商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)分類有哪幾種(共33頁)

1、商業(yè)(shngy)地產(chǎn)(dchn)形態(tài)(xngti)分類有哪幾種商業(yè)地產(chǎn)分類1. 傳統(tǒng)商鋪商業(yè)地產(chǎn)最開始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，遍布城市每個(gè)角落，因?yàn)槠渚哂泻艽蟮撵`活性，目前仍為廣大投資者的首選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過一半的投資者首次投資時(shí)鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。2. 專業(yè)市場(chǎng)在上個(gè)世紀(jì)*十年代，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于基本的溫飽型消費(fèi)了，專業(yè)市場(chǎng)也就應(yīng)運(yùn)而生。如成都荷花池、五塊石、東華電腦城、重慶朝天門等專業(yè)市場(chǎng)如雨后春筍般

2、在成都出現(xiàn)，很快就以全新的模式吸引了眾多的消費(fèi)者，也讓那些投資者賺得盆滿缽滿，更促生了新世紀(jì)電腦城、成都數(shù)碼廣場(chǎng)、富森美家居、金荷花等專業(yè)市場(chǎng)的誕生。專業(yè)市場(chǎng)是市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢(shì)，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場(chǎng)一隅。這種市場(chǎng)現(xiàn)一般偏居城市四周，對(duì)區(qū)域的要求性不是很高，但非常強(qiáng)調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。3. 市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場(chǎng)永遠(yuǎn)站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復(fù)制性成為了決定性因素，它是消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣場(chǎng)所

3、，這就保證了其超強(qiáng)的購買指數(shù)。鹽市口廣場(chǎng)、太平洋、王府井等是成都城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)的典型代表，但此類商業(yè)市場(chǎng)高昂的置業(yè)價(jià)格和經(jīng)營成本也讓很多“垂青者”望而止步。4. 社區(qū)商業(yè)中心成都城市的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費(fèi)再集中于一個(gè)城市中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購物中心等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿足了人們的這種就近消費(fèi)需要，但這種消費(fèi)往往以日常消費(fèi)品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。5. 休閑度假商業(yè)現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，芙蓉古城、陽光體育城等新型休閑度假商業(yè)產(chǎn)業(yè)，在人們

4、的企盼中閃亮登場(chǎng)，最大限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧，一時(shí)間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，注定了這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時(shí)間檢驗(yàn)，穩(wěn)定的客戶群體直接關(guān)系到了它的成敗。6. 商住辦公樓商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會(huì)高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現(xiàn)實(shí)，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計(jì)”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣，以SOHU沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。7. 甲級(jí)寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的高級(jí)表現(xiàn)形式的甲級(jí)寫字樓在成都的歷史并不長遠(yuǎn)，也并不具備一定的規(guī)模，和東部沿海地區(qū)相比還有很長一

5、段路要走，目前在成都僅僅有時(shí)代廣場(chǎng)、川信、冠城廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦等為數(shù)不多的項(xiàng)目，不過，正因?yàn)槭袌?chǎng)的空缺很大，所以前景也很光明。8. 大型商業(yè)中心MALL融區(qū)域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費(fèi)“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)中心。二、 零售商業(yè)分類中國零售業(yè)態(tài)按零售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，分為百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲(chǔ)商店等九種零售業(yè)態(tài)。1. 百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1) 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。(2

6、) 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。(3) 采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全。(4) 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。(5) 商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。(6) 商店規(guī)模大，在5000平方米以上(7) 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。(8) 目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。2. 超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1) 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。(2) 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、

7、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場(chǎng)地。(3) 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。(4) 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。(5) 商店面積在500平方米以上(6) 目標(biāo)顧客以居民為主。3. 大型綜合超市(1) 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式(2) 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。(3) 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。(4) 目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民。(5) 商圈范圍較大。(6) 商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。(7) 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。4. 便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1) 以開架自選為主，

8、結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式。(2) 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。(3) 營業(yè)時(shí)間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。(4) 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。(5) 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物57min到達(dá)的范圍內(nèi)。(6) 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。(7) 店堂明快、清潔、貨架豐滿。(8) 目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買。(9) 經(jīng)營實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。(10) 便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。

9、5. 專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1) 采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。(2) 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。(3) 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨。(4) 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。商圈范圍不定。 (5) 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定。(6) 目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。6. 大型專業(yè)店(1) 采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式(2) 以銷售某一大類或幾個(gè)大類商品為主，品種齊全，選擇余地大(3) 選址地區(qū)中心、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城

10、市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近(4) 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主(5) 營業(yè)面積在3000平方米以上(6) 設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場(chǎng)，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)7. 專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1) 采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。(2) 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。(3) 注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)。(4) 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。(5) 商圈范圍不定。(6) 營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點(diǎn)而定。(7) 目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。8. 購物中心業(yè)

11、態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1) 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。(2) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。(3) 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。(4) 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。(5) 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。(6) 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。(7) 目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主。(8) 根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。9. 倉儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(1) 選

12、址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。(2) 主要的商圈人口為57萬人。(3) 商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 m以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場(chǎng)和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營。(4) 商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。(5) 作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品。(6) 作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品。(7) 商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。(8) 將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。(

13、9) 可實(shí)行連鎖經(jīng)營。(10) 設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。三、 商鋪分類1. 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類(1) 商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于

14、整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者都面臨損失。(2) 市場(chǎng)類商鋪在這里，我們所說的市場(chǎng)是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。(3) 社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪

15、面可以直接對(duì)外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。(4) 住宅底層商鋪 住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 (5) 百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購

16、物中心的運(yùn)營好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。(6) 商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。(7) 交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念

17、的理解。2. 按照投資價(jià)值分類商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來說，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。(1) 都市型商鋪-績(jī)優(yōu)股都市型商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身

18、的商業(yè)價(jià)值，通常，都市型商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將都市型商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。都市型商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于績(jī)優(yōu)股商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！都市型商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)

19、價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。(2) 社區(qū)型商鋪-潛力股社區(qū)型商鋪和我們上一部分談到的社區(qū)型商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為潛力股原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價(jià)值提升無庸質(zhì)疑。需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過對(duì)

20、商鋪項(xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨?，極有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?3) 便利型商鋪-冷門小盤股便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為便利型商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營的商品均屬于便利類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干

21、洗店等都屬于該種類型。便利型商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事便利型商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。便利型商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的小盤股特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！之所以用冷門來形容便利型商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。(4) 專業(yè)街市商鋪-高科技股專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的

22、商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪高科技股。(5) 其他商鋪-一般股票其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為一般股票，并不是說其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上

23、這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。 從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)?？矗诒本┘ち业纳虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國貿(mào)商城商鋪的投資價(jià)值很高，屬于商鋪中的績(jī)優(yōu)股。從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從一般股票轉(zhuǎn)變成績(jī)優(yōu)股。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷

24、，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。3. 按照商鋪的位置形式分類 按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。鋪面房：是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位：一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。 (1) 唯一性差異 鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)；而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢(shì)意味著其

25、良好的投資價(jià)值。 (2) 商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異 鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場(chǎng)里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。 (3) 營業(yè)時(shí)間差異鋪位的營業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場(chǎng)，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。 (4) 行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國內(nèi)大

26、中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。(5) 物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。(6) 物業(yè)出租選擇(xunz)范圍差異 相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉 的人是不會(huì)來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意(su y)改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。 (7) 投資風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)差異 時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說到底就是鋪位

27、的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了錢途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著一鋪養(yǎng)三代的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入一鋪套三代的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。 另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。 (8) 炒作難易程度差異鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被復(fù)制，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不

28、高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。四、 社區(qū)商業(yè)主要形式（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速

29、公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的零售辭典對(duì)購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利?！眹馍鐓^(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對(duì)人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供

30、豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零售額的40.68。西方各個(gè)國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1. 社區(qū)商業(yè)的功能國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中

31、檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所。2. 社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)

32、購物中心靠它們來提升對(duì)附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。3. 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的其中，英國、新加坡等國家，政府對(duì)社區(qū)購物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做

33、法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢(shì)丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。4. 社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對(duì)承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對(duì)引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40，其位置最先確定。對(duì)普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項(xiàng)目必須相互避開。一

34、般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類型的經(jīng)營項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況1. 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀我國的社區(qū)商業(yè)相對(duì)落后，正在大力推行的城市居住社

35、區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場(chǎng)”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，但是從實(shí)際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施

36、。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展。 總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。2. 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)居民日常購物消費(fèi)將在居住地50

37、0米范圍內(nèi)完成各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對(duì)集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場(chǎng)。這個(gè)綜合性商業(yè)市場(chǎng)不同于大型商場(chǎng)，它的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)居民。社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。從發(fā)展趨勢(shì)判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場(chǎng)機(jī)

38、會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個(gè)，放心早點(diǎn)店200個(gè)，中小超市、便利店300個(gè)。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。 五、 MALL的各種模式1. 按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式（包括自營的比例）分類： (1) 物業(yè)型購物中心定義：一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，大租戶以高級(jí)百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物

39、中心MALL。(2) 物業(yè)型摩爾購物中心MALL定義：又稱普通摩爾購物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營，而是將場(chǎng)地出租給專業(yè)零售商，委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行所有者、管理者與經(jīng)營者的分離。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。這種購物場(chǎng)所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購物場(chǎng)所盡可能停留較長時(shí)間。特點(diǎn)：普通摩爾購物中心MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計(jì)開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積比購物

40、廣場(chǎng)大許多，一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營。 案例物業(yè)型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，其代表有：香港時(shí)代廣場(chǎng)、海港城、太古廣場(chǎng)、又一城，新加坡義安城NgeeAnnCity、萊佛士城RefflesCity、威士馬廣場(chǎng)（WismaAtria）、先得坊CentrePoint，菲律賓馬尼拉GLORIETTAPLAZA和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOWYatPlaza)、燕美購物中心(ImbiPlaza)、樂天購物中心(Lot10)，泰國曼谷世界貿(mào)易中心（WorldTradeCenter）、暹羅廣

41、場(chǎng)（SiamCenter）、RiverCity、TheEmporium，臺(tái)灣的京華城、中華城、臺(tái)茂購物中心、廈門SM城市廣場(chǎng)。海外的著名SHOPPINGPLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持購物中心自身的品牌形象和管理力度。 國內(nèi)的代表有：香港九龍倉投資的：上海時(shí)代廣場(chǎng)、北京時(shí)代廣場(chǎng)，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿(mào)中心。 國內(nèi)的物業(yè)型購物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個(gè)困境。a) 困境之一：客流不旺。諸多大城市開業(yè)的純物業(yè)型購物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購物中心給人以蕭條冷清的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個(gè)專賣店，真正

42、掏錢購物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。b) 困境之二：租戶難求。純物業(yè)型購物中心采用招租方式經(jīng)營，就是開發(fā)商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。我國的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費(fèi)狀況；有些雖然適應(yīng)了，但在中國又不一定有營業(yè)執(zhí)照。c) 困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，應(yīng)通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理

43、比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動(dòng)等。如果協(xié)調(diào)無效，就會(huì)損害購物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。(3) 百貨公司型購物中心由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般沒有引入大賣場(chǎng)、家具城、玩具反斗城大賣場(chǎng)等業(yè)態(tài)），仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴(kuò)建及興建2館/別館等，

44、不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中心-新光三越百貨臺(tái)南新店，面積達(dá)16萬平方米，引進(jìn)了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱得上真正的摩爾購物中心MALL了。 百貨公司型購物中心比純物業(yè)型購物中心有一定的優(yōu)裕性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽(yù)佳、客戶關(guān)系多、營銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績(jī)一般也較佳。其代表有：臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的大遠(yuǎn)百購物中心、臺(tái)灣新光三越百貨的臺(tái)南購物中心和臺(tái)北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場(chǎng)等。 (4) 連鎖摩爾購物中心MALL定義：由專業(yè)的連鎖購物

45、中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營特點(diǎn)：自營比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實(shí)現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號(hào)召力比普通購物中心高許多。對(duì)我國而言，由于國內(nèi)的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難，所以專業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經(jīng)營模式。但專業(yè)連鎖

46、購物中心的經(jīng)營管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，且國內(nèi)仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中心；所以最好能引入外資的專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)。如菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場(chǎng)、SM美食城）和ROBINSONS集團(tuán)（自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場(chǎng)）、泰國正大集團(tuán)的THEMALL集團(tuán)（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和超市）。2. 按購物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類：(1) 巨型/超級(jí)購物中心SUPERMALL/CITYMALL 面積在2

47、4萬平方米以上。如曼谷西康廣場(chǎng)SeaconSquare、馬尼拉SMMEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA、吉隆坡MidvallyMegamall購物中心、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)SuntecCity、上海正大廣場(chǎng)、香港海港城。 (2) 大型購物中心 面積在12至24萬平方米之間。如廣州天河城和中華廣場(chǎng)、大連和平廣場(chǎng)和新瑪特。摩爾就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 (3) 中型購物中心 面積在6至12萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方

48、廣場(chǎng)、北京中友百貨、上海九百城市廣場(chǎng)太平洋百貨。購物廣場(chǎng)一般也是中型購物中心。 (4) 小型購物中心 面積在2至6萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。 3. 按購物中心的定位檔次分類 真正的摩爾由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3中5低2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。 (1) 以高檔商品為主 如香港時(shí)代廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZ

49、A、臺(tái)北京華城。（但如果70%的以上比例經(jīng)營高檔商品，則這個(gè)購物中心一般最大只能作到10萬。開在國內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場(chǎng)，故也稱不上摩爾購物中心MALL） (2) 以中高檔商品為主 即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3中5低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SMMEGAMALL，臺(tái)北大遠(yuǎn)百、馬尼拉ROBINSONSPLACE、上海正大廣場(chǎng)。 (3) 以中低檔商品為主 如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)，稱不上摩爾購物中心MALL了。 4. 按購物中心的選址地點(diǎn)分類： (1) 都會(huì)型購物中心 東亞日本、香港、臺(tái)北一帶多為都會(huì)型購物中

50、心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高：營業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。地下3至5層為停車場(chǎng)。如馬尼拉SMMEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)SuntecCity、上海正大廣場(chǎng)、香港時(shí)代廣場(chǎng)。(2) 地區(qū)型購物中心位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。 (3) 城郊型購物中心歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業(yè)樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車場(chǎng)巨大，達(dá)到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場(chǎng)附樓。但菲律賓的SMMALL購物中心較為美式，且同時(shí)經(jīng)營著都會(huì)型和城郊型2種購物中心

51、。城郊型購物中心：如馬尼拉24萬的SMNEDSAMALL、SMSOUTHMALL，上海的17萬的莘莊購物中心。(4) 社區(qū)購物中心位于大型居民社區(qū)內(nèi)。社區(qū)購物中心一般面積較小。5. 依據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類，大型購物中心共分為8類：(1) 按商圈輻射范圍分類：1) 鄰里型購物中心:建筑面積多在三萬平方尺至十五萬平方尺左右，而占地三至十五畝。主鋪商一般是超級(jí)市場(chǎng)(Supermarket)，整體功用及概念為“方便購買日常用品”，加上客源多在三(英)里范圍以內(nèi)。2) 社區(qū)型購物中心：建筑面積多由十萬平方尺至三十五萬平方尺左右，占地十至四十畝。主鋪商一般會(huì)有三個(gè)，包括超級(jí)市場(chǎng)、配藥店(Drugstores)、家居修建工具店(Home Improvements Stores)等，而且占用一半建筑面積。整體功用及概念為“方便購買家居用品”，兼客源多在六里范圍以內(nèi)。3) “區(qū)域”購物中心 ：建筑面積多在四十萬平方