商業(yè)項目市場分析及項目定位提案(圖文并茂 195頁)

1、致: 深圳XX房地產(chǎn)有限公司1商業(yè)部分創(chuàng)造最大化產(chǎn)品價值2定位過程如何挖掘最大化的產(chǎn)品價值3成果體系第一部分：CCTI模式搜尋價值第二部分：價值論證挖掘價值第三部分：設(shè)計提示體現(xiàn)價值第四部分：補充論證提升價值4本案四大難題面臨四大難題商業(yè)部分5難題 NO.1商業(yè)面積如何確定?6 難題 NO.2 商業(yè)形態(tài)如何確定?7難題 NO.3 怎樣布置商業(yè)?8難題 NO.4 怎么和住宅全盤考慮?9解決方案商業(yè)部分10價值提升價值點一：商業(yè)規(guī)模的黃金分割價值點二：最大限度挖掘街鋪的商業(yè)價值價值點三：主力店對商業(yè)步行街人流的支撐六大價值點的提升11六大價值點的提升價值點四：商業(yè)景觀核的磁極效應(yīng)（廣場）價值點五：

2、商業(yè)建筑屋頂價值的挖掘價值點六：商業(yè)人流和居住人流的有效分離12第一部分 模式 搜尋價值13第一章: CCTI運營模式下的定位推導(dǎo) 14項目運營定位推導(dǎo)成果脈絡(luò)市場態(tài)勢 T自身資源條件I市場競爭環(huán)境 C消費者需求 C項目定位體系的展開客戶定位價格定位產(chǎn)品定位形象定位15CCTI定位推導(dǎo)思路市 場 態(tài) 勢：即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。消 費 者：要真正做到“以人為本”，對消費者的研究非常重要。消費者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實及潛在需求，尋找打動消費者的價值點。 競 爭 環(huán)境：了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握項目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對應(yīng)的競爭戰(zhàn)略

3、。自身資源：項目地塊優(yōu)劣勢、項目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢以及企業(yè)能夠控制的一切用于項目的資源，以及結(jié)合項目自身資源的SWOT分析 。 市場態(tài)勢 （Trend） 消費者 （Consumer） 競爭環(huán)境 （Competitor）自身資源（Item self）16要真正做到“以人為本”，對消費者的研究非常重要。針對性消費者研究的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn) 真實及潛在需求，尋找打動消費者的價值點。C: 消費者 （Consumer）客戶分析17投資者調(diào)研18投資者調(diào)查投資者投資商業(yè)時考慮因素項目的開發(fā)商實力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗；將來的商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司；項目價值情況：售價(元/平方米) 及租價(元/平

4、方米)；周圍商鋪售價(元/平方米)及周圍商鋪租價(元/平方米)商鋪使用率；如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能更有效提高商鋪的受歡迎程度。做坎式街鋪能增加行人道面積19投資者調(diào)查有沒有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純；商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割；在商業(yè)經(jīng)營不好的情況下，自己獨立經(jīng)營的可行性有多大。一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業(yè)經(jīng)營不好，還可以獨立經(jīng)營，對投資者也最有保障。從銷售上考慮盡可能多做街鋪20投資者調(diào)查項目所在位置及邊情況特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等項目定位及以后經(jīng)營情況的預(yù)期。準(zhǔn)確的市

5、場定位則可以保證以后的經(jīng)營和實現(xiàn)投資收益。商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。商鋪實際還有使用年限。是否售后包租及返租比例和年限是否引入第三方責(zé)任擔(dān)保。有獨立經(jīng)營可能的街鋪最受投資者歡迎21投資者語錄前山鋪位升值潛力大-專業(yè)投資客阿文輕軌經(jīng)過前山對前山商業(yè)會產(chǎn)生很大影響-澳門專業(yè)投資客潘總自己做建材的,不愿意總租別人的鋪-永豐天花總匯老板羅總做裝修在前山區(qū)域買鋪開公司業(yè)務(wù)更好做-靚家居陶總鋪位離圓明新園近,在這買個鋪做生意養(yǎng)老休閑.舒服! -蘭鋪花園 永春天新茗茶吳麗珠總經(jīng)理前山商業(yè)越來越引起投資者關(guān)注本地做生意的投資自營者多22買鋪考慮因素分析 投資者最看重位置和人流量項目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢2

6、3買鋪考慮因素分析65%購鋪總價在30-100萬之間，建議鋪位面積不宜過大24買鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位建議商業(yè)層數(shù)不宜過高25買鋪考慮因素分析83%不能接受購鋪單價在2萬以上26買鋪考慮因素分析54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大27買鋪考慮因素分析27%的客戶考慮買前山越來越多的投資者關(guān)注前山市場28觀點提煉客戶希望層高達(dá)到6米進(jìn)深比例在1:4之內(nèi)一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受投資者對前山商業(yè)信心增強多數(shù)客戶能承受50-100萬之間的商鋪二層以上鋪位不受歡迎29經(jīng)營者調(diào)研30租賃商鋪時考慮的因素 地理位置交通條件行人道、街道情況，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄城市規(guī)

7、劃、城市設(shè)施消費者因素人口數(shù)及住戶數(shù)一定的范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量/客流狀況估計通過店前的行人最少流量做坎式街鋪能增加行人道面積31租賃商鋪時考慮的因素 道路狀況城市的商業(yè)屬性包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等場地條件包括店鋪面積、形狀、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等租金必要的停車條件、顧客停車場地及進(jìn)貨空間租金和其它相關(guān)投資的最高限額做坎式街鋪能增加停車位32租賃商鋪時考慮的因素 街鋪優(yōu)勢：時間自由，自己管理，靈活性大，便宜接觸人機(jī)會多劣勢：不安全，離住的地方遠(yuǎn)內(nèi)街商鋪同樣有街鋪的優(yōu)勢特別是住宅區(qū)的街鋪更受歡迎33租賃商鋪時考慮的因素30%喜歡成行成市。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯建議商業(yè)宜形

8、成規(guī)模34租賃商鋪時考慮的因素僅9%接受10000元以上月租，鋪位面積不宜過大35經(jīng)營者特征描述經(jīng)營者年齡多在30-50之間，有一定的從商經(jīng)驗。經(jīng)營者85%為外來人，來珠海時間3年以上，對經(jīng)營的項目前期都做過市場分析，對自己的經(jīng)營比較有信心。對經(jīng)營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。經(jīng)營者文化水平不高，但對市場情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗。經(jīng)營者信息靈通，對珠海的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報刊傳播經(jīng)營者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和要求強烈。開發(fā)商品牌號召力影響大36消費者調(diào)研37調(diào)查分析前XX大廈旁十字路口人流車流統(tǒng)計(2207年1月4日晚5時55分至6時)人流1

9、10人/分;車流30輛/分(平均值)嘉園至十四村(2207年1月4日晚6時30分至6時三十五分)人流200人/分(據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B,工廠上下班時間-早上6.00左右，下午5-6時人流更多,6米寬的橋上經(jīng)常堵塞) 項目周邊人流多,但消費力水平低38調(diào)查分析消費者93%喜歡去超市購物消費者75%選擇購物時注重品種齊全、質(zhì)量好消費者68%購物時喜歡購物環(huán)境好超市為當(dāng)?shù)厝怂矏燮贩N齊全的商業(yè)中心可以滿足大部分人的需求68%的人購物會受環(huán)境影響做中高檔的商業(yè)中心有市場39調(diào)查分析消費者84%對前山購物環(huán)境感到不滿意或一般消費者92%感覺該片區(qū)缺少休閑公園消費者88%感覺該片區(qū)缺少體育配套設(shè)施84%對購物環(huán)境

10、不滿意提供了市場機(jī)會休閑、運動公園在當(dāng)?shù)睾苡行枨笞鲂蓍e、運動購物于一體的購物場所有市場40調(diào)查分析消費者78%會去前山以外區(qū)域購物不外出者多為老人外出者人流分散于珠海其它各商圈本地商業(yè)競爭力不強78%的年青人時尚需求當(dāng)?shù)責(zé)o法滿足當(dāng)?shù)噩F(xiàn)無區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)域性時尚商業(yè)有市場41調(diào)查分析消費者消費習(xí)慣分析 品種全、質(zhì)量好、服務(wù)好、的城市商業(yè)有市場42觀點提煉 投資客比較看好前山商業(yè)地產(chǎn)市場 經(jīng)營者對于商業(yè)規(guī)劃布局有著一定的要求 消費者對前山商市場業(yè)有一定的需求 43C:競爭者 （Competitor）市場競爭特征分析了解市場現(xiàn)有競爭狀況及特征，把握項目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對應(yīng)的競爭戰(zhàn)略。

11、44現(xiàn)有競爭者位置圖旺嘉購物廣場本項目益源百貨惠發(fā)百貨誼一商業(yè)街調(diào)查范圍工業(yè)強街 現(xiàn)有競爭者都離項目有200米左右 同位置者商業(yè)競爭力差 項目周邊多為建材配套商業(yè)45現(xiàn)有競爭者統(tǒng)計 以項目周邊一公里為調(diào)查范圍，北起人民西路，南至金雞路口，東至三臺石路，西至嘉園。 翠微明珠南路東側(cè)，自發(fā)形成了機(jī)電、機(jī)械以及化工設(shè)備等工業(yè)物資產(chǎn)品銷售一條龍服務(wù)，形成了具有一定規(guī)模的粗放型準(zhǔn)專業(yè)市場。商業(yè)業(yè)態(tài)混雜、機(jī)電市場將隨前山工業(yè)變遷而改變業(yè)種購物中心 傳統(tǒng)市場 酒店住宿 娛樂中心 服裝鞋帽 家電賣場 建材家居 數(shù)量312211220業(yè)種社區(qū)超市 快餐食店 士多商行 IT通訊生活服務(wù) 機(jī)電數(shù)量659143582

12、8046項目概要： 項目位于明珠南路與翠微西路交匯處，華業(yè)酒店底座。商業(yè)體量18000平方，廣場面積100平方左右。規(guī)劃為獨立商業(yè)體與臨街商鋪結(jié)合的方式。業(yè)態(tài)主要為超市、零售業(yè)。區(qū)域內(nèi)唯一一家受歡迎的中檔購物廣場，業(yè)態(tài)不完善旺嘉購物廣場現(xiàn)有競爭者分析47惠發(fā)百貨 項目概要 明珠南路西側(cè)，業(yè)態(tài)以超市、百貨為主。業(yè)種主要為普通零售業(yè)、服務(wù)業(yè)，及職業(yè)中介等類型。位于主干道，緊靠公交車站，人氣旺盛。現(xiàn)有競爭者分析 整體商業(yè)檔次較低48誼一商業(yè)街 項目概要 位于翠微綜合市場，面積2500平方，廣場面積較大300平方左右，為周邊主要休閑廣場。入駐有得一超市、匯星購物廣場、中國電信等主力商戶?，F(xiàn)有競爭者分析

13、人氣較旺盛，檔次低，客戶以工薪階層為主49項目概要 項目位于明珠北路東側(cè)，業(yè)態(tài)以超市、服裝城為主。經(jīng)營情況較好，市場人氣旺盛。 益源百貨 現(xiàn)有競爭者分析檔次偏低50競爭者總結(jié)分析項目旁以旺嘉百貨、惠發(fā)百貨及益源百貨為中心集中了餐飲、購物、休閑等為一體的消費圈旺嘉購物廣場是該區(qū)域唯一一家中檔次的購物場所周邊項目定位多為低檔，消費層次較該路段以滿足打工一族的消費為主消費層次較低，該路段各業(yè)態(tài)相對較為分散各競爭者綜合實力不強51前山現(xiàn)有區(qū)域性商業(yè)分析 以逸仙路與三臺石路交叉處則可見生活商業(yè)繁榮集中且與周邊建材商業(yè)分界明顯（以十字路口為中心分布）本項目 本項目離該商圈教遠(yuǎn)，不會對本項目定位產(chǎn)生太大影響

14、逸仙路商圈52區(qū)域商業(yè)主要成員前山百貨 共二層，每層約1500平米；一樓主營通訊、銀行、手飾、服裝，二樓電器。其中間雜還有活力夜總會、前山影院、書店、洽和餐廳、前山市場和一些街邊小吃攤檔等。瑞華服裝城 共三層，每層約3000平米，第一二層為瑞華服裝城；第一層主營服裝；第二層主營服裝鞋類及美容；第三層為百和超市，主營日用百貨。中檔、綜合競爭力不強，對前山其它區(qū)域輻射力小53區(qū)域商業(yè)主要成員翰林苑商業(yè) 共三層樓面，現(xiàn)只有第一層營業(yè)，都以街鋪的形式經(jīng)營，約30-40平米 /間，共約25間，其中一間400平米的工商銀行正在裝修，營業(yè)中的商鋪主要經(jīng)營醫(yī)藥、美容、通訊用品、眼鏡、茶行、美容美發(fā)用品批發(fā)，以

15、及兩家建材等。經(jīng)營情況一般。二期商業(yè)家樂福進(jìn)駐將大幅度提高其競爭力54區(qū)域商業(yè)主要成員得一超級市場 每層約2000平米，一樓超市主營日用百貨；二樓服裝電器。星海百貨 共兩層，每層約1500平米，主營服裝鞋類。匯益百貨 共一層約1000平米主營服裝鞋類區(qū)域性商業(yè)中心競爭力差，離本項目3公里左右55逸仙路商圈翠前路項目本項目潛在競爭者位置主要潛在競爭對手離項目教遠(yuǎn)，離項目近的二個商業(yè)體量小，永晟、金福四期部分以住宅部分為主，商業(yè)具體規(guī)劃還沒出臺明珠廣場華潤萬佳翰林苑家樂福永晟項目工業(yè)區(qū)金福四期56潛在商業(yè)項目分析項目名稱明珠商業(yè)廣場規(guī)模建筑面積：50000平方米地理位置明珠路與金雞路交匯開 發(fā) 商

16、珠海市XX房產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征規(guī)劃為百貨商場、電器城、大型超市、娛樂城、服裝城、網(wǎng)吧、書吧、休閑餐飲中心已進(jìn)主要商戶華潤萬家、國美電器工程進(jìn)度工程完工，現(xiàn)正XX開業(yè)時間首層2007年1月28日開業(yè)，二、三、四層2007年4月開業(yè)備注沃爾瑪、臺灣的樂購、大福源以及新一佳、人人樂、易初蓮花都曾對此地表示出濃厚的興趣57潛在商業(yè)項目分析項目名稱翠前路商業(yè)項目規(guī)模建筑面積：15000平方米地理位置翠前路開 發(fā) 商珠海市XX發(fā)展有限公司業(yè)態(tài)特征購物、餐飲、休閑、娛樂綜合商場工程進(jìn)度2007年初動工開業(yè)時間2009年初開業(yè)備注發(fā)展商原為“珠海舊貨調(diào)濟(jì)市場”58潛在商業(yè)項目分析項目名稱翰林苑二期商業(yè)部分

17、卡都商業(yè)城（暫定名）規(guī)模商業(yè)建筑面積：162800平方米地理位置逸仙路開 發(fā) 商珠海市XX房產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征規(guī)劃為綜合商場、商業(yè)步行街、超市、餐飲、銀行、郵局等。主要商戶家樂福工程進(jìn)度尚未動工開業(yè)時間未知備注珠海重點舊城改造項目之一。占地223113平方米，總建筑規(guī)模536960平方米。59翰林苑二期商業(yè)部分規(guī)劃圖商業(yè)步行街專業(yè)類商品龍頭店購物休閑廣場大型商業(yè)中心家樂富綜合類商品龍頭店批發(fā)市場商業(yè)步行街60觀點提煉前山區(qū)域已經(jīng)開始進(jìn)駐大型商業(yè)巨頭，如華潤萬家、家樂福等。前山區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，項目周邊商業(yè)中高檔區(qū)域性商業(yè)缺乏。61T:市場態(tài)勢 （Trend）僅表達(dá)有效信息即宏觀狀態(tài)和趨勢，

18、研究分析前山的商業(yè)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。62宏觀市場分析微觀市場分析市場分析珠海商業(yè)市場態(tài)勢前山商業(yè)市場態(tài)勢63宏觀市場分析一系列房地產(chǎn)市場政策使全國對房地產(chǎn)住宅市場加強管理，更多資金進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見有利于外資在國內(nèi)長線投資商業(yè)地產(chǎn)市場。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景看好64珠海商業(yè)市場態(tài)勢65珠海交通在改變路通、財通66珠海商業(yè)在改變珠海GDP每年正以10個百分點的速度增長工業(yè)的發(fā)展，大大帶動了人流、物流的增長珠海臨近澳門，珠港澳合作的進(jìn)一步深入發(fā)展港珠澳大橋方案出臺輕軌等交通設(shè)施不斷地完善商業(yè)建設(shè)成為熱點珠海商機(jī)大增67珠海商業(yè)市場分析 珠海商業(yè)地產(chǎn)呈環(huán)狀

19、排開，分布較為零散且相對獨立，各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯，拱北商圈和吉大商圈為珠海主要兩大商圈，輻射力較遠(yuǎn)； 前山商圈教為特殊，主要經(jīng)營家具建材等專業(yè)市場，輻射力相對較大。68珠海商業(yè)市場分析市級商業(yè)中心2個 吉大商圈：吉大景山路一帶； 拱北商圈：拱北迎賓路與蓮花路一帶。區(qū)級商業(yè)中心2個 位于金灣新城區(qū)內(nèi)的金灣區(qū)商業(yè)中心; 位于井岸的斗門區(qū)商業(yè)中心。居住區(qū)級商業(yè)中心16個 主城區(qū)7個，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲興業(yè)路西側(cè)、拱北夏灣; 前山逸仙路與前山大道交叉地帶、南屏舊區(qū)、南灣大道西側(cè)的灣仔區(qū)； 金灣次中心城1個，位于紅旗； 斗門次中心城1個，位于白蕉； 唐家灣新城2個，分別位

20、于原金鼎鎮(zhèn)區(qū)與唐家鎮(zhèn)區(qū)； 橫琴新城1個； 三灶新城2個，分別位于原三灶與三灶東部新區(qū)； 港區(qū)組團(tuán)1個，位于南水； 平沙1個。69珠海商業(yè)市場分析施工面積下降，竣工、銷售面積上升；空置率下降；商業(yè)日趨成熟。70吉大片區(qū)的改造規(guī)劃建立吉大旅游商務(wù)區(qū)城市中心廣場，珠海百貨廣場以東、石景山以南、海濱公園以西約公頃的區(qū)域，將集大型購物中心、大型中心廣場于一體，成為未來的珠海（旅游商務(wù)區(qū)）。將拆除國貿(mào)海天城，整合該地段各種資源，利用獨有的自然稟賦，顯山露水，打造山、海、城、公園融為一體的全國少有的城市中心廣場。珠海賓館將打造風(fēng)格獨特的情景化高檔商業(yè)街區(qū)。市民集會活動的觀禮區(qū)位于九洲城博物館門前；水滴狀螺旋

21、上升的特區(qū)建設(shè)紀(jì)念館造型獨特，將集中展示珠海年規(guī)劃建設(shè)成就；大型音樂噴泉蔚為壯觀；主題雕塑顯示珠?；钴S進(jìn)取的珠海精神；購物休憩區(qū)組合各種方式的水景觀，創(chuàng)造各種親水、觀水空間，增添購物樂趣，同時也是生態(tài)設(shè)計的理念；露天劇場區(qū)可坐在露天劇場和大臺階上觀賞廣場大屏幕的精彩節(jié)目；此外還有下沉的商業(yè)步行街等。形成大的步行系統(tǒng)，把交通弱化到地下。將構(gòu)成一個珠海市最高檔、極富活力、開放的珠海（旅游商務(wù)區(qū)）71綠景地塊的規(guī)劃將建成文化購物公園72珠海和大福商業(yè)連鎖有限公司（原名為珠海和大福百貨發(fā)展有限公司）從事百貨商品流通的大型零售連鎖企業(yè)，利用毗鄰港澳，以“城市品牌帶動企業(yè)品牌的提升”發(fā)展戰(zhàn)略，先后在珠海、

22、河源、中山、梅州等城市開設(shè)了19家不同業(yè)態(tài)的直營門店和物流配送中心，逐步由區(qū)域市場向全國擴(kuò)張。 2000年8月-公司成立暨珠海市南屏店開業(yè) 2000年12月-珠海市吉大店開業(yè) 2001年9月-珠海市香洲店開業(yè) 2002年2月-珠海市新香洲區(qū)香華店、前山區(qū)翠微店開業(yè) 2002年5月至12月-河源市河源店、龍川店、南門店開業(yè) 2003年11月-河源市大同店開業(yè) 2003年12月-梅州市五華購物廣場 2004年-珠海市吉大區(qū)園林店、拱北店、南屏區(qū)環(huán)屏店、 斗門區(qū)白蕉店、斗門區(qū)井岸店、金灣區(qū)平沙店開業(yè) 2004年8月-公司總部新辦公行政大樓、配送中心落成 2004年11月-中山市坦洲店開業(yè) 2005年

23、1月-河源市源城購物廣場開業(yè)本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程73本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程泰鋒電器（珠海市泰鋒電業(yè)有限公司） 經(jīng)營理念珠海人的泰鋒，服務(wù)珠海更專注 1997年-公司成立 1998年-珠海首家大型電器商場泰鋒電視音響商場開業(yè) 1999年-泰鋒電器主題廣場拱北總店開業(yè) 2000年-泰鋒空調(diào)廚房電器廣場前山分店開業(yè) 2003年-新一佳平價商場開業(yè) 2004年-泰鋒數(shù)碼家電廣場（位于吉大海天城）開業(yè) 華南區(qū)最大型的家電賣場，泰鋒電器旗艦店開業(yè) 2005年-公司總部移師至珠海第一家自有物業(yè)的家電辦公賣場 成為山水平板電視在珠海的獨家代理商74本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海又一家超市商業(yè)有限公司 前身是珠海新七星

24、百貨（珠海的首家超市） 2004年10月-公司成立 2004年12月-拱北店開業(yè)（營業(yè)面積：6000平方米） 2006年1月-香洲店開業(yè)（營業(yè)面積：4500平方米） 2005年9月-吉大店開業(yè)（營業(yè)面積：20000平方米）75本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市揚名（集團(tuán)）有限公司 是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，集百貨、旅業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)為一體的多元化綜合性的大型民營企業(yè)集團(tuán)。擁有揚名房產(chǎn)開發(fā)有限公司、揚名酒店、揚名百貨、揚名物業(yè)等全資及控股下屬企業(yè)共9家。 2002年12月-揚名廣場一期開業(yè) 2005年-吉之島進(jìn)駐揚名廣場一期 2005年7月-揚名廣場一期商鋪啟動銷售 2007年-揚名廣場二期動工 二期落

25、成后的揚名廣場將集大型品牌百貨、大型超市吉之島、國際連鎖餐飲業(yè)巨頭麥當(dāng)勞、星級影視城、超級兒童反斗城、五星級酒店、主題風(fēng)味食街、書城等各種消費形態(tài)于一體，形成真正的休閑、娛樂、購物一體化的商業(yè)城。76本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司 成立于八十年代，是以口岸免稅品供應(yīng)服務(wù)為龍頭，集百貨零售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理、國內(nèi)外貿(mào)易、倉儲物流為一體的集團(tuán)式企業(yè)。 擁有關(guān)外免稅店公司、新恒基發(fā)展有限公司、國營外幣免稅商場、（珠澳跨境工業(yè)區(qū)）大鵬倉儲物流有限公司、大鵬貿(mào)易有限公司、恒超發(fā)展有限公司等境內(nèi)外企業(yè)。關(guān)外免稅店公司 地處中國第二大陸路口岸拱北口岸，負(fù)責(zé)經(jīng)營拱北、九洲、灣仔、橫琴、萬山等口

26、岸免稅店。各口岸免稅店主要經(jīng)營國際著名的香煙、洋酒、巧克力、香水、化妝品、精品、食品和港澳特色商品等近30000種。 珠海國營外幣免稅商場 位于珠海吉大商業(yè)中心，以經(jīng)營國內(nèi)外中、高檔商品為主。為集購物、飲食、娛樂、休閑為一體的大型 “Shopping Mall”。77建材巨頭逐鹿珠海建材巨頭逐鹿珠海 世界第三、歐洲第一的國際大型建材超市連鎖企業(yè)百安居于2006年月日悄然試業(yè)（營業(yè)面積達(dá)面積多平方米），曾言“欲做珠海建材市場占有率第一”。 珠海本土建材巨頭世邦國際裝飾廣場4號廳在正式動工，并推出“旗艦家居SHOPPING MALL總代理大本營”的定位。在前山結(jié)合1、2、3號廳打出“17萬平方米，

27、連綿2公里家居航母”的口號。78外來商業(yè)巨頭搶灘珠海已進(jìn)駐：79各巨頭搶攤前山明珠廣場 沃爾瑪 2006年沃爾瑪全球高級副總裁、亞洲區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官鐘浩威曾來前山考察。并未停止進(jìn)入珠海的努力，本市XX局也正在積極協(xié)助沃爾瑪尋找新的位置。吉大、拱北、前山等處的商業(yè)旺地，都有可能成為沃爾瑪未來的選擇。 華潤萬家2001年進(jìn)駐珠海，所開拱北店有效吸引了澳門的客源。2003年又開設(shè)鳳凰北店，2006年又開新香洲店，現(xiàn)前山店即將開業(yè)。華潤萬家表示，計劃用23年時間，在珠海達(dá)到7間店，相關(guān)計劃已在進(jìn)行中。 華潤萬家勝出；沃爾瑪尋機(jī)進(jìn)駐；臺灣的樂購、大福源以及新一佳、人人樂、易初蓮花表示強烈進(jìn)入意向。 8

28、0外來商業(yè)巨頭搶灘珠海易初蓮花加快尋址步伐 前山明珠商業(yè)廣場的XX，除引起了華潤萬家、沃爾瑪?shù)母叨汝P(guān)注，也引起了易初蓮花的極大興趣。雖其并未參與最終的搶奪戰(zhàn)，但現(xiàn)易初蓮花方高層已連同珠海市XX局，加緊于珠海尋址，加快搶攤珠海步伐。家樂福登陸前山 家樂福在城市廣場成功經(jīng)營后，又于2006年簽訂進(jìn)駐翰林苑二期商業(yè)部分卡都商業(yè)城（暫定名）的意向協(xié)議，繼簽約進(jìn)駐明珠商業(yè)廣場的華潤萬家之后，成功搶攤前山。其將與華潤萬家前山店于一公里半徑范圍內(nèi)近距離對壘。 現(xiàn)在的前山正吸引著各大商業(yè)巨頭的興趣81外來商業(yè)巨頭搶灘珠海國美、蘇寧加快布局 國美電器2006年5月1日在珠海的首家店面隆重登場 。 蘇寧電器200

29、6年11月27日宣布珠海鳳凰北店將于12月16日開業(yè)，其并宣布：蘇寧將在一年時間里，占據(jù)珠海家電市場3540的份額，未來將在珠海開56家店。 國美電器11月28日宣稱“珠海家電即將邁入國美時代”。國美在珠海的第二家店面，國美旗艦拱北店將于12月2日開業(yè)。 而國美在珠海目標(biāo)是占據(jù)家電市場的一半份額，同時在珠海有更長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略計劃。年內(nèi)爭取開設(shè)3到5家店鋪，近期總投資將近2億元，擴(kuò)張8家店鋪，并將網(wǎng)絡(luò)拓展到珠海西區(qū)，進(jìn)軍農(nóng)村的二三級市場。國美電器2006年決定進(jìn)駐前山明珠百貨廣場82外來商業(yè)巨頭搶灘珠海外來商業(yè)巨頭搶灘珠海來源于他們對于珠海今天以及未來市場環(huán)境的認(rèn)可。珠海GDP每年正以10個百分點的

30、速度增長。尤其是工業(yè)的發(fā)展，大大帶動了人流、物流的增長；再加上珠海地理位置與澳門臨近的優(yōu)勢，近年珠海與港澳合作的進(jìn)一步深入發(fā)展以及交通設(shè)施不斷地完善，珠海的商機(jī)大增。 前山一帶包括外來人口有30萬人， 飽含無限商機(jī)。商業(yè)巨頭搶灘前山給我們帶來了積極信號同時也帶給本項目很多的機(jī)會83珠海商業(yè)地產(chǎn)總論商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間逐步擴(kuò)大，后勢較為樂觀珠海商業(yè)資本的競爭越來越激烈本地一些支柱企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)浪潮，外地商業(yè)巨頭大舉進(jìn)軍珠海在很大程度上推動了珠海商業(yè)的迅猛發(fā)展，也促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的升級。珠海商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期從2004開始的，珠海商業(yè)市場出現(xiàn)眾多利好消息，帶動了商業(yè)發(fā)展。交通布局的變化將為珠海帶來

31、人流和商機(jī)港珠澳大橋、珠三角城市輕軌年底動開、廣珠鐵路復(fù)工、粵西高速通車、 珠三角高速公路網(wǎng)以及珠海城市新規(guī)劃確定區(qū)域中心城市地位等，交通布局的變化直接推動城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為珠海帶來周邊地區(qū)大量的人流和物流，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來新的商機(jī)。 個別商業(yè)項目的旺銷促進(jìn)了投資者的投資熱情迎賓廣場、米蘭麗都等創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績，提升市場投資信心。84珠海商業(yè)地產(chǎn)總論商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目較少主要分布在拱北萬佳百貨、吉大國貿(mào)海天城、百貨廣場、免稅商場以及香洲的茂業(yè)百貨、揚名廣場少數(shù)幾個地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社

32、區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少開發(fā)理念不高，經(jīng)營管理不科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較弱。業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營局限在本地市場 項目規(guī)模小，缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)營能力差、擴(kuò)張能力弱，競爭力不強，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展 新興零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展，如各類超市、購物中心、便利店、倉儲式商店、一站式購物等滿足了城鄉(xiāng)居民不同層次的需要。85珠海商業(yè)地產(chǎn)總論底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業(yè)物業(yè)臨街商鋪銷售情況持續(xù)

33、向好臨街商鋪銷售價格并沒有影響其商鋪的銷售速度，而且銷售進(jìn)度整體要好于非臨街的商鋪 。底層商鋪的銷售速度較快底層商鋪的銷售速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進(jìn)度。二層、三層的商鋪銷售率普遍偏低，出現(xiàn)大量空置率，甚至有滯銷的情況。商鋪的價格是層層遞減一般來說二層商鋪價格相當(dāng)于一層價格的60%左右，三層價格相當(dāng)于二層價格的60%， 三層以上的商鋪從收益上來看，甚至已經(jīng)低于同樓層住宅的水平。小面積商業(yè)更受置業(yè)者關(guān)注就目前的商業(yè)項目的市場存量單位的面積來看，大部分難以消化的鋪位均在100以上，60平以下的商鋪為市場的供求主力。 86珠海商業(yè)地產(chǎn)總論商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營水平較低商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度不高大部

34、分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物 流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負(fù) 責(zé)任的投資保障條款少和風(fēng)險共擔(dān)意識薄弱。商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街 的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。商業(yè)特色定位不明晰項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期 XX沒有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。87珠海商業(yè)地產(chǎn)總論社區(qū)商業(yè)很不成熟，發(fā)展機(jī)會明顯住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài)，然而多數(shù)發(fā)展商都存在急于“脫手”的

35、心態(tài)，因此，多數(shù)社區(qū)（甚至是早期的大型社區(qū)）的底商都沒有經(jīng)過細(xì)致的規(guī)劃（為了快速消化，一般的規(guī)劃就是劃小商鋪的單位面積），基本上都沒有根據(jù)社區(qū)居民的特征規(guī)劃業(yè)態(tài)業(yè)種布局，更沒有采取有針對性的XX工作。很多社區(qū)都缺乏銀行、超市等基本的便民型商業(yè)，社區(qū)居民一般都在核心及次核心的商圈采購物品，社區(qū)生活的便利性明顯不足。88前山商業(yè)市場態(tài)勢89前山概況 1987年前山正式建鎮(zhèn)，2001年8月“撤鎮(zhèn)改街”。轄區(qū)面積53平方公里，常住人口17.8萬人，其中戶藉人口4.8萬余人，轄21個社區(qū)居委會。 前山屬地工業(yè)產(chǎn)值約206億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值約68億元，街道所屬國民生產(chǎn)總值14億元，稅收2.3億元。 隨著南

36、屏、橫琴及西區(qū)的開發(fā)漸入高潮，城區(qū)西擴(kuò)，珠海的城市軸線已向西延伸，前山已居珠海城市幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。為珠海極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)90前山商業(yè)市場分析前山商業(yè)主要分建材商業(yè)和非建材商業(yè)。前山商圈以前山市場為核心，以世邦裝飾廣場為龍頭，已經(jīng)發(fā)展成為珠海著名的建材商圈。已經(jīng)成為華南地區(qū)首屈一指的建材商圈，以世邦為核心的麗晶燈飾、永晟家居城、浩益花園臨街商鋪、富康苑臨街商鋪、翰林苑商業(yè)中心等幾個商業(yè)項目一層的出租率均達(dá)100%。輕軌對前山影響明顯，明珠商業(yè)廣場華潤萬家和國美進(jìn)駐；家樂福進(jìn)駐翰林苑二期等利好消息對前山商業(yè)發(fā)展將起重要作用.前山其它商業(yè)發(fā)展起點低，但速度快91前山交通 前山路線1路、

37、5路、6路、8路、15路、16路、18路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及觀光巴士的2號線路；可以直接到達(dá)珠海市區(qū)的各個區(qū)域以及西區(qū)的各個地方。廣珠城際輕軌已全面開工，明珠段及前山港段已施工。項目前翠微西路改建完成逸仙路正在拓寬，改造新開通的18路車經(jīng)過本項目92前山的二小時經(jīng)濟(jì)圈931.4公里明珠段輕軌本項目明珠段輕軌到本項目的距離大約為1.4公里廣珠輕軌輕軌的拱北站修好后可以方便廣州、中山、澳門等客戶到達(dá)珠海的各個區(qū)域，從而可能為本項目帶來大量的人流。為本項目帶來大量的人流94廣珠輕軌設(shè)計方案中，由于注重各個區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，將極可能誕生一個新的城

38、市區(qū)域商業(yè)中心；沿線區(qū)域呈帶狀發(fā)展，可能促進(jìn)帶狀城市格局的出現(xiàn)；沿線站點帶來人流聚集，會促進(jìn)各個站點區(qū)域的發(fā)展，形成多個城市公共節(jié)點；使得周邊區(qū)域匯聚了大量人氣與商氣，大幅提升了前山地塊的價值，也極大加速了區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展，提升了前山的區(qū)域地位，加速了前山商業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。 廣珠輕軌建設(shè)提升前山交通地位、商業(yè)價值95前山商業(yè)發(fā)展利好建材業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動商業(yè)地產(chǎn)升級。前山建材產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，拉動了周邊商業(yè)地產(chǎn)租金上漲，價格上揚，催生了該地域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繁榮興盛，造就了商圈規(guī)模迅速擴(kuò)大。 明珠路及105國道改造工程的全面開工、城際輕軌的建設(shè)，特別是明珠站的設(shè)置，將加速前山明珠路配套設(shè)施的建

39、設(shè)。明珠站點不僅成為珠海主城區(qū)的重要公共交通樞紐，更成為珠海與周邊城市軌道的銜接樞紐，這一切將為明珠路帶來龐大的人流和無限的商機(jī)。前山商業(yè)必然升級96商業(yè)巨頭向前山看齊明珠商業(yè)廣場引眾巨頭目光沃爾瑪、華潤萬家、臺灣的樂購、大福源以及新一佳、人人樂、易初蓮花都對此項目表示出濃厚的興趣。 華潤萬家、國美競爭勝出，強勢進(jìn)住前山明珠商業(yè)廣場家樂福簽訂進(jìn)駐前山翰林苑二期商業(yè)項目意向97觀點提煉華潤萬佳、家樂福、國美電器進(jìn)入前山商業(yè)市場，為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力。前山商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，將隨著輕軌的建設(shè)迎來新的契機(jī)。華潤萬佳、家樂福、國美電器進(jìn)入前山商業(yè)市場，不但為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力，同時意

40、味前山商業(yè)已擺脫中、低端路線的窠臼，邁向針對中高端客戶發(fā)展的新篇章。98對項目開發(fā)前進(jìn)行SWOT分析，明確自身的優(yōu)略，對項目定位起到相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)作用I:自身資源（Itemself）99地塊周邊情況拱北本項目新香洲中山十四村工業(yè)強街A地塊： 翠微西路于翠前北路交交叉處B地塊： 翠微東路于翠前北路交交叉處工業(yè)區(qū)AB100地塊周邊情況珠海工業(yè)區(qū)集中在前山項目周邊的工業(yè)區(qū)為翠景工業(yè)區(qū)周邊企業(yè)主要有三美電機(jī)天大藥業(yè)翠景工業(yè)區(qū)圖101A地塊B地塊區(qū)域N地塊情況翠微西路翠前路A地塊原為廠房用地，現(xiàn)正處于拆遷中。整個地塊較為方正平整，B地塊周邊有幾棟工業(yè)廠房，可正常使用。102周邊情況A地塊廢舊工廠拆遷現(xiàn)場緊鄰

41、A地塊北面住宅區(qū)A地塊拆遷現(xiàn)場及西側(cè)民宅B地塊廠房排洪渠103鄰東西走向主干道翠微西路隔街與泰然花園、電力項目相望商業(yè)價值大，可做商業(yè)中心B地塊南側(cè)臨翠前南路鄰街道可以做街鋪 A地塊東側(cè)鄰翠前北路可以做街鋪B地塊西側(cè)A地塊南側(cè)鄰翠微西路周邊人均消費力低商業(yè)價值一般，可做街鋪地塊商業(yè)價值分析104項目自身情況分析項目SWOT分析優(yōu)勢S（strength）劣勢W（weakness）機(jī)會O（opportunity）威脅T（Threat）105項目SWOT分析 項目小區(qū)整體規(guī)模大(34萬平),檔次高周邊小區(qū)多華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團(tuán)地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊交通發(fā)達(dá)人

42、流量大區(qū)域發(fā)展商品牌優(yōu)勢優(yōu)勢S（strength）：106項目SWOT分析周邊環(huán)境臟亂差周邊消費力水平底，多為中低收入人群排洪渠對項目商業(yè)街影響大劣勢W（weakness）107項目SWOT分析周邊非建材商業(yè)配套少，其它商業(yè)發(fā)展空間巨大輕軌站離項目近三臺石路改造完成逸仙路改造即將完成周邊住宅商業(yè)配套規(guī)劃規(guī)不完善、規(guī)模偏小前山現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍不高前山消費者高檔消費需求明顯機(jī)會O（opportunity）：108項目SWOT分析區(qū)域競爭加劇，其它商圈分流消費明顯，金額巨大市場其他商業(yè)項目上市速度快于本項目威脅T（Threat）：109價值極點與競爭者相同的：輕軌帶來的利好；便利的交通網(wǎng)絡(luò)；前山區(qū)域

43、的“變”；獨特優(yōu)勢：XX的品牌效應(yīng)；XX超前的產(chǎn)品設(shè)計理念；項目規(guī)模大，利于營造區(qū)域商業(yè)；110CCTI推導(dǎo)模式下發(fā)展戰(zhàn)略初判CCTI發(fā)展戰(zhàn)略初判消費者需求研判Consumer市場競爭分析Competitor市場態(tài)勢Trend自身資源條件評析Item self區(qū)域商業(yè)不集中，非建材商業(yè)競爭力差。市場中高端需求滿足不了，區(qū)域市場中高端消費者較隱性，區(qū)域商業(yè)中心缺位區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯、檔次雷同，區(qū)域市場競爭近期將加劇前山的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域性中高檔次商業(yè)缺位發(fā)展商品牌優(yōu)勢明顯，項目地塊位置將是近年內(nèi)市場關(guān)注焦點，項目定位中高端區(qū)域性商業(yè)時機(jī)和條件成熟鎖定適配項目優(yōu)勢的開發(fā)方向：區(qū)域性城

44、市化時尚MAL111第二章: CCTI運營模式下的定位體系展開 112類似商業(yè)分析113五洲花城（世派街）老香洲于新香洲交界處依托建筑面積100萬平方米的大型住宅社區(qū)總規(guī)劃面積10萬。首期開發(fā)面積4萬傾力打造“特許經(jīng)營品牌街”。一層已售超過90%；二樓已售80%利用新香洲的崛起，順利銷售114城市風(fēng)景新香洲城市風(fēng)景（華潤萬家）新香洲也曾是個新興的城區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的加快，周邊人氣日旺，中端需求量增加；城市風(fēng)景項目在規(guī)劃之初就和華潤萬家達(dá)成協(xié)議，對商業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃周邊租金平均可達(dá)120元/。華潤萬家的總體平均租金達(dá)40元/；現(xiàn)在整體經(jīng)營很好，超市人流量大，街鋪全部出租；利用城市擴(kuò)展機(jī)會，成功成

45、為區(qū)域性的商業(yè)中心115做區(qū)域性商業(yè)條件成熟輕軌對前山的商業(yè)發(fā)展將帶來關(guān)鍵性的影響輕軌明珠站將給項目周邊帶來巨大人流和物流105國道改建完成將解決項目周邊交通堵車問題三臺石路的改造完成及18路車通車解決了項目周邊和市內(nèi)各區(qū)域的聯(lián)系（從華發(fā)新城經(jīng)過明珠廣場、項目地、世邦家具世界、家樂福、新香洲、老香洲到中大五院）逸仙路的拓寬將增強項對目周邊區(qū)域的輻射力珠海城市化進(jìn)程加快前山區(qū)域的發(fā)展項目及周邊樓盤（華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團(tuán)地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊）的出現(xiàn)將帶來大量中端人群的需求116市場調(diào)查資料項目周邊商業(yè)情況：業(yè)態(tài)雜亂商業(yè)形態(tài)不統(tǒng)一消費人群大輕軌和城市的發(fā)展

46、帶來機(jī)會區(qū)域性城市化商業(yè)中心缺位 區(qū)域性城市化時尚MALL類似項目參考根據(jù)調(diào)研資料對項目推導(dǎo)117客戶定位街鋪 周邊生意客戶/澳門投資客商業(yè)中心 中小型投資客戶坎式街廊 周邊生意客戶/自經(jīng)營客戶118形象定位品牌的/值得投資信賴的/運作成熟的新型的/經(jīng)營持久的/增值能力強的統(tǒng)一管理的/形象統(tǒng)一的有主力名店的/有廣場的/形成雙面街的填補片區(qū)消費空白的中高端住戶支撐消費的復(fù)合商業(yè)街廊119產(chǎn)品定位街鋪 沿商業(yè)價值面中等體量商業(yè)中心 路口交匯處/商業(yè)磁極點坎式街廊 形成住區(qū)與商業(yè)的割斷面規(guī)劃形態(tài)符合商業(yè)面積 / 形象面 / 銷售價值要求;120業(yè)態(tài)定位日常消費所需的/新生活品質(zhì)的改變前山傳統(tǒng)生活消費

47、的非傳統(tǒng)建材類的如精品超市/特色餐飲/特色服飾/特色生活館/特色休閑特色運動/特色娛樂等城市化生活業(yè)態(tài);121檔次定位中高檔的/城市化的/時尚化的區(qū)域性生活購物消費場前山前景規(guī)劃/消費人群需求/XX品牌/地塊特征符合塑造區(qū)域性生活購物消費場的基本機(jī)會要素；122經(jīng)營模式定位租售結(jié)合/以售為主主力店以租待售統(tǒng)一展示/引導(dǎo)XX/統(tǒng)一管理的可銷售的街鋪及坎式街廊總面積占總商業(yè)面積的64%（一層商業(yè)中心不包含在內(nèi)）;123具體指標(biāo)滿分本項目春澤明園五洲花城城市風(fēng)景評估項目評分評分評分評分區(qū)位級差107988 項目位置107988 主力店帶動109899 商業(yè)環(huán)境85878 交通升值潛力8776 7 通

48、達(dá)程度6556 5 道路狀況332.53 3 規(guī)劃項目規(guī)模3313 3 開闊性32.523 3 價格定位市場比較法124鋪型實用性332.53 3 新穎獨特性221.52 2 配套車位5334 4 活動場所4323 4 設(shè)施檔次4433 4 發(fā)展商品牌5534 4 建筑實用率5533 4 質(zhì)量保證3323 2 物業(yè)公司品牌4423 3 提供服務(wù)4423 3 合計10084.575.58187 參考價格1170001800021277價格定位市場比較法法125與春澤明園相比，項目均價=1700084.575.5=19026元/與五洲花城相比，項目均價=1800084.581=18777元/與城市

49、風(fēng)景比，項目均價=2127784.587=20665元/由于城市風(fēng)景在各方面與本項目具有極大相似性，故其權(quán)重取0.7；春澤明園為2003年項目取0.125；五洲花城為2004年項目取0.175，得出項目均價：X1=206650.7+190260.125+187770.175 =20128元/價格定位市場比較法126收益還原法定價：通過調(diào)查，目前項目所處地塊首層租金在110元/左右。利用市場收益還原法保守估算物業(yè)價格，這里以投資者常規(guī)收回投資的心理年限15年來計算，則可保守估算本項目首層價格估算為：X2=1101215=19800元/價格定位收益還原法127最終價格建議：項目均價=70%市場比較

50、價位+30%收益還原價位即本項目商業(yè)部分建議均價為=2012870%+1980030%=20029元/根據(jù)整數(shù)定價一層臨街鋪售價為：20000元/二層臨街鋪售價為一層的50%：20000*0.5=10000元/ 一層內(nèi)街鋪售價為一層臨街鋪的80%：20000*0.8=16000元/ 集中式商業(yè)一層售價為一層臨街鋪的90%：20000*0.9=18000元/集中式商業(yè)二層售價為集中式商業(yè)一層售價的56%：18000*0.56=10080（整數(shù)定價為：10000元/）集中式商業(yè)三層售價為集中式商業(yè)二層售價的50%=10000*0.5=5000元/ 價格定位128價格定位項目價格為：一層臨街鋪售價：

51、 20000元/ 二層臨街鋪售價： 10000元/ 一層內(nèi)街鋪售價： 16000元/ 集中式商業(yè)一層售價：18000元/ 二層售價：10000元/ 三層售價： 5000元/ 129業(yè)態(tài)銷售分析街鋪的銷售可行性是最大的街鋪的價值是現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)里價格最高的坎式街鋪的價值大于傳統(tǒng)的二層規(guī)劃街鋪靠近商業(yè)磁極點的地方做內(nèi)街的銷售可行性最大三層以上的商業(yè)物業(yè)是很難銷售的三層以上的商業(yè)物業(yè)價值很低130CCTI推導(dǎo)模式下的核心市場出路定位核心主線解決之道檔次定位形象定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位客戶定位價格定位中高檔/城市化/時尚化/區(qū)域性/復(fù)合商業(yè)街廊日常的/非傳統(tǒng)生活消費的/新生活品質(zhì)的街鋪 /中等體量商業(yè)中心

52、 /坎式街廊 周邊生意客戶/澳門投資客中小型投資客戶/自經(jīng)營客戶以高出本項目區(qū)域均價，體現(xiàn)項目檔次，凸現(xiàn)品牌價值。131第二部分 價值論證挖掘價值132確定商業(yè)規(guī)模是本案最大難題133提出問題可行性分析前景分析商業(yè)做多大面積?經(jīng)濟(jì)論證確定合理商業(yè)規(guī)模如何確定商業(yè)規(guī)模？134如何確定商業(yè)規(guī)模？第一步：從經(jīng)濟(jì)效益角度分析135珠海其他商業(yè)街售價租金情況五洲花城 靠近家樂福超市部分的價格為17000-20000元/，其他部分價格為1100013000元/；二層商鋪價格較低，為50007000元/；現(xiàn)在三級市場價格升至280000元/；外街一、二層合租30-40元/，內(nèi)街50元/。春澤明園 2003年

53、6月20日開盤，一層臨街商鋪的均價為17000元/；內(nèi)街商鋪的均價為12000元/；一層臨街商鋪租金為每月100150元/每平方米；內(nèi)街商鋪租金為每月80100元/ 。南廈豐澤園 平均售價12473元/；另一部分為非臨街商鋪或臨街位置較差的商鋪，平均售價8370元/；南廈豐澤園總體均價10749元/； 小面積鋪位租金約110；夏美路段約為60元/。136項目周邊物業(yè)售價租金情況旺嘉購物廣場街鋪售價為1000014000元/蘭鋪花園永春茗茶2003年11500元/明珠路街鋪街鋪餐飲租金大約在100元/翠峰街口波斯貓文具166元/嘉園街鋪（大門口）精品租金138.88元/ 嘉園街鋪五金店租金48元

54、/137項目商業(yè)銷售價格預(yù)計項目地價格市場均價預(yù)計(市場對比法、收益還原法）一層街鋪售價： 20000元/二層街鋪售價：10000元/內(nèi)街街鋪位售價：16000元/一層商場鋪位售價：18000元/二層商業(yè)售價：10000元/三層商業(yè)售價：5000元/138如何確定商業(yè)規(guī)模？第二步：從市場可行性角度分析139如何確定商業(yè)規(guī)模？市場可行性分析大商家進(jìn)駐的可行性銷售實現(xiàn)的可行性140如何確定商業(yè)規(guī)模？大商家進(jìn)駐的可行性項目區(qū)內(nèi)居民消費能力相對較強。眾多商家對前山片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好，沃爾瑪、易初蓮花、家樂福等商家及各大本地超市對本片區(qū)有較大的入駐意向。這類商家經(jīng)營檔次與業(yè)態(tài)和街鋪無沖突，是對街鋪業(yè)態(tài)

55、的有效補充。引進(jìn)大商家完全可行141如何確定商業(yè)規(guī)模？-以易初蓮花選址為列易初蓮花建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求較大的店（area10000M）較小的店（Sales area10000M）地塊形狀：矩形或梯形臨街面至少80米通道不小于80米深度宜為120250米地塊面積宜為25000sq.m.以上site area-25000sq.m(up).142如何確定商業(yè)規(guī)模？銷售實現(xiàn)的可行性前山現(xiàn)有銷售的商業(yè)面積以建材為主前山未來可銷售的非建材商業(yè)面積小投資客對前山商業(yè)投資信心指數(shù)上升臨街商鋪銷售情況持續(xù)向好住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài) 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營水平較低社區(qū)商業(yè)很不成熟，發(fā)展機(jī)會明顯XX

56、品牌對商業(yè)的成功運做對投資客的信心保證做二層的商業(yè)街、內(nèi)街銷售可行143如何確定商業(yè)規(guī)模？第三步：從市場前景角度分析144如何確定商業(yè)規(guī)模？商業(yè)市場前景從前山整體消費水平和人口數(shù)量來看，前山目前尚不具備開發(fā)超大規(guī)模的商業(yè)形態(tài)。從銷售實現(xiàn)的可能性來看，如果商業(yè)層數(shù)越高，實現(xiàn)預(yù)期銷售的可能性越小。從有可能入駐的商家面積需求來看，單個商家所需面積約為1-2萬平方米，不包括一層獨立經(jīng)營的街鋪。145如何確定商業(yè)規(guī)模？商業(yè)規(guī)模確定 商業(yè)面積應(yīng)控制在5萬平方米以下，在確定面積控制的情況下，根據(jù)建筑密度要求，盡量減少商業(yè)層數(shù)。 146商業(yè)中心外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)布局規(guī)劃一147布局原因A地塊商業(yè)人流量大，但人均消

57、費低做坎式街鋪可以有效吸引人流，滿足現(xiàn)有需求和地塊的住戶生活需求。B地塊做開發(fā)時周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費需求大增。等地開發(fā)時，做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟。148根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：A地塊紅色部分做坎式街鋪面積為:(185+160+200)*15*2=16350B地塊紅色部分做坎式街鋪 176*15*2=5280B地塊內(nèi)街300*15=4500 B地塊黃色部分做商業(yè)中心18000商業(yè)布局規(guī)劃一149確定商業(yè)規(guī)模一建筑指標(biāo)（平方米）總規(guī)劃用地面積 170593.962.總建筑面積 341188地塊A 61649.212地塊B 108944.75地塊B商業(yè)面積 27780

58、坎式街鋪二層 2640 坎式街鋪一層 2640 商業(yè)中心 18000(三層) 內(nèi)街 4500（單層）地塊A商業(yè)面積 16350 坎式街鋪一層 8175 坎式街鋪二層 8175總商業(yè)建筑面積 44130總商業(yè)建筑面積占總面積的 12.9%150確定商業(yè)均價一商業(yè)總銷售額 （元）（商業(yè)中心三層自留） B地塊為：3.492億街鋪為：2640*20000+2640*10000=79200000商業(yè)中心為：6000*18000+6000*10000+6000*5000=198000000內(nèi)街為：4500*16000=72000000 A地塊為：2.4525億街鋪為：8175*20000+8175*100

59、00=245250000 A+B=594400000億可售商業(yè)建筑面積：44130平方均價=594400000/44130=13469.2元/平米151外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)中心外街鋪超市外街鋪商業(yè)布局規(guī)劃二152布局原因A地塊商業(yè)人流量大，但消費力差做街鋪可以有效吸引人流，同時做個小超市滿足現(xiàn)有需求和地塊的住戶生活需求。B地塊做開發(fā)時周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費需求大增。等地開發(fā)時，做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟。153根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：A地塊紅色部分做一層街鋪及超市街鋪面積為：8000 超市面積為：3000 B地塊紅色部分做坎式街鋪 （96+102）*15*2=5940B地塊內(nèi)

60、街170*15=2550 B地塊黃色部分做商業(yè)中心街21000（三層）商業(yè)布局規(guī)劃二154確定商業(yè)規(guī)模二建筑指標(biāo)（平方米）總規(guī)劃用地面積 170593.962.總建筑面積 341188地塊A 61649.212地塊B 108944.75地塊B商業(yè)面積 29490 坎式街鋪 5940 商業(yè)中心 21000(三層) 內(nèi)街 2550地塊A商業(yè)面積 11000 一層街鋪 8000 超市 3000總商業(yè)建筑面積 40490總商業(yè)建筑面積占總面積的 11.9%155確定商業(yè)均價二商業(yè)總銷售額 （元）（商業(yè)中心三層自留） B地塊為：3.609億街鋪為：2970*20000+2970*10000=891000