城市綜合體之光谷步行街資料(共21頁)

1、 城市旅游文化綜合體 之光谷步行街姓名：劉曼學(xué)號：2012300340077聯(lián)系電話mail：2269714639 目錄(ml)第一部分(b fen) 城市綜合體簡介1.城市(chngsh)綜合體 1.1概念3 1.2分類3 1.3典型特征3第二部分 光谷步行街案例分析案例簡介 2.1 項目概況5 2.2 區(qū)位特征6 2.3 消費群體分析6 2.4 發(fā)展歷史7 2.5 主體項目9 2.6 主要特色12運營模式134.發(fā)展啟示 4.1 優(yōu)勢14 4.2 劣勢14 4.3 思考與建議155. 結(jié)語17第一(dy)部分1.1 城市(chngsh)綜合體概念 狹義(xiy)來

2、講，城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合 HYPERLINK /view/8211.htm t /view/_blank 商業(yè) HYPERLINK /view/101782.htm t /view/_blank 零售、 HYPERLINK /view/327704.htm t /view/_blank 商務(wù) HYPERLINK /view/252648.htm t /view/_blank 辦公、 HYPERLINK /view/128810.htm t /view/_blank 酒店 HYPERLINK /view/120220.htm t /view/_blank 餐飲、 HYPERLINK

3、/subview/357935/9744461.htm t /view/_blank 公寓 HYPERLINK /view/58553.htm t /view/_blank 住宅、 HYPERLINK /view/186575.htm t /view/_blank 綜合 HYPERLINK /view/13772.htm t /view/_blank 娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體）。但是隨著時代的進(jìn)步，越來越多源于城市綜合體運作模式的綜合體建筑不斷演化出來，它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少，根據(jù)不同功能的側(cè)重有不同的稱號， 但是可以都屬于城市綜合

4、體。1.2 分類（根據(jù)特點）A. 城市CBD中心的城市綜合體B. 交通樞紐型城市綜合體C. 城市副中心城市綜合體D. 城郊結(jié)合部城市綜合體 1.3典型特征超大空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市主干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大(jd)，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。B.通道(tngdo)樹型體系 通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑(jinzh)群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。C.現(xiàn)代城市設(shè)計運用對建筑群體

5、的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經(jīng)濟發(fā)展的歷史責(zé)任。D.高科技設(shè)施室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。第二(d r)部分在中部崛起和商業(yè)時代的大背景下，武漢一些傳統(tǒng)住宅(zhzhi)開發(fā)商已經(jīng)不滿足于社區(qū)商鋪的打造，開始把商業(yè)、辦公、居住、文娛等城市生活空間進(jìn)行組合，打造成一個 多功能、高效率的城市綜合體項目，如福星惠譽、南

6、國置業(yè)、聯(lián)投等均涉獵綜合商業(yè)項目的開發(fā)。加上早期投身武漢城市綜合體開發(fā)的后續(xù)發(fā)力，讓武漢綜合體呈現(xiàn)遍地開花的發(fā)展態(tài)勢。2.1 項目(xingm)概況項目地點湖北省武漢市武昌區(qū)魯巷廣場發(fā)展商武漢是世界城置業(yè)有限公司項目定位集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體的、多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)建設(shè)規(guī)模總占地41.79萬平方米，總建面積約150萬平方米，街長1350米主要構(gòu)成主要由四大建筑群落組成：美式現(xiàn)代、西班牙式、北歐式以及英倫古典式2.2 區(qū)位(q wi)特征明星(mngxng)區(qū)位：臨珞瑜路， 光谷步行街雄踞(xin j)武漢光谷中心，光谷廣場以東，一線

7、臨武昌商業(yè)星光大道珞瑜路，武昌的司門口、中南、街道口、光谷等商圈呈帶狀分布在珞瑜路上，其商業(yè)中心向東遷移明顯，天然人氣(rn q)聚集，商業(yè)大有可為。交通便利：臨地鐵二號線，總多公交?？?、 等 余條公交線路通達(dá)，且距已開通的地鐵 號線不過百米，近享軌道交通利好，客流通達(dá)度大大提高。2.3消費群體分析 據(jù)統(tǒng)計，世界城學(xué)生輻射群可達(dá)周邊56千米，向西延伸至街道口，向東可達(dá)至流放大學(xué)園區(qū)，覆蓋武昌大部分高校。 大學(xué)生消費(xiofi)群體。光谷步行街地處魯巷廣場(gungchng)，周圍緊鄰華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）、武漢工程大學(xué)等十幾所大學(xué)。雖然學(xué)生群體的收入依靠父母或外界，但他們的總體

8、狀況是”雙高”：學(xué)歷高、品位高。所以學(xué)生群體(qnt)產(chǎn)生了龐大的消費力，促進(jìn)了光谷步行街的發(fā)展。白領(lǐng)消費群體。光谷附近各大寫字樓林立，現(xiàn)代化科技區(qū)毗鄰而居。而白領(lǐng)階層工作穩(wěn)定、收入較高，對生活的目標(biāo)與追求也高，所以是光谷步行街的另一大消費群體。2.4 發(fā)展歷史 琳瑯滿目的大洋百貨、寓有法蘭西浪縵色彩的家樂福購物中心、華中最大面積的工貿(mào)家電旗艦店、充滿日時尚情懷的美美時尚廣場走進(jìn)光谷步行街仿佛步人化團錦繡、絢麗斑斕的夢幻世界。然而誰能想到，就在不久前，武昌人還在為剛使購買一件小小的東兩，也得穿越人半個武漢市趕往漢口而苦惱。因為那個時候，作為武漢“首善之地”、科技文化密集之壤的武昌根本就沒有屬于

9、自己的商業(yè)中心。長江一橋落成后，碼頭經(jīng)濟沒落，武昌傳統(tǒng)的司門口商業(yè)巾心，沿著一橋的指向往街道口、中南等地延伸。然而，由于城市功能不足，這里并沒能成為吸引武昌人的中心，城市“短板”凸顯。 “武昌必須建有屬于(shy)自己的商業(yè)中心?！?003年，時任(sh rn)湖北省省長、現(xiàn)任中共湖北省委書記的羅滴泉提出這樣的構(gòu)想。 接到建設(shè)任務(wù)的光谷人經(jīng)過反復(fù)的研究后，將目光集中在了光谷廣場一帶。當(dāng)時這里還是一片(y pin)棚戶街平房遍布雜亂不堪，污水橫流，但便捷的交通和區(qū)位優(yōu)勢讓光谷人看到了希望，他們相信，這是一塊埋有“金子”的沃土，只要肯開墾必然會肯收獲。同樣在這塊七地上看劍“金子”的還有一人，他就是

10、遠(yuǎn)在千里之外的利嘉實業(yè)集團有限公司的陳董事長。2004年底， 政府投資5億多元，來修卓刀泉立交，解決困擾已久的交通難點問題。2005年，利嘉實業(yè)投資50億在光谷步行街項目。堅持“一百年不落后”的理念，不僅要將光谷步行街建成一個多功能的休閑購物中心。更要把它打造成一個有思想、有故事、有經(jīng)歷、有文化的生命體。要讓光谷步行街成為一個成長型的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，讓它的每一片記億都晶瑩剔透、充滿懷想。舒適的購物環(huán)境先進(jìn)的設(shè)計琿念，讓眾多品牌商趨之若鶩：肯德基來了、麥當(dāng)勞來了、星巴克也來了，帕菲克圍際健身中心來此跑馬圈地，城市之星電玩城開始在武漢其他門店火力宣傳他們成功人駐光谷步行街一時間，光谷步行街成為了所有

11、人眼中的“香餑餑”。2007年7月份光谷步行街在短短30天的時間里，就一口氣簽下10余家品牌連鎖商家。 “一條街改變(gibin)一座城”，“現(xiàn)在(xinzi)每到周末，漢口、漢陽的人都要往我們光谷跑?！蓖辽灵L(t shng t zhng)的“光谷人”曉周驕傲地說。2.5 主體項目1350米光谷步行街自西向東依次規(guī)劃為現(xiàn)代風(fēng)情街、西班牙風(fēng)情街、意大利風(fēng)情街、法式風(fēng)情街和北歐風(fēng)情街。十大風(fēng)情街廣場，自東向西，從歐州文化的標(biāo)志凱旋門開始，依次是萊茵廣場、杜塞爾多夫廣場，至羅馬凱撒廣場，朱麗葉婚慶廣場、蒙提拿破侖廣場、柏林廣場、畢加索廣場、西班牙廣場、斗牛士廣場，下沉廣場?，F(xiàn)代風(fēng)情街 光谷步行街1

12、期規(guī)劃為現(xiàn)代風(fēng)情街區(qū)，定位為開放式購物娛樂中心，總體量20萬方，于2008年1月開街營業(yè)，引進(jìn)家樂福、大洋百貨、中影天河、工貿(mào)家電四大主力店。目前是武漢市乃至華中地區(qū)人氣最高的消費娛樂中心和節(jié)慶中心，日均客流量達(dá)15萬人次，周末(zhum)客流量30萬人次，節(jié)假日高峰客流達(dá)100萬人次。西班牙風(fēng)情街 西班牙風(fēng)情街長329米，由由6棟35層高的極具西班牙特色(ts)的建筑組成，中間串聯(lián) HYPERLINK /view/423879.htm t /view/_blank 棕櫚泉、 HYPERLINK /view/4487.htm t /view/_blank 畢加索、 HYPERLINK /vie

13、w/526914.htm t /view/_blank 加州海岸三大(sn d)廣場，擬全部引入國內(nèi)外一線品牌，打造武漢首條 HYPERLINK /view/2569637.htm t /view/_blank 旗艦店街。在西班牙風(fēng)情街，清朗明麗的 HYPERLINK /view/1531605.htm t /view/_blank 地中海風(fēng)情，凹凸有致的石材墻面，優(yōu)雅別致的拱形門廊，精致內(nèi)斂的鐵藝裝飾，色彩各異的店面窗篷，兼具古典氣息與現(xiàn)代時尚的建筑群體掩映在綠樹從中，西班牙濃郁風(fēng)情錯落隱現(xiàn)，奢華雅致的歐洲商街風(fēng)格建筑、雕塑小品與商業(yè)完美交融，逛街的趣味感油然而生，沉醉其中宛若穿行于另一個時

14、空。 目前，光谷步行街2期西班牙風(fēng)情街旗艦店區(qū)已于2011年5月正式開街營業(yè)，現(xiàn)已成為武漢市攝影、街拍圣地和美女最多的地方。意大利風(fēng)情街意大利風(fēng)情街是光谷步行街3期，全長427米，位于1350米光谷的核心街區(qū)，也是整條街建筑藝術(shù)的精華部分。武漢意大利風(fēng)情街主要由婚慶街、酒吧街兩大主題街區(qū)組成，是全國(qun u)首條教堂婚慶街和武昌首條酒吧街。街區(qū)(ji q)主體建筑多莫大教堂，靈感(ln n)采擷于意大利米蘭市的多莫大教堂。該教堂采用哥特式建筑風(fēng)格，浪漫而不失莊嚴(yán)，肅穆而不至凝重，帶著文藝復(fù)興建筑的人文氣息。法式風(fēng)情街 法國風(fēng)情街定位為國際精品高端百貨，商業(yè)體量10萬方，由頂級百貨和國際精品

15、超市組成。據(jù)介紹，6期將不對國內(nèi)品牌招商，全線引進(jìn)世界一線、二線國際知名品牌及知名食府，由世界頂級名牌時裝、別致家居生活精品，到各地精致美食佳肴均一一搜羅，將引進(jìn)許多首次登陸武漢的國際知名品牌，并會設(shè)立旗艦店或概念店，充分滿足消費者不同層次、不同品味需要。匯聚全球精粹，法國風(fēng)情街旨在為賓客帶來不一樣的購物及休閑體驗。2014年即將開業(yè)。德國風(fēng)情街 HYPERLINK /view/709356.htm t /view/_blank 光谷步行街德國風(fēng)情街規(guī)劃為武漢首個24小時不夜城，定位為目的型餐飲娛樂休閑主題街區(qū)。其街區(qū)合理安排業(yè)態(tài)分布，規(guī)劃有國際國內(nèi)潮牌服飾、IMAX影院、品牌KTV、世界風(fēng)情

16、美食、文化商務(wù)酒吧、書吧、24小時便利店等業(yè)態(tài)，同時配套有24小時通宵營業(yè)的便利店、藥店、銀行等生活設(shè)施，為商家的夜間經(jīng)營最大程度的聚攏人氣。屆時，將極大地延長光谷區(qū)域乃至(nizh)整個武昌居民的娛樂休閑時間。 街區(qū)分為主街、次街和內(nèi)街三個級別，達(dá)到(d do)曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的 HYPERLINK /view/1570976.htm t /view/_blank 主干道，設(shè)置(shzh)在1618米之間；次街設(shè)置在68米之間，主要功能是購物；內(nèi)街則強調(diào)純粹的購物行為，設(shè)置在34米之間。 走在步行街，如同徜徉在歐洲建筑的歷史長河：從凱旋門開始，參觀歐洲文化的標(biāo)志；行走奧

17、斯曼大街，欣賞法式繁華；徜徉萊茵廣場，品位歐洲河流文化；走進(jìn)杜塞爾多夫酒吧街區(qū)，一品歐式美酒；至羅馬凱撒廣場，回憶悠久歐洲文明；進(jìn)多莫大教堂、米蘭春天廣場，想象浪漫婚典；漫步畢加索廣場，共享西班牙的奔放；穿過加州海岸的半地下式購物廣場，在棕櫚泉廣場的噴泉邊追逐、嬉戲。整條步行街上，座椅、雕塑、街頭小品，每一小細(xì)節(jié)，都將與周圍的建筑風(fēng)格相吻合，展現(xiàn)不同的異域風(fēng)情。五大風(fēng)情、十大廣場逛步行街就是在欣賞“萬國建筑博覽”。2.6 主要(zhyo)特色光谷步行街具有三大(sn d)特色：中國第一條大型體驗式世界(shji)風(fēng)情步行街 匯集全球各國標(biāo)志風(fēng)情，整條街實際分成四段，分別由四大建筑群落組成，由西

18、到東是美式的現(xiàn)代西班牙的熱烈北歐的天真，和英倫的古典構(gòu)成。在建筑設(shè)計中充分汲取各國建筑的精華，成為具有代表性的建筑博覽，包括廣告、柱飾、店招都渾然一體，給游人和顧客超越時空的跨際體驗，帶來“每次都有不同體驗，感覺永遠(yuǎn)都沒逛完”的消費體驗。 二、中國光谷之上的唯一的光概念特色 將以全世界最大規(guī)模的炫彩激光群落，打造武漢的世界級夜空。最高500米的光影效果，將是整個武漢都可以看見的高度，通過整條街的燈光規(guī)劃設(shè)計，形成一條發(fā)光的銀河，成為武漢夜空獨特的風(fēng)景 三、空間(kngjin)尺度趣味宜人化 作為一條專為步行設(shè)計的商業(yè)街，在空間尺度和景觀空間的設(shè)計上秉持趣味宜人化原則，以形成“兩步之間的歡樂，一

19、條街的開心”。運營(ynyng)與管理 世界城-光谷步行街采用開放式街道規(guī)劃，獨立街鋪，每家店都有一條街，空調(diào)、照明等費用明顯減少，公攤低，成本低。傳統(tǒng)的步行街開發(fā)中，開發(fā)商都以賣商鋪為主，而世界城僅出售10%的商鋪，90%只租不售，利嘉掌握統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，長效配置業(yè)態(tài)，規(guī)劃主體，讓商業(yè)系統(tǒng)處于可持續(xù)發(fā)展、良性循環(huán)的“有氧”狀態(tài)。這對中國地產(chǎn)來說，是一個巨大的進(jìn)步，也是光谷步行街成功的重要保障。 發(fā)展(fzhn)啟示 4.1 優(yōu)勢光谷步行街呈現(xiàn)功能多樣性社會功能。 光谷步行街的社會功能體現(xiàn)在為消費者們提供了一個休息、步行、社交聚會的場所， 增近了人際交流和地域認(rèn)同感，有利于促進(jìn)交流，縮短心理距

20、離，營造(yngzo)和諧的社會氛圍。環(huán)境(hunjng)功能。 光谷步行街的環(huán)境功能體現(xiàn)在局部區(qū)域(qy)內(nèi)可以明顯減少汽車噪音及尾氣的影響，給消費者提供了一個閑適怡人的環(huán)境，同時在繁華喧鬧的中心商業(yè)區(qū)開辟出一個安全自由的區(qū)域，有利于改善城市空氣質(zhì)量，美化都市環(huán)境。休閑功能。 光谷步行街做為世界上最長的純步行商業(yè)街，業(yè)態(tài)豐富、建筑風(fēng)格獨特。 風(fēng)情酒吧街、天河環(huán)藝影城、城市之星電玩城和溜冰城等文化娛樂設(shè)施豐富多樣，且通過綠化、小品、雕塑等具有異域風(fēng)情的精心設(shè)計構(gòu)建了良好的購物娛樂環(huán)境，總體體現(xiàn)了較為強大的娛樂休閑功能。4.2 劣勢 光谷步行街現(xiàn)階段發(fā)展中也存在一些問題（1） 業(yè)種搭配不合理 據(jù)

21、對光谷步行街的實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，服裝店、鞋包店的比例明顯過高，臨街店面都以穿戴類為主，經(jīng)營門類斷單一。 這可能和不上漲的地租以及服裝類的毛利率較高有關(guān)。 有的業(yè)主因為原本經(jīng)營項目的盈利狀況不佳或其他原因，對店鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)租。 而商業(yè)街事先又缺乏合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，最終的結(jié)果往往是經(jīng)營商品雷同，千店一面。 既影響了商鋪各自的盈利水平，又使光谷步行街原本規(guī)劃的特色、功能遭受影響。（2） 定位不夠準(zhǔn)確(zhnqu)，商街各區(qū)塊缺乏緊密聯(lián)系 過高的定位(dngwi)與實際上以學(xué)生為主要消費群體不符。 眾所周知，武漢是全國三大高校聚集地之一，以魯巷為核心的光谷廣場周圍更是云集了大批的高校及學(xué)生消費人群。 雖然光谷

22、步行街擁有如此強有力的消費支持，但其中的二期西班牙風(fēng)情街的經(jīng)營狀況卻不盡如人意。 根據(jù)調(diào)查顯示，大部分學(xué)生認(rèn)為西班牙風(fēng)情街的品牌檔次過高，自己的消費層次達(dá)不到。 而具有更高消費能力的工薪階層則認(rèn)為那里檔次太低。 西班牙風(fēng)情街的定位是造成經(jīng)營不理想的主要原因。 但除此之外，步行街的規(guī)劃布局上也存在一定問題。 事實上，西班牙風(fēng)情街與其他街區(qū)是相隔開的，聯(lián)系并不緊密，樓梯、坡度等設(shè)計都不符合常規(guī)的購物習(xí)慣，這也間接導(dǎo)致了部分消費者容易忽視西班牙風(fēng)情街的存在。（3）品牌(pn pi)特色不夠鮮明，缺乏核心競爭優(yōu)勢光谷步行街項目的宣傳資料傳達(dá)的是光之盛典、夢幻不夜城的設(shè)計形象。 而實際情形卻普通的小商鋪

23、以及類似的綠化和布景所代替，幾乎快要淪為一條庸俗的社區(qū)配套街。 二期西班牙風(fēng)情街除了幾幢西式建筑外， 異國元素并不突出，以至于 以上的消費者根本不清楚其特色。4.3 思考(sko)與建議（1） 規(guī)劃合理(hl)的行業(yè)結(jié)構(gòu)，滿足消費者全方位多層次的需求 要實現(xiàn)合理的行業(yè)格局，對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)至關(guān)重要。 因為商廈不管是政府還是私營企業(yè)興建，最終都是出租或賣給中小業(yè)主。 如果事先沒有合理的引導(dǎo)， 任由業(yè)主轉(zhuǎn)租獲利，商業(yè)街原本的功能特色則難以得到(d do)確立。 因此，光谷步行街的經(jīng)營應(yīng)該著重加強業(yè)態(tài)組合優(yōu)化的管理，以真正實現(xiàn)光谷步行街全業(yè)態(tài)、多功能的宏偉目標(biāo)。（2） 調(diào)整定位，加強商街各區(qū)塊的聯(lián)系 光谷步行街應(yīng)加強消費者目標(biāo)群體的確定，避免市場定位偏離主體。 光谷步行街的消費人群主要分為 至 歲青年學(xué)生和白領(lǐng)這兩部分，其中青年學(xué)生占據(jù)主要地位。 大學(xué)生的消費特點是