房地產(chǎn)價格體系

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(jngj)第4章 房地產(chǎn)價格體系共三十七頁 學(xué)習(xí)(xux)目的與要求 本章講述房地產(chǎn)價格體系的內(nèi)涵與構(gòu)成。要求掌握地價的種類、“房地”產(chǎn)出售和出租價格的構(gòu)成，了解“房地”產(chǎn)價格的種類及主要比價和差價關(guān)系。 主要教學(xué)內(nèi)容 房地產(chǎn)價格體系的內(nèi)涵 地價系列 房地產(chǎn)價格(jig)系列 主要比價關(guān)系 主要差價關(guān)系共三十七頁4.1 房地產(chǎn)價格體系的內(nèi)涵(nihn)房地產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)，不同房地產(chǎn)商品價格相互聯(lián)系(linx)形成的有機(jī)整體。共三十七頁4.2 地價系列(xli)（地產(chǎn)價格種類）理論地價、管理(gunl)地價、評估地價、交易地價生地價、毛地價、熟地價、樓面地價土地的所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和

2、他項權(quán)利價格 基準(zhǔn)地價、宗地地價、影子地價 拍賣地價、招標(biāo)地價、協(xié)議地價 其他地價形式共三十七頁4.2.1 理論(lln)地價、管理地價、評估地價、交易地價這組價格是依據(jù)由抽象到具體的層次劃分的，是最基本的地價類型。理論地價是運用地租理論等理論和價值規(guī)律，結(jié)合我國實際情況，運用數(shù)學(xué)模型表示的地價。理論合價可為管理地價、評估地價、交易地價提供(tgng)原理指導(dǎo)，十分重要，但難以直接作為計量地價的操作模式，因為有些量值難以把握和確定。管理地價是由政府主持評估的、具有指導(dǎo)、控制等管理功能的價格。 比理論價格具體，又比交易價格抽象。 共三十七頁4.2.1 理論地價、管理(gunl)地價、評估地價、交

3、易地價評估地價是政府特許的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(jgu)及其從業(yè)人員接受委托，為一定目的、運用專業(yè)方法調(diào)查評估而確定的土地價格。 可作為交易地價的參考性標(biāo)準(zhǔn)，也可能作為納稅依據(jù)或可能作為抵押貸款的依據(jù)等。 市場交易地價是土地在市場上的實際成交價格，可以采取開發(fā)價、產(chǎn)權(quán)價及轉(zhuǎn)讓價、租賃價等多種形式。是土地市場價格機(jī)制的載體，直接進(jìn)入土地開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、關(guān)系到國家土地資產(chǎn)收益、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地資產(chǎn)收益、房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)用戶的收益，是一個重要的經(jīng)濟(jì)杠桿。共三十七頁4.2.2 生地價(d ji)、毛地價(d ji)、熟地價(d ji)、樓面地價(d ji)這組價格可以統(tǒng)稱為土地開發(fā)(kif

4、)價，是依土地開發(fā)(kif)成本劃分的。生地價是指原始的、未經(jīng)過人類勞動開發(fā)的商品化土地的價格。主要指未經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)處理過的農(nóng)地、荒地的價格。毛地價主要指城市中需要拆遷而尚未完成拆遷的城市土地價格。共三十七頁4.2.2 生地價(d ji)、毛地價(d ji)、熟地價(d ji)、樓面地價(d ji)熟地價是指生地經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)處理或毛地拆遷(chi qin)后可直接進(jìn)行建設(shè)的土地價格。熟地作為建筑地塊是土地開發(fā)企業(yè)的最終產(chǎn)品，更可能是房屋開發(fā)企業(yè)的階段性產(chǎn)品。樓面地價又稱單位建筑面積地價，這種地價與土地利用的集約程度有關(guān)，它是平攤到每單位建筑面積上的土地的價格。樓面地價=土地總價格/建筑面積

5、 =土地單位價/容積率（土地單位價=土地總價格/房屋地基面積） （容積率=房屋建筑面積/房屋地基面積）共三十七頁4.2.3土地(td)的所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和他項權(quán)利價格土地的所有權(quán)價格是指以土地所有權(quán)為交易或評估對象所形成的土地價格。在我國現(xiàn)階段，特指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(zzh)擁有的集體所有制土地轉(zhuǎn)為城市國有土地時的征地價格，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(zzh)之間發(fā)生土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)時的交易地價。土地使用權(quán)價格指有償、有期讓渡土地使用權(quán)的價格。包括土地批租價格（一定年限的土地使用權(quán)一次性讓渡的價格,又稱為土地出讓價，低于土地所有權(quán)價格）、轉(zhuǎn)讓價格（土地使用權(quán)人將土地剩余年限的使用權(quán)轉(zhuǎn)給其他集體或

6、個人的價格 ）和租金。共三十七頁4.2.3土地的所有權(quán)價格(jig)、使用權(quán)價格(jig)和他項權(quán)利價格(jig)土地的他項權(quán)利價格以土地所有權(quán)和使用權(quán)以外的其他(qt)權(quán)利為交易對象的土地價格。 如永佃權(quán)（按年向土地所有人交付租金而長期或永久地使用、收益其不動產(chǎn)的權(quán)利。） 又如地上權(quán)（因建筑物或其他工作物而使用國家或集體土地的權(quán)利）共三十七頁4.2.4 基準(zhǔn)地價(d ji)、宗地地價(d ji)、影子地價(d ji) 這組地價廣義上可稱為管理地價?；鶞?zhǔn)地價、宗地地價是政府調(diào)整(tiozhng)土地行情、優(yōu)化土地資源配置的工具，影子地價是投資建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價中的重要經(jīng)濟(jì)參數(shù)。基準(zhǔn)地價是城鎮(zhèn)國有

7、土地使用權(quán)的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。是政府部門組織有關(guān)專家,以土地定級為基礎(chǔ),以土地收益為依據(jù),以市場交易資料為參考,運用多種方法比較測定出來的,它由有關(guān)部門定期公布。其特點在于:它是一種官方性控制地價;是在一定區(qū)域內(nèi)有代表性的相對穩(wěn)定的基準(zhǔn)性價格;具有多種使用功能,如作為征地計價依據(jù)、土地作價入股依據(jù)、銀行抵押地價計算依據(jù)。共三十七頁4.2.4 基準(zhǔn)(jzhn)地價、宗地地價、影子地價 宗地地價（標(biāo)定地價）幻燈片 13是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途土地價格水平的標(biāo)志性宗地的價格。它是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，結(jié)合(jih)土地使用年限、市場行情等，所修訂評估出來的具體標(biāo)志性宗地在某一時間

8、的價格。宗地地價應(yīng)該比較接近土地市場價格，比基準(zhǔn)地價更具體，可作為政府制定出讓底價和監(jiān)督管理市場地價的直接依據(jù)。共三十七頁宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，是地球表面一塊有確定(qudng)邊界、有確定(qudng)權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B10724這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。 共三十七頁4.2.4 基準(zhǔn)地價(d ji)、宗地地價(d ji)、影子地價(d ji) 影子地價是影子價格的一種。影子

9、價格是指資源得到最優(yōu)配置和利用時所應(yīng)具有的價格，也是資源的機(jī)會成本。影子地價具體是指土地(td)資源得到最優(yōu)配置和利用時所應(yīng)具有的價格或其機(jī)會成本。 例如：如果房地產(chǎn)開發(fā)項目所占用的是農(nóng)業(yè)用地，那么該地的影子價格應(yīng)以該地在項目壽命期內(nèi)所放棄的凈農(nóng)業(yè)收益來估價；如果占用的是沒有用途的偏僻荒山野地，可以認(rèn)為其影子地價為零。共三十七頁4.2.5 拍賣地價(d ji)、招標(biāo)地價(d ji)、協(xié)議地價(d ji) 這組地價是依據(jù)土地有償出讓的方式劃分的，其引入市場競爭機(jī)制的程度頗有差異。拍賣地價是采用拍賣方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地所形成的市場成交價。拍賣出讓土地按照“價高者得”的原則，通過競買者的現(xiàn)場加價競爭，

10、最后(zuhu)由拍賣師按最終最高喊價來拍板定價。是最典型的市場形成價格，引入競爭機(jī)制最充分。共三十七頁4.2.5 拍賣(pimi)地價、招標(biāo)地價、協(xié)議地價 招標(biāo)地價是采用招標(biāo)投標(biāo)方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地所形成的市場成交價。土地出讓招標(biāo)者就一塊或幾塊劃定的土地，公布一定的標(biāo)準(zhǔn)和條件，邀請投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)過開標(biāo)評標(biāo)，最后確定(qudng)的中標(biāo)者所報地價即為土地招標(biāo)價。這種地價形式，雖不如拍賣競爭充分，但只要競投者數(shù)量足夠，評標(biāo)者公正且具備一定水準(zhǔn)，則其價格形成的市場機(jī)制也是比較充分的。共三十七頁4.2.5 拍賣(pimi)地價、招標(biāo)地價、協(xié)議地價 協(xié)議地價是采用協(xié)議方式出讓或轉(zhuǎn)讓土地所形成的成交價

11、。協(xié)議地價的形成，在出讓土地的場合一般是由政府（委托主管部門）與特定的用地者協(xié)商而成。用地方是由出讓方根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展或政治政策需要而選定的，價格水平往往因受讓方的不同情況而有所差異。協(xié)議地價的形成缺少受讓方之間的必要競爭，行政色彩濃厚，且易暗箱操作，但也確有其存在的客觀必要性。只要(zhyo)科學(xué)決策，嚴(yán)密監(jiān)督，控制協(xié)議出讓的數(shù)量，仍是一種有用的地價形式。共三十七頁4.2.6 其他地價(d ji)形式 土地交易底價是指政府、企業(yè)或其他土地?fù)碛姓?，出讓或轉(zhuǎn)讓土地時所預(yù)先確定的最低價格。有的保密如招標(biāo)底價，有的不保密，如拍賣(pimi)中的起價。土地交易期望價是指地產(chǎn)擁有者在出讓或轉(zhuǎn)讓土地時，希

12、望實現(xiàn)的高于底價的滿足價格。在土地交易談判中，期望價通常是保密的。補(bǔ)地價是指補(bǔ)交的地價。在以下情況下要補(bǔ)交地價：一是以無償劃撥方式獲得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；二是土地使用權(quán)到期后續(xù)期；三是改變土地的用途（如增加容積率）。共三十七頁4.2.6 其他(qt)地價形式 課稅地價政府(zhngf)為了課征土地稅而使用的土地價格。通過土地估價評出評估價格，再參照交易價格水平而確定，一般比市場交易價水平低。在一定意義上，我國的基準(zhǔn)地價可作為課稅地價的一個變種。黑市地價是在違反國家法律法規(guī)的黑市交易行為中形成的地價。如我國20世紀(jì)90年代出現(xiàn)的倒賣土地批文。不受法律保護(hù)，是無效地價。共三十七頁4.3

13、 房地產(chǎn)價格(jig)系列”房地產(chǎn)“出售價格(jig)的構(gòu)成 “房地”產(chǎn)出租價格（租金）的構(gòu)成房地產(chǎn)價格的分類 共三十七頁4.3.1 房地產(chǎn)價格(jig)的分類依房地產(chǎn)的實物形態(tài)劃分房價（房建產(chǎn)價格或建筑物價格）單一型房產(chǎn)地價（地產(chǎn)價格） 單一型地產(chǎn)房地混合價（“房地”產(chǎn)價格） 房地一體的“房地”產(chǎn)商品依房地產(chǎn)價格的形成情況劃分房地產(chǎn)的市場價格 交易(jioy)雙方的實際成交價格房地產(chǎn)的理論價格 是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)定的、房地產(chǎn)市場價格上下波動所圍繞的中心，常常被稱為房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)的評估價格是運用某種估價方法對房地產(chǎn)市場價格所作的一種估價。共三十七頁4.3.1 房地產(chǎn)價格(jig)的分類依定價

14、范圍劃分房地產(chǎn)總價格一宗房地產(chǎn)的整體價格 房地產(chǎn)單位價格單位土地面積或單位建筑面積等的價格 以產(chǎn)權(quán)種類劃分劃分房地產(chǎn)所有權(quán)價格 交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格，如農(nóng)地征用價格和房產(chǎn)所有權(quán)的出售價格。房地產(chǎn)使用權(quán)價格交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格，如目前我國有償出讓(chrng)城市土地的價格。共三十七頁4.3.1 房地產(chǎn)價格(jig)的分類依出讓方式劃分房地產(chǎn)拍賣價格房地產(chǎn)招標(biāo)價格房地產(chǎn)協(xié)議價格依出讓次數(shù)劃分房地產(chǎn)出售價格一次性出賣的房地產(chǎn)商品價格 房地產(chǎn)出租(chz)價格簡稱租金，是分期出賣房地產(chǎn)使用權(quán)的價格形式。 共三十七頁4.3.2 “房地”產(chǎn)出售價格(jig)的構(gòu)成“房地”產(chǎn)商品出售價格包括總成本和利

15、潤兩個主要組成部分。總成本是在“房地”產(chǎn)商品開發(fā)和流通過程中所投入的總費用，主要包括房屋建筑造價和“房地”產(chǎn)商品的流通費用。利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的投資收益。利潤量的大小通常取決于總成本和社會(shhu)平均利潤率，公式為： 利潤=總成本社會平均利潤率共三十七頁4.3.2.1 房屋建筑造價(zoji)房屋建筑造價是形成“房地”產(chǎn)出售價格的基礎(chǔ),具體包括:基地價格這里所說的基地價格實際上就是熟地的價格。如果購買的不是熟地,則基地價格可以細(xì)分為基地開發(fā)費、動遷用房建筑安裝工程費等。勘察設(shè)計費包括勘測鉆探費和設(shè)計費。房屋建筑安裝工程費。街坊配套費指在街坊范圍內(nèi)，按有關(guān)市政公用設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)所支付的供

16、水、電、氣、通訊、排污、排水、道路、綠化工程等項費用。管理費建設(shè)(jinsh)過程中支付的管理費用，包括開發(fā)公司職工工資、辦公費等。貸款利息稅（費）施工企業(yè)交納的各種流轉(zhuǎn)稅，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費等。共三十七頁4.3.2.2 流通費用(li tn fi yn)流通費用是商品在流通領(lǐng)域中所耗費的一切物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)。 如房屋竣工后、出售前發(fā)生的管理費、看守(knshu)費、銷售人員的工資、辦公費等。共三十七頁4.3.2.3 由其他因素決定的房地產(chǎn)價格構(gòu)成(guchng)部分“房地”產(chǎn)商房產(chǎn)價格的構(gòu)成除了房屋建筑造價、流通費用和利潤三大主要因素之外，還有一些其他因素。房屋裝修房屋裝修標(biāo)

17、準(zhǔn)的高低不同，價格不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)超過同類房屋的標(biāo)準(zhǔn)時，通常可以在原價上增5%-15%。房屋設(shè)備及附屬設(shè)施房屋設(shè)備的好壞不同，價格不同,附屬設(shè)施的完善(wnshn)與否，價格不同。地段、層次、朝向增減因素一般通過在原價基礎(chǔ)上確定的增減率來綜合處理地段、層次和朝向三因素對價格的影響。房屋的折舊和完好度建成的房屋因使用或閑置會發(fā)生損耗，折舊額隨著使用時間延長而增加，也受折舊方法的影響。共三十七頁4.3.3 “房地”產(chǎn)出租(chz)價格（租金）的構(gòu)成折舊費折舊費=房屋造價（1-殘值率）折舊年限。地租出租房屋是將房屋建筑物與房屋坐落的土地一并出租，故承租方繳納的租金當(dāng)然要包含地租。維修費包括工具費、材料

18、費、維修工人工資等。維修費=耐用(niyng)年限內(nèi)維修費總額耐用年限共三十七頁4.3.3 “房地”產(chǎn)出租價格（租金(zjn)）的構(gòu)成管理費對出租房屋進(jìn)行必要的管理和服務(wù)(fw)所需的費用。每平方米年管理費=年總管理費經(jīng)營住房面積保險費保險費是房屋所有者免遭自然災(zāi)害或意外損失而向保險公司支付的費用，是房屋使用過程中的追加開支。利息出租使建房者預(yù)付的建設(shè)投資和應(yīng)得利潤，只有到房屋耐用年限終了時才能全部回收回，因此，不但要在房租中以折舊費形式逐年收回建房投資，還應(yīng)該在房租中收取承租方占用的房屋全部價值的利息。共三十七頁4.3.3 “房地”產(chǎn)出租價格(jig)（租金）的構(gòu)成稅金房地產(chǎn)稅，是房屋經(jīng)營部

19、門向社會(shhu)提供的奉獻(xiàn)。利潤是房屋經(jīng)營企業(yè)和職工在房屋出租過程中創(chuàng)造的純收入，應(yīng)該大體上相當(dāng)于社會平均利潤。其公式為： 利潤=房屋成本社會平均利潤率。共三十七頁4.3.4 主要(zhyo)比價關(guān)系住宅用房的租售比價指租賃價格(jig)與出售價格(jig)的比例，這一比例是否合理，關(guān)系到住房市場的發(fā)展乃至整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運行。政府的廉租房政策就是利用這一比價關(guān)系調(diào)控房價共三十七頁4.3.4 主要比價(bji)關(guān)系用途相同、標(biāo)準(zhǔn)不同的房屋價格比例用途相同,標(biāo)準(zhǔn)不同,房屋建筑造價不同,相應(yīng)地出售或出租的價格不同用途相同、結(jié)構(gòu)不同的房屋價格比例用途相同、結(jié)構(gòu)不同的房屋建筑造價不同,相應(yīng)地出售或

20、出租的價格不同,如磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)用途不同的房地產(chǎn)價格比例要合理確定(qudng)不同生產(chǎn)經(jīng)營用地和用房的價格比例,特別是生產(chǎn)經(jīng)營用房、住宅用房和教科文衛(wèi)用房三者價格的比例。共三十七頁4.3.5 主要差價(chji)關(guān)系位置差價同種用途的房地產(chǎn),其位置有優(yōu)劣之分,給經(jīng)營者帶來的級差收益和給消費者帶來的滿足程度不同,應(yīng)在價格上有所反映。朝向差價坐北朝南的房子較貴。樓層差價不同地方，風(fēng)俗習(xí)慣不同，樓層差價不同，如臺灣地區(qū)，五層公寓內(nèi)，一層和五層較貴，二三層次之，四層便宜。邊間差價三邊采光較貴，兩邊采光次之，一邊(ybin)采光更次之，地下室最便宜。面積差價太大和太小的房屋價格都次之。共三十七頁4.3.5 主要