[山東]公寓住宅項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告(含案例分析 111頁)

1、不同的人，需要不同的屋目 錄contents12354開發(fā)目標(biāo)界定宗地現(xiàn)狀情況項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位區(qū)域市場分析客戶的要求、約束條件開發(fā)目標(biāo)界定客戶的要求項(xiàng)目產(chǎn)品分為：多層住宅、小高層住宅、商業(yè)、公建哪種產(chǎn)品更好賣?項(xiàng)目未來的價(jià)格為多少合適?怎樣降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)?市場需求什么樣的戶型，各戶型的配比是多少？項(xiàng)目的營銷應(yīng)該怎么做？如何提升企業(yè)的品牌?約束條件本項(xiàng)目處于城市邊緣區(qū)域，雖然沿虞河，但目前景觀較差，位置相對較偏，周邊配套尚需完善。4開發(fā)目標(biāo)界定確保項(xiàng)目成功開發(fā)，在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售兼顧目標(biāo)首要目標(biāo)提升開發(fā)商地產(chǎn)品牌的影響力和市場美譽(yù)度我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向。地塊南端：

2、車站一街；地塊西端：莊檢路；地塊北端：膠濟(jì)鐵路；地塊東端：虞河南段。東、西、北四面均為非城市交通主干道，交通相對閉塞。項(xiàng)目區(qū)位及四至宗地現(xiàn)狀情況項(xiàng)目地處濰坊市奎文區(qū)，緊靠虞河，周邊工廠較多，政府遠(yuǎn)景規(guī)劃本區(qū)域?yàn)榇笮途幼^(qū)域。項(xiàng)目地塊周邊企事業(yè)單位及公建設(shè)施分布公共配套：虞河事業(yè)單位及政府機(jī)關(guān)：二十里堡街辦醫(yī)院：奎文區(qū)中心醫(yī)院。 教育：濰坊市育華學(xué)校。 企業(yè)：青島啤酒濰坊公司，康惠醫(yī)藥，福田，惠豐煙葉，濰州路汽車一條街，金寶。周邊生態(tài)條件分析周邊居住人口特征項(xiàng)目地塊地處濰坊市奎文區(qū)，為舊城改造項(xiàng)目，周邊多為工廠和東苑村民平房。項(xiàng)目地塊位于城市規(guī)劃防護(hù)綠地區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃綠化率較高，為開發(fā)居住環(huán)境提供

3、了先決條件。項(xiàng)目周邊居住人口主要為當(dāng)?shù)卮迕窈推髽I(yè)職工。本項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀情況項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總用地總用地18.55公頃，項(xiàng)目總?cè)莘e率控制在1.51總建筑面積約26.55萬平米.，住宅面積約25萬平米。項(xiàng)目宗地分析小結(jié)項(xiàng)目周邊路網(wǎng)欠發(fā)達(dá)，無公交直接到達(dá)，周邊較近的只有1路公交車經(jīng)過，交通不是很便利。緊鄰虞河，為社區(qū)營造水景提供先決條件。項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育、餐飲娛樂等配套設(shè)施匱乏，為 項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)中心提供了先決條件。 短期內(nèi)區(qū)域市場基本不會(huì)出現(xiàn)住宅供給競爭。 區(qū)域邊緣項(xiàng)目有一定的競爭，如金寶生態(tài)花園，供應(yīng)量較大,對部分客戶有一定的吸引力。項(xiàng)目地塊整體居住條件良好，地塊內(nèi)部場地平整，住宅開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)

4、值高；項(xiàng)目成功運(yùn)作將會(huì)大大提升開發(fā)商在濰坊房地產(chǎn)市場美譽(yù)度，并鞏固其在濰坊地產(chǎn)界的地位。在此所指區(qū)域市場指健康街以南、文化路以西區(qū)域。1、區(qū)域定位根據(jù)市政府的整體規(guī)劃發(fā)展定位，本項(xiàng)目區(qū)域在未來的2-3年內(nèi)沒有大規(guī)模的規(guī)劃調(diào)整與改造，據(jù)項(xiàng)目不遠(yuǎn)的濰州路汽車交易市場的功能定位將繼續(xù)并不斷發(fā)展壯大。亦即區(qū)域“商”的功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“住”的功能。2、特征描述1）、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展就區(qū)位來看，雖然本項(xiàng)目地處奎文區(qū)，但距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，中心城區(qū)城市機(jī)能很難輻射到此處，即本區(qū)域與中心區(qū)交融性差，相對獨(dú)立，城鄉(xiāng)結(jié)合部、區(qū)域城市次中心特征比較明顯。自省級(jí)汽車交易市場成立以來，以濰州路為核心的汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅

5、速，尤其是汽車銷售行業(yè)異常發(fā)達(dá)，同時(shí)帶動(dòng)了其他相關(guān)行業(yè)。2）、區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境差，城市建設(shè)檔次低本區(qū)域地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，村居遍布，且改造力度小，無論在景觀環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，還是在道路建設(shè)、配套設(shè)施等各個(gè)方面僅處于初步啟動(dòng)階段。另一方面，以汽車交易為核心的功能定位，以及濰州路交通樞紐的客觀現(xiàn)狀，帶來嚴(yán)重空氣污染、噪音污染等，其他如北汽福田、烤煙廠、啤酒廠等工業(yè)企業(yè)進(jìn)一步破壞了區(qū)域環(huán)境，形成整個(gè)區(qū)域居住性較差的城市表征。區(qū)域市場分析3、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展緩慢1）、土地出讓量小。2）、鐵路、飛機(jī)場、交通主干道三大因素成為制約房產(chǎn)市場發(fā)展的瓶頸。區(qū)域市場分析優(yōu)勢Strength；項(xiàng)目在濰坊市屬于

6、大盤，在項(xiàng)目區(qū)域更是大盤，區(qū)內(nèi)環(huán)境可塑性強(qiáng)，而且項(xiàng)目分期滾動(dòng)開發(fā)，存在產(chǎn)品調(diào)整與優(yōu)化的空間。除醫(yī)療、教育、金融、餐飲等常規(guī)生活機(jī)能外，本項(xiàng)目具備特有的配套設(shè)施：距離金寶樂園較近。項(xiàng)目土地成本低于市場平均成本，產(chǎn)品具備價(jià)格優(yōu)勢。劣勢 Weaknesses項(xiàng)目偏南，與城市中心區(qū)距離過遠(yuǎn)。 周邊區(qū)域城市面貌一般，認(rèn)知度低，區(qū)域樓盤檔次較低；城中村、待拆建筑林立周邊。部分客戶對此區(qū)域存在抗性；市場存量產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。周邊城市配套檔次偏低，生活起居不夠方便?？諝馕廴尽⒃胍粑廴据^大，居住性弱。機(jī)會(huì) Opportunities項(xiàng)目地塊所處區(qū)域遠(yuǎn)景發(fā)展?jié)摿^大；臨河地塊稀缺。區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)市場供

7、給小，項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)好，基本無市場競爭。 市區(qū)尤其是奎文區(qū)房價(jià)不斷走高，市中心置業(yè)難度不斷加大，間接推動(dòng)了城市周邊區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展與房價(jià)的上升。S-O策略瞄準(zhǔn)區(qū)域市場，快速有效積累客戶；通過形象與品質(zhì)的集中宣傳，與為數(shù)不多的明星樓盤比肩；抓住消費(fèi)者追求品質(zhì)的心理進(jìn)行有效推廣；建立消費(fèi)者對開發(fā)商產(chǎn)品及服務(wù)的信任感。W-O策略爆發(fā)式營銷宣傳，使項(xiàng)目成為關(guān)注焦點(diǎn)；通過包裝、展示改善周邊環(huán)境；利用項(xiàng)目特色優(yōu)勢，規(guī)避劣勢。威脅 Threat區(qū)域開始改造，新項(xiàng)目面臨短期內(nèi)大量上市；寶通街以北樓盤對客戶的攔截；S-T策略引導(dǎo)剛性需求；通過形象與品牌的宣傳甩掉區(qū)域樓盤的糾纏；利用鮮明優(yōu)勢與明星樓盤競爭；老客戶資

8、源的有效利用；營銷執(zhí)行細(xì)化，爭取客戶資源。W-T策略強(qiáng)化對開發(fā)商品牌、項(xiàng)目形象及品質(zhì)的宣傳，保持市場對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注；通過優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)彌補(bǔ)項(xiàng)目不足；精細(xì)化展示；項(xiàng)目定位SWOT分析項(xiàng)目定位26萬 純真和諧的“Family”社區(qū)客戶來源范圍隨著區(qū)域發(fā)展和項(xiàng)目開發(fā)逐步擴(kuò)大通過市場調(diào)查，濰坊市客戶的區(qū)域分布特征明顯，本項(xiàng)目客戶來源主要是：項(xiàng)目前期：集中在相對靠近本項(xiàng)目的區(qū)域；項(xiàng)目中后期：隨著區(qū)域發(fā)展，項(xiàng)目前期成功開發(fā)，帶動(dòng)知名度擴(kuò)大，客戶層面將拓寬，有可能擴(kuò)大到奎文區(qū)的周邊區(qū)域。 消費(fèi)者區(qū)域性購買特征； 本項(xiàng)目總建筑面積約26萬平方米，分期開發(fā)時(shí)間跨度約3年； 開發(fā)商在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闷放浦危?項(xiàng)目

9、屬于城市邊緣區(qū)域，目前缺乏足夠的客戶支撐。目標(biāo)客戶群定位 大盤的開發(fā)周期較長，產(chǎn)品類型較為豐富，其目標(biāo)消費(fèi)群體也會(huì)有所變化，必須針對不同產(chǎn)品、不同階段明確不同的消費(fèi)群定位，并且操控消費(fèi)群體的變化趨勢。全面覆蓋周邊區(qū)域中端及以上消費(fèi)群體項(xiàng)目定位-客戶定位隨著項(xiàng)目推出產(chǎn)品的變化，購買的客戶也隨之而變，隨著項(xiàng)目形象的逐步建立，品牌也將影響著消費(fèi)群體的變化。因此，我們必須要站在戰(zhàn)略的高度，審視市場和項(xiàng)目的變化，把握目標(biāo)客戶群體的組合變化，為項(xiàng)目的產(chǎn)品及價(jià)值發(fā)展提供決策支持?？蛻籼卣饕弧⒍谌?、四期基本特征以25歲40歲的本村村民或周邊村民以周邊商業(yè)經(jīng)營戶、企事業(yè)單位公務(wù)員或職工與中層管理者為主。人格特

10、征他們文化背景稍差，但有比較穩(wěn)定的事業(yè)或收入來源，對改善居住條件有較為強(qiáng)烈的需求。他們在這個(gè)城市中有廣泛社區(qū)圈，有一定的社會(huì)地位。常常能影響這個(gè)城市的消費(fèi)熱點(diǎn)。平時(shí)熱衷于參加朋友聚會(huì)，注重自己的身份表現(xiàn)，各方面都不甘于落人后。居住模式需要在原有基礎(chǔ)上有較大的提高，又不喜歡過分的張揚(yáng)，但一定要有能體現(xiàn)出檔次提高的元素，希望自己得到周圍社會(huì)關(guān)系的認(rèn)可。自己已經(jīng)有了住房，但對居住環(huán)境或便利性較為不滿意，希望能住到品質(zhì)較好或更便于工作活動(dòng)的社區(qū)。購房特征家庭消費(fèi)能力有限，價(jià)格是最大的購買決定因素，但同時(shí)注重社區(qū)的品質(zhì)，在承受范圍以內(nèi)，品質(zhì)好多花一點(diǎn)錢也愿意。主要購買以舒適型的兩房、三房為主。消費(fèi)購買力

11、較強(qiáng)，社區(qū)品質(zhì)決定一切，容易受到新產(chǎn)品、新規(guī)劃的刺激，對高品質(zhì)生活的期待較高，購買欲望強(qiáng)烈。主要以購買景觀好的中大戶型產(chǎn)品為主。購買項(xiàng)目的原因規(guī)劃、園林好社區(qū)配套全戶型面積適中開發(fā)商實(shí)力保障地段便利項(xiàng)目形象品質(zhì)好休閑配套檔次高居住環(huán)境優(yōu)越開發(fā)企業(yè)口碑好項(xiàng)目定位-項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位1、周邊企業(yè)單位工作人員：本地工作就近購房，收入穩(wěn)定、多位初次置業(yè)，如福田、烤煙廠、啤酒廠、宏力空調(diào)等。2、周邊商業(yè)經(jīng)營戶：本地經(jīng)商或從業(yè)，收入較高，以改善居住條件的二次置業(yè)為主。3、村民：以改善居住條件為主，對本區(qū)域有深厚的情結(jié)。4、周邊村莊村民：有一定的家庭積蓄，初次購置樓房居多，為兒女結(jié)婚或改善居住條件。5、周邊

12、機(jī)關(guān)單位職員：收入較高，以改善居住條件的二次置業(yè)為主。對居住環(huán)境、檔次要求較高。6、投資型客戶及其他：對區(qū)域發(fā)展有信心，看好投資升值或出租前景。 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶可總體劃分為兩部分：一為本地原居民；二為區(qū)域外來人員。項(xiàng)目定位-目標(biāo)客戶需求特征深度分析核心客戶群重要客戶群12周邊縣及其他區(qū)域客戶5%：其他區(qū)域富足階層客戶，濰坊以外等地區(qū)客戶；自主、投資。城市新興財(cái)富階層及項(xiàng)目周邊居民60%：項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位職工，項(xiàng)目周邊原住居民；改善性需求及剛性需求。3偶得客戶濰城區(qū)、奎文區(qū)中端收入者；投資客戶35%：自用、多次置業(yè)、投資、養(yǎng)老?？蛻糇顬榭粗兀荷钇焚|(zhì)及便利度、子女教育等城市配套、

13、開發(fā)商品牌、物業(yè)服務(wù)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?xiàng)目以超強(qiáng)綜合優(yōu)勢，完全可以跳出區(qū)域市場，吸引此客戶群體的購買項(xiàng)目定位-目標(biāo)客戶需求特征深度分析產(chǎn)品建議的出發(fā)點(diǎn)需要說明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案，我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競爭力的因素（市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購買的因素）原則：一切均基于CVA“競爭的價(jià)值增加”(Competition Value Added)物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素市場競爭性地塊價(jià)值的發(fā)掘利用客戶價(jià)值的增加基于市場產(chǎn)品水平調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析（戶型、建筑園林風(fēng)格、配套水平和數(shù)量、配置水平統(tǒng)計(jì)表），提出具有競爭優(yōu)勢的方向；客戶價(jià)值分析基于客戶價(jià)值分析（客戶價(jià)值取向、生活方式、空間觀念、行為

14、模式分析表），提出客戶滿意方案；基于地塊價(jià)值分析和規(guī)劃價(jià)值分析提出設(shè)計(jì)增值方向市場現(xiàn)狀分析各區(qū)域分布特點(diǎn) 濰城區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)板塊特點(diǎn)傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)下降。城市中心區(qū)域， 政治經(jīng)濟(jì)文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速。經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中。區(qū)域市場發(fā)展不夠成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相對完善，但各項(xiàng)配套老化，城區(qū)承載壓力過大。配套完善，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁新興發(fā)展區(qū)域，市政配套有待加強(qiáng)。市政配套較差人文特征濰坊老住戶為主，流動(dòng)人口較少當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口比較多當(dāng)?shù)鼐用褫^少，多以流動(dòng)人口落戶居多當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口較少自然環(huán)境老城區(qū)環(huán)境相對較差，交通

15、狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。但有白浪河沿線景觀帶。成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的吸引力。開發(fā)區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整。坊子區(qū)距市中心相對較遠(yuǎn)，自然環(huán)境資源一般，尚有待于進(jìn)一步建設(shè)發(fā)展。發(fā)展前景前景一般，若加快舊城改造，該區(qū)域前景看好。發(fā)展前景看好，區(qū)域各項(xiàng)指標(biāo)都均發(fā)展到一定成熟階段。崛起的區(qū)域，城市各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)發(fā)展迅速，前景看好。土地資源較豐富，隨著城市的快速發(fā)展，區(qū)域前景看好。板塊認(rèn)知度一般高較高一般市場現(xiàn)狀

16、分析各區(qū)域樓盤分析【濰城區(qū)】樓盤名稱總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)白浪金沙8高層55平米一室、100-135平米三室3800碧水豪廷8小高層、高層130/150平米三室、160/170平四室3300城市印象2.965多層、高層80/90平米兩室、120/140平米三室2780起價(jià)格調(diào)陽光3.8多層、小高層67平米一室、72-103平米兩室3000華景新城（一期）7.5（總16）多層、高層77-100平米兩室、115-140平米三室3100華實(shí)小區(qū)（二期）2小高層83/94平米兩室、125平米三室2800魯發(fā)名城6.5（總93）多層80-100平米兩室、100-120平米三室2700玫瑰國際1

17、1多層、高層90-100平兩室、95/110-140平三室未定名都百盛園3.75（總6）多層、高層92-99平米兩室、99-131平米三室3000潤揚(yáng)新城3（總12）高層40-50平米一室、60-70/91平米兩室3000潤澤苑4多層90-110平米三室2460三友華錦苑（二期）7.65多層80-90平米兩室、120-140平米三室2900萬興隆廣場5.5高層47/76平米一室、76/82平米兩室未定西城名都（一期）8.7（總11）多層、小高層50-60平米一室、88-98/140平三室3400鳶都新城9.76（總40）多層77平米兩室、90-100/123平米三室2900市場現(xiàn)狀分析【奎文區(qū)

18、】各區(qū)域樓盤分析樓盤名稱總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)北國之春9.9高層79-99平米兩室、105-120平米三室3000丹桂里（一期）6.3864（總21.24）高層94平米兩室、103-145平米三室3650帝景灣7.5267高層、多層90/110平米兩室、137-152平米三室3800東方名苑（一期）10（總30）高層80-110平米兩室、103-146平米三室3400東方明珠13高層80-110平米兩室、120/152平米三室未定東方御景1.0362多層、高層90/95平米兩室、130-170平米三室3000東昊上河園50多層、高層90-110平米兩室、140平米三室3500恒易星河

19、（二期）5.5高層94-102平米兩室、113-178平米三室3500江南印象濰州（一期）9.3（總15）多層80-86平米兩室、120-140平米三室2800君尚綠世界7多層、小高層77-96平米兩室、88/107/130平三室未定領(lǐng)秀華城（三期）8.7多層、高層98-105平米兩室、117/123平米三室3200龍澤名郡6高層、小高層90-101平米兩室、117-163平米三室3500玫瑰園（一期）7.6（總12）高層、小高層78/81平米兩室、120-142平米三室3900尚城盛和（一期)2（總15）多層90-120平米兩室及三室3000盛世豪廷帝景苑（三期）35多層、高層未定未定盛世豪

20、廷觀?。ǘ冢?3多層、高層90/114-130平米三室未定泰華領(lǐng)域5.8高層39-49平米一室3596秀水花苑7.8未定未定未定新龍橙堡1.01多層90平米兩室、115/135平米三室2800起新新家園（二期）5.7多層80-100平米兩室、127-142平米三室3450雍和家園1.5小高層95平米兩室、123平米三室3180市場現(xiàn)狀分析【開發(fā)區(qū)】各區(qū)域樓盤分析樓盤名稱總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)北海公寓7高層87/107平米兩室、93-135平米三室2900鼎邦麗池8.6高層87/102平米兩室、110-139平米三室3000東方春天2.73高層、多層90余平米兩室、120-130平米

21、三室高層3300多層3500東方世紀(jì)城（一期）8.7（總13）高層、多層90-130平米兩室、105-180平米三室2750泛海城市花園5.2多層、別墅110平米三室、180平米四室4000高速仁和盛廷14.5869未定未定未定海信蘭郡9.8多層92-108平米兩室、130-147平米三室3200翰林新城（二期）3.78小高層96平米兩室、133平米三室3300和豐城市花園1.9077高層54平米一室、80-90平米兩室2880起價(jià)匯嘉瑞景園23高層140平米以上三室、全部為大戶型未定金馬怡園（一期）2.3（總46）多層77-95平米兩室、124/134平米三室3200錦光公寓4.4918高層

22、170-300平米三室3700九龍山莊（二期）8.6多層、小高層92-162平米三室3600青青家園4.482小高層68平米一室、128/166平米三室未定中和香檳花園3.37（總6.87）多層、高層89/96平米兩室、100-148平米三室3200市場現(xiàn)狀分析【坊子區(qū)】各區(qū)域樓盤分析樓盤名稱總建面（萬平米）產(chǎn)品主力戶型均價(jià)開發(fā)商龍鳳花園（一期）9.25（總22）多層80-90平米兩室、100-140平米三室2500天同雙羊新城（一期）10.8（總56）多層90-100平米兩室、124平米三室2600調(diào)查方法及進(jìn)程 調(diào)查目的：濰坊市區(qū)居民潛在房產(chǎn)需求、消費(fèi)偏好及地塊認(rèn)識(shí)調(diào)查內(nèi)容：區(qū)域選擇；產(chǎn)品

23、戶型價(jià)格；規(guī)劃設(shè)計(jì)；置業(yè)關(guān)心因素；獲取樓盤信息渠道等調(diào)查對象：濰坊市區(qū)具有家庭經(jīng)濟(jì)事務(wù)決策權(quán)的，四年以內(nèi)有購房需求的常住居民以及計(jì)劃定居濰坊的流動(dòng)人口調(diào)查方法：CIT（街頭攔截訪問）樣本規(guī)模：n=296，實(shí)際抽取樣本量為300個(gè)抽樣方法：隨機(jī)抽樣統(tǒng)計(jì)方法：SPSS13.0分析方法：描述性統(tǒng)計(jì)，交叉分析調(diào)查樣本量：發(fā)放問卷300份，共收回有效問卷282份，有效率94.00實(shí)地調(diào)查進(jìn)程：2009年8月消費(fèi)者市場調(diào)查分析被訪者個(gè)人屬性分析 類別分項(xiàng)比例類別分項(xiàng)比例總樣本 意向客戶樣本總樣本 意向客戶樣本性 別男女55.7%44.3%59.4%40.6%學(xué) 歷初中及以下高中/中專/職高 大專 本科及以

24、上 12.8%39.1%28.5%19.6%11.2%37.3%32.0%19.5%家庭人口1人2人3人4人5人及以上1.8%16.3%51.1%23.0%7.5%2.4%20.6%47.1%22.4%7.6%婚姻狀況未婚 已婚 其它 36.2%63.5%0.4%38.2%61.2%0.6%年 齡25歲以下 26-30歲 31-35歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲 51-55歲 16.0%35.1%12.1%15.6%11.3%6.4%3.5%17.1%35.3%10.6%14.1%12.4%7.1%3.5%職 業(yè)個(gè)體戶私營業(yè)主企業(yè)管理干部企業(yè)普通員工機(jī)關(guān)事業(yè)干部公職人員專業(yè)技術(shù)人

25、員自由職業(yè)者其它21.6%3.9%9.6%30.5%7.8%4.3%10.6%8.5%3.2%17.6%3.5%11.2%34.1%6.5%4.1%11.8%9.4%1.8%家庭年收入3萬元以下3.1-6萬元6.1-12萬元12.1-18萬元18.1-24萬元24萬元以上22.3%43.5%24.5%2.5%2.2%5.0%20.8%42.3%24.7%3.5%2.4%5.9%出行方式公交車出租車單位配車私家車電動(dòng)車自行車其它33.0%7.8%5.0%25.2%13.8%12.4%2.8%33.5%8.2%4.7%22.9%16.5%11.8%2.4%購房者基本狀況分析 被訪對象目前居住房屋屬

26、性以自己的房屋為多，占比43.62%；單位分房占比12.41%；居住父母的房屋占比13.83%；有28.01%租房居??；2.13%被訪對象為其它屬性，如單位宿舍，親戚家中等。購房者基本狀況分析 被訪對象目前居住房屋面積以71-90平方米和91-110平方米為主，分別占比29.79%和23.76%；50平方米以下和51-70平方米分別占比15.25%和16.31%；111-130平方米占比7.45%；131平方米以上合計(jì)占比7.45%。 本次調(diào)查均為有購房需求群體，在被訪者計(jì)劃購房的時(shí)間上，一年以內(nèi)購房的群體占比14.54%；一至兩年的群體占比22.70%，兩至三年的占到21.28%，三至四年的

27、占到41.49%。由此看見未來四年濰坊市民對商品房的需求將逐漸放量。購房因素分析 對被訪對象購房時(shí)所關(guān)注的因素排序分析，可以看出交通便利、環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格合適、戶型合理是選擇比較多的因素，分別占比15.60%、15.41%、14.72%、13.89%，四個(gè)因素差別不大；物業(yè)管理、工程質(zhì)量、距離工作地點(diǎn)距離、購物方便也是濰坊市民購買住房所關(guān)注的重要因素。 購房因素分析 對被訪對象購房時(shí)所關(guān)注的周邊配套排序分析，可以看出小型超市/便利店是最受關(guān)注的，占比23.23%；室外小型健身設(shè)施和診所/藥店也非常受關(guān)注，分別占比18.31%和17.59%；球類運(yùn)動(dòng)場和中心廣場分別占比12.02%和11.97%；

28、幼兒園、智能配套也是濰坊市民購房時(shí)所關(guān)注的周邊配套。 購房因素分析 對被訪對象購房時(shí)所關(guān)注的內(nèi)部配套排序分析，可以看出商業(yè)設(shè)施、超市等是最受關(guān)注的，占比26.86%；中小學(xué)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也非常受關(guān)注，分別占比20.51%和17.86%；休閑娛樂場所占比11.08%；文化設(shè)施、銀行和幼兒園也是濰坊市民購房時(shí)所關(guān)注的內(nèi)部配套。 購房因素分析 對被訪對象目前居住區(qū)域與購房可能性交叉分析，濰城區(qū)意向比例最低，為43.6%、奎文區(qū)意向比例為57.6%、高新區(qū)意向比例為77.2%，寒亭區(qū)意向?yàn)?3.7%、坊子區(qū)合計(jì)意向?yàn)?1.9%、其它意向?yàn)?0.0%。這說明濰坊市民購房偏好目前居住地周邊，同時(shí)又具有其它區(qū)域

29、購房的意向。購房因素分析 被訪對象對于項(xiàng)目單價(jià)的接受情況，64.18%客戶選擇3000元以下，28.72%客戶選擇30013300元，6.03%客戶選擇33013500元，只有0.71%客戶選擇35013800元，0.35%客戶選擇3801元以上。 意向客戶對于項(xiàng)目單價(jià)的接受情況，57.65%客戶選擇3000元以下，33.53%客戶選擇30013300元，7.06%客戶選擇33013500元，1.18%客戶選擇35013800元，0.59%客戶選擇3801元以上。 意向客戶對于項(xiàng)目單價(jià)接受價(jià)位要比非意向客戶強(qiáng)。 市民對該地塊的價(jià)格接受度相對較低，市民購房的心理價(jià)位一直處于就低不就高心里；通過產(chǎn)

30、品設(shè)計(jì)及后期營銷推廣可將客戶心里價(jià)位挖掘更高。 購房因素分析 對被訪對象置業(yè)次數(shù)分析，45.39%為首次購房，47.16%為二次購房，7.45%為三次及以上購房； 對意向客戶置業(yè)次數(shù)分析，52.94%為首次購房，41.18%為二次購房，5.88%為三次及以上購房。在一定程度上說明首次購房客戶對項(xiàng)目意向強(qiáng)于二次及以上購房客戶。其主要原因應(yīng)是首次置業(yè)客戶價(jià)格承受能力稍低，考慮項(xiàng)目位置稍偏，價(jià)格可能不會(huì)很高。 結(jié)合被訪對象目前房屋屬性分析，首次置業(yè)和二次置業(yè)客戶都將是項(xiàng)目的重要客戶。 購房因素分析 對被訪對象購置住宅的目的分析，以改善居住環(huán)境和方便生活及工作為主，分別占比34.75%和35.11%；

31、購置婚房和為子女購房分別占比13.48%和10.28%；投資升值占比4.96%；其它占比1.42%。 而意向客戶購置住宅的目的基本與被訪客戶一致。 住宅市場產(chǎn)品分析 被訪客戶選擇毛坯、精裝修、其它的比例分別為56.03%、41.49%和2.48%，說明精裝修標(biāo)準(zhǔn)也普遍為濰坊市民所接受，并且成為選擇要求。 在這個(gè)問題上，項(xiàng)目意向客戶選擇與被訪客戶基本一致。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪對象建筑類型選擇分析，大部分選擇普通多層建筑，占比60.14%；小高層選擇率為22.06%；高層選擇率為5.34%；花園洋房選擇率為7.47%；類別墅選擇率為3.56%；超高層選擇率只有1.42%。 意向客戶對這個(gè)問題

32、的選擇與被訪客戶基本一致，但是普通高層選擇率稍降，花園洋房和類別墅的選擇率稍升。 以上分析，可為后期產(chǎn)品組合提供參考。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶戶型空間結(jié)構(gòu)分析，選擇最多的為平層，占比45.39%；其次為復(fù)式，占比23.76%；躍層和錯(cuò)層相差不多，分別為13.48%和12.41%；另有4.96%不確定。 意向客戶對這個(gè)問題的選擇與被訪客戶基本一致。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶房屋朝向選擇分析，絕大部分選擇南向，占比83.27%，南北向占比15.66%，北向和東西向不到1%。 意向客戶在這個(gè)問題上的選擇與被訪客戶基本一致。 住宅市場產(chǎn)品分析 對客戶計(jì)劃購買戶型分析，選擇率最高的為三室一廳一

33、衛(wèi)，占比30.85%；其次為兩室一廳一衛(wèi)，占比24.82%；再次為兩室兩廳一衛(wèi)，占比14.18%；三室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)也是重要選擇，分別占比9.93%和9.57%；一室一廳一衛(wèi)和四室兩廳兩衛(wèi)選擇很少。 意向客戶對于購買戶型的選擇與被訪客戶基本一致。 由此可見濰坊市民偏好于三室戶型。 住宅市場產(chǎn)品分析 對家庭常住人口與計(jì)劃購買的戶型交叉分析，一人主要選擇兩室一廳一衛(wèi)，兩人主要選擇三室一廳一衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)，三人主要選擇三室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)，四人主要選擇三室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)，五人及以上主要選擇三室一廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪對象建

34、筑面積選擇分析，選擇率最高的為91-110平方米，占比44.33%；其次為71-90平方米，占比27.30%；再次為111-130平方米，占比17.02%。 意向客戶對于建筑面積的選擇與被訪對象基本一致，只是111-130平方米比例稍升。 對家庭年收入和建筑面積范圍交叉分析，家庭年收入3萬元以下被訪對象90-111平方米和71-90平方米選擇率一樣，為43.5%；家庭年收入3.1-6萬元被訪對象，需求面積增大，91-110平方米為首選，占比47.9%，71-90平方米次之，占比24.8%，111-130平方米再次，占比14.9%；家庭年收入6.1-12萬元家庭對于111-130平方米選擇增加，

35、成為第二選擇，占比25.0%；對于家庭年收入12萬元以上家庭，111-130平方米成為第一選擇。 由此可見家庭中等收入6-12萬元91-110平方米為首選，111-130平方米次之；家庭中低收入6萬元以下91-110平方米為首選，71-90平方米其次；家庭中高收入12萬元以上首選為111-130平方米。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶主臥室面積選擇分析，首選為16-20平方米，占比40.07%；其次為21-25平方米，占比25.63%；再次為15平方米以下，占比21.30%；26-30平方米也是重要選擇，占比12.27%。 對意向客戶主臥室面積選擇分析，選擇順序沒有變化，但是15平方米以下和16

36、-20平方米選擇比例下降，21-25平方米、26-30平方米乃至31-35平方米比例都有一定程度的提高。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶主臥室面積與建筑面積選擇交叉分析，建筑面積70平方米以下，主臥室面積15平方米以下基本做為首選；建筑面積71-110平方米，主臥室面積16-20平方米做為首選，15平方米以下或21-25平方米做為次選；建筑面積111平方米以上，主臥室面積21-25平方米基本做為首選。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶次臥室面積選擇分析，首選為15平方米以下，占比60.58%；其次為16-20平方米，占比34.31%；其它比例較小。 對意向客戶次臥室面積選擇分析，與被訪客戶選擇趨勢一

37、致。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶次臥室面積與建筑面積交叉分析，建筑面積90平方米以下，次臥室面積15平方米以下為主要選擇；建筑面積91-150平方米，次臥室面積15平方米以下為首選，16-20平方米也是重要選擇。建筑面積151平方米以上次臥室面積16-20平方米為主要選擇。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪對象客廳面積選擇分析，26-30平方米為主要選擇，占比41.16%；16-20平方米、21-25平方米、31-35平方米、36-40平方米也是重要選擇，各占比10%以上。 對意向客戶客廳面積選擇分析，基本與被訪對象選擇一致。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶客廳面積與建筑面積選擇交叉分析，建筑面積50

38、平方米以下，客廳面積主要選擇15平方米以下和16-20平方米；建筑面積51-70平方米，客廳面積主要選擇21-25平方米；建筑面積71-90平方米，客廳面積首選26-30平方米；建筑面積91-110平方米，客廳面積主要選擇26-30平方米；建筑面積111-130平方米，客廳面積首選26-30平方米，但是31平方米以上選擇合計(jì)已超過26-30平方米；建筑面積131平方米以上，客廳面積選擇主要集中在36-40平方米以上。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪對象衛(wèi)生間面積選擇分析，首選為10-11平方米，占比44.40%；其次為5平方米以下，占比23.10%；再次為6-7平方米，占比11.19%；8-9平方米

39、、14-15平方米也是重要選擇。 對意向客戶衛(wèi)生間面積選擇分析，與被訪對象選擇基本一致，首選為10-11平方米，占比38.48%；其次為5平方米以下，占比27.81%；其次為6-7平方米，占比11.19%；8-9平方米、14-15平方米也是重要選擇。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶衛(wèi)生間面積與建筑面積選擇交叉分析，基本呈現(xiàn)衛(wèi)生間面積隨建筑面積增大增大的趨勢。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶廚房面積選擇分析，10-11平方米是首選，占比51.45%；其次為14-15平方米，占比20.29%。 對意向客戶廚房面積選擇分析，與被訪客戶選擇基本一致。 住宅市場產(chǎn)品分析 購房因素分析 對被訪對象住房功能空間

40、需求分析，生活陽臺(tái)是首選，占比44.32%；其次是地下室，占比20.86%；再次是儲(chǔ)藏室，占比19.55%；露臺(tái)和衣帽間也是重要選擇。 由此可見，被訪對象最重視的功能空間是生活陽臺(tái)。 被訪者對于功能空間、建筑面積、戶型、各功能空間面積等的需求，在前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮，同時(shí)應(yīng)參考項(xiàng)目定位、有關(guān)項(xiàng)目調(diào)研和建筑規(guī)劃予以一定的修正。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪客戶建筑風(fēng)格傾向分析，首選是現(xiàn)代風(fēng)格，占比54.61%；其次是中式風(fēng)格，占比26.95%；再次是歐式建筑，占比17.38%。 對意向客戶建筑風(fēng)格傾向分析，與被訪客戶基本一致。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪對象園林景觀傾向分析，主要選擇植被和水景，分

41、別占比40.78%和40.07%，山景占比14.54%，特色雕塑僅占2.13%。 對意向客戶園林景觀傾向分析，也主要選擇植被和水景，分別占比39.41%和41.76%，山景占比15.29%，特色雕塑僅占1.18%。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪對象對社區(qū)景觀要求分析，首選為草坪多些，占比49.29%；其次為樹木多些，占比29.43%；再次為水景多些，占比15.96%；最后為廣場多些，占比5.32%。 對意向客戶對社區(qū)景觀要求分析，與被訪對象基本一致。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪對象喜歡的景觀綠化類型分析，首選為組團(tuán)式分散綠化，占比57.80%，大面積集中綠化占比42.20%。 對意向客戶喜歡的景觀綠

42、化類型分析，與被訪客戶基本一致。 客戶對于景觀方面的要求，可為后期景觀設(shè)計(jì)提供有力依據(jù)。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪對象車位需求數(shù)量分析，1個(gè)車位占比66.67%，2個(gè)車位占比7.45%，2個(gè)以上車位占比2.13%，不需要車位占比23.76%。 對意向客戶車位需求數(shù)量分析，基本與被訪客戶一致。 住宅市場產(chǎn)品分析 對被訪對象傾向停車形式分析，首選是地下車庫，占比54.05%；其次是地面停車場，占比41.44%；地面占道停車和架空層停車僅占2.70%和1.80%。 對意向客戶傾向停車形式分析，基本與被訪對象一致，但是架空層停車選擇率為0。 住宅市場產(chǎn)品分析 有車位需求的被訪對象81.98%選擇購買車

43、位，有車位需求的意向客戶80.74%選擇購買車位。 客戶對車位方面需求，可為車位配比提供參考。 市場預(yù)期分析 被訪對象對于濰坊房屋價(jià)格預(yù)期，47.16%認(rèn)為將小幅增長，36.88%認(rèn)為將價(jià)格平穩(wěn)，9.57%認(rèn)為價(jià)格下滑，4.61%認(rèn)為大幅增長，1.77%不太清楚。 意向客戶預(yù)期與被訪客戶預(yù)期趨同。 市場預(yù)期分析 以上分析為被訪對象對各區(qū)1-2年價(jià)格預(yù)期，主導(dǎo)意見認(rèn)為屆時(shí)濰城區(qū)房價(jià)在2800-3100元/平方米，奎文區(qū)房價(jià)在3400-3600元/平方米，高新開發(fā)區(qū)房價(jià)在3100-3300元/平方米，寒亭區(qū)房價(jià)在2300-2600元/平方米，坊子區(qū)房價(jià)在2500-2700元/平方米。 獲得樓盤信息

44、渠道 對被訪客戶獲得樓盤信息的主要渠道分析，報(bào)紙廣告名列第一，占比25.12%，比例在10%以上的還有宣傳單頁15.91%，電視廣告13.40%，親戚朋友介紹12.08%。 獲得樓盤信息渠道 對被訪客戶獲得房產(chǎn)信息的主要報(bào)紙媒體分析，濰坊晚報(bào)以47.56%的比例遙遙領(lǐng)先，齊魯晚報(bào)27.74%位居第二，比較重要的還有其它報(bào)紙媒體（如晨鴻信息報(bào)）10.06%。 被訪者了解房產(chǎn)信息對渠道對后期營銷推廣非常具有指導(dǎo)意義。 問卷分析總結(jié) 被訪對象大部分選擇普通多層建筑，超高層選擇率非常低。意向客戶選擇與被訪客戶基本一致，但是普通高層選擇率稍降，花園洋房和類別墅的選擇率稍升。建筑風(fēng)格傾向現(xiàn)代風(fēng)格。功能空間

45、需求生活陽臺(tái)是首選，其次是地下室再次是儲(chǔ)藏室。主臥室面積首選為16-20平方米，次臥室面積首選為15平方米以下。客廳面積26-30平方米為主要選擇。衛(wèi)生間面積首選為10-11平方米，廚房面積10-11平方米是首選。園林景觀傾向植被和水景，要求草坪和樹木多些，組團(tuán)式分散綠化是首選。對被訪對象車位需求數(shù)量分析，需要車位的占到77.24%；停車形式首選是地下車庫，有車位需求客戶80%以上選擇購買車位。 濰坊市區(qū)購房客戶主要以改善居住環(huán)境二次置業(yè)為主，同時(shí)租房者眾多，市場空間較大。首次置業(yè)者對項(xiàng)目意向較強(qiáng)。項(xiàng)目整體定位應(yīng)滿足濰坊市民改善居住環(huán)境舒適型居住要求和首次購房需求。被訪者對商業(yè)、教育、醫(yī)療等配

46、套設(shè)施非常關(guān)注，在規(guī)劃中應(yīng)充分考慮各類配套配備。被訪者對房價(jià)預(yù)期有利于項(xiàng)目開發(fā)，但是對項(xiàng)目價(jià)格預(yù)期偏低，應(yīng)通過前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期營銷拉動(dòng)價(jià)格提高項(xiàng)目價(jià)值，拉升價(jià)格。被訪者了解房產(chǎn)信息對渠道對后期營銷推廣也非常具有指導(dǎo)意義。被訪者對建筑類型和風(fēng)格的選擇，對前期產(chǎn)品定位非常具有指導(dǎo)意義。被訪者對于功能空間、建筑面積、戶型、各功能空間面積、景觀、車位等的需求，在前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮，同時(shí)應(yīng)參考項(xiàng)目定位、有關(guān)項(xiàng)目調(diào)研和建筑規(guī)劃予以一定的修正。問卷分析總結(jié)對項(xiàng)目的啟發(fā)市場供需空間結(jié)構(gòu) 市場總體供應(yīng)消費(fèi)群體需求存在空間建筑形態(tài)多層、高層為主普通多層60.14%；小高層為22.06%；高層為5.34%；

47、花園洋房選擇率為7.47%；多層、小高層、花園洋房戶型結(jié)構(gòu)兩室、三室兩室戶型需求比例為45.03%，三室戶型需求比例為49.55%，兩室、三室戶型均為主力戶型面積70-90平米的占到21.38%、90-110平米的占到33.23%、110-130平米的占到24.95%70-90平方米占27.30%；90-110平方米占44.33%； 110-130平方米占17.02%。90-110平米市場空間更大，根據(jù)市場銷售情況，110-130平米的也具有較大空間園林景觀在售項(xiàng)目園林景觀方面主要是簡單綠化、有部分項(xiàng)目具有一些水景觀，綜合來講，在售項(xiàng)目均難以形成真正項(xiàng)目景觀，體現(xiàn)不出園林景觀在項(xiàng)目中的重要性。

48、植被和水景選擇比例最高，分別占比40.78%和40.07%針對具體要求方面，草坪比49.29%；樹木比例占到29.43%采用組團(tuán)式綠化是市民首選，比例占到57.8%植被綠化是首選、且需要采取景觀圖團(tuán)方式周邊配套在售項(xiàng)目位置相對較偏，但濰城區(qū)生活環(huán)境比較成熟。商業(yè)設(shè)施、超市等是最受關(guān)注的，占比26.86%；中小學(xué)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也非常受關(guān)注，分別占比20.51%和17.86%；本項(xiàng)目可根據(jù)自身情況及市場需求，適當(dāng)進(jìn)行商業(yè)、教育、醫(yī)療等做出相應(yīng)配套。內(nèi)部配套依托項(xiàng)目本身沿街商業(yè)進(jìn)行內(nèi)部配套的補(bǔ)充小型超市/便利店是最受關(guān)注的，占比23.23%；室外小型健身設(shè)施和診所/藥店也非常受關(guān)注，分別占比18.31%

49、和17.59%；根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件， 適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，做足內(nèi)部配套設(shè)施，可彌補(bǔ)區(qū)位上的劣勢物業(yè)服務(wù)僅限于綠化、公共區(qū)域衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)管理及保安或傳達(dá)等服務(wù)。希望得到綜合的、人性化的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理濰坊住宅市場存在大量空白點(diǎn)，購房消費(fèi)理念存在極大的引導(dǎo)空間。 戶型設(shè)計(jì)建議戶型面積與戶型配比戶型經(jīng)濟(jì)型兩室經(jīng)濟(jì)型三室舒適型三室享受型三室/四室（含部分頂層復(fù)式）面積（）70-9090-110110-130130-150配比（%）20452510戶型設(shè)計(jì)注意要點(diǎn)做到全明戶型設(shè)計(jì)。采用封閉陽臺(tái)設(shè)計(jì)。樓棟布置上要保證有好的朝向（朝南，大戶型必須朝南），避免過多的純東向、純西向、純北向普

50、通住宅的出現(xiàn)。兩室產(chǎn)品主臥和起居室朝陽，三室產(chǎn)品兩個(gè)臥室和起居室必須朝陽。沿綠化布置的三房產(chǎn)品為了觀景，起居室設(shè)在東部。大戶型考慮衛(wèi)浴空間分離，提高居住品質(zhì)。三室面積約115平米參考戶型多層頂層復(fù)式面積約145平米參考戶型多層兩室面積約88平米參考戶型小高層兩室面積約79平米參考戶型小高層兩室面積90平米參考戶型小高層三室面積約123平米參考戶型小高層四室、三室面積約141、122平米參考戶型小高層現(xiàn)代簡約風(fēng)格建筑風(fēng)格建議花園洋房小高層高層打造水主題園林景觀社區(qū)，如噴泉、流水、小橋等提高居住環(huán)境和人文社區(qū)，主題園林項(xiàng)目景觀與河岸公園景觀連為一體，將項(xiàng)目完全融入湖岸。同時(shí)，為項(xiàng)目提供休憩、駐足場

51、所。沿河景觀展示對園林展示區(qū)投入較大成本，精細(xì)化打造社區(qū)園林，打造園林精品示范區(qū)。景觀示范區(qū)展示配套建議會(huì)所建筑1500平米。餐廳咖啡廳、茶室象棋、圍棋、橋牌、麻將器械健身、乒乓球室、室內(nèi)游泳池陽光兒童游戲室銀行、郵局小型超市洗衣店品牌定位： 純真和諧的“Family”社區(qū)產(chǎn)品形象定位l“純真”是XX家園的氣質(zhì)，也是廣告推廣自始至終需要把握的基本調(diào)性。l“和諧”是XX家園的靈魂，美好和睦的社區(qū)氛圍是項(xiàng)目的核心價(jià)值。l“Family”社區(qū)是一個(gè)全新的定義，它意喻在這個(gè)社區(qū)里，沒有陌生人，鄰里守望，充滿了大家庭的關(guān)愛。產(chǎn)品形象定位品牌形象： 親、善、美XX家園就如同它的代言人天真純潔的小“親親”：

52、他熱愛生活，對一切都充滿好奇，他的身上閃耀著燦爛晶瑩的童心，他愛父母，愛老人，對鄰居、小伙伴是那么友善熱心，他是美與真的化身，讓每一個(gè)看見他的人都會(huì)不知不覺受到感染，心靈變得更純凈，心情變得更快樂產(chǎn)品形象定位品牌形象的支撐點(diǎn)：親：l人與人相親：XX家園以Block為建筑單位，使人們擁有一個(gè)共同的大院，人們在此有了更多相識(shí)、交流的場地機(jī)會(huì)，人與人之間關(guān)系更親密、心靠得更近。l人與環(huán)境相親：社區(qū)的環(huán)境規(guī)劃重視人和自然的交融，整個(gè)小區(qū)擁有一水、四街、三十余個(gè)街區(qū)公園，人和自然親密融合在一起。產(chǎn)品形象定位善：l住戶構(gòu)成中的“善”因子：XX家園住戶文化素質(zhì)較高（如周邊高校老師、政府公務(wù)員等），“與人為善

53、”的傳統(tǒng)教育對他們的行為影響很深，他們對人與人之間越來越冷漠的現(xiàn)狀存有憂慮和不滿。l廣告宣傳中的“善”誘導(dǎo)：親近友善的鄰里關(guān)系是我們在廣告宣傳中的主線，對此認(rèn)可、為之吸引的消費(fèi)群才可能是親親家園真正的購買者，廣告宣傳將一群在觀念上相近的人聚在了一起。產(chǎn)品形象定位美：l人情之美：作為一個(gè)居住社區(qū)，人情之美才最動(dòng)人。社區(qū)以Block的建筑方式為社區(qū)人情之美奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，充分人性化的、細(xì)致的物業(yè)管理則使人情之美愈發(fā)顯得燦爛而真實(shí)。l景觀之美：高水準(zhǔn)景觀設(shè)計(jì)使社區(qū)充滿了自然之美，迤儷的水岸、參差的林木、如織的鮮花與草地，還有點(diǎn)綴其間的亭臺(tái)XX家園是一座名副其實(shí)的花園社區(qū)。l建筑之美：XX家園的建筑形

54、態(tài)各異、呈現(xiàn)出多元化的豐富之美，建筑采用陽光色系，輕盈而優(yōu)雅，給人以充分的視覺享受。產(chǎn)品形象定位親、善、美這既是我們的品牌形象，也是我們給消費(fèi)者體驗(yàn)承諾一個(gè)比功能承諾要重得多，也重要得多的承諾。它將使XX家園邁向其他樓盤所不具備的情感高度。 產(chǎn)品形象定位公司部分案例淄博 - 儷園小區(qū)青島膠州 - 澳柯瑪鑫匯.新都青島膠州 - 澳柯瑪澳龍花園 呼和浩特 首府廣場徐州 - 彭城富景商城 柳州 - 谷埠街國際商城山西 - 金龍湖畔大慶 - 香榭麗購物中心煙臺(tái) 澳柯瑪.2010世紀(jì)新天地膠南 - 黃金海岸MALL濰坊 - 東方威尼斯數(shù)碼廣場濰坊 - 萬興隆廣場濰坊 - 溫泉公館濰坊 香格里.晶座濰坊

55、- 樂活城德州 - 金天地購物廣場淄博 - 齊都星鉆北京 - 和喬麗致酒店公寓 蘇州 - 和喬麗晶酒店式公寓 秦皇島 - 臻藏北戴河鄰海度假別墅沈陽 - 華利大廈 項(xiàng)目名稱：東方威尼斯發(fā) 展 商：濰坊市濰城區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 和香港隆寶發(fā)展公司設(shè)計(jì)單位：臺(tái)灣著名建筑博士張文德工作室基地占地面積:4484.20m2總建筑面積:55000m2 總建筑高度:87.40m總 層 數(shù)： 共27層售樓地址：勝利街與青年路交叉路口東南角樓盤名稱：十笏園文化城投 資 商:萬興隆集團(tuán)開 發(fā) 商：濰坊鑫業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：濰坊市東風(fēng)西街與曹家巷交匯處總建筑面積：18600建筑形態(tài)：住宅、大型商場、酒

56、店公寓設(shè) 計(jì) 商：濰坊建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 方案設(shè)計(jì):廈門京治建筑設(shè)計(jì)院廣告訴求：千古文化底蘊(yùn) 現(xiàn)代生活典范樓盤名稱：澳柯瑪鑫匯.新都開 發(fā) 商：青島澳柯瑪新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：膠州海爾大道澳柯瑪工業(yè)園總建筑面積：20萬建筑形態(tài)：住宅、商業(yè)步行街、大型商場、酒店公寓設(shè) 計(jì) 商：濟(jì)南建筑設(shè)計(jì)研究院 物業(yè)管理:澳柯瑪物業(yè)管理公司廣告訴求：青島首家國家A級(jí)認(rèn)定的社區(qū).樓盤名稱：德州金天地購物廣場開 發(fā) 商：淄博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：德州慶云新華路與開元大街交匯處建筑形態(tài)：大型購物商場商務(wù)住宅樓建筑面積：100000平方米物業(yè)管理：金天地商業(yè)管理有限公司 樓盤名稱：臨淄齊都星鉆

57、開 發(fā) 商：齊都醫(yī)院 樓盤位置：臨淄區(qū)人民路與楊坡路交匯處 總建筑面積：3萬m2，其中商用面積4000m2 建筑形態(tài)：精裝修高層住宅 設(shè) 計(jì) 商： 臺(tái)灣文治建筑設(shè)計(jì)工作室 廣告訴求：地王之王 稀有的大戶名宅 項(xiàng)目名稱：儷園小區(qū)發(fā) 展 商：淄博匯澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積：75391.8平方米其 中：住宅總建筑面積：70501.0平方米 公共建筑面積：4890.8平方米規(guī)劃總用地面積： 46022平方米規(guī)劃居住總戶數(shù)：695戶規(guī)劃居住總?cè)丝冢?085樓盤名稱：和喬麗致酒店公寓開 發(fā) 商：北京奧德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投 資 商：北京和喬集團(tuán)樓盤位置：北京市朝陽區(qū)光華路甲8號(hào)建筑形態(tài)：高檔酒店式公寓

58、標(biāo)準(zhǔn)戶型：80-210m2 單價(jià)范圍：住宅，13000元-20000元/建筑平米 設(shè) 計(jì) 商：大豐設(shè)計(jì)廣告訴求：CBD核心區(qū) 層高概念樓盤名稱：和喬麗致酒店公寓開 發(fā) 商：蘇州和信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：蘇州市機(jī)場路南/星港街延伸段東建筑形態(tài)：酒店式公寓主力戶型：80-150m2單價(jià)范圍：住宅，7000-8500元/建筑平米 設(shè) 計(jì) 商：蘇州建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理：蘇州和喬物業(yè)廣告訴求：英式管家服務(wù) 國際化社區(qū)樓盤名稱：臻藏北戴河別墅開 發(fā) 商：秦皇島正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：秦皇島北戴河中海灘路20號(hào)建筑形態(tài)：度假別墅設(shè) 計(jì) 商：秦皇島建筑設(shè)計(jì)研究院廣告訴求：北戴河唯一渡假天堂樓盤名稱：香榭麗購物中心開 發(fā) 商：大慶永峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：大慶市東風(fēng)新村緯七路基地面積：79570平方米場建筑形態(tài)：集商業(yè)、住宅于住宅一體面積范圍：住宅，66-140m2 商場，100m2-200m2主力戶型：90-100m2單價(jià)范