揭密房地產(chǎn)公司的建筑師職責課件

1、揭密設(shè)計2011-2-261.0 團隊管理Team management 梯隊建設(shè)專業(yè)耦合培訓學習經(jīng)驗積累2.0 項目設(shè)計Project design 流程規(guī)范成本優(yōu)化亮點提升質(zhì)量管控3.0 進度和質(zhì)量The Schedule and quality全階段提升計劃保障措施目 錄4.0 資源積累Accumulated resources 設(shè)計資源庫產(chǎn)品線項目經(jīng)驗5.0 饋贈留念Gift for youCAD看圖CAD打印建筑識圖團隊管理華南區(qū)域設(shè)計管理部深圳東莞廣州佛山珠海施工圖完成圖紙生產(chǎn)工作工程生產(chǎn)工作責任人:設(shè)計總監(jiān)責任人:項目總職能劃分項目提出項目整體開發(fā)計劃負責施工圖完成后的項目實施設(shè)

2、計部負責施工圖完成前的項目設(shè)計管理組織及責權(quán)優(yōu)化項目施工圖紙完成后,對設(shè)計部下派人員的業(yè)績考核設(shè)計部施工圖完成前設(shè)計人員的考核分工考核編制設(shè)計部區(qū)域設(shè)計系統(tǒng)人員(含下派)編制統(tǒng)一探索職能化管理模式下的項目操作設(shè)計組織架構(gòu)調(diào)整及工作合力的聚集加強工作思路創(chuàng)新 增強系統(tǒng)效率管理創(chuàng)新集約化管理,由部門經(jīng)理調(diào)配各種資源,在設(shè)計組內(nèi)形成高效的流程;部門經(jīng)理結(jié)構(gòu)景觀設(shè)備室內(nèi)建筑開發(fā)報建職能部門內(nèi)部開發(fā)設(shè)計開發(fā)報建設(shè)計成果改變舊有習慣,以設(shè)計為起點,以獲得政府報批通過為結(jié)果，兩者間平衡在部門內(nèi)部解決。深刻領(lǐng)會公司將開發(fā)報建環(huán)節(jié)與設(shè)計管理相融合的理念,產(chǎn)品創(chuàng)新離不開對政策法規(guī)的理解與解讀方式.以積極的工作思路

3、和態(tài)度,必然解放思想,誕生新的創(chuàng)意產(chǎn)品.1 就名稱而言,設(shè)計經(jīng)理是進行設(shè)計管理工作的職業(yè)管理工作負責人.其實,作為金地的設(shè)計經(jīng)理,除了基本的設(shè)計管理工作之外,還衍生出了以設(shè)計工作為核心的”泛設(shè)計管理”概念. ”泛設(shè)計管理”的概念衍生來源于公司前幾年所強調(diào)的越位管理的理念當一個公司在發(fā)展的初期，越位管理是一種比較好的提高員工主動補位意識的方式方法，但一旦公司的發(fā)展規(guī)模進入到規(guī)模幾何化的增長階段，該模式就需要進行深化的調(diào)整與變革，否則，舊有的工作模式與工作流程，將及大的影響工作推進甚至決策的順利開展什么是設(shè)計經(jīng)理ME結(jié)構(gòu)CONSTRUCTION景觀LANDSCAPE設(shè)備INSTRUMENT室內(nèi)IN

4、TERNAL DESIGN材料METERIAL包裝DOCARATEINTERNAL職能部門內(nèi)部工作網(wǎng)絡(luò)ME項目總經(jīng)理各職能總監(jiān)成本經(jīng)理營銷經(jīng)理工程經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理EXTERNAL項目制外部門工作網(wǎng)絡(luò)ME規(guī)劃設(shè)計單位建筑設(shè)計單位市政設(shè)計單位施工圖設(shè)計單位人防設(shè)計單位施工圖審查單位COMPANY模型制作單位效果圖制作單位面積查帳等后期設(shè)計單位節(jié)能設(shè)計單位直接負責工作網(wǎng)絡(luò)ME景觀設(shè)計單位室內(nèi)設(shè)計單位（會所樣板房）包裝設(shè)計單位設(shè)備配合單位（各專業(yè)）材料單位多媒體單位外部單位車位繪制單位門窗二次設(shè)計單位鋼結(jié)構(gòu)等特殊設(shè)計單位等廣告公司單位協(xié)調(diào)配合工作網(wǎng)絡(luò)ME規(guī)劃局建設(shè)局發(fā)改局民防辦國土局政府單位政府部門配合消

5、防局工作網(wǎng)絡(luò)根據(jù)以上數(shù)據(jù),一個設(shè)計經(jīng)理在日常設(shè)計管理工作中至少要面對45個以上的主要一線接口單位或個人(還不包括一個單位有若干的分專業(yè)的情況)從龐大的工作網(wǎng)絡(luò)可以看出，基本上所有的端口都需要設(shè)計經(jīng)理的個人判斷與協(xié)調(diào)決定但公司現(xiàn)階段的崗位設(shè)定上，設(shè)計經(jīng)理只是協(xié)調(diào)作用，往往在事情的決策上無法進行，等層層決策之后，事情也耽擱了2是不是有點崩潰?團隊管理培訓學習質(zhì)量管控專業(yè)耦合經(jīng)驗積累團隊管理專業(yè)耦合 內(nèi)部互相信任，以團隊形式作戰(zhàn)，資源互補，進行專業(yè)間無縫搭接。 前期拓展設(shè)計組：通過各專業(yè)協(xié)作創(chuàng)新，創(chuàng)造產(chǎn)品價值，為拓展服務(wù)。質(zhì)量管控 建立立體管控機制，多方位多節(jié)點把關(guān)； 培養(yǎng)優(yōu)秀人才，由首席建筑師管控

6、。 培訓學習 加強學習、培訓、交流，組織考察和經(jīng)驗分享。經(jīng)驗積累 1.優(yōu)秀設(shè)計節(jié)點的驗證、固化、推廣運用和提升 2.產(chǎn)品線的分級管控模式、套餐的研究 3.開放展示區(qū)的總結(jié)工程設(shè)計計劃成本營銷流程規(guī)范輸入條件建筑規(guī)范市場要求營銷輸入條件變化規(guī)劃要點及政府規(guī)范要求變化公司內(nèi)部決策變化成本限額設(shè)計要求現(xiàn)場條件變化克服關(guān)鍵障礙我們有哪些輸入條件？其實，并不多營銷輸入條件規(guī)劃要點及政府規(guī)范要求公司內(nèi)部規(guī)范成本限額設(shè)計要求工程部反饋現(xiàn)場做法建議輸入條件審核營銷輸入條件面積分配法則住宅面積比例及要求商業(yè)面積及要求入口展示區(qū)建議戶型建議項目外立面風格建議設(shè)計與營銷共同耦合目標：從拿地到實施方案完成共100天！

7、輸入條件審核規(guī)劃要點設(shè)計要求容積率覆蓋率建筑高度（層數(shù)）平方米戶型要求建筑紅線范圍規(guī)劃要點及政府規(guī)范要求建筑退距要求項目地塊特別要求（如上方有高壓線或微波通道等）車位比項目各政府要求用房政府規(guī)范要求當?shù)匾?guī)劃要則當?shù)孛娣e計算法則當?shù)叵酪?guī)范要求其他政府通用規(guī)范輸入條件審核施工圖設(shè)計指引區(qū)域公司通用做法標準化配件公司內(nèi)部規(guī)范輸入條件審核成本限額設(shè)計要求工程部反饋現(xiàn)場做法建議該要求是成本部在項目施工圖設(shè)計前的成本要求，主要針對項目結(jié)構(gòu)含鋼量進行控制及指引在某些情況下，我們選擇的施工總包單位在某些地區(qū)施工時存在一定的慣例要求，我們可以在公司評審后決定是否調(diào)整我們的施工圖做法，保證項目的順利進行輸入條件

8、審核成本優(yōu)化輸入條件建筑規(guī)范市場要求價值提升偷面積寶典尊貴感 建筑與景觀儀式感的營造、雙大堂、陽光車庫、獨立入戶、玄關(guān)發(fā)呆的空間貼心的溫柔 精細化戶型設(shè)計如何解決擴張過程中，各項目質(zhì)量參差不齊的客觀問題，08年設(shè)計管理部邁出了堅實的第一步：建立了較為成熟的區(qū)域設(shè)計質(zhì)量監(jiān)控體系系列文件。09年設(shè)計管理部將強調(diào)在整個華南片區(qū)各項目嚴格執(zhí)行以上成果標準要求,特別是在新項目中(如珠海紅山樓項目,佛山九瓏璧二期等)整體實施以上標準,通過新項目檢驗，對調(diào)整設(shè)計管理質(zhì)量監(jiān)控體系適當調(diào)整.區(qū)域設(shè)計管理部巡檢制度：目的是為了提高設(shè)計質(zhì)量水平，控制設(shè)計進度偏差，并強化設(shè)計管控體系的執(zhí)行力度。圍繞這個目的，建立一套

9、行之有效的巡檢方式以及巡檢問題的反饋、閉合機制。希望今年巡檢能夠真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用，并幫助設(shè)計經(jīng)理在管理意識上有所提升。 設(shè)計質(zhì)量管控體系推廣及應(yīng)用： 設(shè)計質(zhì)量管控體系成果：質(zhì)量管控進度和質(zhì)量全階段提升計劃1.預測市場調(diào)整，提高產(chǎn)品抗風險性。2.項目定位清晰、統(tǒng)一基調(diào)，明確賣點。3.引進優(yōu)秀設(shè)計單位，拓展拿地配合單位，爭取項目資源利用的最大化著重于項目的突破性創(chuàng)新理念，針對創(chuàng)新點提前從設(shè)計資源庫或推薦方式尋找設(shè)計單位的支持。景觀、室內(nèi)及結(jié)構(gòu)設(shè)備各專業(yè)提前介入內(nèi)，公司內(nèi)部橫向、縱向充分溝通討論，多方位把控設(shè)計成果，為下階段工作開展奠定良好基礎(chǔ)，避免多次回爐。前期策劃概念方案擴初施工圖擴初各專業(yè)

10、全面磨合，避免施工圖階段重復修改。充分利用集團標準，根據(jù)以前項目積累經(jīng)驗，借助設(shè)計單位資源，建立一套簡明有效的施工圖指引指導設(shè)計院。二次深化設(shè)計及材料選型：從設(shè)計資源庫快速比選確定設(shè)計單位進度和質(zhì)量保障措施123設(shè)計過程監(jiān)控分項設(shè)計管理設(shè)計成本控制資源積累設(shè)計資源庫項目經(jīng)驗 1.優(yōu)秀設(shè)計節(jié)點的驗證、固化、推廣運用和提升 2.產(chǎn)品線的分級管控模式、套餐的研究 3.項目設(shè)計總結(jié) 4.客戶反饋缺陷產(chǎn)品線 1. 風格檔次分類 2. 客戶細分模式 3. 產(chǎn)品線運用，價值點提升 4. 標準化模塊設(shè)計資源庫資源拓展 設(shè)計資源庫建立：將現(xiàn)有的設(shè)計資源根據(jù)其所擅長的項目特點、規(guī)模、產(chǎn)品類型、風格進行分類整理，分

11、為建筑、室內(nèi)、景觀以及二次深化設(shè)計，并積極考察擴展資源，將設(shè)計管理部掌握的優(yōu)秀設(shè)計資源不斷擴充。固化合作 整合現(xiàn)有的長期合作公司，方便前期進行戶型優(yōu)化、景觀調(diào)整、玻璃欄桿等部品優(yōu)化、綠化設(shè)計等工作的提前開展。 挖掘新秀 挖掘具有設(shè)計能力的施工單位、材料供應(yīng)商， 提前介入施工圖設(shè)計。評價體系 建立完善的設(shè)計資源評價系統(tǒng)，篩選優(yōu)秀 的設(shè)計資源，建立戰(zhàn)略合作伙伴模式，逐 漸培養(yǎng)出一批設(shè)計公司金地項目設(shè)計部。觀瀾項目的資源積累美國道林建筑設(shè)計公司適合做國內(nèi)大型高檔別墅社區(qū)總體規(guī)劃及單體設(shè)計；法國ALSA園林設(shè)計顧問公司適合做鄉(xiāng)村氣息的自然園林景觀；美國Ryanyoung室內(nèi)設(shè)計公司較為合適進行高端項目

12、室內(nèi)軟裝設(shè)計；筑道建筑設(shè)計顧問公司對外籍設(shè)計團隊的方案解讀能力上，方案與施工圖配合上可以成為今后同類型項目的工作模式；新山幕墻設(shè)計公司在門窗幕墻的二次設(shè)計方面可以成為今后相關(guān)設(shè)計資源的可選對象；中山倍立達裝飾工程有限公司作為華南區(qū)域最為專業(yè)的GRC生產(chǎn)廠家之一，可以作為今后相關(guān)裝飾構(gòu)件的設(shè)計資源；集杰鐵藝通過為本項目做鐵藝設(shè)計及咨詢，也可成為今后鐵藝類相關(guān)資源之一；資源積累設(shè)計資源庫項目經(jīng)驗 1.優(yōu)秀設(shè)計節(jié)點的驗證、固化、推廣運用和提升 2.產(chǎn)品線的分級管控模式、套餐的研究 3.項目設(shè)計總結(jié) 4.客戶反饋缺陷產(chǎn)品線 1. 風格檔次分類 2. 客戶細分模式 3. 產(chǎn)品線運用，價值點提升 4. 標

13、準化模塊景觀套餐雨水箅子標準化做法即將逐步建立 路牙做法 井蓋做法 精裝修套餐A級產(chǎn)品庫（1200元）B級產(chǎn)品庫（800元）即將逐步建立 超A級（天字系列） A級 B級 C級 觀瀾展示區(qū)經(jīng)驗總結(jié)大門欄桿仿古銅砂巖GRC標識項目經(jīng)驗項目設(shè)計總結(jié)客服缺陷反饋營銷市場反饋資源積累設(shè)計資源庫項目經(jīng)驗 1.優(yōu)秀設(shè)計節(jié)點的驗證、固化、推廣運用和提升 2.產(chǎn)品線的分級管控模式、套餐的研究 3.項目設(shè)計總結(jié) 4.客戶反饋缺陷產(chǎn)品線 1. 風格檔次分類 2. 客戶細分模式 3. 產(chǎn)品線運用，價值點提升 4. 標準化模塊風格檔次檔次分級超A級 天字系列 天悅灣、天域、天璽花園 A級 山系列 香蜜山、伊頓山、寶荷路

14、 B級 個性系列 名津、名軒、梅隴鎮(zhèn) 風格分級法式官邸褐石系列即將逐步建立 現(xiàn)代典雅 歐陸風格 寫意古典風格檔次關(guān)鍵詞選擇自由自在、刺激樂趣、個性、展現(xiàn)自我激情、活力、科技、效率、性價比、高尚、自然、簡約、安逸、親切、安全、信賴、服務(wù)、品質(zhì)、經(jīng)典客戶細分奮斗/理財現(xiàn)代/炫耀傳統(tǒng)/尊貴逍遙/享受 項目設(shè)計策劃，實現(xiàn)產(chǎn)品價值提升客戶細分人群特征傳統(tǒng)居家：溫馨、舒適、自然、實用價值觀分析：（1） 自由自在易滿足，輕松，快樂 ；無憂無慮；忘記每日憂愁，積極，樂觀；自發(fā)，簡單，靈活，有趣的多樣化；我享受生活并容易安于生活 ，不放棄快樂輕松的時刻； 尋找給我?guī)順啡さ臇|西 ，我不喜歡被強迫 ；（2） 服務(wù)

15、愿意為更好的服務(wù)質(zhì)量而支付更多的錢 當我詢問一件商品時，我希望得到直接而誠實的回答 喜歡在服務(wù)態(tài)度好并且愿意提供中肯建議的商店里購物 好的服務(wù)包括在售前、售中和售后所給予的建議和協(xié)助（3） 高尚希望做一個有道德的人；喜歡參加公益活動；樂于助人；我極力反對過于浪費和奢侈的生活方式 （4） 安全喜歡生活很安穩(wěn)的感覺， 比較嚴謹，有遠見的人，很少愿意冒險（包含經(jīng)濟和其他方面）；很看重安全性，總是認真地對待提醒和安全使用方法； E+ E- E刺激樂趣新潮自由自在激情活力經(jīng)典安逸自然高尚簡約親切安全性價比全面成本信賴 品質(zhì)服務(wù)科技個人效率展現(xiàn)自我 R+ R- R產(chǎn)品線的運用價值點關(guān)注區(qū)域認同感地段有發(fā)展

16、潛力、配套設(shè)施好、符合居住習慣主力戶型 三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)功能需求 （1）書房 （2）兒童房產(chǎn)品關(guān)注點 （1）戶型設(shè)計合理 （2）朝向采光 （3）空間利用和降噪產(chǎn)品特點 空中花園贈送方式（1）儲藏間（2）戶內(nèi)花園（3）景觀陽臺產(chǎn)品風格外立面：新古典及現(xiàn)代明快； 景觀：實用型；裝修：現(xiàn)代式、歐美式和中國傳統(tǒng)。產(chǎn)品線的運用項目設(shè)計策劃，實現(xiàn)產(chǎn)品價值提升實現(xiàn)價值點提升以提高住宅公共空間價值提升為例首層大堂、標準層大堂設(shè)計管理創(chuàng)新與標準化1、室內(nèi)專業(yè)在建筑規(guī)劃階段提大堂條件（例如：雙層大堂、創(chuàng)意亮點、設(shè)備管井的位置要求、以往項目大堂的通病預防以及相應(yīng)的標準尺寸要求等）2、室內(nèi)專業(yè)內(nèi)將大堂的通用

17、節(jié)點、材料部品進行標準化固化。以住宅精細化為例戶型前期規(guī)劃時就考慮合理的收納空間;櫥衛(wèi)最小尺寸的經(jīng)驗固化.產(chǎn)品線的運用項目設(shè)計策劃，實現(xiàn)產(chǎn)品價值提升標準化模塊廚房：I型、L型、U型 經(jīng)濟型、舒適型、豪華型 此外：玄關(guān)、客廳、餐廳、主臥、次臥、衛(wèi)生間 、陽臺禮品饋贈CAD看圖CAD打印建筑識圖PS大法蒙娜麗山的微笑很強大！有木有？THANKS愛是什么？一個精靈坐在碧綠的枝葉間沉思。風兒若有若無。一只鳥兒飛過來，停在枝上，望著遠處將要成熟的稻田。精靈取出一束黃澄澄的稻谷問道：“你愛這稻谷嗎？”“愛?！薄盀槭裁矗俊薄八?qū)趕我的饑餓?！兵B兒啄完稻谷，輕輕梳理著光潤的羽毛?！艾F(xiàn)在你愛這稻谷嗎？”精靈又取

18、出一束黃澄澄的稻谷。鳥兒抬頭望著遠處的一灣泉水回答：“現(xiàn)在我愛那一灣泉水，我有點渴了?！本`摘下一片樹葉，里面盛了一汪泉水。鳥兒喝完泉水，準備振翅飛去?！罢堅倩卮鹞乙粋€問題，”精靈伸出指尖，鳥兒停在上面?！澳阋プ鍪裁锤匾氖聠?？我這里又稻谷也有泉水?！薄拔乙ツ瞧_著風信子的山谷，去看那朵風信子。”“為什么？它能驅(qū)趕你的饑餓？”“不能?！薄八茏虧櫮愕母煽?？”“不能?！睈凼鞘裁矗恳粋€精靈坐在碧綠的枝葉間沉思。風兒若有若無。一只鳥兒飛過來，停在枝上，望著遠處將要成熟的稻田。精靈取出一束黃澄澄的稻谷問道：“你愛這稻谷嗎？”“愛?！薄盀槭裁矗俊薄八?qū)趕我的饑餓?！兵B兒啄完稻谷，輕輕梳理著光潤的羽

19、毛。“現(xiàn)在你愛這稻谷嗎？”精靈又取出一束黃澄澄的稻谷。鳥兒抬頭望著遠處的一灣泉水回答：“現(xiàn)在我愛那一灣泉水，我有點渴了。”精靈摘下一片樹葉，里面盛了一汪泉水。鳥兒喝完泉水，準備振翅飛去?！罢堅倩卮鹞乙粋€問題，”精靈伸出指尖，鳥兒停在上面。“你要去做什么更重要的事嗎？我這里又稻谷也有泉水。”“我要去那片開著風信子的山谷，去看那朵風信子?！薄盀槭裁矗克茯?qū)趕你的饑餓？”“不能?！薄八茏虧櫮愕母煽?？”“不能。”其實，世上最溫暖的語言，“ 不是我愛你，而是在一起?！?所以懂得才是最美的相遇！只有彼此以誠相待，彼此尊重，相互包容，相互懂得，才能走的更遠。相遇是緣，相守是愛。緣是多么的妙不可言，而懂得又是多么的難能可貴。否則就會錯過一時，錯過一世！擇一人深愛，陪一人到老。一路相扶相持，一路心手相牽，一路笑對風雨。在平凡的世界，不求愛的轟轟烈烈；不求誓言多么美麗；唯愿簡單的相處，真心地付出，平淡地相守，才不負最美的人生；不負善良的自己。人海茫茫，不求人人都能刻骨銘心，但求對人對己問心無愧，無