安徽合肥某商務(wù)中心營銷策略

1、*廣場營銷策略(以商業(yè)為主)甲級寫字樓的參考標(biāo)準(zhǔn) 國際物業(yè)顧問公司第一太平戴維斯提供了甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，以供參考。位置：位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。停車車位：提供至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品質(zhì)：標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項目有一定規(guī)模的商場，則需有單獨(dú)的寫字樓入口。凈高：2.7米以上（包括2.7米）電梯：等候時間不超過30秒電話線：平均每20平方米有一根電話線物業(yè)管理公司：有豐富經(jīng)驗的知名物業(yè)管理公司管理租或售：基本不出售對于連續(xù)幾個樓層的銷售是可行的，但如果

2、單層或部分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會引起大廈的管理以及維修事宜得房率：整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱 ?？照{(diào)：4管制空調(diào)系統(tǒng)乙級寫字樓的參考標(biāo)準(zhǔn) 為中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型公司服務(wù)的乙級寫字樓的市場需求還有彈性，但開發(fā)這類的寫字樓，基本要具備三個條件。 第一，優(yōu)越的區(qū)位。中小型企業(yè)因為規(guī)模的限制，其對于交通 和環(huán)境的要求往往要超過一些大公司，因此區(qū)位是選擇乙級寫字樓成功的先決條件。 第二，單位分割不宜過大。小單位的分割，可以更加明確中低檔寫字樓面向中小 企業(yè)的定位，也更具有靈活性。 第三，要作好長線投資的準(zhǔn)備。因為這類產(chǎn)品對市場的熟悉程度還不夠高，而且中小型企業(yè)又大

3、多因為資金等問題，會在相當(dāng)長的時 期內(nèi)采用租賃房屋的方式辦公，要具備放長線的投資心態(tài)。關(guān)于*（SOHO)SOHO，一個嶄新的名詞，一個全新的概念。就是國外的SOHO（Small office, Home office），也就是在家辦公、小型辦公的意思；能夠按照自己的興趣和愛好自由選擇工作的、不受時間和地點(diǎn)制約的、不受發(fā)展空間限制的白領(lǐng)創(chuàng)業(yè)一族。更重要的是反映在能否按照自己的興趣和愛好去自由的選擇工作，反映在所選擇的工作是否有著極大的發(fā)展空間。 備選案名：*商務(wù)廣場、*時代、*商務(wù)公館、*國際、*國際、*時代、銀城投資廣場、*商務(wù)公館備選案名：*商務(wù)廣場、*時代、*商務(wù)公館、*國際、*國際、*時

4、代、*商務(wù)公館分析現(xiàn)狀，尋求突破關(guān)于*廣場樓盤位于火車站站北，緊臨北二環(huán)（雙七路）快速通道未來新站管委會即將在附近建設(shè)僅有幾條公交線路經(jīng)過本項目附近，交通不便屬于新站開發(fā)實驗區(qū)區(qū)內(nèi)市場印象與判斷目前周邊樓盤以首次置業(yè)的中低檔樓盤為主目前站北在售的現(xiàn)樓及準(zhǔn)現(xiàn)樓沒有可比性從附近的樓盤銷售情況來看本地人的購房比例較大(85%)站前現(xiàn)有一批中高檔寫字樓對本案有一定的競爭壓力站北目前商務(wù)氛圍尚未成熟由于間隔一條鐵路干線，很難和市區(qū)連片小結(jié)如何應(yīng)對站前組團(tuán)的競爭，如何采用獨(dú)特的營削手段來規(guī)避本項目的不利因素，是本案成功的關(guān)鍵站前商業(yè)寫字樓總量較大，有溫莎杰座、金色地帶、中環(huán)國際、天驕國際、光大、白馬、浙江

5、商貿(mào)城、恒豐大廈等大多數(shù)目前都在銷售中站前商業(yè)氛圍目前比較成熟組團(tuán)式規(guī)劃,具體內(nèi)容尚未清晰 戶型面積規(guī)劃與本項目大同小異，都標(biāo)榜其獨(dú)特的風(fēng)格及特有的品位關(guān)于站前商業(yè)寫字樓現(xiàn)狀中環(huán)國際是目前新站區(qū)較為高檔的寫字樓，共有辦公室200多套，目前僅有51家公司入住，入住率僅為25%目前只有奧藍(lán)寶邸入住率較高，原因是租金便宜(2025元/M2左右)根據(jù)經(jīng)典調(diào)查公司提供的2007年7月的調(diào)查資料顯示，對寫字樓的投資選擇，新站區(qū)僅占14%，瑤海區(qū)（不包括新站）僅占5%大量的住宅涌入寫字樓租賃市場，嚴(yán)重影響投資者的信心 相似的業(yè)態(tài) 略好于本案的地段 差不多的總價 規(guī)劃見仁見智、難以判斷 商業(yè)氛圍及綜合配套基本

6、優(yōu)于本案 目前基本都在銷售中形成競爭的局面是區(qū)位價格配套設(shè)施物業(yè)管理目前影響合肥市寫字樓購買的前四大因素總結(jié)出本案的特色，以及準(zhǔn)確的劃分購買群體是本項目成功的根本.特色是可以令消費(fèi)者迅速了解本項目，并產(chǎn)生購買欲望重要因素。強(qiáng)化特色,并在此基礎(chǔ)上建立與競爭對手完全不同的品牌價值.令目標(biāo)消費(fèi)者認(rèn)同這個價值，并以這個價值來判斷及選擇樓盤。在一個高對抗性的競爭環(huán)境中的策略*廣場樓盤品牌足跡品牌足跡品牌足跡(Brand Footprint)是定義品牌的工具。品牌足跡(Brand Footprint)規(guī)定了品牌傳播的路向。品牌足跡(Brand Footprint) 品牌價值是必須要保護(hù)并充分利用的。品牌足

7、跡(Brand Footprint)由品牌價值(Meaning)與品牌個性(Personality)兩個相互聯(lián)系的部分構(gòu)成。品牌價值品牌價值(Meaning)： What the brand “means”?本項目最具特點(diǎn)的因素 目的:簡化消費(fèi)者認(rèn)知了解的過程目的:替投資者規(guī)劃及描述出未來發(fā)展的影像, 誘導(dǎo)他們的購買欲望本項目與消費(fèi)者的聯(lián)系本項目所代表的創(chuàng)業(yè)方式目的:加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)者的信賴感,促成購買 *廣場項目意味著80后商界精英的創(chuàng)富空間房地產(chǎn)營銷與一般的消費(fèi)品不同，必須讓消費(fèi)者感到放心信心在與*公司接觸中，特別是在樓盤規(guī)劃時，讓我們深刻的感覺到認(rèn)真、一絲不茍的做好每一個細(xì)節(jié)辦公空間的規(guī)劃：中小

8、戶型為主易商易住空間自由分割商業(yè)空間的規(guī)劃有足夠的商業(yè)空間作為配套有足夠的停車位滿足辦公的需求商業(yè)氛圍尚未成熟-（易形成孤島）需要增加商務(wù)配套-（考慮公司辦公的方便性）投資出租的回報率如何-（投資者考慮到入住率）使用成本-（以住為主業(yè)主比較關(guān)心）出行是否方便-（小型公司更多依賴公交）根據(jù)站北區(qū)域商業(yè)研究，在對于選擇公寓式辦公的創(chuàng)業(yè)者調(diào)查對該片區(qū)樓盤的看法本項目基于“中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺”特色的品牌價值它是一個什么樣的價值?它必須準(zhǔn)確傳達(dá)出“易商易住公寓式辦公”的特色它必須依靠政策，打造成政府重點(diǎn)扶持的招商項目， 并給予一系列的優(yōu)惠政策，吸引創(chuàng)業(yè)者投資入住它必須打造成精品辦公空間它同時也需要樹立起高

9、檔商務(wù)平臺形象，增加投資者 信心它就是新站開發(fā)區(qū)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化器在與站前同類項目比較,我們認(rèn)為由于區(qū)位上的原因，在商業(yè)環(huán)境、商務(wù)配套及交通方面比較我們處于劣勢但如果我們從政策上做文章-它就是新站開發(fā)區(qū)重點(diǎn)招商項目自覺的為投資者營造一種宏偉的發(fā)展藍(lán)圖-中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化器，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展這樣做，既加強(qiáng)了投資者的信心，也給了其它區(qū)域的中小企業(yè)遷入本項目的一個充分理由(擁有較多的扶持政策)同時也顯示了政府打造這一平臺的決心*廣場樓盤銷售策略The Selling Strategy樓盤是具體的存在，而品牌存在于消費(fèi)者的認(rèn)知里，是消費(fèi)者如何感受一個樓盤。品牌是通過概念(idea)建立起來的。 A p

10、roduct exists on the supermarket shelf.A brand resides in consumersminds.品牌足跡(Brand Footprint)是對品牌的定義。銷售策略(Selling Strategy)是建立吸引消費(fèi)者、表達(dá)品牌足跡、創(chuàng)造品牌及市場優(yōu)勢的概念(idea)的過程。銷售策略的目的是發(fā)展出銷售主張。銷售主張是策略與創(chuàng)意的銜接點(diǎn)。銷售主張明確廣告說什么。創(chuàng)意概念明確廣告怎么說(how)。Overall Perceptual Shift認(rèn)知的改變到： Brand Objective品牌目標(biāo)我們希望*廣場在消費(fèi)者心中所占據(jù)的認(rèn)知位置*廣場是由開

11、發(fā)區(qū)政府打造的一個中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺同時也是代表開發(fā)區(qū)招商引資形象窗口的中檔精品寫字樓Specific Role of the Advertising廣告的角色實現(xiàn)*廣場品牌目標(biāo)，廣告所擔(dān)任的特定角色為*廣場樓盤建立差異化特征并觸發(fā)積極的情感反應(yīng)Selling Strategy Platform銷售策略架構(gòu)Conceptual Target概念目標(biāo)與本案相關(guān)的某一共同性所組成的目標(biāo)對象并不富有但極賦創(chuàng)造力、 積極創(chuàng)造自我人生價值的商界精英人士Core Desire核心愿望與本案相關(guān)的概念目標(biāo)的欲望、需求及希望購買*廣場享有了利于企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；是為實現(xiàn)自我人生價值、創(chuàng)造財富建立一個物質(zhì)基礎(chǔ)；

12、是樹立企業(yè)品牌形象的重要手段；是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要平臺；同樣重要的是也滿足了居住的需求Selling Strategy Platform銷售策略架構(gòu)How the Brand Best Fulfills the Core Desire品牌如何滿足核心愿望*廣場在滿足概念目標(biāo)的核心愿望時所擔(dān)任的特定角色*廣場是建立在政府扶持政策基礎(chǔ)上， 倡導(dǎo)一種精品商務(wù)平臺，打造企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)孵化器。Selling Strategy Platform銷售策略架構(gòu)Compelling Truth強(qiáng)有力的支持事實所擔(dān)任角色的強(qiáng)而有力的支持點(diǎn)開發(fā)區(qū)政府給予大力支持給出相關(guān)的一系列扶持政策推動入住企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

13、*廣場營銷策略1、確定以專業(yè)市場先行，撬動、激活寫字樓的營銷方向;2、采取“三位合一，打包銷售”的營銷手法,市場-商家展廳,寫字樓-商家辦公場所,工業(yè)園-生產(chǎn)加工基地，使之形成聯(lián)動態(tài)勢；3、趁沿海生產(chǎn)加工企業(yè)內(nèi)遷之勢，開劈招商第二戰(zhàn)場，定向引進(jìn)與市場銷售配套的專業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)，借政府招商引資，在政策、稅收、信貸等方面的扶持政策，使之成為“前店后坊”的作業(yè)模式；4、打造中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺，凡進(jìn)入*廣場的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)都能享受減免“13年”稅收或包稅的扶持性待遇；積極尋求政府政策；5、建立健全市場營銷管理體系，構(gòu)筑市場信息、物流、商務(wù)服務(wù)平臺，形成“市場-客戶”的直銷產(chǎn)業(yè)鏈條，做旺市場，促使辦公寫字樓的暢

14、銷。一、政府支持是關(guān)鍵1、積極爭取政府給予招商政策支持：（1）*廣場建設(shè)能否納入政府招商引資項目，作為新站區(qū)工業(yè)立市，招商引資的樣板工程，在項目報建時，給予一定幅度的政策優(yōu)惠；（2）*廣場創(chuàng)業(yè)平臺的稅收減免政策與“一站式服務(wù)”政策，需要政府出面，協(xié)調(diào)有關(guān)部門大開綠燈；（3）為市場專項配套，以低價出讓的生產(chǎn)加工基地（或廠房），其優(yōu)惠幅度和延續(xù)性的扶持政策的制定；2、企業(yè)招商政府掛帥在實際招商工作中如何鏈接；二、行業(yè)協(xié)會支持是動力1、專業(yè)的行業(yè)協(xié)會，對特定行業(yè)的市場情況、發(fā)展態(tài)勢、客戶需求情況十分了解；2、協(xié)會對行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，以其異地市場興建時的政府扶持政策有一定了解，可提出專業(yè)性和政策性的

15、建議；3、擁有本地行業(yè)客戶資源、銷售渠道，對其市場未來的擁有量十分了解，對待建市場的規(guī)模、格局可提出參考性建議； 4、充分利用協(xié)會間橫向聯(lián)系的優(yōu)勢，能給異地招商提供諸多便利，如協(xié)助招商，并能取得事半功倍效果*廣場市場定位一、周邊環(huán)境分析1、周邊商業(yè)與商務(wù)氛圍匱乏，各種配套欠缺，公交較少，與市內(nèi)連接不暢;2、周邊沒有政府機(jī)關(guān)的大型企事業(yè)單位，不利于其配套的中小公司的生存與成長；3、站北板塊是新站十一五發(fā)展重點(diǎn)，但真正形成發(fā)展強(qiáng)勁勢能，使之成為商務(wù)熱土，還有待時日；4、商貿(mào)是新站特色，項目周邊市場-以汽車、摩托車和汽摩配、 4S店車為主的汽摩市場-以建材、辦公、居家家俱為主的家俱建材市場5、站北是

16、物流基地，又位于城際交通要道，出行方面，貨運(yùn)快捷二、*廣場定位原則1、積極市場競爭戰(zhàn)略，瞄準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，進(jìn)行差異運(yùn)作；2、經(jīng)市場為導(dǎo)向，借勢而為，借船出海，以尋求政府政策層面支持為撬動市場最佳方案；3、以客戶需求為項目支撐點(diǎn)，通過創(chuàng)造性運(yùn)作，開啟能夠引爆市場，共鳴生產(chǎn)基地，造成寫字樓持續(xù)裂變的三點(diǎn)成一面的熱銷“聚合效應(yīng)”三、*廣場市場定位一： 汽車用品、飾品城（批零兼營）打造以捆綁式的生產(chǎn)加工基地和專業(yè)市場為主的產(chǎn)銷聯(lián)動體系，加上，以SOHO和商務(wù)公寓為配套的綜合商務(wù)服務(wù)平臺，使*廣場成為中小企業(yè)實施創(chuàng)業(yè)計劃，實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想的孵化器。捆綁體系（專業(yè)市場+生產(chǎn)基地）+SOHO+商務(wù)公寓生產(chǎn)基地：是

17、圍繞汽車用品和飾品生產(chǎn)加工展開的產(chǎn)業(yè)鏈條SOHO：小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺（為市場配套服務(wù)或正在創(chuàng)業(yè)的小企業(yè)）商務(wù)公寓：異地辦事處或成長型企業(yè)（商居兼?zhèn)洌┧摹?廣場市場定位二： 精品家俱、飾品城（批零兼營）精品家俱、飾品城：引進(jìn)12家實力較優(yōu)強(qiáng)的品牌家俱主力店，飾品作為該市場的配套和對周邊業(yè)態(tài)的補(bǔ)充（如百安居）SOHO：小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺（為市場配套服務(wù)或正在創(chuàng)業(yè)的小企業(yè)）商務(wù)公寓：異地辦事處或成長型企業(yè)（商居兼?zhèn)洌?廣場主要配套建議1、專業(yè)市場主要配套（1）倉儲配套：要滿足批零兼營的專業(yè)市場的貨物堆放、保管的需要，設(shè)計要考慮大型貨車能否到達(dá)；（2）物流配套：建立物流中心，滿足商家進(jìn)出貨物的需要；預(yù)留小型貨

18、車的停車位;每戶留有網(wǎng)絡(luò)信息終端接口；（3）貨梯配套：市場要考慮商家上下貨物的需要；2、SOHO與商務(wù)公寓配套定位（1）商務(wù)配套：軟件：建立商務(wù)中心，為客戶提供辦公、行政、商務(wù)秘書與管理等服務(wù)；硬件：與商務(wù)相關(guān)的銀行、電信、茶社、休閑娛樂、多功能廳、酒店、賓館等設(shè)施；預(yù)留足夠的停車場和現(xiàn)代商務(wù)辦公所需的智能化和辦公自動化功能目標(biāo)客戶定位1、省內(nèi)外來專業(yè)市場做生意的經(jīng)銷商；2、看中“前店后坊”聯(lián)動式優(yōu)惠招商政策和發(fā)展空間，將生產(chǎn)基地遷至園區(qū)，進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)的專業(yè)生產(chǎn)廠家；3、為專業(yè)市場和生產(chǎn)基地配套服務(wù)的中小企業(yè)客戶;4、被招商政策所吸引，來鉆政府空子，拈政策實惠的客戶；5、外地駐肥辦事處或中小成

19、長型企業(yè);6、一些看中未來商機(jī)的投資者制定切實可行的招商政策一、政府政策大力尋求政府在政策上支持，組織一整套強(qiáng)有力的班子，在以下幾個方面公關(guān)協(xié)調(diào)：1、利用創(chuàng)業(yè)平臺概念，將與工業(yè)園區(qū)專有工業(yè)用地作為市場可持續(xù)發(fā)展的孵化器與本項目掛鉤，爭取政府的聯(lián)動的扶持政策；2、由政府出面協(xié)調(diào)相關(guān)部門，對*廣場實行“一站式服務(wù)”；3、對入駐*企業(yè)，爭取政府的減免稅收政策（以政府的紅頭文件形式下發(fā)）；4、協(xié)調(diào)政府對市場給予政策保護(hù)，杜絕“三亂”；二、市場政策1、協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、銀行等部門，對來市場經(jīng)營的商家實行“一站式”服務(wù)，允許他們邊辦證邊經(jīng)營；2、積極爭取先放開搞活，后規(guī)范管理的“放水養(yǎng)魚”政策，進(jìn)行政府公關(guān)

20、，協(xié)調(diào)工商、技監(jiān)、新聞等部門，對市場進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)；3、制定一系列低門坎的招商政策，特別是對于本地沒有的配套專業(yè)招商要給予政策性傾斜；4、赴異地招商時，要組織有意向的商家免費(fèi)來市場參觀、調(diào)研，市場要免費(fèi)安排好他們的食、住、行；5、在媒體上免費(fèi)為入住市場的商家特別是大戶發(fā)布商品信息，公布其優(yōu)惠價格。三、大戶政策行業(yè)大戶是市場的實力派的代表和中堅力量，對一個市場的成活與繁榮起到十分重要的作用，在競爭如此殘酷和慘烈的情況下，對大戶的爭奪對市場而言就是不見血的你死我活的拼殺。因此，我們一定要針對這些行業(yè)帶頭人制定出切實可行、極具誘惑力，使他們?yōu)橹膭诱猩陶?。?）對于想購買的大戶，在現(xiàn)有售價的基礎(chǔ)上，

21、報經(jīng)總經(jīng)理特批優(yōu)惠，在價格上給予適當(dāng)讓步，采用先租后買的辦法，以租金沖抵房款，使之有一種優(yōu)越感；（2）對于來市場租賃經(jīng)營、租賃門面達(dá)3個以上的大戶，可減免半年的租金或在原租金的基礎(chǔ)上，下浮50%；（3）凡來市場經(jīng)營的行業(yè)大戶，都優(yōu)先享有優(yōu)先選擇購經(jīng)營場地的權(quán)力，但這種選擇必須遵循市場區(qū)劃和專業(yè)定位的原則；（4）對于來市場經(jīng)營的大戶，根據(jù)就近選擇的原則，優(yōu)先考慮其倉儲配套；四、牽頭人政策對于有能力的招商牽頭人，要制定出相關(guān)的獎勵政策，調(diào)動他們的招商積極性。凡是牽頭招商一次性達(dá)五家以上的，給予一定比例的物質(zhì)獎勵，或折價購買商鋪。*商務(wù)廣場專業(yè)市場招商攻略1、以售為主，租售結(jié)合；以售為主，租售結(jié)合的

22、形式，對于招商和市場培育是一種兩全齊美的選擇。第一、回籠的這部分資金正好在贏虧平衡點(diǎn)上，這樣，規(guī)避了開發(fā)商的投資風(fēng)險；第二、減少資金的沉淀量，開發(fā)商收回成本后，利用這部分資金進(jìn)行新的項目投資，從而，加快了資金的流動率，增加了投資的回報率；第三、將市場內(nèi)的30%40%的商鋪賣給行業(yè)大戶，讓他們提前進(jìn)場投資做生意，對于招商是十分有利的；第四、市場中少量的投資戶對于市場今后租金的提高是有很大好處的。2、媒體造勢、唯我獨(dú)好（1）軟新聞炒作：找12個專業(yè)槍手，以客觀的面目出現(xiàn)，從不同角度和側(cè)面對市場的區(qū)位優(yōu)勢、功能定位規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、服務(wù)理念、優(yōu)惠政策等方面進(jìn)行一系列宣傳包裝和造勢，使商家在軟新聞的

23、薰陶下，在潛移默化中增加了對*專業(yè)市場的認(rèn)知度。（2）硬廣告宣傳（略）： A、路牌廣告： B、公交廣告： C、媒體廣告： D、DM廣告：3、召開多種形式會議1、召開新聞發(fā)布會，通過媒體發(fā)布消息，進(jìn)行炒作，向社會廣而告知；2、召開商家懇談會，就市場的建設(shè)與發(fā)展與商家進(jìn)行面對面溝通，了解商戶的信息和心理價位；3、召開市場戰(zhàn)略研討會，邀請學(xué)術(shù)界人士、政府官員、媒體記者參加，就如何規(guī)劃、建蘇豪商業(yè)廣場，打造中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺和建立產(chǎn)品孵化基地進(jìn)行研討，推出*現(xiàn)象或效應(yīng)4、拜訪大戶，抓住領(lǐng)頭羊通過市場調(diào)查，對每個專業(yè)進(jìn)行細(xì)化，梳理出有影響力的行業(yè)大戶，對他們進(jìn)行“一對一”的專程拜訪，與他們交心，處朋友，

24、了解他們的真實想法，分析他們的真實需求，有針對性的制定出切實可行的優(yōu)惠政策（如在價格、位置、倉儲、廣告支持、給予招商補(bǔ)貼等獎勵），通過他們帶動一批中小商戶入駐。5、以外促內(nèi)，刺激成交對于合肥市場相對較弱或空白的專業(yè)，可到外埠去招商，這樣，給每地商家造成奇貨可居的現(xiàn)象，刺激本地商家盡快入駐市場。6、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會優(yōu)勢商會和行業(yè)協(xié)會是商戶的自己組織，在商戶中有一定的威望，許多較有影響力的商家在此擔(dān)任一定的職務(wù)，在招商時，我們要充分利用商家將他們當(dāng)成置業(yè)參謀的這一有利條件，讓他們以中間人身份，分析各市場的優(yōu)劣態(tài)勢中幫我們做工作，造輿論，帶商戶。7、招商步聚（一）市場調(diào)查、摸清情況（二）細(xì)分市場、篩選大

25、戶（三）初步交流、鎖定客戶（四）發(fā)布新聞、宣傳造勢（五）暗渡陳倉、散布現(xiàn)有市場的劣勢和政府的態(tài)度，造成商戶恐慌（六）進(jìn)行大戶拜訪，集中搞定一批有影響力的商家（七）發(fā)布祝賀商家入駐信息，造成既成事實，為招商推波助瀾8、精心培育、做活市場（一）組建一支物業(yè)管理隊伍（二）建立銷售信息網(wǎng)絡(luò)，形成上下流互動（三）建立物流渠道、方便市場貨運(yùn)（四）增設(shè)公交、長途客車停靠點(diǎn)（五）在媒體上發(fā)布讓利信息，開展商家促銷活動（六）配備適量送貨車， 方便市民購物The Selling Idea銷售主張策略性的核心概念，明確廣告說什么，由此發(fā)展出創(chuàng)意概念80后商界精英的創(chuàng)富空間銷售主張是策略性的核心概念，規(guī)定了“說什么”

26、創(chuàng)意概念(Creative Idea)則解決“怎么說”*商務(wù)廣場SOHO與商務(wù)公寓策劃概念對 并不富有但積極進(jìn)取的商界精英 來說，(概念目標(biāo)) *(品牌名) 是 一個由政府打造的商務(wù)平臺 是 享有諸多優(yōu)惠政策的中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)孵化器 是 推動入住企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)富空間它就是 80后商界精英的創(chuàng)富空間 (銷售主張) 因為它 擁有開發(fā)區(qū)政府的大力支持(支持點(diǎn)) 同時擁有獨(dú)具特色的商業(yè)配套它 讓我感到自豪，讓我充滿信心。(消費(fèi)者感性利益點(diǎn))*廣場傳播計劃傳播目標(biāo)為*廣場在合肥市場建立品牌知名度激發(fā)投資者對*廣場的關(guān)注與信心傳播策略一個新的傳播策略給消費(fèi)者一個新的角度審視樓盤由開發(fā)區(qū)政府引導(dǎo)，運(yùn)用輿論導(dǎo)向，輔以目標(biāo)明確的硬式廣告消費(fèi)者逐步建立判斷樓盤的標(biāo)準(zhǔn)形象導(dǎo)向策略與公關(guān)策略形象導(dǎo)向策略自上而下塑造品牌，先建立一個總的品牌特征，再配以樓盤硬性賣點(diǎn)廣告；公關(guān)策略是利用*廣場在