[深度解析]房地產(chǎn)行業(yè)分析及戰(zhàn)略規(guī)劃(圖文并茂)

1、房地產(chǎn)行業(yè)概述及深度解剖標桿地產(chǎn)2011年09培訓大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國房地產(chǎn)市場的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語5、項目開發(fā)流程6、競爭態(tài)勢7、未來市場SWOT分析 指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生活、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。房地產(chǎn)概念概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 房 產(chǎn) 概念 分類居住住宅 ：平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇 ：寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂） 工業(yè)和倉儲用房其他：教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等綜合：兩種或兩種以上用途

2、 指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地 產(chǎn) 概念 分類居住用地工業(yè)用地倉庫用地交通用地市政用地商業(yè)服務用地公共綠化用地教科文衛(wèi)設(shè)施用地港口碼頭用地 軍事用地其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。房地產(chǎn)概念概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 房地產(chǎn) 指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。 房地產(chǎn)概念概念 | 起

3、源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 房地產(chǎn)業(yè) 指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。包括：國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營；房地產(chǎn)中介服務；房地產(chǎn)的調(diào)控和管理。房地產(chǎn)概念概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 培訓大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國房地產(chǎn)市場的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語5、項目開發(fā)流程6、競爭態(tài)勢7、未來市場SWOT分析 中國房地產(chǎn)市場，是在國家決定進行住房制度改革、停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社

4、會化后，開始起步。是伴隨著國家的土地政策變化而發(fā)展的。歷史起源房地產(chǎn)市場起源與發(fā)展歷程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 中國房地產(chǎn)行業(yè)三十年發(fā)展歷程回顧1949年1978年1980年1986年1978至1991年 1992至1995年 1995至2002年 2003年以來 理論突破與試點起步階段 非理性炒作與調(diào)整推進階段 相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段 國家房產(chǎn)政策發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)市場起源與發(fā)展歷程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 |

5、未來市場 培訓大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國房地產(chǎn)市場的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語5、項目開發(fā)流程6、競爭態(tài)勢7、未來市場SWOT分析周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟一樣具有明顯的周期性作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為2.3房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。行業(yè)特征房地產(chǎn)行業(yè)特征及地位概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市

6、場 房地產(chǎn)業(yè)的地位 房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的組成部分，是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)，新的支柱產(chǎn)業(yè)。 “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國發(fā)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！?關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 2003國務院頒發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)特征及地位概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 培訓大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國房地產(chǎn)市場的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語5、項目開發(fā)流程6、競爭態(tài)勢7、未來市場SWOT分析商品房 商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場

7、價出售。商品房銷售術(shù)語樓花 ：最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。 期房 ：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。 現(xiàn)房 ：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 基本術(shù)語概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 復式商品房 :是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上

8、下兩層的樓房。TOWNHOUSE :也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。商住住宅 :是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。 會所 :就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量

9、收費開放。 基本術(shù)語概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 按房屋性質(zhì)分類 花園式住宅 ：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。公寓式住宅 ：相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 經(jīng)濟適用住房 ：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下

10、達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。集資房 ：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。基本術(shù)語概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 按房屋建筑樓層分類低層住宅 ：指一層至三層的住宅。 多層住宅 ：指四層至六層的住宅。 中高層住宅 ：指七層至九層

11、的住宅。 高層住宅 ：指十層及十層以上的住宅。 單元式高層住宅 ：由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。 躍層住宅 ：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅?；拘g(shù)語概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 七通一平(熟地) : 是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。 三通一平(凈地) : 是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。五證 : 房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)

12、工程開工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，開工證由建設(shè)部門核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。基本術(shù)語概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 物業(yè)管理 指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。 基本術(shù)語概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 小TIPS： 在國外，物業(yè)管

13、理已經(jīng)有一百多年的歷史。 20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經(jīng)濟的產(chǎn)物之一 物業(yè)管理才由香港引入。 深圳的物業(yè)管理是全國的先行者及推動者，也是高水準的。 培訓大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國房地產(chǎn)市場的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語5、項目開發(fā)流程6、競爭態(tài)勢7、未來市場SWOT分析資金 品牌房地產(chǎn) 開發(fā)需要整合的資源勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施設(shè)施建筑材料 項目開發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 房地產(chǎn)開發(fā)模式香港模式：以開發(fā)商為中心客戶預售融資、銀行按揭融資

14、由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理”縱向價值鏈開發(fā)商不持有物業(yè)美國模式：市場化資本運作聘請專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)橫向價值鏈開發(fā)商持有并經(jīng)營物業(yè)項目開發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式：依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金以銷售為主的經(jīng)營模式以圈地、圈錢為主的盈利模式項目開發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step 1.投資機會選擇與決策分析Step

15、2. 前期工作Step 3.建設(shè)階段Step 4.租售階段項目開發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 機會尋找 機會篩選財務分析市場分析投資機會選擇投資決策分析項目開發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 Step1選址、定點土地二級開發(fā)土地一級開發(fā)可行性研究報告項目立項取得土地使用權(quán) 項目立項及可行性研究 確定規(guī)劃 設(shè)計方案 并獲得規(guī)劃許可 申請兩證Step2 前期工作項目開發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 |

16、 競爭態(tài)勢 | 未來市場 開工前期準備工作工程建設(shè)招投標開工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗收項目開發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 Step3 建設(shè)階段提交完成建設(shè)項目投資證明簽署預售商品房預售款監(jiān)管協(xié)議辦理商品房預（銷）售許可證及銷售項目備案委托中介代理機構(gòu)進行銷售與購房者簽訂買賣契約樓宇交付入住手續(xù)制定住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)前期物業(yè)管理單位招投標及經(jīng)營資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收項目開發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 |

17、競爭態(tài)勢 | 未來市場 Step4 租售階段培訓大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國房地產(chǎn)市場的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語5、項目開發(fā)流程6、競爭態(tài)勢7、未來市場SWOT分析競爭態(tài)勢概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 標桿企業(yè)保利招商金地綠城富力龍湖培訓大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國房地產(chǎn)市場的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語5、項目開發(fā)流程6、競爭態(tài)勢7、未來市場SWOT分析宏觀環(huán)境分析1中國宏觀經(jīng)濟走勢分析2010年11月世界銀行最新中國經(jīng)濟季報:2010年全年的GDP增速預測調(diào)高到了

18、10%。我們預計2011年增速為8.7%2中國2010年前三季度及歷年GDP增長分析2010年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值268660億元，按可比價格計算，同比增長10.6%改革開放33年（1978-2010），中國有25年的GDP增長都在8%以上3中國城市化進程分析城市化進程對于住宅需求的推動是剛性的，也是基礎(chǔ)性的目前中國城市化率為47%，處于30%-60%時處于快速發(fā)展區(qū)間標桿企業(yè)2006年前后做的中國人口結(jié)構(gòu)變化的研究：人口紅利留給住宅房地產(chǎn)行業(yè)的生命黃金期約在7-10年未來市場SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 房地

19、產(chǎn)市場規(guī)模：2009-2008年全國及廣東省房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)分析分析對比2008-2009年全國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可知：盡管房地產(chǎn)投資占GDP比重都超過10%，增長速度只有0.63個百分點，遠遠低于GDP 8.7%的增長速度；同時，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例還出現(xiàn)了小幅下滑（-1.64個百分點）。 廣東省2009年全年完成2961.32億元，同比小幅增長0.99%，比前三季度提高了9.11個百分點。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為34.2%，比上年高出2.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為7.58%，比上年降低了0.6個百分點。 地 區(qū)時 間國內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GD

20、P比重(%)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重(%)房地產(chǎn)投資占GDP比重(%)全 國2008年300,670 172,291 30,580 57.317.7510.172009年335,353 224,846 36,232 67.0516.1110.8同比增長(%)8.730.116.19.75 -1.64 0.63 廣 東2008年35,696 11,181 2,932 31.3226.238.212009年39,082 13,367 2,961 34.222.157.58同比增長(%)9.519.50.992.88 -4.08 -0.63 未來市場SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征

21、及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的銷售態(tài)勢好于住宅 國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長27%，商業(yè)營業(yè)用房增長33.2%。前三季度，商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。其中，商品住宅銷售額增長11.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長49.9%和48.2%。2010年1-3季度商業(yè)與住宅物業(yè)銷售金額與銷售面積增長統(tǒng)計物業(yè)類型銷售面積同比增長銷售金額同比增長商品住宅5.8%11.2%辦公樓27%49.9%商業(yè)營業(yè)用房33.2%

22、48.2%注：商業(yè)營業(yè)用房指用于商業(yè)經(jīng)營服務活動的房屋。如商場、酒店、飯店、度假村等。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢： “住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)”加減法戰(zhàn)略風生水起從目前市場發(fā)展來看，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)“兩翼齊飛”是行業(yè)發(fā)展趨勢。傳統(tǒng)住宅市場通過囤地、購買稀缺優(yōu)質(zhì)土地資源的盈利模式已經(jīng)開始出現(xiàn)瓶頸。以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)商政策風險大，是房地產(chǎn)調(diào)控的重災區(qū)，在調(diào)控影響下，城市住宅開發(fā)的限制會越來越多，利潤率也將逐步走低。而商業(yè)地產(chǎn)較少受調(diào)控等不利因素影響，商業(yè)地產(chǎn)有平滑周期波動先天優(yōu)勢。香港新鴻基的商業(yè)經(jīng)營模式，被視為對抗房地產(chǎn)業(yè)周期波動的一劑良方：支撐新鴻基渡過地產(chǎn)寒冬的重要金融資源就是出租物業(yè)的穩(wěn)定收益

23、。無論高峰低谷，新鴻基的出租物業(yè)每年都可提供40億港元左右的經(jīng)營盈利，從而使公司即使在行業(yè)最低迷的時期，仍可保持高額的凈經(jīng)營現(xiàn)金流；正是這些現(xiàn)金支撐著公司開發(fā)物業(yè)的“輪轉(zhuǎn)”運營。除了穩(wěn)定的租金收益，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具備很強的保值能力。這也是眾多安全性資本涉足商業(yè)地產(chǎn)項目的主要原因。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的銷售態(tài)勢好于住宅。 放眼未來，可以預見，中國城市化進程的加快和人民生活水平的提高，將帶來巨大的住宅需求，房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)發(fā)展。 至2020年，預計我國城市化進程達到55%，城鎮(zhèn)人口達7.7億，人均住宅建設(shè)面積35.7平方米，城鎮(zhèn)人口人均可支配收入年增長24

24、000元，住宅建筑總需求111.9億平方米。未來市場SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 我們的機遇一、房地產(chǎn)行業(yè)金融化進程和國際資本的大量進入，加劇市場競爭。二、國家的宏觀調(diào)控政策三、在超額利潤的表象下，中國房地產(chǎn)行業(yè)存在企業(yè)數(shù)量多，平均規(guī)模小，行業(yè)集中度低的現(xiàn)實。注重業(yè)務規(guī)模擴張的同時，忽視內(nèi)部管理建設(shè)。未來市場SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 我們的挑戰(zhàn)一、創(chuàng)新融資合作模式二、有資金支持的商業(yè)與住宅并舉發(fā)展策略，加大優(yōu)質(zhì)土地儲備力度三

25、、拓寬土地儲備投資合作模式四、快速開發(fā)戰(zhàn)略，提高資金使用效率未來市場SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語 | 項目開發(fā)流程 | 競爭態(tài)勢 | 未來市場 我們的策略 （1） 高效的含義包括： a.質(zhì)量質(zhì)量不僅以銷售業(yè)績 為評價標準，更多依靠客戶后 期使用情況的反饋。 b.時間時間是對一般的房地 產(chǎn)項目開發(fā)周期而言，其本義 并非縮短開發(fā)周期，而是在同 樣的開發(fā)周期內(nèi)，提高建筑 產(chǎn)品的質(zhì)量。 c.合理的成本控制（與售價對應 ，相對的低成本）1.1 高效的含義南京東郊小鎮(zhèn) 簡而言之，高效就是在保證品質(zhì)的前提下，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，提高建筑產(chǎn)品的性價比，以最優(yōu)質(zhì)的客

26、戶服務贏得市場占有率 。 （1） 縮短開發(fā)周期用最短 的時間使一個項目開盤 （2） 資金壓力從一次性付清地價開始, 開發(fā)商風險加大 （3） 市場的變化當前地產(chǎn)千 變?nèi)f化，時間越長預測市場 的難度越大 （4） 時間成本時間越長運營 成本越高1.2 為什么提出高效房地產(chǎn)開發(fā)管理模式 （1） a.按項目的規(guī)模來講，小型項 目的開發(fā)周期一般要12年， （例如：南油地產(chǎn)的四達大廈） 而對于一些大型項目來說， 則要用67年甚至更長的時間 （例如：廣州碧桂園）(2) 例如：北京、上海、深圳、武 漢等地已開始實行一次 性付清地價武漢標桿企業(yè)四季花城大盤開發(fā)應注重品牌開發(fā)策略 標桿企業(yè)總規(guī)特點1善于借用城市文脈

27、的元素與成熟生活藍本的嫁接，形成度身定做的概念規(guī)劃2布局以街區(qū)式圍合為主線，注重街道特色的組團設(shè)計3設(shè)計以體現(xiàn)親和性，家的感覺和運用城市規(guī)劃手法，突出文化氛圍深圳標桿企業(yè)四季花城標桿企業(yè)建筑產(chǎn)品特點1建筑風格更多引入現(xiàn)代風格的元素，基本也以歐式風格為主線，但氛圍較濃、運用歐式風情生活基本是強項2建筑形態(tài)以多層為主線，小高層為輔不多見，且層數(shù)不高，風格以文化生活藍本為主3局部架空層使用較多，宅前花園和退臺方式綠化空間運用較多4戶型設(shè)計研發(fā)力較強，戶型設(shè)計新穎、創(chuàng)新功能多 5戶型的觀景性，通透性更強標桿企業(yè)園林景觀環(huán)境特點 1以城市文脈的其它人文景觀作為景觀規(guī)劃的核心，將景觀環(huán)境也賦于文化主題2建

28、筑景觀重社區(qū)，情趣街道的建筑景觀與環(huán)境融合3廣場景觀分級又匯合，強調(diào)景觀的和諧性，均衡性，參與性4景觀環(huán)境強調(diào)的層次，使建筑物從景觀環(huán)境中“生長”出來5街區(qū)式圍合，組團景觀空間強調(diào)由組團景觀到庭院的半私密到私密的過渡深圳標桿企業(yè)金域藍灣 標桿企業(yè)精心凝煉的品牌管理模式 深圳橫崗花園中心綠地規(guī)劃圖標桿企業(yè)開發(fā)理念特點標桿企業(yè)總規(guī)特點 標桿企業(yè)建筑產(chǎn)品特點 標桿企業(yè)園林景觀環(huán)境特點客戶服務管理是標桿企業(yè)的品牌核心標桿企業(yè)的品牌策略特點 標桿企業(yè)的品牌管理能力 客戶服務管理是標桿企業(yè)的品牌核心 全面提升標桿企業(yè)的產(chǎn)品力 以文化牌善長的地產(chǎn)品牌 專業(yè)化、規(guī)模化的研發(fā)團隊具備更強大和成熟的開發(fā)經(jīng)驗 4、

29、設(shè)計概念與模型確定5、設(shè)計專題研究與會審0、顧問公司全程參與6、設(shè)計方案自審與修正7、設(shè)計方案提交8、設(shè)計方案審驗9、設(shè)計方案修改10、設(shè)計方案細化與確定11、施工圖設(shè)計12、施工配合13、效果評估1、合同談判、合同簽定2、設(shè)計人員深入了解項目和當?shù)厥袌?、設(shè)計概念研討與意見征集一般的設(shè)計管理流程 具體產(chǎn)品注重概念創(chuàng)新對土地價值的識別和挖掘規(guī)劃設(shè)計具備超前性以“物業(yè)管理”為突破點并形成了超前的物業(yè)管理模式住宅標準化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合全程品質(zhì)管理標桿企業(yè)開發(fā)理念特點 專業(yè)化、細節(jié)化、注重研發(fā)能力以人文、城市文脈和產(chǎn)品創(chuàng)新并重，支持品牌提升 開發(fā)檔次屬于具較高性價比的中高社區(qū) 1.3 為什么品牌

30、開發(fā)企業(yè)注重先進開發(fā)管理模式：標桿企業(yè)的開發(fā)管理模式特點：標桿企業(yè)開發(fā)理念特點標桿企業(yè)總規(guī)特點 標桿企業(yè)建筑產(chǎn)品特點 標桿企業(yè)園林景觀環(huán)境特點客戶服務管理是標桿企業(yè)的品牌核心深圳標桿企業(yè)第五園實景圖 （1） 設(shè)計貫穿開發(fā)的全過程 一項工程從買地、設(shè)計、施 工、銷售到入住，設(shè)計一直 存在。 （2） 設(shè)計階段占用時間較長 占整個工程的60%70%左右 （3） 地產(chǎn)背景與設(shè)計的結(jié)合 眾多境內(nèi)外設(shè)計公司的發(fā)展 戰(zhàn)略就是走地產(chǎn)與設(shè)計相結(jié)合的道路，為地產(chǎn)商提供全程設(shè)計服務的同時，贏得較高回報。 為什么設(shè)計師近幾年來大量投身于房地產(chǎn)實踐深圳標桿企業(yè)城花園實景（2） 一般的設(shè)計程序包括：方案 設(shè)計、擴初階段、

31、施工圖階 段。由于發(fā)展商最初的定位 不明確，導致擺動比較大， 很多時候擴初圖和施工圖已 經(jīng)出來了，回頭還要改動設(shè) 計方案。另外，一邊施工一 邊設(shè)計的現(xiàn)象存在，這種現(xiàn) 象實際上導致設(shè)計周期延長。 （1） “明天把基礎(chǔ)圖拿出來” 不恰當?shù)乃俣纫?（2） “先搞幾張效果圖看看” 不恰當?shù)倪M度安排 （3） “做一個標志性的建筑” 不恰當?shù)男蜗蠖ㄎ?（4） “請某某設(shè)計大師設(shè)計” 讓建筑師解決開發(fā)問題 （5） “把設(shè)計費降低100萬” 可能買的東西不一樣 （6） “設(shè)計師就是要找到靈感” 靈感來源于積累和分析 （7） “這個材料不好，是設(shè)計的問題” 設(shè)計師解決不了所有問題1.4 對待設(shè)計一些不恰當?shù)目?/p>

32、法 確立景觀的總體風格和指導思想 確立項目總體規(guī)劃和建筑風格 確立社區(qū)功能和經(jīng)濟技術(shù)指標 確立項目定位和項目主題 （1）設(shè)計不是一件神秘的事情 （2）設(shè)計不是一件簡單的事情（3）設(shè)計不是能一次完成的事情 （4）設(shè)計不能解決所有問題 （5）設(shè)計創(chuàng)造的價值是有限的 1.6 恰當?shù)乜创_發(fā)中設(shè)計院的工作 標桿企業(yè)北京情花家園（1） 設(shè)計就好比炒菜（2） 想炒好一道菜不是一 件容易的事（3） 炒一道好菜也有多道 程序（4） 策劃好比點菜，點菜 不是設(shè)計能解決的問 題（5） 一道普通菜做得再好 也不可能賣出天價 2.1 高效房地產(chǎn)開發(fā)管理模式是否存在 2.2 高效房地產(chǎn)開發(fā)管理模式包括的內(nèi)容 2.3 流

33、程簡介 2.4 成果品質(zhì)的控制 2.5 規(guī)范化的管理體系 2.6 產(chǎn)品化設(shè)計 2.分析問題 （1） “明天把基礎(chǔ)圖拿出來” 不恰當?shù)乃俣纫?（2） “先搞幾張效果圖看看” 不恰當?shù)倪M度安排 （3） “做一個標志性的建筑” 不恰當?shù)男蜗蠖ㄎ?（4） “請某某設(shè)計大師設(shè)計” 讓建筑師解決開發(fā)問題 （5） “把設(shè)計費降低100萬” 可能買的東西不一樣 （6） “設(shè)計師就是要找到靈感” 靈感來源于積累和分析 （7） “這個材料不好，是設(shè)計的問題” 設(shè)計師解決不了所有問題1.4 對待設(shè)計一些不恰當?shù)目捶?確立景觀的總體風格和指導思想 確立項目總體規(guī)劃和建筑風格 確立社區(qū)功能和經(jīng)濟技術(shù)指標 確立項目定位

34、和項目主題 （1） 設(shè)計部自身存在的不足 a.面積計算的誤差較大 b.規(guī)范不熟或一知半解，造成審圖不嚴,低級錯誤不斷c.職責不明,把甲方應該完成的工作推給設(shè)計院d.只能完成單一的專業(yè)工作,缺乏綜合協(xié)調(diào)能力e.過于創(chuàng)新和強調(diào)品質(zhì),導致工期延誤,成本加大g.部分成員職業(yè)經(jīng)驗和知識構(gòu)成缺陷,導致樓盤整體品質(zhì)下降當前房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理工作出現(xiàn)的問題設(shè)計部工作與營銷部、工程部出現(xiàn)不協(xié)調(diào)（1） “銷售合同中的戶型圖與施工圖、竣工圖嚴重不符合” 飄窗、陽臺門、門窗開起方向、樓梯位置、凈高等經(jīng)常不對（2） “與銷售部和代理公司人員缺乏有效溝通” 不能正確解釋銷售說辭,沒有對銷售代表的培訓計劃（3） “在設(shè)計

35、前期中過于盲從策劃概念” 不能正確理解項目的SWOT,無設(shè)計主見,無全程控制能力（4） “與工程部配合、協(xié)調(diào)不力” 導致工期延誤和項目硬傷（5） “認為施工單位故意找茬,拖延設(shè)計變更時間” 人為造成直接經(jīng)濟損失（6） “馬虎應付設(shè)計交底和圖紙會審” 接受“四新”技術(shù)能力不足，無法回答工程技術(shù)答疑 （1）開發(fā)設(shè)計流程 （2）成果品質(zhì)的控制 （3） 規(guī)范化的管理體系 （4） 產(chǎn)品化設(shè)計 2.2 高效房地產(chǎn)開發(fā)管理模式包括深圳標桿企業(yè)的十七英里的內(nèi)容 深圳標桿企業(yè)第五園 2.3 流程簡介投資分析階段概念設(shè)計階段規(guī)劃方案階段初步設(shè)計階段施工圖階段后期服務 深圳標桿企業(yè)四季花城 設(shè)計工作流程是基于產(chǎn)品的

36、生產(chǎn)過程而制定，工作流程的意義在于以節(jié)點為基本單位控制設(shè)計工作；并明確每階段、每步驟設(shè)計工作應達到的效果。 （1） 投資分析階段 a.收集項目基礎(chǔ)資料 b.完成規(guī)劃設(shè)計草案及可行性分析2.4 成果品質(zhì)的控制（1） a.項目基礎(chǔ)資料包括：（a）宗地自然條件 （b）宗地社會條件 （c）競爭樓盤信息 b.規(guī)劃設(shè)計草案（a）對收集基礎(chǔ)資料的簡單分 析（b）規(guī)劃設(shè)計草案總平面圖 （c）綜合經(jīng)濟技術(shù)指標（d）方案的可行性分析 實例： 集中采購,產(chǎn)品標準化,研究與創(chuàng)新,專業(yè)集 成 ,綜合性價比 ,可持續(xù)開發(fā) 上海標桿企業(yè)的假日風景 （2） 概念設(shè)計階段 a.完成概念設(shè)計任務書 b.完成概念設(shè)計方案及分析 c

37、.完成項目設(shè)計指導書 2.4 成果品質(zhì)的控制（2） a.設(shè)計任務書包括： （a）項目概況及用地分析(參投資分 析階段基礎(chǔ)資料) （b）經(jīng)濟技術(shù)指標及設(shè)計要求(參概 念分析階段的草案指標) （c）概念設(shè)計成果及進度要求 b.概念設(shè)計方案及分析包括： （a）設(shè)計說明 （b）綜合經(jīng)濟技術(shù)指標及產(chǎn)品分析 （c）概念設(shè)計圖紙 c.設(shè)計任務指導書包括： （1）項目概況及用地分析 （2）開發(fā)目標、開發(fā)計劃與項目設(shè) 計總體計劃 （3）市場定位和產(chǎn)品建議 （4）成本控制因素與工程管理意見 實例：市場定位不明確、設(shè)計概念不清晰，導致方案階段出現(xiàn)大的調(diào)整。成都標桿企業(yè)的城市花園二期 （3） 規(guī)劃方案階段 a.完成規(guī)

38、劃方案設(shè)計任務書 b.完成詳細規(guī)劃設(shè)計方案 c.建筑單體方案 d.景觀概念方案設(shè)計 2.4 成果品質(zhì)的控制（3） a.方案設(shè)計任務書包括：（a）概念設(shè)計研究結(jié)論（b）方案設(shè)計需要解決的主要問題 b.詳細規(guī)劃設(shè)計包括：（a）設(shè)計說明（b）綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 （c)規(guī)劃設(shè)計圖紙目錄 c.單體方案：（a）單體建筑的經(jīng)濟技術(shù)指標（b）單體方案圖紙目錄 d.景觀概念設(shè)計包括：（a）彩色平面圖（b）主要園林建筑（c）景觀視線分析圖（d）重點景觀圖實例：常奧的景觀概念及時加入，導致了規(guī)劃的調(diào)整，明顯優(yōu)化了規(guī)劃。杭州坤和家園主入口景觀設(shè)計 （4） 初步設(shè)計階段 a.建筑初步設(shè)計圖紙 b.景觀初步設(shè)計圖紙 c.相

39、關(guān)專業(yè)在本階段的工作成果 2.4 成果品質(zhì)的控制（4） a.建筑設(shè)計圖紙包括：（a）初步設(shè)計建筑專業(yè)圖紙目錄 （b）各專業(yè)初步深化的圖紙目錄 c.相關(guān)專業(yè)工作結(jié)果：（a）工程在本階段的工作成果 （b）成本在本階段的工作成果（c）銷售在本階段的工作成果 b. 完成景觀設(shè)計圖紙實例：材料、設(shè)備工作的滯后，帶來成本失控，景觀往往出現(xiàn)嚴重趕工，施工質(zhì)量很差，曾有過30天完成設(shè)計、施工的情況。南昌標桿企業(yè)四季花城中心廣場設(shè)計 （5） 施工圖階段 a.完成施工圖設(shè)計任務書 b.審查并確認施工圖條件圖 c保證圖紙及時到位及設(shè)計質(zhì)量 d.組織重要節(jié)點內(nèi)部評審 e.組織施工圖圖紙會審和技術(shù)交底 f.完成營銷設(shè)計

40、交底2.4 成果品質(zhì)的控制（5） a.施工圖設(shè)計任務書：（a）項目名稱、建設(shè)地點 （b）設(shè)計依據(jù)、批準文號 （c）項目概況 （d）項目設(shè)計時間要求 （f）項目設(shè)計成果要求（g）現(xiàn)場服務要求 實例：施工圖營銷設(shè)計交底工作的缺乏，出現(xiàn)銷售口徑不一致的現(xiàn)象。（公司內(nèi)部在不同部門也有同樣的問題）。上海之家的會所設(shè)計 （6）后期服務 a.施工過程中的設(shè)計監(jiān)理 b.開盤配合 c.竣工驗收 d.入伙配合 e.客戶服務配合 2.4 成果品質(zhì)的控制（6） 深圳四季花城景觀設(shè)計深圳中海陽光棕櫚園景觀設(shè)計 2.5 規(guī)范化的管理體系公司架構(gòu)成都標桿企業(yè)城市花園三期 不同項目經(jīng)理部的崗位設(shè)置和人員編制，可根據(jù)該項目的規(guī)模、開發(fā)難度、距公司本部辦公地點的遠近等因素作適當調(diào)整。 設(shè)計部管理架構(gòu) 目的： a. 確定設(shè)計部工作目標項目發(fā)展 部、設(shè)計部、項目經(jīng)理部作公 司產(chǎn)品的生產(chǎn)線，設(shè)計部是其 中重要的一個環(huán)節(jié)，在工