德陽市某花園一期評估報告_secret

1、 2 致委托方函德陽市*有限公司：承蒙貴公司委托，我公司對位于德陽市工農(nóng)村建大花園一期1#、2#、7#樓的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了評估，估價時點為2008年4月，目的是為貴公司以估價對象在金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款提供價值參考依據(jù)。估價對象如下：（1）土地使用權(quán)狀況土地使用證號：德國用（2005出）字第XXXX號；土地使用權(quán)面積：55294.57m;土地用途：商住混合；土地使用權(quán)性質(zhì)：國有出讓；土地使用權(quán)終止日期：2078年4月15日；出讓合同中的建筑面積：82581.32m（2）建筑物狀況(見表1) 表 1 建筑狀況表樓號1#2#7#合計規(guī)劃建筑面積5350m6194.54m3191.69m14736.2

2、3m用途商業(yè)底商住宅臨街為商業(yè)其余為住宅在整個評估工作中，我們本著公平、公正、客觀的原則，在對現(xiàn)場進(jìn)行實地查勘、廣泛收集的有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用科學(xué)的估價方法對估價對象的房地產(chǎn)價格進(jìn)行了評估，最終確定估價對象在2008年4月15日的房地產(chǎn)市場價格為6936.9萬元。 德陽市首佳房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司2008年4月15日3 估價師聲明及估價的假設(shè)限制條件3.1估價師聲明(1)我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。(2)本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制

3、。(3)我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個人厲害關(guān)系。(4)我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。(5)我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。(6)沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。3.2估價的假設(shè)和限制條件(1)在估價時點當(dāng)時的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。(2)任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(3)本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。(4)報告中的土地權(quán)屬、面積、使用年限等均以國有土地使用證為依據(jù)。如上述情

4、況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。(5)報告中的房屋建筑物權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以房屋所有權(quán)證為依據(jù)。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)房屋所有權(quán)證，委估對象正截建筑面積為14736.23 m，如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。(6)根據(jù)國有土地使用證，委估地塊用途為商住混合，根據(jù)德陽政發(fā)200231號文件，此用途屬于商住用途范疇，根據(jù)房屋所有權(quán)證委估房屋為商業(yè)和居住，根據(jù)評估人員的現(xiàn)場勘察，委估對象實際用途為商住。根據(jù)合法原則，本次評估設(shè)定委估對象為商住用途。如上述情況發(fā)生變化，評估對象須相應(yīng)調(diào)整。(7)本報告估價對象為商住混合，它們作為一個整體共同產(chǎn)生收益。若單獨以其

5、中的營業(yè)性房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，在變現(xiàn)時其價格可能會受到與之配套的非營業(yè)性用房的影響，本報告中為考慮該因素對評估結(jié)果的影響，在此提請報告使用者注意上述因素對委估對象價格的影響。(8)委托方提供的資料屬實。且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。(9)本報告評估目的是為委托方向銀行辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價格參考依據(jù)，不作其他評估目的之用。如果評估條件或目的發(fā)生變化，該價格須做相應(yīng)調(diào)整。(10)本報告評估結(jié)果是估價對象在現(xiàn)狀條件下的房地產(chǎn)價格，包括與房屋有關(guān)的裝修工程等。 (11)本報告的估價結(jié)果為正常條件下的房地產(chǎn)公開市場價值，房地產(chǎn)交易需要買賣雙方在了解足夠的市場信息，擁有足夠的談判時

6、間，經(jīng)過謹(jǐn)慎的考慮和對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理預(yù)期，并具體考慮買賣雙方的偏好等條件下方能實現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的波動及快速變現(xiàn)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價值有較大幅度的變化，本報告未考慮這種變化對估價對象價格產(chǎn)生的影響。4 估價結(jié)果報告4.1估價項目名稱四川建大花園房地產(chǎn)抵押價格評估 4.2委托估價方與受托估價方(略)4.3估價對象概況本此評估對象為德陽*有限公司所屬位于工農(nóng)村建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院對面的建大花園一期1#、2#、7#樓，土地面積為14736.23m。證載房屋建筑面積為14736.23m，實際房屋建筑面積為14736.23m。4.3.1個別因素委估對象位于德陽市工農(nóng)村，估價對象南靠嘉陵江路，北接已建居民小區(qū)，

7、東臨云峰山路，西與岷山路接壤。根據(jù)國有土地使用證，德陽*有限公司以出讓方式取委估對象的國有土地使用權(quán)，商住用途，出讓年限為70年，使用年限為2008年4月25日至2078年4月24日，剩余出讓年限為69年。根據(jù)房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為德陽*有限公司，均建成于2008年，證載1#樓為商業(yè)用地，建筑面積為5350 m；2#和7#樓均為商住混合樓，建筑面積分別為6194.54 m和3191.69 m。估價對象宗地紅外線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”，即通路、通電、供水、排水、通訊、供暖及供氣。委估對象建筑風(fēng)格頗具中國傳統(tǒng)特色，大量運用假山，小湖以及庭院風(fēng)格，結(jié)合現(xiàn)代與古典，并且住宅倡導(dǎo)綠色居住環(huán)境。具體

8、建筑及裝修情況如下表：(見表2) 表 2 建筑及裝修情況表幢號結(jié)構(gòu)建成年份（年）建筑面積（m）層數(shù)房屋裝修情況1框架20085350二層外墻采用特色仿古建筑。由于本樓為全商業(yè)用樓，所以室內(nèi)裝修為業(yè)主自行解決。2底二框架20086194.54七層本樓為底商住宅樓，外墻采用天藍(lán)色瓷磚，并且輔助外墻漆，室內(nèi)基本沒有裝修7框架20083191.69七層本樓臨街處為商業(yè)用樓，其他為住宅。外墻采用天藍(lán)色瓷磚，并且輔助外墻漆，室內(nèi)基本沒有裝修。4.3.2區(qū)域因素委估對象位于德陽市工農(nóng)村建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院對面，東臨云峰山路，西與岷山路接壤，南靠嘉陵江路，北接已建居民小區(qū)。委估對象位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，南邊距四川建院約

9、五百米，區(qū)域教育業(yè)很好；商業(yè)繁華度一般；周邊分布有銀行、學(xué)校、小區(qū)、商場。宗地紅外線基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到“四通”，即通路、供電、供水及通訊。4.4估價目的為委托方向銀行進(jìn)行抵押貸款提供房地產(chǎn)市場價格參考依據(jù)。4.5估價時點2008年4月15日4.6估價定義根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，本次評估采用的是公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指上述項目于估價時點2008年4月15日出讓國有土地使用權(quán)及其建筑物在現(xiàn)狀條件下的公開市場價格。出讓國有土地使用權(quán)價格是指委估對象用途為商住混合，剩余出讓年限為69年，實際開發(fā)程度為宗地紅外線“四通”（即通路、供電、供水、通訊）及紅外線內(nèi)場地平

10、整條件下的土地使用權(quán)價格；建筑物價格是指委估對象在現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)和裝修條件下，于估價時點2008年4月15日的價值。4.7估價依據(jù)4.7.1有關(guān)政策法規(guī)和文件：(1)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2)中華人民共和國土地管理法(3)德陽市房地產(chǎn)抵押管理方法(4)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(5)房地產(chǎn)估價規(guī)范 國家標(biāo)準(zhǔn)4.7.2委托估價方提供的資料：(1)國有土地使用證(2)房屋所有權(quán)證(3)德陽市國有土地使用權(quán)出讓合同(4)委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(5)有關(guān)評估的其他資料4.7.3受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。4.8估價原則我們在本次估價時遵循了以下

11、原則：4.8.1合法原則(1)估價對象具有合法的出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。(2)估價對象的用途是合法的，符合城市規(guī)劃限制的要求。4.8.2高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是以該房地產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。4.8.3替代原則房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。 4.8.4時點原則 估價結(jié)論首先具有很

12、強(qiáng)的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強(qiáng)的時效性，這主要是考慮房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強(qiáng)調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。4.9估價方法通過認(rèn)真的勘察現(xiàn)場，并且根據(jù)待估房地產(chǎn)的特性，估價人員決定采用市場比較法、成本法和收益法進(jìn)行測算。4.10估價結(jié)果評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，運用科學(xué)的評估方法，在

13、認(rèn)真分析現(xiàn)有的資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定委估房地產(chǎn)在估價時點2006年4月15日的市場價值為6936.9萬元（幣種：人民幣）建大花園一期1#、2#、7#樓的房地產(chǎn)總價：6936.9萬元大寫金額：陸千玖百叁拾陸萬玖千元整 EQ 4.11估價人員（略）4.12估價作業(yè)日期2008年4月15日至2008年4月20日4.13估價報告應(yīng)用的有效期本報告估價結(jié)果有效期自報告完成之日起壹年。5 估價技術(shù)報告5.1個別因素分析委估對象為德陽*有限公司所屬的建大花園，位于德陽工農(nóng)村建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院對面，東臨云峰山路，西與岷山路接壤，南靠嘉陵江路，北接已建居民小區(qū)。

14、其土地總面積為55294.57 m。證載房屋建筑面積為14736.23m，實際建筑面積為14736.23m，其中商業(yè)面積為5736.23m。根據(jù)國有土地使用證可知，德陽*有限公司以出讓方式取得委估對象的國有土地使用權(quán)，出讓年限為70年，土地使用權(quán)面積為14736.23 m。委估對象建筑風(fēng)格頗具中國傳統(tǒng)特色，大量運用假山、小湖，主體建筑外觀為仿古設(shè)計。具體建筑物及裝修情況(見表3) 表3 建筑物及裝修情況表幢號結(jié)構(gòu)層數(shù)建成年份建筑面積（m）現(xiàn)狀用途房屋裝修情況1框架二層20055350商業(yè)外墻為蘭色瓷磚，屋頂采用琉璃瓦，內(nèi)墻面刮膩子找平。2底二框七層20056194.54底商住宅樓外墻為蘭色瓷磚

15、，屋頂采用琉璃瓦，內(nèi)墻面刮膩子找平7框架七層20053191.69住宅兼商業(yè)用途外墻為蘭色瓷磚，屋頂采用琉璃瓦，內(nèi)墻面刮膩子找平。估價對象宗地紅外線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”，即通路、通電、供水、排水、通訊、供暖及供氣，具體情況如下：（1）道路：東臨云峰山路，南臨嘉陵江路。（2）供電：市政供電，建有變電站1座，變電能力為3400KVA，輸入、 輸出電壓分別為10KV、0.4KV，年總用電量為500KVA，供電保證率100%。（3）供水：市政管網(wǎng)供應(yīng)，供水能力為22萬t/年，管徑150mm，供水保證率為100%；宗地內(nèi)管網(wǎng)管徑100mm，總長度20000m。（4）排水：雨污水分排，宗地內(nèi)污水排水點管

16、徑100400mm，雨水排水點管徑200300mm，明渠規(guī)格2.5m1.5m。（5）通訊：總通訊能力600門，交換機(jī)型號為NEC7400，實裝電話481門，其中直撥35門，分機(jī)600門。（6）供暖：自建6t供暖鍋爐3臺。（7） 供氣：天然氣。5.2區(qū)域因素分析：影響房地產(chǎn)的價格水平的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件以及環(huán)境條件等因素。估價人員經(jīng)市場調(diào)查并經(jīng)過現(xiàn)場勘察，該區(qū)域有下述特點：5.2.1商業(yè)繁華程度該區(qū)域?qū)儆诘玛柺徐耗祥_發(fā)區(qū)，東臨云峰山路，西與岷山路接壤，南靠嘉陵江路，北接已建居民小區(qū)，并且在周圍有以岷山苑為代表的中檔住宅小區(qū)，也有魯能花園等中高檔住宅，該區(qū)域聚集規(guī)模已經(jīng)

17、形成。并且估價對象的周邊分布著很多的零售商店、餐館，商業(yè)區(qū)雖然遠(yuǎn)離市中心，但是由于緊鄰學(xué)校的原因所以發(fā)展的較好，并且隨著兩所學(xué)校招生的不斷擴(kuò)大商業(yè)繁榮程度仍在繼續(xù)上升。5.2.2交通條件及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)委估對象所在區(qū)域臨成渝高速以及108國道，路面狀況優(yōu)良，通達(dá)能力強(qiáng)，在區(qū)域內(nèi)有1路、5路、19路、23路公共車通過，出行相對便捷。；委估對象基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)良好：在小區(qū)內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施如：幼稚園、超市、停車場；在小區(qū)北面有德陽市醫(yī)院旌南分院，并且轄區(qū)內(nèi)有工商銀行以及郵政儲蓄所，也建有中型的超級市場，購物生活相當(dāng)方便。5.2.3規(guī)劃條件區(qū)域內(nèi)土地多規(guī)劃為綜合、居住用地。據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察得知，德陽市已經(jīng)把

18、該區(qū)域作為重要的文化教育基地，并且今年也已經(jīng)在籌建汽車總站在此地。由于委估對象所在區(qū)域主要是學(xué)校的老師以及教職員工，考慮到他們的收入穩(wěn)定并且相對德陽市整體水平偏上，住房需求在逐步提高，加之處于旌南開發(fā)區(qū)，所以投資環(huán)境好，委估對象的房地產(chǎn)價格處于同級同類物業(yè)偏高水平。5.2.4環(huán)境條件委估對象綠化面積已達(dá)到了40%,且所在區(qū)域內(nèi)無工廠以及造成空氣污染的來源，居住環(huán)境較好、非常舒適。5.3市場背景分析 影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體價格水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然等各項因素，具體內(nèi)容包括城市地理位置、房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)稅收政策、人口與城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用規(guī)劃及計劃等。5.3.

19、1地理位置德陽市位于我國西部四川省，在成都市與綿陽市的中間，具有良好的開發(fā)潛力，并且與成都也建成了一個都市消費圈，也被譽(yù)為“四川明珠”。5.3.2房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r“八五”期間，德陽市的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，各類型房地產(chǎn)均得到了一定的發(fā)展空間，房地產(chǎn)價格也一路攀升，但由于部分企業(yè)決策不當(dāng)，盲目投資，使投資規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，供需嚴(yán)重失衡，造成了商業(yè)用房、寫字樓、商品住宅出現(xiàn)不同程度的積壓，從而在一定程度上抑制了這類房地產(chǎn)的價格水平，平均降價幅度為10.8%，非常不利于城市的建設(shè)發(fā)展與房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。但隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府宏觀調(diào)控與微觀管理的加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場發(fā)展已較

20、為穩(wěn)定并且穩(wěn)中有升。德陽市20072008年經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，德陽市房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)適度發(fā)展，帶動了整個城市房地產(chǎn)價格水平的穩(wěn)步上漲，并且上漲的幅度在11.3%左右。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，尤其是德陽市的舊城改造使得投資環(huán)境進(jìn)一步改善，加之大量的商業(yè)及住宅房需拆遷而異地安置，使得綜合用房需求有所增長，改善了住房積壓狀況，存量房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來.德陽的房地產(chǎn)需求的增加也相應(yīng)帶動了周邊縣級市的房地產(chǎn)市場發(fā)展，達(dá)到了雙贏的局面。5.3.3產(chǎn)業(yè)、稅收及金融政策隨著住房制度改革的繼續(xù)深化，國家及地方把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點和新的消費熱點政策的出臺，按照培育市場、盤活存量、培養(yǎng)

21、消費的思路，采取了以下促進(jìn)消化積壓房產(chǎn)的措施：(1)降低存貸款利率，一方面有利于減少開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用，另一方面有利于促進(jìn)消費，從而有利于刺激房地產(chǎn)的發(fā)展；與此同時，住宅金融進(jìn)一步完善，尤其是隨著住房公積金歸集力度的加大及公積金向個人購房低息貸款業(yè)務(wù)與綜合保險業(yè)務(wù)的結(jié)合，在很大程度上提高了個人購房能力，刺激了住房消費。(2)通過對土地隱形市場的清理以及政府今后一般采取有償出讓的方式供給，限制了土地供給總量，將使地價總體水平上升。(3)國家和地方各級政府為了盤活房地產(chǎn)市場和開展“安居工程”的建設(shè)，相應(yīng)減免了48項房地產(chǎn)開發(fā)的稅費，降低了開發(fā)成本；同時降低契稅的條例出臺，均在一定程度上刺激房地產(chǎn)市

22、場需求的發(fā)展，從長遠(yuǎn)看將會帶動房地產(chǎn)價格的小幅上漲。 5.4最高最佳使用分析最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、風(fēng)格上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量，也就是說，評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。根據(jù)城市總體規(guī)劃及估價對象現(xiàn)實的區(qū)位條件，我們認(rèn)為估價對象的規(guī)劃用途為最佳用途，即本次評估土地以綜合用途商住為主，并保持繼續(xù)使用為前提。5.5估價方法選擇及方法定義5.5.1估價方法選擇在我們國家，房地產(chǎn)估價方法

23、通常有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法等。其中市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法適用于房地、建筑物或土地的估價，而路線價法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法僅適合于宗地地價評估。市場比較法適用于同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)交易實例；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下的房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。估價時宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察，待估房地產(chǎn)同一供需圈內(nèi)有大量類似的房地產(chǎn)

24、銷售案例，且估價對象以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為最高最佳使用，宜選用市場比較法進(jìn)行評估；對于估價對象中的商業(yè)部分，考慮到其為收益性房地產(chǎn)，且有明顯的潛在收益，對其采用收益法進(jìn)行評估；對于估價對象中的住宅，由于該區(qū)域類似房地產(chǎn)的成本易于獲取且估價對象剛剛建成不久，故采用成本法對其進(jìn)行評估；最后運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，最終確定房地產(chǎn)估價結(jié)果?？傮w來說，本文選用成本法、市場比較法以及收益法作為本次評估房地產(chǎn)價格的基本方法。對于商業(yè)用地采用市場比較法和收益法兩種方法進(jìn)行評估，而住宅用地采用市場比較法和成本法兩種方法進(jìn)行評估。5.5.2方法定義(1)成本法：所謂成本法是指求取估價對象在估

25、價時點的重置或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。(2)比較法：是將估價對象在估價時點的近期有過的交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。(3)收益法：是運用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將房地產(chǎn)的未來年純收益額通過折現(xiàn)計算進(jìn)行還原，從而確定房地產(chǎn)價格。這種估價方法以效用價值論和地租理論為理論依據(jù)，主要用于收益性房地產(chǎn)的估價。5.6測算過程及步驟在測算估價對象的價格時，估價人員考慮到住宅樓和商業(yè)樓的性質(zhì)，所以對兩種不同性質(zhì)的用地分開來計算。對住宅樓主要采用市場比較法和成本法，取兩者簡單算術(shù)平均值作為評估結(jié)果；對

26、商業(yè)樓主要采用市場比較發(fā)和收益法，取兩者加權(quán)算術(shù)平均值作為評估結(jié)果；最后將商業(yè)與住宅的評估結(jié)果相加即得該估價對象的房地產(chǎn)總值，具體操作步驟與計算過程能如下：5.6.1住宅部分的價格測算步驟及過程5.6.1.1 市場比較法（1）搜集交易實例可比案例一：德陽市工農(nóng)村岷山小區(qū)，位于旌陽區(qū)南郊，一路公交車終點站處。框架結(jié)構(gòu)，共6層，2008年4月投入使用。住宅建筑面積約8000m。該物業(yè)與評估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性?？杀劝咐旱玛柺泄まr(nóng)村魯能房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的小區(qū)。四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院對面?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，共5層，2007年12月投入使用。住宅建筑面積約8000m。

27、該物業(yè)與評估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性?？杀劝咐?德陽市工農(nóng)村澳洲風(fēng)情小區(qū)，位于旌陽區(qū)南郊四川工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院對面?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，共6層，2008年12月投入使用。住宅建筑面積共6000m。該物業(yè)與評估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。（2）編制因素比較表（見表4）（3）根據(jù)因素比較表進(jìn)行價格修正及評估測算（見表5）比較因素估價對象案例一案例二案例三交易價格待估1470元/m1310元/m1380元/m交易情況正常正常正常正常交易時點2008.42007.42006.122007.12區(qū)域因素配套設(shè)施較好較好較好較好繁華程度一般

28、一般一般一般離市中心距離較近較近較近較近交通便捷度便利便利便利便利環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好區(qū)域規(guī)劃好好好好個別因素素建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量較好較好好好裝修情況一般一般好一般物業(yè)管理一般一般較好好成新度較新一般一般一般人流量一般一般較多多表4 因素條件比較說明表5 比較因素條件指數(shù)比較因素估價對象案例一案例二案例三交易情況100100100100交易時點100100100100區(qū)域因素配套設(shè)施20212220繁華程度20201922離市中心距離15161517交通便捷度15151515環(huán)境質(zhì)量15151515區(qū)域規(guī)劃15151517合 計100102103106個別因素建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量19192020裝修

29、情況20212421物業(yè)管理20202020成新度19181919人流量20232222合 計100101105102（4）評估結(jié)果結(jié)果如下表：（見表6）市場比較法的計算公式為：估價對象價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 由公式及表6中的修正系數(shù)可得：為了充分考慮三個案例的與估價對象可比程度的差異，我們采用加權(quán)平均法求取估價對象的綜合價格，賦予可比案例一、可比案例二、可比案例三的權(quán)數(shù)依次為0.6、0.2、0.2，則估價對象的評估價值為： 綜上所述，市場比較法測算的住宅部分的評估總值為：1211.4萬元 表6 因素比較修正系數(shù)及計算結(jié)果比較案例交易價格（元/m）

30、147013101380交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/102100/103100/106個別因素修正100/101100/105100/102比準(zhǔn)價格（元/m）145511781186權(quán)重060202評估價格（元/m） 1346 建筑面積（m） (2#樓+7#樓) 9000評估總值（萬元）1211.45.6.1.2成本法根據(jù)估價對象的實際開發(fā)程度，估價對象的開發(fā)成本構(gòu)成包括土地使用權(quán)價格、建筑安裝工程費、專業(yè)人員費、管理費、投資利息、投資利潤、銷售稅費。因為建筑建成日期與估價時點相差不多，因此在估

31、價中沒有扣除折舊的費用。成本法公式為：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤土地使用權(quán)價格（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤 = 1 * GB3 土地取得費及稅費：根據(jù)對德陽市歷年土地出讓項目的比較分析，并考慮區(qū)域內(nèi)土地的稀缺性，確定估價對象的土地取得費及稅費為470元/m，估價對象總建筑面積為9000m，則估價對象的土地取得費及稅費為： = 2 * GB3 建筑安裝工程費：根據(jù)2000年建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，與估價對象類似的建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)的項目，建成后的建筑安裝工程費平均為950元/m，類似于項目的主體結(jié)構(gòu)造價大約占建筑安裝工

32、程總造價的68%。根據(jù)估價員現(xiàn)場勘察，以及憑借經(jīng)驗測算2#和7#樓的建筑安裝工程費為： 2#樓和7#樓的建筑安裝工程費合計 581.4萬元 = 3 * GB3 專業(yè)人士費：包括工程前期進(jìn)行的工程設(shè)計、勘察、可行性研究以及招投標(biāo)管理費等，該費用約占建成后建筑安裝工程費的2.5%，則專業(yè)人士費為： = 4 * GB3 管理費：該項費用是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生的管理費，包括人員工資、福利等，該項費用約占已投入建筑安裝工程費的5%，則管理費為： 上述四項費用合計為：1054.845萬元 = 5 * GB3 投資利息：利率按年貸款利率5.85%計算。類似于估價對象的正常建造期為2年，其中取得土地及場地

33、平整為0.25年，房屋建設(shè)期為1年，紅線內(nèi)外市政工程建設(shè)期為0.75年。2#樓和7#樓達(dá)到現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為0.5年，假設(shè)已投入的土地使用權(quán)價款、建安工程費、專業(yè)人士費及管理費在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入，投資利息按復(fù)利計算，則投資利息為： 投資利息=土地費用利息+建設(shè)期利息 = 6 * GB3 投資利潤：以上述土地使用價款、建安工程費、專業(yè)人士費及管理費之和為基數(shù)，考慮項目開發(fā)具有良好的前景，利潤率取30%，則投資利潤為： = 7 * GB3 采用成本法測算的房地產(chǎn)價格：采用成本法測算的房地產(chǎn)價格為上述六項之和：P總價=10548450+3164535+1476783=1518.9（萬元）P單價=

34、元/m5.6.1.3住宅部分的評估價值我們采用市場比較法與成本法的測算價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為住宅部分房地產(chǎn)的最終評估價值。即為：P待估住宅房地產(chǎn)的單價=（元/m）P待估住宅房地產(chǎn)的總價=15179000= 1365（萬元）5.6.2商業(yè)部分的價格測算步驟及過程5.6.2.1市場比較法（1）選取可比較案例可比案例一：德陽市旌南商場。位于德陽市工農(nóng)村，據(jù)待估房地產(chǎn)約1000米?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，共一層，2008年2月投入使用。商業(yè)面積約為6000m。該物業(yè)與評估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性?？杀劝咐喝虡I(yè)小區(qū)。位于德陽市工農(nóng)村，據(jù)待估房地產(chǎn)約200米。框架結(jié)構(gòu)，共

35、一層，2008年9月投入使用。商業(yè)面積約為4800m。該物業(yè)與評估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性?？杀劝咐横航虉觥Ｎ挥诘玛柺泄まr(nóng)村，據(jù)待估房地產(chǎn)約800米。框架結(jié)構(gòu)，共二層，2005年12月投入使用。商業(yè)面積約為5400m。該物業(yè)與評估物業(yè)在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。（2）編制因素比較表（見表7）表7 因素條件比較說明比較因素估價對象案例一案例二案例三交易價格（ m/元）待估8200元8300元8700元交易情況正常正常正常正常交易時點2008.42007.22007.92007.12區(qū)域因素配套設(shè)施一般較好好一般繁華程度較

36、好較好一般好交通條件較好一般較好好社會環(huán)境較好較好較好較好規(guī)劃限制一般一般一般一般發(fā)展前景一般一般一般較好個別因素裝修情況較好較好一般好物業(yè)管理一般一般一般一般成新度好一般較好較好樓層二層一層一層二層人流量一般好較好較好（3）根據(jù)因素比較表進(jìn)行價格修正及評估測算（見表8）表8 比較因素條件指數(shù) 比較因素估價對象案例一案例二案例三交易情況100100100100交易時點100100100100區(qū)域因素配套設(shè)施20212220繁華程度20201922交通條件15161517社會環(huán)境15151515規(guī)劃限制15151515發(fā)展前景15151517合 計100102100106個別因素裝修情況2020

37、1921物業(yè)管理20202020成新度20181919樓層20202020人流量20232222合 計100101100102(4)計算結(jié)果評估結(jié)果如下表：（見表9）表9 因素比較修正系數(shù)及計算結(jié)果比較案例交易價格（元/m）820083008700交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正1.231.111.106區(qū)域因素修正100/102100/100100/106個別因素修正100/101100/100100/102比準(zhǔn)價格955192139622評估單價（元/m） 9462建筑面積(m)（1#樓+部分2#、7#樓）5736.23評估總值(萬元) 5427.6 其中表中的有些項目做具體說明見下： = 1 * GB3 關(guān)于交易日期修正系數(shù)由于房地產(chǎn)價格在這段時間內(nèi)是逐期平均上升，則采用逐期遞增的價格變動率進(jìn)行交易日期修正，基本公式為：可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率）期數(shù) = 在估價時點時的價格 在進(jìn)行調(diào)查以及搜集資料獲知該類房地產(chǎn)價格2007年一月末至2008年4月末平均每月比上月上漲1.5%。則待估對象的價格變動率為：2007年2月末修正到2008年4月末：（1+1.5%）14=1.232007年9月末修正到2008年4月末：（1+1.5%）7=1.112007年