shù)