[原創(chuàng)]商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告（預(yù)算部編制）_secret

1、商業(yè)項(xiàng)目 考 察 XXXXXX預(yù)算部報(bào) 告本次對(duì)XX家居、XX百貨（東馬路店）、XX廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目的考察，主要對(duì)以下三方面進(jìn)行觀察：1、商業(yè)地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)；2、商業(yè)地產(chǎn)配套標(biāo)準(zhǔn)的選擇； 3、其他相關(guān)信息。商業(yè)地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)：XX家居和XX百貨都是自持式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這跟我們現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的住宅地產(chǎn)截然不同：住宅地產(chǎn)一般只是關(guān)注前期開(kāi)發(fā)成本的控制，在交房時(shí)點(diǎn)完成后，整個(gè)項(xiàng)目基本宣告完成。而商業(yè)地產(chǎn)往往是以自持經(jīng)營(yíng)模式為主，這就要求不僅要對(duì)開(kāi)發(fā)期成本進(jìn)行成本控制，還要兼顧運(yùn)營(yíng)期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。同時(shí)前期的開(kāi)發(fā)成本與后期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是息息相關(guān)、密不可分的。商業(yè)地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)成本+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中占比

2、較大的就是能耗費(fèi)用，而消耗能源的無(wú)非是一些大型的設(shè)備和電氣，比如：中央空調(diào)、電梯等。對(duì)于電梯等提升項(xiàng)目檔次和品味的設(shè)備只能對(duì)品牌或款式進(jìn)行選擇，優(yōu)化的空間較小。對(duì)于中央空調(diào)系統(tǒng)等提升項(xiàng)目舒適度的設(shè)備，優(yōu)化的空間就較大，因?yàn)橥环N品牌，空調(diào)機(jī)組的型號(hào)很多,有冷水機(jī)組、熱泵機(jī)組、VRV多聯(lián)機(jī)組等。這就要求根據(jù)建筑物的用途、規(guī)模、能源狀況、空間大小、初始投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等角度綜合考慮進(jìn)行選型。XX家居項(xiàng)目的中央空調(diào)系統(tǒng)：XX家居占地133.6畝，建筑面積87900平方米，總投資6.14億元，框架結(jié)構(gòu)，地上三層，可能采用的是冷水機(jī)組中央空調(diào)（因?yàn)榈叵率矣写罅克芄艿篮蜋C(jī)房，屋頂無(wú)法上去，不能確認(rèn)附屬設(shè)備

3、）。冷水機(jī)組中央空調(diào)優(yōu)缺點(diǎn)： COP值較高,即能效較高；前期投資較?。ㄒ话?00-400元/m2）；對(duì)能源要求不高；由于系統(tǒng)龐大，占用空間大，管道長(zhǎng)、閥門節(jié)點(diǎn)多，故障排除難道大；溫度控制精度偏差大。而對(duì)于XX家居項(xiàng)目，選擇冷水機(jī)組這種主機(jī)是比較適合，冷水機(jī)組的優(yōu)點(diǎn)不但可以發(fā)揮，更彌補(bǔ)了其不足之處。XX單層建筑規(guī)模接近30000平方米，而且層高較高，通過(guò)目測(cè)，一層提貨區(qū)高達(dá)10m左右，其他均在5m左右，這就要求選擇能效高的機(jī)組；由于每層面積大且隔墻較少，無(wú)吊頂或局部吊頂較簡(jiǎn)易，這些結(jié)構(gòu)形式就可彌補(bǔ)冷水機(jī)組由于管道規(guī)格大、管線長(zhǎng)、節(jié)點(diǎn)多，故障排除難得問(wèn)題。溫度控制精度偏差大這項(xiàng)缺點(diǎn)對(duì)于此項(xiàng)目基本可

4、以無(wú)略不計(jì)，因?yàn)檎w一層，無(wú)分割要求；XX由于品牌知名度高，產(chǎn)品獨(dú)特，客流量大，就保障了營(yíng)業(yè)額穩(wěn)定，對(duì)冷水機(jī)組運(yùn)營(yíng)費(fèi)用較高這個(gè)問(wèn)題就不難解決。而前期開(kāi)發(fā)成本較小，對(duì)于項(xiàng)目前期啟動(dòng)減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)XX家居中央空調(diào)的建議：雖然選用能效較高的機(jī)組，但是，由于XX單層挑高較高，而活動(dòng)空間在地面2米左右，2米以上空間的制冷或制熱就造成浪費(fèi)。處于這點(diǎn)考慮，選用冷水機(jī)組中央空調(diào)也有其弊端。近兩年來(lái)，由于節(jié)能減排得到高度重視，中央空調(diào)的選型更加豐富，如：地面冷熱水機(jī)組等。XX百貨（東馬路店）項(xiàng)目的中央空調(diào)：XX百貨，建筑面積50000平方米，鋼混結(jié)構(gòu)，總投資6000萬(wàn)美元，地下三層（800余停車位），由于在地

5、下三層停車場(chǎng)考察時(shí)，未發(fā)現(xiàn)機(jī)房，而地下空間開(kāi)發(fā)深度較大，加之，XX百貨的地理位置寸土寸金，需中央空調(diào)機(jī)組占地較小，根據(jù)上述原因，可能采用的是VRV多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)或地源熱泵機(jī)組。由于VRV最顯著的特點(diǎn)是占用空間小，室外機(jī)的能量輸出是根據(jù)室內(nèi)負(fù)荷的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)的，并且溫度調(diào)控精度較高，這種特點(diǎn)正是商業(yè)地產(chǎn)需要的。VRV多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)缺點(diǎn)：機(jī)組COP值雖低于冷水機(jī)組，但是，耗電裝置只有室外機(jī)和室內(nèi)機(jī)，并且，室外機(jī)的輸出能耗是自動(dòng)調(diào)節(jié)的，所以，VRV整個(gè)系統(tǒng)的COP也比較高，這對(duì)大廳挑高較高的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，能效是重點(diǎn)考慮的要素；前期投資較大（一般450-550元/m2）；VRV系統(tǒng)室內(nèi)外機(jī)之間用冷媒銅管

6、連接，管道的保養(yǎng)費(fèi)用和室內(nèi)機(jī)的日常保養(yǎng)費(fèi)用較少；由于VRV系統(tǒng)所有管道一般尺寸較小，對(duì)高檔裝修提供了便利條件，不必考慮因隱藏管道而損失設(shè)計(jì)效果；VRV系統(tǒng)智能化程度較高，對(duì)局部空間可以獨(dú)立貿(mào)易結(jié)算，便于物業(yè)管理，而且，VRV系統(tǒng)自身提供幾十種故障代碼，可以方便的排除故障。商業(yè)地產(chǎn)成本控制啟示：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是息息相關(guān)、密不可分的，而中央空調(diào)在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中占比較大。這就要求成本管理人員對(duì)中央空調(diào)的知識(shí)加以充實(shí)，為后期開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)打下基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)配套標(biāo)準(zhǔn)的選擇通過(guò)對(duì)這三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的觀察，由于消費(fèi)客群定位、銷售產(chǎn)品的不同等原因，導(dǎo)致其配套標(biāo)準(zhǔn)也是截然不同的：XX家居的銷售產(chǎn)品是生

7、活、辦公息息相關(guān)的東西，而且，種類齊全、款式新穎、物美價(jià)廉，面對(duì)的是全體消費(fèi)者。所以，功能滿足是重要考慮的方面。從下面幾點(diǎn)可見(jiàn)一斑：2.1外檐采用鋁塑板，質(zhì)量輕，減少建筑物自身荷載（XX家居采用框架結(jié)構(gòu)），施工方便、快捷。具有大理石的耐用年限長(zhǎng)、外觀亮潔等優(yōu)點(diǎn)，但是，較XX百貨的干掛大理石外檐，成本卻大大縮小。優(yōu)化成本估算：建筑面積：87900平方米；鋁塑板：350元/m2；干掛大理石：600元/m2根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值及目測(cè)，外檐面積87900平方米；窗地比0.1優(yōu)化成本：87900（1-0.1）（600-350）=1978萬(wàn)元2.2一層停車場(chǎng)無(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)，不但便于采光，節(jié)省能耗，而且減少成本，但在照明

8、系統(tǒng)上，熒光燈數(shù)量較密集，增加了成本及能源消耗。優(yōu)化成本估算：?jiǎn)螌咏ㄖ娣e：29300平方米砂加氣砌體：500元/m3；根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值及目測(cè)，車庫(kù)面積12000平方米；砌體含量0.08；優(yōu)化成本：120000.08500=48萬(wàn)元2.3、一層停車場(chǎng)局部鋪設(shè)地坪漆（僅進(jìn)入商場(chǎng)出入口鋪設(shè)約200m2），而XX百貨全鋪地坪漆。優(yōu)化成本估算：車庫(kù)建筑面積：12000平方米；地坪漆：50元/m3優(yōu)化成本：（12000-200）50=59萬(wàn)元2.4、XX家居采用鋼模板，柱、梁成形較好，砂加氣砌體只勾縫。柱、梁、砌體均未抹灰。XX家居對(duì)裝修做到少花錢或不花錢，而XX百貨和XX廣場(chǎng)加大裝修成本來(lái)提升檔次和品味。這

9、是兩個(gè)不同的配套標(biāo)準(zhǔn)。由于墻面未抹灰，節(jié)約成本約100萬(wàn)元。XX百貨和XX廣場(chǎng)，由于產(chǎn)品定位不同，檔次和品味則是他們更要考慮的問(wèn)題，而在成本投入時(shí)，又深入細(xì)致的進(jìn)行了成本優(yōu)化： 在保證檔次不受損失的情況下，采用了較普通的大理石地面和真、假喬木混搭、材質(zhì)替代等方式。為增加亮點(diǎn)（增設(shè)音樂(lè)水幕墻），則又不惜增大成本投入：其他相關(guān)信息住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，同質(zhì)性較強(qiáng)，如外檐、戶型、園林景觀等，在市面上比較成熟或拓展空間較小，設(shè)計(jì)成果往往是建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位共同完成或是建設(shè)單位獨(dú)立完成的。由于住宅地產(chǎn)同質(zhì)性較強(qiáng)，使得住宅設(shè)計(jì)費(fèi)市場(chǎng)較透明且設(shè)計(jì)院不難選擇。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于獨(dú)特性、差異性加大，使得設(shè)計(jì)院在選擇上難道較高，且在設(shè)計(jì)費(fèi)談判時(shí)，設(shè)計(jì)單位占主導(dǎo)地位。加之，建設(shè)單位由于對(duì)裝修檔次和品味較難把控，往往會(huì)顛覆設(shè)計(jì)方案，這對(duì)成本浪費(fèi)是難以估量