房地產(chǎn)估價理論與方法之收益法

1、房地產(chǎn)估價理論(lln)與方法 收益(shuy)法及其應用共四十一頁目錄(ml)7.1收益(shuy)法概述7.2報酬資本化法的公式7.3收益期限的確定7.4凈收益的求取7.5報酬率的求取共四十一頁7.1收益(shuy)法概述含義 理論依據(jù) 估價對象和條件操作步驟 一、收益(shuy)法的含義1.含義：（收益資本化法、收益還原法）是預測估價對象的未來收益，然后通過資本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)折現(xiàn)到估價時點來求取估價對象價值的方法。 報酬資本化法：是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各時期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相

2、加來求取估價對象價值的方法。共四十一頁資本化：將預測的未來收益轉換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金。收益法的本質是以房地產(chǎn)未來收益為導向求取房地產(chǎn)價格，測算出的價值稱為收益價格2.收益法的理論依據(jù)預期原理決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發(fā)建設已花費的成本或者過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是房地產(chǎn)基于市場的未來所能帶來的收益。基本思路：將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預示著其未來的收益期限內可以源源不斷(yun yun b dun)地獲取凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格 收益性房地產(chǎn)價值高低的決

3、定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風險）。共四十一頁例1、（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益是予以考慮，但可通過(tnggu)選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。【2009年真題】解析：如果選取較高的報酬率或資本化率，會使得最終的評估結果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低(jingd)了這種無形收益。應該是選取較低的報酬率或資本化率。共四十一頁報酬資本化法3、收益法適用的估價對象 收益法的適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對

4、象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可。4、收益法估價需要具備的條件房地產(chǎn)未來(wili)的收益和風險都能夠較準確地量化（預測）5、收益法的操作步驟搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數(shù)據(jù)資料。預測估價對象的未來收益（凈收益）。求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)。選用適宜的收益法公式計算收益價格。共四十一頁1、一般公式一般公式收益(shuy)法的原理公式-V：房地產(chǎn)在估價時點的收益價格-A：房地產(chǎn)的未來凈運營(ynyng)收益-Y：房地產(chǎn)的報酬率-n：房地產(chǎn)的收益期限在實際估價中， 一般報酬率長期維持不變，所以公式簡化為：公式中的A、Y、n應一致，而且一般以年為單位7.2報酬資本化法的公

5、式共四十一頁2、凈收益每年(minin)不變的公式以上均假設凈收益發(fā)生(fshng)在期末，如實際發(fā)生(fshng)在期初，則公式變形為共四十一頁例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可(bk)續(xù)期，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。共四十一頁凈收益每年不變的公式的作用：直接用于測算價格。用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者(huzh)租賃期限不同的租賃權價格之間的換算。例3、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同(h tong)，租用其中

6、1000m2的面積，約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/m2，假設折現(xiàn)率為10% 。請計算目前該承租人權益價值。【2008年真題】【解析】也就是租賃權價值。 年租金=30*12*1000=36萬元共四十一頁在不同(b tn)年期之間換算。兩房地產(chǎn)報酬率相等時，兩房地產(chǎn)報酬率不相等(xingdng)時，【重點】不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算，已知無限年的價格求有限年的價格共四十一頁例4、己知某收益(shuy)性房地產(chǎn)的收益(shuy)期限為50年，報酬率為8%，價格為4000元/m

7、2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于（）元/m2?！?006年真題】A.3816B.3899C.4087D.4920另外一種思路。因為這種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計算其價值。4000=A/8%1-（1+8%）-50,解得A=326.97326.97/6%1-（1+6%）-40=4920共四十一頁3、凈收益(shuy)在前若干年有變化的公式 收益期限為有限年的公式收益期限(qxin)為無限年的公式-t:凈收益有變化的期限適用范圍： 根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況，對其在未來35年或可以預測的更長時期的凈收益做出估計，并且假設從此以后的

8、凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進行折現(xiàn)處理，計算出房地產(chǎn)價格共四十一頁4.凈收益按一定(ydng)數(shù)額遞增的公式收益期限為有限年公式的假設前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n-1）b報酬率為Y,Y不等于零收益期限(qxin)為有限年n收益期限為無限年公式的假設前提凈收益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞增,至未來第n年為A+（n-1）b報酬率大于零為Y收益期限為無限年共四十一頁5、凈收益(shuy)按一定數(shù)額遞減的公式公式: -b：凈收益逐年遞減的數(shù)額-未來第n年的收益：A-（n-1）b假設前提(qint)凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減,未來第

9、n年的價值為A-（n-1）b報酬率為Y,Y不等于零收益期限為有限年n,且n小于等于A/b +1確定合理經(jīng)營期年凈收益為零時的期限 A-（n-1）b=0，求出n共四十一頁例5、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后(c hu)每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。請計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報酬率為6%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限n計算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（萬元）該宗房

10、地產(chǎn)第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（萬元）所以合理經(jīng)營年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：共四十一頁6、凈收益按一定比率遞增的公式(gngsh)收益期限為有限年的公式g：凈收益逐年遞增的比率，未來(wili)第n年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假設前提凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增gY收益期限為有限年n 如g=Y時，共四十一頁7、凈收益按一定比率遞減的公式(gngsh) 收益期限為有限年的公式 收益(shuy)期限為無限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運營費用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式-I：有效毛收入 -E：運營費用

11、-gI：I逐年遞增的比率 -gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與運營費用逐年遞減的比率不等，或者一個逐年遞增另一個逐年遞減無限年期的公式共四十一頁8、預知未來(wili)若干年后的價格的公式7個公式 公式一-V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格 -Ai:房地產(chǎn)未來(wili)t年期限的凈收益，簡稱期間收益 -Vt：房地產(chǎn)在未來第t年末的價格 -t：持有房地產(chǎn)的期限公式二:上式中凈收益每年不變?yōu)锳,公式三：難以預測未來的價格，而能預測未來價格相對于當前價格的變化率，增值率為共四十一頁公式四：如果預測(yc)的是未來價格每年上漲率為g，即Vt=V（1+g）t公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額(sh )b遞

12、增公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減，共四十一頁公式七：凈收益如果(rgu)按一定的比率g遞增公式八，凈收益如果按一定(ydng)的比率g遞減共四十一頁1、含義：收益期限是估價對象自估價時點(sh din)起至預期未來可以獲得 收益的時間。建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結束的時間。土地使用權剩余期限是自估價時點起至土地使用期限結束的時間。2、三種情況的處理：兩者同時結束，以其共同的期限作為收益期限。 建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限，計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結束后的剩余期限土地使用權在估價時點的價值

13、。 建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束時，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上土地使用權剩余期限結束時建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值。出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權剩余期限為收益期限7.3收益期限(qxin)的確定共四十一頁1.凈收益測算的基本原理基于租賃收入測算凈收益投資法基于營業(yè)收入測算凈收益利潤法對于既有大量(dling)租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益（一） 基于租賃收入測算凈收益 基本公式：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運營費用有效毛收入運營費用相關概念：凈收益、潛在毛收

14、入、空置和收租損失、有效毛收入、運營費用運營費用的構成：房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉的成本，以及為承租人提供服務的費用。運營費用與會計上成本費用的區(qū)別（四個不包括）不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量不包含折舊（不包括建筑物、土地取費費用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構件、設備、裝飾裝修等折舊）不包含改擴建費用可用假設開發(fā)法來測算改擴建項目不包含所得稅與特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量7.4凈收益(shuy)的求取共四十一頁兩個重要指標(zhbio)：（可以通過市場法提取獲得）共四十一頁例6、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物

15、的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限(ninxin)為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為（）萬元?！?006年真題】A.521B.533C.695D.711【解析】年租金收入5001201272（萬元） 運營費用7225%=18（萬元）凈收益72-18=54（萬元）共四十一頁例7、【多選題】某寫字樓的租金(zjn)為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（）。 【2008年真題】 A.電費B.物

16、業(yè)管理費C.水費D.供暖費E.房地產(chǎn)稅共四十一頁2、基于營業(yè)(yngy)收入測算凈收益特點：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開與租賃收入測算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益3、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取 計算公式：凈收益租賃收入由出租人負擔的費用 租賃收入（2項）：租金收入、租賃保證金或押金的利息 出租人負擔的費用（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租賃費用，租賃稅費。 現(xiàn)實出租人負擔的費用名義租金，計算時要轉變成實際租金由雙方在租賃合同中約定。共四十一頁例8、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)

17、，年有效毛租金收入(shur)500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元. 【2009年真題】A.245 B.275 C.315 D.355【解析】水電供暖費，不是(b shi)真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355共四十一頁（二）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管

18、理費用-財務費用-商業(yè)利潤工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費用-財務費用-廠商利潤農(nóng)地凈收益的測算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)利潤自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出(d ch)?；旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取3種方法 方法1：首先區(qū)分變動費用和固定費用，將各種類型的收入分別減去相應的變動費用，再減去加總的固定費用。 方法2：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用 方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是

19、各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益共四十一頁4.求取凈收益應注意的問題有形收益和無形收益：形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益;無形 收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益 在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種( zhn)無形收益 無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復計算無形收益實際收益和客觀收益：實際收益是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價。 客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據(jù)?！局攸c】租約的限制有租約限制的，

20、租賃期限內的租金應采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期外的租金應采用正?？陀^的市場租金共四十一頁【重點】承租人權益價值評估 成本節(jié)約資本化法，即：承租人權益價值=某種權益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和 承租人權益價值評估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和合同租金低于市場租金，承租人就有價值合同租金高于市場租金，承租人權益價值為負有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權益價值樂觀估計、保守估計和最可能(knng)估計 估價時應同時給出凈收益的三種估計值：樂觀估計值、保守估計值、最可能的估計值 除了評估房地產(chǎn)抵押價值應遵守謹慎原則而應選用較保守

21、的估計值外，其他目的的估價都應選用最可能的估計值共四十一頁例8、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。 【2009年真題】A.較樂觀(lgun)的估計值B.較保守的估計值 C.過高的估計值D.過低的估計值 E.最可能的估計值預測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。如果(rgu)是評估抵押價值，那么根據(jù)謹慎原則，應該選擇較保守的估計；如果(rgu)是評估抵押價值以外的其他價值，則應該選擇最可能的估計值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯誤的。共四十一頁4、凈收益(shuy)流模式的確定 凈收益每年基本上固定不變 凈收益

22、A的求取方法：過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法未來數(shù)據(jù)資本化公式法（最合理的方法）凈收益每年基本上按照某個固定的數(shù)額遞增或遞減凈收益每年基本上按照某個固定的比率(bl)遞增或遞減其他有規(guī)則的變動情況共四十一頁1.報酬率的實質 投資回收所投入資本的回收，即保本。 投資回報所投入資本全部回收以后所獲得(hud)的額外資金，即報酬。 報酬率=投資回報/所投入的資本 投資收益與風險呈正相關。所選取的報酬率，應等同于獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率 房地產(chǎn)價值與報酬率負相關。不同地區(qū)、時期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風險不同，所以報酬率也各不相同7.5報酬率的求取(qi q)共

23、四十一頁2、報酬率的求取方法(fngf)方法一 累加法：報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率 方法二 市場提取法：無限年期，利用公式Y=A/V 有限年期，利用公式采用(ciyng)試錯法試算，再線性內插收益按一定比例遞增且收益期限無限時，利用公式方法三 投資報酬率排序插入法：搜集與報酬率有關的資料；將不同類型的報酬率從低到高按順序排列；將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，確定估價對象風險程度所處的位置根據(jù)位置，在圖表上找出對應的報酬率共四十一頁方法四 抵押貸款與自有資金的組合 資金來源：自有資金、抵押貸款抵押貸款常數(shù)年償還額/抵押

24、貸款金額由于抵押貸款通常是分期償還的，所以一般不利用抵押貸款利率來計算報酬率，而應利用抵押貸款常數(shù)來計算公式：房地產(chǎn)價格=抵押貸款金額+自有資金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益房地產(chǎn)價格綜合(zngh)資本化率=抵押貸款金額抵押貸款常數(shù)+自有資金額自有資金資本化率綜合資本化率=貸款價值比率抵押貸款常數(shù)+（1-貸款價值比率） 自有資金資本化率共四十一頁例9 報酬率是一種與利率、內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是（）。 【2009年真題】 A.報酬率是投資回收與投入資本的比率 B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低，反之，報酬率應高 C.當投資于房地產(chǎn)能獲得(hud)某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率 D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率【解析】報酬率是投資回報和投入資本的關系，A說成了投資回收。投