北京某商業(yè)地產項目營銷報告

1、*發(fā)展商需求：回收資金，實現利潤最大化！商業(yè)定位準確具有前瞻性選擇最佳銷售引擎價格合理預估選擇最佳售賣方式業(yè)態(tài)合理規(guī)劃現階段目標：確定最佳商業(yè)營銷定位（重點一期）深入分析的問題1、商業(yè)市場現狀對項目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？1、一期到底賣什么？3、一期項目售價如何合理評估 ？4、一期項目營銷如何實現利潤最大化？需要解決的問題5、一期項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2、一期客戶是誰？6、C1C2定位的方向建議！深入分析的問題1、商業(yè)市場現狀對項目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對本案未

2、來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？上市套數9211上市面積(m2)1245930銷售套數1508銷售面積(m2)105145銷售金額(￥)1666271056銷售均價15847.3637銷售率8.44%2005商業(yè)地產背景E-FDC信息網VIP查詢截至2005.12.9日北京住宅類商業(yè)項目銷售狀況商業(yè)市場總體銷售形勢嚴峻，更要用心去做！深入分析的問題1、商業(yè)市場現狀對項目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？城市經濟增長

3、模式決定人口變遷資源型城市：如唐山、天津、太原上層20%中產30%底層50%上層20%中層60%底層20%啞鈴型人口結構紡錘型人口結構經濟型城市：如北京、上海、深圳、廣州住宅發(fā)展趨向：豪宅、別墅及普通住宅。商業(yè)消費趨向：百貨類商業(yè)為主。中產住宅。從百貨類商業(yè)轉向特色、主題性商業(yè)區(qū)域2000年比1990年增加增幅%年均增速%北京市135730027.72.45崇文區(qū)34.6-7.1-17-1.79東城區(qū)53.6-7.1-11.7-1.2西城區(qū)70.7-4.9-6.5-0.65宣武區(qū)52.6-3.1-5.6-0.55門頭溝區(qū)26.7-0.4-1.5-0.14密云縣42-0.6-1.4-0.14延慶

4、縣27.50.10.360.04平谷縣39.712.60.25房山區(qū)81.44.86.30.59通州區(qū)67.47.111.81.08懷柔縣29.63.513.41.23順義區(qū)63.78.8161.45大興縣67.214.828.22.44昌平區(qū)61.518.141.73.43海淀區(qū)22479.755.34.35朝陽區(qū)22984.258.14.54石景山區(qū)48.918.158.54.58豐臺區(qū)136.95873.55.48戶口整頓數快速匯總數機器匯總數常住人口(萬人)127.9136.9136.9本區(qū)戶籍人口(萬人)81.681.782.6居住本區(qū)戶口在本市其他區(qū)縣(萬人)2225.3(估)25

5、.3(估)全部外來人口(萬人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上暫住人口(人)647665870558566本區(qū)總人口(常住人口暫住人口)(萬人)134.4142.8142.8 2000年全區(qū)居住半年以上的常住人口為136.95萬人，與1990年7月1日0時第四次全國人口普查的78.92萬人相比，十年零四個月共增加了58.03萬人，增長73.54%。平均每年增加5.62萬人，年平均增長率為5.48%。在全市十八個區(qū)縣中，10年間豐臺區(qū)人口年平均增速最快，增幅最高！外城區(qū)的拆遷及外來人口的增加！人口流動增長最活躍！ 2005豐臺區(qū)第一季度人均消費支出實際增長12.7%居民收入實際增長9

6、.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元 1、食品消費結構改善。一季度居民食品消費支出為1003.03元，同比增加100元，增長11.1%；食品消費占消費支出的比重由上年的35.4%降為34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增長23.5%，居民生活質量得到進一步改善和提高。2、衣著消費增長明顯。居民人均用于衣著支出265.67元，增長23.8%。其中購買服裝和衣著用品支出187.23元和14.43元，分別比上年同期增長3成以上；鞋類支出比上年增長13.3%。3、教育文化娛樂服務消費趨熱。一季度居民人均教育文化娛樂服務支出406.11元，比上年同期增長2

7、7.3%，占人均消費支出比重的13.9%，比上年增加1.4個百分點。4、交通與通訊大幅度提高。一季度人均交通與通訊支出528.36元，增加支出160.20元，同比增長43.5%。其中家用轎車的增加是帶動居民此項消費大幅度增長的重要原因； 5、家庭個人消費支出增長7.2%。一季度，居民人均用于個人消費支出117.89元，比上年增長7.2%。其中,人均金銀珠寶飾品支出13.30元，比上年增長2倍。 消費層次大步提高！2005年第三季度末我區(qū)共有從業(yè)人員373401人，比上季度增加 9380人，其中在崗職工336426人，比上季度增加8717人。從行業(yè)類別看，從業(yè)人員較多的行業(yè)依此是制造業(yè)、建筑業(yè)、

8、批發(fā)和零售業(yè)及科學研究、技術服務與地質勘查業(yè)，分別為84435人、45200人、42458人和38496人，該四類行業(yè)從業(yè)人員數累計已占到全區(qū)從業(yè)人員總數的56.4%，可見制造業(yè)等這四類行業(yè)是我區(qū)從業(yè)人員就業(yè)的主力軍。 2005年一至三季累計勞動報酬總額為63.5億元，同比增長16.3%，總額在全市排名第五，位居前四名的分別是海淀、朝陽、西城、東城，其一至三季累計勞動報酬總額分別為225.9億元，224.2億元，125.4億元，98.3億元。我區(qū)從業(yè)人員平均工資、在崗職工平均工資在全市中分別排在第九、第八位。西城區(qū)和東城區(qū)分居第一、二位。 我區(qū)在19個門類中（不含國際組織）前三季度從業(yè)人員平均

9、工資前三位的是金融業(yè)、公共管理和社會組織、電力、煤氣及水的生產和供應業(yè)，分別為55941元、32349和27973元；后三位的分別是采礦業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，分別是8326元、10822元和10945元。 收入水平處于北京底層！ 1-11月份，豐臺區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積達145.9萬平方米，比上年同期的38.6萬平方米增加107.2萬平方米，增加2.8倍；累計實現銷售額66.5億元，比上年同期的19.7億元增加46.8億元，增長2.4倍。在商品房銷售總量中，銷售給個人的住房為134.4萬平方米，比上年同期的19.7萬平方米增加114.6萬平方米，增長5.8倍. 全區(qū)

10、房地產開發(fā)企業(yè)累計完成投資69.5億元，比上年同期的61.2億元增加8.3億元，增長7.6%。其中住宅投資完成45.2億元，比上年同期的43.6億元增加1.6億元，增長3.7%；綜合辦公樓完成投資2.8億元，比上年同期的5.3億元減少2.5億元，下降4.7%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資1.9億元，比上年同期的1.2億元增加0.7億元，增長58.3% 。區(qū)域住宅銷售增量最猛！區(qū)域住宅供應量大比上升！2005.11月區(qū)域住宅供應量大比上升！2005.11月豐臺區(qū)主管城建的領導預言：“六里橋、大紅門、橋南科技總部區(qū)，豐臺西四環(huán)品牌商業(yè)與商務辦公帶，方莊、南三環(huán)(草橋洋橋段)區(qū)域型辦公商業(yè)中心等9個位于中心

11、城區(qū)的板塊以及王佐中心鎮(zhèn)板塊這10個板塊公建總規(guī)模將達到1600萬平方米左右，10個板塊的規(guī)模效應將吸引大批企業(yè)入駐，商家開店經營，知名品牌聚集，由此將極大地改變豐臺的產業(yè)結構、業(yè)態(tài)結構，從而帶動人口結構的調整，全面提高區(qū)域消費水平，增容投資空間，提升全區(qū)人民的生活品質豐臺將在幾年內實現打造未來新城的設想?！眮碓矗喝嗣窬W2005年11月07日 未來新城，開始打造！麗澤商務科技園區(qū)大紅門商業(yè)街文化旅游本案三里河本區(qū)域人口變化1、市政、地鐵、道路規(guī)劃提升區(qū)域價值2、木樨園、十里河商圈提升區(qū)域經濟水平3、住宅項目的集中補長區(qū)域中層擴大住宅價格逐步增長2001至現在宋家莊區(qū)域新開發(fā)住宅500多萬平米朝

12、陽路板塊借鑒方莊的“集體出逃”，亞運村的“沒落”，望京的“瓶頸現象”之后，目前，規(guī)劃部門、開發(fā)商都開始有意識、無意識地關注區(qū)域的產品結構 ；朝陽路借助于CBD的強勢發(fā)展而迅速發(fā)展！具有借鑒意義！住宅先行、商業(yè)跟進、寫字樓斷后的板塊規(guī)律 因為住宅興建的同時能徹底改變區(qū)域的市政基礎設施，而且投資回報快，因此，住宅往往會成為板塊開發(fā)的第一步。朝陽路板塊已開發(fā)的住宅項目有遠洋天地、都會華庭、朝陽無限、朝陽園、藍T公寓、麗景新居、甘露晴苑、甘露家園、興隆家園、美然動力街區(qū)、新港灣、綠島苑、建東苑、京東麗景苑、陽光華苑等，財滿街后期的高檔居住項目、白領家園、青年路小區(qū)、青年匯、天鵝灣等，總建筑規(guī)模在350

13、萬平方米以上。住宅先行商業(yè)跟進住宅帶來的購買人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項目順勢跟進。 朝陽路板塊的建筑規(guī)模將使這里的常住人口超過35萬人，除了日資的華堂商場、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連鎖機構也在尋找合適的店面；蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機構則紛紛搶在道路拓寬前，搶先入住，搶占市場先機；興隆家園2萬平方米商業(yè)街、朝陽園2萬平方米的尚街商業(yè)、朝陽無限25萬平方米韓SHOW商城、住邦2000二期3萬平方米的商業(yè)、白云廣場的重建，興隆街的出現，財滿街的4萬平米內廊商業(yè)先后入市。商業(yè)形式以滿足區(qū)域居民日常生活消費為主！寫字樓斷后在商務氣氛完全形成以后，寫字樓項目應運而生，一般從“住宅先行”

14、到“寫字樓斷后”，這個周期一般會持續(xù)10年，甚至更長。但由于朝陽路競爭的激烈，這個周期被大大縮短了。目前，除在朝陽路周邊已有住邦2000、都會國際、白云大廈、美麗亞洲假日花園、魯班大廈等寫字樓項目之外，國銳地產開發(fā)的財記大廈、首創(chuàng)開發(fā)的新白云大廈、朝陽園三期國際創(chuàng)展中心、住邦2000二期、珠江羅馬家園寫字樓等項目逐漸入駐，形成40多萬平方米的寫字樓體量。 寫字樓形式以滿足創(chuàng)業(yè)型智力型成長中企業(yè)為主！寫字樓與商業(yè)形式可以借鑒朝陽路板塊！商業(yè)引導居住消費，寫字樓引導智力創(chuàng)業(yè)！本案開發(fā)周期計劃5年，在地產快速發(fā)展的趨勢下，產品結構符合新型區(qū)域發(fā)展規(guī)律，開發(fā)順序很合理！借鑒價值未來新城的新興城市居住區(qū)

15、中層生活性消費將是成壽寺路區(qū)域商業(yè)的最快速增長點本案區(qū)域定義！深入分析的問題1、商業(yè)市場現狀對項目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？營銷五大引擎營銷引擎社區(qū)引擎主題引擎主力店引擎建筑模式引擎地段引擎本案項目商業(yè)規(guī)劃 C1、C2為主要商務配套區(qū)酒店、商場共12萬平米寫字樓、商業(yè)共10.4萬平米酒店式公寓4萬平米酒店式公寓商業(yè)4萬平米社區(qū)內部綜合購物中心7000平米社區(qū)群房商業(yè)：3.4萬平米，包括 沿成壽寺路商業(yè)1.6萬平米 沿內部市政路1.4萬平米 社區(qū)內部沿內街群房商業(yè)4000平米類型城

16、市型社區(qū)型類別超級區(qū)域中心（MALL）城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心鄰里商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心可租面積（GLA）20萬左右單獨建筑群10-20萬左右3-20萬平米1萬3萬平米3000-1萬平米顧客對象本市及過往顧客本市及過往顧客本區(qū)及過往顧客本區(qū)及鄰區(qū)住戶；本區(qū)住戶為主；服務人數100萬以上15-50萬4-15萬人25000-4萬人主力店所占面積比例規(guī)模型聯體百貨及主力店集群。三個核心以上獨立百貨中心如西單、木樨地20%左右40%以下超市，商業(yè)連鎖、小百貨30%-50%超市到達方式車行1小時車行30分鐘車行10分鐘步行8-10分鐘步行3-5分鐘購物規(guī)律誘導型購物誘導型購物誘導型購物計劃性需要購物計劃性基本購物經銷商品特、專用品名、特、專、時新用品時新品及日用品日用品及時新品日常必需品行業(yè)配置商業(yè)、飲食、娛樂商業(yè)、飲食、娛樂商業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)、餐飲、服務業(yè)商業(yè)、餐飲、服務業(yè)其他設施文化、游樂設施文化、體育、公共設施文化健身街道居民公共機構20分鐘