房地產開發(fā)成本估算

1、不動產投資(tu z)分析第五章房地產投資項目基礎數據(shj)的分析估算共六十四頁基本(jbn)要求掌握房地產開發(fā)投資項目的成本構成及成本測算。掌握房地產開發(fā)項目的收益獲取方式及收益測算了解房地產投資項目的資金籌措的相關內容(nirng)掌握借款還本付息的測算共六十四頁房地產投資項目基礎數據(shj)的分析估算1房地產開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同(b tn)2房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措共六十四頁1房地產開發(fā)項目(xingm)投資與一般建設項目(xingm)投資的不同一般項目總投資=固定資產投資+建設期借款利息+流動資金房地產開發(fā)項

2、目總投資=開發(fā)建設投資(開發(fā)產品成本+固定資產投資)+經營資金開發(fā)建設投資指在開發(fā)期內完成(wn chng)房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用。當開發(fā)項目用于出售或出租時，開發(fā)建設投資就等于開發(fā)產品成本。經營資金房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金。共六十四頁開發(fā)(kif)產品成本定義指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。如果項目開發(fā)完成后用于租售，項目總投資基本上等于開發(fā)建設投資并等于開發(fā)產品成本（總成本費用）如果項目開發(fā)完成后用于經營(jngyng)，項目總投資等于開發(fā)建設投資（開發(fā)產品成本+固定資產投資）和經營(jngyng)資金共六十四頁例題(lt)某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總

3、建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分(b fen)為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場為1000平方米。住宅部分(b fen)全部預售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設投資13049萬元，由開發(fā)產品成本12867萬元和自營固定資產的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時， 需經營資金8萬元，到項目結束時一次性收回。共六十四頁開發(fā)(kif)項目投資13057萬元開發(fā)建設(jinsh)投資13049萬元經營資金8萬元土地前期工程基礎設施建筑安裝公共配套設施開發(fā)間接管理費用財務銷售開發(fā)期稅費其它費用不可預見費用固定資產及其他資產182萬

4、元開發(fā)產品成本12867萬元房地產開發(fā)項目總投資構成圖總成本費用共六十四頁2房地產開發(fā)項目(xingm)總投資與總成本費用的估算房地產開發(fā)成本的組成房地產開發(fā)(kif)項目總成本費用的內容共六十四頁房地產開發(fā)成本的組成(z chn)房地產開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)(qy)為開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，可分為三大部分：土地、土建、設備費用配套及其他收費支出管理費用和籌資成本共六十四頁土地(td)、土建、設備費用這一部分費用是房地產開發(fā)成本的主體內容，大致占項目總成本的80。其中(qzhng)最重要的是土地費用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費用的大小是評價一個

5、房地產開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。房產商在決定是否開發(fā)一個項目之前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。共六十四頁配套及其他收費(shu fi)支出配套費用主要是指水、電、煤氣、大市政(shzhng)和公建配套費。房地產業(yè)產品的特性決定了房地產開發(fā)必須有這一類的費用支出，因為商品房要具備居住功能，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的居住條件。其他收費支出這些費用中有些雖然屬于押金性質，如新型墻體材料費、檔案保

6、證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費項目的特點是種類繁多，標準不一，任意性很強。由于許多收費項目由壟斷性經營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標準普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負擔。配套及收費項目是房地產開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，且數額較大，一般占項目總投資的1015，房地產開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本的一項重要內容。 共六十四頁管理費用和籌資成本(chngbn)管理費用籌資成本籌資成本是房地產開發(fā)成本的重要組成部分。房地產開發(fā)具有建設周期長、投資數額大，投資風險高等特點

7、，因此光靠企業(yè)自有資金和預收房款不能滿足資金要求，大多數開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生利息支出。因此，如何(rh)把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本，體現經營成果將起到非常重要的作用。 共六十四頁房地產開發(fā)(kif)項目總成本費用的內容開發(fā)產品成本內容土地費用估算( sun)前期工程費用基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用其他費用開發(fā)期稅費不可預見費運營費用及修理費用成本的測算分項測算匯總以表格的形式表現出來。成本測算的原則不能重復，也不能遺漏。準確合理。共六十四頁土地(td)費用測算涵義為了取得房地產項目(xingm)用地使

8、用權而發(fā)生的費用。費用估算根據實際情況而定；費用類別土地征用拆遷費農村土地征用拆遷費城鎮(zhèn)土地拆遷費土地出讓地價款土地轉讓費土地租用費土地投資折價共六十四頁前期(qinq)工程費涵義開發(fā)(kif)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測，以及“三/七通一平”等階段的費用支出。費用組成及測算規(guī)劃設計建安工程費的3%；可研費總投資的1%3%水文、地質勘查費根據工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右?！捌咄ㄒ黄健?費可根據實際工程量參照有關計費標準進行共六十四頁基礎設施(j ch sh sh)建設費（見教材p154表5-5）涵義指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和

9、道路等工程的費用；費用組成供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用；費用測算一般按實際(shj)工程量估算。詳細估算時，可按單位指標估算法計算。共六十四頁建筑安裝工程費含義建造(jinzo)房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用、安裝工程費用和室內裝修家具費等。建筑工程費用包括結構、建筑、特殊裝修工程費。設備采購費用及安裝工程費用給排水、電器照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等。室內裝修家具費共六十四頁建筑安裝工程費估算( sun)方法單元估算( sun)法=基本建設單元的綜合投資單

10、元數單位指標估算法=單位工程量投資工程量工程量近似匡算法=匡算工程量相應的概預算定額單價取費標準概算指標估算法直接費=每平方米造價指標建筑面積主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標建筑面積類似法共六十四頁公共配套(pi to)設施建設費涵義指居住小區(qū)為居民服務配套建設(jinsh)的各種非營利性的公共配套設施（公建設(jinsh)施）的建設(jinsh)費用；費用組成居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。費用測算這些配套設施是不能有償轉讓的，一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。共六十四頁管理費用含義指房地產開發(fā)企業(yè)的管理(gunl)部門為組織和管理(gunl)開發(fā)經營

11、活動而發(fā)生的各種費用。項目主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤消、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。取費標準 管理費可按項目總投資的3一5估算。如果房地產開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產項目，管理費應該在各個項目間合理分攤。 共六十四頁財務費用涵義房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。費用組成借款和債券(zhiqun)的利息金融機構手續(xù)費融資代理費承諾費外匯匯兌凈損失企業(yè)籌資所發(fā)生的其他費

12、用共六十四頁財務費用利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外(ywi)的其他融資費用，一般占利息的10左右。 共六十四頁銷售費用涵義房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托代理的各項費用。費用構成銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告費、宣傳費、代銷(di xio)手續(xù)費、銷售服務費及預售許可申領費等；共六十四頁銷售費用費用(fi yong)測算廣告宣傳及市場推廣費銷售收入的2%3%。銷售代理費銷售收入的1.5%2%。其他銷售費用銷售收入的0.5%1%。費用合計銷售收入的4%6%共六十四頁其

13、它(qt)費用費用(fi yong)組成臨時用地費臨時建設費工程造價咨詢費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費費用測算按當地有關部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%3%。共六十四頁開發(fā)(kif)期稅費概念項目所負擔的與房地產投資有關(yugun)的各種稅金和地方政府或有關(yugun)部門征收的費用。費用組成固定資產投資方向調節(jié)稅（現在已經停止征收)土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權費分散建設市政公用設施建設費電話初裝費費用測算按當地有關法規(guī)標準估算共六十四頁不可(bk)預見費依據項目的復雜程度前面各項費用(fi yong)測算的準確度。上述

14、費用之和的3%7%共六十四頁運營(ynyng)費用指房地產項目開發(fā)完成(wn chng)后，在項目經營期間發(fā)生的各種運營費用。管理費用銷售費用共六十四頁修理(xil)費用以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在經營期間發(fā)生的物料消耗(xioho)和維修費用。共六十四頁3房地產投資(tu z)項目的收入、稅金估算與資金籌措經營收入估算稅金(shu jn)估算銷售收入、出租收入、自營收入與經營稅金及附加房地產投資項目的資金籌措共六十四頁經營收入估算( sun)房地產投資項目(xingm)的經營模式租售方案的確定租售價格的確定經營收入的估算共六十四頁房地產投資項目的經營(jngyng)模式經營模式出售

15、出租自營混合經營模式決定(judng)收益模式共六十四頁房地產投資項目(xingm)收益分析租售方案(fng n)的確定租售價格的確定經營收入/租售收入的估算共六十四頁租售方案(fng n)的確定租售方案的含義出售、出租、自營(z yn)等的計劃；考慮銷售數量/銷售價格/銷售時間總體安排。內容房地產投資項目的經營形式？項目出售？/項目出租？/租售并舉？可出售的面積？/可出租的面積？/在建筑物中的位置？進度安排？市場變化的影響？售價與租金水平的確定？收款方式與收款計劃地確定？結果相應的表格銷售計劃及收款計劃共六十四頁租售價格(jig)的確定租售價格應在房地產市場分析的基礎上確定，一般可選擇在位置

16、、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產項目的租售價格。也可以參照房地產開發(fā)項目產品定價的技術和方法，確定租售價格。成本導向定價法成本加成/目標定價法購買者導向定價法認知價值定價法/價值定價法競爭導向定價法領導(ln do)導向定價法挑戰(zhàn)定價法隨行就市定價法共六十四頁租售價格(jig)的確定租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經濟、社會(shhu)等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應對房地產市場供求關系進行分析，考慮已建成的、正在建設的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。 共六十四頁經營收入的估算( sun)經營收入

17、含義經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣(hub)收入。種類銷售收入租金收入自營收入共六十四頁經營收入的估算( sun)銷售收入銷售收入銷售收入=可出售的建筑面積銷售單價(dnji)注意銷售量與銷售價格的關系共六十四頁經營收入的估算( sun)租金收入租金收入(shur)租金收入=可出租建筑面積租金單價可出租建筑面積考慮空置情況空置期出租率租金單價調查與預測要合理。共六十四頁經營收入的估算租金(zjn)收入租金收入的種類潛在(qinzi)總收入/毛租金收入潛在總收入=可出租面積單位租金其他收入除租金之外的其他收入實際總收入/有效總收入實際總收入=潛在總收入（1空置率）+其他收入

18、實際總收入=潛在總收入出租率+其他收入凈租金收入（凈經營收入）凈經營收入=實際總收入運營費用共六十四頁經營收入的估算( sun)自營收入自營經營收入開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產為其進行商業(yè)、服務業(yè)等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。估算時考慮經營所在的行業(yè)(hngy)以及市場價格?？紤]的因素目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對房地產項目建成后產生的影響；未來商業(yè)、服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產市場的影響共六十四頁經營收入的估算自營(z yn)收入自營收入的估算年收入=年經營收益年運營費用（成本）注：通常以年等值的形式表現出來(ch li)；年運營費用包括房地產所形成的固定資產的折舊共六

19、十四頁稅金(shu jn)的估算稅金國家和地方政府(zhngf)依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。稅收國家或地方政府通過稅金籌集財政資金的手段；稅收具有強制性、無償性和固定性的特點；注意與開發(fā)期稅費的區(qū)別共六十四頁稅金(shu jn)的估算房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種經營稅金及附加(fji)土地使用稅房產稅企業(yè)所得稅土地增值稅應注意的問題計稅基數計稅稅率共六十四頁稅金的估算( sun)經營稅金及附加含義在房地產銷售、出租與自營過程(guchng)中發(fā)生的稅費；種類兩稅一費營業(yè)稅=應納稅銷售（出租）收入稅率（5%）城市建設維護稅教育費附加共六十四頁城市(chngsh)建設維護稅

20、一般計稅依據增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實交稅額；對房地產開發(fā)投資企業(yè)，城市建設維護稅的計稅依據實際繳納的營業(yè)稅城市建設維護稅=營業(yè)稅稅率稅率以納稅人所在的地區(qū)而有所區(qū)別市區(qū)(shq)7%縣城、鎮(zhèn)5%上面兩種情況除外1%共六十四頁教育費附加(fji)一般計稅依據同城市建設維護稅對房地產開發(fā)投資企業(yè)，城市建設維護稅的計稅依據實際繳納(jion)的營業(yè)稅教育費附加=營業(yè)稅稅率稅率教育費附加的稅率一般為3%。共六十四頁經營稅金及附加(fji)的計算經營稅金及附加=營業(yè)稅+城市建設維護稅+教育費附加=營業(yè)稅+營業(yè)稅7%+營業(yè)稅3%=營業(yè)稅（1+ 7%+ 3% ）=應納稅銷售(xioshu)（出租）收入5%

21、 （1+ 7%+ 3% ）=應納稅銷售（出租）收入5.5%共六十四頁關于其他(qt)稅種共六十四頁相關(xinggun)表格銷售收入與經營稅金及附加估算( sun)表出租收入與經營稅金及附加估算表自營收入與經營稅金及附加估算表土地使用稅房產稅企業(yè)所得稅土地增值稅共六十四頁房地產投資(tu z)項目的資金籌措資金籌措的依據投資估算的結果房地產投資資金的來源資本金（股本金）銀行貸款預售收入資金的籌措計劃根據房地產項目對資金的需求以及(yj)投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應數量的過程。共六十四頁資金籌措(chucu)計劃制定資金籌措計劃時應當(yngdng)注意的問題嚴格按照資金的需要

22、量確定籌資額；以需定量金額資金使用的時間認真選擇籌資來源渠道；可行性成本合法性避免利率風險對項目的不利影響。共六十四頁資金(zjn)使用計劃考慮的因素項目建設進度可能發(fā)生的實際付款時間及金額編制計劃應注意的問題根據建筑安裝工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應的資金供給量；根據設備(shbi)到貨計劃，安排設備(shbi)購置費支出。項目的前期費用應盡早落實；在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。共六十四頁資金(zjn)使用計劃編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。如果我們將工程發(fā)包出去，編制資金使用計劃

23、的依據(yj)是什么？有什么不同。 共六十四頁資金籌措(chucu)計劃資金籌措計劃依據資金使用計劃銷售收入計劃資金來源資本金預租售收入借貸資金為了滿足開發(fā)項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預租售收入，最后(zuhu)仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。共六十四頁借款(ji kun)還本付息的估算還本付息的資金來源利潤預售或預租收入(shur)還款方式及還款順序方式按照借款協(xié)議所確定的方式進行還款；順序先貸款先還，后貸款后還；利息高的先還，利息低的后還；共六十四頁利息(lx)的計算國內借款利息的計算借款時的利息計算為了簡化計算，假設借款當年(dngnin)在年中使用，按半

24、年計息，其后各年按全年計息；每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款2）利率見教材p186例題還款時的利息計算等額償還本金和利息總額等本償還見教材p187， p189例題國外借款利息的計算同國內借款利息的計算共六十四頁等額償還(chnghun)第一步求年等值（等額還本付息額）A=P (A/P,i,n) = P i(1+i)n / (1+i)n-1第二步計算每年償還的利息和本金求第t年末的貸款余額貸款余額= M0 (1+i)n-t-1/ i(1+i)n-t T是已過去(guq)的年數, M0 = A每年償還利息=每年初貸款余額年利率每年償還本金=每年付款額（等額還本付息額）-每年償還利息共六十四頁等本償還(chnghun)含義指償還期內每年償還的本金額(jn )是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，