第二章物業(yè)管理的招標與投標

1、物業(yè)理招標投標的般程序招標與投標是按法律規(guī)定程序進行的一種經濟活動。其全過程必須嚴格依照法律的有關規(guī)定進行，否則就可能會引起一些糾紛。物業(yè)管理招標投標的一般程序如下：.準備階段(1)選擇招標方式。是公開招標還是邀標。(2)成立招標領導小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導下，由委托方(房地產開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立招標領導小組，小組成員可聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家組成。(3)確定招標項目、招標指導思想及原則。(4)向社會發(fā)布招標公告。通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標公告。公告內容主要包含招標的物業(yè)名稱、投標單位條件、報名投標截止日期，報送投標書截止日期，以及聯系地址、電話等有關事項。.招標階段

2、(1)編寫招標書。招標書的主要內容有：擬招標的物業(yè)基本情況。包括占地面積，建筑面積，房屋類型與數量，公用設施，場地情況等。物業(yè)管理內容。包括基礎服務管理、特殊要求管理，還有專項管理。對招標的有關說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)、物業(yè)管理服務收費及維修基金標準，以及其他需要說明的問題。物業(yè)管理考核標準與獎懲措施。投標開標時間。此外，對投標申請書的具體內容和要求還應做出較詳細的說明，以便投標單位編制標書。(2)投標單位資質審查。在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質審查，從中選擇若干家參加投標，并書面通知各投標單位。(3)招標單位向投標

3、單位提供招標文件，接受咨詢，在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標單位的招標機構在投標人購買招標文件后，統(tǒng)一安排一次投標人會議，即標前會議。標前會議通常安排在現場；或者先到現場視察，再集中開標前會。召開標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。(4)投標書的報送。參加投標的物業(yè)管理企業(yè)應在規(guī)定的報送投標書截止日期前，將投標書密封送達投標領導小組(辦公室)。.開標階段(1)按照標書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關公證員及有關投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標并登記。(2)由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會成員通常

4、由物業(yè)管理專家組成。(3)公證員宣讀公證書，確認預選中標單位。.中標和訂立合同確定中標單位后，應書面通知中標者，再由中標單位與委托方正式簽訂物業(yè)管理委托合同，開始實施對該物業(yè)的物業(yè)管理。四、物業(yè)管理招標的組織機構根據招標投標國際慣例，任何一項招標都要有一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。物業(yè)管理招標也不例外。通常招標機構的主要職責是：編制招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織與中標者簽訂合同。招標機構的設立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構；二是招標人委托招標代理機構招標。根據我國招標投標法第二章第十二條的規(guī)定，“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理

5、招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。對于自行設立招標機構的，通常是在招標人所在單位下屬設立一個招標委員會或招標工作組，全權負責招標事宜。這種招標機構一般隨招標項目的產生而產生，也隨招標活動的結束而解散，因而屬于非常設性機構。而對于后者，即招標代理機構，是依法設立，從事招標代理業(yè)務并提供相關服務的社會中介組織，屬常設性的經營實體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標機構的途徑分別予以詳述。.自行設立招標機構根據物業(yè)管理項目招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和

6、小業(yè)主自行招標。（1）開發(fā)商自行招標開發(fā)商自行招標是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設專門招標委員會或小組進行招標。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設部門的董事、相關職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。招標委員會是招標工作的最高權力機構，下設秘書處和專業(yè)技術部。其中專業(yè)技術部的職能是聘請有關專家和本單位的技術人員參與招標文件的編制工作，并組織評標委員會或小組進行標書的評審工作，最后向招標委員會提交評價報告和中標推薦人名單（僅供參考）。招標委員會可以采納專業(yè)技術部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標決定。招標委員會在裁標時通常采用投票的方式決定，

7、一般三分之二的票權贊成即可授標，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。非常設性招標委員會的特點之一便是其開放式的組織機構，即招標委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數是通過向外聘請或通過內部調用，具有很強的靈活性和流動性。通常物業(yè)管理招標委員會向外聘請的專家主要有工程技術、房地產、市場營銷、法律以及財務等方面的專門人員。開發(fā)商自行招標的機構設置如下圖所示。（2）小業(yè)主自行招標所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主（即開發(fā)商）而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數量都很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標。業(yè)主委員會是由業(yè)主（代表）大會選舉產生的，代表全體業(yè)主行使權力的常設

8、機構，是物業(yè)實行自治管理的充分體現。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔任。業(yè)主委員會行使以下職權：召集和主持業(yè)主（代表）大會，向業(yè)主（代表）大會報告工作。采取公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內物業(yè)進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內物業(yè)的年度管理計劃，以及財務預決算和執(zhí)行情況。審議、決定物業(yè)維修基金和公用設施專用基金的使用。審議、決定物業(yè)管理服務費用的標準和使用。對物業(yè)轄區(qū)內公共設施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關的事宜作出決議。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權之

9、一便是有權代表全體業(yè)主通過公開招標方式聘請物業(yè)管理公司。與開發(fā)商自行招標的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設的一個招標委員會或招標工作組來全權負責招標工作事宜，其招標委員會的具體組織結構與開發(fā)商董事會下屬的招標機構設置大致相同。.委托招標代理機構招標招標代理機構是專門從事招標代理業(yè)務的社會中介組織。與非常設性招標機構最大的區(qū)別在于，招標代理機構是依照公司法設立，并完全按照公司法規(guī)定進行運營的經營性法人組織。正如我國招標投標法所規(guī)定的，招標代理機構應當有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所、組織機構和相應資金。因此，招標代理機構的組織機構與其他經營性法人組織無異。例如招標代理機構同樣要求所有權與經營權相分

10、離，通常采用經理制，設總經理、副總經理；經理層下設市場部、技術部、財務部、行政管理部等常見的職能部門，分設部門經理等，如下圖所示。招標代理機構與其他非常設招標機構的區(qū)別之一便是招標代理機構中的技術部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設的招標機構那樣采用臨時外聘制度。招標代理機構與編制招標文件和評標所需的各種技術、經濟專家建立長期的合同關系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)臁＜規(guī)斓囊?guī)模和質量往往成為評定招標代理機構等級的重要依據。然而，需要指出的是，盡管招標代理機構全權代理委托人的招標工作，但是招標代理機構并非是招標活動的最高權力機構。招標代理機構在評標后，向委托招標人提交評標報告和中

11、標候選人名單，由招標人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進行最終裁標，招標代理機構無權強制要求委托招標人接受中標推薦。完成代理招標工作后，招標代理機構向委托招標人收取一定的服務費或傭金。五、物業(yè)管理投標的組織機構要了解物業(yè)管理投標的組織機構就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機構。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經理負責制，經理對整個企業(yè)負責，在經理層以下通常設有辦公室、開發(fā)部、財務部、業(yè)務管理部、工程部、經營服務部，各部門再根據企業(yè)所管理的物業(yè)分設各小區(qū)或大廈管理處(如下圖所示)?；谖飿I(yè)管理投標過程中，大量的信息需要在短時間內進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標工作，通常由投標的物業(yè)管理企業(yè)內部組織專門部

12、門來全權負責整個投標活動。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標活動密切相關的有開發(fā)部、財務部、工程部三個部門，其具體職能分別如下：(1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經理領導下專職于物業(yè)管理業(yè)務開發(fā)的部門。其主要職責是確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參加市場競爭。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心。(2)財務部：財務部是經理領導下的經濟管理部門，負責財務、計劃、經濟核算和各類收費工作。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務評價能力。(3)工程部：工程部是經理領導下的技術管理部門，主要負責工程預算，負責房屋、設備及公共設施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負責工程技術方面的咨詢和研究工作。在物業(yè)管理投標過程中，

13、開發(fā)部始終擔任著主要角色。首先，開發(fā)部根據本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標項目，進行投標。其次，由于編寫投標書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設計和標價的計算，因此，在這些關鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協助下進行。在管理方案的設計上，開發(fā)部會向工程部咨詢設計方案技術上的可行性；而在標價的計算方面，開發(fā)部也會征求財務部總會計師關于設計方案在財務上的可行性的意見。通常在投標書完成時，應得到總會計師和總工程師的簽字認可。最后，開發(fā)部完成投標書后，經過總經理簽字授權，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標單位進行投標。大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經理負責制，以項目小組為單位，分

14、管具體項目的投標工作，以及中標后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經理親自對各項目的投標工作負責。六、物業(yè)管理招標的內容物業(yè)管理的具體內容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標的進行招標。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介入的特點，物業(yè)管理的內容應包括從開發(fā)設計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務以至到用戶入住后的管理運作服務。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內容都可以進行招標，但并非所有的物業(yè)管理內容都適合招標。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標方式，使得“項目包”中的內容均可以一定的標準進

15、行統(tǒng)一衡量，形成一個總標價，以便于招標人進行評價。而有些物業(yè)管理內容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。對于這些服務內容，一般就不被納入招標的內容。這些物業(yè)管理內容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務，如小區(qū)內的精神文明建設、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內容所花費的工作量以及所產生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標的內容。簡單地說，物業(yè)管理招標的內容主要包括兩部分，即前期顧問服務和實質管理服務。根據物業(yè)性質的不同，這兩部分的內容也不同，具體可分為非經營性物業(yè)管理招標內容和經營性物業(yè)管理招標內容。(一)非經營性物業(yè)管理招標的內容非經營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。

16、非經營性物業(yè)管理的目標在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經營性物業(yè)管理招標的目的在于以經濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。非經營性物業(yè)管理招標的內容如前所述分為前期顧問服務和實質管理服務兩個部分，各部分的具體服務內容如下：.前期顧問服務內容(1)開發(fā)設計建設期間提供的管理顧問服務由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設計和施工是至關重要的。如果在開發(fā)設計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。因此，在開發(fā)設計建設階段引入物業(yè)管理企

17、業(yè)的管理顧問服務是十分必要的。具體的服務內容有：對投標物業(yè)的設計圖提供專業(yè)意見。對投標物業(yè)的設施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。提出本投標物業(yè)的特別管理建議。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務制訂員工培訓計劃。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務細心、熟練、周到，必須要經過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓。列出財務預算方案。編列財務預算方案的目的在于體現保本微利、量入為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據。(3)住戶入住及裝修期間的管理顧問服務住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務。住戶裝修工程及材料運送的管理服務。遷入與

18、安全管理服務。前期顧問服務主要是應開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。.實質管理服務內容住戶入住后的實質管理服務是直接與住戶日常生活密切相關的，具體內容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。(2)保安服務。(3)清潔服務。(4)房屋及設施的維修保養(yǎng)服務。(5)財務管理服務。(6)綠化園藝管理服務。(7)其他管理服務。如車輛管理及上門特約服務等。由于實質管理服務與小業(yè)主的利益關系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務內容招標時，應選擇服務周到、服務質量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。(

19、二)經營性物業(yè)管理招標的內容經營性物業(yè)是指以經營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。經營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。因此經營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標便是利潤目標，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經營管理服務，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標要求。經營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。因為在經營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多