2007年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 422007年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告目 錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc187141189 第一部分 宏觀篇 PAGEREF _Toc187141189 h 4 HYPERLINK l _Toc187141190 1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc187141190 h 4 HYPERLINK l _Toc187141191 1.1 2007年南京市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征 PAGEREF _Toc187141191 h 4 HYPERLINK l _Toc187141192 1.2 2007年南京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)狀況 PA

2、GEREF _Toc187141192 h 6 HYPERLINK l _Toc187141193 2、政策及效應(yīng)分析 PAGEREF _Toc187141193 h 8 HYPERLINK l _Toc187141194 2.2 2007年度出臺(tái)的主要政策回顧 PAGEREF _Toc187141194 h 12 HYPERLINK l _Toc187141195 第二部分 土地市場(chǎng) PAGEREF _Toc187141195 h 17 HYPERLINK l _Toc187141196 3、土地市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc187141196 h 17 HYPERLINK l _Toc

3、187141197 3.1 整體市場(chǎng)表現(xiàn) PAGEREF _Toc187141197 h 17 HYPERLINK l _Toc187141198 3.2 區(qū)域供應(yīng)表現(xiàn) PAGEREF _Toc187141198 h 18 HYPERLINK l _Toc187141199 3.3 地塊性質(zhì)表現(xiàn) PAGEREF _Toc187141199 h 18 HYPERLINK l _Toc187141200 3.4 土地出讓速度有所加快 PAGEREF _Toc187141200 h 20 HYPERLINK l _Toc187141201 3.5 土地出讓以中小心地塊為主 PAGEREF _Toc1

4、87141201 h 21 HYPERLINK l _Toc187141202 3.6 土地價(jià)格逐漸逐漸增高 PAGEREF _Toc187141202 h 21 HYPERLINK l _Toc187141203 3.7 土地品類成交比例 PAGEREF _Toc187141203 h 22 HYPERLINK l _Toc187141204 3.8 “地王”認(rèn)識(shí) PAGEREF _Toc187141204 h 22 HYPERLINK l _Toc187141205 第三部分 住宅市場(chǎng) PAGEREF _Toc187141205 h 24 HYPERLINK l _Toc187141206

5、 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc187141206 h 24 HYPERLINK l _Toc187141207 4.1 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征綜述 PAGEREF _Toc187141207 h 24 HYPERLINK l _Toc187141208 4.2 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給分析 PAGEREF _Toc187141208 h 24 HYPERLINK l _Toc187141209 4.3 2007年市場(chǎng)供求和價(jià)格走勢(shì)分析 PAGEREF _Toc187141209 h 25 HYPERLINK l _Toc187141210 4.3 2007年各板塊房地產(chǎn)市

6、場(chǎng)發(fā)展特征 PAGEREF _Toc187141210 h 28 HYPERLINK l _Toc187141211 4.4 07年我司在售項(xiàng)目競(jìng)品組市場(chǎng)表現(xiàn) PAGEREF _Toc187141211 h 33 HYPERLINK l _Toc187141212 4.5 05-07年公司銷售金額市場(chǎng)占有率（與當(dāng)?shù)厍?名開發(fā)商對(duì)比） PAGEREF _Toc187141212 h 34 HYPERLINK l _Toc187141213 4.6 06-07品類市場(chǎng) PAGEREF _Toc187141213 h 35 HYPERLINK l _Toc187141214 4.7 各品類市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)

7、目07年表現(xiàn) PAGEREF _Toc187141214 h 37 HYPERLINK l _Toc187141215 5、08年南京市場(chǎng)展望 PAGEREF _Toc187141215 h 39 HYPERLINK l _Toc187141216 5.1 08年在售項(xiàng)目分布區(qū)域 PAGEREF _Toc187141216 h 39 HYPERLINK l _Toc187141217 5.2 08年全市項(xiàng)目上市量、銷售量及均價(jià)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc187141217 h 40 HYPERLINK l _Toc187141218 5.3 08年市場(chǎng)各品類份額預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc

8、187141218 h 42 HYPERLINK l _Toc187141219 5.4 在售項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc187141219 h 42第一部分 宏觀篇1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1 2007年南京市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征2007年我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，主要效益指標(biāo)日漸改善。主要特點(diǎn)如下： 工業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，效益明顯改善 固定資產(chǎn)投資增幅趨緩 消費(fèi)品市場(chǎng)保持繁榮自07年初以來，全市社會(huì)消費(fèi)品單月零售額平均為113.85億元，截至2007年11月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售額已超過去年全年總數(shù)。 出口總額保持快速增長(zhǎng) 財(cái)政金融運(yùn)行良好 居民收入保持增長(zhǎng)（數(shù)據(jù)至10月）其

9、中，教育文化娛樂服務(wù)類、醫(yī)療保健類、食品類支出增長(zhǎng)較快，分別增長(zhǎng)16.8%、15.3%、13.3%，但是居住類支出大幅下降，降幅達(dá)25.9%。 消費(fèi)價(jià)格溫和上漲表1-1：2007年1-11月南京市重大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行情況指 標(biāo)累計(jì)值同比增長(zhǎng)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）5239.31億元22.7%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1697.53億元17.9%其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資417.95億元31.6%社會(huì)消費(fèi)品零售總額1252.41億元17.8進(jìn)出口總值（按經(jīng)營(yíng)單位）329.08億美元15%財(cái)政收入576.57億元28.6%其中：地方財(cái)政收入298.94億元34.6%財(cái)政支出其中：地方財(cái)政支出227.47億元22.

10、4%金融機(jī)構(gòu)存款余額6884.24億元15.5%其中：居民儲(chǔ)蓄1874.31億元-2%金融機(jī)構(gòu)貸款余額6298.16億元18.2%城市居民人均可支配收入（至10月）17185.63元16.5%城市居民人均消費(fèi)性支出（至10月）11122.15元6.9%消費(fèi)價(jià)格指數(shù)103.6/1.2 2007年南京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)狀況表1-2：道路交通工程建設(shè)推進(jìn)狀況名稱開工竣工備注地鐵1號(hào)線南延線06.909年底/地鐵2號(hào)線06.5.109年底建設(shè)難度大，目前暫時(shí)停工察哈爾路西延07.107.9下關(guān)樓盤納入主城苜蓿園大街南延工程07.508.4目前征地拆遷，采用高架橋古平崗立交07.508.6城西重要節(jié)點(diǎn)緯七

11、路過江隧道07下半年08年底/緯七路東進(jìn)07年下半08年將采用隧道從大校場(chǎng)下穿過長(zhǎng)江四橋07年底2011年/蘆席營(yíng)路北上07.3月07年內(nèi)緩解中央門交通堵塞濱江快速路07.607年底主城快速外環(huán)將貫通城東隧道0607.4.30緩解城東交通擁堵新莊立交改造工程07.608年打通南京最堵點(diǎn)天寶橋立交橋07.508.1/宏運(yùn)大道中心河橋及東延07.507.10與主城對(duì)接，減壓機(jī)場(chǎng)高速寧杭高速二期06.208年/解放南路跨河橋工程07.708.1緩解城東南交通壓力地鐵二號(hào)線東延07.1009年底仙林交通重大利好濱江大道北延段07.1007年底改善下關(guān)交通緯七路西延07年底08年完整的緯七路西延高架和緯

12、七路連成一線，構(gòu)成南京市的快速內(nèi)環(huán)南線表1-3：公共配套設(shè)施建設(shè)推進(jìn)狀況名稱開工竣工主要內(nèi)容毗盧寺改造工程06.1207.4.23毗盧寺改造升級(jí)和擴(kuò)容大報(bào)恩寺遺址公園07年下半/南京194907.507.12煙廠老廠房改建，長(zhǎng)江路歷史文化街區(qū)彰顯人文魅力的主題創(chuàng)意園鄭和國(guó)際廣場(chǎng)07.408年底標(biāo)志性景觀，促使整個(gè)龍江地區(qū)提檔升級(jí)江寧同仁醫(yī)院/07.6進(jìn)一步完善江寧開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境和功能結(jié)構(gòu)，緩解當(dāng)?shù)鼐用窨床‰y瑞典宜家家居南京店、紅星美凱龍全球家居生活茂07.708.5城南現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)河西奧體中央公園07.807年底奧體配套進(jìn)一步完善明基醫(yī)院04.9.1907.8一期工程竣工，提供7

13、000床位瑯琊路小學(xué)明發(fā)濱江分校0507.9浦口教育提檔升級(jí)2、政策及效應(yīng)分析 物權(quán)法主要內(nèi)容：效應(yīng)分析: 就整體而言，物權(quán)法對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及最受關(guān)注的房?jī)r(jià)問題，也必然會(huì)產(chǎn)生影響。但具體會(huì)產(chǎn)生哪些方面的影響、究竟會(huì)使房?jī)r(jià)上漲還是下跌等問題，則取決于日后的具體實(shí)施情況。 物權(quán)法消除了部分消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)權(quán)問題，尤其是70年之后產(chǎn)權(quán)問題的憂慮，但對(duì)續(xù)細(xì)則未有詳細(xì)規(guī)定； 確定了私人產(chǎn)權(quán)所有后，促使物業(yè)管理規(guī)范化，市場(chǎng)化； 加大了城市動(dòng)拆遷難度，保護(hù)了拆遷戶的權(quán)益； 明確了小區(qū)道路以及車庫的歸屬問題，可能造成的是地下停車場(chǎng)進(jìn)一步增多； 對(duì)于開征物業(yè)稅創(chuàng)造了前提條件。關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序加強(qiáng)市場(chǎng)管

14、理的規(guī)定主要內(nèi)容：效應(yīng)分析： 專向打擊囤房，增大房源供應(yīng)。 有利于規(guī)范市場(chǎng)，對(duì)于遵守市場(chǎng)規(guī)范的開發(fā)商來說更加公平。 實(shí)際執(zhí)行效果與各有關(guān)部門合作密切度相關(guān)。南京市物價(jià)局貫徹加強(qiáng)房?jī)r(jià)管理制定若干解釋條款主要內(nèi)容：效應(yīng)分析：對(duì)151號(hào)文，絕大多數(shù)市民好象興趣不大，在他們看來，現(xiàn)在買房就是“一房一價(jià)”。但對(duì)開發(fā)商來說，這條規(guī)定的威力一點(diǎn)都不亞于“國(guó)六條”，甚至是圈內(nèi)“撒手锏”。之所以認(rèn)識(shí)產(chǎn)生偏差，是因?yàn)槭忻窈烷_發(fā)商所認(rèn)為的“一房一價(jià)”的價(jià)上理解出現(xiàn)差異。市民所認(rèn)為的“價(jià)”，其實(shí)是開發(fā)商的報(bào)價(jià)，而新政中規(guī)定“一房一價(jià)”的價(jià)，其實(shí)是物價(jià)局根據(jù)成本原則核定的“價(jià)”，開發(fā)商是不能隨便突破這個(gè)價(jià)格線的，否則就

15、會(huì)面臨嚴(yán)懲。新政出臺(tái)后，幾乎受到了所有開發(fā)商的抵制，開發(fā)商認(rèn)為商品房首先是一種商品，在建材、土地等所有生產(chǎn)資料市場(chǎng)化的今天，不考慮住宅的商品屬性，采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理模式，肯定不合理，企業(yè)有“無法承受之重”。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策中，強(qiáng)調(diào)控價(jià)房的作用，并鼓勵(lì)大力推廣。主要是在在土地拍賣中，對(duì)未來的房?jī)r(jià)進(jìn)行限制，從而讓大家對(duì)未來的市場(chǎng)有個(gè)預(yù)期判斷。但現(xiàn)在，在拍賣中沒有規(guī)定要“限價(jià)”，現(xiàn)在卻是“變相限價(jià)”，有政策程序違法的嫌疑。限價(jià)房的建設(shè)主體應(yīng)該是政府，滿足的對(duì)象是困難群體，讓開發(fā)商來承擔(dān)政府的保障功能，也欠妥當(dāng)。眼下，南京幾乎所有的開發(fā)商置151號(hào)文于不顧，不愿意按核定的房?jī)r(jià)銷售；南京市物價(jià)局宣布在

16、5月26日拉網(wǎng)式檢查各家樓盤，處理違規(guī)樓盤。很顯然，一場(chǎng)開發(fā)商與政府之間關(guān)于房?jī)r(jià)的較量正在對(duì)峙，結(jié)果如何，還待進(jìn)一步觀察。也有消息稱，省有關(guān)方面要視南京市物價(jià)部門的新規(guī)于不顧，擬出文取消商品房核價(jià)制度。國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 導(dǎo)讀：城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積控制在60平米；9月底前出臺(tái)實(shí)施辦法 影響保障性住房覆蓋面大幅擴(kuò)大，樓市剛性需求分流？房?jī)r(jià)面臨上漲壓力？南京：20%城市家庭將納入住房保障關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 導(dǎo)讀：人民銀行、銀監(jiān)會(huì)9月27日晚發(fā)布了關(guān)

17、于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。通知對(duì)居民貸款購房作出了較為詳盡的規(guī)定。而最引人注目的則是對(duì)購買“二套房” 者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。 【如何界定“第二套(含)以上住房】通知中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋?！暗诙?含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)新政普遍在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，旨在遏制投機(jī)，防范風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管部門將關(guān)注市場(chǎng)反應(yīng)，不排除出臺(tái)后續(xù)措施。 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率、存款

18、準(zhǔn)備金率效應(yīng)分析:加息與上調(diào)存款準(zhǔn)備金率主要作用于需求面，對(duì)于投資客群的影響較為明顯，對(duì)于普通自住群體購房影響不大。2.2 2007年度出臺(tái)的主要政策回顧表2-1：相關(guān)金融政策一覽時(shí) 間政策/關(guān)鍵詞核心內(nèi)容影響3.18貸款利率上調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)投資者風(fēng)險(xiǎn)增加；買房人影響較小5.197.208.229.1512204.6存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5%每次上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)融資渠道單一的中小房地產(chǎn)企業(yè)有負(fù)面影響，對(duì)購房者無明顯影響6.59.27關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知對(duì)購買“二套房” 者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不

19、得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。旨在遏制投機(jī)，防范風(fēng)險(xiǎn)12.11關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知確定第二套房認(rèn)定以家庭為單位表2-2：土地政策部分時(shí) 間政策/關(guān)鍵詞核心內(nèi)容影響1.16關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知從2月1日起正式向開發(fā)企業(yè)征收30%60%的土地增值稅。將以開發(fā)項(xiàng)目為單位清算，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。1.23國(guó)務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅

20、暫行條例的決定每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高兩倍，征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。抑制建設(shè)用地過度擴(kuò)張。1.23關(guān)于調(diào)整報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式有關(guān)問題的通知由國(guó)務(wù)院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級(jí)人民政府匯總后一次申報(bào)。減少了建設(shè)用地指標(biāo)控制的僵化性，地方政府用地的靈活性和統(tǒng)籌性也變得更大。2.28南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押操作辦法1、依法登記并核發(fā)了集體土地使用證的集體建設(shè)用地使用權(quán)均可抵押貸款；2、集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押自登記之日起生效，并受法律保護(hù)。進(jìn)一步規(guī)范集體土地市場(chǎng)2.27關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知1、優(yōu)先安排

21、納入軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃的土地2、未納入軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃和當(dāng)年土地年度供應(yīng)計(jì)劃的土地，不得轉(zhuǎn)讓。整頓規(guī)范土地市場(chǎng)6.25關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知取消國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定的通知第四和第六條。這兩條內(nèi)容分別涉及基建項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)再次被要求嚴(yán)格執(zhí)行，包括基建以及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的減免或者取消征收的條款將被取消表2-3：房地產(chǎn)市場(chǎng)主要政策部分時(shí)間政策主要內(nèi)容影響2.9省級(jí)機(jī)關(guān)住房公積金貸款業(yè)務(wù)操作口徑（試行）購買獨(dú)立別墅、聯(lián)排式別墅、酒店式公寓、層高超過3米及總價(jià)超過200萬元（含）以上的住宅不發(fā)放公積金貸

22、款；購買單價(jià)在1萬元/平米以上住宅（含二手房），銀行可先行申報(bào)，經(jīng)中心批準(zhǔn)后，再上傳資料。繼南京市住房公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整后，對(duì)省級(jí)機(jī)關(guān)的住房公積金進(jìn)行了調(diào)整，使得政策上保持了一致性，保證了購房者進(jìn)行公積金貸款時(shí)的公平性3.16物權(quán)法滿70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)、小區(qū)車位車庫應(yīng)先滿足業(yè)主需要、公私財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)等。07.10.1起執(zhí)行確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)、調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系4.10“新五條”1、對(duì)取得商品房預(yù)售許可證三十天不開盤的項(xiàng)目將取消商品房預(yù)售資格；2、對(duì)以在建工程抵押為名拒絕銷售項(xiàng)目，將停止辦理商品房預(yù)售許可證，并停盤半年的處理；3、對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證進(jìn)行排號(hào)登記，炒賣房

23、號(hào)的行為將停止辦理商品房預(yù)售許可證；4、對(duì)商品房銷售中出現(xiàn)上述違規(guī)行為的，在三個(gè)月內(nèi)房產(chǎn)管理部門將停止辦理網(wǎng)上簽約和登記備案相關(guān)手續(xù)。5、對(duì)在二手房買賣中違法操作的，除對(duì)該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的違規(guī)行為進(jìn)行曝光和記入其誠信檔案外，房產(chǎn)登記部門將停止該機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員辦理房地產(chǎn)交易過戶整頓市場(chǎng)秩序4.13關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序加強(qiáng)市場(chǎng)管理的規(guī)定嚴(yán)禁提前排號(hào)；明確售房時(shí)間；解封時(shí)禁漲價(jià)；信息公開一致；打擊吃差價(jià)；嚴(yán)禁借口囤房；不能提前收房款；明確抵押權(quán)人；通報(bào)批評(píng)；媒體曝光專向打擊囤房 增大房源供應(yīng)4.16加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序六條新規(guī)對(duì)取得商品房預(yù)售許可證30天不開盤的項(xiàng)目將取消

24、商品房預(yù)售資格；對(duì)以在建工程抵押為名拒絕銷售項(xiàng)目，將停止辦理商品房預(yù)售許可證，并停盤半年；對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證進(jìn)行排號(hào)登記，炒賣房號(hào)的行為將停止辦理商品房預(yù)售許可證；對(duì)商品房銷售中出現(xiàn)上述10種違規(guī)行為的，在3個(gè)月內(nèi)房產(chǎn)管理部門將停止辦理網(wǎng)上簽約和登記備案相關(guān)手續(xù)；對(duì)在二手房買賣中違法操作的，除對(duì)該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的違規(guī)行為進(jìn)行曝光和記入其誠信檔案外，房產(chǎn)登記部門將停止該機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員辦理房地產(chǎn)交易過戶；對(duì)全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房屋銷售行為進(jìn)行不定期抽查。打擊開發(fā)商有房不賣，利用囤房推高房?jī)r(jià)4.26南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則。樓間距加大；高層日照有了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；車輛出入

25、口將統(tǒng)一設(shè)置；廣場(chǎng)上空禁拉桿線；凡出讓的土地，規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及附圖作為土地出讓合同的組成部分，提前介入規(guī)劃，土地出讓合同簽訂后，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)不得擅自改變。強(qiáng)調(diào)了對(duì)市民陽光權(quán)的保護(hù)，修改了有關(guān)住宅間距的規(guī)定，同時(shí)將過去許多含糊的說法進(jìn)一步明確了5.9關(guān)于緩解價(jià)格熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題的若干政策意見“一套一標(biāo)制度”整頓市場(chǎng)，調(diào)控房?jī)r(jià)5.11關(guān)于貫徹省物價(jià)局進(jìn)一步加強(qiáng)和完善商品住房?jī)r(jià)格管理意見的實(shí)施意見樓盤必須嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度：經(jīng)價(jià)格主管部門核價(jià)已開始銷售但尚未銷售完畢的項(xiàng)目，其項(xiàng)目綜合平均銷售價(jià)格 不得超過價(jià)格主管部門核定的基準(zhǔn)價(jià)加規(guī)定的浮動(dòng)幅度，并遵循樓層、朝向、環(huán)境等差

26、價(jià)代數(shù)和為零的原則；尚未銷售面積部分按“一套一價(jià)”所標(biāo)示的最高價(jià)格應(yīng)低于2007 年5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格（特殊套型除外。）整頓市場(chǎng)，調(diào)控房?jī)r(jià)5.14關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的意見凡在本市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行普通商品住房(含政策性住房)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，在銷售前必須到價(jià)格主管部門辦理報(bào)價(jià)手續(xù)，未經(jīng)核價(jià)，不得銷售。同時(shí)，房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對(duì)普通商品住房(含政策性住房)的銷售管理，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定規(guī)范開發(fā)商的銷售行為。所有普通商品住房(含政策性住房)在銷售時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行“一套一價(jià)”的明碼標(biāo)價(jià)制度，新批項(xiàng)目必須在價(jià)格主管部門按套核定的銷售價(jià)格之內(nèi)進(jìn)行銷售；老項(xiàng)目要按照物價(jià)部門核定的基準(zhǔn)

27、價(jià)在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)，遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價(jià)代數(shù)和為零的原則，定價(jià)并銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自突破價(jià)格部門已核定的銷售價(jià)格，如需變更必須經(jīng)過價(jià)格部門重新核定。要進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的清算，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅。市物價(jià)、房產(chǎn)、國(guó)土、稅收、工商等相關(guān)部門要按照國(guó)家九部委要求，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、交易、稅收等行為的監(jiān)督檢查力度，尤其要加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的批后管理，建立規(guī)范、合理、誠信的市場(chǎng)秩序。進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展6.12關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人

28、的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對(duì)其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責(zé)任。境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)；并嚴(yán)格控制以返程投資方式(包括同一實(shí)際控制人)并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。6.14南京市個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題的通知普通住房的標(biāo)準(zhǔn)仍按本市2005年公布標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不符合該標(biāo)準(zhǔn)的均為非普通住房。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件

29、轉(zhuǎn)讓非普通住房，居住滿五年的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收；居住未滿三年的按規(guī)定征收土地增值稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評(píng)估價(jià)格、又不能提供購房發(fā)票的，從2007年7月15日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收土地增值稅辦法。凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收非普通住宅轉(zhuǎn)讓開征土地增值稅6.18關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問題的批復(fù)房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。精裝房裝修費(fèi)用計(jì)入總房款8.1國(guó)務(wù)院出臺(tái)解決城市低收入家庭住房困難意見一、明確指導(dǎo)思想、總體要求和基本原則二、進(jìn)一步建立健全城市廉租住

30、房制度三、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度四、逐步改善其他住房困難群體的居住條件五、完善配套政策和工作機(jī)制解決城市低收入家庭住房困難8.2下半年四大調(diào)控手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)主要從四個(gè)方面來調(diào)整供求關(guān)系，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。1、 切實(shí)落實(shí)價(jià)格管理規(guī)定。將繼續(xù)大力堅(jiān)持“一房一價(jià)”核價(jià)制度。2、 加大土地市場(chǎng)供應(yīng)量。 繼續(xù)加大全市土地市場(chǎng)供應(yīng)總量，加大住宅用地內(nèi)中低價(jià)位住房建設(shè)用地的供應(yīng)比例，穩(wěn)步推行“四限一競(jìng)”供地方式。3、 增加政策性住房的供應(yīng)。 明后兩年將進(jìn)一步加大“三房”建設(shè)量，加快落實(shí)好21塊、4100余畝政策性住房?jī)?chǔ)備用地，保障政策性住房的后續(xù)供給。4、 繼續(xù)加大市場(chǎng)秩序整治力度 。 房產(chǎn)部門將對(duì)領(lǐng)取預(yù)售許

31、可證而不及時(shí)銷售的，將按規(guī)定給予堅(jiān)決查處，撤銷其銷售許可證；對(duì)設(shè)定抵押的，開發(fā)企業(yè)必須按照有關(guān)規(guī)定，及時(shí)開盤上市銷售。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)8.27寧將控制出讓地塊規(guī)模 原則在100200畝之間國(guó)土資源局表示，今后我市將合理控制出讓地塊的規(guī)模，原則上在100200畝之間，開發(fā)周期限定在3年左右。減少大地塊出讓，是為了避免開發(fā)商拖長(zhǎng)開發(fā)周期、囤地等漲。避免開發(fā)商拖長(zhǎng)開發(fā)周期、囤地等漲9.6南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法預(yù)售款必須先保證工程建設(shè)；違規(guī)挪用，開發(fā)商、銀行都將受罰 。樓盤延期交付有望減少11關(guān)于重申商品房預(yù)售許可申報(bào)的相關(guān)通知1、未取得預(yù)售許可證的樓盤，不得以任何形式收取定金及預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用；2

32、、申領(lǐng)預(yù)售許可證前，必須先行將預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議備案；3、代理銷售企業(yè)必須辦理入網(wǎng)認(rèn)證；4、符合預(yù)售許可條件的樓盤，經(jīng)物價(jià)部門核價(jià)后，開發(fā)商須一并申報(bào)預(yù)售許可，不得分批銷售；5、開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證后，須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開盤；6、商品房預(yù)售必須實(shí)行實(shí)名制認(rèn)購。核價(jià)后必須一次性銷售、限制開發(fā)商“囤房惜售”。第二部分 土地市場(chǎng)3、土地市場(chǎng)分析3.1 整體市場(chǎng)表現(xiàn) 2007年，南京市成交土地共計(jì)121宗，流標(biāo)5宗；實(shí)際出讓面積達(dá)789.7萬 ，成交總價(jià)為402.7億元（不包括高淳、溧水）。3.2 區(qū)域供應(yīng)表現(xiàn) 成交地塊數(shù)量上，江南八區(qū)以70宗的土地成交量領(lǐng)先。區(qū)域江南八區(qū)江寧江北玄武白下秦淮建鄴鼓樓雨花臺(tái)下

33、關(guān)棲霞六合浦口土地成交數(shù)量634187861833135 成交地塊面積上，江南八區(qū)以468.63萬的土地成交總面積領(lǐng)先。區(qū)域江南八區(qū)江寧江北玄武白下秦淮建鄴鼓樓雨花臺(tái)下關(guān)棲霞六合浦口土地成交面積（萬）17.92.967.68120.58.2382.2838.5190.5170.5939.47111.033.3 地塊性質(zhì)表現(xiàn)3.3.1不同性質(zhì)用地的成交數(shù)量 2007年，南京各區(qū)域的成交土地中，居住用地共計(jì)成交70塊，主要分布在江寧和棲霞；商業(yè)用地共計(jì)成交22塊，主要分布在江寧和六合；商辦用地共計(jì)成交29塊，主要分布在建鄴和江寧。區(qū)域江南八區(qū)江寧江北共計(jì)玄武白下秦淮建鄴鼓樓雨花臺(tái)下關(guān)棲霞六合浦口居

34、住用地宗數(shù)401757414176570商業(yè)用地宗數(shù)0013100296022商辦用地宗數(shù)23281122710293.3.2不同性質(zhì)用地的成交面積 2007年，南京各區(qū)域的成交土地中，棲霞區(qū)以179.7萬的居住用地成交面積領(lǐng)先其它區(qū)域；江寧區(qū)則以29.78萬的商業(yè)用地成交面積居各區(qū)之首，預(yù)示了未來城市新CBD區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?；建鄴區(qū)以53.42萬的商辦用地面積領(lǐng)先。區(qū)域江南八區(qū)江寧江北共計(jì) 玄武白下秦淮建鄴鼓樓雨花臺(tái)下關(guān)棲霞六合浦口居住用地面積（萬）16.1405.9946.286.5570.2 33.8179.7112.918.7111601.29商業(yè)用地面積（萬）000.76820.81.

35、16004.3529.7820.17077.03商辦用地面積（萬）1.7442.9640.92153.420.5212.074.7516.5227.880.60111.413.4 土地出讓速度有所加快新政出臺(tái)后，四季度土地出讓速度有所加快， 11月、12月均成交土地24幅。3.5 土地出讓以中小心地塊為主大量中小型地塊的出讓，政府有意加快開發(fā)節(jié)奏。3.6 土地價(jià)格逐漸逐漸增高對(duì)比兩年的土地價(jià)格，07年土地上漲明顯，高地價(jià)也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要原因。3.7 土地品類成交比例政府有意識(shí)的引導(dǎo)主城人口向外遷移，因此，T2和G3類土地出讓規(guī)模較大，其成交比例也相應(yīng)較大。3.8 “地王”認(rèn)識(shí)2007年南

36、京“地王”頻現(xiàn)，可以從成交地塊的實(shí)際出讓面積和成交價(jià)格兩個(gè)角度分別認(rèn)識(shí)：實(shí)際出讓面積超過40萬平米的地塊有2幅： 土地編號(hào)區(qū)縣實(shí)際出讓面積()容積率()用地性質(zhì)掛牌價(jià)格(萬元)成交價(jià)格(萬元)成交樓面地價(jià)（元/）摘牌單位競(jìng)價(jià)輪次NO.2007G36雨花4680492.2居住570002250002185金地集團(tuán)66NO.2007G06浦口423052.1居住6000095000紅太陽7成交價(jià)格超過10億元的地塊有8幅：土地編號(hào)區(qū)縣實(shí)際出讓面積()容積率()用地性質(zhì)掛牌價(jià)格(萬元)成交價(jià)格(萬元)成交樓面地價(jià)（元/）摘牌單位競(jìng)價(jià)輪次NO.2007G81棲霞346119.50.8/1.8居住186

37、0002595004588仙林房地產(chǎn)25NO.2007G82棲霞3324140.8/1.8居住1500002410005733瑞嘉投資，實(shí)創(chuàng)投資58NO.2007G36雨花4680492.2居住570002250002185金地集團(tuán)66NO.2007G33江寧272298.42居住582001785003278上海朗達(dá)、上海寶靜117NO.2007G39下關(guān)110610.82.8居住100001355004375南京交通建設(shè)158NO.2007G75浦口248365.90.4居住3350012050012129美達(dá)集團(tuán)南京置業(yè)、浙江宏強(qiáng)95NO.2007G84棲霞104684.31.8居住60

38、0001110005891棲霞建設(shè)47NO.2006G84建鄴91419.22.65居住600001010004169江蘇鳳凰、江蘇鳳凰晟基78 9塊“地王”的競(jìng)拍激烈，平均競(jìng)價(jià)輪次為72次，成交價(jià)格平均是掛牌價(jià)格的2倍左右，其中的下關(guān)地塊更是達(dá)到了13.55倍。 “地王”影響：有報(bào)道稱2007年中國(guó)十大地王帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)平均上漲20%，其中就有萬科在南京拿下的牛首山地塊。7月26日，萬科聯(lián)手寶靜置業(yè)以17.85億元在南京購入江寧區(qū)牛首山地塊，創(chuàng)下3278元/平方米的南京樓面地價(jià)最高紀(jì)錄，當(dāng)時(shí)該地塊周邊的樓盤價(jià)格在4500元/平方米左右，萬科拿地三天內(nèi)，整個(gè)江寧區(qū)二手房掛牌價(jià)平均漲了300元/平

39、方米，業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測(cè)未來該地房?jī)r(jià)將達(dá)到7000元/平方米。而樓面價(jià)達(dá)到12129元/平方米的江北地王產(chǎn)生后，其附近樓盤，如錢塘望景花園，開盤當(dāng)日即以4500元/左右的均價(jià)銷售152套，遭遇購房者瘋搶。一方面，“地王”的出現(xiàn)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)有提升作用；另一方面，“地王”代表的高樓面地價(jià)也帶動(dòng)了現(xiàn)有周邊樓盤的銷售。第三部分 住宅市場(chǎng)4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4.1 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征綜述 07年度市場(chǎng)供應(yīng)回升，銷售繼續(xù)放量，同時(shí)伴隨著價(jià)格的上升。 07年1-9月市場(chǎng)全面開花，供不應(yīng)求明顯。 07年10-12月宏觀調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的影響明顯，但市場(chǎng)和消費(fèi)者已逐漸成熟。 房地產(chǎn)開發(fā)投資和竣工面積等均呈現(xiàn)下降勢(shì)頭，正

40、向影響著07年及以后的市場(chǎng)供應(yīng)。 江北、江寧、河西成為拉動(dòng)市場(chǎng)前行的三駕馬車。4.2 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給分析 1-11月商品住宅竣工310.34萬平米，趨勢(shì)下滑。 1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資417.95億元，同比增長(zhǎng)31.6%，占固定資產(chǎn)投資的45.1%，比重上升明顯。 4.3 2007年市場(chǎng)供求和價(jià)格走勢(shì)分析4.3.1 05-07年全市新增供應(yīng)、成交、均價(jià)走勢(shì) 07年全市市場(chǎng)供求均高于往年，總體形勢(shì)仍為供不應(yīng)求；江南八區(qū)供應(yīng)量與06年基本持平，成交量略降。 07年全市及江南八區(qū)銷售均價(jià)較06年均有大幅提升，。4.3.2 07年各月度新增供應(yīng)、成交、均價(jià)走勢(shì) 07年1-7月市場(chǎng)全面開花

41、，供不應(yīng)求明顯。 07年8月起，全市市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求，9月底的宏觀調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的影響明顯，但市場(chǎng)和消費(fèi)者已逐漸成熟。 江南八區(qū)市場(chǎng)全年呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。4.3 2007年各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 江寧、江北、河西成為拉動(dòng)南京樓市的三股持續(xù)動(dòng)力； 江寧、江北與江南八區(qū)三分天下； 江南八區(qū)中河西板塊無論供應(yīng)還是銷售位居首位。 除江寧、江北、河西外，其他板塊表現(xiàn)平穩(wěn)，城北逐漸顯露頭角，在市場(chǎng)份額上趕超勢(shì)頭強(qiáng)勁，而其他板塊表現(xiàn)相對(duì)良性平穩(wěn)。4.4 07年我司在售項(xiàng)目競(jìng)品組市場(chǎng)表現(xiàn) 競(jìng)品組中，西堤國(guó)際供銷量均處于領(lǐng)跑位置； 朗詩國(guó)際單價(jià)最高； 僅歐洲城供大于求，其他項(xiàng)目均處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。4.5 05-0

42、7年公司銷售金額市場(chǎng)占有率（與當(dāng)?shù)厍?名開發(fā)商對(duì)比）4.5.1 06年公司銷售金額市場(chǎng)占有率序號(hào)企業(yè)06年銷售面積（萬平米）06年銷售金額（億元）占有率（%）1蘇寧63.2918.954.82銀城25.3714.813.73棲霞19.613.83.54亞東22.511.783.05明發(fā)36.1410.882.8萬科6.474.531.14.5.2 07年公司銷售金額市場(chǎng)占有率序號(hào)企業(yè)07年銷售面積（萬平米）07年銷售金額（億元）占有率（%）1蘇寧53.5224.223.22棲霞18.320.92.83銀城24.9920.522.74明發(fā)36.3116.712.25亞東21.5615.032萬科

43、8.557.51.34.6 06-07品類市場(chǎng)4.6.1 全市品類份額 07年品類成交面積排名前三：T1、G3、G2 07年品類成交金額排名前三：T1、G2、G3品類06年成交面積06年成交金額07年成交面積07年成交金額G146.4643.4610.0410.64G2154.63121.17150.39140.6G3242.29167.13168.71135.63T1207.2370.07425.74175.39T246.8130.0671.7943.5C93.1559.46120.5781.29Top118.0720.9924.7332.18TOP210.788.795.684.984.6

44、.2成交占60%以上開發(fā)商品類份額品類06年成交面積06年成交金額07年成交面積07年成交金額G13.622.379.137.76G265.4944.52108.6597.47G3158.4498.77143.1189.23T1175.9756.31162.0350.63T228.6413.9348.2830.57C83.5641.69131.7176.81Top17.29911.2515.77TOP2009.137.764.6.3 我司品類成交份額 07年我司銷售面積和銷售金額，在同品類中占比均有明顯上升。4.7 各品類市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目07年表現(xiàn)品類代表項(xiàng)目推出面積推出套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交率均價(jià)月均去化速度G1木馬公寓32450.6554821549.0651566.4%140001796G2長(zhǎng)江路九號(hào)79670.8280661134.1153476.7%1800010189G3融僑中央花園19787.4020211489.6812258.1%89003830C仁恒翠竹園63547.4738358803.0747692.5%90004900T