招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)問(wèn)題介紹課件

1、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)問(wèn)題介紹2012-12第一部分：介紹涉及招拍掛的主要法律法規(guī)規(guī)定第二部分：招標(biāo)、拍賣、掛牌概念、流程介紹及關(guān)鍵環(huán)節(jié)的提示。第三部分：招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的特點(diǎn)和利弊分析，及建議。第四部分：招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例第34條的解讀內(nèi) 容第一部分：涉及招拍掛的主要法律法規(guī)規(guī)定中央級(jí)的法律、法規(guī) :1.招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 國(guó)土資發(fā)【2002】第11號(hào)文2.物權(quán)法第十二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定3.招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） 國(guó)土資發(fā)【2006】114號(hào)4.招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定也就是所謂的第39號(hào)文5.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出

2、讓合同示范文本的通知 國(guó)土資發(fā)【2008】86號(hào)涉及招拍掛的中央級(jí)通知及復(fù)函1. 2003年，監(jiān)察部和國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的的通知2. 2004年，國(guó)土資源部關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知3. 關(guān)于加油站用地招標(biāo)拍賣掛牌政策的復(fù)函國(guó)土資廳函【2005】485號(hào)4. 對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓有關(guān)問(wèn)題的復(fù) 函國(guó)土資廳函【2005】608號(hào)5. 2007年，國(guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知6. 2009年，國(guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知。7. 國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有

3、關(guān)問(wèn)題的通知。國(guó)土資發(fā)2010204號(hào)。招拍掛有關(guān)的天津市地方規(guī)范性文件1.天津市土地管理?xiàng)l例2.天津市國(guó)有土地有償使用辦法3.天津市土地交易有形市場(chǎng)管理辦法4.天津市工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓暫行辦法5. 天津市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于修訂天津市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本的通知（津國(guó)土房交2010174號(hào)）重點(diǎn)法條簡(jiǎn)介1. 11號(hào)令于2002年發(fā)布實(shí)施，全面確立了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛出讓制度，確立了市場(chǎng)配置土地資源的制度，其核心是通過(guò)“公開(kāi)、公平、公正”的市場(chǎng)方式確定土地使用權(quán)人，被稱為“第二次土地革命”。11號(hào)令規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅”四類經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招拍掛。2.

4、2006年國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知，明確要求“工業(yè)用地”必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。3. 為了有效規(guī)范招拍掛出讓行為，2006年國(guó)土資源部制定了國(guó)土資發(fā)【2006】114號(hào)關(guān)于印發(fā)（試行）和（試行）的通知。規(guī)范主要針對(duì)招拍掛實(shí)施程序方面做了具體詳細(xì)的規(guī)定。其內(nèi)容包括了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)涉及的:公布出讓計(jì)劃；確定供地方式；地價(jià)評(píng)估；編制出讓文件；發(fā)布出讓公告；申請(qǐng)和資格審查；招拍掛具體實(shí)施流程；簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果；核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書；辦理土地登記等方面的內(nèi)容。是招拍掛工作的重要指引性文件。4. 2007年3月16日頒布的物權(quán)法中第十二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。

5、全面肯定了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)出讓提出了新的要求。（1）擴(kuò)大了土地使用權(quán)招拍掛的范圍（137條）（2）明確了建設(shè)用地使用權(quán)概念，擴(kuò)大了建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立范圍。（136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上、或者地下分別設(shè)立”）5. 為了貫徹落實(shí)物權(quán)法，并結(jié)合11號(hào)實(shí)施以來(lái)出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)11號(hào)令中與物權(quán)法規(guī)定不一致的地方進(jìn)行了修訂，2007年9月21日，國(guó)土資源部制定發(fā)布了39號(hào)令；39號(hào)令進(jìn)一步完善和發(fā)展了11號(hào)令的各項(xiàng)制度。6根據(jù)物權(quán)法以及39號(hào)令的規(guī)定，重新發(fā)布了國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)出讓合同示范文本。該示范文本主要包括合同正文、附件、合同使用說(shuō)明三

6、大部分：（1）合同正文包括9章46條，包括了合同雙方基本信息、總則、出讓土地的交付與出讓價(jià)款的繳納、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任、適用法律及爭(zhēng)議解決、附則。（2）合同附件包括三個(gè)附件，即出讓宗地平面地界圖、出讓宗地豎向界限以及市（縣）規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地的規(guī)劃條件。（3）合同使用說(shuō)明，在使用說(shuō)明中對(duì)出讓主體、出讓客體、12個(gè)合同條款的填寫以及合同解釋權(quán)等作出了詳細(xì)的說(shuō)明。7. 天津市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于修訂天津市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本的通知天津市國(guó)土資源和房屋管理局對(duì)天津市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同文本進(jìn)行的修改主要包括以

7、下內(nèi)容：（1）嚴(yán)格規(guī)范土地出讓金繳納行為，增加自合同簽訂之日起30日內(nèi)，受讓人須繳付不低于50%土地出讓價(jià)款的土地出讓金（含定金）。受讓人不能按時(shí)支付土地出讓金的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1向出讓人繳納滯納金。（2）嚴(yán)格控制轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。未經(jīng)出讓人同意，受讓人不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式變相轉(zhuǎn)讓合同權(quán)益及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)違反合同約定擅自以股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式變相轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)并查實(shí)，合同自動(dòng)解除，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由政府收回，受讓人繳納的土地出讓金不予退還。（4）嚴(yán)格控制住宅用地單宗出讓面積，單宗住宅用地出讓面積不得超過(guò)20公頃。（5）提高土地利用效率，單宗住宅

8、用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)三年。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定的解讀修訂背景土地政策方面: 2002年，國(guó)土資源部發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（11號(hào)令）2004年，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）2006年，國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)200631號(hào)）”物權(quán)法立法背景方面2007年3月16日，新頒布的中華人民共和國(guó)物權(quán)法全面肯定了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)出讓提出了一些新的要求。違反“三公”原則方面1. 適用國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的新概念2. 明確國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)置、出讓3. 將工業(yè)用地納入招

9、標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍4. 調(diào)整了競(jìng)買人、投標(biāo)人的范圍5. 強(qiáng)調(diào)不得設(shè)置限制條件，并明確掛牌申請(qǐng)截止時(shí)間6. 刪除了不足三人終止拍賣的規(guī)定7. 掛牌主持人確定掛牌出讓期限截止8. 區(qū)分中標(biāo)通知書與成交確認(rèn)書9. 將“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”調(diào)整為“土地出讓價(jià)款”10. 強(qiáng)調(diào)必須在繳清全部出讓金后才能領(lǐng)取土地使用證39號(hào)令修訂的主要內(nèi)容:物權(quán)法規(guī)定的土地權(quán)利包括：土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)。2008面出臺(tái)的土地登記辦法中其使用的土地權(quán)利名稱為國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有

10、農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。按照產(chǎn)權(quán)法定的原則，39號(hào)令首先將11號(hào)令中有關(guān)“國(guó)有土地使用權(quán)”表述一律修改為“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”，修訂后的名稱為招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定適用國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的新概念將原11號(hào)令第六條、第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置” 一律修改為：“界址、空間范圍”。在開(kāi)展國(guó)有建設(shè)用地出讓活動(dòng)中，必須注意兩個(gè)方面:一是在擬定宗地出讓方案、編制出讓文件、簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照39號(hào)令的要求，明確出讓宗地的界址點(diǎn)和空間范圍，以空間體積代替平面面積，用以劃定和標(biāo)示建設(shè)

11、用地使用權(quán)的權(quán)利范圍，并作為計(jì)算出讓金的依據(jù)。在進(jìn)行土地登記時(shí)，不僅應(yīng)當(dāng)記載用以確定土地面積的數(shù)據(jù)和圖形，還應(yīng)當(dāng)記載垂直方向的高程，構(gòu)成一個(gè)三維立體空間，以標(biāo)示出建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利范圍。二是在國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)中，要轉(zhuǎn)變?cè)械挠^念和模式，積極研究國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立、登記等有針對(duì)性的政策措施，在擬定國(guó)有建設(shè)用地宗地方案，編制國(guó)有建設(shè)用地出讓文件，簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或發(fā)出國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、進(jìn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記和發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書中，要充分體現(xiàn)物權(quán)法和39號(hào)令的規(guī)定。物權(quán)法第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立，分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。也就是說(shuō)，建

12、設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立，是一個(gè)空間概念，同一塊建設(shè)用地，可以設(shè)立多種使用權(quán)。39號(hào)令據(jù)此,在第二條明確：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。明確國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)置、出讓物權(quán)法第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓”。39號(hào)令據(jù)此在第四條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地?！惫I(yè)用地納入招拍掛出讓范圍招標(biāo)拍賣掛牌

13、出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部11號(hào)令）將投標(biāo)人、競(jìng)買人的范圍規(guī)定為公民、法人和其他組織。此次修改，招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定將投標(biāo)人、競(jìng)買人的范圍規(guī)定為自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。調(diào)整了競(jìng)買人、投標(biāo)人的范圍11號(hào)令明確，招標(biāo)拍賣掛牌出讓應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，符合條件的競(jìng)買申請(qǐng)人，都可以參加招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。39號(hào)令特別增加了不得對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人設(shè)定限制條件的條款，在第十一條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件

14、”。這一規(guī)定，有利于增加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的公開(kāi)性，保證公平和公正。強(qiáng)調(diào)了不得設(shè)置限制條件39號(hào)令在第11條規(guī)定：掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天,即留下一定的審查時(shí)間即可。例如,某地宗地A于2012年10月8日發(fā)布公告，明確掛牌時(shí)間為10月29日至11月7日(節(jié)假日照常掛牌)，則掛牌申請(qǐng)時(shí)間至少為10月10日至11月5日，即10個(gè)掛牌日中的前8日，仍可以繼續(xù)接受申請(qǐng)。這樣，就為潛在競(jìng)買人隨時(shí)提出競(jìng)買申請(qǐng)?zhí)峁┝吮M可能多的時(shí)間，出讓方在掛牌期間仍可以接受新的申請(qǐng)人申請(qǐng)，使?jié)撛诟?jìng)買人可以隨時(shí)加入競(jìng)買。明確掛牌申請(qǐng)截止時(shí)間11號(hào)令第十六條規(guī)定：“競(jìng)買人不足三人，或者

15、競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣”。39號(hào)令首先從六個(gè)方面強(qiáng)調(diào)出讓信息的充分公開(kāi)，包括公開(kāi)出讓計(jì)劃、公開(kāi)發(fā)布出讓公告、公開(kāi)出讓程序、集體確定出讓底價(jià)、公開(kāi)競(jìng)價(jià)、公開(kāi)出讓結(jié)果；其次，嚴(yán)禁人為設(shè)定限制條件.最后,在強(qiáng)化上述充分公開(kāi)措施的基礎(chǔ)上，39號(hào)令不再?gòu)?qiáng)調(diào)人數(shù)要求，刪除了11號(hào)令“競(jìng)買人不足三人”的規(guī)定。刪除了不足三人終止拍賣的規(guī)定11號(hào)令第19條對(duì)“掛牌出讓期限截止”時(shí)可能發(fā)生的情況作了具體規(guī)定：“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人”。 為避免糾紛和理解混亂，39號(hào)令十九條第五款對(duì)掛牌截止重新進(jìn)行了明確

16、，規(guī)定：“掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問(wèn)競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人；掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒(méi)有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交”。掛牌

17、主持人確定掛牌出讓期限截止11號(hào)令：第二十條 以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。 39號(hào)令修改為：第二十條以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。區(qū)分中標(biāo)通知書與成交確認(rèn)書進(jìn)一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放11號(hào)令第23條明確土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。實(shí)踐中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分割取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況。為規(guī)范出讓管理，防止欠繳出讓金，39號(hào)令對(duì)未繳清出讓金而發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證

18、書的情況進(jìn)行了重新明確，規(guī)定：受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。規(guī)定，受讓人依照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請(qǐng)辦理土地登記、領(lǐng)取。第二部分：招標(biāo)、拍賣、掛牌概念、流程介紹及關(guān)鍵環(huán)節(jié)提示招標(biāo)是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣是指市、縣人民政府土地行政主管部

19、門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。公布土地招標(biāo)結(jié)果簽訂有關(guān)協(xié)議確定中標(biāo)人退還未競(jìng)得人的競(jìng)買保證金發(fā)出中標(biāo)通知書發(fā)布招標(biāo)公告出售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘答疑土地招標(biāo)程序召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、唱標(biāo)收取投標(biāo)保證金成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)舉行評(píng)標(biāo)會(huì)發(fā)布拍賣公告出售拍賣文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘答疑公布土地拍賣結(jié)果簽訂有關(guān)協(xié)議確定競(jìng)得人退還未競(jìng)得人的競(jìng)買保證金發(fā)出拍賣成

20、交確認(rèn)書土地拍賣程序接受競(jìng)買申請(qǐng)發(fā)放競(jìng)買號(hào)牌收取競(jìng)買保證金舉行拍賣會(huì)組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘答疑出售掛牌文件發(fā)布掛牌公告開(kāi)始掛牌接受競(jìng)買申請(qǐng)收取競(jìng)買保證金發(fā)放競(jìng)買資格證明接受競(jìng)買報(bào)價(jià)單公布掛牌交易結(jié)果簽訂有關(guān)協(xié)議確定競(jìng)得人退還未競(jìng)得人的競(jìng)買保證金發(fā)出掛牌成交確認(rèn)書現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)YN截止時(shí)是否有兩個(gè)以上競(jìng)買人？土地掛牌程序招拍掛過(guò)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提示國(guó)有土地招拍掛出讓范圍問(wèn)題就國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來(lái)說(shuō)，以下幾種情形的土地必須實(shí)行招拍掛方式：（1）政府供應(yīng)的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須采取招拍掛方式。（2）政府供應(yīng)不屬于上述五類用途的國(guó)有建設(shè)用地時(shí)存在競(jìng)爭(zhēng)情形的，必須采取招拍掛方式。（3）

21、原劃撥土地使用權(quán)改變用途有明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，必須采取招拍掛方式供應(yīng)。（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)后公開(kāi)出讓的，必須采取招拍掛方式供應(yīng)。（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)后公開(kāi)出讓的，必須采取招拍掛方式供應(yīng)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃的報(bào)批問(wèn)題。1. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃必須報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃是指市、縣人民政府對(duì)計(jì)劃期限內(nèi)擬出讓的國(guó)有建設(shè)用地?cái)?shù)量、結(jié)構(gòu)、布局和供應(yīng)進(jìn)度的具體安排。它是國(guó)有土地供應(yīng)計(jì)劃的重要內(nèi)容，是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓的依據(jù)。它包括以下內(nèi)容：（1）建設(shè)用地出讓總量；（2）土地用途結(jié)

22、構(gòu)；（3）土地空間布局；（4）供應(yīng)進(jìn)度安排。2. 沒(méi)有宗地出讓方案或方案未經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，國(guó)土部門不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓方案擬定后，應(yīng)依法報(bào)所在地人民政府審批，經(jīng)批準(zhǔn)后，國(guó)土部門方可實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。沒(méi)有宗地出讓方案或方案未經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，國(guó)土部門不得以招拍掛方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，否則，就屬于違法行為。1. 招拍掛出讓國(guó)有土地必須進(jìn)行土地估價(jià)。國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛與一般物品拍賣相比，具有某種特殊性。招拍掛出讓涉及的價(jià)格較高，且由于土地市場(chǎng)的特殊性，加之要綜合考慮其后期的開(kāi)發(fā)利用情況，影響因素多，其價(jià)格難以判別，為避免高價(jià)地廉價(jià)交易，使國(guó)家財(cái)產(chǎn)蒙受損失，招

23、拍掛方式出讓國(guó)有土地必須進(jìn)行土地估價(jià)，以了解地塊的正常價(jià)格，并綜合確定招拍掛底價(jià)。2. 出讓底價(jià)是政府出讓具體地塊的最低控制價(jià)格。有底價(jià)出讓的，市、縣國(guó)土資源管理部門或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策，綜合確定出讓底價(jià)。招拍掛出讓中的地價(jià)評(píng)估與底價(jià)確定的問(wèn)題招拍掛出讓公告的發(fā)布與調(diào)整的問(wèn)題出讓公告必須在招拍掛開(kāi)始前20日發(fā)布。國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告應(yīng)當(dāng)由市、縣國(guó)土資源管理部門在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開(kāi)始日前20日，通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)和當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)發(fā)布，也可同時(shí)通過(guò)報(bào)刊、電視臺(tái)等媒體公開(kāi)發(fā)布，信息披露得越充分越好?？梢允菃巫诘氐墓?/p>

24、告，也可以是多宗地的聯(lián)合公告。公告的主要內(nèi)容是招拍掛出讓宗地的基本情況和招拍掛的時(shí)間、地點(diǎn)。公告發(fā)布時(shí)間以媒體首次發(fā)布的時(shí)間為起始日，可以多于20日，但不得少于20日。招拍掛出讓對(duì)公告發(fā)布的主體、發(fā)布的媒介和發(fā)布的時(shí)間要求都是一樣的。招拍掛出讓方式取得的用地不需要辦理土地預(yù)審的問(wèn)題通過(guò)招拍掛方式提供國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，不需要另行辦理土地預(yù)審，只要國(guó)土部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂招拍掛出讓方案時(shí)，明確相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)要求及土地用途即可。土地使用者通過(guò)招拍掛方式取得建設(shè)用地后，國(guó)土部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，繳清出讓金即可取得土地使用證。土地出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土

25、地使用證的法律效率遠(yuǎn)高于預(yù)審批準(zhǔn)文件，土地使用者憑三者之一到有關(guān)部門直接辦理建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案，不需要另行辦理土地預(yù)審。 招拍掛無(wú)效申請(qǐng)的認(rèn)定問(wèn)題經(jīng)審查，有下列情形之一的，為無(wú)效申請(qǐng)：（1）申請(qǐng)人不具備競(jìng)買資格的；（2）未按規(guī)定繳納投標(biāo)、競(jìng)買保證金的；（3）申請(qǐng)文件不齊全或不符合規(guī)定的；（4）委托他人代理但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；（5）法律規(guī)定的其他情形。投標(biāo)、競(jìng)買保證金在招拍掛的各個(gè)階段的性質(zhì)問(wèn)題在招拍掛出讓的不同階段，投標(biāo)、競(jìng)買保證金所承擔(dān)的角色各異：（1）申請(qǐng)階段：是門檻、條件，具有履約保證金性質(zhì)，不是定金，也不是土地出讓價(jià)款；（2）成交后確認(rèn)，簽訂確認(rèn)書：競(jìng)得人的保證金轉(zhuǎn)作

26、競(jìng)得地塊的定金，其他人的退還，定金比例不超過(guò)地塊出讓總金額的20%；（3）簽訂合同：定金并可低作土地出讓價(jià)款。出讓是否必須成立評(píng)標(biāo)小組，如何評(píng)標(biāo)的問(wèn)題按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)綜合評(píng)分結(jié)果確定中標(biāo)候選人。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，按照綜合評(píng)分高低確定中標(biāo)候選人排序，但低于底價(jià)或標(biāo)底者除外。招標(biāo)出讓應(yīng)當(dāng)如何定標(biāo)的問(wèn)題招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)標(biāo)小組推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定

27、中標(biāo)人的，由招標(biāo)主持人根據(jù)開(kāi)標(biāo)結(jié)果，直接宣布報(bào)價(jià)最高且不低于底價(jià)者為中標(biāo)人。有兩個(gè)或兩個(gè)以上申請(qǐng)人的報(bào)價(jià)相同且同為最高報(bào)價(jià)的，可以由相同報(bào)價(jià)的申請(qǐng)人在限定時(shí)間內(nèi)再行報(bào)價(jià)，或者采取現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式確定中標(biāo)人。拍賣出讓成交的時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定問(wèn)題拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)而沒(méi)有人再應(yīng)價(jià)或出價(jià)，且該價(jià)格不低于底價(jià)的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，拍賣主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。成交結(jié)果對(duì)拍賣人、競(jìng)得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)低于底價(jià)的，拍賣主持人宣布拍賣終止。掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的問(wèn)題。掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的操作方式招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） 13.4.2 有競(jìng)買人表示愿

28、意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，即屬于掛牌截止時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的情形，掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，并宣布現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的時(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。13.5 現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行，取得該宗地掛牌競(jìng)買資格的競(jìng)買人均可參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)按程序進(jìn)行。當(dāng)場(chǎng)簽訂成交確認(rèn)書的問(wèn)題確定競(jìng)得人后，出讓人與競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂成交確認(rèn)書。成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和競(jìng)得人具有法律效力，出讓人改變成交結(jié)果的，或者競(jìng)得人不按約定簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、放棄競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。競(jìng)得人拒絕簽訂成交確認(rèn)書也不能對(duì)抗成交結(jié)果的法律效力。在實(shí)際操作中，如競(jìng)得人在成交后不簽訂成交

29、確認(rèn)書，出讓人可不退回競(jìng)得人繳納的競(jìng)買保證金。簽訂出讓合同與公布出讓結(jié)果的問(wèn)題競(jìng)得人應(yīng)在中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書規(guī)定時(shí)間內(nèi)和出讓人簽訂出讓合同，合同簽訂后，招拍掛出讓行為完成。競(jìng)得人在簽訂成交確認(rèn)書后不簽訂國(guó)有土地出讓合同的，屬于違約，出讓人可不退回競(jìng)得人繳納的競(jìng)買保證金。利用地預(yù)申請(qǐng)制度問(wèn)題單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)申請(qǐng)20日內(nèi)告知申請(qǐng)人，并及時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買，且報(bào)價(jià)不得低于

30、其承諾的土地價(jià)格。設(shè)置用地預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)，是土地出讓制度運(yùn)行中的一個(gè)創(chuàng)新，它的積極意義表現(xiàn)在多個(gè)方面：（1）有利于供需雙方充分了解土地市場(chǎng)供求信息；（2）有利于科學(xué)合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，增強(qiáng)土地供應(yīng)的有效性；（3）有利于招拍掛出讓制度的有效落實(shí)。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)書國(guó)土資源局： 我方現(xiàn)申請(qǐng)受讓位于（位置）編號(hào)為的地塊地段中平方米的土地使用權(quán)，具體四至為：。該地塊已列入你局公布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃。我方愿意以元/平方米，總計(jì)人民幣萬(wàn)元（大寫）（￥）為最低出價(jià)，若獲你局同意，我方愿意簽訂說(shuō)明此意的承諾書，交納相應(yīng)的保證金，并按要求參加你局組織的此宗地招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。 申 請(qǐng) 人： （

31、加蓋公章） 申請(qǐng)日期： 年 月 日第三部分：招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的特點(diǎn)和利弊分析招標(biāo)的特點(diǎn)：招標(biāo)是一種不完全的競(jìng)爭(zhēng)方式，它在體現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格界定了出讓地塊的有關(guān)開(kāi)發(fā)條件，激發(fā)了投標(biāo)者對(duì)用地方案的積極研究，同時(shí)也給出讓方留有選擇余地。招標(biāo)出讓的優(yōu)缺點(diǎn)：招標(biāo)出讓不但能真正體現(xiàn)土地的價(jià)值，而且能更好地發(fā)揮政府配置土地資源的職能，有效地方志市場(chǎng)機(jī)制與政府職能的割裂。招標(biāo)方式的不足是容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會(huì)演化成暗箱操作。拍賣的特點(diǎn)拍賣是一種完全的競(jìng)爭(zhēng)方式。拍賣方式引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)集中報(bào)價(jià)，排除了任何主觀因素，并使土地出讓價(jià)格較好地反映了當(dāng)時(shí)該地塊的市場(chǎng)供求關(guān)系，政府也可獲

32、得較高收益，較大幅度增加財(cái)政收入。適用于區(qū)域條件合適、地理位置好、高贏利、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)等用地，以獲取較高出讓金為主要目標(biāo)，土地建設(shè)條件和土地用途沒(méi)有特別限制。拍賣出讓的優(yōu)缺點(diǎn)：土地拍賣出讓給我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)和活力。拍賣出讓的缺憾是過(guò)分追求土地的市場(chǎng)價(jià)值，政府無(wú)法控制市場(chǎng)成交價(jià)，更談不上充分發(fā)揮政府對(duì)資源的調(diào)控職能。掛牌的特點(diǎn)掛牌出讓報(bào)價(jià)時(shí)間較長(zhǎng)，給予了投資者更加充分的理性思考的空間，避免了不理性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的炒作地價(jià)的現(xiàn)象，有利于投資者理性投資和公平競(jìng)爭(zhēng)。掛牌出讓適用于不具備招標(biāo)拍賣出讓條件的地塊。掛牌出讓的優(yōu)缺點(diǎn)：掛牌出讓的最大優(yōu)點(diǎn)是如果只有一人參加報(bào)價(jià)同樣可以成交，可以由一人一次報(bào)價(jià)、多次報(bào)價(jià)，也可以由多人多次報(bào)價(jià)，具有很強(qiáng)的靈活性和操作性。缺點(diǎn)是容易受掛牌設(shè)定的限制條件、信息公開(kāi)程度等因素影響，往往會(huì)出現(xiàn)不公開(kāi)、不公平、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)的情況，給土地市場(chǎng)秩序帶來(lái)