[寧波]四星級酒店項目前期研究策劃報告

1、xxx陽光大酒店項目前期報告前言： 第一部分：產(chǎn)品概況第二部分：SWOT分析第三部分：酒店市場分析第四部分：辦公樓市場分析第五部分：商業(yè)市場分析第六部分：項目調(diào)整建議第七部分：項目推廣建議報告目錄 前言 針對陽光大酒店項目特性，根據(jù)目前寧波酒店、辦公樓、商業(yè)總體市場供求 狀況，并結(jié)合項目所在城西區(qū)域的特性，就本案的運作思路提供參考意見。 為實現(xiàn)本項目的快速去化，降低市場風(fēng)險，根據(jù)寧波同類產(chǎn)品的實際配置、 銷售情況，為本項目的產(chǎn)品提供調(diào)整建議。 根據(jù)目前寧波同類型項目的實際案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可 之前的運作模式提出本公司的建設(shè)性意見。 本報告為項目前期報告，重點為整體市場的把握、產(chǎn)

2、品價值提升建議、項目 前期推廣建議，相關(guān)細(xì)節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。產(chǎn)品概況第一部分四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店1棟，21層，單層面積為1360，總建面積為28560酒店客房數(shù)330套 1棟，22層，單層面積為1360，總建面積為29920商場：酒店、辦公樓下面的連層，共3層 寫字樓部分 商業(yè)部分 產(chǎn)品分類項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積總建筑面積 建筑占地面積建筑密度容積率 綠地率總停車位19420平方米 99749平方米 9710平方米 504 25490輛 建設(shè)單位設(shè)計單位產(chǎn)品構(gòu)造 酒店經(jīng)營單位 酒店星級竣工時間自行車位 寧波市xxx陽光世界大酒店有限公司寧波市海曙區(qū)望春街道西成村經(jīng)濟(jì)合作社 寧波市建筑設(shè)計研究院

3、 主體為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由地下2層、地上25層、及裙房等組合而成 寧波xxx市陽光世界大酒店有限公司 四星級 標(biāo)準(zhǔn) 2013年 8月 1450輛項目特點： 地處寧波城西，整體商業(yè)氛圍檔次不高，仍處于發(fā)展階段。 產(chǎn)品屬于復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，包括四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、商務(wù)樓、商業(yè)部分。 本案酒店的順利經(jīng)營將有力支撐寫字樓及商業(yè)部分的運營發(fā)展和銷售。 村級用地，必須在建筑大體完成后，才能開始銷售。SWOT分析第二部分 項目優(yōu)勢分析 交通優(yōu)勢明顯： 環(huán)城西路、麗園、機(jī)場路、氣象路以及新典路構(gòu)成了縱橫交通網(wǎng)，為本項目 的通達(dá)性提供了保障。 復(fù)合型產(chǎn)品優(yōu)勢： 四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店通過品牌經(jīng)營團(tuán)隊進(jìn)行運營，可以提升區(qū)域價值

4、，并帶動寫 字樓、商業(yè)部分的整體價值提升。 現(xiàn)房實景優(yōu)勢： 本項目屬于村級用地，必須在得到許可后才可銷售。這種特性一方面會給開 發(fā)商帶來一定的資金壓力；另一方面，對客戶而言，可以產(chǎn)生“眼見為實” 的保證，也是企業(yè)實力的體現(xiàn)。 項目劣勢分析 人口分布雜，區(qū)域檔次低： 項目周邊外來人口多，人員成分復(fù)雜，將對項目品質(zhì)、檔次提升產(chǎn)生負(fù)面影 響。 區(qū)域商務(wù)競爭力不強(qiáng)： 周邊辦公樓內(nèi)、外部配置低，缺乏品牌客戶入住，而在建或?qū)㈤_建的的宇達(dá)名 城、麗園尚都、金都國際、恒豐中心等雖在內(nèi)外部配置上有很大的提升，但體 量大、客戶定位重復(fù)，放在寫字樓市場進(jìn)行比較，明顯缺乏特色支持。 區(qū)域商業(yè)氛圍雜亂、無序： 海曙西部

5、地區(qū)只有一些自發(fā)形成、零星散亂的商業(yè)分布，至今無一個象樣的服 務(wù)業(yè)集聚區(qū)，造成區(qū)域檔次越來越低、租金售價難以提升、商業(yè)氛圍難以形 成。 項目周邊商業(yè)氛圍 項目周邊商業(yè)具有城鄉(xiāng)結(jié)合部特征： 種類多、雜亂、整體檔次不高，直接導(dǎo)致很多人對城西區(qū)域的印象仍然停留在“臟、亂、差”階段，這是本項目發(fā)展所必須解決的心理抗性。 參雜五金汽配店鋪 寧波電纜電線廠就在附近，所以周邊自發(fā)地形成了眾多五金、線纜、汽配等店鋪。此類店鋪形象普遍較差，雖然部分繁榮了地方商業(yè)，但對本項目的推廣會產(chǎn)生負(fù)面作用。 項目威脅分析1 市場供應(yīng)量大、競爭加?。?酒店方面，寧波各區(qū)近幾年大幅推出高標(biāo)準(zhǔn)、具有知名品牌管理團(tuán)隊的星級 酒店，

6、酒店行業(yè)的客戶競爭已經(jīng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)。 商務(wù)樓方面，寧波未來三年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量將超過200萬平方米，而年均消化 量僅30萬平方米左右，寫字樓供過于求的形勢將不可避免。 商業(yè)方面，寧波近年規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心增多，總面積達(dá)到100萬平方米，如 萬達(dá)廣場、世紀(jì)東方商業(yè)中心、灣頭商業(yè)休閑區(qū)等，勢必將爭奪寧波市區(qū)有 限的客戶資源，未來商業(yè)市場的競爭形勢同樣不可樂觀。 項目威脅分析2 同區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品競爭激烈： 在建或即將開建的有宇達(dá)名城、麗園尚都、金都國際、恒豐中心等。如果本 項目在形態(tài)、配置和客戶三方面無法突破，單就海曙西區(qū)的同質(zhì)競爭就勢必 在所難免，更不用說參與整個寧波寫字樓市場的競爭。 同類寫字樓

7、產(chǎn)品競爭威脅： 海曙區(qū)留存的村級用地尚有不少，這些村級用地多為商業(yè)用途，由于這些用地 在成本等方面與本項目相似，未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)和寫字樓項目競爭將更加激烈。 項目機(jī)會分析 高標(biāo)準(zhǔn)酒店在城西存在空白： 海曙西部地區(qū)缺少星級高標(biāo)準(zhǔn)酒店，而機(jī)場路直達(dá)西區(qū)，從項目所在地更可直 達(dá)寧波核心，存在相當(dāng)高檔客戶來源及相應(yīng)需求。 品牌經(jīng)營酒店在城西存在空白： 城西酒店業(yè)尚未出現(xiàn)具有全國、乃至國際品牌的經(jīng)營管理團(tuán)隊進(jìn)行運營的星級 酒店，對區(qū)域市場而言具有開創(chuàng)意義，并可提升項目整體價值的意義。 具有酒店式管理寫字樓在城西存在空白： 寧波寫字樓供過于求的事實已經(jīng)非常明顯,但多數(shù)停留在同類同質(zhì)化競爭之 中，差異化市場、

8、特別是在軟性價值上具有酒店式管理的寫字樓不多，結(jié)合本 項目星級酒店優(yōu)勢，從客戶需求出發(fā)創(chuàng)造市場、制造差異化競爭優(yōu)勢將是本案 順利銷售關(guān)鍵。星級酒店商業(yè)寫字樓區(qū)域認(rèn)同問題同質(zhì)競爭問題價值創(chuàng)造問題項目三大類產(chǎn)品前期問題小結(jié)xxx陽光大酒店市場培育問題持續(xù)經(jīng)營問題酒店市場分析第三部分寧波五星級酒店資料名稱區(qū)域規(guī)模周邊信息餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂設(shè)施輔助設(shè)施南苑飯店寧波市靈橋路客房438間天一閣藏書樓 月湖景區(qū) 七塔寺 天一廣場 中山路商業(yè)街 三江口中餐廳 西餐廳商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 鮮花店 沖印店 醫(yī)務(wù)室 出租車 部分房間有寬帶上網(wǎng) 穿梭機(jī)場班車 迪斯科舞廳 棋牌室 電子游戲機(jī)室 游泳池 保齡球場 健身室

9、 按摩室 桑拿浴室全景式玻璃窗 獨立淋浴房 感應(yīng)式電子門鎖 直接飲用水系統(tǒng) 私人保險柜 電腦水溫控制系統(tǒng) 國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) 雙線電話中信國際大酒店寧波市江東北路1號（三江口靈橋邊上）客房288間天一閣 七塔寺 同湖 秦隍廟中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 外幣兌換服務(wù) 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 商場 理發(fā)美容室 免費寬帶上網(wǎng) 穿梭機(jī)場班車咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 保齡球場 小型高爾夫球場 健身室 桑拿浴室每層設(shè)單獨制冰機(jī) 房間內(nèi)可直接送發(fā)E-MAIL東港喜來登大酒店江東區(qū)彩虹北路客房655間三江口商業(yè)中心區(qū)、鄞州商業(yè)中心區(qū)、天一廣場、會展中心中餐廳 西餐廳 日本料

10、理 全天候客房送餐服務(wù)商務(wù)中心 免費寬帶上網(wǎng)國際直撥電話 衛(wèi)星電視 語音留言 全天候禮賓服務(wù) 行政酒廊圖書館 每日免費報紙咖啡廳 酒吧 煙感 房內(nèi)按摩服務(wù)小廚房小冰箱 熨斗 殘疾人專用房 煙樓層 嬰兒床 保險箱 咖啡機(jī)水果籃 冰桶 人體工學(xué)工作椅 寧波五星級酒店分析 品牌酒店管理團(tuán)隊經(jīng)營： 如東港喜來登、華僑豪生等，均依托具有國際品牌的酒店管理團(tuán)隊提升自身整 體素質(zhì)及價值。 重視軟性配套： 五星級酒店往往從客戶需求角度出發(fā)，為客人提供商務(wù)、休閑、生活等人性化 配套設(shè)施，重視、尊重客人。 重視所提供的服務(wù)： 重視整體服務(wù)氛圍的營造，對人員素質(zhì)要求較高。名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂設(shè)施

11、輔助設(shè)施寧波大酒店寧波中山東路145號天一閣 月湖 七塔寺 天一廣場客房300間中餐廳會議廳 商務(wù)中心 外幣兌換服務(wù) DDD電話 IDD電話 部分房間有寬帶上網(wǎng) 穿梭機(jī)場班車美食城 夜總會 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 乒乓球室 游泳池 保齡球場 健身室 桑拿浴室提供翻譯 鐘點秘 導(dǎo)游文昌大酒店寧波中山西路文昌街2號鼓樓 天一閣 月湖客房160間中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)多功能廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 商場 醫(yī)務(wù)室 理發(fā)美容室 出租車 寬帶上網(wǎng) 酒吧 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 電子游戲機(jī)室 保齡球場 健身室 桑拿浴室設(shè)商務(wù)專用樓層寧波新金星賓館寧波市柳汀街55

12、5號中餐廳 西餐廳商務(wù)中心 票務(wù)預(yù)訂 商場 停車場 洗衣房 租車服務(wù) 保險箱咖啡吧 健身房 棋牌室 桑拿 美容美發(fā) 臺球 按摩 乒乓球中西自助茶吧 陽光套房 行政商務(wù)房、女人客房、無煙客房等個性化客房寧波新園賓館寧波市解放南路188號客房106間中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)商務(wù)中心 外幣兌換服務(wù) 洗衣服務(wù) 商場咖啡廳 酒吧 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 電子游戲機(jī)室 游泳池 保齡球場 健身室 桑拿浴豪華寫字樓 商務(wù)、娛樂和康體設(shè)施寧波四星級酒店資料1寧波四星級酒店資料2名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂設(shè)施輔助設(shè)施開元大酒店浙江省寧波市百丈東路812號客房398間中餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳

13、 外幣兌換服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 理發(fā)美容室 全部房間免費寬帶上網(wǎng)迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 電子游戲機(jī)室 保齡球場 錄象室 健身室 桑拿浴室能容700人的多功能廳及大、中、小會議廳7個；300個停車位；10個康樂項目江南春大酒店寧波鄞州區(qū)錢湖北路1777號麥德龍 、高教園區(qū)客房141間中餐廳 咖啡廳會議廳 商務(wù)中心 DDD電話 IDD電話卡拉OK廳 棋牌室容納600余人就餐的餐廳及各式包廂20余個寧波新興大酒店寧波市中山西路226號（文昌街5號）客房358間中餐廳 西餐廳國內(nèi)、國際（IDD）直撥電話、中央空調(diào)、消防自動報警系統(tǒng)，閉路衛(wèi)星有線電視、商務(wù)中心交誼舞廳、

14、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保齡球場、網(wǎng)球場、健身室、桑拿浴室寫字間和各種類型的會議室，多功能廳。精品商場、商務(wù)中心、票務(wù)代理、美容美發(fā)、汽車出租寧波金港大酒店寧波市揚善路51號客房270間中餐廳綜合布線提供100M寬帶上網(wǎng)服務(wù) 商務(wù)中心多功能歌舞廳 KTV包廂 酒吧 保齡球 網(wǎng)球場 桑拿 棋牌室 美容廳可容納500人左右的多功能大宴會廳寧波四星級酒店分析 品牌酒店管理團(tuán)隊經(jīng)營： 如開元、新興等，均依托具有專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊進(jìn)行日常運營。 重視個性化配套： 如開元重視商務(wù)會議和娛樂設(shè)施，以其為特色；如新興重視康體設(shè)施，并以其 為重點進(jìn)行服務(wù)特色經(jīng)營。 重視商務(wù)服務(wù)： 配備滿足

15、商務(wù)需要的軟、硬件服務(wù)。寧波城西星級酒店資料名稱星級區(qū)域規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂設(shè)施寧波新遠(yuǎn)洋大酒店三星環(huán)城西路北段337號客房63間以寧波海鮮特色為主感應(yīng)式門鎖、24小時淋浴熱水、多頻道電視節(jié)目、可獨立控制的空調(diào)系統(tǒng)、國內(nèi)國際直撥電話、互聯(lián)網(wǎng)高速接口、個人保險箱咖啡吧、棋牌、美發(fā)美容和商務(wù)中心等服務(wù)設(shè)施寧波美地亞賓館三星環(huán)城西路南段周江岸路18號客房71間中餐廳商務(wù)中心 停車場 外幣兌換 票務(wù)服務(wù) 洗衣服務(wù) 商場 理發(fā)美容 租車服務(wù) 全部房間有寬帶上網(wǎng) 分體空調(diào) 中餐廳 大堂吧 客房送餐服務(wù)餐廳、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休閑吧、棋牌室、按摩室寧波南苑E家商務(wù)旅店三星環(huán)城西路南段756

16、號客房102間中餐廳 西餐廳會議廳 商務(wù)中心 停車場 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 理發(fā)美容室 郵政服務(wù)按摩室宇達(dá)旅游飯店二星寧波市環(huán)城西路南段325號7:00-21:00提供服務(wù)KTV、桑拿中心、美容美發(fā)宏通苑大酒店三星寧波市環(huán)城西路南段429號客房110間中餐廳中央空調(diào)、數(shù)字電視、寬帶上網(wǎng)、凈水器浴場、餐廳、客房、夜總會、中西按摩、足道服務(wù)、電影廳、健身房、美式桌球、乒乓球、電子游戲金豐大酒店四星寧波市環(huán)城北路南段567號客房99間中餐廳 西餐廳寬帶網(wǎng)、私人保險箱、宴會廳、國際會議廳、票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室、 商務(wù)中心、 DDD電話、IDD電話 臺球、網(wǎng)球、乒乓球、保齡球、棋牌

17、、桑拿、美容中心、室內(nèi)游泳池寧波城西星級酒店分析 缺乏品牌酒店管理團(tuán)隊經(jīng)營： 整體檔次不高，各酒店經(jīng)營特點雷同，市場認(rèn)同度不高。 缺乏個性化服務(wù)內(nèi)容： 餐飲、娛樂、商務(wù)類服務(wù)內(nèi)容雷同，陷入同質(zhì)化競爭。 缺乏復(fù)合型產(chǎn)品： 酒店功能單一，無法實現(xiàn)商務(wù)、休閑、消費、娛樂等復(fù)合型功能。參考個案1：東港喜來登大酒店項目特點： 前身為東港飯店，即當(dāng)時鄞縣縣政府第一招待所，主要是為鄞縣政府服務(wù) 。 前期引入國際知名酒店品牌波特曼成功完成了項目整體價值、形象提升。 后期引入喜來登進(jìn)行酒店經(jīng)營管理，依托品牌酒店管理團(tuán)隊優(yōu)勢，將“星級 酒店式服務(wù)”嫁接到公寓產(chǎn)品之上，成功實現(xiàn)銷售。東港喜來登大酒店營銷策略 寧波核

18、心區(qū)地標(biāo)性酒店 依托波特曼、喜來登的國際品牌優(yōu)勢品牌嫁接后續(xù)經(jīng)營 鄞縣縣政府第一招待所前身現(xiàn)況參考個案2：遠(yuǎn)洲大酒店項目特點： 地理位置偏遠(yuǎn) 位于寧波市江北大道與規(guī)劃大道交匯處，江北工業(yè)區(qū)的主入口； 周邊商業(yè)氣氛淡薄，離市中心也有一定距離。 心理抗性 在傳統(tǒng)寧波人心中，酒店所處的區(qū)段為城鄉(xiāng)結(jié)合部，認(rèn)同度不高。 具有區(qū)域開創(chuàng)性產(chǎn)品意義 為江北高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)具有開創(chuàng)性意義的地標(biāo)性產(chǎn)品。xxx遠(yuǎn)洲大酒店營銷策略通過前期對企業(yè)客戶的推廣，配合后期的價格優(yōu)勢，開拓了企業(yè)會議市場，并通過企業(yè)帶動個人消費客戶，酒店運營實現(xiàn)了良好開端。依托專業(yè)酒店管理團(tuán)隊提升酒店服務(wù)水平、前期對目標(biāo)客戶進(jìn)行針對性傳播、宣

19、傳自身優(yōu)勢、后期運營降低價格形成競爭優(yōu)勢整合營銷定向推廣地理位置偏遠(yuǎn)、定位客戶高端、區(qū)域價值不明顯劣勢現(xiàn)況寫字樓市場分析第四部分總體供求趨勢1供應(yīng)量急劇放大，市場面臨巨大競爭壓力2013年寫字樓實際需求量約為35萬平方米左右，而新開盤項目約在15個，總建筑面積在47萬平方米，2006年新增量與之前的市場存量預(yù)計約為93.5萬平方米，供需比例已經(jīng)擴(kuò)大到3：1。隨著鄞州南部商務(wù)區(qū)、東部新城、江北灣頭、鄞奉商務(wù)中心等板塊商務(wù)樓宇的建設(shè)，2014年的寫字樓供應(yīng)量將超過200萬平方米。僅鄞州中心區(qū)南部商務(wù)區(qū)將有20個項目，共60萬平方米的供應(yīng)量，江東科技園區(qū)60萬平方米“綠城寧波研發(fā)園區(qū)”，加上散落在其

20、他板塊的項目，凱德匯豪天下、萬達(dá)廣場寫字樓、銀億時代廣場、廣博國貿(mào)中心、坤和中心、東城國際、雷迪森廣場、綠城綠園寫字樓、東方商務(wù)中心等，供大于求已經(jīng)成為不爭的事實?？傮w供求趨勢2隨著供應(yīng)量大幅度增加，租售周期必然延長通常情況下，供應(yīng)大于需求，市場處于買方市場，整個市場必顯現(xiàn)疲軟之勢，租售周期必然延長。從宏觀方面來看，寧波寫字樓市場供應(yīng)量急劇放大，市場供需失衡；從項目區(qū)域來看，整體供應(yīng)過量，需求趨于飽和。另一方面，供量劇增，將使市場漸入觀望，從而短期內(nèi)市場需求不會有大的增量。這種情況下，今年市場競爭無疑將更加慘烈，無論租、售都將面臨巨大的競爭壓力和去化瓶頸。產(chǎn)品發(fā)展趨勢1品質(zhì)方面：寧波寫字樓品質(zhì)

21、越來越高，建材、電梯配置、車位等硬件方面已成為關(guān)注要點。全天候辦公：分戶計量中央空調(diào)將成為主流，以適應(yīng)寧波客戶全天候辦公的需求。挑高層高：寫字樓層高基本控制在3.43.7米之間。產(chǎn)品發(fā)展趨勢2公共部位：公共部位的設(shè)計如大堂、梯廳重視程度越來越高。內(nèi)部配套：會所的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計。物業(yè)管理：標(biāo)準(zhǔn)越來越高，對于專業(yè)酒店式管理的需求越來越大。寧波寫字樓市場特征1 高性價比項目更受市場歡迎： 中低價位的樓盤銷售可觀，如鄞州區(qū)的奧麗賽大廈、名匯國際，這與寧波中小 企業(yè)數(shù)量多、對于寫字樓價格敏感程度高，而對品質(zhì)要求不高有關(guān)。 高檔寫字樓、特色寫字樓市場接受度高： 如萬豪中心因其特有的江景優(yōu)勢，加

22、上國際品牌酒店配套及管理；北岸財富中 心以其低層獨幢，又處于大劇院這樣寧波唯一的充滿文化氛圍的樓盤；日湖琴 云借助日湖優(yōu)勢，以其優(yōu)越的環(huán)境和低層獨幢之特色，均有出色的市場表現(xiàn)。 準(zhǔn)甲級寫字樓銷售情況并不樂觀： 如金隆國際、恒隆廣場，除了地段優(yōu)勢外，幾無其他可圈可點之特色，而且正 因其地段獨特，價格過高，導(dǎo)致市場需求量過小，去化較緩慢。寧波寫字樓市場特征2 地段差卻又缺乏特色的項目去化困難： 如萬特財富港、廣博國際商貿(mào)中心等，雖然樓盤的配置高、品質(zhì)不錯，但終 因其地段差、相對于該區(qū)域定價過高等因素，去化緩慢。 銷售價格： 從銷售價格來看，60007000元/平方米是市場最能接受的價格，其去化速度

23、 要快于同區(qū)域的住宅，名匯國際在一個月內(nèi)去化76.2%也正好說明這一點。 各區(qū)域在售項目價格： 科技園區(qū)6000-6500元/平方米；江東區(qū)8000-9000元/平米；海曙區(qū)價格區(qū) 間比較大，市中心區(qū)域價格比較高，最高達(dá)到16000元/平米；鄞州區(qū)6000- 7000元/平米。參考個案1：上東國際項目特點： 地段偏遠(yuǎn) 位于江東區(qū)百丈東路與滄海路西南處，遠(yuǎn)離寧波城市中心。 周邊商務(wù)氛圍尚未成形： 周邊如新天地等商業(yè)項目多為新建或在建，尚未形成成熟的商務(wù)氛圍。 交通具有優(yōu)勢： 百丈東路、滄海路等多條道路聯(lián)系市中心與東部新城。上東國際營銷策略第一步第二步第三步正式銷售時，通過前期積累的客戶制造開盤熱

24、銷局面，帶動觀望客戶，并通過各類宣傳手段塑造其“寧波真正寫字樓”的專業(yè)形象，從而實現(xiàn)快速去化。根據(jù)客戶的需求調(diào)整產(chǎn)品的戶型、配套，塑造項目獨有性競爭優(yōu)勢，并大力宣傳其專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊，全力提升產(chǎn)品軟、硬價值。相互作用相互作用項目在正式銷售之前通過各種手段推廣東部新城板塊價值，化解客戶對地理位置偏遠(yuǎn)的顧慮，并通過前期運作積累意向客戶，并根據(jù)客戶需求對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)。參考個案2：萬特財富港項目特點： 地段偏遠(yuǎn) 位于科技園區(qū)新暉路與楊木矸路交叉口，遠(yuǎn)離寧波城市中心。 周邊具有商務(wù)氛圍： 鄰近國際會展中心，擁有會展商務(wù)氛圍。 產(chǎn)品具有優(yōu)勢： 外墻外保溫節(jié)能技術(shù)/外窗中空玻璃/商務(wù)辦公樓電梯廳3.94.2

25、米超寬設(shè) 計,5A級標(biāo)準(zhǔn)智能化寫字樓 參考個案2：萬特財富港去化情況：12年6月開盤至今僅銷售 前期不注重市場需求，片面提升產(chǎn)品品質(zhì) 開發(fā)商在正式銷售之前，沒有針對市場及客戶實際情況進(jìn)行產(chǎn)品定位，片面 的提升樓盤品質(zhì)，導(dǎo)致成本上升，造成了價格壓力。 前期未進(jìn)行全面的區(qū)段價值塑造： 在銷售之前，對所在區(qū)域的價值沒有進(jìn)行前期宣傳，導(dǎo)致正式開盤后出現(xiàn)客 戶對區(qū)域前景出現(xiàn)顧慮，影響了去化速度。 未開展針對性的客戶推廣通道： 寫字樓的客戶相對住宅來說屬于“小眾”，是特殊的群體，需要進(jìn)行“點對 點”、“面對面”的特殊營銷方式，而不能盲目的依靠大眾媒體。 客戶行業(yè)情況 基于寧波經(jīng)濟(jì)特征，在寫字樓購買客戶中外

26、貿(mào)企業(yè)均占有絕對多數(shù)； 所以，做好外貿(mào)類客戶的宣傳推廣工作非常重要。針對此類客戶群體，通過長期的商業(yè)運作積累了大量客戶資料，可為項目的推廣和銷售提供意向度較高的 客戶名錄，并據(jù)此進(jìn)行針對性的推廣。寧波寫字樓租賃市場特征1外向型企業(yè)： 外貿(mào)公司、貨代物流公司、信息咨詢公司、金融服務(wù)公司、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司等經(jīng)營業(yè)態(tài)公司，占據(jù)了寧波寫字樓租用60以上的份額。鑒于寧波城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的外向型特征，這些業(yè)態(tài)仍將是日后寧波寫字樓市場的主要構(gòu)成客源之一。品牌零售商： 另外近的份額中，品牌零售業(yè)商已成主要客源。隨著更多的品牌商家進(jìn)駐寧波，其數(shù)量正在快速增加。需求特征： 隨著寫字樓供應(yīng)量的劇增，租賃市場選擇寫字樓的要

27、求也隨之提高。除了租金因 素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)。對開發(fā)商而言，在根據(jù)市場需求塑造產(chǎn)品之外，更需要通過特殊的營銷手段找到這批客戶，抓住這批客戶。因為，之后的競爭將是寧波大市范圍內(nèi)各項目對有限的客戶資源的爭奪戰(zhàn)。 寧波寫字樓租賃市場特征2物業(yè)管理、服務(wù)越來越受到重視： 近兩年，寧波寫字樓租賃市場對酒店式服務(wù)的需求越來越受到重視。萬豪中心的寫字樓由于具有萬豪品牌的背景，其價值受到追捧，也吸引了租賃市場的注意。專業(yè)化配置已成基本要求： 配置專業(yè)化將成主流，如萬豪中心、北岸財富中心等寫字樓都體現(xiàn)了這一點。產(chǎn)品差異化： 從某種程度上說，寫字樓的競爭，就是爭奪客源的競爭。要吸引客源，就

28、須從產(chǎn) 品定位開始，努力尋求差異化，找到新的價值點。商業(yè)部分分析第五部分價格以沿路底商最高，以綜合大板塊形式的商業(yè)最低；開業(yè)率以具有統(tǒng)一經(jīng)營管理的大市場好于分散銷售的底鋪商業(yè)；市中心商業(yè)以購物型商業(yè)為主，非市中心商業(yè)以特色商業(yè)街面貌出現(xiàn)的服務(wù)型商業(yè)為主；現(xiàn)代商業(yè)對于停車位的需求正在變得越來越重要；環(huán)境對于非市中心商業(yè)的作用也顯得比以前更加重要；本項目區(qū)域商業(yè)目前尚未形成，但未來潛力較大。寧波商業(yè)市場特征項目特點： 地處城西： 麗園北路以東，環(huán)城西路以西，藍(lán)天路 以南，聯(lián)豐路以北。 商業(yè)布局： 以聯(lián)豐菜場、美家居建材市場、好又多 超市、農(nóng)工商超市為重點，周邊住宅的底商為商業(yè)聯(lián)系帶，形成以餐飲、汽

29、 貿(mào)、娛樂、建材等為主要業(yè)態(tài)的區(qū)域商業(yè)中心。 參考個案：麗園尚都尚街尚街經(jīng)營策略第一步第二步第三步正式營運后，通過專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊對前期招募的商家進(jìn)行總體的統(tǒng)籌管理，并實現(xiàn)商業(yè)項目持續(xù)發(fā)展。在項目正式營運前，確定專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，對商業(yè)街的運作、推廣、商業(yè)活動設(shè)定等相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控。相互作用相互作用項目在正式銷售之前進(jìn)行招商，根據(jù)意向商家的需求對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，并利用招商對象來炒作商業(yè)氛圍，吸引跟隨型商家注意。項目特點： 業(yè)態(tài)主題： 一站式婚慶廣場，以婚慶廣場和特色商業(yè)街為特色商業(yè)主題。 前期運營： 引入專業(yè)的商業(yè)運營團(tuán)隊，明確主題定位，采取整體出租、統(tǒng)一規(guī)劃、專業(yè)分 租經(jīng)營、專業(yè)管

30、理對婚慶廣場進(jìn)行運營。 參考個案：日湖婚慶廣場日湖婚慶廣場經(jīng)營策略項目劣勢專業(yè)團(tuán)隊項目經(jīng)營確定了業(yè)態(tài)主題，商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊為其進(jìn)行了商業(yè)鏈設(shè)計，以婚慶為中心，設(shè)計了包括攝影、婚紗、婚宴等等相互配套的商業(yè)業(yè)態(tài)，為婚慶廣場的可持續(xù)性發(fā)展提供了基礎(chǔ)。該項目引入專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊，通過前期的市場定位，利用日湖的景觀，設(shè)定婚慶主題，并在前期就開始招商，積累商家，并為項目的持續(xù)經(jīng)營進(jìn)行了策劃。創(chuàng)造價值持續(xù)發(fā)展日湖婚慶廣場地處日湖，遠(yuǎn)離市中心，并且在業(yè)態(tài)上和寧波傳統(tǒng)的婚慶中心鎮(zhèn)明路婚慶一條街形成競爭。項目調(diào)整建議第六部分引入專業(yè)商業(yè)營銷團(tuán)隊 本案屬于復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，此類商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢是可以通過一個價值核心點 來

31、帶動其他組成部分的價值提升。對本案來說，這個價值點就是星級酒店。 專業(yè)商業(yè)營銷團(tuán)隊在項目前期介入，不但可以為項目提供大量的酒店經(jīng)營管 理團(tuán)隊資源，最重要的是從全局角度出發(fā)，對復(fù)合型地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌、定位、 推廣、銷售、經(jīng)營等全程的掌控。 引入品牌酒店管理團(tuán)隊 四星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店在城西尚屬空白，具有品牌酒店管理團(tuán)隊經(jīng)營的星級酒店 在城西更屬空白。 引入品牌酒店管理團(tuán)隊，可為本項目克服客戶對城西的負(fù)面印象提供極大助 力。在前期推廣中，除了教育客戶城西的發(fā)展前景外，可以利用酒店管理 團(tuán)隊的品牌來拉升本案的價值。 品牌酒店管理團(tuán)隊的引入，還可以為寫字樓塑造“品牌酒店式管理”概念。 提升本項目的整體價值。 品

32、牌酒店管理團(tuán)隊不但可以在項目前期提供產(chǎn)品調(diào)整建議，更可以為酒店的 持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營提供專業(yè)服務(wù)。對項目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃 推案策略：根據(jù)工程進(jìn)度，對各類產(chǎn)品進(jìn)行營銷上的時間先后順序設(shè)定，從全 局角度進(jìn)行統(tǒng)籌，使各類產(chǎn)品得到價值最大體現(xiàn)。 招商策略：在項目前期尋找具有寫字樓租賃意向的客戶，操作“帶租約銷售” 模式，并可為項目銷售提供助力。 推廣策略：如何將信息以最小的代價、最精確的形式傳遞到目標(biāo)客戶手中。 銷售策略：如何克服項目劣勢，站在客戶的角度為其實現(xiàn)需求，從而實現(xiàn)雙 贏。 經(jīng)營策略：如何實現(xiàn)酒店、商業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)效益增長。寫字樓戶型面積調(diào)整建議從寧波目前與本案類型相類似的寫字樓產(chǎn)品去化情況看，建議本項目的寫字樓產(chǎn)品戶型控制在（ ）平方米左右。對戶型面積進(jìn)行如上設(shè)置，一是考慮到城西區(qū)域特征，會考慮購買或者租賃的企業(yè)，多為中、小型企業(yè)。二是控制總價，降低投資門檻，拓展投資客的客戶渠道。寫字樓內(nèi)部配套調(diào)整建議建議對公共商務(wù)空間進(jìn)行特色性、針對性的設(shè)計和布置。如設(shè)置公共商務(wù)會談空間、引入部分入戶綠化等。通過低成本的，但是具有人性化關(guān)懷的內(nèi)部配套，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)寫字樓的內(nèi)在品質(zhì)。項目推廣建議第七部分第三步第二步第一步成就寧波城西地標(biāo)性復(fù)合商業(yè)建筑群項目價值定位、客戶定位、產(chǎn)品調(diào)整、商業(yè)營銷團(tuán)隊、品牌酒店管理團(tuán)隊確定等前期推廣階段：市