鄭州某項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

1、XXX項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告謹(jǐn)呈河南XX置業(yè)有限公司附件1：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析附件2：城市發(fā)展情況分析附件3：房地產(chǎn)市場分析附件4：典型樓盤掃描附件5：消費(fèi)者研究附件6：本項(xiàng)目地塊分析典型樓盤掃描1、寫字樓2、商住樓3、項(xiàng)目周邊住宅3、典型小戶型2鄭東新區(qū)競爭分析圖示本案CBD區(qū)XXX農(nóng)業(yè)路XXX有鄭州“XX大道”的稱號，而農(nóng)業(yè)路號稱“總部大道”，區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目較為集中，以XXX、農(nóng)業(yè)路交叉口為中心，周邊有寫字樓項(xiàng)目近30個(gè)，是鄭州市寫字樓最為密集的區(qū)域；XX新區(qū)位于鄭州市區(qū)東部,是國務(wù)院批準(zhǔn)的鄭州市城市總體規(guī)劃，為擴(kuò)大城市規(guī)模、加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程戰(zhàn)略而投資開發(fā)建設(shè)的新城區(qū)；CBD區(qū)是XX新

2、區(qū)的起步區(qū)，采用環(huán)狀布局；內(nèi)、外環(huán)分別規(guī)劃80米和120米高的各30幢建筑，現(xiàn)內(nèi)環(huán)18幢已基本建完，外環(huán)現(xiàn)已部分啟動(dòng)，預(yù)計(jì)年內(nèi)會全部啟動(dòng)；3典型寫字樓掃描4典型寫字樓分布圖示本案XX大廈XXX大廈XX大廈XX大廈XX數(shù)碼大廈河南XX大廈XX企業(yè)中心XX大廈XX國際XX大廈選取具有代表性的高端及中高端寫字樓進(jìn)行分析5項(xiàng)目名稱XX企業(yè)中心XXXX大廈圖示河南XX置業(yè)有限公司開發(fā)商河南XX置業(yè)有限公司XX路與XX路交叉口位置XX路北環(huán)交叉口31層/3.15m，群房3層層數(shù)/層高28層/3.2m，群房4層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯5部客戶廣告公司、建筑與裝飾設(shè)計(jì)公司、時(shí)裝

3、設(shè)計(jì)師、律師、制作人、出版商、交易商、集團(tuán)總部、區(qū)域總部、區(qū)域營銷中心地下約150個(gè)停車位地上/下210個(gè)大型公司、集團(tuán)總部、有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、注重品牌形象的公司世邦威理士顧問物管XX物業(yè)發(fā)展有限公司整層約1600，自由分割主力戶型91.28-1200任意分隔規(guī)模2棟，約10.8萬，座層，層為寫字樓；座層，層為寫字樓1棟，占地9112，總建面4.16萬, 528層為純寫字樓售/租價(jià)格現(xiàn)均價(jià)約4100元/現(xiàn)均價(jià)約4500元/售/租率銷售率達(dá)60%銷售率達(dá)70%裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修內(nèi)部配套煤氣, 熱水器, 有線電視, 獨(dú)立衛(wèi)生間, 公用衛(wèi)生間,新型中央空調(diào)、寬

4、帶網(wǎng)絡(luò)、大型白領(lǐng)餐廳、國際商務(wù)會所、覆蓋等多功能會議廳、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能化辦公系統(tǒng)、生態(tài)廣場核心賣點(diǎn)政經(jīng)文中央國際化純寫字區(qū)唯一專于商務(wù)用途的寫字樓高端寫字樓6項(xiàng)目名稱XXXX大廈XX大廈圖示鄭州XX房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商鄭州X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXX緯五路交叉口位置XX大道緯五路交叉口22層/2.9m，群房3層層數(shù)/層高23層/2.8m，群房3層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限只租不售分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)7部電梯7部OTIS電梯客戶大中型企業(yè)、建材、貿(mào)易、汽車、服務(wù)、投資、銀行等地上約20個(gè)，地下200個(gè)停車位地上約100個(gè)國際、國內(nèi)知名企業(yè)駐鄭分支機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)、商品交易市場自管物管自管150

5、-300主力戶型200-300 規(guī)模主樓22層，西樓12層、北12層。建面約為6萬 ，1棟，建面約為6萬，822樓為高檔寫字樓售/租價(jià)格租金1.9元/天租金2.8元/天售/租率銷售率50%，出租率在85%以上出租率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修全部精裝修內(nèi)部配套寬帶網(wǎng)絡(luò)、會議廳精裝修、中央空、溫水、寬帶網(wǎng)絡(luò)、會議廳核心賣點(diǎn)“XXX”、純寫字樓辦公未來大道、鄭州商品交易所中高端寫字樓7項(xiàng)目名稱XX大廈XX大廈圖示河南XX置業(yè)有限公司開發(fā)商河南省XX房地產(chǎn)公司XX路XX路交叉口位置XXX農(nóng)業(yè)路交叉口11層/2.8m層數(shù)/層高19層/2.9m只租不售產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)分戶

6、空調(diào)2部電梯2部客戶IT公司、貿(mào)易公司、廣告公司地上85個(gè)停車位地上37個(gè)貿(mào)易、建筑、房地產(chǎn)公司XX物業(yè)發(fā)展有限公司 物管自管28.3126.6主力戶型60120 ，整層約1300 規(guī)模1棟，約1.8萬1棟，1.55萬售/租價(jià)格租金1.5元/天原售價(jià)3000 元/、租金1.2元/天售/租率出租率85%銷售率80%，出租率50%裝修狀況精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修內(nèi)部配套商務(wù)中心、會議室寬帶網(wǎng)核心賣點(diǎn)優(yōu)秀的物業(yè)管理“XXX”與“農(nóng)業(yè)路”中高端寫字樓8項(xiàng)目名稱XX大廈XX數(shù)碼大廈圖示鄭州XX置業(yè)有限公司開發(fā)商鄭州XX置業(yè)有限公司XXX與XX路交叉口位置XXX與XX路交叉口16層/3.64.5米

7、，群房3層層數(shù)/層高16層/2.8米，群房3層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)3部日立電梯電梯3部施奈德電梯客戶注冊會計(jì)師協(xié)會、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、廣告公司等地上/下192個(gè)，車位比1:1.5停車位地上/下150個(gè)IT、廣告、貿(mào)易、房地產(chǎn)公司自管物管自管88-1535主力戶型30-60規(guī)模約2.5萬， 13層為商業(yè)，416層寫字樓，總計(jì)130套建面約2.85萬售/租價(jià)格現(xiàn)售價(jià)：3300元/原售價(jià)3500元/，現(xiàn)租金約1.5元/天（包含水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）售/租率銷售率60銷售率100，出租率90以上裝修狀況毛坯，公用部位精裝修精裝修內(nèi)部配套寬帶網(wǎng)會議、接待、資訊、娛樂等核心賣點(diǎn)“XXX”、

8、高層高、充足車位“XXX”、純寫字樓形象中高端寫字樓9項(xiàng)目名稱XX大廈XX國際圖示河南省XX實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)商河南省XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX路與XX路交叉口位置XX路與X路交叉口16層/3.6米，群房3層層數(shù)/層高15層/3.1米，群房2層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)分戶空調(diào)5部電梯3 部FUJITEC電梯客戶投資客、廣告公司、貿(mào)易公司、中小型公司地上100個(gè)停車位約80個(gè)銀行、建筑公司、廣告公司、貿(mào)易公司、餐飲及黃委會等自管物管香港戴維斯顧問自由分割主力戶型120-880，自由組合規(guī)模1棟，3萬1棟，1.4萬售/租價(jià)格現(xiàn)售價(jià)約3250元/現(xiàn)售價(jià)約3400元/售/租率銷售率約60

9、銷售率約80裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修內(nèi)部配套洽談室、多功能會議室、咖啡廳、商務(wù)中心多功能會議室、商務(wù)咖啡廳、商務(wù)中心、高爾夫練習(xí)場核心賣點(diǎn)發(fā)展型企業(yè)商務(wù)基地；付50%房款即獲得產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商經(jīng)營六年“CBD”精英創(chuàng)業(yè)領(lǐng)地、純寫字樓形象中高端寫字樓10典型商住樓掃描11競爭分析圖示本案XX國際廣場XX國際大廈XX廣場XX國際公寓XX廣場XX財(cái)智廣場選取具有代表性的高端及中高商住樓進(jìn)行分析12項(xiàng)目名稱XX國際廣場XX廣場圖示鄭州XX房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商河南XX置業(yè)有限公司XXX與XX路交叉口位置XXX與XX路交叉口23層/3米，群房3層層數(shù)/層高21層/2.9米，群房2層70

10、年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)分戶空調(diào)4部電梯電梯3部電梯客戶國內(nèi)知名企業(yè)駐鄭分支機(jī)構(gòu)，廣告公司，貿(mào)易公司地上/下200個(gè)停車位地上40個(gè)，地下150個(gè)廣告、貿(mào)易、實(shí)業(yè)、建筑、建材、裝飾公司萬廈品牌物管物管XX物管100-220主力戶型100-200規(guī)模4棟，建面約10.96萬4棟，建面約5萬售/租價(jià)格原售價(jià)約3100元/，現(xiàn)租金約1.2元/（包含除電費(fèi)以外的所有費(fèi)用）原售價(jià)約3500元/，現(xiàn)租金約1.3元/（包含除電費(fèi)以外的所有費(fèi)用）售/租率銷售率95%，出租率約80%銷售率100%，出租率約65%裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修內(nèi)部配套款帶網(wǎng)款帶網(wǎng)核心賣點(diǎn)

11、“XXX”“XXX”競爭的第一圈層周邊競爭13項(xiàng)目名稱XX廣場XX國際大廈圖示鄭州XX房地產(chǎn)公司開發(fā)商河南XX置業(yè)有限公司XX路與XX交叉口位置XX路與X路交叉口22層/2.9米，群房3層層數(shù)/層高27層/2.9米，群房3層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)主樓分戶空調(diào)，群房中央空調(diào)2部電梯4部客戶貿(mào)易、裝飾等中小型公司地上約100個(gè)停車位地下約50個(gè)中小型公司，小部分投資客自管物管自管150-200主力戶型94-233規(guī)模2棟，建面約2.35萬1棟，建面約3萬售/租價(jià)格原售價(jià)約為3400元/，現(xiàn)租金約為1.2元/天，銷售均價(jià)約3500 元/，商業(yè)群房約9500元/，售/租率銷售率100

12、%，出租率約70%銷售率60%，裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修內(nèi)部配套寬帶網(wǎng)寬帶網(wǎng)、可視對講核心賣點(diǎn)花園路、成熟配套黃河路競爭的第一圈層周邊競爭14項(xiàng)目名稱XX國際公寓XX財(cái)智廣場圖示河南XXXX置業(yè)有限公司開發(fā)商河南XX建設(shè)投資有限公司XX新區(qū)CBD內(nèi)位置XX新區(qū)CBD內(nèi)25層/3米，地下2層層數(shù)/層高24層/3米，地下2層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)分戶空調(diào)每棟每單元2部三菱電梯電梯3部電梯客戶投資客、 IT、醫(yī)藥、新聞、廣告等地下約300個(gè)停車位地下約300個(gè)投資客、 IT、醫(yī)藥、新聞、廣告等XXXX物管物管XXXX物管93-240主力戶型160-240規(guī)模

13、3棟，總建面約10萬余，商業(yè)群房約1.7萬余，住宅約6.8萬余，地下室1.5萬余；1棟，占地面約3193，總建面約2.14萬，共84戶售/租價(jià)格現(xiàn)售價(jià)約為3300元/現(xiàn)售價(jià)約為3500元/售/租率銷售率80%銷售率80%裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修內(nèi)部配套可視對講、寬帶網(wǎng)可視對講、寬帶網(wǎng)核心賣點(diǎn)XX新區(qū)CBDXX新區(qū)CBD競爭的第二圈層15項(xiàng)目周邊住宅住宅掃描16競爭分析圖示本案選取具有代表性、競爭性的住宅進(jìn)行分析XX府第XXXXX社區(qū)達(dá)觀369XX都市家園XX城市公園XX國際廣場三期XX家園XXXXX社區(qū)XX精華版XXX郡17項(xiàng)目名稱XX府第XX家園XX都市家園XXX郡圖

14、示客戶機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員、中等收入階層周邊都市村莊居民、工薪階層機(jī)關(guān)事業(yè)單位中高管、私營業(yè)主、高收入階層私企老板，高收入階層，機(jī)關(guān)事業(yè)單位中高管開發(fā)商河南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河南XX置業(yè)有限公司河南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置晨曦路與XXX交叉口東200米畜牧路與黃家庵交叉口XXX北段93號農(nóng)業(yè)路與XXX交匯處北規(guī)模占地6.4萬，建筑面積約15萬，目前已有4棟多層批準(zhǔn)預(yù)售，共180套建面約3.98萬，共318套，現(xiàn)基本售罄占地面積168畝；一、二期為廣發(fā)行、19軍、海燕出版社等單位定向開發(fā)，三期450套；占地1.6萬，建筑面積約5.6萬，約300套，銷售率98%；價(jià)

15、格均價(jià)2300元/均價(jià)1950元/28003000元/均價(jià)3400元/主力戶型2室2廳95，3室2廳115，主力總價(jià)2025萬3室2廳128，主力總價(jià)25萬左右3室2廳135，4室2廳185、195，2室2廳95.39140-2103房、4房，核心賣點(diǎn)XXX生態(tài)人居景觀大盤、水系園林、齊全的社區(qū)配套XXX與花園路的成熟配套，相對較低的價(jià)格XXX上的大型成熟社區(qū)XXX與農(nóng)業(yè)路的高尚社區(qū)，優(yōu)越的區(qū)位，成熟配套競爭的第一圈層周邊競爭18項(xiàng)目名稱XXXXX社區(qū)達(dá)觀369XXXXX社區(qū)XX精華區(qū)XX國際廣場三期XX城市公園圖示客戶高收入階層、私營業(yè)主及部分中小型公司高收入階層、私營業(yè)主私企老板，高收入階

16、層，投資客私營業(yè)主、高收入階層開發(fā)商鄭州XXX住宅建設(shè)有限公司鄭州XX住宅建設(shè)有限公司鄭州XX房地產(chǎn)有限公司河南XX置業(yè)有限公司位置花園北路21世紀(jì)社區(qū)（臨中州大道）花園北路21世紀(jì)社區(qū)XXX與農(nóng)科路交叉口花園路與宏達(dá)路交叉口規(guī)模3棟11層小高層，共120套，一梯兩戶，底層為商業(yè)用房。3棟多層，約140套；高層，總共約1000套，銷售率90左右，部分用作商住或?qū)懽謽钦嫉孛娣e17.2萬，總建面38 萬，一期建面12.6萬；多層、小高層約1200套價(jià)格均價(jià)3000元/均價(jià)2800元/均價(jià)3100元/均價(jià)3100元/，精裝修均價(jià)3500元/主力戶型3室2廳136，4室2廳146，主力總價(jià)3942萬元

17、3室2廳135；主力總價(jià)3739萬元5房2廳214，4室2廳174，主力總價(jià)4858萬元小高層2房81-97平方米，3房93-125平方米核心賣點(diǎn)21世紀(jì)社區(qū)成熟配套、空中花園21世紀(jì)社區(qū)成熟配套、XXX高尚商務(wù)生活公園生態(tài)住宅、精裝修競爭的第二圈層19典型小戶型住宅掃描小戶型界定：面積在60平方米以內(nèi)的單房及小兩房；包括單身公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓、大社區(qū)小戶型等類型20競爭分析圖示本案選取具有代表性的小戶型進(jìn)行分析時(shí)尚PARTYXXXXX社區(qū)新樓中樓XXXX中心XX市21項(xiàng)目名稱時(shí)尚PARTYXX市XXXXX社區(qū)新樓中樓XXXX中心圖示客戶投資客、單身白領(lǐng)及小型公司投資客、單身白領(lǐng)及小型

18、公司投資客、單身白領(lǐng)及小型公司投資客、單身白領(lǐng)及小型公司開發(fā)商鄭州XXX住宅建設(shè)有限公司河南XXX房屋建設(shè)開發(fā)公司鄭州XXX住宅建設(shè)有限公司河南XX建設(shè)投資有限公司位置XX路76號XX路與XX路交叉口北200米XX北路XXX社區(qū)XXX路與XX路交叉口西北規(guī)模一、二期1200戶；三期12層小高層6棟多層，約1000多戶約300多戶總建筑面積2.61萬 ，由兩棟多層和一棟小高層組成價(jià)格均價(jià)2400元/均價(jià)2200元/均價(jià)2800元/均價(jià)2300元/主力戶型32-68單層、雙層、復(fù)式23-68單層69-73 復(fù)式35-45 ，主力總價(jià)8-10萬元核心賣點(diǎn)金水路，區(qū)位優(yōu)勢及低置業(yè)門檻成熟配套。投資回報(bào)

19、率成熟配套。贈(zèng)送面積精裝修純小戶型社區(qū)典型小戶型22本項(xiàng)目地塊分析1、市區(qū)位置分析2、區(qū)域位置分析3、規(guī)劃分析4、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及四至5、區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定23鄭州市是河南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市；鄭州躋身全國綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資硬環(huán)境40優(yōu)、全國綜合投資環(huán)境前10名；2003年末全市總?cè)丝?697.7萬人，中心城區(qū)人口322萬。市內(nèi)轄五區(qū)：二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、中原區(qū)；項(xiàng)目地塊分析市區(qū)位置分析金水區(qū)二七區(qū)惠濟(jì)區(qū)XX新區(qū)管城區(qū)中原區(qū)項(xiàng)

20、目地塊24項(xiàng)目地塊分析區(qū)域位置分析宗地位于XXX與北環(huán)路交叉口南150米，行政區(qū)域隸屬于金水區(qū)，在房地產(chǎn)版塊劃分上屬于東區(qū)。項(xiàng)目地塊西臨XX大道XXX，距城市主干道花園路約400米，東距107國道（世紀(jì)大道）約600米，北接北環(huán)快速路，南面為豐田銷售、維護(hù)中心和糧油市場、種子市場。 現(xiàn)有城市配套情況交通狀況商業(yè)配套 教育配套 醫(yī)療配套 金融配套 健身、娛樂配套項(xiàng)目周邊主要有21路、39路、80路、215路等公交線路XXX世紀(jì)聯(lián)華、家世界、丹尼斯XX店、丹尼斯花園路店等大型超市；黃家庵菜市場、北站集貿(mào)市場等；小學(xué)：農(nóng)科路小學(xué)、畜牧路小學(xué)等；中學(xué)：市重點(diǎn)中學(xué)四十七中、河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)外國語分校等；大

21、中專院校：河南省文學(xué)院、華北水利水電學(xué)院等；僑光醫(yī)院，河南省人民醫(yī)院等；工商銀行、光大銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、廣大銀行等各大銀行機(jī)構(gòu)及證券公司。維體健身中心、美樂迪卡拉ok量販、XX國際生活俱樂部、8000畝國家森林公園內(nèi)設(shè)有生態(tài)健身園、跑馬場、高爾夫練習(xí)場等。東風(fēng)渠濱河公園、森林公園、鄭州市動(dòng)物園等項(xiàng)目地塊農(nóng)業(yè)路XXX25宗地為長方形形狀，東西長150米，南北寬約60米；2、四至范圍：東為移動(dòng)公司家屬院，有圍墻區(qū)隔；西臨XXX；北面為工行河南分行營業(yè)科技大樓；南面為華通豐田汽車服務(wù)有限公司（汽車維修、保養(yǎng)店）；3、宗地地勢平坦，同周邊地勢高度一致，地塊西面有一個(gè)東西寬58米，南北長5060米，高約2.5米的小土包，東面有4排工棚（可以作為施工臨時(shí)建筑和工棚使用），北面有硬質(zhì)水泥道路可以做施工道路使用；4、宗地原屬于工行河南省分行，目前為空地，無需進(jìn)行拆遷。 項(xiàng)目地塊分析規(guī)劃分析豐田專營店廠房及倉庫住宅區(qū) 汽車維修城住宅區(qū)住宅區(qū)糧油、種子市場北 環(huán) 路經(jīng)三路規(guī)劃綠地綠 化 帶規(guī)劃路項(xiàng)目地塊工商大廈移動(dòng)大廈26項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及四至項(xiàng)目地塊北面為新建的工商銀