養(yǎng)老地產(chǎn)項目區(qū)域綜合開發(fā)新模式_secret

1、泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的區(qū)域綜合開發(fā)新模式目前我國養(yǎng)老逐步呈現(xiàn)出政府保障型養(yǎng)老和市場盈利型養(yǎng)老雙軌制的趨勢，政府保障型養(yǎng)老由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構已經(jīng)開展，在此不做贅述，我們重點探討市場化養(yǎng)老趨勢下，如何利用民間資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新區(qū)域綜合開發(fā)模式。一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群概念解讀（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是指為老年人提供設施、特殊商品、服務，滿足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、醫(yī)、娛、學等物質(zhì)精神文化方面構成的一個產(chǎn)業(yè)鏈，是多個產(chǎn)業(yè)相互交叉的綜合性產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)派生出來的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性（二

2、）泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身具有很強的產(chǎn)業(yè)集聚效應，使其在區(qū)域開發(fā)中可以形成以養(yǎng)老為核心的相關產(chǎn)業(yè)的集聚，形成“養(yǎng)老引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式”，即泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群是未來新型城鎮(zhèn)化的重要動力之一。泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群，是指養(yǎng)老及其帶動的相關產(chǎn)業(yè)共同構成的產(chǎn)業(yè)集成結構。養(yǎng)老引導的產(chǎn)業(yè)集群，最基本的特征就是能夠形成本地化產(chǎn)業(yè)聚集。這個集群由養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)（養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身）、養(yǎng)老相關產(chǎn)業(yè)（橫向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)）和旅游支持產(chǎn)業(yè)（縱向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)）三部分構成。養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；養(yǎng)老相關產(chǎn)業(yè)是由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)衍生出來的，在技術或市場上有互補關系的產(chǎn)業(yè)，包括醫(yī)療保健業(yè)、健康服務業(yè)、美容美體業(yè)、養(yǎng)心養(yǎng)生業(yè)、旅游業(yè)、娛樂文化業(yè)、體育

3、運動業(yè)、商貿(mào)服務業(yè)、文化業(yè)、餐飲業(yè)、教育培訓業(yè)、住宿業(yè)等；養(yǎng)老支持產(chǎn)業(yè)始于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老相關產(chǎn)業(yè)縱向聯(lián)系的下游及相關聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如交通運輸業(yè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)、咨詢服務業(yè)、建筑建材業(yè)、日常生活用品業(yè)、金融業(yè)、食品加工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護業(yè)等。二、泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的區(qū)域綜合開發(fā)新模式的三大保障1.政策保障政策保障需要政府落實民間資本參與養(yǎng)老服務優(yōu)惠政策，特別是在土地、財政、稅收、物價等方面給予優(yōu)惠政策，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更具活力和吸引力，從而吸引民間資本的參與。將民間資本舉辦養(yǎng)老機構或服務設施納入政府規(guī)劃和計劃中，合理安排用地需求，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。根據(jù)不同情況給予一

4、定的建設補貼或運營補貼。對符合條件的非營利性養(yǎng)老機構或服務設施自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其免稅收入不計入所得稅應納稅收入等等相關政策。2.配套保障養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要相關配套產(chǎn)業(yè)的支持，因此在傳統(tǒng)的養(yǎng)老院升級到養(yǎng)老綜合體乃至區(qū)域綜合開發(fā)的過程中，需要整合醫(yī)療康復、飲食服裝、營養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、家政服務、金融和房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)資源，形成以養(yǎng)老為核心的產(chǎn)業(yè)集群。例如以高爾夫+養(yǎng)老模式，溫泉+養(yǎng)老模式、禪茶+養(yǎng)老、度假+養(yǎng)老等模式，充分發(fā)揮其他產(chǎn)業(yè)及其資源的作用。3.模式保障模式保障，包括投資、建設、運營、退出模式，即養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的BOT模式和BOO模式，BOT政府與私人企業(yè)簽訂特許權協(xié)議

5、，授權私人企業(yè)承擔養(yǎng)老項目的投資、融資、建設、經(jīng)營與維護，讓其充分發(fā)揮市場運作的優(yōu)勢，特許期屆滿，簽約方的私人企業(yè)將養(yǎng)老項目無償或有償移交給政府部門。BOO模式在期滿后項目的所有權不再交還給政府，由企業(yè)負責項目的運營。三、泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的區(qū)域綜合開發(fā)新模式泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的區(qū)域綜合開發(fā)新模式是以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為重點，旅游休閑度假相結合，城鎮(zhèn)化發(fā)展為整體框架的區(qū)域綜合開發(fā)新模式。具體表現(xiàn)為“1+X”的綜合體模式：四、泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的新型城鎮(zhèn)化模式泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的新型城鎮(zhèn)化模式從城鎮(zhèn)體系結構的分層提升與建設上進行細分，包括養(yǎng)老新城模式、養(yǎng)老小城鎮(zhèn)模式、養(yǎng)老綜合體模式和新型農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式。

6、1.養(yǎng)老新城模式城市依托當?shù)厝珖劽酿B(yǎng)生養(yǎng)老環(huán)境，吸引全國各地的退休老年人慕名而來，從而形成以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)集聚構成人口與要素集聚，最終形成城市。美國太陽城是養(yǎng)老新城的典型代表，太陽城的面積約33.2平方公里，人口已接近20萬，而且面積和人口還在繼續(xù)猛增。2.養(yǎng)老小城鎮(zhèn)模式城市遠郊的中小城鎮(zhèn)依托自身某種特色的自然或人文資源，形成養(yǎng)老特色化發(fā)展。例如溫泉城鎮(zhèn)、濱湖城鎮(zhèn)、濱海城鎮(zhèn)、度假城鎮(zhèn)等特色城鎮(zhèn)。例如親和源溫泉養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園等。3.養(yǎng)老綜合體模式養(yǎng)老綜合體以泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合為根本支撐、以醫(yī)療保健、休閑娛樂、護理服務配套為重要基礎，以養(yǎng)老服務和管理的創(chuàng)新為基本保障，可以實現(xiàn)“就地城

7、鎮(zhèn)化”。例如北京東方太陽城等。4.新型農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式以鄉(xiāng)村原生態(tài)養(yǎng)生環(huán)境和農(nóng)業(yè)資源為依托，通過完善鄉(xiāng)村休閑商業(yè)和醫(yī)療衛(wèi)生設施，解決因子女外出務工出現(xiàn)的空巢村、空巢鄉(xiāng)問題，還可以解決部分農(nóng)民的就業(yè)問題，是探索中國農(nóng)村養(yǎng)老的一種新途徑。目前農(nóng)村社區(qū)養(yǎng)老的條件還不具備，但這也是解決農(nóng)村養(yǎng)老問題的一種積極探索。五、泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的地產(chǎn)模式（一）泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的地產(chǎn)開發(fā)模式泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的地產(chǎn)開發(fā)模式大致可分為15種，統(tǒng)分為五大類：第一類：與社區(qū)共同建設在目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，較為常見的一類開發(fā)形式是建設養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品。例如專門建設大型養(yǎng)老社區(qū)，在普通社區(qū)中配

8、建養(yǎng)老組團或養(yǎng)老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：第二類：與相關設施并設養(yǎng)老地產(chǎn)項目除了依托社區(qū)共同建設外，還可以與一些其他設施結合，共同進行建設，例如與醫(yī)療機構、商業(yè)設施或其他福利設施設置在一起。此類開發(fā)模式能夠充分發(fā)揮各方資源優(yōu)勢，使養(yǎng)老產(chǎn)品和相關設施實現(xiàn)互惠互利。常見的開發(fā)模式有以下幾種：第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結合養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)，也是較為常見的一種形式。第四類：與國際品牌接軌這類開發(fā)模式指與國際養(yǎng)老專業(yè)品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。常見的有以下兩種模式：第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型除上述幾類開發(fā)模式之外，泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導下的地產(chǎn)開發(fā)很多其他形式。具體說來，有以下幾種：（二）泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的地產(chǎn)經(jīng)營模式根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個維度，可以將泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導的地產(chǎn)經(jīng)營模式歸結為六大經(jīng)營模式：六、愿景目前國家通過政策鼓勵和引導民間資本的進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，老年客群市場已形成規(guī)模，民間資本進入養(yǎng)老地