安慶市國土資源大講堂課件

1、安慶市國土資源大講堂主題：土地利用管理政策與實務(wù)主講人：許朝興（土地利用管理科）主講時間：2016年3月21日土地利用管理政策與實務(wù)一、最新土地利用管理政策解析二、當前土地利用疑難問題解析最新土地利用管理政策解析（一）總體概述（二）節(jié)約集約怎么推（三）“三去一降一補”怎么做？（四）差別化供地政策怎么立（五）新產(chǎn)業(yè)怎么落（六）房地產(chǎn)市場怎么調(diào)（七）利用扶貧怎么扶（八）城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干？（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃怎么管？當前土地利用疑難問題解析（一）未盡職盡責類案例分析（二）土地出讓疑難問題案例解析（三）部分疑難問題解答（一）總體概述 1.土地利用管理的內(nèi)涵和內(nèi)容。 2.土地利用管理政策演變一是土地土

2、地使用制度改革。二是土地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化。三是節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心。四是形成產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展差別化用地政策體系。五是2016年土地供應(yīng)政策將得到進一步調(diào)整。 狹義的土地利用管理是指根據(jù)土地利用規(guī)劃和計劃，制定土地利用政策，依法土地使用者提供國有土地，合理調(diào)控土地供應(yīng)總量和土地市場運行，并對集體土地配置和利用情況進行監(jiān)督和協(xié)調(diào)。下面我們所講的土地利用管理是指狹義的土地利用管理，即建設(shè)用地的利用管理。主要包括： 1.土地利用管理的內(nèi)涵和內(nèi)容 建設(shè)用地的利用管理地價管理土 地供 應(yīng)及 土地 資產(chǎn) 管理土地市場管理節(jié)約集約用地管理2.土地利用管理政策演變土地土地使用制度改革土

3、地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心形成產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展差別化用地政策體系2016年土地供應(yīng)政策將得到進一步調(diào)整一是土地土地使用制度改革 我國傳統(tǒng)的土地使用制度：靠計劃和行政指令配置土地，土地無償、無期限、無流動使用。土地不是商品，憲法規(guī)定土地不可買賣。經(jīng)歷了三次調(diào)整： 1988年，國家修訂了憲法和土地管理法，準許土地使用權(quán)的依法轉(zhuǎn)讓。 1998年國有企業(yè)改革后，為適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度要求，土地作為關(guān)鍵改革對象，采取了補辦出讓、租賃、作價入股、授權(quán)經(jīng)營等市場配給方式。土地資產(chǎn)變現(xiàn)成為解決國有困難和破產(chǎn)企業(yè)問題的重要途徑。 2004年以來，民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，土地作為一

4、種公共資源、經(jīng)濟要素和生產(chǎn)力。二是土地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化管理思想轉(zhuǎn)變：以土地資源管理和資產(chǎn)管理并重。供應(yīng)方式轉(zhuǎn)變：改變“供給服從需求，實質(zhì)保障需求”的供需關(guān)系，通過土地用途管制實行“供給引導需求”。利用方式轉(zhuǎn)變：由粗放型向節(jié)約型、精細型管理轉(zhuǎn)變。三是節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心 2008年國務(wù)院出臺3號文件，將節(jié)約集約用地作為我國必須長期堅持的要條根本方針。 2014年部出臺了61號令和119號文件，完成了制度頂層設(shè)計，具體表現(xiàn)為： 鼓勵盤活利用存量土地。 規(guī)范節(jié)地評價考核制度體系。四是形成產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展差別化用地政策體系 自2010年以來，國務(wù)院、國家部委、省政府先后出臺6

5、1個文件，對服務(wù)業(yè)等19類產(chǎn)業(yè)，以及16類項目用地提出了用地支持政策。五是2016年土地供應(yīng)政策將得到進一步調(diào)整 配合宏觀經(jīng)濟供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實現(xiàn)減少無效供給，擴大有效供給。 未來土地供應(yīng)的方向為補短板，重點保障創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，支持培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展用地； 土地供應(yīng)的重心將放在調(diào)控區(qū)域經(jīng)濟平衡、倒逼土地利用方式轉(zhuǎn)型、引導土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進土地用途混合布局等方面； 未來滿足發(fā)展用地需求的主要途徑建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、閑置用地處置、低效用地再開發(fā)。 未來土地供應(yīng)政策制度創(chuàng)新方面主要包括盤活利用現(xiàn)有用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地精細化管理、產(chǎn)業(yè)用地差別化政策、改進產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理。（二）節(jié)約集

6、約怎么推？1.制度體系2.推進措施3.建設(shè)項目節(jié)地評價1.制 度 體 系 國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知(國發(fā)20083號) 國土資源部關(guān)于大力推進節(jié)約集約用地制度建設(shè)的通知(國土資發(fā)201247號) 節(jié)約集約利用土地規(guī)定(國土資源部第61號令，2014年9月1日實施) 國土資源部關(guān)于推進土地節(jié)約集約利用的指導意見(國土資發(fā)2014119號)制 度 體 系 八項節(jié)約集約用地制度 一是土地利用總體規(guī)劃管控制度。 二是土地利用計劃調(diào)節(jié)制度。 三是建設(shè)用地使用制度。 四是土地資源市場配置制度。 五是節(jié)約集約用地鼓勵政策制度。 六是土地利用監(jiān)測監(jiān)管制度。 七是土地利用評價考核制度。 八是著力構(gòu)建“黨

7、委領(lǐng)導、政府負責、部門協(xié)同、公眾參與、上下聯(lián)動”的共同責任制度。制 度 體 系七項重點任務(wù)。 一是嚴格用地規(guī)模管控 二是優(yōu)化開發(fā)利用格局 三是健全用地控制標準 四是發(fā)揮市場機制作用 五是實施綜合整治利用 六是推動科技示范引領(lǐng)。 七是加強評價監(jiān)管。2.推進措施 一是注重統(tǒng)籌本地區(qū)的節(jié)約集約用地工作。 二是注重形成制度體系成果。 三是開展四項節(jié)地評價工作任務(wù)。持續(xù)開展單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降目標評價；深入開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價；穩(wěn)步推進城市建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價；加快建立工程建設(shè)項目節(jié)地評價制度。 四是爭創(chuàng)模范市、縣。不得出現(xiàn)一票否決，圍繞46項考核指標補缺補差，確保通過省級考核和年度復

8、核工作。推進措施相關(guān)政策： 國土資源部、國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局發(fā)布單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗考核辦法(國土資發(fā)200912號) 國土資源部關(guān)于落實單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降目標的指導意見(國土資發(fā)201224號)。3.建設(shè)項目節(jié)地評價文件依據(jù)：國土資源部辦公廳關(guān)于規(guī)范開展建設(shè)項目節(jié)地評價工作的通知(國土資廳發(fā)201516號)評價范圍：國家和地方尚未出臺建設(shè)項目用地控制標準的建設(shè)項目，或者因安全生產(chǎn)、特殊工藝、地形地貌等原因，確需超標準建設(shè)的項目，縣級以上國土資源主管部門應(yīng)當組織開展建設(shè)項目用地評價，并作為建設(shè)用地供應(yīng)的依據(jù)。建設(shè)項目節(jié)地評價不需開展節(jié)地評價的項目：

9、1.水庫和水電工程項目淹沒區(qū)用地；2.礦山企業(yè)開采區(qū)用地；3.通信和輸電線路塔基用地 ；4.河道治理工程用地和引排灌工程用地。評價環(huán)節(jié)：不符合標準要求的，不得通過用地審批?？h級以上地方國土資源部門要在建設(shè)項目用地預(yù)審和單獨選址建設(shè)項目審查報批環(huán)節(jié)，要依法審查項目用地的土地使用標準執(zhí)行情況。（三）“三去一降一補”怎么做？1.“十三五”規(guī)劃綱要提出：去產(chǎn)能鋼鐵五年之內(nèi)要去產(chǎn)能1億噸到1.5億噸，煤炭去產(chǎn)能5億噸左右，減量重組的也是5億噸左右；去庫存主要是房地產(chǎn)庫存，也包括一些其他的庫存；去杠桿就是企業(yè)債務(wù)的一些杠桿；降成本包括制度交易成本、人工成本、稅費負擔、融資成本、用能成本、物流成本等；補短板

10、要通過適度擴大投資，來補足基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短板?！叭ヒ唤狄谎a”怎么做2.全國國土資源工作會議提出。關(guān)于去產(chǎn)能。結(jié)構(gòu)性改革的重點是化解過剩產(chǎn)能，當務(wù)之急是處置“僵尸企業(yè)”。制定配套政策，盤活企業(yè)存量土地，促進“僵尸企業(yè)”分類有序處置，穩(wěn)妥安置分流下崗職工。當前，要以煤炭、鋼鐵行業(yè)為重點，加快去產(chǎn)能步伐。三年內(nèi)對煤炭、鋼鐵新上項目，一律不得核準、備案，各級國土資源部門要嚴把土地供應(yīng)關(guān)口，切實做到守土有責。關(guān)于去庫存。要綜合考慮房地產(chǎn)去庫存和加快農(nóng)民工市民化進程，實施有保有壓的用地政策。根據(jù)房地產(chǎn)庫存情況，分類安排新增建設(shè)用地計劃和房地產(chǎn)供地計劃，房地產(chǎn)庫存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少以至停止商品住宅

11、供地。農(nóng)民工市民化進程較快、房地產(chǎn)去庫存成效突出的城鎮(zhèn)，要落實“人地掛鉤”政策，相應(yīng)增加住房用地指標?！叭ヒ唤狄谎a”怎么做關(guān)于降成本。要深入研究降低企業(yè)特別是實體經(jīng)濟企業(yè)用地成本問題。合理確定地價水平，防止企業(yè)用地價格過快上漲、加重企業(yè)用地成本。創(chuàng)新企業(yè)用地模式，鼓勵采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等出讓方式，降低企業(yè)用地成本；對利用存量土地、荒廢地開展技術(shù)改造項目的企業(yè)，加大土地政策支持力度，促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。關(guān)于補短板。國土資源工作必須在補齊短板特別是農(nóng)村貧因人口脫貧上出實招、求實效。從今年起，對國家扶貧開發(fā)工作重點縣新增建設(shè)用地計劃繼續(xù)專項安排，指標由每年300畝增加到600畝；易地扶

12、貧搬遷，允許增減掛鉤指標在省域范圍內(nèi)使用；水電、礦產(chǎn)等資源開發(fā)占用集體土地的，探索給原住居集體股權(quán)方式進行補償。關(guān)于防風險。國土資源領(lǐng)域風險比較集中，土地出讓收入減少和違規(guī)土地抵押處置，可能誘發(fā)政府債務(wù)和金融風險；征地拆遷工作如不到位，可能引發(fā)群眾上訪甚至發(fā)生群體性事件；重大地質(zhì)災(zāi)害頻繁出現(xiàn)，資源過度開發(fā)導致生態(tài)災(zāi)難的可能性也在增大。必須加強風險源調(diào)查研判，提高監(jiān)測預(yù)警能力，堅決守住不發(fā)生區(qū)域性、系統(tǒng)性風險的底線。“三去一降一補”怎么做3.結(jié)合市情我們怎么做？一是去產(chǎn)能。重點做好產(chǎn)業(yè)項目用地規(guī)模預(yù)核定，從嚴控制重大基礎(chǔ)設(shè)施用地規(guī)模。牽頭開展安慶老工業(yè)區(qū)搬遷改造，實施“清、轉(zhuǎn)、收”。會同市發(fā)改、

13、經(jīng)信、商務(wù)等部門出臺新產(chǎn)業(yè)項目目錄。優(yōu)先支持交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施以及新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地；對產(chǎn)能嚴重過剩行業(yè)項目、“兩高一資”、低水平重復建設(shè)和違反國家、省產(chǎn)業(yè)政策的項目，一律不得安排用地計劃指標和辦理供地手續(xù)?！叭ヒ唤狄谎a”怎么做二是去庫存。以“市場引導和政府調(diào)控”兩手并重，實行“三調(diào)一控”，即：支持未開發(fā)商服用地調(diào)整用途，轉(zhuǎn)型用于國家和省、市支持的新興產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)；調(diào)整商、住比例，控制商業(yè)用房無序開發(fā)，促進住宅商品房建設(shè)；存量住宅用地在不改變?nèi)莘e率等主要規(guī)劃指標、用地性質(zhì)且不減少土地出讓金的前提下，允許按照法定程序調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案，滿足市場多樣化需求。嚴

14、控土地儲備總體規(guī)模，加快儲備土地前期開發(fā)和招商推介，消化土地儲備庫存?！叭ヒ唤狄谎a”怎么做三是去杠桿。嚴格落實市城區(qū)工業(yè)用地土地供應(yīng)前置事項下放要求，加強跟蹤指導。開展土地供應(yīng)網(wǎng)上審批，試行網(wǎng)上交易。強化供后管理，完善土地出讓補充合同，由行政管理向合同管理、聯(lián)動管理、誠信管理。四是降成本。創(chuàng)新工業(yè)用地供應(yīng)方式，在高新區(qū)試行先租后讓、彈性年期出讓制度，降低企業(yè)用地成本。五是補短板。重點推進閑置和低效用地盤活利用，運用好自建盤活、收回盤活、升級盤活、轉(zhuǎn)讓盤活、重組盤活和搬遷盤活組合拳。逐步消化融資地塊。（四）差別化供地政策怎么立？1.何謂差別化供地？簡單地講，無非是土地供給在價和量方面針對不同行

15、業(yè)區(qū)別對待。遵循的基本原則即：對于支持產(chǎn)業(yè)用地在價格上給予優(yōu)惠，在數(shù)量上給予保障；對于抑制產(chǎn)業(yè)的用地在價格上不予優(yōu)惠，在數(shù)量上適當縮減。2.差別化產(chǎn)業(yè)用地政策3.差別化地價政策2.差別化產(chǎn)業(yè)用地政策服務(wù)業(yè)文化企業(yè)發(fā)展物流業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康服務(wù)業(yè)文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)新能源汽車生產(chǎn)服務(wù)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)中醫(yī)藥健康服務(wù)電影產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)PPP項目文化產(chǎn)業(yè)休閑農(nóng)業(yè)旅游業(yè)服務(wù)業(yè)中心城市工業(yè)企業(yè)要逐步遷出或關(guān)閉，優(yōu)先用于發(fā)展服務(wù)業(yè)。城市建設(shè)新居住區(qū)內(nèi)，規(guī)劃確定的商業(yè)、服務(wù)設(shè)施用地，不得改作他用。年度土地供應(yīng)要適當增加服務(wù)業(yè)發(fā)展用地。優(yōu)先安排國家鼓勵發(fā)展的高技術(shù)、高附加值、低消耗、低排放的新興服務(wù)業(yè)項目用地。積極支持以劃撥

16、方式取得土地的單位利用工業(yè)廠房、倉儲用房、傳統(tǒng)商業(yè)街等存量房產(chǎn)、土地資源興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。積極推進服務(wù)業(yè)企業(yè)節(jié)約集約利用土地，盤活存量用地，提高土地利用率，支持利用工業(yè)、倉儲等用房、用地興辦符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，經(jīng)批準可采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)。文化企業(yè)發(fā)展經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制涉及的原劃撥土地，轉(zhuǎn)制后用途符合劃撥用地目錄的，可繼續(xù)以劃撥方式使用；不符合劃撥用地目錄的，應(yīng)當依法實行有償使用(A、B)。A.經(jīng)省級以上人民政府批準，經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為授權(quán)經(jīng)營或國有控股企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地，經(jīng)批準可

17、采用國家出資（入股）方式配置； B.經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進行土地資產(chǎn)處置。利用劃撥方式取得的存量房產(chǎn)、土地興辦文化產(chǎn)業(yè)的，其用地手續(xù)辦理符合劃撥用地目錄的，可按劃撥方式辦理；不符合劃撥用地目錄的，在符合國家有關(guān)規(guī)定的前提下可采取協(xié)議出讓方式辦理。物流業(yè)加大對物流業(yè)的土地政策支持力度。倉儲設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運中心以及物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施占地面積大、資金投入多、投資回收期長，要在加強和改善管理、切實節(jié)約土地的基礎(chǔ)上，加大土地政策支持力度。對各地區(qū)物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃確定的重點物流項目用地，應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃修編時納入規(guī)劃統(tǒng)籌安排，涉及

18、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，可在土地利用年度計劃中優(yōu)先安排。對政府供應(yīng)的物流用地，應(yīng)納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃，依法采取招標、拍賣或掛牌等方式出讓。積極支持利用工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉庫和存量土地資源建設(shè)物流設(shè)施或提供物流服務(wù)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃的，應(yīng)按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)，經(jīng)批準可采取協(xié)議方式出讓。物流業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地作為經(jīng)營性商業(yè)用地，應(yīng)嚴格按照規(guī)劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區(qū)域有工業(yè)用地交易地價的，可以參照市場地價水平、所在區(qū)域基準地價和工業(yè)用地最低價標準等確定出讓底價，土地出讓后嚴禁擅自改變用途從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，確需改變用途、性質(zhì)或者進行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法

19、批準。對于政府投資建設(shè)不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，可按作價出資（入股）方式辦理用地手續(xù)，但禁止改變用途和性質(zhì)。政府對舊城區(qū)改建需搬遷的流通業(yè)用地，在收回原國有建設(shè)用地使用權(quán)后，經(jīng)批準可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人安排用地。鼓勵各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地。支持依法使用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展流通業(yè)。制定政府鼓勵的流通設(shè)施目錄，對納入目錄的項目用地予以支持。依法加強流通業(yè)用地管理，禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各級政府應(yīng)將社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入（民間資本舉辦養(yǎng)老機構(gòu)或服務(wù)設(shè)施）經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度土地利用計劃，

20、合理安排，科學布局，保障土地供應(yīng)。符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥?？蓪㈤e置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。強化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃審查和建設(shè)監(jiān)管。人均用地不低于0.1平方米的標準，對于單體建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當將其所使用的土地單獨劃宗、單獨辦理供地手續(xù)并設(shè)置國有建設(shè)用地使用權(quán)。凡新建城區(qū)和新建居住小區(qū)，必須配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng);不能分宗的，應(yīng)當明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民

21、間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當報經(jīng)市、縣人民政府批準后，可以辦理協(xié)議出讓(租賃)土地手續(xù)，補繳土地出讓金(租金)。但法律法規(guī)規(guī)章和原國有建設(shè)用地劃撥決定書明確應(yīng)當收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時，不得設(shè)置要求競買人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)

22、老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的資格或資信等級等作為出讓條件。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5 公頃。新建城區(qū)和居住(小)區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當在國有建設(shè)用地

23、使用權(quán)出讓合同或國有建設(shè)用地劃撥決定書中予以特別說明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運營、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。鼓勵民間資本對閑置的醫(yī)院、企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施、農(nóng)村集體房屋及各類公辦培訓中心、活動中心、療養(yǎng)院、旅館、招待所等可利用的社會資源進行整合和改造，使之用于養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金(租金)，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增

24、加非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補繳相應(yīng)土地價款。企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房等進行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣

25、，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價款。健康服務(wù)業(yè)加強規(guī)劃布局和用地保障。各級政府要在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮健康服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，擴大健康服務(wù)業(yè)用地供給，優(yōu)先保障非營利性機構(gòu)用地。新建居住區(qū)和社區(qū)要按相關(guān)規(guī)定在公共服務(wù)設(shè)施中保障醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)等健康服務(wù)業(yè)相關(guān)設(shè)施的配

26、套。支持利用以劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和原有土地興辦健康服務(wù)業(yè)，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。連續(xù)經(jīng)營1年以上、符合劃撥用地目錄的健康服務(wù)項目可按劃撥土地辦理用地手續(xù)；不符合劃撥用地目錄的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)支持以劃撥方式取得土地的單位利用存量房產(chǎn)、原有土地興辦文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下土地用途和使用權(quán)人可暫不變更，連續(xù)經(jīng)營一年以上，符合劃撥用地目錄的，可按劃撥土地辦理用地手續(xù)；不符合劃撥用地目錄的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。新能源汽車鼓勵在現(xiàn)有停車場（位）等現(xiàn)有建設(shè)用地上設(shè)立他項權(quán)利建設(shè)充電設(shè)施。通過設(shè)立他項權(quán)利建設(shè)充電設(shè)施的，可保持現(xiàn)有建設(shè)

27、用地已設(shè)立的土地使用權(quán)及用途不變。在符合規(guī)劃的前提下，利用現(xiàn)有建設(shè)用地新建充電站的，可采用協(xié)議方式辦理相關(guān)用地手續(xù)。政府供應(yīng)獨立新建的充電站用地，其用途按城市規(guī)劃確定的用途管理，應(yīng)采取招標拍賣掛牌方式出讓或租賃方式供應(yīng)土地，可將建設(shè)要求列入供地條件，底價確定可考慮政府支持的要求。供應(yīng)其他建設(shè)用地需配建充電設(shè)施的，可將配建要求納入土地供應(yīng)條件，依法妥善處理充電設(shè)施使用土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。嚴格充電站的規(guī)劃布局和建設(shè)標準管理。嚴格充電站用地改變用途管理，確需改變用途的，應(yīng)依法辦理規(guī)劃和用地手續(xù)。生產(chǎn)服務(wù)業(yè)鼓勵工業(yè)企業(yè)利用自有工業(yè)用地興辦促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，經(jīng)依法批準，對提高自有工業(yè)用地容

28、積率用于自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，可按新用途辦理相關(guān)手續(xù)。在依法合規(guī)前提下，工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)的物流、研發(fā)、信息服務(wù)和工業(yè)設(shè)計等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項目，參照執(zhí)行工業(yè)用地政策。體育產(chǎn)業(yè)各地要將體育設(shè)施用地納入城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，合理安排用地需求。新建居住區(qū)和社區(qū)要按相關(guān)標準規(guī)范配套群眾健身相關(guān)設(shè)施，按室內(nèi)人均建筑面積不低于0.1平方米或室外人均用地不低于0.3平方米執(zhí)行，并與住宅區(qū)主體工程同步設(shè)計、同步施工、同步投入使用。凡老城區(qū)與已建成居住區(qū)無群眾健身設(shè)施的，或現(xiàn)有設(shè)施沒有達到規(guī)劃建設(shè)指標要求的，要通過改造等多種方式予以完善。充分利用郊野公園、城市公園、公共綠地及城市空置場所等建

29、設(shè)群眾體育設(shè)施。鼓勵基層社區(qū)文化體育設(shè)施共建共享。在老城區(qū)和已建成居住區(qū)中支持企業(yè)、單位利用原劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和建設(shè)用地興辦體育設(shè)施，對符合劃撥用地目錄的非營利性體育設(shè)施項目可繼續(xù)以劃撥方式使用土地；不符合劃撥用地目錄的經(jīng)營性體育設(shè)施項目，連續(xù)經(jīng)營一年以上的可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。中醫(yī)藥健康服務(wù)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中，優(yōu)先安排土地滿足中醫(yī)藥健康服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展需求。按相關(guān)規(guī)定配置中醫(yī)藥健康服務(wù)場所和設(shè)施。支持利用以劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和原有土地興辦中醫(yī)藥健康服務(wù)機構(gòu)，對連續(xù)經(jīng)營1年以上、符合劃撥用地目錄的中醫(yī)藥健康服務(wù)項目，可根據(jù)規(guī)定劃撥土地辦理用地手續(xù)；對不符合劃撥用地條件的，可采取協(xié)

30、議出讓方式辦理用地手續(xù)。電影產(chǎn)業(yè)可通過單獨新建、項目配建、原地改建、異地遷建等多種形式增加觀影設(shè)施，并針對不同情況分別實行協(xié)議、掛牌等差別化的土地供應(yīng)政策。一是新建單體影院建設(shè)用地實行掛牌出讓政策。政府供應(yīng)影院用地時，可提出影院建設(shè)標準要求，通過公開掛牌方式確定土地使用權(quán)人。二是積極探索在商服設(shè)施項目中配建影院等建設(shè)途徑及土地供應(yīng)方式。市、縣在供應(yīng)商服用地或其他房地產(chǎn)用地時，可將在項目中配套建設(shè)影院相關(guān)要求納入出讓條件，并依法明確影院建成后的處置方式。三是支持現(xiàn)有影院實行改造建設(shè)。在符合規(guī)劃的前提下，現(xiàn)有影院改造可兼容一定規(guī)模的商業(yè)、服務(wù)、辦公等其他用途，并按協(xié)議方式補充辦理用地手續(xù)。電影產(chǎn)業(yè)

31、四是鼓勵其他公益場所建設(shè)適應(yīng)電影放映的設(shè)施。對圖書館、博物館、文化館和青少年活動場所等非營利性公共文化設(shè)施中建設(shè)適用電影放映設(shè)備和場地的，因主用途符合劃撥用地目錄，經(jīng)批準以劃撥方式供應(yīng)用地的，影院用地部分可按文體娛樂用途采取協(xié)議方式辦理供應(yīng)手續(xù)。五是鼓勵利用現(xiàn)有工業(yè)、倉儲等存量建設(shè)用地建設(shè)影院。經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，可按文體娛樂用途采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。六是嚴格影院用地供后監(jiān)管。嚴格影院用地改變用途的審批程序。影院用地使用者應(yīng)按土地出讓合同約定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，需改變合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意。對新供單體影院建設(shè)用地，應(yīng)在出讓合同

32、中明確，如改變土地用途的，需由政府依法收回后重新供應(yīng)。電子商務(wù)鼓勵利用舊廠房、閑置倉庫等建設(shè)符合規(guī)劃的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)。鼓勵各地以租賃方式供應(yīng)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)用地。按照節(jié)約集約用地的要求，統(tǒng)籌電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園用地空間布局，優(yōu)先保障國內(nèi)外龍頭企業(yè)落戶和重大項目用地。PPP項目對符合劃撥用地目錄的項目，可按劃撥方式供地，劃撥土地不得改變土地用途。建成的項目經(jīng)依法批準可以抵押，土地使用權(quán)性質(zhì)不變，待合同經(jīng)營期滿后，連同公共設(shè)施一并移交政府；實現(xiàn)抵押權(quán)后改變項目性質(zhì)應(yīng)該以有償方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法辦理土地有償使用手續(xù)。不符合劃撥用地目錄的項目，以租賃方式取得土地使用權(quán)的，租金收入?yún)⒄胀恋爻鲎屖杖爰{入政府性

33、基金預(yù)算管理。以作價出資或者入股方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當以市、縣人民政府作為出資人，制定作價出資或者入股方案，經(jīng)市、縣人民政府批準后實施。文化產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)重點項目用地應(yīng)優(yōu)先納入各級土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，優(yōu)先保障項目用地計劃指標。文化產(chǎn)業(yè)重點項目涉及占用耕地，因耕地后備資源有限，在項目所在市縣區(qū)域范圍內(nèi)無法完成耕地占補平衡的，可按有關(guān)規(guī)定，由省土地行政主管部門組織省內(nèi)易地補充。按照“項目帶土地”原則，對地方經(jīng)濟發(fā)展具有較大帶動作用的文化產(chǎn)業(yè)重點項目，對原土地使用者利用已取得的非經(jīng)營性用地興辦文化產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市縣政府批準，可以協(xié)議出讓、作價出資、租賃等方式供地；對經(jīng)省政府批準立項的文

34、化產(chǎn)業(yè)重點項目，可采取招標方式供地，出讓底價可按不低于該項目土地取得費、土地前期開發(fā)成本和規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和確定；對國有企業(yè)將劃撥土地用于文化產(chǎn)業(yè)項目的，可以作價出資或者授權(quán)經(jīng)營方式處置其劃撥土地使用權(quán)。依法取得的文化產(chǎn)業(yè)項目用地，未經(jīng)批準，不得擅自改變用途。文化產(chǎn)業(yè)對文化產(chǎn)業(yè)重點項目用地，經(jīng)市縣政府同意，可按國家有關(guān)規(guī)定分期繳納土地出讓金，全部土地出讓金可在2年內(nèi)繳清。所繳納土地出讓金，按照“收支兩條線”辦法管理，并通過預(yù)算支出安排，優(yōu)先用于所在區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對國家級和省級文化產(chǎn)業(yè)重點項目，在3年內(nèi)實際投資額達到10億元（人民幣，下同）以上或投產(chǎn)后3年內(nèi)每畝土地年均銷售收入達到3

35、00萬元以上的，經(jīng)省政府批準，可在同一區(qū)域以公開出讓方式，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃，安排適當面積的配套經(jīng)營性項目用地，支持其可持續(xù)發(fā)展。休閑農(nóng)業(yè)在實行最嚴格的耕地保護制度的前提下，對農(nóng)民就業(yè)增收帶動作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項目用地，各地要將其列入土地利用總體規(guī)劃和年度計劃優(yōu)先安排。支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。鼓勵利用村內(nèi)的集體建設(shè)用地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，支持有條件的農(nóng)村開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。鼓勵利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標給予傾

36、斜。加快制定鄉(xiāng)村居民利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營的管理辦法。在符合土地利用總體規(guī)劃、縣域鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃、鄉(xiāng)和村莊規(guī)劃、風景名勝區(qū)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以依法使用建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位和個人共同舉辦住宿、餐飲、停車場等旅游接待服務(wù)企業(yè)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人，可依法通過承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的方式，使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地、未利用地，從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。旅游業(yè)支持使用未利用地、廢棄地、邊遠海島等土地建設(shè)旅游項目。在符合生態(tài)環(huán)境保護要求和相關(guān)規(guī)劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化、邊遠海島土地建設(shè)的旅游項

37、目，優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計劃指標，出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費用之和的原則確定。對復墾利用垃圾場、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設(shè)的旅游項目，各地可按照“誰投資、誰受益”的原則，制定支持政策，吸引社會投資，鼓勵土地權(quán)利人自行復墾。政府收回和征收的歷史遺留損毀土地用于旅游項目建設(shè)的，可合并開展確定復墾投資主體和土地供應(yīng)工作，但應(yīng)通過招標拍賣掛牌方式進行。依法實行用地分類管理制度。旅游項目中，屬于永久性設(shè)施建設(shè)用地的，依法按建設(shè)用地管理；屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收（收回）、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理，由景區(qū)管理機構(gòu)和經(jīng)營主體與土地權(quán)利人依法協(xié)

38、調(diào)種植、養(yǎng)殖、管護與旅游經(jīng)營關(guān)系。旅游業(yè)多方式供應(yīng)建設(shè)用地。旅游相關(guān)建設(shè)項目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應(yīng)；用途混合且包括經(jīng)營性用途的，應(yīng)當采取招標拍賣掛牌方式供應(yīng)，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準的“娛樂康體用地”辦理規(guī)劃手續(xù)，土地供應(yīng)方式、價格、使用年限依法按旅游用地確定。景區(qū)內(nèi)建設(shè)亭、臺、棧道、廁所、步道、索道纜車等設(shè)施用地，可按城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準“其他建設(shè)用地”辦理規(guī)劃手續(xù)，參照公園用途辦理土地供應(yīng)手續(xù)。風景名勝區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定。鼓勵以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)旅游

39、項目建設(shè)用地。支持通過開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，優(yōu)化農(nóng)村建設(shè)用地布局，建設(shè)旅游設(shè)施。旅游業(yè)新建、改建旅游廁所及相關(guān)糞便無害化處理設(shè)施需使用新增建設(shè)用地的，可在2018年前由旅游廁所建設(shè)單位集中申請，按照法定報批程序集中統(tǒng)一辦理用地手續(xù)，各地專項安排新增建設(shè)用地計劃指標。符合劃撥用地目錄的糞便處理設(shè)施，可以劃撥方式供應(yīng)。支持在其他項目中配套建設(shè)旅游廁所，可在供應(yīng)其他項目建設(shè)用地時，將配建要求納入土地使用條件，土地供應(yīng)后，由相關(guān)權(quán)利人依法明確旅游廁所產(chǎn)權(quán)關(guān)系。新建自駕車房車營地項目用地，應(yīng)當滿足符合相關(guān)規(guī)劃、垃圾污水處理設(shè)施完備、建筑材料環(huán)保、建筑風格色彩與當?shù)刈匀蝗宋沫h(huán)境協(xié)調(diào)等條件。自駕車房

40、車營地項目土地用途按旅館用地管理，按旅游用地確定供應(yīng)底價、供應(yīng)方式和使用年限。新建郵輪、游艇碼頭用地實行有償使用。有償使用的郵輪、游艇碼頭用地可采取協(xié)議方式供應(yīng)?，F(xiàn)有碼頭增設(shè)郵輪、游艇停泊功能的，可保持現(xiàn)有土地權(quán)利類型不變；利用現(xiàn)有碼頭設(shè)施用地、房產(chǎn)增設(shè)住宿、餐飲、娛樂等商業(yè)服務(wù)設(shè)施的，經(jīng)批準可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。旅游業(yè)利用現(xiàn)有文化遺產(chǎn)、大型公共設(shè)施、知名院校、科研機構(gòu)、工礦企業(yè)、大型農(nóng)場開展文化、研學旅游活動，在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，上述機構(gòu)土地權(quán)利人利用現(xiàn)有房產(chǎn)興辦住宿、餐飲等旅游接待設(shè)施的，可保持原土地用途、權(quán)利類型不變；土地權(quán)利人申請辦理用地手續(xù)的，經(jīng)批準可以協(xié)議方式辦

41、理。歷史文化街區(qū)建設(shè)控制地帶內(nèi)的新建建筑物、構(gòu)筑物，應(yīng)當符合保護規(guī)劃確定的建設(shè)控制要求。風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、國家公園等旅游資源開發(fā)，建設(shè)項目用地供應(yīng)和使用管理應(yīng)同時符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、風景名勝區(qū)規(guī)劃及其他相關(guān)區(qū)域保護發(fā)展建設(shè)等規(guī)劃，不符合的，不得批準用地和供地。新供旅游項目用地，將環(huán)保設(shè)施建設(shè)、建筑材料使用、建筑風格協(xié)調(diào)等要求納入土地供應(yīng)前置條件的，提出條件的政府部門應(yīng)與土地使用權(quán)取得者簽訂相關(guān)建設(shè)活動協(xié)議書，并依法履行監(jiān)管職責。嚴格旅游相關(guān)農(nóng)用地、未利用地用途管制，未經(jīng)依法批準，擅自改為建設(shè)用地的，依法追究責任。嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區(qū)資源及其景區(qū)土地。規(guī)

42、范土地供應(yīng)行為,以協(xié)議方式供應(yīng)土地的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。嚴格旅游項目配套商品住宅管理，因旅游項目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的，不得批準。嚴格相關(guān)旅游設(shè)施用地改變用途管理，土地供應(yīng)合同中應(yīng)明確約定，整宗或部分改變用途，用于商品住宅等其他經(jīng)營項目的，應(yīng)由政府收回，重新依法供應(yīng)。3.差別化地價政策差別化工業(yè)地價蘭州市差別化地價政策青島市差別化地價政策我市差別化地價政策差別化工業(yè)地價對各?。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)標準的70執(zhí)行。優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)是指各?。▍^(qū)、市）依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導

43、目錄制訂的本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。用地集約是指項目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過關(guān)于發(fā)布和實施工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標的通知（國土資發(fā)200824號）所規(guī)定標準40%以上、投資強度增加10%以上。以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)標準的70執(zhí)行。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工工業(yè)項目是指在產(chǎn)地對農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品直接進行初次加工的項目，具體由各?。▍^(qū)、市）在國民經(jīng)濟行業(yè)分類（GB/T47542002）第13、14、15、17、18、19、20大類范圍內(nèi)按小類認定。對中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國有

44、未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)標準的15執(zhí)行。使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)標準的50執(zhí)行。國有未利用地包括土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007）中未列入耕地后備資源的鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地。蘭州市差別化地價政策總部辦公、工業(yè)設(shè)計和科技研發(fā)設(shè)計、云計算、物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)以及倉儲物流用地參照工業(yè)用途進行地價評估。經(jīng)營性社會福利、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、養(yǎng)老和體育產(chǎn)業(yè)用地以及電子商務(wù)、服務(wù)外包、健康服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)用地實行與工業(yè)企業(yè)同等用地

45、政策。旅游產(chǎn)業(yè)用地參照住宅用途進行評估，按0.7進行系數(shù)進行修正。五星級酒店、大型商業(yè)綜合體等項目用地，自持年限不低于10年，自持物業(yè)不低于50%的，在地價評估時按商業(yè)用途進行評估，按0.7進行系數(shù)修正。地下空間用于商業(yè)、辦公、娛樂、倉儲等經(jīng)營性用途的，地下一層土地出讓金按基準地價（標定地價）對應(yīng)用途樓面地價的20%收取；地下二層按地下一層標準減半收?。坏叵氯龑影吹叵露訕藴蕼p半收取，以此類推。建筑單體可利用結(jié)構(gòu)層高度超過100米（含100米）的建筑，在地價評估時，對超出部分的樓面地價按同區(qū)域?qū)?yīng)用途市場評估樓面地價進行系數(shù)修正，其中，100米時按0.7進行修正，100米以上按層數(shù)從0.7開始

46、遞減，每升高一層修正系數(shù)遞減0.1，修正到零為止。青島市差別化地價政策對九大類產(chǎn)業(yè)：教育、科研設(shè)計、醫(yī)衛(wèi)慈善、養(yǎng)老服務(wù)、信息創(chuàng)意服務(wù)、出版?zhèn)髅健怪行?、場館、文體設(shè)施。分別按經(jīng)營性和非經(jīng)營性的確定地價參照用途和修正系數(shù)，其中經(jīng)營性的按商務(wù)金融的0.3倍（其中會展中心按商務(wù)金融的0.7倍），非經(jīng)營性的按工業(yè)的1.0倍。我市差別化地價政策物流園區(qū)和物流中心、農(nóng)副產(chǎn)品市場物流、會展中心、文化旅游、場館、花園式酒店及五星級以上酒店、新能源汽車4S店、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療機構(gòu)、教育用地、體育用地、電子商務(wù)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園等非工類項目用地，根據(jù)自持情況、投資規(guī)模、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)等分別給予地價差別供地。（五）新 產(chǎn) 業(yè)

47、 怎 么 落？一是提出對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地要予以重點保障，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展快、用地集約且需求大的地區(qū)，可適度增加年度新增建設(shè)用地指標；二是運用多種方式供應(yīng)新產(chǎn)業(yè)用地。除去以往的一次性出讓方式外，還可以采取租賃或先租后讓、租讓結(jié)合的方式，待租賃期滿符合條件擬轉(zhuǎn)為出讓土地的，可以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)；同時，采取差別化用地政策支持新業(yè)態(tài)發(fā)展，如光伏、風力發(fā)電等使用未利用土地的，不改變地表形態(tài)的用地部分可按原地類認定；通過設(shè)立地役權(quán)，解決小面積土地需求。比如新能源汽車充電設(shè)施、移動通信基站等用地面積小、需多點分布的新產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)設(shè)施用地，除支持采取配建方式落實用地外，還將依法設(shè)立地役權(quán)作為一種重要的用地方式

48、予以推行。新 產(chǎn) 業(yè) 怎 么 落三是鼓勵復合利用。鼓勵開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層工業(yè)廠房、國家大學科技園、科技企業(yè)孵化器，供中小企業(yè)進行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計、經(jīng)營多功能復合利用，其用地可按工業(yè)用途和科教用途管理；引導土地用途兼容復合利用，出讓兼容用途的土地，按主用途確定供應(yīng)方式，在現(xiàn)有建設(shè)用地上增加兼容的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)等等。四是增加生產(chǎn)性服務(wù)用地面積。新產(chǎn)業(yè)的工業(yè)、科教用地可兼容建筑面積比例不超過15%的生產(chǎn)服務(wù)等設(shè)施。五是鼓勵地上地下立體開發(fā)。明確地下空間開發(fā)利用重點地區(qū)。分層、分類、分期開發(fā)利用地下空間資源，形成功能適宜、布局合理的豎向結(jié)構(gòu)。建立地下空間在規(guī)劃、建設(shè)、用地、確權(quán)

49、等方面系統(tǒng)完善的管理機制。新 產(chǎn) 業(yè) 怎 么 落六是對跨用途使用的土地設(shè)立5年過渡期。對利用城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房進行改建和利用，用于發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，在一定經(jīng)營期限內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價。土地使用性質(zhì)也可暫不變更，5年內(nèi)可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地，以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)過渡。這項政策可以在更廣闊的范圍內(nèi)調(diào)動起各類“沉睡”的存量土地和房產(chǎn)，使其參與到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級中來。上述用地期滿或涉及轉(zhuǎn)讓的，按新用途、新權(quán)利類型、市場價協(xié)議辦理用地手續(xù)。七是對研發(fā)類用地尤其加大了保障。對依托國家實驗室等現(xiàn)有科研設(shè)施構(gòu)建創(chuàng)新平臺的，允許其繼續(xù)保持土地原用途和權(quán)利類型不變；對

50、于科研院所企業(yè)化改革，允許其按國有企業(yè)改制政策進行土地資產(chǎn)處置。這條政策對促進新技術(shù)的研發(fā)用地保障是很大支持，只有加大研發(fā)投入，才能生產(chǎn)出適合市場需求的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)供給引導需求。（六）房地產(chǎn)市場怎么調(diào)？一是允許房地產(chǎn)用地改變用途。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可將未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途，引導其用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價款。這條政策引導多余的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)向養(yǎng)老、文化、體育等產(chǎn)業(yè)，標志著房地產(chǎn)用地政策從一味地滿足需求端出發(fā)

51、，向重視改變用地結(jié)構(gòu)，解決供需錯配的矛盾轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場怎么調(diào)二是促進土地開發(fā)。國土資源主管部門要根據(jù)市場實際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。要進一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)。綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標流拍，避免異常高價地，穩(wěn)定市場預(yù)期。房地產(chǎn)市場怎么調(diào)三是滿足更多的市場主體用地需求。鼓勵市場主體參與到建設(shè)中，釋放改革紅利，如鐵路綜合開發(fā)。2014年國務(wù)院辦公廳印發(fā)了關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見，具體的規(guī)定有：投資鐵路建設(shè)的社會投

52、資主體同時取得土地綜合開發(fā)權(quán)。新建鐵路項目未確定投資主體的，可在項目招標時，將土地綜合開發(fā)權(quán)一并招標，新建鐵路項目中標人同時取得土地綜合開發(fā)權(quán)，相應(yīng)用地可按開發(fā)分期約定一次或分期提供，供地價格按出讓時的市場價確定。新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開發(fā)權(quán)的，綜合開發(fā)用地采用招標拍賣掛牌方式供應(yīng)，并將統(tǒng)一聯(lián)建的鐵路站場、線路工程及相關(guān)規(guī)劃條件、鐵路建設(shè)要求作為取得土地的前提條件。（七）利 用 扶 貧 怎 么 扶從五個方面明確用地政策。一是從規(guī)劃和計劃保障方面安排支持休閑農(nóng)業(yè)。在實行最嚴格的耕地保護制度的前提下，對農(nóng)民就業(yè)增收帶動作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項目用地，各地要將其列入土地利用

53、總體規(guī)劃和年度計劃優(yōu)先安排。二是鼓勵閑置宅基地用于休閑農(nóng)業(yè)。支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。利 用 扶 貧 怎 么 扶三是鼓勵村內(nèi)存量集體建設(shè)用地用于休閑農(nóng)業(yè)。鼓勵利用村內(nèi)的集體建設(shè)用地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，支持有條件的農(nóng)村開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。四是鼓勵利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標給予傾斜。五是鼓勵村民利用自有住宅從事旅游業(yè)。加快制定鄉(xiāng)村居民利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營的管理辦法。（八）城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干？1.低效用地再開發(fā)在

54、供地、規(guī)劃、征收補償及集體建設(shè)用地管理等方面存在哪些政策性制約因素？一是政府財政壓力愈來愈大，市場主體積極性不高。二是城鎮(zhèn)房屋征收補償規(guī)定實踐中顯露多重問題。補償制度的具體規(guī)定不夠?qū)嵱谩Ｋ痉◤娭屏Φ倪\行細則缺失。三是歷史遺留用地問題難破局。四是集體低效建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不健全阻礙高效利用。在現(xiàn)有國家層面法律政策框架下，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)范圍和方式受到較大限制。同時集體建設(shè)用地的規(guī)劃管理不盡完善，集體建設(shè)用地征收補償和爭議解決辦法缺失。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干2.解決路徑。一是著力點在激勵原土地使用者投入改造地塊。二是嘗試界定房屋征收的公共利益。三是深圳在城中村改造的土地權(quán)屬調(diào)整中主要通過城市更新的辦

55、法完成土地整備。四是區(qū)分不同時期的歷史遺留問題。五是著力點在完善權(quán)能以促進有序流轉(zhuǎn)創(chuàng)新宅基地退出政策。完善集體土地權(quán)能。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干六是改進城鎮(zhèn)土地供應(yīng)制度和收益分配制度。首先，探索靈活的土地供應(yīng)方式。其次，充分發(fā)揮市場主體和原權(quán)利人作用，允許在確定開發(fā)建設(shè)條件并完成了拆遷安置方案的前提下，由政府將拆遷及擬改造地塊的使用權(quán)通過招標等公開方式捆綁出讓給土地使用權(quán)人。再次，完善低效建設(shè)用地再開發(fā)土地增值收益在政府、市場、原權(quán)利人之間合理分配機制。最后，對工業(yè)企業(yè)在不改變土地用途、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及建設(shè)用地控制指標要求的前提下，實施拆建、改擴建、加層改造、利用地下空間等途徑提高工業(yè)用地容積率

56、的，不增收土地價款。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干3.國土資源部關(guān)于印發(fā)開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點指導意見的通知（國土資發(fā)20133號）一是嚴格界定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍。城鎮(zhèn)低效用地是指城鎮(zhèn)中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設(shè)用地可列入試點范圍：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)、廠礦和城中村等。二是采取多種方式推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。鼓勵原國有土地使用權(quán)人開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。引導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開展低效用地再開發(fā)。鼓勵市場主體參與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。規(guī)范政府儲備存量建設(shè)用地開發(fā)利用。城鎮(zhèn)

57、低效用地再開發(fā)怎么干三是統(tǒng)籌兼顧城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)各方利益。規(guī)范城鎮(zhèn)低效用地補償。應(yīng)加強配套基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公益事業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先安排一定比例的用地，用于道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共設(shè)施建設(shè)，促進文化遺產(chǎn)和歷史文化建筑保護。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干四是完善城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)各類歷史遺留用地手續(xù)妥善解決歷史遺留用地問題。在試點范圍內(nèi)，符合相關(guān)規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)的城鎮(zhèn)低效用地，按照下列情況處理：用地行為發(fā)生在年月日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局發(fā)布的確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定進行確權(quán)后，由市、縣人民政

58、府辦理土地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。用地行為發(fā)生在1987年月日之后，符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進行補償，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，可按照土地管理法律政策落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理用地手續(xù)。依法依規(guī)辦理用地手續(xù)。納入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點范圍、需完善用地手續(xù)的土地，由當?shù)乜h級以上國土資源管理部門組織制訂改造方案，逐級報省級人民政府批準；供地手續(xù)由縣級以上人民政府按本指導意見規(guī)定辦理。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點涉及邊角地、夾心地、插花地等新增建設(shè)用地的，要納入土地利用年度計劃，依法辦理用地手續(xù)，或按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策規(guī)

59、定處理。（九）城 鄉(xiāng) 規(guī) 劃 怎 么 管安徽省人民政府關(guān)于加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的意見（皖政2015101號）提出：1.科學確定地塊開發(fā)強度，居住用地容積率不得小于1.0，原則上特大城市、大城市容積率不得超過2.5，中等城市容積率不得超過2.2，小城市容積率不得超過2.0。加強城市設(shè)計研究，貫徹海綿城市建設(shè)理念，注重提升城市品質(zhì)。 2.嚴格執(zhí)行規(guī)劃要求。3.加強規(guī)劃條件管理。 4.嚴格履行修改程序。5.嚴禁違規(guī)變更容積率。 6.加強鄉(xiāng)村規(guī)劃管理。7.落實決策責任。 二、當前土地利用疑難問題解析（一）未盡職盡責類案例分析（二）土地出讓疑難問題案例解析（三）部分疑難問題解答（一）未盡職盡責類案例分析案例

60、1：擅自改變土地用途未及時糾正案例2：發(fā)了催繳書未最終盡責案例3：拖欠土地出讓金未及時追繳案例1：擅自改變土地用途未及時糾正基本案情：江蘇省沛縣人民檢察院在履行監(jiān)督職責中發(fā)現(xiàn)，上海能源股份有限公司以科技研發(fā)名義從沛縣國土資源局申請劃撥土地58.58畝。2013年8月12日，沛縣人民政府向上海能源股份有限公司頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證書。之后，該公司在劃撥土地上沒有建設(shè)科研中心，而是擅自建設(shè)微山湖假日酒店，并對外進行商業(yè)經(jīng)營。針對這一擅自將國有劃撥土地改變用途行為，該縣國土部門未積極履行法定職責對其進行糾正。2015年9月25日，沛縣人民檢察院向該區(qū)國土資源局發(fā)出督促履職檢察建議書。案例1：擅自改變