房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不確定性分校詳解

1、 第九章 不確定性分析(fnx)盈虧平衡分析敏感性分析概率分析7/27/20221共四十二頁(yè) 第一節(jié) 概 述 一、不確定性分析（uncertainty analysis ）概念 分析不確定性因素(yn s)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 7/27/20222共四十二頁(yè)不確定性分析(fnx)二、為何進(jìn)行不確定性分析1、客觀事物(k un sh w)復(fù)雜多變的特點(diǎn)2、人們對(duì)客觀事物認(rèn)識(shí)的局限性7/27/20223共四十二頁(yè)為何進(jìn)行不確定性分析 投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)工作所采用的各項(xiàng)數(shù)據(jù)（如投資、成本費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)工期等）都是預(yù)測(cè)得到，由此得出的評(píng)

2、價(jià)指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)。為了向項(xiàng)目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定性分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。 7/27/20224共四十二頁(yè)三、不確定性分析的方法(fngf)1、盈虧平衡分析2、敏感性分析3、概率分析其中盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 7/27/20225共四十二頁(yè) 第二節(jié) 盈虧平衡(pnghng)分析 一、盈虧(yngku)平衡分析概念與分類(lèi) 1、概念：通過(guò)分析產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本與利潤(rùn)之間關(guān)系，找出盈虧平衡點(diǎn)，以判斷不確定因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影

3、響程度，說(shuō)明方案實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)大小。 盈虧平衡點(diǎn)表達(dá)形式有多種，可以用產(chǎn)量、價(jià)格、單位可變成本和固定成本表示，也可以用生產(chǎn)能力利用率等相對(duì)量表示。 其中產(chǎn)量與生產(chǎn)能力利用率是應(yīng)用最廣泛的。 7/27/20226共四十二頁(yè)盈虧(yngku)平衡分析2、分類(lèi)(fn li)（1）按照收入和成本與產(chǎn)量間的關(guān)系線(xiàn)性盈虧平衡分析非線(xiàn)性盈虧平衡分析（2）按照是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)盈虧平衡分析動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析7/27/20227共四十二頁(yè) 二、線(xiàn)性盈虧(yngku)平衡分析1、假設(shè)產(chǎn)銷(xiāo)相等價(jià)格不變總成本劃分為固定成本與可變成本兩部分盈虧(yngku)平衡分析7/27/20228共四十二頁(yè)2、盈虧平衡點(diǎn)參數(shù)的計(jì)

4、算盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量 Q0 = F/（P-V） 當(dāng)Q實(shí)Q0 時(shí)，盈利(yn l) ； 當(dāng)Q實(shí) Q0/Q盈利 ；Q實(shí)/QQ0/Q 虧損。 允許降低率 1-Q0/Q 7/27/202211共四十二頁(yè) 盈虧平衡點(diǎn)參數(shù)(cnsh)的計(jì)算 盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格(jig) 絕對(duì)臨界點(diǎn) P0=F/Q+V 相對(duì)臨界點(diǎn) P0/P 允許降低率 1- P0/P7/27/202212共四十二頁(yè)盈虧平衡(pnghng)可變費(fèi)用 絕對(duì)臨界點(diǎn) V0=P-F/Q 相對(duì)臨界點(diǎn) V0/V 允許提高率 1-V0/V盈虧平衡點(diǎn)參數(shù)(cnsh)的計(jì)算7/27/202213共四十二頁(yè)盈虧(yngku)平衡點(diǎn)參數(shù)的計(jì)盈虧平衡(pnghng)固定費(fèi)用

5、絕對(duì)臨界點(diǎn) F0=(P-V)Q相對(duì)臨界點(diǎn) F0/F允許提高率 1-F0/F注意：盈虧平衡分析僅僅用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。7/27/202214共四十二頁(yè)線(xiàn)性盈虧平衡(pnghng)分析舉例某企業(yè)生產(chǎn)線(xiàn)設(shè)計(jì)能力(nngl)為100萬(wàn)件，單價(jià)450元，單位變動(dòng)成本250元，年固定成本為8000萬(wàn)元，年目標(biāo)利潤(rùn)為700萬(wàn)元。試進(jìn)行盈虧平衡分析，并計(jì)算目標(biāo)利潤(rùn)為700萬(wàn)元時(shí)的銷(xiāo)售量以及銷(xiāo)售量為50萬(wàn)件時(shí)的保本單價(jià)、單位變動(dòng)成本和固定成本。7/27/202215共四十二頁(yè)線(xiàn)性盈虧(yngku)平衡分析 3、應(yīng)用 (1)不確定性分析尋找盈虧平衡點(diǎn)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的產(chǎn)量，僅僅是第一步，重要的是研究當(dāng)投資、成本、價(jià)格

6、(jig)因素發(fā)生變動(dòng)時(shí)盈虧平衡的移動(dòng)情況，并據(jù)此作出項(xiàng)目的不確定性分析。7/27/202216共四十二頁(yè)線(xiàn)性盈虧平衡分析應(yīng)用(yngyng)舉例例：某項(xiàng)目設(shè)計(jì)能力為2000臺(tái)，單價(jià)2萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本12000元，年固定成本為640萬(wàn)元。若因投資增加使固定成本增加，單位變動(dòng)成本上升，單價(jià)降低。試進(jìn)行盈虧(yngku)平衡分析。7/27/202217共四十二頁(yè)線(xiàn)性盈虧(yngku)平衡分析應(yīng)用(2)判斷(pndun)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)安全率經(jīng)營(yíng)安全率是項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量（額）與盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量（額）之間的差額（安全邊際）與預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量（額）之比。是反映項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況是否安全可靠的一個(gè)重要指標(biāo)。經(jīng)營(yíng)安全率越大，經(jīng)

7、營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小。7/27/202218共四十二頁(yè)線(xiàn)性盈虧(yngku)平衡分析應(yīng)用經(jīng)營(yíng)安全(nqun)狀況的參考值經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)安全率安全 30%比較安全 25%30%不太好 15%20%警惕 10%15%危險(xiǎn) 10%7/27/202219共四十二頁(yè)線(xiàn)性盈虧(yngku)平衡分析應(yīng)用舉例某項(xiàng)目(xingm)固定成本50萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本25元，產(chǎn)品單價(jià)50元，預(yù)計(jì)年銷(xiāo)售量為23000件，試判斷該項(xiàng)目(xingm)經(jīng)營(yíng)是否安全。7/27/202220共四十二頁(yè)線(xiàn)性盈虧平衡分析(fnx)應(yīng)用(3)互斥方案(fng n)的盈虧平衡分析某產(chǎn)品生產(chǎn)有三種方案，采用方案1，年固定成本800萬(wàn)元，單位產(chǎn)品變動(dòng)成

8、本10元；采用方案2，年固定成本500萬(wàn)元，單位產(chǎn)品變動(dòng)成本20元；采用方案3，年固定成本300萬(wàn)元，單位產(chǎn)品變動(dòng)成本30元。分析各方案適用的生產(chǎn)規(guī)模。7/27/202221共四十二頁(yè)盈虧平衡(pnghng)分析三、非線(xiàn)性盈虧(yngku)平衡分析7/27/202222共四十二頁(yè)非線(xiàn)性盈虧平衡(pnghng)分析某項(xiàng)目年總成本C=20Q2+200Q+500，產(chǎn)品單價(jià)P=200-Q，Q為產(chǎn)量，求盈虧(yngku)平衡點(diǎn)產(chǎn)量,最大利潤(rùn)是多少？并畫(huà)出盈虧(yngku)平衡圖。7/27/202223共四十二頁(yè)復(fù)習(xí)(fx)與思考盈虧平衡分析的基本原理。盈虧平衡狀態(tài)常用(chn yn)哪幾個(gè)參數(shù)表示？哪些

9、因素變化會(huì)影響盈虧平衡點(diǎn)的位置？7/27/202224共四十二頁(yè) 第三節(jié) 敏感性分析 一、概念 敏感性分析(sensitivity analysis)是指從眾多不確定性因素(yn s)中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 7/27/202225共四十二頁(yè)敏感性分析(fnx) 敏感性分析的有關(guān)(yugun)概念 (1)不確定因素:對(duì)效益有影響的因素，一般選取產(chǎn)量、價(jià)格、成本、投資額、建設(shè)期等。 到底選哪些因素，依據(jù)具體情況確定。一般原則:選不確定性大或?qū)πб嬗绊懘笳摺?(2)敏

10、感性因素？ (3)效益指標(biāo):表明效益的指標(biāo)有多個(gè)，可選其中的一個(gè)或幾個(gè)指標(biāo)。如:凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期、靜態(tài)投資收益率等。7/27/202226共四十二頁(yè)敏感性分析(fnx) 二、敏感性分析法的目的 1、找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)； 2、研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力； 3、比較多方案的敏感性大小，以便(ybin)在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。 7/27/202227共四十二頁(yè) 三、敏感性分析分類(lèi) 1、單因素敏感性分析:每次分

11、析只變動(dòng)一個(gè)分析因素。 2、多因素敏感性分析:多個(gè)因素(兩個(gè)或兩個(gè)以上)同時(shí)變動(dòng)。 一般只進(jìn)行單因素分析。 敏感程度判別或比較要通過(guò)(tnggu)數(shù)值，這時(shí)可用絕對(duì)數(shù)表示，也可用相對(duì)數(shù)表示。用什么表示依具體情況而定，以能直觀表達(dá)、有利判斷為準(zhǔn)。敏感性分析(fnx)7/27/202228共四十二頁(yè)四、敏感性分析程序1、確定具體評(píng)價(jià)指標(biāo)作為敏感性分析的對(duì)象； 評(píng)價(jià)指標(biāo)有多個(gè)(du )，可選其中的一個(gè)或幾個(gè)指標(biāo)。如:凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期、靜態(tài)投資收益率等。2、確定目標(biāo)值；3、列出各種不確定性因素；4、根據(jù)因素變動(dòng)幅度，重新計(jì)算有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)（用圖或表的形式表示出來(lái)）；5、尋找敏感性因素；6、

12、綜合分析，決定方案取舍。敏感性分析(fnx)7/27/202229共四十二頁(yè)敏感性分析(fnx)五、單因素敏感性分析某投資方案設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力為10萬(wàn)臺(tái)，計(jì)劃項(xiàng)目投產(chǎn)時(shí)總投資為1200萬(wàn)元，其中建設(shè)投資為1150萬(wàn)元，流動(dòng)資金為50萬(wàn)元；預(yù)計(jì)產(chǎn)品價(jià)格為39元臺(tái)；銷(xiāo)售稅金及附加為銷(xiāo)售收入的10%；年經(jīng)營(yíng)成本為140萬(wàn)元；方案壽命期為10年；到期時(shí)預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)余值為30萬(wàn)元，基準(zhǔn)(jzhn)折現(xiàn)率為10%，試就投資額、單位產(chǎn)品價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本等影響因素對(duì)該投資方案做敏感性分析。7/27/202230共四十二頁(yè)單因素(yn s)敏感性分析所繪制(huzh)的現(xiàn)金流量圖如下圖所示。 7/27/202231

13、共四十二頁(yè)單因素(yn s)敏感性分析選擇財(cái)務(wù)(ciw)凈現(xiàn)值為敏感性分析的對(duì)象，根據(jù)財(cái)務(wù)(ciw)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式，可計(jì)算出項(xiàng)目在初始條件下的財(cái)務(wù)(ciw)凈現(xiàn)值。FNPV=121.21(萬(wàn)元)由于FNPVo0，該項(xiàng)目是可行的。 取三個(gè)因素：投資額、產(chǎn)品價(jià)格和經(jīng)營(yíng)成本，然后令其逐一在初始值的基礎(chǔ)上按10%、20%的變化幅度變動(dòng)。分別計(jì)算相對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)(ciw)凈現(xiàn)值的變化情況，得出結(jié)果如下表及下圖所示。 7/27/202232共四十二頁(yè)7/27/202233共四十二頁(yè)由上表(shn bio)和圖可以看出： 1、產(chǎn)品價(jià)格每下降1%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降17.75%，且產(chǎn)品價(jià)格下降幅度超過(guò)5.64%時(shí)，

14、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將由正變負(fù)，也即項(xiàng)目(xingm)由可行變?yōu)椴豢尚校?2、投資額每增加1%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將下降9.90%，當(dāng)投資額增加的幅度超過(guò)10.10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值由正變負(fù)，項(xiàng)目變?yōu)椴豢尚校?3、經(jīng)營(yíng)成本每上升1%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降7.10%，當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升幅度超過(guò)14.09%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值由正變負(fù)，項(xiàng)目變?yōu)椴豢尚小?/27/202234共四十二頁(yè)單因素(yn s)敏感性分析由此可見(jiàn)，按財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)各個(gè)因素的敏感程度來(lái)排序，依次是：產(chǎn)品價(jià)格、投資額、經(jīng)營(yíng)成本，最敏感的因素是產(chǎn)品價(jià)格。從方案決策的角度來(lái)講，應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行進(jìn)一步、更準(zhǔn)確的測(cè)算，因?yàn)閺捻?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)講，如果(rgu)未來(lái)產(chǎn)品價(jià)格發(fā)

15、生變化的可能性較大，則意味著這一投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性亦較大。7/27/202235共四十二頁(yè)第四節(jié) 概率分析敏感性分析不能確定各種不確定性因素發(fā)生(fshng)變動(dòng)的概率。實(shí)際生活中可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情形：敏感性分析找出的某個(gè)敏感性因素在未來(lái)發(fā)生(fshng)不利變動(dòng)的可能性很小，引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大；而另一因素在敏感性分析時(shí)表現(xiàn)不太敏感，但其在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性卻很大，進(jìn)而會(huì)引起較大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。 7/27/202236共四十二頁(yè)概率分析一、概念：概率分析（probability analysis）是通過(guò)研究各種不確定性因素

16、發(fā)生不同(b tn)變動(dòng)幅度的概率分布及其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，對(duì)項(xiàng)目可行性和風(fēng)險(xiǎn)性以及方案優(yōu)劣作出判斷的一種不確定性分析法。通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目目標(biāo)值（如凈現(xiàn)值）的期望值及目標(biāo)值大于或等于零的累積概率來(lái)測(cè)定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小，為投資者決策提供依據(jù)。累計(jì)概率越大，表明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。 7/27/202237共四十二頁(yè)概率分析二、概率分析的方法(fngf)期望值法模擬法( 蒙特卡羅法)。7/27/202238共四十二頁(yè) 1、 期望值法（Expectancy Method） 通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值和凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率，比較方案優(yōu)劣、確定項(xiàng)目可行性和風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)程度的方法。 概率分析7

17、/27/202239共四十二頁(yè)期望值法步驟(bzhu) 1、列出各種欲考慮的不確定因素。例如銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量、投資和經(jīng)營(yíng)成本等。 2、設(shè)想各不確定因素可能發(fā)生的情況及概率。3、計(jì)算目標(biāo)值的期望值。 4、求出目標(biāo)值大于或等于零的累計(jì)(li j)概率。 對(duì)于單個(gè)方案的概率分析應(yīng)求出凈現(xiàn)值大于或等于零的概率，由該概率值的大小可以估計(jì)方案承受風(fēng)險(xiǎn)的程度，該概率值越接近1，說(shuō)明技術(shù)方案的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越大?？梢粤斜砬蟮脙衄F(xiàn)值大于或等于零的概率 7/27/202240共四十二頁(yè)概率分析 2 、模擬分析法（Model Analysis） 模擬分析法就是利用計(jì)算機(jī)模擬技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目的不確定因素進(jìn)行模擬，通過(guò)抽取服從項(xiàng)目不確定因素分布的隨機(jī)數(shù)，計(jì)算分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而得出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的概率分布，以提供項(xiàng)目不確定因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響(yngxing)的全面情況。7/27/202241共四十二