2007年安徽宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 15安徽宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市概況地理位置宿州市位于安徽省最北部，與蘇、魯、豫三省十一個(gè)縣市接壤，史有“皖北大門”、“徐南形勝”之稱。東臨洪澤（湖），西接芒碭（山），南瀕渦淮（河），北駕故黃（河）；襟蚌埠帶徐州，望連云（港）接亳（州）商（丘）。處在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)帶西緣，承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)陸輻射的前沿，又是南北經(jīng)濟(jì)文化交匯的要沖，是隴海經(jīng)濟(jì)帶的龍頭，又是歐亞大陸橋的橋頭堡。行政區(qū)劃宿州市下轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣和埇橋區(qū)四縣一區(qū)，總面積9787平方公里，總?cè)丝?04萬(wàn)。宿州城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005全市生產(chǎn)總值313億元，增長(zhǎng)8.3%；2006年GDP生產(chǎn)

2、總值340億元，增長(zhǎng)8.7%。2005城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7910元，增長(zhǎng)12.8%；農(nóng)民人均純收入2156元，與上年持平略有增長(zhǎng)；8678元，增長(zhǎng)9.7%。城市建設(shè)重點(diǎn)2006年，宿州市委、市政府提出宿州城市“新興工業(yè)城、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)市、皖東北商貿(mào)中心”的定位，到打造“以宿城經(jīng)濟(jì)圈為核心，以蕭碭、靈泗經(jīng)濟(jì)板塊為兩軸”的生產(chǎn)力空間布局，再到“6+3”工程(煤電產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工、加工制造業(yè)、勞務(wù)供應(yīng)、商貿(mào)流通、旅游經(jīng)濟(jì)和文化產(chǎn)業(yè)等六項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基地以及道路交通、農(nóng)田水利、社會(huì)公共事業(yè)等三項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施)的實(shí)施，宿州加快了城市建設(shè)和投入。根據(jù)宿州“十一五”規(guī)劃，宿州在“十一五”期間把“建設(shè)現(xiàn)代化城市作為

3、提升城鎮(zhèn)化水平、增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵舉措來(lái)抓，遵循城市化發(fā)展規(guī)律，把握城市化發(fā)展方向，堅(jiān)持工業(yè)化與城市化相互促進(jìn)，進(jìn)一步壯大中心城市實(shí)力，加快構(gòu)筑區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。在做大做強(qiáng)中心城市的同時(shí)，要抓好縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，努力擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模?！弊鰹槌鞘袇^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，并提出“強(qiáng)化宿城區(qū)域中心地位”。 強(qiáng)化宿城區(qū)域中心地位，將主要圍繞“拓展城市規(guī)模，完善城市功能、打造城市特色，改善人居環(huán)境”的目標(biāo)，進(jìn)一步提高城市品位，努力提升宿州城市形象。至2010年宿州市建成區(qū)（含符離鎮(zhèn)）面積達(dá)60平方公里，城市人口達(dá)60萬(wàn)左右，躋身于大城市的行列。 加強(qiáng)城市規(guī)劃工作，完善規(guī)劃編制體系。全面實(shí)施宿州城市總體規(guī)劃，完成

4、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃的修編工作。加強(qiáng)政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與合徐高速公路出入口的交通聯(lián)系，推進(jìn)三區(qū)聯(lián)動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展。加快專項(xiàng)規(guī)劃編制進(jìn)度，重點(diǎn)完成四個(gè)片區(qū)（政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、沱汴三角洲區(qū)域、港口北路區(qū)域）詳細(xì)規(guī)劃。 繼續(xù)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能。以城市路網(wǎng)和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造為重點(diǎn)，集中力量建設(shè)一批重點(diǎn)骨干工程，提高城市承載能力。計(jì)劃五年內(nèi)宿城完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入50億元左右。全面完成城市西部、南部和北部路網(wǎng)的建設(shè)改造，建設(shè)三角洲公園、市體育中心，加快沱河穿城段綜合改造，力爭(zhēng)達(dá)到省級(jí)園林城市標(biāo)準(zhǔn)。完成垃圾處理場(chǎng)建設(shè)和污水管網(wǎng)建設(shè)，城市生活污水處理和垃圾無(wú)害化處理率

5、分別達(dá)到70%、60%以上。 大力推進(jìn)城市綜合開(kāi)發(fā)，積極構(gòu)建皖東北現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。按照“一疏散二集中”的要求，堅(jiān)持內(nèi)涵改造與外延擴(kuò)大并舉，拉開(kāi)城市框架，完善“L”型新區(qū)，促進(jìn)人口從老城區(qū)疏散，建設(shè)向新城區(qū)集中，工業(yè)向開(kāi)發(fā)區(qū)集中。改造好老城區(qū)，啟動(dòng)建設(shè)汴北新城區(qū)，實(shí)現(xiàn)跨新汴河發(fā)展。加快政務(wù)新區(qū)建設(shè)步伐，力爭(zhēng)5年內(nèi)政務(wù)新區(qū)初具規(guī)模。進(jìn)一步完善開(kāi)發(fā)區(qū)六縱六橫道路網(wǎng)架，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)“七通一平”，加快工業(yè)項(xiàng)目入駐進(jìn)度，配套建設(shè)商貿(mào)流通、現(xiàn)代物流項(xiàng)目，將開(kāi)發(fā)區(qū)建成為宿城建設(shè)的新亮點(diǎn)。著力提高城市管理水平，建立市、區(qū)、街道辦事處相互銜接、分工合理、規(guī)范高效的城市管理框架，保持衛(wèi)生整潔、道路暢通、安全文明、

6、適宜人居的城市環(huán)境。2007年，宿州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的重點(diǎn)是：工作目標(biāo)全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14億元，房屋竣工面積120萬(wàn)平方米。其中市區(qū)完成12億元，房屋竣工面積100萬(wàn)平方米。具體工作加強(qiáng)對(duì)續(xù)建、在建、待建的76個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（共占地7935畝，850萬(wàn)平方米）的管理；對(duì)舊城區(qū)重點(diǎn)組織實(shí)施人民路兩側(cè)成片區(qū)域、北關(guān)新城、尚街小區(qū)、南關(guān)菜市場(chǎng)改造等一批重大舊城改造項(xiàng)目。啟動(dòng)道東片區(qū)改造，年內(nèi)積極推進(jìn)沱河大市場(chǎng)、御翠園小區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)道東片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)。徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 2006、2007年1-3月份宿州市商品房核準(zhǔn)預(yù)售面積備案商品房套(間)備案住宅均價(jià)比較表類 型2006年1-3月份2007年

7、1-3月份同比核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積（萬(wàn)M2）10.2621.39108.48%備案商品房(套/間)5131506193.57%備案住宅均價(jià)(元/平方米)1571196124.82%2006年1-6月份宿州市商品房核準(zhǔn)預(yù)售面積預(yù)售套(間)同比分析表類 型2005年1-6月份2006年1-6月份同比商品房（萬(wàn)M2）13.6528.34107.62%商品房(套/間68% 2006年第一、第二季度相關(guān)數(shù)據(jù)比較表類 型2006年一季度2006年二季度相 比核準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)M2)10.2618.0876.22%備案總套數(shù)(套/間)5121047104.49%住宅均價(jià)(元/M2)15

8、6816424.72%非住宅均價(jià)(元/M2)3711324712.50%2007年宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2007年宿州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007年續(xù)建項(xiàng)目，共23只，續(xù)建面積101。79萬(wàn)平米；新建項(xiàng)目17只，新建面積98。11萬(wàn)平米；可竣工項(xiàng)目28只，總竣工面積127。03萬(wàn)平米；已獲取土地待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目43只，土地面積4187。31畝，開(kāi)發(fā)面積430。31萬(wàn)平方米。2007年一季度宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 內(nèi)容住宅面積（萬(wàn)m2）非住宅面積（萬(wàn)m2）合計(jì)（萬(wàn)m2）施工面積78.4815.3793.85新開(kāi)工面積23.055.3328.38竣工面積6.990.477.46批準(zhǔn)預(yù)售面積18.51（1642套）2

9、.88（562間）21.39預(yù)售備案面積14.87（1344套）0.99（162間）15.86預(yù)售均價(jià)1961元/ m23844元/ m2在已備案的商品房中，市區(qū)居民購(gòu)買占72.32%，80平方以下占12.48%，80-100平方米占31.20%，100-144平方米占50.56%，144平方米以上占5.76%。 一季度宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： 1、商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，中低價(jià)商品房、中小戶型房屋（80-120平方米）仍然占據(jù)目前購(gòu)房需求主體。但從目前商品房市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，1800元/平方米以下的普通住房仍然相對(duì)短缺。 2、與上年同期相比商品房供應(yīng)量放大，新開(kāi)盤的主要項(xiàng)目有：港利錦繡江南、

10、眾德祥福園、黃河怡心苑、奇石文化一條街等。受區(qū)域因素影響，老城區(qū)、南關(guān)區(qū)商品住房?jī)r(jià)格相比較偏高，但隨著新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)綜合配套設(shè)施的逐步完善，預(yù)計(jì)住房?jī)r(jià)格將有較快上漲。宿州在售代表樓盤小區(qū)名稱所屬區(qū)域3月銷售數(shù)均價(jià)元/m 2南方國(guó)際花園開(kāi)發(fā)區(qū)821602眾德祥福園開(kāi)發(fā)區(qū)661823港利錦繡江南新區(qū)242196光彩城美廬花園A區(qū)新區(qū)241892同科城市花園老城區(qū)192308黃河怡心苑南關(guān)區(qū)171930宿州光彩城美廬花園B地塊新區(qū)132094鑫宇東方明珠花園開(kāi)發(fā)區(qū)111683明日世紀(jì)花園新區(qū)7宿州光彩城美廬花園F地塊新區(qū)7城市印象宿州，地處安徽北部平原上的一個(gè)重鎮(zhèn)，城市發(fā)展相對(duì)落后，城市經(jīng)濟(jì)尚處于起步

11、發(fā)展階段。宿州城市規(guī)模較小，相當(dāng)于浙江一個(gè)縣城大小。老城區(qū)較為集中，有一定初級(jí)商業(yè)規(guī)模。老城區(qū)除淮海路和汴河路一帶建筑較新外，其余地區(qū)均顯陳舊。目前，宿州城市南有宿州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，西有宿州新城正在建設(shè)中。正在建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和新區(qū)，城市規(guī)劃較為先進(jìn)，建筑也較為現(xiàn)代，只是均尚未成規(guī)模。宿州近兩年城市拆遷改造力度較大，城市中四處可見(jiàn)已拆遷待開(kāi)發(fā)的土地。宿州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自2002年后起步，目前共有70余家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中浙籍開(kāi)發(fā)商占60%左右，當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_(kāi)發(fā)商即為紹興的*（疑為*公司）。2002年前后，宿州幾無(wú)商品住宅開(kāi)發(fā)，2003年后商品房才真正進(jìn)入宿州市民生活。宿州商品房?jī)r(jià)格從2004年的1000多

12、現(xiàn)在快速上漲到1800元/平米左右，尤其自2005年后，商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較快，目前市場(chǎng)最高售價(jià)已達(dá)到2600元/平米，并且銷售量有快速上升趨勢(shì)。從城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和市民收入情況來(lái)看，宿州的商品房?jī)r(jià)格正面臨一道較為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，商品房?jī)r(jià)格的上升過(guò)快，與宿州城市居民的可支配收入間差距越來(lái)越大，可能會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)面臨當(dāng)?shù)爻鞘芯用駸o(wú)法承受價(jià)格之痛。去年年底到今年以來(lái)，宿州商品住宅銷售形勢(shì)教好，住宅樓盤一經(jīng)推出，既可在短期內(nèi)完成銷售。今年一季度商品房銷售量比去年同期上升193.57%，商品住宅價(jià)格上漲24.8%，幾組市場(chǎng)數(shù)據(jù)都揭示宿州目前的商品房開(kāi)發(fā)正處于一個(gè)上升通道。宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題城市的快速發(fā)展缺少地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐。宿州全市GDP總值才340億元，全市人均GDP不到6500元，地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯偏弱。目前宿州有南片經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和西片宿州新城區(qū)同步在開(kāi)發(fā)建設(shè)，其地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力根本無(wú)法支撐起兩區(qū)的建設(shè)投資。同時(shí)，宿州老城區(qū)有大量的舊房有待于拆遷改造，按城市發(fā)展規(guī)劃的體量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出宿州地域經(jīng)濟(jì)的承受能力。已出讓土地過(guò)大，待開(kāi)發(fā)面積足夠未來(lái)5年市場(chǎng)需求。據(jù)相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，宿州在2003年至2006年間尚有43只項(xiàng)目已獲取土地開(kāi)發(fā)所有權(quán)，土地面積4187。31畝，可開(kāi)發(fā)建筑面積 430萬(wàn)平方